THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TRẢ GÓP TẠI VP BANK
2.2.3. Cho vay mua nhà trả góp ở VPBank
2.2.3.1. Thể lệ cho vay mua nhà trả góp ở VP Bank
Thể lệ cho vay mua nhà trả góp tại VP Bank được căn cứ theo quy định mới nhất của VP Bank, Quyết định 610 - 2006/QĐ - HĐQT ban hành ngày 26/12/2006 (Thể lệ cho vay mua nhà - xây dựng - sửa chữa nhà). Dưới đây là cụ thể một số điều của Quyết định 610.
Phạm vi áp dụng
- Mua nhà và / hoặc quyền sử dụng đất, có bảo đảm bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay.
- Mua nhà và / hoặc quyền sử dụng đất, có bảo đảm bằng tài sản khác (không phải tài sản hình thành từ vốn vay )
Đối tượng cho vay
- Chi phí mua nhà và quyền sử dụng đất hoặc mua căn hộ chung cư. - Chi phí xây dựng, sửa chữa, hoàn thiện nhà, căn hộ chung cư.
Điều kiện cho vay
- Khách hàng đáp ứng các điều kiện chung về vay vốn theo quy chế cho vay của VP Bank.
- Trường hợp thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay phải có thêm các điều kiện sau:
• Tài sản dự kiến mua bằng tiền vay phải có đủ giấy tờ sở hữu, sử dụng hợp pháp. Trường hợp là nhà đất ở các khu đô thị mới thì phải thuộc các dự án đã được các cấp có thẩm quyền của Nhà nước phê duyệt và đã có đủ các điều kiện để được phép bán theo các quy định của pháp luật.
• Chủ sở hữu tài sản cam kết sẽ ký bổ sung hợp đồng thế chấp tài sản và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy đinh của pháp luật ngay sau khi chủ sở hữu của tài sản nhận được giấy tờ sở hữu, sử dụng hợp pháp.
Được xác định căn cứ vào mục đích vay vốn, nguồn và kế hoạch trả nợ của khách hàng nhưng tối đa không quá 20 năm.
Phương thức cho vay
Nếu khách hàng giải trình trả nợ bằng nguồn thu nhập không thường xuyên (dự kiến thu từ bán tài sản, thu từ các khoản cho vay, giấy tờ có giá sắp đến hạn...) thì áp dụng phương thức cho vay từng lần (thu lãi hàng tháng, thu nợ gốc cuối kỳ). Trong các trường hợp này ngân hàng chỉ cho vay với thời hạn không quá 12 tháng.
Lãi suất cho vay
Lãi suất cho vay áp dụng theo khung lãi suất cho vay do VP Bank quy định trong từng thời kỳ tuỳ theo thời hạn cho vay. Áp dụng lãi suất cố định nếu thời hạn cho vay không qua 12 tháng, lãi suất thả nổi nếu thời hạn cho vay quá 12 tháng. Ban tín dụng hoặc Hội đồng tín dụng quyết định cụ thể với từng món vay.
2.2.3.2. Quy trình cho vay mua nhà trả góp tại VP Bank.
Một món vay mua nhà trả góp được thực hiện hoàn tất thông qua 8 bước. Các bước này được quy định trong Quyết định 467/2002. Căn cứ vào quy trình này các nhân viên tín dụng của VP Bank có thể tiến hành món vay cho khách hàng một cách nhanh chóng. Quy trình này được thể hiện dưới sơ đồ sau đây :
Sơ đồ : Quy trình cho vay mua nhà trả góp tại VP Bank
Ở mỗi bước của quy trình có những yêu cầu cụ thể, hướng dẫn hoạt động. Để hiểu rõ hơn về quy trình này, ta sẽ nghiên cứu kỹ từng bước của quy trình.
Bước 1 : Ngân hàng quảng cáo, tiếp thị
Trước tiên, ngân hàng phải tiến hành các hoạt động quảng cáo và tiếp thị 1. Ngân hàng quảng cáo, tiếp thị
2.Khách hàng đề xuất vay
3. Thẩm định hồ sơ vay
4. Tập hợp hồ sơ trình Ban tín dụng/Hội đồng tín dụng
5. Hoàn thiện hồ sơ tín dụng
6. Thực hiện quyết định cấp TD
7. Kiểm tra và xử lý nợ vay
8. Tất toán hợp đồng tín dụng và lưu trữ hồ sơ
về các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng trên các phương tiện thông tin đại chúng, nhằm giới thiêu đên khách hàng các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng mình. Khâu quảng cáo tiếp thị này được thực hiện trong trường hợp ngân hàng đưa ra một sản phẩm dịch vụ mới hoặc muốn quảng bá rộng rãi các dịch vụ của ngân hàng mình. Với hoạt động cho vay mua nhà trả góp việc quảng cáo, tiếp thị có ý nghĩa rất lớn trong việc thu hút khách hàng. Quảng cáo, tiếp thị có thể thực hiện trên các phương tiện thông tin đại chúng, các bangrol, áp phích, tờ rơi, hoặc cá nhân viên ngân hàng có thể tiếp thị trực tiếp đến với từng khách hàng.
Bước 2 : Khách hàng đề xuất nhu cầu vay
Khách hàng đến với ngân hàng sẽ tiếp xúc với nhân viên A/O (Accountant Officer ) cá nhân trước tiên, vì vậy nhân viên A/O cần chú ý:
- Khi khách hàng đến với VP Bank lần đầu tiên, nhân viên A/O cá nhân có nhiệm vụ tiếp xúc, tìm hiểu nhu cầy và mong muốn của khách hàng, đồng thời giới thiệu về các sản phẩm, dịch vụ của VP Bank cho khách hàng và tìm hiểu các thông tin liên quan bao gồm;
• Tư cách pháp lý của người vay ( họ tên, số điện thoại, số CMTND hoặc hộ chiếu, các giấy tờ tuỳ thân khác ) của những người có liên quan.
• Thông tin về lai lịch khách hàng : trình độ học vấn, nghề nghiệp chính, quá trình công tác, hoạt động, quan hệ gia đình...
• Thông tin về nhu cầu và điều kiện vay của khách hàng bao gồm : phương án vay vốn, phương thức vay, số tiền, phương thức hoàn trả nợ, thời hạn vay, tài sản thế chấp...
- Nhân viên A/O cá nhân cần đối chiếu nhanh với những quy định hiện hành của VP Bank để đánh giá xem nhu cầu và khả năng của khách hàng có phù hợp với ngân hàng hay không để đưa ra quyết đinh và trả lời khách hàng.
tục vay vốn.
- Nếu các điều kiện của khách hàng phù hợp với điều kiện của ngân hàng thì nhân viên A/O tiến hành hướng dẫn khách hàng làm các giấy tờ, thủ tục cần thiết. Nếu khách hàng chưa có kinh nghiệm trong việc lập phương án vay vốn cũng như cách thức lập các biểu mẫu theo yêu cầu của ngân hàng thì nhân viên A/O cũng có trách nhiệm giúp dỡ khách hàng sớm hoàn thành các hồ sơ và thủ tục nhanh nhất.
Tuy nhiên cũng cần lưu ý, nhân viên A/O chỉ hướng dẫn khách hàng thực hiện chứ không làm thay khách hàng. Đặc biệt nghiêm cấm việc tư vấn hoặc phối hợp với khách hàng nhằm tạo ra các số liệu giả vì mục tiêu mưu lợi cá nhân.
Bước 3 : Thẩm định hồ sơ vay tiêu dùng
- Nhân viên A/O tiếp nhận hố sơ vay vốn từ khách hàng bao gồm: + Giấy đề nghị vay vốn và phương án hoàn trả nợ.
+ Bản sao CMTND, sổ hộ khẩu
+ Phiếu thu thập thông tin về người quản lý doanh nghiệp/khách hàng (theo mẫu của VP Bank)
+ Hồ sơ sở hữu tài sản bảo đảm.
+ Các giấy tờ liên quan đến mục đích sử dụng vốn vay như hợp đồng mua bán, giấy đặt cọc, phiếu thanh toán...
+ Các văn bản chứng minh nguồn trả nợ.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ nhân viên A/O cần kiểm tra tính hợp lệ của bộ hồ sơ bao gồm số lượng, tính hợp pháp (bằng cách đối chiếu với bản gốc). Nhân viên A/O lập 02 giấy biên nhận, giao 01 bản cho khách hàng và giữ lại 01 bản. Trong giấy biên nhận ghi chi tiết cá loại hồ sơ đã nhận, ngày nhận, nhận bản chính hay bản sao và các yêu cầu bổ sung hồ sơ còn thiếu (nếu có),
và cá lần bổ sung tiếp theo sẽ ghi vào cả 02 biên bản trên
- Nhân viên A/O tiến hành thẩm định hồ sơ vay tiêu dùng (cụ thể là hồ sơ vay mua nhà trả góp)
Nhân viên A/O cá nhân phải nghiên cứu kỹ hồ sơ vay vốn, tham khảo các thông tin từ các phương tiện thông tin đại chúng, hệ thống thông tin rủi ro của NHNN, thông tin từ đồng nghiệp và thông tin từ các nguồn khác để đảm bảo kết quả thẩm chính xác nhất.
•Thẩm định tư cách, lai lịch của khách hàng:
+ Lịch sử xuất thân, hoàn cảnh, qua trình hoạt động, công tác của người vay. + Nhận xét về sức khoẻ, khả năng làm việc của khách hàng.
+ Đánh giá tư cách của bản thân người vay trên các phương diện : trình độ học vấn chuyên môn, khả năng quản lý, quan điểm cá nhân về một số lĩnh vực chính, kiến thức và kinh nghiệm trong những lĩnh vực có liên quan đến việc sử dụng tiền vay. Hiểu biết pháp luật, ý thức chấp hành pháp luật, nhận thức về trách nhiệm của người vay, tinh thần hợp tác với nhân viên A/O trong việc hoàn thiện hồ sơ vay vốn. Kinh nghiệm đã trải qua trên thương trường, những thành công, thất bại. Đánh giá uy tín, dư luận tại nơi công tác và nơi cư trú. Các thông tin khác có liên quan...
•Thẩm định mục đích sử dụng tiền vay và khả năng trả nợ của khách hàng. + Mục đích sử dụng tiền vay phải hợp pháp, ngân hàng có thể giám sát được mục đích sử dụng vốn.
+ Phương án sử dụng vốn phải có tính khả thi, có hiệu quả kinh tế hoặc hiệu quả xã hội. Khách hàng giải trình được các nguồn thu nhập trả nợ.
•Thẩm định tài sản đảm bảo
+ Các trường hợp nhân viên A/O trực tiếp định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) Nhân viên A/O sẽ là người trực tiếp thẩm định TSBĐ trong trường hợp
TSBĐ là các chứng từ có giá do Chính phủ hoặc Ngânh hàng quốc doanh phát hành hoặc sổ tiết kiệm của khách hàng tại các ngân hàng.
Nếu TSBĐ là các chứng từ có giá, nhân viên A/O định giá căn cứ vào mệnh giá hoặc giá trị hiện tại của chứng từ có giá đó.
+ Trường hợp TSBĐ thuộc loại khác (kể cả nhà đất hoặc tài sản khác hình thành từ vốn vay) thì nhân viên A/O chuyển hồ sơ về TSBĐ đến Phòng thẩm định TSBĐ để tiến hành thẩm định.
Bước 4 : Tập hợp hồ sơ trình Ban tín dụng/Hội đồng tín dụng
Kết thúc khâu thẩm đinh hồ sơ , nhân viên A/O phải trình bày về món vay trước Ban tín dụng/Hội đồng tín dụng. Thông thường Ban tín dụng gồm 3 thành viên, quyết định cáckhoản vay có giá trị hoặc khách hàng có dư nợ dưới 2 tỷ đồng, quyết đinh dựa trên nguyên tắc nhất trí 100%. Đối với những khách hàng có dư nợ hoặc món vay trên 2 tỷ đồng sẽ do Hội đồng tín dụng quyết định.Hồ sơ trình Ban tín dụng/ Hội đồng tín dụng bao gồm:
- Tờ trình thẩm định khách hàng (do nhân viên A/O cá nhân lập) - Tờ trình đánh giá TSBĐ (do Phòng thẩm định TSBĐ lập). - Hồ sơ vay của khách hàng cung cấp.
Bước 5 : Hoàn thiện hồ sơ tín dụng
- Phòng thẩm định TSBĐ lập hợp đồng thế chấp, cầm cố, bảo lãnh và thực hiện công chứng hợp đồng.
- Phòng A/O cá nhân niêm phong bộ hồ sơ TSBĐ, bàn giao vào kho quỹ ngân hàng.
- Phòng A/O cá nhân lập và trình ký hồ sơ tín dụng. Bước 6 : Thực hiên quyết định cấp tín dụng
Nhân viên A/O cá nhân chuyển hợp đồng tín dụng và khế ước vay đến bộ phận Giao dịch để giải ngân, giải ngân một lần hoặc giải ngân theo tiến độ.
Ngày nhận nợ bắt đầu từ thời điểm giải ngân. Bước 7 : Kiểm tra và xử lý nợ vay
- Nhân viên A/O chịu trách nhiệm kiểm tra mục đích sử dụng vốn, tình hình tài chính và hoạt động của khách hàng, thoi dõi thu gốc, lãi...
- Phòng thẩm định TSBĐ kiểm tra về TSBĐ.
- Kiểm tra lại việc thu lãi (số tiền, thời hạn...) giao cho phòng Kiểm tra kiểm toán nội bộ.
Bước 8 : Thanh lý hợp đồng tín dụng
Khi khách hàng trả hết nợ, nhân viên tín dụng sẽ có văn bản báo cáo cho lãnh đạo và cá bộ phận có liên quan.
Phòng Giao dịch và kho quỹ tiến hành xuất kho hồ sơ tài sản thế chấp, cầm cố có liên quan đến khoản vay theo " Quy trình nhập xuất kho TSBĐ " do VP Bank ban hành để bàn giao, trả khách hàng. sau khi khoản vay được thanh lý, Phòng thẩm định TSBĐ lập thông báo giải chấp gửi cho các cơ quan đã dăng ký thế chấp ban đầu, đồng thời làm thủ tục bàn giao tài sản thế chấp, cầm cố cho khách hàng (nếu các tài sản thế chấp, cầm cố do ngân hàng quản lý).
Trong trường hợp người vay không phải là chủ sở hữu của TSBĐ thì chỉ giao hồ sơ TSBĐ cho người chủ sở hứu đứng tên trên TSBĐ với sự chứng kiến của người vay.
Hồ sơ tín dụng sau khi thanh lý được đóng thành tập riêng mỗi khoản cho vay là một tập, có danh mục hồ sơ riêng) để lưu trữ theo quy định của nhà nước. Hồ sơ lưu trữ phải có danh sách và địa chỉ lưu trữ rõ ràng để thuận tiện cho việc tra cứu khi cần thiết.
2.2.3.3. Những thuận lợi trong hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại VP Bank
Chủ quan
- Trước tiên,VP Bank đã chọn cho mình một định hướng phát triển đúng đắn với mục tiêu chiến lược là trong vòng 10 năm tới “ xây dựng VP Bank trở thành ngân hàng bán lẻ hàng đầu ở khu vực phía Bắc và trong cả nước”, chiến lược này hoàn toàn phù hợp với chiến lược thị trường mục tiêu là nhắm tới đối tượng khách hàng là doanh nghiệp vừa và nhỏ, tầng lớp dân cư trung lưu ở các khu đô thị. Đây là những khách hàng có tiềm năng vì chiếm tỷ lệ lớn trong xã hội và nhu cầu về các dịch vụ ngân hàng cũng rất đa dạng. Xuất phát từ định hướng phát triển chung đó, hoạt động cho vay mua nhà rất được VP Bank quan tâm phát triển. Đây cũng là một thuận lợi giúp cho hoạt động này phát triển.
- VP Bank đã xây dựng được quy trình cho vay chặt chẽ, giúp nhân viên tín dụng thực hiện giao dịch với khách hàng nhanh chóng. Việc xét duyệt được thực hiện theo cơ chế 3 cấp (Nhân viên tín dụng Phòng phục vụ khách hàng Ban tín dung/Hội đồng tín dụng) nhờ vậy hạn chế được rất nhiều rủi ro tín dụng. Bên cạnh đó, thời gian giảiquyết hồ sơ nhanh (tối đa 10 ngày với các khoản vay ngắn hạn, tối đa 45 ngày với các khoản vay trung dài hạn). Từ những thuận lợi đó đã làm tăng thêm sự yêu mến và tin tưởng của khách hàng đối với VP Bank.
Khách quan
- Nhu cầu con người không ngừng tăng lên đặc biệt là nhu cầu về nhà ở, bởi lẽ đất đai là hữu hạn nhưng dân số vẫn không ngừng tăng lên. Đáp ứng những nhu cầu đó của khách hàng là không đơn giản nhưng nó mở ra rất nhiều cơ hội phát triển cho các ngân hàng. Đối tượng doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ, tầng lớp dân cư trung lưu ở các khu đô thị, đa số chưa đủ giàu
để dễ dàng tậu được một ngôi nhà để ở hoặc kinh doanh nhưng họ lại có khả năng về thu nhập trong tương lai tương đối ổn định. Vì vậy cho vay mua nhà trả góp ra đời sẽ là giải pháp cho nhữmh khó khăn của họ. Chiến lược phù hợp với nhu cầu thị trường, chác hẳn VP Bank sẽ đạt được những kết quả tốt.
- Mặt khác,cùng với quá trình mở cửa nền kinh tế, hệ thống luật pháp và các chính sách của Nhà nước cũng có những sự điều chỉnh theo hướng thông thoáng hơn nhằm tạo tiền đề cho hoạt động ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay mua nhà nói riêng có điều kiện phát triển.
2.2.3.4. Những khó khăn trong hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại VP Bank
Chủ quan
Tuy rằng VP Bank đã xây dựng được quy trình cho vay chặt chẽ nhưng vẫn chjưa đủ để tạo được lợi thế cạnh tranh so với các ngân hàng khác. Hoạt động ngân hàng nằm trong lĩnh vực dịch vụ, rất ít có sự khác biệt giữa các ngân hàng về các sản phẩm dịch vụ. Mặt khác cùng với sự ra đời của hàng loạt các ngân hàng khiến cho sự cạnh tranh càng trở lên quyết liệt. Vì vậy việc