Luật đất ựai 1988.
Luật ựất ựai 1988 quy ựịnh: Ộtrong trường hợp ựất ựang sử dụng ựược thu hồi theo khoản 1, khoản 2 và khoản 3, điều 14 của Luật này ựể giao cho người khác thì ựược ựền bù thiệt hại thực tế, ựược bồi hoàn thành quả lao ựộng, kết quả ựầu tư ựã làm tăng giá trị của ựất ựó theo quy ựịnh của pháp luậtỢ (điều 49); Ngày 31/5/1990, Hội ựồng bộ trưởng có Quyết ựịnh số 186/HđBT về việc ựền bù thiệt hại ựất nông nghiệp, ựất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục ựắch khác. Tổ chức, cá nhân ựược giao ựất nông nghiệp, ựất có rừng ựể sử dụng vào mục ựắch khác phải bồi thường thiệt hại về ựất nông nghiệp, ựất có rừng cho nhà nước, khoản tiền này ựược nộp vào ngân sách nhà nước và ựược sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo ựất nông nghiệp và ựịnh canh ựịnh cư cho những người bị lấy ựất.
2.4.2. Thực trạng chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư theo quy ựịnh của Luật đất ựai 1993. Luật đất ựai 1993.
Luật đất ựai 1993 quy ựịnh: ỘTrong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ựất ựang sử dụng của người sử dụng ựất ựể sử dụng vào mục ựắch quốc phòng, an ninh, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng thì người bị thu hồi ựất ựược ựền bù thiệt hạiỢ (điều 27). Nghị ựịnh số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chắnh phủ quy ựịnh
việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất ựể sử dụng vào mục ựắch quốc phòng, an ninh, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng. Nghị ựịnh này là cơ sở pháp lý quan trọng, là chắnh sách cơ bản cho việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất ựể phục vụ cho mục ựắch quốc phòng, an ninh, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng trong giai ựoạn từ 1994 ựến 1998. Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện, chắnh sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất quy ựịnh tại Nghị ựịnh này cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất ựịnh như: chưa bao quát, ựiều chỉnh ựầy ựủ phạm vi thu hồi ựất; mức bồi thường thiệt hại về ựất ựai, tài sản chưa tương xứng với mức thiệt hại thực tế; không có quy ựịnh về các biện pháp hỗ trợ ổn ựịnh ựời sống, sản xuất và xây dựng các khu tái ựịnh cư ựể phục vụ việc di dân giải phóng mặt bằng v.vẦ
Nghị ựịnh số 22/1998/Nđ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chắnh phủ thay thế cho Nghị ựịnh số 90/CP. Chắnh sách bồi thường thiệt hại về ựất ựược thể chế tại Nghị ựịnh số 22/1998/Nđ-CP ựã ựiều chỉnh ựầy ựủ, cụ thể, chi tiết về chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư theo nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về ựất, về tài sản.v.v. phù hợp với mức thiệt hại thực tế, giải quyết hài hoà mối quan hệ về lợi ắch giữa người bị thu hồi ựất với Nhà nước và các bên có liên quan. Với việc ban hành Nghị ựịnh số 22/1998/Nđ-CP, Nhà nước ựã thực hiện ựổi mới một bước chắnh sách ựền bù và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất ựể sử dụng vào mục ựắch an ninh, quốc phòng, lợi ắch công cộng, lợi ắch quốc gia. Qua hơn 5 năm thực hiện, việc thực hiện chắnh sách hiện hành ựã ựạt ựược những kết quả quan trọng, nhưng cũng còn nhiều hạn chế, tồn tại:
Thứ nhất, việc bồi thường ựất ở ựối với các trường hợp sử dụng ựất trước Luật đất ựai năm 1993 còn chưa ựược quy ựịnh cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện còn nhiều cách làm khác nhau dẫn ựến khiếu kiện.
Thứ hai, giá ựất tắnh bồi thường thiệt hại quy ựịnh tại điều 8 của Nghị ựịnh số 22/1998/Nđ-CP là phù hợp với chế ựộ sở hữu về ựất ựai và tình hình thực tế ở nước ta. Tuy nhiên, quy ựịnh hiện hành còn có hai khắa cạnh khó khăn và vướng mắc cho tổ chức thực hiện: một là, việc xác ựịnh giá ựất phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất; hai là, việc xác ựịnh hệ số K. Không ắt ựịa phương bồi thường theo giá ựất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành
như Hà Nội, đà Nẵng, Lao Cai.v.v; nhiều ựịa phương khác quy ựịnh giá bồi thường ựất quá thấp và thường thấp nhiều so với giá ựất thực tế hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở ựịa phương. Với số tiền bồi thường ựó, người dân không ựủ ựể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một mảnh ựất tương ựương cả về diện tắch và giá ựất với mảnh ựất bị thu hồi; chắnh vì vậy ựã làm ảnh hưởng tới khả năng tạo lập lại tư liệu sản xuất hoặc chỗ ở mới của người bị thu hồi ựất; từ ựó, dẫn ựến tình trạng khiếu kiện, không nhận tiền bồi thường, không di chuyển, làm chậm tiến ựộ giải phóng mặt bằng, chậm thực hiện dự án ựầu tư v.v.
Thứ ba, quy ựịnh về ựiều kiện ựể ựược bồi thường hoặc không ựược bồi thường thiệt hại về ựất tuy ựã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản lý, sử dụng ựất ựai, song còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không ựủ ựiều kiện ựược bồi thường thiệt hại dẫn ựến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh ra khiếu kiện ảnh hưởng ựến thời gian thực hiện dự án.
Thứ tư, chắnh sách bồi thường thiệt hại về ựất chưa gắn với chắnh sách thu tiền sử dụng ựất, nhất là thu tiền sử dụng ựất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất (hợp pháp hoá) cho người sử dụng ựất ở trước Luật đất ựai năm 1993. Nhiều trường hợp ựủ ựiều kiện ựược bồi thường thiệt hại về ựất, nhưng theo quy ựịnh về thu tiền sử dụng ựất thì người có ựất muốn ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất phải nộp 20% hoặc 40% tiền sử dụng ựất. Do ựó, khi thực hiện bồi thường mỗi ựịa phương có cách xử lý khác nhau, gây nhiều tranh cãi. Có ựịa phương thực hiện ựền bù 100% như đồng Nai..., nhưng có ựịa phương thực hiện bồi thường bằng 80% hoặc 60% tuỳ theo thời ựiểm sử dụng ựất như quy ựịnh của thành phố Hải Phòng, đà Nẵng hoặc khấu trừ phần nghĩa vụ tài chắnh còn thiếu vào tiền bồi thường như thành phố Hồ Chắ Minh.
Thứ năm, chưa có quy ựịnh chi tiết về vấn ựề tái ựịnh cư như: tiêu chuẩn của khu tái ựịnh cư, phân ựịnh trách nhiệm của chủ dự án, của chắnh quyền các cấp trong việc tạo lập và bố trắ tái ựịnh cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ựất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục ựời sống và sản xuất tại các khu tái ựịnh cưẦ
Thứ sáu, chưa quy ựịnh cụ thể về việc cưỡng chế thi hành quyết ựịnh thu hồi ựất, quyết ựịnh bồi thường ựối với các trường hợp cố tình không thực hiện ựã dẫn ựến một số ựối tượng lợi dụng kẽ hở trong chắnh sách của Nhà nước cố tình chây ỳ không chịu cho Hội ựồng bồi thường tiến hành ựo ựạc, kiểm kê, không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết ựịnh của Nhà nước, làm cho tình hình vốn ựã phức tạp càng trở lên phức tạp hơn.
Thứ bảy, các chủ dự án chưa tắnh ựúng, tắnh ựủ chi phắ bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tổng mức ựầu tư của dự án, nên việc bố trắ nguồn vốn ựể chi trả tiền bồi thường cho người bị thu hồi ựất không ựầy ựủ và kịp thời; nhiều dự án thiếu vốn, nên phương án bồi thường ựã ựược phê duyệt nhưng không ựảm bảo tiền chi trả bồi thường ựể giải phóng mặt bằng; có dự án ựã giải phóng mặt bằng xong, nhưng không có vốn ựể thi công ựể dân tái lấn chiếm dẫn ựến kéo dài thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng (23).
2.4.3. Thực trạng chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư theo quy ựịnh của Luật đất ựai 2003.
Ở Việt Nam, các quy ựịnh của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế. Quan tâm tới lợi ắch của những người bị thu hồi ựất, Nghị ựịnh 197/2004/Nđ-CP sau một thời gian thực hiện, ựặc biệt là sau sự ra ựời của Nghị ựịnh 84/2007/Nđ-CP ựã thể hiện ựược tắnh khả thi và vai trò tắch cực của các văn bản pháp luật. Vì thế, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư trong thời gian qua ựã ựạt ựược các kết quả khá khả quan, thể hiện trên một số khắa cạnh chủ yếu sau:
-đối tượng ựược bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư ngày càng ựược xác ựịnh ựầy ựủ chắnh xác, phù hợp với tình hình thực tế của ựất nước, giúp cho công tác quản lý ựất ựai của Nhà nước ựược nâng cao, người nhận ựền bù cũng thấy thỏa ựáng.
- Mức bồi thường hỗ trợ ngày càng cao tạo ựiều kiện cho người dân bị thu hồi ựất có thể khôi phục lại tài sản bị mất. Một số biện pháp hỗ trợ ựã ựược bổ sung và quy ựịnh rất rõ ràng, thể hiện ựược tinh thần ựổi mới của đảng và Nhà nước nhằm giúp cho người dân ổn ựịnh về ựời sống và sản xuất.
- Việc bổ sung quy ựịnh về quyền tự thỏa thuận của các nhà ựầu tư cần ựất với người sử dụng ựất ựã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chắnh trong việc thu hồi ựất.
- Trình tự thủ tục tiến hành bồi thường hỗ trợ tái ựịnh cư ựã giải quyết ựược nhiều khúc mắc trong thời gian qua, giúp cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác bồi thường, tái ựịnh cư ựạt hiệu quả.
- Các ựịa phương bên cạnh việc thực hiện các quy ựịnh Luật ựất ựai năm 2003, các Nghị ựịnh hướng dẫn thi hành, ựã dựa trên sự ựịnh hướng chắnh sách của đảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại ựịa phương ựể ban hành các văn bản pháp luật áp dụng cho ựịa phương mình, làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư ựược thực hiện hợp lý và ựạt hiệu quả cao hơn.
- Nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tắnh chất phức tạp của vấn ựề thu hồi ựất, tái ựịnh cư của các nhà quản lý, hoạch ựịnh chắnh sách, của chắnh quyền ựịa phương ựược nâng lên. Chắnh phủ ựã có nhiều nỗ lực ựể tạo ựiều kiện vật chất và kỹ thuật trong việc bồi thường, hỗ trợ tái ựịnh cư.
đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư có năng lực và có nhiều kinh nghiệm ngày càng ựông ựảo; sự chia sử kinh nghiệm thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư giữa các bộ, ban, ngành có các dự án ựầu tư ngày càng ựược mở rộng và có hiệu quả.
Nhờ những cải thiện về quy ựịnh pháp luật về phương pháp tổ chức, về năng lực cán bộ thực thi giải phóng mặt bằng, tiến ựộ giải phóng mặt bằng trong các dự án ựầu tư gần ựây ựã ựược rút ngắn hơn so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tác ựộng tiêu cực ựối với người dân cũng như ựối với dự án. Việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư ựã giúp cho ựất nước ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng ựiểm của Nhà nước, cũng như góp phần chuyển ựổi cơ cấu kinh tế, ổn ựịnh ựời sống sản xuất cho người có ựất bị thu hồi.
Tuy nhiên, bên cạnh những thành công ựó chúng ta cũng còn những tồn tại, vướng mắc khi tiến hành bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư, trong ựó ựặc biệt là vấn ựề giá ựền bù, gây những tác ựộng tiêu cực ựối với thị trường bất ựộng sản.
Theo quy ựịnh của Luật ựất ựai 2003 và Nghị ựịnh số 197/2004/Nđ-CP ngày 03/12/2004 của Chắnh phủ Về bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất thì chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư hiện nay có những ựiểm ựổi mới cơ bản như sau: Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư ựối với những trường hợp thu hồi ựất ựể sử dụng vào mục ựắch quốc phòng, an ninh, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng, mục ựắch phát triển kinh tế theo quy ựịnh tại điều 36, Nghị ựịnh số 181/2004/Nđ-CP.
- Giá ựất ựể bồi thường ựược thực hiện theo các quy ựịnh về giá ựất mới nên người sử dụng ựất sẽ thực hiện bàn giao mặt bằng nhanh hơn, tình trạng khiếu kiện giảm ựi.
- Trường hợp Nhà nước thu hồi ựất, việc tổ chức thực hiện thu hồi ựất và bồi thường cho người có ựất bị thu hồi theo quy ựịnh ựược giao cho Tổ chức phát triển quỹ ựất. đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng ựất ựã ựược xét duyệt thì nhà ựầu tư ựược nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng ựất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng ựất của các tổ chức kinh tế, hộ gia ựình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi ựất.
