Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu có thể phân thành hai nhóm:
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối (vô hiệu đương nhiên)
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối (vô hiệu do bị Tòa án tuyên).
Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị coi là vô hiệu tuyệt đối trong các trường hợp :
• Mục đích và nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội
Theo quy định của pháp luật, những hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì đương nhiên bị coi là vô hiệu mà không phụ thuộc vào ý chí của các bên tham gia hợp đồng, trong trường hợp này thì quyền sử dụng đất là tài sản tặng cho sẽ bị Nhà nước thu hồi và nếu có thiệt hại mỗi bên sẽ bồi thường thiệt hại mà mình gây ra.
•Hợp đồng được xác lập một cách giả tạo:
Trước khi xác lập hợp đồng, giữa các bên đã có sự bàn bạc trước với nhau nhằm tạo ra hợp đồng mà ở đó không có sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí của mỗi bên, hay là trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đó, các bên đã cố tình bày tỏ ý chí không đúng với ý chí đích thực của họ nhằm đạt được mục đích nhất định như trốn thuế hoặc trốn nợ...
Theo quy định tại Điều 129 BLDS năm 2005 có hai trường hợp giả tạo: Thứ nhất là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giả tạo nhằm che dấu một hợp đồng khác, khi đó hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giả tạo sẽ bị vô hiệu, còn hợp đồng bị che dấu vẫn có hiệu lực nếu như hợp đồng đó đáp ứng được đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự.
Thứ hai là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba, khi đó thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giả tạo sẽ bị vô hiệu.
•Hình thức của hợp đồng không tuân thủ theo các quy định bắt buộc của pháp luật:
Đối với trường hợp mà các bên tham gia hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không tuân thủ các quy định về hình thức của hợp đồng thì khi xảy ra tranh chấp, tòa án xem xét và buộc các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện đúng các quy định về hình thức của hợp đồng trong một thời hạn nhất định, nếu trong thời hạn đó mà các bên không tuân theo thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu, phải bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên trong thời hạn hai năm kể từ ngày hợp đồng được xác lập, nếu các bên không yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng bị vô hiệu thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mặc dù có vi phạm về
hình thức nhưng các bên không có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đó bị vô hiệu.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị coi vô hiệu tương đối trường hợp :
•Hợp đồng được xác lập bởi người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự:
Để ngăn chặn, hạn chế việc lợi dụng sự non trẻ, thiếu hiểu biết hoặc không nhận thức được của người chưa thành niên,mất năng lực hay hạn chế năng lực hành vi dân sự và để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho họ, pháp luật không cho phép những người này được trực tiếp giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, mà muốn giao kết họ phải thông qua người đại diện cho họ để xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất do họ xác lập không mặc nhiên bị coi là vô hiệu, mà nó chỉ vô hiệu khi có yêu cầu của những người đại diện cho họ, nếu những người đại diện cho họ không khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đó vẫn có hiệu lực pháp luật.
•Hợp đồng được xác lập do bị nhầm lẫn:
Việc các bên hình dung sai về nội dung của hợp đồng, dẫn đến giao kết hợp đồng và gây thiệt hại cho mình hoặc cho bên kia. Sự nhầm lẫn này xuất phát từ nhận thức sai lệch về đối tượng, nội dung hợp đồng của các bên nhưng phải được thể hiện rõ ràng thông qua nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này có thể bị tuyên là vô hiệu.
Theo quy định tại Điều 131 - BLDS năm 2005 : “khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của hợp đồng dẫn đến việc xác lập hợp đồng thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của hợp đồng đó, nếu bên kia không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Trong trường hợp một bên do lỗi cố ý
lam cho bên kia nhầm lẫn nội dung của hợp đồng thì khi đó hợp đồng sẽ bị vô hiệu do bị lừa dối”
•Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập hợp đồng vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình:
Theo quy định tại Điều 133 - BLDS năm 2005 thì:” Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu”. Như vậy người có năng lực hành vi dân sự nhưng tại thời điểm giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nếu người đó bị rơi vào tình trạng không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì người đó có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, tuy nhiên phải chứng minh được tại thời điểm giao kết hợp đồng thì chính họ bị rơi vào tình trạng không nhận thức và kiểm soát được các hành vi của mình. Nhưng nếu sau đó người này không yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng bị vô hiệu thì hợp đồng đó vẫn có hiệu lực pháp luật.
•Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập do bị lừa dối, đe dọa thì sẽ không có sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí của bên bị lừa dối, bị đe dọa nên không có yếu tố tự nguyện, vì vậy về nguyên tắc nó sẽ bị vô hiệu, tuy nhiên những hợp đồng này chỉ bị vô hiệu khi có yêu cầu của bên bị lừa dối, bị đe dọa và được Tòa án chấp nhận yêu cầu đó
Trong trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập do bị lừa dối, bị đe dọa nhưng bên bị lừa dối, bị đe dọa không yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng là vô hiệu thì hợp đồng này vẫn có hiệu lực pháp luật nếu như nó đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Mặt khác, trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nếu một phần của hợp đồng bị vô hiệu nhưng không làm ảnh hưởng đến phần khác trong cùng hợp đồng thì chỉ phần hợp đồng vô hiệu bị tuyên hủy, phần còn lại của hợp đồng không vi phạm pháp luật thì vẫn có hiệu lực và được giữ nguyên.