hữu cùng trên tinh thần nguyên tắc này: ai là chủ sở hữu thì phải chịu rủi ro. Bên bán vẫn là chủ sở hữu vật cho đến khi giao vật (đối với động sản) hoặc cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu (đối với bất động sản và các động sản mà pháp luật yêu cầu phải đăng ký quyền sở hữu). Bởi vậy, bên bán phải chịu rủi ro cho đến khi giao vật hoặc khi hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu.
Liệu có áp dụng nguyên tắc res perit domino trong các giao dịch chuyển quyền sở hữu đối với nghĩa vụ hoàn trả hay không ? Chúng tôi nghĩ, lý do để áp dụng thuyết res perit domino trong các giao dịch chuyển quyền sở hữu là bởi theo luật Việt Nam, việc chuyển quyền sở hữu chỉ xảy ra khi có sự giao vật hoặc khi hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu (đối với bất động sản và các động sản mà pháp luật yêu cầu phải đăng ký quyền sở hữu) chứ không phải vào thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực. Vì vậy, chủ sở hữu đồng thời cũng là ngời đang thực tế quản lý vật nên một cách lôgíc, ngời này phải chịu rủi ro đối với tài sản của mình. Nhng nghĩa vụ hoàn trả lại có bản chất khác. Do hậu quả của nguyên tắc hiệu lực trở về trớc của hợp đồng vô hiệu, ngời bán bị coi là cha từng bao giờ bán cho ngời mua, và vẫn luôn là sở hữu chủ của tài sản, song trên thực tế, tài sản lại do ngời mua chiếm giữ và quản lý. Hơn nữa, Điều 600 BLDS cũng quy định, nếu vật bị mất hoặc h hỏng (bất luận vì nguyên nhân gì), ngời chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật ngay tình hay không ngay tình đều phải trả cho chủ sở hữu giá trị tơng đơng tài sản bị mất hoặc h hỏng đó. Vậy, có thể kết luận, trong nghĩa vụ hoàn trả, ngời chịu rủi ro là ngời có nghĩa vụ hoàn trả vật, res perit debitori.
1.4.2 Nghĩa vụ bồi thờng thiệt hại
Trong nhiều trờng hợp, cho dù đã áp dụng cơ chế hoàn trả, các bên vẫn còn phải gánh chịu một số thiệt hại nhất định. Vì vậy, Điều 137 khoản 2 BLDS quy định bên có lỗi gây thiệt hại, ngoài nghĩa vụ hoàn trả, còn có nghĩa vụ phải bồi thờng. Cơ chế bồi th- ờng thiệt hại ở đây là bồi thờng thiệt hại ngoài hợp đồng, vì vậy, ngời yêu cầu bồi th- ờng phải chứng minh bên kia có lỗi.
Xác định loại thiệt hại
Trong thực tiễn xét xử, thiệt hại mà một bên phải gánh chịu thờng là các loại thiệt hại sau:
- Tiền bên bán bỏ ra để sả chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu của tài sản sau khi nhận lại do bên mua làm h hỏng.
- Tiền bên mua bỏ ra để đầu t vào tài sản làm tăng giá trị của tài sản.
- Thiệt hại mất khoản lợi lẽ ra một bên đợc hởng từ hợp đồng.
Lỗi của ngời gây thiệt hại
Hành vi có lỗi dẫn tới nghĩa vụ bồi thờng của một bên trong hợp đồng chính là lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu; lỗi này có thể là lỗi cố ý (lừa dối, đe doạ)104, hoặc lỗi vô ý105. Cũng có trờng hợp lỗi thuộc về cả hai bên trong hợp đồng và nh vậy, trách nhiệm bồi thờng thiệt hại căn cứ vào mức độ lỗi mỗi bên.
Tính toán từng loại thiệt hại
Trong tính toán thiệt hại, phức tạp nhất là việc xác định thiệt hại mất khoản lợi lẽ ra một bên đợc hởng từ hợp đồng bởi liên quan đến thời điểm định giá tài sản. Trớc đây, 104 BLDS, Điều 132.
trong tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất, theo Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP hớng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình, thì giá nhà và giá trị quyền sử dụng đất đợc xác định nh sau106: nếu các đơng sự không thỏa thuận đợc về giá nhà, giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Giá nhà, giá trị quyền sử dụng đất đợc xác định theo giá thị trờng chuyển nhợng tại địa phơng nơi có nhà đất đang tranh chấp đối với từng loại nhà đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm. Tuy nhiên, trong trờng hợp UBND cấp tỉnh có quy định giá đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất theo giá thị trờng tại địa phơng hoặc các Trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhợng đất tại địa phơng, thì Toà án có thể căn cứ vào giá do UBND quy định hoặc giá niêm yết của các Trung tâm giao dịch để xác định giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất mà không nhất thiết phải thành lập hội đồng định giá.
Khi tính toán mức thiệt hại, trong hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, cũng theo hớng dẫn của Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, cần lu ý các trờng hợp sau:
- Nếu cả hai bên đều có lỗi tơng đơng nhau làm cho hợp đồng mua bán vô hiệu thì mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại, nếu lỗi không tơng đơng thì trách nhiệm bồi thờng thiệt hại theo tỷ lệ lỗi;
- Nếu bên mua có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu thì bên bán chỉ phải trả cho bên mua số tiền đã nhận và bên mua phải giao lại nhà cho bên bán; nếu bên mua có lỗi làm cho nhà ở bị h hỏng hoặc tháo dỡ thì phải bồi thờng khoản tiền do bên bán bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu. Trong trờng hợp giá nhà giảm mà bên bán bị thiệt hại thì bên mua phải bồi thờng cho bên bán khoản tiền chênh lệch giá.
- Nếu bên bán có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu thì ngoài nghĩa vụ hoàn trả thì bên bán phải trả cho bên mua số tiền đã nhận và bên mua phải giao lại nhà cho bên bán. Nếu có sự chênh lệch giá nhà mà bên mua bị thiệt hại thì bên bán phải bồi th- ờng khoản tiền chênh lệch giá.
- Nếu trong thời gian quản lý, bên mua đã cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất thì khi nhận lại nhà, bên bán phải thanh toán cho bên mua phần giá trị tăng thêm đó, trừ trờng hợp bên bán có phản đối hoặc cơ quan có thẩm quyền không cho phép mà bên mua vẫn cố tình cải tạo, sửa chữa.
4.2.4.3 Những trờng hợp tịch thu sung công tài sản, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ giao dịch vô hiệu giao dịch vô hiệu
Điều 137 BLDS không quy định cụ thể những trờng hợp nào tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu đợc từ giao dịch vô hiệu phải bị tịch thu sung quỹ nhà nớc. Không phải mọi trờng hợp giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật đều phải chịu áp dụng chế tài này mà chỉ giới hạn ở những giao dịch vi phạm nghiêm trọng những điều cấm có mục đích bảo vệ trật tự công cộng.
Thực tiễn xét xử cho thấy, các dạng giao dịch sau chịu áp dụng chế tài trên: loại giao dịch bị pháp luật cấm nh chơi số đề, đánh bạc, mại dâm…, loại giao dịch có đối tợng bị cấm hay hạn chế lu thông. Ví dụ, nếu A lấn chiếm đất công để làm nhà ở trái phép 106 Văn bản này hớng dẫn áp dụng BLDS 1995. Hiện nay, cha có văn bản mới hớng dẫn BLDS. Trong khi chờ đợi hớng dẫn mới, có thể tham khảo đờng lối xẻt xử trong các văn bản cũ này.
sau đó bán cho B, thì Toà án tuyên hợp đồng vô hiệu và thu hồi khoản tiền các bên giao dịch và giao đất cho UBND có thẩm quyền quản lý. Tơng tự nh vậy, các hợp đồng dân sự vô hiệu mà đối tợng của hợp đồng là hàng giả, hàng cấm, hàng không bảo đảm tiêu chuẩn chất lợng vệ sinh an toàn thực phẩm ảnh hởng tới sức khoẻ, tính mạng của ngời tiêu dùng thì tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu đợc bị tịch thu theo quy định của pháp luật.
4.2.4.4 Hậu quả pháp lý đối với bên thứ ba
Một giao dịch bị tuyên vô hiệu nhng tài sản là đối tợng của giao dịch đã bị chuyển dịch cho bên thứ ba thì hậu quả pháp lý gì sẽ xảy ra. Các nhà làm luật đã căn cứ vào tính chất có phải đăng ký quyền sở hữu hay không và sự ngay tình hay không ngay tình của ngời thứ ba để phân biệt hai trờng hợp. Thứ nhất, nếu tài sản, dù phải đăng ký hay không đăng ký quyền sở hữu, đã đợc chuyển dịch cho bên thứ ba không ngay tình thì giao dịch này cũng vô hiệu. Thứ hai, việc bảo vệ quyền lợi cho bên thứ ba ngay tình chỉ đặt ra đối với trờng hợp chuyển giao động sản không phải đăng ký quyền sở hữu. Vì vậy, với các giao dịch liên quan đến bất động sản, dù bên thứ ba ngay tình, giao dịch vẫn vô hiệu, trừ phi ngời này có đợc tài sản thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với ngời mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhng sau đó ngời này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa107.