đảm thanh toán nợ là hợp pháp.
Vụ án 2 : Năm 2007, Ngân hàng Thương mại Cổ phần K ký hợp đồng cho cơ sở sản xuất gỗ B vay 3 tỉ đồng trong hai năm. Để bảo đảm cho khoản vay, bên thứ ba là ông NVH đã đứng tên “thế chấp, bảo lãnh” căn nhà của ông tại quận 3, thành phố Hồ Chí Minh trong hợp đồng tín dụng. Sau đó, cơ sở B không trả nợ nên bị Ngân hàng K kiện ra Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh yêu cầu phải thanh toán cả nợ gốc lẫn lãi, trường hợp không thanh toán được thì xử lý căn nhà của ông H.
Tháng 11-2011, Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xử sơ thẩm đã buộc cơ sở B phải trả nợ cho Ngân hàng A. Tuy nhiên, Tòa án không chấp nhận yêu cầu xử lý nhà của ông H. Bởi theo Tòa án, hợp đồng thế chấp giữa
ông H với ngân hàng vô hiệu vì trường hợp này không phải là thế chấp mà là bảo lãnh.
Tháng 4-2012, Tòa Phúc thẩm Toà án nhân dân Tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã sửa án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm của
Ngân hàng K. Theo Toà Phúc thẩm, hợp đồng mà ông H ký với ngân hàng có tên là “hợp đồng thế chấp, bảo lãnh”. Hợp đồng này nhằm bảo đảm cho khoản vay của cơ sở B với ngân hàng nên nó là hợp đồng bảo lãnh chứ không phải là hợp đồng thế chấp như cấp sơ thẩm nhận định. Từ đó, Tòa án kết luận hợp đồng này hợp pháp, có hiệu lực chứ không vô hiệu. [35]
Ở vụ án trên, nếu cơ sở B dùng tài sản của mình để bảo đảm cho khoản vay tại ngân hàng thì đó là giao dịch thế chấp. Bởi, thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp [11, Khoản 1 điều 342]. Theo đó, xác định rõ thế chấp là phải dùng tài sản của bên thế chấp để bảo đảm đối với bên nhận thế chấp. Còn nếu cơ sở B dùng tài sản của
49
người khác (như nhà đất của ông H) để bảo đảm cho khoản vay tại ngân hàng thì đó là giao dịch bảo lãnh. Bởi, bảo lãnh là việc người thứ ba (say đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình [11, Điều 361].
Chính cái tên “hợp đồng thế chấp, bảo lãnh” không rõ ràng giữa cơ sở B với Ngân hàng K là nguyên nhân dẫn đến sự nhận định khác nhau giữa các cấp Tòa. Cấp sơ thẩm cho rằng đó là tài sản thế chấp, cấp phúc thẩm lại xác
định đó là tài sản bảo lãnh.
Theo tác giả thì dù tài sản thế chấp hay bảo lãnh cũng đều bị xử lý để thu hồi nợ nhưng nếu xác định không đúng sẽ không ổn, nhất là trong trường hợp tài sản là nhà, đất. Bởi lẽ, rất nhiều ngân hàng cho khách hàng vay tiền và
nhận tài sản bảo đảm cho khoản vay là quyền sử dụng đất của bên thứ ba nhưng thay vì lập hợp đồng bảo lãnh lại lập thành hợp đồng thế chấp. Khi phát sinh tranh chấp, bên thứ ba yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu và được chấp thuận vì nhiều Tòa án cho rằng hợp đồng thế chấp này phải được xác lập bằng hình thức bảo lãnh. Việc tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu gây thiệt hại rất lớn cho các ngân hàng vì các khoản cho vay của họ có nguy cơ bị chuyển thành khoản nợ không có bảo đảm.
Vụ án 3. Tháng 4-2009, Công ty TNHH Thương mại Sản xuất Chế biến H ký hợp đồng vay 2,8 tỉ đồng của Ngân hàng N. Hai bên xác nhận thời hạn
hợp đồng theo từng khế ước nhận nợ, mỗi khế ước không quá 12 tháng. Để đảm bảo cho khoản vay, các bên ký hợp đồng thế chấp quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của bên thứ ba là ông bà LVS.
50
Sau hai lần đáo hạn, Công ty H đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Vì vậy, tháng 11-2011, Ngân hàng N khởi kiện Công ty H ra TAND tỉnh Bình
Dương
yêu cầu thanh toán 3,8 tỉ đồng gồm cả lãi lẫn gốc. Trường hợp bị đơn không thanh toán được, ngân hàng yêu cầu tòa cho phát mãi tài sản thế chấp.
Quá trình Tòa án giải quyết, phía Công ty H vắng mặt. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông bà S thì không đồng ý phát mãi tài sản thế chấp.
Theo họ, hợp đồng thế chấp đã chấm dứt một năm sau ngày ký hợp đồng vay
vốn đầu tiên. Còn nợ hiện tại giữa hai bên nguyên, bị không liên quan gì đến họ. Vì thế, ông bà đề nghị tòa hủy hồ sơ thế chấp, buộc phía ngân hàng trả lại giấy tờ nhà, đất đã nhận.
Tháng 5-2012, TAND tỉnh Bình Dương xử sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ngân hàng. Tòa án nhận định việc Ngân hàng N tiếp tục cho Công ty H vay sau lần đáo hạn đầu tiên (tháng 4-2010) là phù hợp với thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng đã ký. Mặt khác, trong hợp đồng bảo lãnh thế chấp tài sản không quy định rằng bên ngân hàng cũng như công ty có trách nhiệm buộc phải thông báo cho ông bà S biết việc giải ngân, thanh toán và tiếp tục vay. Vì vậy, ông bà S phải có trách nhiệm trong việc thế chấp đảm bảo hợp đồng của bên vay.
Ông bà S kháng cáo. Mới đây, Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh nhận định nghĩa vụ bảo lãnh bằng hợp đồng thế chấp của ông bà S đã kết thúc sau lần đáo hạn vay vốn đầu tiên của Công ty H. Công ty H vay tiếp của Ngân hàng N mà không có sự đồng ý bảo lãnh của ông bà S thì phải tự chịu trách nhiệm. Việc cấp sơ thẩm buộc trách nhiệm của ông bà S đối với việc vay tiếp của Công ty H là không phù hợp. Từ đó, Toà án tuyên sửa án sơ thẩm, không phát mãi nhà, đất, tài sản thế chấp của ông bà S trong trường hợp Công ty H không trả được nợ cho Ngân hàng.[33]
51
Trong vụ án trên việc Toà án nhân dân tỉnh Bình Dương xử sơ thẩm cho rằng trong hợp đồng bảo lãnh thế chấp tài sản của ông bà S bảo đảm cho
khoản vay của Công ty H không quy định rằng bên Ngân hàng cũng như Công ty có trách nhiệm buộc phải thông báo cho ông bà S biết việc giải ngân, thanh toán và tiếp tục vay của Công ty H và vì thế việc Ngân hàng N tiếp tục cho Công ty H vay sau lần đáo hạn đầu tiên (tháng 4-2010) là phù hợp với thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng đã ký. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật thì việc Hợp đồng tín dụng là hợp đồng thỏa thuận giữa bên cho vay và bên vay. Còn hợp đồng thế chấp tài sản bảo lãnh khoản vay là hợp đồng thỏa thuận giữa bên cho vay, bên vay và bên có tài sản. Không thể đánh đồng hai loại hợp đồng này với nhau bởi hợp đồng thế chấp bảo lãnh có thể chỉ bảo lãnh cho một khoản vay nhất định, trong một thời hạn nhất định. Việc xác định phạm vi, thời hạn bảo lãnh phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp tài sản. Vì vậy, nếu dựa trên hợp đồng tín dụng để xác định hợp đồng bảo lãnh vô thời hạn là trái pháp luật.
- Xét xử vụ tranh chấp đòi nợ của ngân hàng và hợp đồng thế chấp.
Tài sản bảo đảm được coi là phao cứu sinh của hoạt động ngân hàng, bảo đảm ngân hàng có thể thu hồi ít nhất là vốn gốc khi rủi ro khách hàng không trả được nợ xảy ra. Phần lớn tài sản bảo đảm của ngân hàng là quyền
sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là nhà đất). Tuy nhiên, thực tế hoạt động ngân hàng cho thấy, có muôn ngàn lý do làm cho quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất, vốn là tài sản bảo đảm trở thành không bảo đảm, khiến khoản nợ xấu của ngân hàng tăng vọt trong thời gian gần đây. Nguyên nhân dẫn đến hợp đồng thế chấp, bảo lãnh vô hiệu biến các khoản vay trong hợp đồng tín dụng có bảo đảm thành không bảo đảm bởi các yếu tố sau đây :
Thứ nhất, thẩm định về nhân thân của người tham gia ký kết hợp đồng thế chấp tài sản. Vấn đề tưởng là đơn giản nhưng trong thực tế lại rất phức tạp (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
52
vì đã có trường hợp do cán bộ ngân hàng, công chứng viên không làm hết trách nhiệm đã công chứng hợp đồng có chữ ký giả.
Thứ hai, việc xác định người ký kết hợp đồng có đủ năng lực hành vi dân sự. Trong thực tế, có trường hợp công chứng viên đã cho cả người vừa mới chết lăn tay điểm chỉ vào hợp đồng hoặc cho cả người đang còn sống khỏe mạnh nhưng có dấu hiệu của bệnh thần kinh cũng lăn tay, điểm chỉ vào hợp đồng. Công chứng viên càng khó xác định năng lực hành vi dân sự hơn đối với những người bị tâm thần phân liệt, có lúc bình thường và có lúc bị bệnh.
Thứ ba, việc thẩm định về tài sản bảo đảm không chính xác. Thực tế cho thấy trường hợp giấy tờ giả khá phổ biến trong hệ thống ngân hàng, có trường hợp làm giả toàn phần, có trường hợp sử dụng giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất làm từ phôi thật để giả con dấu và chữ ký, hoặc có trường hợp phôi thật, con dấu thật nhưng chữ ký giả nên rất khó nhận biết. Trong khi đó cán bộ ngân hàng và ngay cả Công chứng viên cũng không hề được đào tạo về nghiệp vụ nhận biết, phân biệt giấy tờ giả nên bằng mắt thường thật sự rất khó để nhận biết đâu là “sổ đỏ” giả, đâu là “sổ đỏ” thật. Như vậy, nhà đất tưởng là tài sản cố định, không thể di dời, không mất đi đâu được thì rất là bảo đảm và có giá trị, nhưng đã dễ dàng trở thành không bảo đảm. Chưa kể, có ngân hàng làm thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp, nhưng lại không đăng ký giao dịch bảo đảm kịp thời hạn, thậm chí không thực hiện việc đăng ký giao dịch đảm bảo dẫn đến khách hàng đi đăng ký thế chấp cho một giao dịch trước đó và ngân hàng trở nên mất quyền ưu tiên khi xử lý tài sản thế chấp, tức là gần như cũng mất luôn tài sản bảo đảm. Như vậy, để hạn chế rủi ro cho ngân hàng thì hợp đồng thế chấp phải được công chứng và cán bộ ngân hàng, công chứng viên cần yêu cầu người có tài sản bảo đảm là nhà đất phải có giấy xác nhận của Uỷ ban nhân dân phường, xã về tình trạng nhà đất đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
53
Thứ tư, xác định tài sản bảo đảm là tài sản chung hay tài sản riêng. Qua thực tế cho thấy nhiều địa phương đã áp dụng: trong trường hợp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên một người thì chỉ cần một người ký hợp đồng. Như vậy, khi xảy ra tranh chấp thì ngân hàng sẽ rất khó xử lý tài sản bảo đảm vì người còn lại sẽ khiếu kiện theo quy định của pháp luật, bởi đây là tài sản chung của hai vợ chồng, nhưng chỉ đứng tên một người và chỉ có một người ký.
Thứ năm, tài sản bảo đảm là đất cấp cho hộ gia đình nhưng không có đủ thành viên từ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tham gia ký kết hợp đồng thế chấp. Trong trường hợp tài sản bảo đảm là đất cấp cho Hộ gia đình thì cần phải làm rõ danh sách thành viên Hộ gia đình có tên trong hộ khẩu tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Hộ gia đình để yêu cầu tất cả các thành viên của Hộ gia đình từ đủ 15 tuổi trở lên phải ký vào hợp đồng thế chấp. Trong thực tế, đã có nhiều trường hợp do cán bộ ngân hàng và công chứng viên “để sót” thành viên hộ gia đình không ký vào hợp đồng thế chấp, khi ngân hàng xử lý tài sản thì xuất hiện thành viên này khởi kiện. Tất nhiên, hợp đồng thế chấp này bị vô hiệu một phần. Một trường hợp rủi ro khác liên quan đến Hộ gia đình, đó là cách xác định thành viên trong hộ theo “sổ hộ khẩu” hay theo giấy tờ nào vẫn còn là đề tài tranh cãi trong quá trình thực hiện nghiệp vụ công chứng. Để tạo điều kiện nhanh chóng và thuận lợi thì đa số các công chứng viên – phòng công chứng vẫn sử dụng “sổ hộ khẩu” để xác định số thành viên của hộ. Nhưng nếu, có người chứng minh được họ không có tên trong “sổ hộ khẩu” nhưng là thành viên của hộ theo quy định của Điều 106 BLDS 2005 mà không “được ký hợp đồng thế chấp” thì việc hợp đồng thế chấp bị vô hiệu, rủi ro cho ngân hàng là hoàn toàn có thể xảy ra.
54
Ngoài ra, một số trường hợp công chứng hợp đồng thế chấp nhà đất nhưng nhà đất đang có tranh chấp, đang có quyết định thu hồi, thậm chí không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở vẫn chứng cho thế chấp nhà ở. Thực tế giao dịch bảo đảm bằng biện pháp thế chấp đang diễn ra rất sôi động và phong phú nhưng nợ xấu của ngân hàng cũng đang gia tăng chóng mặt trong thời gian gần đây. Nguyên nhân sâu xa của nó là khi thẩm định hồ sơ giao dịch bảo đảm, ngân hàng và công chứng viên đã vi phạm những vấn
đề tác giả đã trình bày ở trên.
Dưới đây là một vài vụ án điển hình khi chủ thể tham gia giao dịch bảo đảm không được xác định đúng và chữ ký của các chủ thể này bị giả mạo, giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là giả, chủ thể ký kết hợp
đồng không đúng theo quy định của pháp luật….
Vụ án 1 : Vào năm 2009 vợ chồng bà Trình Thị Phi Ni và ông Trần Lâm (thời điểm này ông Lâm lại đương chức Giám đốc Ngân hàng Đầu tư & Phát triển Chi nhánh Kon Tum) thế chấp hai căn nhà, đất tại số 38 Hoàng Văn
Thụ và 39A đường Hùng Vương, thành phố Kon Tum để vay số tiền 1.950.000.000 đồng tại Ngân hàng Đầu tư & Phát triển Chi nhánh Kon Tum, nay đã quá hạn nên Ngân hàng khởi kiện để đòi số tiền 3.039.221.875 đồng cả gốc lẫn lãi.
Theo hồ sơ, lời khai của các bên liên quan, nguồn gốc 02 căn nhà, đất trên đều do vợ chồng ông Lâm, bà Ni mua lại của người khác và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2004. Chỉ có điểm khác biệt, trong khi GCNQSDĐ của căn nhà số 39A Hùng Vương ghi chủ sở hữu là ông Trần Lâm và bà Trình Thị Phi Ni thì trong GCNQSDĐ của căn nhà 38 Hoàng Văn Thụ lại ghi hộ ông bà Trần Lâm và Trình Thị Phi Ni. Lý giải vấn đề này, bà Ni khẳng định khi mua căn nhà 38 Hoàng Văn Thụ, mẹ ruột của bà có góp một số tiền lớn xem như phần di sản cho các cháu ngoại. Nên khi cấp Giấy
55
chứng nhận, cơ quan chức năng mới ghi hộ ông bà để xác lập quyền sở hữu cho các con bà sau này.
Tại phiên tòa bà Ni đã đề nghị Hội đồng xét xử tuyên các hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng tín dụng được ký kết bởi Ngân hàng Đầu tư & Phát