và Việt Nam
2.3.1. Tổng quan thị trường đất đai trên Thế Giới
Thị trƣờng đất đai là một thị trƣờng đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trƣờng gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Đất đai cũng đƣợc mua bán trên thị trƣờng, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và tƣơng quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trƣờng đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trƣờng pháp lý, cơ cấu thị trƣờng, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trƣờng đất đai ở hầu hết các nƣớc trên thế giới đã đến giai
đoạn phát triển cao, khẳng định đƣợc vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Tại các nƣớc tƣ bản phát triển, chế độ sở hữu tƣ nhân về ruộng đất đã đƣợc xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trƣờng đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các quốc gia này thƣờng áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trƣờng đất đai. Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà ngƣời chủ có thể là ngƣời sở hữu hoặc cũng có thể là ngƣời thuê đất.
Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trƣởng nhanh, thu hút mạnh đầu tƣ nƣớc ngoài thƣờng diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hƣởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp.
Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lƣợng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991- 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trƣờng này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp ngƣời mua giảm đƣợc tiền thuế tƣơng đƣơng 10% giá mua một chỗ ở mới. Hay mới
đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hƣởng đến hoạt động kinh tế - xã hội không chỉ riêng nƣớc Mỹ mà còn lan ra cả thế giới. Đồng USD giảm giá khiến thị trƣờng chứng khoán toàn cầu bị ảnh hƣởng, đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu nhƣ xăng dầu, lƣơng thực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh. Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãi suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nƣớc Mỹ khỏi một cuộc suy thoái về kinh tế.
Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang phát triển đã tăng cƣờng thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trƣờng đất đai theo hƣớng tích cực. Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nƣớc đã thi hành chính sách hạn điền và những qui định hạn chế quyền chuyển nhƣợng đất đai. Đất nông nghiệp ở Anbani đƣợc coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhƣng đến năm 1995 việc bán đất đƣợc coi là bất hợp pháp. Những ngƣời đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không đƣợc sử dụng trong vòng một năm thì đƣơng nhiên bị tƣớc quyền sử dụng. Ở Rumani, một số mảnh đất bị qui định không đƣợc bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không đƣợc bán vĩnh viễn, trong một số trƣờng hợp Nhà nƣớc có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không đƣợc quyền chuyển nhƣợng những mảnh đất nhận đƣợc từ tƣ nhân hoá doanh nghiệp Nhà nƣớc. Nhiều nƣớc thuộc Liên Xô trƣớc đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hƣởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ đƣợc sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở, nếu vƣợt hạn mức phải đƣợc Nhà nƣớc cho phép.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tƣ bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu
mở rộng thị trƣờng, mở rộng lĩnh vực đầu tƣ đã thúc ép mở cửa thị trƣờng đất đai. Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất đƣợc áp dụng nhiều là cho thuê đất đai. Thị trƣờng nhà đất trên thế giới đã vƣợt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tƣ của các nhà tƣ bản nƣớc ngoài. Những nƣớc có dự trữ ngoại tệ lớn nhƣ Nhật Bản, Đài Loan là những nƣớc đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nƣớc ngoài. Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trƣờng đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay.
2.3.2. Thị trường đất đai ở Việt Nam
2.3.2.1. Thị trường đất đai ở Việt Nam nói chung
Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội thực dân nửa phong kiến. Thị trƣờng đất đai trong một thời gian dài hầu nhƣ không tồn tại. Ngƣời dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trƣờng hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng đƣợc quy đổi thành tiền.
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nƣớc, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nƣớc và tập thể là cơ bản và đƣợc ƣu tiên. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhƣng vẫn đƣợc thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nƣớc vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trƣớc bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992
Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã
xác định đƣờng lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trƣờng, song Luật đất đai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dƣới mọi hình thức”. Tuy nhiên, để cho ngƣời dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Ngƣời đƣợc thừa kế nhà ở hoặc ngƣời chƣa có chỗ ở, khi đƣợc ngƣời khác chuyển nhƣợng nhà ở, sau khi đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì đƣợc quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”. Nhƣ vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trƣờng bất động sản là đất đai. Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dƣới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu đƣợc mua bán trao tay, tự cam kết giữa ngƣời mua và ngƣời bán.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trƣờng và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ đƣợc phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lƣợng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, đƣợc chuyển quyền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao theo quy định của pháp luật”. Kể từ đây khái niệm mua bán đất đƣợc hiểu là chuyển nhƣợng và nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, việc mua bán bất động sản cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu bất động sản trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển nhƣợng đất) gắn liền với bất động sản đó.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Từ năm 1993, thị trƣờng nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hƣớng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này. Luật đất đai
1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993). Lần đầu tiên khái niệm giá đất đƣợc chính thức sử dụng: “Nhà nƣớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật đất đai 1993). Nhƣ vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 đƣợc ban hành với việc quy định 5 quyền của ngƣời sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trƣờng bất động sản trong nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN ở Việt Nam. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dƣới danh nghĩa mua nhà nay đƣợc thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều ngƣời dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng ngƣời mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Lƣợng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên.
Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tƣ nƣớc ngoài, đƣợc đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bƣớc vào giai đoạn tăng trƣởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về bất động sản không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tƣ hƣớng tới tƣơng lai. Trong bối cảnh đó, nhiều ngƣời có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tƣ mua bán đất đai - bất động sản. Thêm vào đó, luồng vốn đầu tƣ cá nhân từ nƣớc ngoài chuyển về, trong đó phải kể đến những ngƣời xuất khẩu lao động tại thị trƣờng các nƣớc đông Âu, điển hình là những ngƣời lao động tại Đức đã mang về một lƣợng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông - Tây Đức. Tiếp đó Bộ Luật dân sự
năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai- bất đọng sản và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trƣờng bất động sản những năm 1994-1995. Cơn sốt nhà đất đƣợc bắt đầu từ các thành phố lớn, nhƣ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nƣớc. Lƣợng hàng hoá bất động sản tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trƣớc đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần. Một phần các bất động sản tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các bất động sản giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá.
Năm 1997, do ảnh hƣởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trƣờng đóng băng và không ít ngƣời đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
Từ năm 1998 thị trƣờng bất động sản đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trƣờng hợp tổ chức trong nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất và quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất. Đến thời gian này, thị trƣờng quyền sử dụng đất đã đƣợc mở rộng hơn:
+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nƣớc trong phạm vi hạn chế đƣợc tham gia thị trƣờng quyền sử dụng đất.
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trƣởng mạnh của nền kinh tế trong nƣớc, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tƣ mới sau khi ký kết hiệp định thƣơng mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị. Tƣơng lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tƣ tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trƣớc quy hoạch. Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trƣờng nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn nhƣ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt trên thị trƣờng nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003.
Luật Đất đai năm 2003 đƣợc thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy đủ chủ trƣơng của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trƣờng bất động sản. Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho ngƣời sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trƣờng. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});