4.3.1.1 Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên năm 2014
- Căn cứ Luật Tổ chức HĐND và UBND ngày 26/11/2003; - Căn cứ Luật Đất đai số 13/2003/QH 11 ngày 26/11/2003;
- Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Nghị định của Chính phủ về việc phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;
- Căn cứ Nghị quyết số 111/NQ- HĐND ngày 20 tháng 12 năm 2013 của HĐND tỉnh khóa XV kỳ họp thứ 8 về giá đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh;
- Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 446/TTr-STNMT ngày 30/12/2013.
4.3.1.2. Nguyên tắc cụ thể khi xác định giá đất phi nông nghiệp của tỉnh Vĩnh Phúc
Căn cứ vào điều kiện cơ sở hạ tầng, khoảng cách tới đường giao thông, thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ để xác định vị trí đất
theo nguyên tắc: Vị trí 1 tiếp giáp trục đường giao thông có tên trong bảng giá có khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi hơn các vị trí 2,3,4 ... Các vị trí theo thứ tự tiếp theo thì khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở hạ tầng kém thuận lợi hơn.
* Đối với những thửa đất có các cạnh liền kề tiếp giáp với hai đường, phố có tên trong bảng giá đất trở lên (ngã ba, ngã tư...) giá đất ở được xác định như sau:
- Thửa đất thuộc khu vực đô thị thì giá đất của thửa đất đó được tính theo giá đất của loại đường có mức giá cao nhất mà ô đất đó tiếp giáp nhân với hệ số 1,2. Mức giá sau khi điều chỉnh không vượt quá mức giá tối đa theo khung giá đất của Chính phủ.
- Thửa đất trong khu vực nông thôn thì giá đất của thửa đất đó được tính theo giá đất của đường tiếp giáp có mức giá cao nhất.
* Đối với các đường, phố chưa đặt tên (bao gồm các đường mới mở, các
tuyến đường trong các khu đô thị mới) mà chưa quy định mức giá đất thì giá đất được xác định theo giá đất của đường, phố có vị trí tương đương trong cùng khu vực đơn vị hành chính cấp xã.
* Thửa đất có mục đích đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được phân lớp để xác định giá đất khi tính đơn giá thuê đất theo nguyên tắc như sau:
- Lớp 1: Tính từ chỉ giới giao đất tiếp giáp với đường, phố (vỉa hè đường phố hoặc chỉ giới hành lang giao thông) đến 20,0m, giá đất được tính bằng 100% giá đất ở liền kề.
- Lớp 2: Phần diện tích còn lại của thửa đất, giá đất được xác định bằng 60% giá đất lớp 1.
- Đối với các thửa đất ngoài các khu công nghiệp, cụm công nghiệp có những đặc điểm:
+ Thửa đất có diện tích trên 1ha, đơn giá thuê đất của diện tích 1ha tính phân lớp theo các quy định tại mục a, b của điều này; diện tích còn lại được phân lớp tiếp, nhưng phải đảm bảo giá bình quân tối thiểu của thửa đất không được thấp hơn giá đất các khu vực khác còn lại. Cách tính này áp dụng cho cả các dự án đô thị có diện tích nộp tiền sử dụng đất và diện tích thuê đất > 1 ha .
+ Thửa đất có vị trí hình thù đặc biệt (giao thông không thuận lợi, có hình thể phức tạp, giáp nhiều mặt đường khác nhau, hoặc bị hạn chế khả năng sử dụng của đất...). Sở Tài chính chủ trì cùng các ngành liên quan xác định giá thửa đất trình UBND tỉnh quyết định đảm bảo phù hợp.
4.3.2. Thực trạng giá đất ở của thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
4.3.2.1. Các tuyến đường chọn để điều tra
Theo quyết định số 42/2013/QĐ-UBND ngày 31/12/2013, giá đất ở của tỉnh Vĩnh Phúc được quy định cụ thể cho các tuyến đường phố theo tên gọi. Dựa vào vị trí của các tuyến đường, mức độ phát triển và vai trò của chúng, các đường phố điển hình được lựa chọn có thể chia thành 3 nhóm:
- Đường, phố trung tâm: Bao gồm 4 đường, phố: + Đường Trần Hưng Đạo
+ Đường Sóc Sơn + Đường Trưng Trắc + Đường Trưng Nhị
- Đường, phố cận trung tâm: Bao gồm 4 đường, phố: + Đường Lưu Quý An
+ Đường Xuân Thủy
+ Đường Hoàng Quốc Việt + Phố An Dương Vương
- Đường, phố xa trung tâm: Bao gồm 3 đường, phố: + Phố Nguyễn Văn Trỗi
+ Phố Lý Tự Trọng + Phố Chùa Cấm
4.3.2.2. Thực trạng giá đất ở của thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
* Nhóm đường, phố trung tâm
Bảng 4.2: Giá đất theo VT của các đường, phố trung tâm
(Đơn vị tính: triệu đồng/m2 )
STT Tên đường, phố Mẫu VT1 VT2 VT3 VT4
1 Sóc Sơn I1a 38 12 7 5 I1b 36 11 7 4 37 11,5 7 4,5 Gqđ 13 4,5 2,5 1,7 Hệ số so sánh (III1/Gqđ) 2,85 2,56 2,80 2,65 2 Trần Hưng Đạo I2a 40,0 14,5 7,0 I2b 40,0 17,5 6,0 40,0 16,0 6,5 Gqđ 15,0 4,5 1,8 Hệ số so sánh (III1/Gqđ) 2,67 3,56 3,61 3 Trưng Trắc I3a 38,0 10,0 8,0 I3b 42,0 14,0 5,0 40,0 12,0 6,5 Gqđ 14.0 5,0 2,3 Hệ số so sánh (III1/Gqđ) 2,86 2,40 2,83 4 Trưng Nhị I4 24.0 9,5 7,0 Gqđ 12,0 3,0 2,2 Hệ số so sánh (III1/Gqđ) 2,00 3,17 3,18
Qua bảng 4.2 ta thấy, trên các tuyến đường được chọn để điều tra, giá đất giao dịch trên thị trường ở 4 VT khác nhau là khác nhau và mức giá chênh lệch giữa giá Nhà nước và thị trường dao động từ 2,00 đến 3,61 lần. Cụ thể là:
Trên tuyến đường Sóc Sơn giá đất tại VT1 là đắt nhất: 38 triệu đồng/m2 và có hệ số so sánh trung bình là 2,85 lần. Nguyên nhân làm cho giá đất ở đoạn đường này tăng do đây là nơi có khả năng tăng lợi nhuận cao, cơ sở hạ tầng được đánh giá là tốt, hệ thống giao thông rất thuận lợi. Ở VT2, có mức giá thấp hơn của VT1 là 0,29 lần. Sự chênh lệch giá đất giữa VT1 và VT2 là không cao. Do thửa đất ở VT2 là khu vực tập trung nhiều cơ sở kinh doanh, hạ tầng phát triển nên có mức giá trung bình là 11,5 triệu đồng/m2. Mẫu ở VT3, VT4 chủ yếu là đất ở thuần túy, không có khả năng kinh doanh. Hệ số so sánh của VT3 và VT4 lần lượt là 2,80 và 2,65.
Đường Trần Hưng Đạo là trục đường có cơ sở hạ tầng trong khu vực được đánh giá tốt, khu vực này tập trung các cơ quan hành chính Nhà nước, các cơ sở sản xuất kinh doanh lớn; giá đất thị trường trên tuyến đường này cụ thể cho các vị trí là: tại VT1 giá đất trung bình là 40 triệu đồng/m2, hệ số so sánh là 2,67 lần; tại VT2 có giá đất trung bình 16 triệu đồng/m2, hệ số so sánh là 3,56 lần; tại VT3 giá đất trung bình là 6,5 triệu đồng/m2, hệ số so sánh là 3,61 lần.
Trên tuyến đường Trưng Trắc, trục đường này có các cửa hàng kinh doanh quần áo, đồ uống, có các phòng giao dịch tài chính; giá đất thị trường trên tuyến đường này cụ thể cho các vị trí là: tại VT1 có giá đất trung bình là 40 triệu đồng/m2, hệ số so sánh là 2,86 lần; tại VT2 có giá đất trung bình 12 triệu đồng/m2, hệ số so sánh là 2,40 lần; tại VT3 có giá đất trung bình là 6,5 triệu đồng/m2, hệ số so sánh là 2,83 lần.
Cuối cùng là đường Trưng Nhị có giá đất thấp nhất vì đường này ô nhiễm do một số doanh nghiệp mọc lên, tiếng ồn của máy móc gây ra cũng rất
lớn làm ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân giá thị trường tại từng vị trí là: tại VT1 là 24 triệu đồng/m2, hệ số so sánh là 2,00 lần; tại VT2 có giá 9,5 triệu đồng/m2, hệ số so sánh là 3,17 lần; tại VT3 là 7 triệu đồng/m2 và có hệ số so sánh là 3,18 lần.
Đây là những tuyến giao thông huyết mạch nối liền các phường trong thị xã và liên kết giữa thị xã với các khu vực lân cận, có chiều ngang rộng, chất lượng đường tốt. Các thửa đất nằm dọc hai bên các tuyến đường, phố (VT1) tập trung nhiều cơ quan, các cửa hàng dịch vụ, công trình công cộng; các vị trí tiếp theo cũng chịu ảnh hưởng tích cực do cơ sở hạ tầng (đường, ngõ, xóm được đầu tư xây dựng) đảm bảo nhu cầu đi lại của người dân. Mật độ dân sống ở khu vực gần các tuyến đường phố trung tâm này là khá cao. Do đó giá đất trên các tuyến đường này rất cao.
* Nhóm đường, phố cận trung tâm
Bảng 4.3: Giá đất theo VT của các đường, phố cận trung tâm
(Đơn vị tính: triệu đồng/m2 )
STT Tên đường, phố Mẫu VT1 VT2 VT3 VT4
1 Lưu Quý An II1 14,5 6,5 Gqđ 7,0 2,2 Hệ số so sánh (III1/Gqđ) 2,07 2,95 2 Hoàng Quốc Việt II2 12,0 5,5 4,5 Gqđ 5,0 2,0 1,7 Hệ số so sánh (III2/Gqđ) 2,40 2,75 2,65 3 Xuân Thủy II3 19,0 7,2 5,5 Gqđ 7,0 2,5 2,2 Hệ số so sánh (III3/Gqđ) 2,71 2,88 2,50 4
An Dương Vương II4 15,0 5,5 4,2
Gqđ 6,5 2,0 1,5
Hệ số so sánh (III4/Gqđ) 2,31 2,75 2,80
Các đường, phố này có giá đất quy định gần như nhau nhưng qua điều tra thì giá đất thị trường có sự khác biệt khá lớn.
Đường Lưu Quý An có giá thị trường cao nhất là 14,5 triệu/m2
, giá quy định là 7 triệu/m2, hệ số so sánh là 2,07 lần do đường gần trường tiểu học, gần trường THPT Bến Tre, gần bệnh viện có khả năng sinh lợi cao. VT2 của đường Lưu Quý An hệ số so sánh là khá cao do giá đất ở vị trí phù hợp với túi tiền của cán bộ công chức, viên chức của thị xã Phúc Yên với giá thị trường là 6,5 triệu/m2, hệ số so sánh là 2,95 lần.
Đường Hoàng Quốc Việt là con đường có giá thấp nhất trong tuyến đường cận trung tâm do con đường này cơ sở hạ tầng vẫn còn thấp kém hơn so với 3 tuyến đường còn lại. Giá thị trường tại từng vị trí là: tại VT1 là 12 triệu đồng/m2, hệ số so sánh là 2,40; tại VT2 có giá 5,5 triệu đồng/m2, hệ số so sánh là 2,75; tại VT3 là 4,5 triệu đồng/m2và hệ số so sánh là 2,65.
Đường Xuân Thủy có giá cao nhất so với 4 tuyến đường cận trung tâm giá quy định của nhà nước tại VT1 là 7 triệu/m2, giá thị trường trung bình là 19 triệu/m2, hệ số so sánh là 2,71 lần, tại VT2 có giá 7,2 triệu đồng/m2, hệ số so sánh là 2,88; tại VT3 là 5,5 triệu đồng/m2, hệ số so sánh là 2,50. Nguyên nhân là do con đường có một vài doanh nghiệp vừa và nhỏ mọc lên làm cho giá đất cao hơn các tuyến đường khác trong các tuyến đường cận trung tâm.
Phố An Dương Vương có giá khá cao với giá thị trường, cao nhất là 15 triệu/m2
, giá quy định là 6,5 triệu/m2, hệ số so sánh là 2,31 lần; VT2 có giá 5,5 triệu đồng/m2 và hệ số so sánh là 2,75 lần; tại VT3 là 4,2 triệu đồng/m2
có hệ số so sánh là 2,80 lần. Nguyên nhân là do có khu tái định cư của thị xã Phúc Yên cộng với việc cải tạo đường xá cơ sở hạ tầng tốt hơn.Ta có thể nhận thấy mức giá được chấp nhận bán trên thị trường cao hơn từ 2,07 đến 2,95 lần. Hệ số chênh lệch này là khá cao và nguyên nhân là do cở sở hạ tầng được cải thiện và sự xuất hiện của một vài công ty, cơ sở sản xuất kinh doanh.
* Nhóm đường, phố xa trung tâm
Bảng 4.4: Giá đất theo VT của các đường, phố xa trung tâm
(Đơn vị tính: triệu đồng/m2 )
STT Tên đường, phố Mẫu VT1 VT2 VT3 VT4
1
Nguyễn Văn Trỗi III1 8,5 3,5 2,5
Gqđ 3,0 1,5 1,2 Hệ số so sánh (III1/Gqđ) 2,83 2,33 2,08 2 Lý Tự Trọng III2 12,0 5,5 4,0 Gqđ 4,0 1,8 1,2 Hệ số so sánh (III2/Gqđ) 3,00 3,06 3,33 3 Chùa Cấm III3 15,0 7,0 4,2 Gqđ 5,0 1,6 1,2 Hệ số so sánh (III3/Gqđ) 3,00 4,38 3,50
(Nguồn số liệu điều tra)
Phố Nguyễn Văn Trỗi có giá thị trường thấp hơn so với các con đường lại trong 3 tuyến đườngphố xa trung tâm, do trục đường này có ít các cơ sở sản xuất kinh doanh, các công ty nên khả năng sinh lợi không cao. Giá đất trên thị trường tại từng vị trí tại đây là: tại VT1 là 8,5 triệu đồng/m2, hệ số so sánh là 2,83 lần; tại VT2 có giá 3,5 triệu đồng/m2, hệ số so sánh là 2,33 lần; tại VT3 là 2,5 triệu đồng/m2, hệ số so sánh là 2,08 lần.
Phố Lý Tự Trọng có giá thị trường cao nhất là tại VT1 với giá 12 triệu/m2, giá quy định là 4 triệu/m2, hệ số so sánh là 3,00 lần. Tại VT2 giá thị trường là 5,5 triệu đồng/m2 và hệ số so sánh là 3,06 lần; VT3 giá thị trường là 4 triệu đồng/m2, hệ số so sánh là 3,33 lần. Giá đất ở đây khá cao do ở đây có một vài doanh nghiệp và các công ty cổ phần.
Phố Chùa Cấm có giá thị trường cao nhất trong 3 tuyến đường xa trung tâm. Có nhiều trường học tập trung trên tuyến đường này như: trường Cao
đẳng Công nghiệp 3, trường Cao Đẳng Sư Phạm Vĩnh Phúc,... làm cho nhu cầu về đất ở cao kéo theo giá đất tăng. Tuyến đường này có giao thông thuận lợi nên có khá nhiều doanh nghiệp, xí nghiệp vào đầu tư đẩy giá đất ngày càng lên cao. Giá đất tại VT1 theo quy định của nhà nước của con đường này là 5 triệu/m2 nhưng thực tế giá trung bình của đường này là 15 triệu/m2, hệ số so sánh là 3,00 lần; tại VT2 giá thực tế là 7 triệu/m2, hệ số so sánh là 4,38 lần; tại VT3 theo quy định của nhà nước 1,2 triệu/m2nhưng thực tế là 4,2 triệu/m2 và có hệ số so sánh là 3,50 lần.
Theo bảng tổng hợp thông tin chi tiết từ các phiếu điều tra, giá đất giảm dần từ VT1 đến VT3. Vì mức độ thuận tiện về đi lại, độ rộng của đường giao thông cũng giảm từ VT1 đến VT3. Các mẫu giao dịch chủ yếu được dùng vào mục đích để ở, yếu tố được người dân quan tâm là hình thể thửa đất phù hợp với nhu cầu để ở (hình thể đẹp, diện tích 75 - 120m²). Qua điều tra cũng cho ta thấy các thửa đất quá lớn, hình thể xấu có ngay gần đường điều tra hơn cũng có giá thị trường thấp hơn so với các thửa đất có đặc điểm phù hợp với nhu cầu của người dân.
Qua đây cho ta thấy vị trí có vai trò vô cùng quan trọng quyết định giá đất. Vị trí ở khu vực xa trung tâm là vị trí có giá thấp nhất trong 3 khu vực.
