Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn hiện nay diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với một bên là kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái
với những nguyên tắc cơ bản của thị trường. Tuy nhiên, về giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này. [11]
2.4.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980
Đây là giai đoạn thị trường bất động sản ở nước ta bắt đầu được hình thành. Cái mốc để đánh dấu sự hình thành thị trường bất động sản ở nước ta là bản Hiến pháp năm 1946 và sau này là Điều 11 của Hiến pháp năm 1959, Nhà nước Việt Nam đã ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đất đai nói riêng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong giai đoạn này chưa có điều kiện phát triển do tình hình chiến tranh (1946 - 1954), sau này do hình thức sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ưu thế diễn ra đối với đất thổ cư, giá đất được hình thành mang tính tự phát và nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước và pháp luật. [11]
2.4.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993
Tại Điều 19 của Hiến pháp năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hoá Điều 19 của Hiến pháp, tại Điều 5 và Điều 17 Luật Đất đai 1988 đã qui định: nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam chưa thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường bất động sản là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường bất động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp. [12]
2.4.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và
phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đã được chế định lại. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 qui định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (qui định tại Khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai 1993) và Điều 55, 56 và 57 của Luật Đất đai 2003 cũng qui định về giá đất, giá đất do Nhà nước qui định và tư vấn giá đất. [11]
2.5. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất
2.5.1. Quản lý về giá đất ở Việt Nam
Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong đó trọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh hội nhập kinh tế quốc tế. Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồm các nội dung chính như: hệ thống tài chính đất đai được xác định bao gồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất đai trong cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55); giá đất do Nhà nước qui định phải phù hợp với giá đất trên thị trường (Điều 56). [11]
Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã qui định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trường nhưng qui định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương. Mặt khác, các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư cho địa phương mình. Trong hoàn cảnh này, Chính phủ đã ra Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công
ty cổ phần, trong đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường cho người bị thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1 Điều 5 và Điều 6). Qui định này lại được thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007.
Ngoài ra Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất.
Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ Tài chính đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành nhiều thông tư hướng dẫn, bao gồm:
1. Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
2. Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;
3. Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá;
4. Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ- CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP;
5. Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên cơ sở Luật Đất đai, Quốc hội khoá 11 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá bất động sản. Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá và dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá bất động sản, cụ thể gồm:
1. Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất (hướng dẫn theo Luật Đất đai);
2. Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được đính chính một số điểm bằng quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 (hướng dẫn theo Luật Kinh doanh bất động sản). [1]; [2]; [3]; [4] ;[5].
2.5.2. Quản lý giá đất ở một số nước
* Ở Malaysia
Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; bang và quận (huyện).
- Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục Dịch vụ định giá bất động sản"gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH. JPPH trực thuộc
Bộ Tài chính, Giám đốc JPPH do bộ trưởng bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình.
- Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi Bang có một chi nhánh của JPPH. Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình.
- Tại cấp Quận (huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn
phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi
văn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS
một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, giám đốc văn phòng định
giá do giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm. [7]
* Ở Trung Quốc
Vấn đề định giá bất động sản được Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ đầu thập kỷ 90 của thế kỷ 20. Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn và định giá bất động sản" gọi tắt tiếng Anh là CRECAC được thành lập. CRECAC có 8 phòng, 1 văn phòng và 3 viện với 44 cán bộ chuyên môn, ngoài ra CERCAC còn có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với khoảng 300 cán bộ chuyên môn. [7]
Phần 3
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên tại các tuyến đường: Đường Trần Hưng Đạo, đường Sóc Sơn, đường Trưng Trắc, đường Trưng Nhị, đường Lưu Quý An, đường Xuân Thủy, đường Hoàng Quốc Việt, phố An Dương Vương, phố Nguyễn Văn Trỗi, phố Lý Tự Trọng, phố Chùa Cấm.
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Nghiên cứu những vấn đề cơ bản về đất đai và giá đất ở.
- Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên (giá đất ở trên thị trường, giá đất ở do Nhà nước qui định).
- Địa bàn: thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
3.2. Nội dung nghiên cứu
3.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
3.2.1.1. Điều kiện tự nhiên thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
- Vị trí địa lý
- Địa hình, địa mạo - Khí hậu
- Đặc điểm thủy văn
3.2.1.2 Tình hình phát triển kinh tế xã thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
- Tình hình kinh tế - xã hội
- Thực trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
3.2.2. Tình hình sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
- Tình hình quản lý đất đai - Tình hình sử dụng đất đai
3.2.3. Thực trạng giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 3.2.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị 3.2.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
3.2.3.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
- Yếu tố vị trí
-Yếu tố hình thể, diện tích
3.2.3.2. Một số yếu tố xã hộiảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
- Điều kiện cơ sở hạ tầng - Chất lượng môi trường - Dân số
- Quy hoạch
- Cung - cầu trên thị trường - Đầu cơ nhà đất
- Tâm lý - thị hiếu
- Tình trạng pháp lý của đất
3.2.5. Một số giải pháp
3.3. Phương pháp nghiên cứu
3.3.1. Thu thập số liệu thứ cấp
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc - Tình hình quản lý và sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc - Bảng giá đất tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
- Tham khảo Luật Đất đai 2003 và các nghị định, thông tư liên quan đến giá đất và các quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc quy định về giá đất trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
3.3.2. Thu thập số liệu sơ cấp
- Điều tra giá đất theo tuyến đường. Chọn 11 tuyến và điều tra theo nhóm đường.
+ Nhóm đường, phố trung tâm: Bao gồm 4 đường, phố: đường Trần Hưng Đạo, đường Sóc Sơn, đường Trưng Trắc, đường Trưng Nhị.
+ Nhóm đường, phố cận trung tâm: Bao gồm 4 đường, phố: đường Lưu Quý An, đường Xuân Thủy, đường Hoàng Quốc Việt, phố An Dương Vương.
+ Nhóm đường, phố xa trung tâm: Bao gồm 3 đường, phố: phố Nguyễn Văn Trỗi, phố Lý Tự Trọng, phố Chùa Cấm.
- Điều tra, phỏng vấn ngẫu nhiên 43 hộ gia đìnhvề các yếu tố tác động đến giá đất trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Phỏng vấn một số người dân có tri thức cao và còn có sự tham vấn ý kiến của Cán bộ địa chính tại địa phương.
Phần 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
4.1.1. Điều kiện tự nhiên tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
4.1.1.1. Vị trí địa lý
Thị xã Phúc Yên nằm ở phía Đông của tỉnh Vĩnh Phúc, có tổng diện tích tự nhiên 12.013,05 ha; chiếm 9,72% tổng diện tích tự nhiên của tỉnh. Thị xã có vị trí địa lý từ 105022’ đến 105041’ vĩ độ Bắc, từ 21022’ đến 21035’ độ kinh Đông và có ranh giới hành chính như sau:
- Phía Bắc giáp huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên; - Phía Đông giáp huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội; - Phía Nam giáp huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội; - Phía Tây giáp huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
Thị xã có 10 đơn vị hành chính trực thuộc, gồm 6 phường (Xuân Hòa, Đồng Xuân, Trưng Trắc, Trưng Nhị, Hùng Vương, Phúc Thắng) và 4 xã (Cao Minh, Nam Viêm, Tiền Châu, Ngọc Thanh).
Thị xã thuộc vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ và vùng đồng bằng sông Hồng, là một trong những đô thị vệ tinh của thủ đô Hà Nội, là trung tâm du lịch nghỉ dưỡng, thể dục thể thao, là trung tâm kinh tế công nghiệp - dịch vụ quan trọng của tỉnh và là một đầu mối giao thông của vùng phía Bắc và quốc gia. Trong xu thế phát triển hiện nay, thì vị trí của thị xã có nhiều tiềm năng, lợi thế phát triển kinh tế - xã hội và hội nhập. [8]
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Thị xã Phúc Yên có địa hình đa dạng thấp dần từ Bắc xuống Nam phần diện tích đồng bằng tập trung ở các xã Nam Viêm, Tiền Châu và ở các phường Trưng Trắc, Hùng Vương, Phúc Thắng phần địa hình đồi núi tập trung ở các xã Ngọc Thanh, Cao Minh, và phường Xuân Hòa, Đồng Xuân.
4.1.1.3. Khí hậu
Thị xã Phúc Yên nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa. Mùa nóng bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 10, mùa lạnh bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau.
