Chủ đầu tư được cơ quan có thẩm quyền giao đất để thực hiện dự án đô thị hóa. Dự án được cơ quan chức năng phê duyệt về nhiều khía cạnh liên quan đến việc sử dụng đất như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng cho từng loại đất. Trong đó, luôn có đất sử dụng vào mục đích công cộng như công viên, cây xanh, trường học…
Trường hợp của bạn không được rõ ràng lắm. Cần phải xem nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bạn và chủ đầu tư. Tại sao mua đất với diện tích 700m2; người mua thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với 700m2 nhưng chủ đầu tư chỉ giao 400m2; phần còn lại 300m2 là đất sông rạch?
Đất sông rạch lấn chiếm bất hợp pháp không thể cấp giấy chứng nhận hoặc chuyển mục đích sử dụng được.
Đề nghị bạn xem lại nội dung của hợp đồng đã ký với chủ đầu tư.
29 Có chuyển mục đích SDĐ cho phần đất làm sân?
TTO - Tôi có mua 1 miếng đất diện tích 100m2 (5mX20m), đất nông nghiệp và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay tôi có ý định sẽ xây nhà ở, vậy phải đóng cho Nhà nước những loại thuế và phí, lệ phí nào?
Do tôi chỉ xây nhà khoảng 50m2 (5m x 10m) phần còn lại làm sân, vậy tôi có phải đóng tiền đối với 50m2 đất làm sân không?
- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông - Saigon Lawyers:
Muốn xây nhà ở trên đất nông nghiệp thì trước nhất anh phải chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở. Anh có thể xin chuyển mục đích phần diện tích đủ để xây nhà ở tại UBND quận, huyện nơi có thửa đất.
Theo Điều 31 Luật Đất đai năm 2003, điều kiện để Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở là thửa đất anh định xây nhà ở phải phù hợp với quy hoạch được duyệt (thông thường là quy hoạch khu dân cư hiện hữu chỉnh trang hoặc khu dân cư nông thôn).
Nếu được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì theo Điểm b khoản 2 điều 6 của Nghị định 198/2004/NĐ-CP, anh phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm chuyển mục đích (giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất).
Ngoài ra, anh còn phải nộp tiền lệ phí trước bạ 1% giá đất.
Do chỉ có nhu cầu xây nhà ở là 50m2 đất trên tổng số 100m2 nên anh có thể làm thủ tục xin chuyển mục đích 50m2 sang đất ở. Vì vậy, chỉ đóng tiền sử dụng đất và trước bạ cho phần đất chuyển mục đích. Phần còn lại không phải đóng bất kỳ khoảng tiền nào.
30. Chuyển nhượng đất bằng giấy tay có tách sổ đỏ được không?
TTO - * Hiện tôi có ý định mua 1 phần đất 75m2 trong thửa đất 6.760m2. Nguồn gốc của lô đất ở khu phố Thắng Lợi, thị trấn Dĩ An (Bình Dương) là đất nông nghiệp, diện tích: 6.760m2. Lô đất này được chia cắt thành nhiều phần và nhiều hộ dân đã xây cất nhà trong nhiều năm qua.
Tuy nhiên họ vẫn chưa tách sổ đỏ, hồ sơ chuyển nhượng đất là giấy viết tay. Nếu mua lô đất này, việc mua bán chỉ được thực hiện theo giấy viết tay giữa hai bên. Tôi muốn hỏi:
1. Nếu mua lô đất này, tôi có làm được thủ tục xin tách cấp sổ cho riêng phần đất của mình hay không?
2. Nếu xin tách sổ đỏ được, tôi có thể chuyển mục đích sử dụng đất là đất thổ cư không? 3. Tôi còn phải nộp những loại phí và lệ phí gì khi được cấp sổ đỏ riêng?
4. Tôi có phải nộp tiền sử dụng đất khi làm hồ sơ tách sổ đỏ? - Trả lời của luật sư Nguyễn Văn Hậu:
Theo quy định tại Điều 689 Bộ luật dân sự về hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì ngoại trừ việc nhận chuyển quyền sử dụng thông qua thừa kế, việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Như vậy, bạn không thể tiến hành thủ tục xin tách thửa nếu bạn nhận chuyển nhượng đất bằng giấy tay vào thời điểm hiện tại.
Khi chuyển nhượng QSDĐ và tách sổ đỏ riêng, các khoản phí và lệ phí cần phải nộp bao gồm lệ phí công chứng, lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí tách thửa.
Trong trường hợp bạn đã hoàn tất thủ tục tách thửa, có sổ đỏ riêng, và muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở, đất của bạn phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Bên cạnh đó, bạn phải thể hiện rõ nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất để UBND huyện Dĩ An xem xét yêu cầu của bạn. Trong trường hợp yêu cầu của bạn được chấp nhận thì bạn có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
31. Thủ tục và qui trình làm sổ đỏ
TTO - * Tôi mua mảnh đất của vợ chồng ông chú (họ đang sống ở nước ngoài) với diện tích 43m2 trên tổng diện tích 300m2. Hiện tại tôi muốn làm sổ đỏ, vậy xin hỏi thủ tục và qui trình như thế nào? Chân thành cảm ơn.