4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.5.1.Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ựường, phố nhó m
4.5.1.1. Giá ựất ựường phố nhóm I
Các ựường, phố nhóm I bao gồm: gồm các ựường phố: Giải Phóng (phắa ựối diện ựường tàu, ựoạn từ Cầu Trắng ựến Bến xe Giáp Bát), Tam Trinh (ựoạn từ Minh Khai ựến cầu rẽ vào khu ựô thị đền Lừ), Nguyễn An Ninh, Kim đồng, Trương định ( ựoạn giáp Hai Bà Trưng ựến Cầu Sét). Những tuyến phố này có ựặc ựiểm là các tuyến phố trung tâm của quận, là các trục ựường giao thông chắnh của thành phố nối với các ựầu mối giao thông quan trọng ra ngoại thành. Những tuyến phố này có ựiều kiện cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 56
công ty, nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, công trình phục vụ công cộng... Mật ựộ và mức sống của người dân tại khu vực này là khá caọ Việc giá ựất ở tại các ựường, phố này cao do việc kết hợp mục ựắch giữa ựất ở và ựất sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lời của các thửa ựất.
Qua bảng 4.6 thể hiện về giá ựất của ựường phố nhóm I ta thấy: Giá ựất do Nhà nước quy ựịnh trong 5 năm từ 2007 ựến năm 2011 có sự thay ựổi theo hướng tăng cao qua từng năm.
Trong những năm gần ựây, các phường trên ựịa bàn quận ựã ựược ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, sự phát triển của các ngành kinh tế mở rộng ra xa hơn, trên ựịa bàn Quận có rất nhiều dự án lớn nhỏ ựược chắnh phủ phê duyệt, thu hút nhiều nhà ựầu tư, kinh tế phát triển nhanh, do ựó việc chuyển nhượng, mua bán BđS ở những phường này diễn ra ngày càng sôi ựộng. Cùng với sự gia tăng số vụ chuyển nhượng, diện tắch chuyển nhượng, giá ựất cũng tăng qua các năm trên ựịa bàn quận.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 57
Bảng 4.6. Giá ựất của ựường phố nhóm I
Giá TT trung bình qua các năm (1000 ự/mỗ)
Giá Qđ qua các năm (1000 ự/mỗ) Mức chênh lệch [Giá TTTB/Giá Qđ (lần)] đường Phố Vị Trắ
Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 1 205.300 240.200 285.100 290.900 - 20.000 24.000 24.000 25.200 26.400 10.27 10.01 11.88 11.54 - 2 - - - - - 12.200 13.800 13.800 15.000 15.480 - - - - - 3 - 68.100 - 86.700 82.500 9.100 10.500 10.500 12.600 12.960 - 6.49 - 6.88 5.83 Giải Phóng
(phắa ựối diện ựường tàu, ựoạn từ Cầu Trắng ựến Bến xe Giáp Bát) 4 45.100 59.900 - - 69.600 8.100 9.400 9.400 11.280 11.640 5.57 6.37 - - 5.52 1 120.100 180.300 197.300 211.900 205.700 18.000 17.640 17.640 38.000 25.200 6.67 10.22 11.18 9.25 8.16 2 - - - - - 11.200 7.056 7.056 19.000 15.000 - - - - - 3 35.600 - 68.300 72.200 71.100 9.400 4.230 4.230 15.700 12.600 3.79 - 16.15 5.96 5.64 Tam Trinh (ựoạn từ Minh Khai ựến cầu rẽ vào khu ựô
thị đền Lừ) 4 - 39.800 43.000 52.200 53.300 8.500 2.538 2.538 12.900 11.280 - 15.68 17.14 4.78 4.73 1 165.700 178.900 186.600 221.300 - 18.000 21.000 21.000 25.200 26.400 9.21 8.52 8.89 7.99 0.00 2 - - 120.200 - 150.100 11.200 12.500 12.500 15.000 15.480 - - 9.62 - 9.70 3 52.100 63.800 - 85.200 - 9.400 10.500 10.500 12.600 12.960 5.54 6.08 - 6.76 - Kim đồng 4 - 55.700 59.600 65.100 63.100 8.500 9.400 9.400 11.280 11.640 - 5.93 6.34 5.77 5.42 1 150.200 - 192.100 223.000 245.500 17.000 20.000 20.000 35.000 25.200 8.84 - 9.61 9.29 9.74 2 85.000 - - 134.200 - 10.700 12.500 12.500 18.200 15.000 7.94 - - 9.32 - 3 - 40.500 52.600 - 68.000 9.100 10.500 10.500 14.800 12.600 - 3.86 5.01 - 5.40 Nguyễn An Ninh 4 - - - 43.500 55.500 8.200 9.400 9.400 12.550 11.280 - - - 3.98 4.92 1 158.400 202.500 220.600 234.800 - 18.000 21.000 21.000 25.200 26.400 8.80 9.64 10.50 10.51 - 2 - 165.200 - 190.350 - 11.200 12.500 12.500 15.000 15.480 - 13.22 - 12.69 - Trương định ( ựịa phận Hoàng Mai 3 37.300 - 55.600 61.900 60.700 9.400 10.500 10.500 12.600 12.960 3.97 - 5.30 4.91 4.68
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 58
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 58
Nhìn vào bảng 4.5 và hình 4.4 ta thấy, giá ựất thị trường trung bình của ựường phố nhóm I luôn tăng qua các năm. đặc biệt là 4 tháng ựầu năm 2007, giá ựất của các ựường phố nhóm I tăng ựột biến báo hiệu sự nóng dần lên của thị trường sau thời kỳ ựóng băng năm 2006. Trong năm 2009, giá ựất của các ựường phố nhóm 1 tăng ựột biến so với năm 2008. Giá ựất thị trường trung bình năm 2009 ở vị trắ 1 cao nhất là tuyến ựường Giải Phóng có giá là 285,1 triệu ựồng/m2 và thấp nhất là tuyến phố Tam Trinh có giá là 197,3 triệu ựồng/m2.Trong khi ựó, giá ựất năm 2008 tại ựường Giải phóng ở vị trắ 1 là 240,2 triệu ựồng/m2; tuyến phố Tam Trinh có giá là 180,3 triệu ựồng/m2 . Sở dĩ có sự tăng giá ựất ựột biến qua các năm là do thị trường chứng khoán, thị trường vàng trong nước, lãi suất tiền gửi ngân hàng và vay vốn ngân hàng có những biến ựộng mạnh dẫn ựến giá ựất chuyển nhượng tăng cao và tại các tuyến phố này có sự ựầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng hiện ựại, nhiều nhà hàng, của hàng kinh doanh, trung tâm thương mại ựến các dự án chung cư từ nhỏ ựến lớnẦ luôn là sức hút lớn cho các nhà ựầu tư BđS. Nhìn trên biểu ựồ chúng ta có thể thấy, năm 2011 giá ựất của các ựường phố ở khu vực I không tăng nhiều so với năm 2010, do ảnh hưởng của nên kinh tế thế giới cũng như trong nước cũng như các chắnh sách thắt chặt thị trường BđS khiến cho thị trường BđS năm 2011 gần như chững lại, các giao dịch BđS diễn ra ắt hơn tại khu vực này và diễn ra chủ yếu là do những người thật sự có nhu cầu mua ựất ựể sử dụng chứ không phải ựể ựầu cơ.
đường Giải Phóng là tuyến giao thông huyết mạch nối liền các khu vực phắa Nam với trung tâm thành phố. Trên ựoạn ựường thuộc phạm vi nghiên cứu của ựề tài có các ựiều kiện cơ sở hạ tầng tương ựối ổn ựịnh với nhiều cơ quan, gần bệnh viện, trường ựại học lớn, bến xẹ Các cơ sở này ựã chiếm phần nhiều các vị trắ ựẹp trên cả ựoạn ựường nhưng cũng ựem lại nhiều lợi ắch cho người dân. Do vậy, số vụ chuyển nhượng diễn ra rất ắt và giá chuyển nhượng cũng khá cao (VT1 năm 2011: 215 triệu ựồng/m2).
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 59 0 30.000 60.000 90.000 120.000 150.000 180.000 210.000 240.000 270.000 2007 2008 2009 2010 2011 G iá t h ị tr ư ờ n g ( 1 0 0 0 ự /m 2 ) Vị Trắ 1 Vị Trắ 2 Vị Trắ 3 Vị Trắ 4
Hình 4.2. Giá ựất thị trường trung bình các ựường, phố nhóm I
đường Tam Trinh (ựoạn từ Minh Khai rẽ vào khu ựô thị đền Lừ) có mức giá quy ựịnh cũng như mức giá thị trường thấp nhất trong nhóm Ị Do ựường Tam Trinh có vị trắ ở xa trung tâm quận, các ựiều kiện về hạ tầng chưa tốt, lòng ựường rộng nhưng bị ngăn cách bởi con sông dẫn nước thải của thành phố, gây ảnh hưởng ựến ựời sống, sản xuất kinh doanh của người dân và giá ựất chuyển nhượng tại khu vực này không caọ Tuy nhiên, trong thời gian tới, dự án cải tạo con sông này ựược hoàn thành, hứa hẹn sự thay ựổi lớn về môi trường cảnh quan xung quanh, dẫn ựến thay ựổi về giá ựất.
Nằm cạnh bến xe Giáp Bát, lại tập trung ựông nhà trọ, khách sạn, cơ sở hạ tầng tốt, mặt ựường rộng, ựẹp tập trung chủ yếu là các cơ quan, công ty nên ựường Kim đồng có giá quy ựịnh của Nhà Nước thuộc trong nhóm cao nhất của quận Hoàng Mai với vị trắ có giá 26,4 triệu ựồng/m2 cùng với mức giá quy ựịnh của ựường Nguyễn An Ninh nhưng lại có giá thị trường cao hơn ( 201,3 triệu ựồng/m2 năm 2010)
4.5.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất
Qua ựiều tra cho thấy số vụ chuyển nhượng BđS tại các ựường phố nhóm I diễn ra chủ yếu tại các vị trắ 2, vị trắ 3 và vị trắ 4 còn vị trắ 1 là rất ắt. Tại các vị trắ 1, BđS ựược sử dụng ựể ựầu tư kinh doanh mang lại lợi nhuận
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 60
cao, nên trên thực tế, giá thị trường của những thửa ựất có vị trắ một là rất cao, các bất ựộng sản ở vị trắ này chủ yếu tham gia vào thị trường với hình thức là cho thuê, cho thuê lạị Tại các vị trắ 2 và 3 và vị trắ 4 có sự chuyển nhượng phần lớn do chủ sử dụng ựất có nhu cầu mua ựể ở, hoặc các hoạt ựộng kinh doanh khác, một số trường hợp là do chủ sử dụng ựất ở vị trắ 1 mua gom ựể tăng diện tắch sử dụng nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng ựất.
Trên thực tế cũng cho thấy, giá ựất thị trường tại các năm tiến hành ựiều tra không ựồng ựều ở các vị trắ khác nhau trên cùng một tuyến ựường phố do các yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan mang lạị Yếu tố chủ quan ở ựây ựó là tại các thửa ựất gần trung tâm thành phố hơn, cơ sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể thửa ựất và diện tắch phù hợp thì có giá chuyển nhượng cao hơn. Yếu tố khách quan qua tìm hiểu có thể là: yếu tố về con người, quá trình sử dụng, yếu tố về tắn ngưỡng. Những yếu tố này cũng ảnh hưởng không nhỏ ựến giá chuyển nhượng ựối với từng thửa ựất.
Kết quả ựiều tra giá ựất tại bảng phụ lục 1 cho thấy: tại vị trắ 1 ựường Trương định theo ựiều tra giá chuyển nhượng tại 3 thửa ựất vào năm 2010 ở các vị trắ khác nhau có giá chuyển nhượng cũng khác nhaụ Tại số nhà 135 ựường Trương định, thửa ựất có diện tắch là 112 m2, kắch thước là 8m x 18,5m có giá chuyển nhượng thực tế tại năm 2007 là 203,5 triệu ựồng/m2 cao hơn nhiều so với nhà tại vị trắ 220 ựường Trương định với diện tắch là 90m2, kắch thước là 5m x 18 m, giá chuyển nhượng thực tế là 186,5 triệu ựồng/m2. Như vậy ta có thể thấy cùng 1 tuyến ựường Trương định nhưng giá chuyển nhượng khác nhau tương ựối nhiều, càng gần về phắa chợ Mơ thì giá ựất chuyển nhượng càng cao, có khả năng kinh doanh và mang lại lợi nhuận cao hơn, có mặt tiền rộng hơn thì sẽ có giá chuyển nhượng cao hơn ựối với thửa ựất tại số nhà 220 do xa trung tâm hơn, mặt tiền hẹp hơnẦ Nhà ựất tại số 148 và số 135 ựường Trương định mặc dù cùng là vị trắ trung tâm của ựường Trương định nhưng thửa ựất 148 có diện tắch rộng hơn, mặt tiền nhỏ hơn thửa ựất số 135 cho nên giá chuyển nhượng thực tế cũng thấp hơn.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 61
Hình 4.3. đường Trương định
Nhìn vào bảng 4.5 cũng cho thấy sự chênh lệch giữa giá ựất thị trường trung bình và giá ựất do nhà nước quy ựịnh là rất caọ Hệ số chênh lệch cao nhất trong vòng 5 năm là 17,14 lần (VT4 Giải Phóng).
Năm 2007, mức chênh lệch giữa giá thực tế thị trường với giá quy ựịnh của Nhà nước dao ựộng từ 2,38 lần (VT4 Trương định) ựến 10,29 lần (VT1 Giải Phóng).
Năm 2008, thành phố ựiều chỉnh giá quy ựịnh cao hơn so với năm 2007 nhưng so với sự phát triển của thị trường mức ựộ chênh lệch giữa giá thị trường và với giá quy ựịnh của Nhà nước vẫn khá cao 2,69 lần (VT4 Trương định) ựến 15,68 lần (VT4 Giải Phóng).
Từ năm 2008 ựến hết năm 2009, giá ựất thị trường biến ựộng liên tục theo chiều tăng dần trong khi giá ựất quy ựịnh hầu như giữ nguyên giá của năm 2008. điều này khiến mức ựộ chênh lệch với giá thị trường có xu hướng tăng lên. Năm 2009, mức chênh lệch từ 3,99 lần (VT4 Trương định) ựến 17,14 lần (VT4 Giải Phóng).
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 62
của Nhà nước dao ựộng từ 3,98 lần (VT4 Nguyễn An Ninh) ựến 12,69 lần (VT1 Trương định).
Năm 2011, mức chênh lệch giữa giá thực tế thị trường với giá quy ựịnh của Nhà nước dao ựộng từ 4,05 lần (VT4 Trương định) ựến 9,74 lần (VT2 Kim đồng).
Như vậy Nhà nước cần có các giải pháp ựể áp mức giá quy ựịnh sát với giá của thị trường hơn nữa, phản ánh ựúng hơn nữa thực tế của thị trường.