Hiện nay nhiều quốc gia trên thế giới với nền kinh tế phát triển ở trình ựộ caọ Mọi tổ chức ngành nghề ựều ựạt ở mức ựộ hoàn thiện và hiện ựại, gắn liền với sự tự ựộng và tin học hoá. Hệ thống pháp luật ựược quy ựịnh chặt ựến hầu hết các lĩnh vực. Trong quá trình ựầu tư nghiên cứu về lĩnh vực ựịnh giá bất ựộng sản nói chung và ựịnh giá ựất nói riêng của các nước phát triển và một số quốc gia ựang phát triển ựã ựạt ựược sự ổn ựịnh về hệ thống tổ chức cơ quan ựịnh giá bất ựộng sản từ Trung ương ựến ựịa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt ựộng rõ ràng, có hiệu quả; tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho quốc giạ Sau ựây là một số mô hình tổ chức và cơ chế hoạt ựộng của cơ quan ựịnh giá tại một số nước:
2.2.1.2. Công tác ựịnh giá ựất tại Úc
Úc là quốc gia có hoạt ựộng ựịnh giá rất khoa học và bao trùm trên toàn bộ lãnh thổ. Cơ quan ựịnh giá ựất ở Úc ựược thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của ựất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật ựịnh; chịu trách nhiệm thi hành những ựiều khoản của
Giá trị ước tắnh của thửa ựất = Tổng giá trị phát triển − Tổng chi phắ phát triển
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 24
luật ựất ựai ựể ựưa ra những ựánh giá ựất cho thu thuế và các dịch vụ khác. Cơ quan ựịnh giá của Úc ựược chia làm 2 bộ phận: bộ phận ựịnh giá ựất và bộ phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận ựịnh giá gồm 2 nhóm:
- Nhóm 1: định giá ựể phục vụ việc ựịnh mức thu thuế và ựánh giá thuế với 3 thành phần công việc chắnh:
+ định giá ựể phục vụ cho thống kê tổng thể. + định giá tạm thờị
+ định giá ựể phân xử ựơn khiếu nạị
- Nhóm 2: Dịch vụ ựịnh giá bao gồm dịch vụ ựịnh giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ ựịnh giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ ựịnh giá khác.[10]
2.2.1.3. Công tác ựịnh giá ựất tại Thụy điển
Tại Thuỵ điển, giá ựất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, ựược xác ựịnh trên cơ sở người mua mua ựược thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán ựược thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Giá trị ựịnh giá mà tổ chức ựịnh giá ựưa ra phải ựạt 75% giá trị thị trường. định giá phải chỉ ra ựược BđS có khả năng ựóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra ựược BđS nào sẽ quyết ựịnh việc ựóng thuế. Giá trị xác ựịnh phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng ựất ựã tuyên bố trong hợp ựồng cho thuê. Những BđS mà không có khả năng ựóng thuế thì không cần ựịnh giá.
Các phương pháp sử dụng trong ựịnh giá bất ựộng sản ở Thụy điển: - Phương pháp so sánh: ựịnh giá phải dựa trên những ựiều kiện cho thuê trung bình của những bất ựộng sản có thể dùng ựể so sánh. Giá thị trường ựược tắnh phải dựa vào những bất ựộng sản tương tự, những bất ựộng sản có các yếu tố khác sẽ không ựược dùng vào so sánh.
- Phương pháp thu nhập: phương pháp này ựược áp dụng khi việc mua bán không ựủ sức so sánh ựể rút ra thị trường. Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở các yếu tố: thời gian hữu ắch còn lại của ngôi nhà, lợi tức thu ựược trong ựiều kiện ựầu tư bình thường.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 25
- Phương pháp giá thành: giá thành hiện tại của bất ựộng sản ựược tắnh bằng cách thay thế ựối với ngôi nhà và sự cải tạo ựất rồi lấy kết quả nhân với yếu tố giảm giá. Yếu tố này ựược tắnh bằng phần trăm (%) giá trị xây dựng mới của công trình.
2.2.1.4. Công tác ựịnh giá ựất tại Trung Quốc
Ở Trung Quốc, vấn ựề ựịnh giá BđS ựã ựược quan tâm từ thập kỷ 90 của thế kỷ XX. Năm 1992, Trung tâm tư vấn và ựịnh giá BđS ựược thành lập với nhiệm vụ quản lý nhà nước về BđS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc ựịnh giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BđS. Việc ựịnh giá ựược tiến hành theo từng thửa ựất hoặc từng BđS. Ngoài cơ quan ở Trung ương, các tỉnh, vùng ựều có cơ quan ựịnh giá ựất. Với mục ựắch chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết ựịnh giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tắnh giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà ựầu tư trong lĩnh vực tài chắnh tắn dụng; tắnh giá thị trường của tài sản trước và sau khi ựền bù, xác ựịnh thiệt hại tài sản; tắnh thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu haoẦ
2.2.1.5. Công tác ựịnh giá ựất tại Thái Lan
Hệ thống tổ chức ựịnh giá của Nhà nước Thái Lan về BđS ựược tổ chức chỉ ở cấp Trung ương (cấp Tỉnh và cấp Huyện không có cơ quan ựịnh giá). Cơ quan ựịnh giá ựược thành lập năm 1078, trực thuộc Cục đất ựai Thái Lan (thuộc Bộ Nội vụ) và chịu sự chỉ ựạo của ỘUỷ ban ựịnh giá Trung ươngỢ nhằm mục ựắch thu thuế và quản lý Nhà nước về ựất ựaị
Cơ cấu tổ chức của cơ quan ựịnh giá gồm 5 phòng: phòng hành chắnh; phòng ựịnh giá; phòng bản ựồ phục vụ công tác ựịnh giá; phòng truy cập dữ liệu và lưu trữ giá ựất; phòng tắch tụ (thu hồi, mua, khai thác ựất) và ựiều phối quỹ ựất công (sử dụng ựất vào các mục ựắch công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những người không có hoặc có ắt ựất ựai). Cơ quan này chỉ ựịnh giá các tài sản thuộc ựối tượng ựiều chỉnh của luật bất ựộng sản. Việc ựịnh giá
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 26
ựược tiến hành theo từng thửa ựất hoặc từng bất ựộng sản (ựối với ựất ựô thị ở một số thành phố lớn); ựối với ựất nông nghiệp, lâm nghiệp việc ựịnh giá ựược thực hiện theo từng khu vực lớn gọi là ỘblockỢ.
Phương pháp ựịnh giá bất ựộng sản tại Thái Lan:
- Phương pháp so sánh: phương pháp này dựa trên cơ sở giá ựã ựược bán trên thị trường của các bất ựộng sản có nhiều ựặc ựiểm tương ựối giống so với BđS thuộc ựối tượng xem xét, ựể ước tắnh giá trị thực của bất ựộng sản ựó.
- Phương pháp giá thành: phương pháp này chủ yếu ựược áp dụng ựể ựịnh giá những bất ựộng sản không có hoặc ắt xảy ra việc mua bán trên thị trường như trường học, bệnh viện, nhà trẻ, công sở,ẦDựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả ựịnh rằng giá trị của một tài sản hiện có có thể ựược ựo bằng chi phắ làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu ựất thay thế cộng với chi phắ xây dựng hiện hành.
- Phương pháp thu nhập: phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hang năm trong tương lai từ một bất ựộng sản, tương ứng với một tỷ lệ thu hồi vốn nhất ựịnh ựối với bất ựộng sản ựó (còn gọi là tỷ số vốn hoá), ựể tắnh giá trị của bất ựộng sản.