3.1. Nội dung nghiên cứu:
- điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác ựịnh giá ựất trên ựịa bàn quận Hoàng Mai - Thành phố Hà Nội từ năm 2008 ựến năm 20011.
- điều tra giá ựất ở thực tế trên thị trường tại các khu vực nghiên cứu từ năm 2008 ựến năm 2011 và tìm ra các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất trên ựịa bàn Hoàng Mai- Thành phố Hà Nội
- đề xuất và kiến nghị các giải pháp cho công tác ựịnh giá ựất ở trong thời gian tới nhằm rút ngắn mức chênh lệch giữa giá ựất giao dịch trên thị trường và giá ựất quy ựịnh của Nhà nước, nâng cao hiệu quả quản lý về ựất ựai của chắnh quyền ựịa phương.
3.2. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình tiến hành ựề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu ựược sử dụng kết hợp nhằm ựạt ựược mục ựắch và yêu cầu của ựề tài ựề rạ Các phương pháp chủ yếu bao gồm:
3.2.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
Thu thập các văn bản các văn bản có liên quan tới giá ựất do Nhà nước, UBND Thành Phố Hà Nội quy ựịnh trong thời gian quạ
Thu thập số lượng người trao ựổi và giá chuyển quyền sử dụng ựất, cho thuê quyền sử dụng ựất từ năm 2007 ựến năm 2011 tại Sở Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài nguyên và Môi trường quận; Chi cục Thuế quận Hoàng Maị
3.2.2. Phương pháp chọn ựiểm nghiên cứu
Căn cứ vào Bảng giá quy ựịnh của UBND Thành phố Hà Nội áp dụng trên ựịa bàn quận Hoàng Mai và ựiều kiện thực tế của quận. Trên ựịa bàn quận Hoàng Mai, có 50 ựường phố. Chia thành 4 nhóm:
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 31
ựịnh từ 22 triệu ựồng/m2 trở lên.
*Nhóm II bao gồm: các ựoạn ựường có giá ựất từ 19 triệu ựồng/m2 ựến cận 22 triệu ựồng/m2.
*Nhóm III bao gồm: các ựoạn ựường có giá ựất từ 16 triệu ựồng/m2 ựến cận 19 triệu ựồng/m2.
*Nhóm IV bao gồm: các ựoạn ựường có giá ựất dưới 16 triệu ựồng/m2. để phục vụ cho ựề tài, chúng tôi lựa chọn các khu vực ựiều tra phản ánh ựược sự phát triển kinh tế, xã hội của quận và giá ựất của các ựường có nhiều biến ựộng. Cụ thể như sau:
* Nhóm I (có giá ựất trên 22 triệu ựồng/m2) gồm các ựường phố: Giải Phóng (phắa ựối diện ựường tàu, ựoạn từ Cầu Trắng ựến Bến xe Giáp Bát), Tam Trinh (ựoạn từ Minh Khai ựến cầu rẽ vào khu ựô thị đền Lừ), Nguyễn An Ninh, Kim đồng, Trương định (ựoạn giáp Hai Bà Trưng ựến Cầu Sét).
* Nhóm II (có giá ựất từ 19 triệu ựồng/m2ựến cận 22 triệu ựồng/m2) gồm các ựường phố: Nguyễn Hữu Thọ, Nguyễn đức Cảnh, Tân Mai, Nguyễn Duy Trinh và ựường ựê Nguyễn Khoáị
* Nhóm III (có giá ựất từ 16 triệu ựồng/m2 ựến cận 19 triệu ựồng/m2) gồm các ựường phố: đại Từ, Mai động, Kim Giang, Trần điền, Hoàng Maị
* Nhóm IV (có giá ựất dưới 16 triệu ựồng/m2) gồm các ựường phố: Lĩnh Nam (ựoạn từ Tam Trinh ựến ngã ba phố Vĩnh Hưng), đường Khuyến Lương, Yên sở, Thanh đàm, Nam Dư.
3.2.3. Phương pháp ựiều tra theo mẫu phiếu ựiều tra
Tiến hành phỏng vấn người dân qua mẫu phiếu ựiều tra, ựược lập cho việc thông tin từng thửa ựất tại các ựiểm ựiều tra nêu trên.
Tổng số phiếu ựiều tra: 1068 phiếụ Trong ựó nhóm I ựiều tra ựược 224 phiếu; nhóm II ựiều tra 366 phiếu; nhóm III ựiều tra 358 phiếu và nhóm IV ựiều tra 120 phiếụ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 32
3.4.4. Phương pháp thống kê, chọn lọc, phân tắch số liệu, tổng hợp
Phương pháp thống kê: Tổng hợp, sắp xếp các số liệu theo thời gian từng quý của các năm ựiều trạ
Phương pháp chọn lọc: Lựa chọn những phiếu ựiều tra ựạt yêu cầu, loại bỏ những phiếu ựiều tra ựáng ngờ (mức chênh lệch quá lớn so với những thửa ựất khác có cùng ựiều kiện tương tự); bóc tách phần giá trị nhà ựể xác ựịnh giá ựất.
Phương pháp phân tắch: Phân tắch ảnh hưởng của các yếu tố ựến giá ựất ở.
3.4.5. Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến của các chuyên gia tư vấn về giá ựất; cán bộ phòng Tài chắnh, phòng Tài nguyên và Môi trường; cán bộ ựịa chắnh ựể nắm ựược các thông tin liên quan ựến giá ựất chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng ựất; các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 33