4.3.1. Phản ánh của hộ điều tra về ô nhiễm môi trƣờng ảnh hƣởng đến giá nhà
đất
Để xác định tổn hại giá trị nhà đất do ô nhiễm môi trƣờng thì ta cần phải xác định xem những hộ dân ở đây có cho rằng môi trƣờng là một hàng hóa, nếu môi trƣờng trong sạch thì giá nhà của họ cũng tăng lên và ngƣợc lại thì giá nhà theo đó cũng giảm đi, nên việc điều tra cần phải xác định rằng có sự ảnh hƣởng của ô nhiễm đến giá trị nhà đất ở khu vực bị ô nhiễm không.
Hình 4.6. Ảnh hƣởng của ô nhiễm suối đến giá nhà đất của hộ điều tra
Nguồn tin: Điều tra tính toán tổng hợp Kết qua điều tra ở hình 4.6 cho thấy các hộ dân ở đây rất quan tâm đến môi trƣờng mà mình đang sống, đa số các hộ điều muốn có một ngôi nhà không có sự ô nhiễm. Vì thế có 97% các hộ cho rằng ô nhiễm nguồn nƣớc mặt ở đây đã ảnh hƣởng đến giá nhà đất, còn lại 3% ngƣời cho rằng không có sự ảnh hƣởng đến giá trị nhà đất vì những hộ này sống xa con suối nên cho rằng giá nhà của họ sẽ không bị ảnh hƣởng do ô nhiễm này gây ra.
4.3.2. Đặc điểm về vị trí của căn nhà
Trong thị trƣờng bất động sản thì có 2 vấn đề ảnh hƣởng rất lớn đến giá nhà đất đó là vị thế và chất lƣợng. Vì vậy khi nói đến các yếu tố ảnh hƣởng đến giá nhà đất, ta không thể không đề cập đến vị trí của căn nhà đang ở. Vị trí của căn nhà ở mặt tiền hay
97% 3%
43
hẻm - quyết định rất nhiều đến giá giá nhà đất bởi đa số ngƣời dân đều thích sống mặt tiền đƣờng nên giá thƣờng cao hơn trong hẻm. Nếu lộ giới trƣớc nhà lớn thì nhà ở vị trí đó đƣợc đánh giá tốt hơn, bởi điều đó thể hiện sự thuận lợi về nhiều mặt nhƣ giao thông, vận chuyển, buôn bán, quang cảnh thoáng mát, thoải mái. Vì thế nếu nhà ở có độ rộng mặt tiền lớn sẽ có giá cao hơn những nhà có độ rộng mặt tiền nhỏ.
Bảng 4.8. Vị trí căn nhà của hộ điều tra
Vị trí Độ rộng mặt tiền(m) Số hộ Tỷ lệ Mặt tiền 10 1 3% Hẻm 3.48 29 97% Tổng 30 100%
Nguồn tin: Điều tra tính toán tổng hợp Qua bảng 4.8 ta thấy rằng đa số các hộ điều tra thì sống trong hẻm với độ rộng của con đƣờng là 3.48m chiếm tỷ lệ là 97%. Nhìn chung thì đa số các hộ điều tra có nhà sống trong hẻm là chủ yếu, vì thế sự khác nhau về giá nhà ở mặt tiền với trong hẻm của hộ điều tra thì tƣơng đối là không nhiều.
4.3.3. An ninh trật tự
Tất cả ai trong chúng ta đều muốn sống ở một nơi có an ninh tốt, không trộm cắp nhiều, vì thế nêu địa điểm của căn nhà ta đang ở có an ninh tốt thì giá nhà ở đó cũng tăng lên và ngƣợc lại.
Bảng 4.9. Tình hình an ninh tại địa bàn điều tra
Mức độ Số Hộ Tỷ lệ Rất tốt 3 10% Tốt 3 10% Trung bình 17 57% xấu 7 23% Tổng 30 100%
Nguồn tin: Điều tra tính toán tổng hợp Qua kết quả mô tả ở bảng 4.9 thì đa số các hộ điều tra cho rằng tình hình an ninh trật tự tại địa bàn thì trung bình chiếm 57% và có 23% hộ sống ở đây cho rằng tình hình an ninh ở đây xấu và phức tạp vì có phòng trọ của sinh viên và thƣờng sảy ra trộm
44
cắp, vì thế khi điều tra có những hộ bức xúc về tình hình an ninh trật tự ở nơi đây là xấu.
4.3.4. Tình hình giao thông
Giao thông đƣợc xem là một trong những nhân tố khá quan trọng, có ảnh hƣởng đến giá đất ở tại địa bàn nghiên cứu. Tình trạng giao thông nói chung ở khu vực đƣợc tổng hợp trong bảng 4.10 nhƣ sau:
Bảng 4.10. Tình hình giao thông tại địa bàn điều tra
Mức độ Số Hộ Tỷ lệ Rất tốt 4 13% Tốt 9 30% Trung bình 11 37% Xấu 6 20% Tổng 30 100%
Nguồn tin: Điều tra tính toán tổng hợp Kết quả ở bảng 4.10 cho thấy có đến 37% cho rằng tình hình giao thông tại khu vực thì ở mức độ trung bình, có 20% hộ cho rằng tình hình giao thông ở đây thì xấu vì những hộ này thấy khó khăn cho việc di chuyển khi nhà ở trong đƣờng hẻm và khi mùa mƣa thì đƣờng ở đây cũng khó đi vì đƣờng đất.
4.3.5. Khoảng cách đến suối Cái – Xuân Trƣờng
Vấn đề hiện tại ở suối Cái là ô nhiễm mùi hôi trầm trọng và ảnh hƣởng của mùi hôi này đến các hộ dân cƣ ở gần suối . Vì thế những hộ sống gần con suối bị ảnh hƣởng nhiều hơn những hộ sống xa đó, những hộ sống càng xa con suối thì mùi hôi của con suối cũng giảm dần và điều này cũng giảm đƣợc thiệt hại do mùi hôi này gây ra nhƣ tăng giá trị nhà đất, giảm các chi phí thiệt hại về sức khỏe và ngƣời dân nơi đây có một cuộc sống trong lành. Vì thế biến môi trƣờng ở đây là biến khoảng cách nhằm mục đích đo sự ảnh hƣởng của yếu tố môi trƣờng đến giá nhà đất.
45
Bảng 4.11. Khoảng cách từ hộ điều tra đến con Suối Cái
Khoảng cách ( m) Số Hộ Tỷ lệ 15-40 14 47% 40-65 5 17% 65-90 3 10% 90 - 120 8 27% Tổng 30 100%
Nguồn tin: Điều tra tính toán tổng hợp Qua bảng 4.11 các hộ đƣợc khảo sát có khoảng cách thẳng hàng từ nhà đến con suối từ gần cho đến xa, hộ gần nhất là 15m và xa nhất là 120m . Khoảng cách của con suối đƣợc đại diện cho biến môi trƣờng và ảnh hƣởng của môi trƣờng đến giá nhà đất đƣợc đo qua biến khoảng cách từ nhà đến con suối.
4.3.6. Mô hình ƣớc lƣợng hàm giá nhà
Trong vòng những năm trở lại đây, giá trị nhà đất khu vực này bị ảnh hƣởng rất nhiều bởi ô nhiễm. Những ngƣời dân ở đây muốn chuyển đi chỗ khác ở nhƣng lại không bán đƣợc nhà đất vì không ai muốn sống ở nơi mà lúc nào cũng phải ngửi mùi hôi khó chịu ngoài ra vì điều kiện sống bắt buộc nên phải sống ở nơi ô nhiễm này. Trƣờng hợp có những ngƣời không biết nơi đây ô nhiễm nên đã mua đất và xây dựng nhà .Do đó tác giả tiến hành ƣớc lƣợng hàm tổn hại giá trị nhà đất để tính toán những tổn hại của ô nhiễm đến giá trị nhà đất nơi đây.
46
Bảng 4.12. Bảng thống kê các biến cho hàm giá nhà
Các biến Hệ số ƣớc lƣợng P_value C 17, 68923 0, 000*** LnDT 0, 601411 0, 000*** LnKCDTT -0, 302095 0, 044** LnKC 0, 116961 0, 090* LnANTT 0, 27596 0, 002** R-squared = 0.865 Adjusted R-squared = 0.844 F_statistics = 40.285 Prob(F_statistics) = 0.000000
Ghi chú: ***, ** , *là các kí hiệu có ý nghĩa thống kê ở mức tương ứng là α = 1%, 5%,10%
Nguồn tin: Điều tra tính toán tổng hợp
Phƣơng trình giá nhà đƣợc viết lại nhƣ sau:
LnP= 17,68923095 + 0,6014108534 * LnDT – 0,302094861* LnKCDTT + 0,1169607586 * LnKC + 0,275960175 * LnANTT
Hay P = e17,689*DT0,601 * KCDTT(-0,302) * KC0,11 * ANTT0,275
Đây là kết quả có đƣợc dựa trên kết xuất từ Eviews 3.0, để nhận xét, đánh giá chính xác về mô hình đề tài tiếp tục kiểm định mô hình và sự vi phạm các giả thiết, kết quả kiểm định đựợc trình bày bên dƣới và phụ lục 2,3,4.
Với kết quả ƣớc lƣợng. Nhận thấy mô hình có 4 biến có ý nghĩa thống kê và phù hợp với kỳ vọng dấu, các giá trị kiểm định t-Statistic và Pvalue là hợp lý .
Nhận xét chung: Tất cả các biến ƣớc lƣợng là phù hợp với kỳ vọng dấu và hệ
số ƣớc lƣợng là những con số thực, đáng tin cậy. Biến khoảng cách đến trung tâm là có mối quan hệ nghịch biến với giá nhà, điều này cũng dễ dàng chứng minh trong thực tế, khi khoảng cách đến khu tiện nghi mà càng xa thì giá nhà cũng sẽ giảm xuống vì mọi ngƣời ai cũng muốn sống ở gần những nơi nhƣ chợ, khu vui chơi, trung tâm thành phố … nên khi giá nhà ở gần những khu này thì sẽ cao hơn những khu xa trung tâm. Còn 3 biến diện tích nhà, an ninh trật tự và biến khoảng cách đến kênh thì có quan hệ đồng
47
biến với giá nhà, từ kết quả điều tra 30 hộ cho thấy rằng giá nhà ở xa con suối thì cao hơn so với các nhà ở gần con suối.
Kiểm định các giả thiết mô hình Kiểm định F (F-test)
Thiết lập giả thiết:
H0: 1 = 2 =……= i = 0 (Tất cả các biến đều không ảnh hƣởng đến Y). H1: Có ít nhất một i ≠ 0 (Có ít nhất một biến Xi ảnh hƣởng đến Y). Tìm giá trị thống kê kiểm định F (F-test) = F(k-1),(n-k),α = F (4, 25, 005) = 2,75 Xác định giá trị Ftính = 40.28537
So sánh nhận thấy Ftính > F-test
Vậy bác bỏ giả thiết H0, chấp nhận giả thiết H1 ở mức ý nghĩa 5%. Điều này chứng tỏ biến phụ thuộc đƣợc giải thích bởi các biến độc lập trong mô hình hồi qui.
Hệ số xác định R2
Đây là chỉ số phản ánh mức độ thích hợp của mô hình, nó thể hiện bao nhiêu % sự biến thiên của biến phụ thuộc đƣợc giải thích bởi các biến độc lập. Từ kết quả hồi qui R2 = 0,865 là chỉ số phản ánh mức độ thích hợp của mô hình. Nhƣ vậy, các yếu tố ảnh hƣởng đƣa vào trong mô hình ( diện tích sử dụng, khoảng cách đến trung tâm, khoảng cách đến kênh, an ninh trật tự) đã giải thích 86,5 % sự biến thiên của biến phụ thuộc cụ thể ở đây là giá nhà. Vậy mô hình thỏa mãn các điều kiện của một mô hình hồi quy tuyến tính.
Kiểm tra sự vi phạm các giả thiết của mô hình hồi qui xem phụ lục 2 Giải thích ý nghĩa của các biến
LN DT = 0,601 dấu của biến diện tích sử dụng cũng giống với kì vọng dấu ban đầu. Vậy nếu diện tích sử dụng của căn nhà tăng lên 1% thì giá nhà sẽ tăng lên 0,601%. Điều này cho thấy diện tích có ảnh hƣởng rất lớn đến giá nhà đất.
LN ANTT = 0,275 dấu của biến an ninh trật tự cũng giống nhƣ với dấu kì vọng ban đầu. Vậy nếu tình hình an ninh trật tự ở đây tốt hơn và tăng lên 1% thì giá nhà cũng sẽ tăng lên 0,275%.
LN KCDTT = - 0,302 dấu của biến khoảng cách đến các khu tiện nghi cùng với dâu kì vọng ban đầu, điều này cho thấy việc ở gần hay xa các tiện nghi trong cuộc sống
48
thì ảnh hƣởng đến giá nhà. Vậy nếu khoảng cách đến khu tiện nghi tăng lên 1% thì giá nhà ở đây sẽ giảm đi là 0,302%.
LN KC = 0,11 dấu của biến khoảng cách đến con suối giống nhƣ kì vọng ban đầu, vấn đề này cho thấy có sự ảnh hƣởng của ô nhiễm con suối đến giá nhà và nhà nào gần con suối thì giá nhà sẽ giảm xuống và ngƣợc lại. Vậy nếu khoảng cách đến suối tăng lên 1% thì giá nhà cũng sẽ tăng lên 0,11%. Hệ số này cũng cho thấy có sự biến đổi về giá nhà khi chất lƣợng môi trƣờng ở đây thay đổi mà cụ thể là khi khoảng cách đến con suối càng xa thì giá nhà sẽ tăng lên.
Mô hình trên cho thấy các yếu tố ảnh hƣởng đến giá nhà gồm diện tích sử dụng, khoảng cách đến khu tiện nghi, khoảng cách đến suối và tình hình an ninh trật tự. Trong đó thì yếu tố có tác động lớn nhất đến giá nhà là diện tích sử dụng của căn nhà.
4.3.7. Mô hình ƣớc lƣợng hàm giá ẩn
Để xây dựng đƣờng cầu cho việc cải thiện chất lƣợng môi trƣờng, đề tài tiến hành ƣớc lƣợng hàm giá ẩn theo chất lƣợng môi trƣờng của khu vực điều tra. Đƣờng cầu này thể hiện mối tƣơng quan giữa chất lƣợng môi trƣờng và giá mà cá nhân đó phải trả cho đặc tính chất lƣợng môi trƣờng ( giá đƣợc suy ra từ ƣớc lƣợng hàm hôi quy về giá nhà). Bảng 4.13. Bảng thống kê các biến Các biến Hệ số ƣớc lƣợng P_value C 14,85856 0,0000*** LnKC -0,624686 0,0000*** LnTN 0,500699 0,0964* LnTV 0,766291 0,0250** R-squared = 0,689516 Adjusted R-squared = 0,653691 F_statistics = 19,24672 Prob(F_statistics) = 0,000000
Ghi chú: ***, ** ,* là các kí hiệu có ý nghĩa thống kê ở mức tương ứng là α = 1%, 5%,10%
49
Từ bảng thống kê các biến trong hàm giá ẩn ta có phƣơng trình:
Ln IMPLIP = 14,85856154 - 0.624686*LnKC + 0.50069*LnTN + 0.7662*LnTV
Phƣơng trình đƣợc viết lại nhƣ sau:
IMPLIP = e14,858 * KC(-0,62468) * TN0,50069 * TV0,7662
Nhận xét: Các biến trong mô hình phù hợp với kì vọng dấu ban đầu và điều có ý nghĩa thống kê. Hệ số R-squared = 0,689 nghĩa là các biến khoảng cách đến con suối, thu nhập, thành viên trong mô hình giải thích đƣợc 68,9% cho giá ẩn mà cá nhân phải trả cho đặc tính môi trƣờng.
Với mục tiêu là tính thiệt hại về giá trị nhà đất do ô nhiễm suối Cái đến nhà đất tại khu phố 5 phƣờng Linh Trung. Đề tài tiến hành cố định các biến thu nhập(TN), thành viên (TV) ( cố định theo giá trị trung bình)và phƣơng trình đƣờng cầu về đặc tính môi trƣờng và giá cho đặc tính môi trƣờng đó đƣợc viết lại nhƣ sau.
Ta có phƣơng trình hàm gía ẩn theo chất lƣơng môi trƣờng của mỗi quan sát: IMPLIP = 19997657 * KC(-0,62468)
Trong quá trình điều tra thì các hộ gia đình trong phạm vi 120m cho biết ảnh hƣởng của mùi hôi đến ngôi nhà sẽ không còn. Vì thế để tình thiệt hại do ô nhiễm Suối Cái gây ra cho mỗi quan sát ở đây, đề tài giả sử khi khoảng cách của các hộ điều tra tăng thêm 120m thì thặng dƣ của hộ điều tra nhận đƣợc tính theo công thức.
CONSUR = 𝑢𝑝𝑝𝑙𝑖𝑚 𝑖𝑚𝑝𝑙𝑖𝑝 𝑑(𝑘𝑐)
𝑘𝑐
Với Upplim là đặc tính môi trƣờng đƣợc cải thiện của mỗi quan sát khi khoảng cách của ngôi nhà tăng lên 120m so với nơi ô nhiễm. Và KC là đặc tính môi trƣờng củ của mỗi quan sát khi mà môi trƣờng bị ô nhiễm.
Từ công thức trên tính đƣợc thặng dƣ trung bình khi tăng khoảng cách lên 120m của mỗi quan sát ở đây là 134.668.616 đồng/hộ. Vậy giá trị thiệt hại trung bình của mỗi quan sát do ô nhiễm Suối Cái này gây ra đến giá trị nhà đất đối với mỗi quan sát là 134.668.616 đồng / hộ cho một năm. Qua kết quả báo cáo của Chi Cục Bảo Vệ Môi Trƣờng Thành Phố Hồ Chí Minh thì ô nhiễm Suối Cái Xuân Trƣờng này có 363 hộ sinh sống và chịu ảnh hƣởng của dòng suối này đến đời sống sinh hoạt, sức khỏe và nhà đất. Ta có số hộ bị ảnh hƣởng của ô nhiễm suối từ đó có thể tính đƣợc tổng chi phí
50
thiệt hại do ô nhiễm Suối này gây ra là 48884707608 đồng /năm đối với Quận Thủ Đức.
CHƢƠNG V
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1. Kết luận
Qua quá trình điều tra và kết quả nghiên cứu cho biết tình hình ô nhiễm nguồn nƣớc mặt của Suối Cái đang ô nhiễm nặng và nó đang gây ảnh hƣởng lớn đến cảnh quan, hệ sinh thái, sức khỏe và giảm giá trị nhà đất nơi đây. Đề tài thực hiện với mục đích ƣớc lƣợng giá trị thiệt hại của xã hội do ô nhiễm nguồn nƣớc thông qua giá nhà đất. Bên cạnh đó, đề tài thực hiện với mong muốn là các cấp chính quyền ở Thủ Đức có những chính sách, dự án cải tạo đồng thời tuyên truyền ý thức về bảo vệ môi trƣờng cho ngƣời dân để làm giảm các thiệt hại về giá trị xã hội do ô nhiễm môi trƣờng đem lại.
Kết quả nghiên cứu ƣớc tính một con số thiệt hại do ô nhiễm nguồn nƣớc