Để thực hiện đƣợc phƣơng pháp giá hƣởng thụ thì điều kiện cần là phải có đƣợc giá của tài sản tại khu vực nghiên cứu ( thƣờng là giá nhà ) và giá nhà này phải nằm trong thị trƣờng tự do cạnh tranh. Vì ý nghĩa của phƣơng pháp này là đo lƣờng các ảnh hƣởng phúc lợi của sự thay đổi trong các tài sản và dịch vụ môi trƣờng bằng cách ƣớc lƣợng ảnh hƣởng của các thuộc tính môi trƣờng lên giá trị của một hàng hóa có giá trên
21
thị trƣờng thƣờng là nhà ở. Để có đƣợc giá nhà đối với các nƣớc phát triển nhƣ Mỹ, Anh ... thì thị trƣờng bất động sản phát triển rất mạnh. Vì thế, thu thập dữ liệu về giá nhà của khu vực nghiên cứu đƣợc thực hiện qua các sàn giao dịch bất động sản của thành phố, của ban ... trong một khoảng thời gian xác định thì không gặp khó khăn nhiều. Ngoài ra, để có thể xác định giá trị thực cho thuộc tính môi trƣờng nhƣ nƣớc, không khí, tiếng ồn ... thì các nhà nghiên cứu trên thế giới ( Vijaya Gupta, David ...) cũng đã sử dụng phƣơng pháp tham khảo chuyên gia về bất động sản để có thể biết đƣợc các yếu tố ảnh hƣởng và các đặc điểm căn nhà đến giá của căn nhà.
Trong điều kiện ở Việt Nam để có đƣợc giá nhà thì đề tài thu thập thông tin về giá nhà qua bản tin về bất động sản của công ty dịch vụ địa ốc ACB phát hành ở trong khoảng thời gian 2010 -2011 và bảng giá tham khảo về thông tin bất động sản của Sacomreal phát hành trong sáng thứ 2 hàng tuần. Từ các bản tin này thì ta có thể biết đƣợc giá của một vài ngồi nhà của khu vực nghiên cứu. Nhƣng muốn có đƣợc toàn bộ dữ liệu giá nhà để xác định đƣợc thiệt hại do ô nhiễm môi trƣờng lên phúc lợi xã hội nên trong nghiên cứu đã sử dụng phƣơng pháp tham khảo của các chuyên gia về định giá nhà đất.
Theo chuyên gia Nguyễn Hùng thì muốn có đƣợc giá nhà thì ta cần phải điều tra các đặc điểm của ngôi nhà nhƣ diện tích nhà, số phòng, số tầng, số năm xây dựng, nhà mặt tiền đƣờng hay trong hẻm, khoảng cách đến trung tâm thành phố, đến trƣờng học, đến nơi làm việc, gần công viên cây xanh, gần biển, gần nơi môi trƣờng bị ô nhiễm .... từ những yếu tố này sẽ áp dụng phƣơng pháp so sánh trong định giá bất động sản. Phƣơng pháp này xác định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tƣơng tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trƣờng trong điều kiện thƣơng mại bình thƣờng vào thời điểm cần xác định giá hoặc gần với thời điểm cần xác định giá nhằm để ƣớc tính và xác định giá thị trƣờng của tài sản. Thu thập thông tin các bất động sản để xác định giá phải đảm báo tính khách quan đúng theo thực tế và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh mức giá của tài sản trên thị trƣờng.
Ngoài ra, nghiên cứu còn áp dụng công thức tính giá nhà đất là: Giá nhà đất = ( giá đất thị trƣờng + giá xây dựng) * tổng diện tích xây dựng ( Nguyễn Hùng). Trong đó
22
giá đất thị trƣờng ở khu vực nghiên cứu đƣợc xác định thông qua các trang web nhƣ: siêu thị nhà.com, nhà đất.vn và từ chuyên gia để có thể xác định giá đất thị trƣờng, giá xây dựng thƣờng đƣợc biết thông qua Ủy Ban nhân dân thành phố và Bộ Xây Dựng và theo tham khảo giá xây dựng của các công ty xây dựng trên Thành phố HCM đối với một m2 xây dựng thì chi phí mất khoảng 1tr -2tr đồng tùy theo cấu trúc của căn nhà.
Theo phòng thẩm định tài sản của Ngân Hàng TMCP Á Châu cần phải xác định đầy đủ các yếu tố ảnh hƣởng đến giá nhà và đánh giá mức độ ảnh hƣởng của từng yếu tố đến bất động sản để áp dụng hệ số điều chỉnh phù hợp.