5. Bố cục đề tài
3.1.2.Một số trường hợp bất cập của việc áp dụng thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
đồng vào thực tế
* Trƣờng hợp thứ nhất
Tóm tắt bản án số 42 (Quyết định số 37/2007/DS-GĐT ngày 13/12/2007 của HĐTP TANDTC): Ngày 12/07/2001, cụ Lê làm hợp đồng tặng cho cho ông Long (con trai cụ Lê) căn nhà một trệt, một lầu. Hợp đồng này được công chứng ngày 23/07/2001. Nhưng đến ngày 16/10/2002 ông Long mới có đơn đề nghị được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi UBND thị trấn Gò Dầu và UBND đã xác nhận “Đủ điều kiện”. Tuy nhiên, cụ Lê đã có đơn khởi kiện vào ngày 04/09/2002 xin hủy hợp đồng tặng cho nhà đất. Theo HĐTP, việc ông Long có đơn đề nghị cấp chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên được tiến hành sau khi cụ Lê đã có đơn khởi kiện ngày 04/09/2002 xin hủy hợp đồng tặng cho nhà đất và đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Long mới được UBND thị trấn xác nhận (chưa phải là UBND cấp huyện theo quy định của pháp luật). Như vậy, hợp đồng tặng cho nhà đất giữa cụ Lê và ông Long chưa có hiệu
GVHD Nguyễn Thị Mỹ Linh Trang 42 SVTH Nguyễn Thị Kiều My
lực (ông Long chưa đăng ký quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất) thì cụ Lê đã thay đổi ý chí không cho ông Long nữa, nên việc Tòa án cấp phúc thẩm quyết định công nhận hợp đồng tặng cho nhà đất giữa cụ Lê với ông Long là không đúng pháp luật.
Bình luận của tác giả: HĐTP đã căn cứ vào điều 463 BLDS 1995 (tương đương điều 467 BLDS 2005: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm nhận tài sản”) để giải quyết vụ việc. Quy định trên đây của BLDS mâu thuẫn với Luật Nhà ở. Theo Khoản 5 Điều 93 Luật nhà ở 2005: “Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân”. Theo Khoản 2 Điều 64 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở: “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp tặng cho nhà ở được tính từ ngày hợp đồng tặng cho nhà ở được công chứng hoặc chứng thực”. Nếu căn cứ vào Luật Nhà ở 2005 thì hợp đồng tặng cho nhà đất giữa cụ Lê và ông Long đã có hiệu lực pháp luật sau khi được công chứng và kể từ đó trở đi cụ Lê không có quyền hủy hợp đồng tặng cho này.29
* Trƣờng hợp thứ hai
Năm 1999, để tiện việc vay vốn ngân hàng, phục vụ cho việc kinh doanh, chị T đã hỏi mượn đất của mẹ là bà K. Sau đó, chị T và bà K đã lập một giấy viết tay về việc cho mượn đất. Cả hai mẹ con đã cùng đến UBND xã ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để người con gái đứng tên. Đầu năm 2012, do có ý muốn lấy đất lại để sau này chia đều cho các người con khác nên bà K đã yêu cầu chị T chuyển trả lại phần đất mà chị T đã mượn, chị T đồng ý. Hai mẹ con cùng đến UBND xã chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Và toàn bộ hồ sơ đã được nộp tại UBND xã để chuyển đến huyện, hẹn ngày nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ba ngày sau, người con gái thay đổi ý kiến nên đã đến UBND xã xin rút toàn bộ hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất thì được UBND xã giải quyết giao lại toàn bộ hồ sơ cho người con gái. Đến ngày hẹn theo giấy hẹn, người mẹ đến UBND xã để nhận kết quả giải quyết thì được biết người con gái đã rút toàn bộ hồ sơ nên bà mẹ bức xúc và đã khiếu nại đối với UBND xã. Vậy việc làm của UBND xã có đúng pháp luật hay không?
GVHD Nguyễn Thị Mỹ Linh Trang 43 SVTH Nguyễn Thị Kiều My Quan điểm thứ nhất cho rằng:
Việc làm của UBND xã là sai pháp luật vì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa người mẹ và người con hoàn toàn tự nguyện và đã được UBND xã chứng thực theo qui định của pháp luật. Nên khi đã ký thì người con gái không được quyền thay đổi ý kiến, không được quyền hủy việc tặng cho mà mình đã tự nguyện xác lập.
Mặt khác, khoản 1 Điều 168 Bộ luật dân sự hiện hành cũng quy định: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” Do đó, khi hai mẹ con bà K và chị T ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và nộp tại UBND xã, nghĩa là họ đã đăng ký quyền sở hữu rồi. Vì theo trình thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đăng ký phải nộp hồ sơ tại UBND xã nơi có đất. Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nêu trên đã xác lập quyền sở hữu, chuyển giao quyền cho người mẹ. Vì thế, việc làm của UBND xã cho người con gái rút hồ sơ là không đúng pháp luật, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người mẹ nên người mẹ khiếu nại là điều dễ hiểu.
Quan điểm thứ hai cho rằng:
Không đồng tình với quan điểm thứ nhất và cho rằng cách làm của UBND xã là đúng với pháp luật vì:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 688 Bộ luật dân sự 2005 có quy định: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” Điều 46 Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực ngày 01/07/2004 và khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003 có quy định:
“ Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.”
Như vậy, trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất, thì quyền sử dụng đất được xác lập cho người nhận chuyển đổi, chuyển nhượng và nhận tặng cho quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, nghĩa là tại thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tiếp nhận hồ sơ.
Tuy nhiên, trong trường hợp nêu trên, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chưa được chuyển đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nên người con rút hồ sơ và được UBND xã giao trả hồ sơ là đúng pháp luật. Mặt khác, việc người con gái thay đổi ý kiến
GVHD Nguyễn Thị Mỹ Linh Trang 44 SVTH Nguyễn Thị Kiều My
trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bà K thì bà K có quyền khởi kiện tranh chấp trên để Toà án xét xử theo qui định pháp luật.30
Qua hai ví dụ trên ta có thể thấy việc Bộ Luật Dân Sự 2005 và các văn bản pháp luật khác cùng có các quy định điều chỉnh về cách xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, nhưng cách xác định thì mỗi văn bản có những quy định khác nhau đã dẫn đến không ít các bất cập, khó khăn trong việc áp dụng quy định của pháp luật để thực thi hợp đồng. Cũng như việc áp dụng các quy định của pháp luật để giải quyết các tranh chấp của các bên khi các bên trong hợp đồng khi có phát sinh tranh chấp.
Ở trường hợp thứ nhất ta thấy việc cụ Lê làm hợp đồng tặng cho nhà đất cho ông Long hợp đồng được công chứng ngày 23/01/2001 nhưng đến ngày 16/10/2002 ông Long mới có đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên ông Long lại gửi cho Ủy Ban Nhân Dân thị trấn Gò Dầu nơi không có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mà trước đó ngày 04/09/2002 cụ Lê đã có đơn khởi kiện xin hủy hợp đồng tặng cho nhà đất cho ông Long. Như vậy, việc ông Long gửi đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sau ngày cụ Lê có đơn xin hủy hợp đồng tặng cho vậy việc này có được chấp nhận hay không? Theo cách giải quyết của Hội Đồng Thẩm Phám thì hợp đồng tặng cho nhà đất của cụ Lê với ông Long sẽ bị hủy bỏ vì ông Long gửi đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau ngày cụ Lê có yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho nên hợp đồng tặng cho của cụ Lê và ông Long chưa có hiệu lực vì thế cụ Lê có quyền yêu cầu hủy hợp đồng. Tuy nhiên, việc căn cứ vào quy định của Bộ Luật Dân Sự để giải quyết như thế của Hội Đồng Thẩm Phán lại mâu thuẫn với Luật Nhà ở năm 2005. Theo Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở 2005: “Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân”. Như vậy, theo quy định của luật Nhà ở 2005 thì chỉ cần hợp đồng được công chứng thì sẽ có hiệu lực chứ không cần phải đăng ký như quy định của Bộ Luật Dân Sự. Nên nếu chiếu theo quy định của Luật Nhà ở 2005 này thì việc Hội Đồng Thẩm Phán tuyên hủy hợp đồng tặng cho của cụ Lê với ông Long là không đúng pháp luật.
Tương tự, ở trường hợp thứ hai cũng là tranh chấp về việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa chị T và bà K mẹ của T về việc rút yêu cầu tặng cho quyền sử dụng đất của chị T khi hợp đồng tặng cho giữa chị T và bà
30
Huỳnh Minh Khánh - Tòa án nhân dân huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang, Trang Thông tin pháp luật Dân sự: Đã ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, có quyền rút hồ sơ không?
http://toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/Baiviet?p_page_id=1754190&p_cateid=17519 09&item_id=24843759&article_details=1[Truy cập ngày 22/10/2014] .
GVHD Nguyễn Thị Mỹ Linh Trang 45 SVTH Nguyễn Thị Kiều My
K chỉ mới được chứng thực ở xã mà chưa được chuyển đến huyện để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lúc này chị T đổi ý và rút toàn bộ hồ sơ tặng cho lại, như vậy có phù hợp với quy định của pháp luật không? Trong vụ việc này thì có nhiều quan điểm khác nhau nên gây ra bất cập trong quá trình giải quyết tranh chấp. Vì thế việc mà chúng ta cần phải giải quyết ở đây là đối với hợp đồng tặng cho bất động sản thì thời điểm có hiệu lực của nó được xác định như thế nào? Bởi vì nếu có quy định nhất quán về vấn đề này thì chắc hẳn các cơ quan có thẩm quyền sẽ dễ dàng giải quyết mà không sợ vướng phải các bất cập từ các quy định của các luật khác cùng điều chỉnh.