5. Bố cục đề tài
2.1.2. Hợp đồng được xác lập bằng văn bản bắt buộc phải công chứng, chứng thực vớ
dựa vào thời điểm giao kết hợp đồng theo quy định của Bộ Luật Dân Sự 2005. Và khi hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức thì tùy trường hợp nó sẽ bị tuyên bố vô hiệu hay tiếp tục có hiệu lực thì điều này chúng ta sẽ căn cứ vào quy định của pháp luật hiện hành để giải quyết.
2.1.2. Hợp đồng được xác lập bằng văn bản bắt buộc phải công chứng, chứng thực với cơ quan có thẩm quyền với cơ quan có thẩm quyền
Đối với các hợp đồng trọng thức pháp luật bắt buộc các bên phải thực hiện các thủ tục công chứng, chứng thực với cơ quan có thẩm quyền thì các bên trong hợp đồng phải tuân theo đúng những quy định đó của pháp luật thì hợp đồng mới phát sinh hiệu lực. Các hợp đồng mà pháp luật buộc phải công chứng, chứng thực thường được áp dụng đối với những hợp đồng có đối tượng là tài sản có giá trị lớn hoặc tài sản mà Nhà nước thấy cần
17 Đỗ Văn Đại, Hình thức bắt buộc của hợp đồng trong pháp luật dân sự Việt Nam những bất cập và hướng hoàn thiện, Tạp chí Luật Học, Số 2, 2013,tr 11
GVHD Nguyễn Thị Mỹ Linh Trang 25 SVTH Nguyễn Thị Kiều My
thiết phải quản lý, kiểm soát quá trình dịch chuyển, những hợp đồng có tính phức tạp, chứa đựng khả năng xảy ra tranh chấp, điển hình như các hợp đồng liên quan đến nhà ở, đất đai…
Ví dụ: Ở điều 689 Bộ Luật Dân Sự 2005 có quy định: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.”
Điều 450 Bộ Luật Dân Sự 2005 cũng có quy định hợp đồng bắt buộc phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
“Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở được tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực.”18
Công chứng ở đây là: “việc làm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận, chứng nhận, chứng thực các bản sao tài liệu, chữ ký, văn bản, văn bằng… và những sự kiện có ý nghĩa pháp lý ghi nhận về mặt pháp lý các quyền dân sự và phòng ngừa khả năng vi phạm các quyền đó.” 19
Như vậy, đối với các hợp đồng mà pháp luật bắt buộc phải công chứng, chứng thực với cơ quan có thẩm quyền mới có hiệu lực thì các bên trong hợp đồng bắt buộc phải tuân theo. Còn đối với các hợp đồng mà pháp luật không buộc phải công chứng, chứng thực nhưng các bên trong hợp đồng muốn công chứng, chứng thực thì có thực hiện được không? Theo nguyên tắc thì chúng ta được quyền làm những gì mà pháp luật không cấm nên trong trường hợp này các bên hoàn toàn có thể thực hiện việc công chứng, chứng thực đối với các hợp đồng mà pháp luật không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Việc công chứng, chứng thực đối với những hợp đồng mà luật không bắt buộc phải công chứng, chứng thực cũng là một hình thức để đảm bảo hơn về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Vì nếu có tranh chấp phát sinh thì văn bản đã được công chứng, chứng thực sẽ có giá trị chứng cứ hơn là các bên chỉ nói miệng. Vì thế đối với các hợp đồng có giá trị lớn, như các hợp đồng liên quan đến nhà ở, đất đai… thì việc công chứng, chứng thực là rất cần thiết.
Mặc dù, Bộ Luật Dân Sự 2005 có quy định bắt buộc trong một số trường hợp thì hợp đồng cần phải được công chứng, chứng thực thì mới có hiệu lực. Tuy nhiên, Bộ Luật Dân Sự 2005 lại không quy định rõ thời điểm cụ thể có hiệu lực của các hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực là thời điểm nào. Mà việc này lại được quy định ở một luật khác, đó là Luật Công Chứng năm 2014 có hiệu lực ngày 01/01/2015 thay thế luật Công Chứng năm 2006, cụ thể ở Điều 5: “Giá trị pháp lý của văn bản công chứng
18
Khoản 1 Điều 64 Nghị định 71//2010/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở ngày 23/6/2010.
19 Nguyễn Thùy Dương, Những vấn đề cơ bản và thuật ngữ của Bộ luật dân sự, NXB Thành phố Hồ Chí Minh, năm 1997, tr 51.
GVHD Nguyễn Thị Mỹ Linh Trang 26 SVTH Nguyễn Thị Kiều My
1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thoả thuận khác.
3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Toà án tuyên bố là vô hiệu.”
Như vậy, các hợp đồng mà Bộ Luật dân Sự 2005 bắt buộc phải công chứng, chứng thực sẽ có hiệu lực từ ngày công chứng viên ký tên và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng vào văn bản đó. Tuy nhiên, nếu như có trường hợp các bên trong hợp đồng có thỏa thuận là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ lùi lại sau cả thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực. Thì lúc này việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ được xác định như thế nào? Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực hay thời điểm mà các bên thỏa thuận lùi lại sau thời điểm công chứng, chứng thực? Điều này người viết có tìm các quy định của pháp luật hiện hành, nhưng vẫn không thấy có quy định nào điều chỉnh. Nhưng theo quan điểm của một số nhà nghiên cứu luật thì nếu như có trường này xảy ra, thì nó sẽ rơi vào trường hợp “pháp luật có quy định khác” như ở điều 405 Bộ Luật Dân Sự 2005. Luật Công Chứng năm 2014 cũng không có ghi nhận các trường hợp khác có thể làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng mà chỉ quy định: “hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.
Như vậy, kể từ khi hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực có hiệu lực thì các bên trong hợp đồng phải tự giác thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình. Nếu không tự giác thực hiện hoặc trốn tránh nghĩa vụ thì bên có quyền có thể tự mình yêu cầu bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ, hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật nếu các bên không có thỏa thuận khác. Nếu có tranh chấp phát sinh giữa các bên trong hợp đồng thì văn bản được công chứng, chứng thực sẽ có giá trị chứng cứ và không cần phải chứng minh trừ trường hợp, hợp đồng đó bị Tòa án tuyên bố vô hiệu.
Đối với các hợp đồng trọng thức thì để nó phát sinh hiệu lực thì các bên phải tuân thủ đúng hình thức mà pháp luật đã quy định. Việc yêu cầu hợp đồng phải công chứng, chứng thực như thế có nhiều ưu điểm như: Có giá trị an toàn pháp lý cao, nội dung của hợp đồng rõ ràng dễ nhận biết… Tuy nhiên, việc yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng như một điều kiện để hợp đồng có hiệu lực một cách cứng nhắc là cần phải xem xét lại vì trong một số trường hợp nó sẽ nảy sinh nhiều bấp cập.
GVHD Nguyễn Thị Mỹ Linh Trang 27 SVTH Nguyễn Thị Kiều My
Ví dụ: Ngày 15/5/2006 bà Nguyên có ký hợp đồng thuê mặt bằng nhà số 131 Đặng Văn Bi của bà Ba để kinh doanh buôn bán thuốc tây; thời hạn thuê là ba năm, giá thuê 2.500.000 đồng/ tháng (năm đầu giá thuê là 2.200.000đồng/tháng, từ năm thứ hai trở đi giá thuê là 2.500.000 đồng/tháng). Bà Nguyên đã nhận mặt bằng kinh doanh và trả tiền thuê đầy đủ đến ngày 15/11/2007 (18 tháng). Khi xảy ra tranh chấp, theo Tòa án, “hợp đồng thuê mặt bằng nhà số 131 Đặng Văn Bi được ký kết giữa bà Nguyên với bà Ba ngày 15/5/2006, với thời hạn thuê là 03 năm nhưng các bên không thực hiện công chứng nhà nước hay chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền và đăng ký theo đúng quy định pháp luật về hình thức hợp đồng thuê nhà ở, do đó hợp đồng này giữa các bên đã bị vô hiệu từ thời điểm ký kết” (Bản án số: 1412/2008/DS-PT ngày 27/11/2008 của Tòa án nhân dân TP. Hồ Chí Minh).20
Hiện nay, số lượng hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu do vi phạm hình thức là rất phổ biến vì thế theo quan điểm của PGS.TS.Đỗ Văn Đại trong bài viết: Hình thức bắt buộc của hợp đồng trong pháp luật dân sự Việt Nam những bất cập và hướng hoàn thiện trên Tạp chí Luật Học, Số 2 năm 2013 thì:
Thứ nhất, về nguyên tắc cần chuyển yêu cầu (tức nghĩa vụ) phải công chứng, chứng thực hợp đồng thành quyền công chứng, chứng thực hợp đồng (trừ hợp đồng tặng cho bất động sản vẫn yêu cầu bắt buộc phải công chứng để người tặng cho suy nghĩ chín chắn hơn việc tặng cho). Với đề xuất như thế nhầm để các bên được quyền “hưởng” những ưu điểm của công chứng, chứng thực. Trong trường hợp hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng vẫn không bị tuyên bố vô hiệu. Và để hạn chế việc bội ước thông qua các quy định hợp đồng vô hiệu về hình thức, chúng ta có thể theo hướng quy định thủ tục công chứng bắt buộc nhưng quy định rõ là việc không công chứng, chứng thực hợp đồng không ảnh hướng tới hiệu lực của hợp đồng (nên Tòa án sẽ không tuyên bố hợp đồng vô hiệu).
Thứ hai, trong trường hợp hợp đồng đã công chứng, chứng thực mà vẫn bị tuyên bố vô hiệu thì cần cho phép các bên yêu cầu xem xét trách nhiệm dân sự đối với cá nhân (hoặc tổ chức) đã công chứng, chứng thực hợp đồng (do không làm hết trách nhiệm).
Ví dụ: Khi hợp đồng phải công chứng và công chứng viên đã không tuân thủ thủ tục công chứng dẫn đến hợp đồng vô hiệu thì người yêu cầu công chứng có thể yêu cầu công chứng viện bồi thường hiệt hại nếu có thiệt hại phát sinh.
Tóm lại, đối với các hợp đồng trọng thức nếu như các bên không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật yêu cầu phải công chứng, chứng thực với cơ quan có thẩm quyền thì sau
20
Đỗ Văn Đại, Về kiến nghị của Bộ xây dựng liên quan đến giao dịch nhà ở,
http://www.nclp.org.vn/ban_ve_du_an_luat/kinh-te-dan-su/ve-kien-nghi-cua-bo-xay-dung-lien-quan-111en-giao- dich-nha-o/?searchterm [Truy cập ngày 31/10/2114]
GVHD Nguyễn Thị Mỹ Linh Trang 28 SVTH Nguyễn Thị Kiều My
khi nó đã đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để hợp đồng có hiệu lực thì hợp đồng sẽ phát sinh hiệu lực đó cũng chính là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.