2.3.3.1. Những nguyên nhân chủ quan
Nguyên nhân đầu tiên là do quan điểm của NH về định giá BĐS thế chấp. Hầu hết các NH đều có xu hướng định giá BĐS thấp hơn so với thực tế để đảm bảo an toàn. Với mức cho vay bằng 70% giá trị BĐS thế chấp khi mà việc định giá đã ở mức thấp chỉ khoảng 70% giá trị thực tế của tài sản thì mức cho vay của các NH chỉ khoảng 50% giá trị tài sản do vậy các NH cảm thấy yên tâm về độ rủi ro của khoản vay. Từ đó họ cho rằng việc định giá là không quá quan trọng và chỉ là một hoạt động bổ trợ cho hoạt động cho vay mà thôi.
Nguyên nhân thứ hai là mà cán bộ định giá gặp phải là khó khăn trong việc xác minh tính pháp lý của tài sản. Công việc định giá đầu tiên là kiểm tra tính pháp lý của bất động sản. Các nội dung cần chú ý là quyền sở hữu và sử dụng của BĐS, tính thật, giả của các loại giấy tờ pháp lý. Vì có những giấy tờ làm giả rất tinh vi hoặc bất động sản đó liên quan đến những đối tượng khác mà người sở hữu trên bìa đó không kê khai. Tất cả những điều đó để xác minh một cách chắc chắn và rõ ràng sẽ mất nhiều thời gian và gặp không ít khó khăn. Những vấn đề này cần đến kinh nghiệm và các kỹ năng chuyên môn mới có thể thẩm định được.
Nguyên nhân thứ ba phải nhắc đến là về việc sử dụng phương pháp định giá bất động sản như hiện nay là chưa thích hợp. Hiện nay các NH sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và chi phí là chủ yếu. Đối với những bất động sản thuộc khu vực thường xuyên được giao dịch, có nhiều bất động sản khác tương đồng để so sánh thì phương pháp này là hữu ích. Tuy nhiên, như đã phân tích mặt hạn chế của phương pháp này ở chương 1 cho thấy rằng có những bất
động sản không được giao dịch thường xuyên, cũng không tìm được bất động sản tương tự để so sánh thì lúc đó rất khó để đưa ra được kết quả sát với thị trường và đáng tin cậy. Hơn nữa việc thu thập được nguồn thông tin đảm bảo, chất lượng tốt cùng các căn cứ điều chỉnh rõ ràng cũng là một vấn đề nan giải của các nhân viên định giá. Đối với phương pháp chi phí được sử dụng để định giá công trình xây dựng, do các NH đều áp dụng định mức xây dựng của nhà nước nên kết quả thường không chính xác. Nguyên nhân là do định mức này được xác định bằng giá quyết toán công trình trừ đi phần giảm giá tích luỹ trong khi đó giá quyết toán có thể không chính xác bởi bị các nhà thầu thổi phồng (có những công trình giá trị thực chỉ bằng 60%-70% giá quyết toán) hay bởi điều kiện biến động của thị trường, đặc biệt là trong tình hình lạm phát liên tục tăng cao như hiện nay.
Một số NH hiện nay sử dụng phương pháp so sánh thị trường để hình thành khung giá BĐS cho từng khu vực, từng loại đường phố như ACB, Sacombank. Phần lớn các NHTM sử dụng phương pháp kết hợp giữa việc xác định giá thị trường và khung giá của nhà nước. Một số khác như NHNo & PTNT, VIB, Oceanbank… thì dựa trên kết quả khảo sát từ thị trường và thường lấy thấp hơn so với giá thị trường. Chỉ dựa vào cảm tính của mình và chủ quan mà các nhân viên định giá sẽ đưa ra mức thấp hơn là bao nhiêu.
Mặc dù phương pháp kết hợp giữa việc xác định giá thị trường và khung giá của nhà nước, tức lấy trung bình cộng của hai mức giá này kết hợp với hệ số k để tính giá trị BĐS được hầu hết các NHTM sử dụng phổ biến song nó vẫn còn hạn chế đó là giá trị định giá quá thấp so với mức giá thị trường. Do đó ảnh hưởng đến chất lượng định giá và làm giảm tính cạnh tranh của các NHTM.
Nguyên nhân cuối cùng là cán bộ định giá còn thiếu sót về chuyên môn và kinh nghiệm, kiến thức chuyên môn chỉ là lý thuyết, còn kinh nghiệm là những điều đúc rút từ thực tế. Kinh nghiệm có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc định giá. Người có kinh nghiệm khi gặp những trường hợp khác thường sẽ
có cách xử lý khôn khéo và nhạy cảm hơn với thị trường cũng như với những rủi ro tiềm ẩn. Trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ định giá chưa cao cũng bởi cách thức tổ chức và quy trình định giá còn chưa hợp lý. Tại các NHTM NN như: NHNN & PTNT, Vietinbank, BIDV thậm chí cà Vietcombank vẫn chưa thành lập được bộ phận định giá riêng biệt và quy trình định giá vẫn nằm trong quy trình cấp tín dụng. Điều này dẫn đến thực trạng cán bộ định giá không được chuyên nghiệp hóa, tỷ lệ cán bộ qua đào tạo chuyên môn khá thấp chỉ khoảng 6%-7%. Thêm vào đó khối lượng công việc quá nhiều còn xảy ra tình trạng kiêm nhiệm, cán bộ tín dụng vừa thẩm định vốn vay vừa định giá BĐS đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng định giá. Tình trạng trên tại các NHTM CP lớn như Techcombank, ACB, Habubank,..đã được cải thiện rõ rệt do có phòng định giá chuyên biệt, hoạt động độc lập, quy trình lại rõ ràng, chặt chẽ. Số lượng cũng như chất lượng cán bộ định giá được quan tâm đúng mức thể hiện ở tỷ lệ cán bộ được đào tạo nghiệp vụ cao hơn rất nhiều so với các NHTM NN, khoảng 40%-50%.
2.3.3.2. Nguyên nhân khách quan.
Đầu tiên phải kể đến là hành lang pháp luật Việt Nam chưa hoàn thiện, khung giá nhà nước ban hành thấp hơn thị trường rất nhiều. Tuy công việc định giá cũng như việc xử lý bất động sản thế chấp đã được quy định tại Bộ luật dân sự, luật đất đai và các văn bản dưới luật nhưng giữa các văn bản này vẫn có sự chưa thống nhất, nội dung mang tính định hướng và còn nhiều bất cập so với thực tế.
Việc định giá bất động sản thế chấp thấp cũng có lợi cho ngân hàng nhưng cũng có hại vì mức vốn vay cho khách hàng sẽ không đáp ứng được nhu cầu, dẫn đến khách hàng có thể không kinh doanh tốt và suy yếu thì khả năng trả nợ của khách hàng sẽ giảm đi, gây nên rủi ro cho Ngân hàng. Bên cạnh đó, khi khách hàng không trả được nợ thì bắt buộc ngân hàng thưa kiện ra tòa và bất động sản thế chấp sẽ được tòa giải quyết, nếu lúc đó mà tòa án áp luôn khung
giá của nhà nước thì bất động sản sẽ bị định giá thấp. Sự khác biệt giữa quy định và thực tế thị trường sẽ gây ra những khó khăn và tổn thất cho Ngân hàng. Ngoài ra, không những khung giá thấp mà còn chưa có một văn bản pháp luật nào làm cơ sở cho việc định giá đất của nhà nước để đưa ra được khung giá đó. Quy trình cụ thể như thế nào cũng không có. Một tình trạng cần quan tâm là tiến độ cấp giấy chứng nhận ở địa phương còn chậm chạp làm ảnh hưởng đến quá trình nhận thế chấp và định giá. Sự ban hành Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật đất đai tư ngày 1/1/2007 đã khiến các NH giảm mạnh khối lượng cho vay. Bởi theo điều 184 Nghị định này yêu cầu người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được mua bán, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất. Trong khi đó từ trước các NH vẫn chấp nhận cho vay thế chấp bằng giấy tờ nhà đất thậm chí hình thức cho vay này còn chiếm tỷ lệ lớn trong tổng số tín dụng của các NHTM.
Thứ hai là sự biến động không ổn định của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản ở nước ta chịu nhiều ảnh hưởng từ nhà nước, thị hiếu và nhu cầu ảo của người tiêu dùng. Người Việt Nam ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, có thể vì một thông tin không sát thực mà gây lên hiệu ứng dây chuyền, có nhiều loại bất động sản thường xuyên được rao bán nhưng mãi mà vẫn chưa thấy bán. Hơn nữa, liệu thị trường có phản ánh sát với nhu cầu thực sự hay không hay chỉ là do sự làm giá của các nhà đầu cơ bất động sản. Việc xuất hiện nhu cầu ảo sẽ làm cho giá cả tăng lên rất cao, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản trên thị trường. Bên cạnh đó, thông tin về thị trường thường xuyên bị bóp méo gây nên những cách hiểu sai lệch. Những điều này đều gây nhiều khó khăn cho cán bộ thẩm định trong quá trình định giá tài sản.
Tính đến tháng 10/2009 dư nợ cho vay BĐS tại các tổ chức tín dụng trên địa bàn Hà Nội là 24.839 tỷ đồng tăng 23,5% so với năm 2008 trong đó dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo là 23.374 tỷ đồng, chiếm 94% tổng dư nợ cho vay BĐS. Tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực này là thấp 0,9% song với tình hình thị trường
BĐS trầm lắng, tính thanh khoản khá thấp sẽ gây khó khăn cho khách hàng đồng thời ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ gốc của NH và buộc NH phải đối phó với tình trạng tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu tăng cao.
Thứ ba là chưa có một chuẩn mực nào giữa các ngân hàng với nhau, nên việc lấy thông tin từ ngân hàng khác làm số liệu tham chiếu cho ngân hàng mình cũng gặp nhiều khó khăn và ít được chấp nhận. Việc cùng một BĐS khi đem thế chấp ở NH này thì được xác định một giá, sang NH khác lại được xác định giá khác đã làm ảnh hưởng đến uy tín NH và gây khó khăn cho khách hàng khi đi vay thế chấp.
Sau quá trình tìm hiểu quy trình định giá bất động sản thế chấp tại các NHTM có thể thấy những kết quả đạt được cũng nhiều mà những hạn chế, khó khăn, vướng mắc cũng không ít. Trên hết cần nhận thức rõ hoạt động định giá bất động sản thực sự rất quan trọng và có ý nghĩa đối với ngân hàng. Nó ngang tầm với thẩm định cho vay nên phải được quan tâm đúng mức và có sự phân tích rõ ràng. Mặc dù các NH cũng đã ý thức điều đó nên đã dần dần hoàn thiện cả về quy trình nghiệm vụ đi từ định giá tự phát đến bài bản cũng như kiến thức cho các cán bộ định giá song vẫn tồn tại nhiều mặt hạn chế tiêu biểu là sự chênh lệch giữa giá trị định giá và giá thị trường còn lớn.