Sau một thời gian nghiên cứu và tìm hiểu về hoạt động định giá bất động sản tại các NHTM thì có thể thấy hạn chế lớn nhất của việc định giá bất động sản là chưa hoàn thiện cả về mặt nội dung, phương pháp và quy trình định giá. Điều đó được thể hiện thông qua những chỉ tiêu sau đây.
Đầu tiên là giá trị định giá của NH không sát với giá trị thị trường của bất động sản. Khi thực hiện định giá bất động sản NH thường lấy giá trị của những bất động sản tương tự để đối chiếu, so sánh nhưng đã có sự điều chỉnh giảm xuống một chút, nguyên nhân cũng do quan điểm định giá của NH khác với các công ty định giá, NH định giá nhằm hạn chế rủi ro đối với hoạt động cho vay, do đó, các bất động sản thường được định giá thấp hơn giá trị thị trường. Các NH định giá BĐS thế chấp cao nhất cũng chỉ bằng 70% -80% giá trị thị trường như tại Techcombank, ACB, Habubank… với điều kiện BĐS ở vị trí thuận lợi, thanh khoản cao. Còn lại các NHTM khác đều định giá rất thấp bằng 1,5-2 lần khung giá nhà nước, trong khi đó khung giá nhà nước thường cách xa so với giá thị trường từ 4-5 lần.
Chỉ tiêu thứ hai là về giá trị BĐS định giá và giá trị BĐS thanh lý. Trong hoạt động cho vay của các NHTM những năm qua, tỉ lệ các món vay không trả được nợ bắt buộc phải thanh lý TSBĐ chiếm khoảng 2%, tuy nhiên NH không kiện ra toà để phát mại tài sản, thay vào đó, NH sẽ tạo điều kiện cho khách hàng tự tìm mối bán bất động sản thế chấp với giá thị trường ( VP Bank,
Techcombank, VIB) . Nhưng có ràng buộc là việc giao dịch và thanh toán sẽ được thực hiện tại NH. Như vậy, NH vừa thu được nợ và khách hàng vay cũng sẽ không phải bán bất động sản với giá thấp hơn nếu kiện ra toà phát mại tài sản.
Chính nguyên nhân đó nên khi thanh lý bất động sản thế chấp, giá trị BĐS thường lớn hơn giá trị định giá ban đầu, chỉ số này giao động từ 1.1 đến 1.5. Với xu hướng thị trường BĐS ở Việt Nam, giá BĐS thông thường tăng mà ít khi giảm, đó cũng là một lợi thế khi thế chấp bằng BĐS đối với NH. Tuy nhiên, kết quả định giá thấp hơn so với giá trị BĐS thanh lý cũng không phải là tốt. Vì nếu một khách hàng cần nhiều vốn vay hơn để kinh doanh nhưng vì định giá thấp có thể sẽ ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh và dẫn đến khách hàng không trả được nợ. Món nợ của khách hàng được xếp vào nợ quá hạn, nợ xấu sẽ ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh và những chỉ tiêu khác của NH. Do đó, NH phải xem xét lại quy trình và phương pháp định giá để chỉ số này chỉ giao động với biên độ không quá lớn.
Cuối cùng là chỉ tiêu thời gian và chi phí định giá. Theo quy định của nhiều NH thì việc định giá chỉ được tiến hành tối đa từ 48 – 72 tiếng kể từ khi tiếp nhận hồ sơ. Tuy nhiên trên thực tế cán bộ định giá đã mất quá nhiều thời gian trong việc tìm kiếm giá trị của BĐS tương tự trên thị trường, do NH chưa có hệ thống cập nhật và lưu giữ thông tin về thị trường BĐS dẫn đến chi phí định giá cũng tăng lên. Tại các NHTM CP tỷ lệ số vụ được định giá đảm bảo theo thời gian quy định chiếm khoảng 70%-80% trong khi tỷ lệ này thấp hơn rất nhiều tại các NHTM NN chỉ khoảng 50%-60%. Trong thời gian tới, các NH sẽ
phải có phương án hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá cũng như cơ sở vật chất để tạo hiệu quả cao hơn trong hoạt động định giá BĐS thế chấp tại NH.