tô
85.007 1,3 128.646 1,26
3 Tổng dư nợ được đảm bảo bằng cổ phiếu
196.170 3 652.334 6,4
4 Tổng dư nợ được đảm bảo bằng sổ tiết kiệm
1.307.800 20 957.008 9,39
5 Tổng dư nợ được đảm bảo bằng tài sản khác
1.242.410 19 951.883 9,34
6 Tổng dư nợ không có tài sản đảm bảo
961.233 14,7 1.752.491 17,2(Nguồn : Báo cáo cho vay BĐS năm 2008, 2009 của OceanBank (Nguồn : Báo cáo cho vay BĐS năm 2008, 2009 của OceanBank
Trong cơ cấu BĐS thế chấp thì BĐS là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất,kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng đó chiếm tỷ trọng cao nhất. Năm 2008 tỷ trọng này là 55% và tăng mạnh trong năm 2009 lên 68%. Sau đó là quyền sử dụng đất cũng chiếm một tỷ trọng đáng kể trong tổng giá trị BĐS thế chấp, chiếm 39% và 30,53% tương ứng theo các năm nói trên.
Bảng 2.14. Giá trị BĐS thế chấp phân loại theo loại BĐS
T T
Chỉ tiêu Năm 2008 Năm 2009
Triệu đồng Tỷ trọng (%) Triệu đồng Tỷ trọng (%) Tổng giá trị BĐS thế chấp 4.200.501 100 8.309.433 100 1 Quyền sử dụng đất 1.638.196 39 2.536.842 30,53 2 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng đó
2.310.276 55 5.650.353 68
3 Các tài sản gắn liền với đất 168.020 4 18.070 0,22 4 BĐS khác theo quy định của
Pháp luật
84.010 2 103.867 1,25
(Nguồn : Báo cáo bảo đảm tiền vay năm 2008, 2009 của OceanBank)
Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại NH OceanBank
Tuy còn là một ngân hàng non trẻ trong hệ thống NHTM Việt Nam song với phương châm chiến lược phục vụ khách hàng ngày một tốt hơn, đảm bảo sự phát triển bền vững cho NH, ngay từ năm 2008, OceanBank đã có hướng phát triển coi trọng vấn đề định giá BĐS thế chấp. OceanBank đã thành lập một bộ phận thực hiện công tác định giá, hoạt động độc lập, cùng với một đội ngũ cán bộ chuyên về định giá tài sản đảm bảo. Thêm vào đó, yêu cầu cấp thiết phải xây dựng được một quy trình định giá rõ ràng, đầy đủ đã được ban lãnh đạo NH quan tâm và thực hiện thỏa đáng. Quy trình này được xây dựng dựa trên quy trình bảo đảm tiền vay của NHNN và là một phần của quy trình cấp tín dụng tại OceanBank.
Quy trình định giá BĐS tại OceanBank
Đây là bước đầu nhân viên định giá tiếp cận hồ sơ về BĐS từ bộ phận quan hệ khách hàng – phòng kinh doanh và có trách nhiệm kiểm tra xem xét những tài liệu giấy tờ khách hàng cung cấp tính đầy đủ và hợp pháp.
Bước 2: Kiểm tra tình hình thực tế nơi BĐS tọa lạc
Cán bộ định giá cần xem xét xem có sự khác biệt nào giữa BĐS thực tế với những thông tin mà khách hàng cung cấp hay không, đồng thời thu thập thông tin giá trị thị trường khu vực có BĐS từ đó lập phiếu định giá tài sản đảm bảo theo quy định..
Bước 3: Thẩm định BĐS
+ Thẩm định chủ sở hữu, sử dụng BĐS: nhằm xác định người chủ sở hữu, sử dụng, những người đồng sở hữu, sử dụng và năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật của những người đó; xác định người có thẩm quyền quyết định việc thế chấp BĐS trong trường hợp tài sản là của DNNN, công ty TNHH…, mối quan hệ giữa chủ sở hữu, sử dụng BĐS với người được bảo lãnh(nếu có) dựa trên các căn cứ là chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của người được bảo lãnh.
+ Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc
Việc thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc nhằm đảm bảo xác định xem nơi BĐS tọa lạc có quy hoạch hay không, trường hợp đã có quy hoạch thì quy họach như thế nào.
+ Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của bất động sản tọa lạc: nhằm xác định BĐS đó có thể chuyển nhượng được hay không trên cơ sở đánh giá kiến trúc tổng thể, cơ sở hạ tầng, tình hình an ninh, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực nơi BĐS tọa lạc, lợi thế thương mại, vị trí của BĐS, thông tin về giao dịch chuyển nhượng trên thị trường và các yếu tố khác.
+ Thẩm định tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS: Tính đầy đủ, tính hợp lệ và tính phù hợp của chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản cũng như diện tích thực tế, diện tích được công nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản; BĐS có được phép thế chấp theo quy định của pháp luật không; BĐS
có tranh chấp, có đang được thế chấp không, chuyển nhượng, góp vốn, liên doanh với các tổ chức cá nhân khác không, có bị kê biên, ngăn chặn chuyển dịch quyền sở hữu, sử dụng hay không.
Bước 4: Tiến hành định giá BĐS
Dựa trên các thông tin từ quá trình khảo sát thực tế và đánh giá, nhân viên định giá sử dụng phương pháp định giá thích hợp để xác định giá trị của BĐS.
Bước 5: Lập biên bản định giá BĐS
Biên bản định giá phải thể hiện đầy đủ các thông tin và nêu rõ giá trị BĐS đã tính toán được. Đây chính là giá trị thỏa thuận được sự đồng ý của hai bên Ngân hàng và bên thế chấp và cũng là cơ sở để xác định mức cho vay.
Phương pháp định giá : OceanBank quy định việc xác định giá trị BĐS thế chấp phải căn cứ vào khung giá của Nhà nước tại thời điểm định giá và điều chỉnh theo các đặc điểm kinh tế kỹ thuật và hiện trạng thực tế của BĐS, tuy nhiên không được vượt quá 2 lần khung giá của UBND tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm định giá đó.
Ví dụ cụ thể về định giá BĐS thế chấp tại OceanBank
BĐS cần định giá là một mảnh đất có diện tích 875,4m2 trong đó diện tích đất ở là 300m2, diện tích đất nông nghiệp nằm trong diện bị thu hồi để thực hiện quy hoạch tại xã Long Phước, thị xã Bà Rịa – tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu là 575,4 m2.
Căn cứ vào khung giá đất do UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu năm 2008 quy định về vị trí, loại đường cùng với BĐS thế chấp có mức giá như sau:
+ Đối với đất ở : 1.200.000 đồng/m2
+ Đối với đất nông nghiệp : 126.000 đồng/m2
BĐS trên đã được kiểm tra có tính đầy đủ và tính chính xác về pháp lý nên được cán bộ định giá xác định giá trị như sau:
Giá trị quyền sử dụng đất ở là:
Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp là: 575,4 * 126.000 = 145.000.000 đồng
Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp khi nhà nước bồi thường là: 575,4 * 1.200.000 * 30% = 207.144.000 đồng
Tổng giá trị quyền sử dụng đất của mảnh đất trên là:
720.000.000 + 145.000.000 + 207.144.000 = 1.001.072.144 đồng
Bảng 2.15. Tổng hợp kết quả trường hợp định giá BĐS thế chấp tại OceanBank
Tài sản định giá Quyền sử dụng đất
Diện tích đất ở 300 m2
Đơn giá đất ở 1.200.000 đồng/m2
Diện tích đất nông nghiệp 575,4 m2
Đơn giá đất nông nghiệp 126.0 đồng/m2 1.Giá trị quyền sử dụng đất ở (không
vượt quá 2 lần khung giá Nhà nước)
720.000.000 đồng 2.Giá trị quyền sử dụng đất nông
nghiệp
145.000.000 đồng 3.Giá trị quyền sử dụng đất nông
nghiệp khi nhà nước bồi thường
207.144.000 đồng Tổng cộng giá trị quyền sử dụng đất 1.000.000.000 đồng
(Nguồn: Phòng định giá tài sản NH OceanBank)
Nhận xét:
- Các cán bộ đã thực hiện theo đúng quy trình định giá được quy định tại NH OceanBank.
- Sự chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường cách nhau quá xa (1.200.000 đồng/m2 so với 3.500.000 đồng/m2) đã khiến việc xác định giá trị BĐS thế chấp thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường.
- Việc quy định xác định mức giá BĐS thế chấp không được vượt quá 2 lần khung giá Nhà nước là không phù hợp với thực tế khi mà giá trị thị trường thường cao hơn mức giá Nhà nước từ 4 – 5 lần. Như trong trường hợp trên khi thấy giá thị trường cao hơn khung giá Nhà nước cán bộ định giá đã áp dụng luôn giá trị định giá bằng 2 lần khung giá Nhà nước dẫn đến mức giá trị của BDDS bị đánh giá rất thấp.
- Trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ chưa cao, thiếu kinh nghiệm thực tế. Tại OceanBank chỉ có khoảng 7% cán bộ được qua đào tạo chuyên môn về định giá, đây thực sự là một tỷ lệ quá nhỏ để có thể đáp ứng được số lượng cũng như chất lượng định giá BĐS.
Với những hạn chế trong quy trình định giá tại OceanBank nêu trên cùng sự thiếu đầu tư cần thiết vào nâng cao tính chuyên nghiệp trong công tác định giá cho đội ngũ cán bộ nhân viên đã khiến hoạt động định giá tài sản thế chấp tại NH chưa đạt hiệu quả cao, tính chính xác còn thấp làm ảnh hưởng đến mức cho