Thông thường một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản thuộc nhiều chủ sở hữu, người sử dụng khác nhau. Quyền yêu cầu của chủ bất động sản bị vây bọc trong các trường hợp này là việc chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bị vây bọc yêu cầu ai đó trong số các chủ sở hữu bất động sản liền kề nêu trên thỏa mãn các nhu cầu cần thiết của họ. Trong các nhu cầu cần thiết của chủ sở hữu bất động sản
bị vây bọc thì nhu cầu về lối đi là vấn đề lớn và không dễ giải quyết vì nó ảnh hưởng nhiều nhất đến chủ hữu bất động sản liền kề. Chủ sở hữu bất động sản có lối đi qua không thể hạn chế quyền có lối đi của người này hay người khác mà về nguyên tắc phải cho mọi người đi qua lối đi đã được thiết lập. Do đó, thiết lập quyền hạn chế sử dụng bất động sản liền kề đối với lối đi qua bất động sản liền kề của người khác được coi là vấn đề quan trọng và phức tạp nhất. Bộ Dân luật ban hành ngày 20/12/1972 do Tối cao Pháp viện, chế độ Sài Gòn xuất bản năm 1973 ở các trang từ 113 đến 117). Ở Điều 472 bộ Dân luật này quy định: “Sở hữu chủ một địa sản bị vây bọc không hoặc không đủ lối ra công lộ, hay thương đạo cần cho sự khai thác địa sản của mình, được quyền đòi các địa chủ lân cận để cho mình qua lại trên phần đất của họ, với điều kiện phải bồi thường sự thiệt hại gây ra” và Điều 473 còn quy định: “Lối đi sẽ mở ở chỗ nào gần nhất để ra công lộ hay thủy đạo; tuy nhiên, phải lựa chỗ nào gây ít thiệt hại nhất cho thửa dịch địa” [16].
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 275 BLDS 2005:
Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác[21, Điều 275].
Theo quy định này thì quyền về lối đi là một quyền quan trọng của chủ sở hữu, người sử dụng đất. Nội dung quyền về lối đi qua bất động sản liền kề chỉ phát sinh khi bất động sản bị vây bọc mà không có lối đi ra đường công cộng. Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản liền kề mà không có lối đi ra đường công cộng, để thỏa mãn nhu cầu cần thiết về lối đi và khai thác sử dụng bình thường bất động sản thuộc quyền sử dụng của mình thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đường công cộng. Chủ sở hữu bất động sản liền kề bị yêu cầu về lối đi có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Tuy
nhiên, yêu cầu ai trong số các chủ sở hữu bất động sản liền kề phải căn cứ vào điều kiện thực tế như:
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp l ý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản mở lối đi [21, Điều 275].
Mặc dù pháp luật quy định chủ sở hữu bất động sản liền kề phải có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu về lối đi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Tuy nhiên, để tạo lập quyền về lối đi phải có sự thỏa thuận giữa chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và chủ sở hữu bất động sản liền kề. Việc mở lối đi qua một bất động sản liền kề có ảnh hưởng nhiều nhất đến lợi ích vật chất của chủ sở hữu bất động sản liền kề bởi các nguyên nhân như : Lối đi chiếm nhiều diện tích nhất so với các loại quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khác đồng thời việc sử dụng lối đi của người khác qua bất động sản liền kề ảnh hưởng nhiều nhất đến sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh của chủ sở hữu bất đống sản liền kề. Chính vì vậy, pháp luật quy định việc mở lối đi phải thuận tiện và hợp l ý nhất cho chủ sở hữu bất động sản liền kề . Tuy nhiên, trên thực tế, sự thuận tiện của lối đi lại được hiểu theo nhiều cách khác nhau . Có thể xét theo ý chí chủ quan của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và ý chí chủ quan của chủ sở hữu bất động sản liền kề là khác nhau. Ví dụ như chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc lại yêu cầu mở lối đi ra đường lớn thay vì ra ngõ nhỏ vì họ cho rằng như thế sẽ thuận tiện cho sinh hoạt cá nhân và nhu cầu đi lại của gia đình họ . Nhưng theo ý chí chủ quan của chủ sở hữu bất động sản liền kề thì lối đi ra ngõ nhỏ lại có chiều dài ngắn nhất , do đó cũng là hợp l ý và ít gây thiệt hại cho họ nhất nếu mở lối đi đó. Chính vì vậy, khái niệm thuận tiện phải gắn với tính hợp lý, đồng thời phải là lối đi mà thiệt hại gây ra là ít nhất cho chủ sở hữu bất động sản liền kề. Điều 683 BLDS Pháp có quy định : “Lối đi được mở ở chỗ nào mà khoảng cách từ địa sản bị vây bọc ra đường cái là ngắn nhất, tuy nhiên, phải lựa chọn chỗ nào ít gây thiệt hại nhất cho chủ sở hữu địa sản có lối đi qua” [31, Điều 683]. Về cơ bản, quy định này có nét tương đồng với quy định quyền về lối đi trong BLDS năm 2005 vì
việc thỏa thuận về lối đi phải đảm bảo ít gây thiệt hại nhất cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, sau đó mới tính đến các tiêu chí khác như tính thuận tiện , hợp l ý của lối đi. Có như vậy thì quyền về lối đi mới có thể xác lập cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mặc dù quyền này được xác lập dựa trên nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản liền kề thông qua hành vi cho phép chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đi qua bất động sản thuộc quyền sử dụng của mình và chủ sở hữu bất động sản liền kề phải được đền bù một lợi ích vật chất thỏa đáng nếu hai bên không có thỏa thuận khác. Trong nhiều trường hợp, thỏa thuận về mức đền bù còn khó khăn hơn rất nhiều thỏa thuận về lối đi qua nếu như lối đi đó gây thiệt hại đáng kể về vật chất cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Trên thực tế, quyền về lối đi qua bất động sản liền kề vừa là một dạng quyền đối nhân vừa là một dạng quyền đối vật tùy thuộc vào góc độ chúng ta nhìn nhận quyền đó. Thứ nhất, nếu chúng ta xem xét quyền về lối đi là một dạng quyền đối nhân thì quyền về lối đi là quyền của một chủ thể yêu cầu một chủ thể khác phải đáp ứng yêu cầu nhất định theo quy định của pháp luật về việc sử dụng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nếu các bên không có thỏa thuận khác. Ngược lại, nếu chúng ta xem xét quyền về lối đi là một dạng của quyền đối vật, trong đó quyền về lối đi là hình thức một bất động sản phải phục vụ một bất động sản khác và điều này không phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu, người sử dụng các bất động sản liền kề thì bất kỳ chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản bị vây bọc cũng đương nhiên được hưởng quyền đó và việc thay đổi chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản không làm thay đổi nội dung của quyền. Tuy nhiên, những quy định của pháp luật hiện nay không cụ thể khiến chúng ta khó có thể xác định quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là một dạng quyền đối vật hay quyền đối nhân hay vừa kết hợp quyền đối vật và quyền đối nhân trong từng giai đoạn . Nếu như trước khi xác lập lối đi thì nó là quyền đối nhân, sau khi xác lập xong lối đi thì quyền về lối đi qua bất động sản liền kề trở thành quyền đối vật . Việc xác định này có nghĩa rất lớn trong việc giải quyết các tranh chấp về lối đi trong thực tiễn.
Khoản 2 Điều 275 BLDS quy định:
Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định. [21, Điều 275].
Căn cứ theo quy định này, việc thỏa thuận các yếu tố xác định lối đi như vị trí, chiều rộng, chiều cao, giới hạn... có thể được tiến hành song song cùng với yêu cầu có lối đi hoặc được tiến hành sau khi các bên đã thỏa thuận về lối đi qua bất động sản liền kề. Nếu như các BLDS thời kỳ Pháp thuộc và BLDS Sài Gòn trước đây quy định lối đi thuận tiện đồng nghĩa với lối đi ngắn nhất thì BLDS hiện hành quy định lối đi qua bất động sản liền kề phải thuận tiện và ít gây phiền hà nhất. Với quy định này, luật Dân sự Việt Nam quy định mềm dẻo, linh hoạt hơn và dung hòa lợi ích giữa các bên chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Nếu quyền yêu cầu có lối đi thuộc về chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thì việc thỏa mãn quyền yêu cầu đó thuộc nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Với ý nghĩa này, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập thông qua mối quan hệ trái quyền. Chủ sở hữu bất động sản liền kề phải đáp ứng yêu cầu có lối đi của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đồng thời có quyền yêu cầu đền bù thỏa đáng cho việc tạo lập lối đi đó. Chủ sở hữu bất động sản liền kề bị hạn chế quyền tự định đoạt đối với việc sử dụng bất động sản của mình. Họ không được lựa chọn đối tác tham gia, cách thức tham gia.... mà họ buộc phải tham gia. Họ chỉ có quyền thỏa thuận để xác định vị trí, giới hạn, chiều rộng, chiều dài, chiều cao của lối đi và đưa ra yêu cầu về bồi thường thiệt hại.
Pháp luật thừa nhận việc được dành một lối đi thuận tiện và hợp l ý là quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Tuy nhiên đó chỉ là quyền khách quan do luật định. Để một chủ thể thực hiện quyền này trên thực tế, biến quyền này thành quyền chủ quan của một chủ thể xác định đối với một đối tượng xác định thì cần phải có sự thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc căn cứ theo quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người có quyền phải đạt được sự thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc theo quyết định của Tòa án. Về vấn đề này, TS. Nguyễn Ngọc Điện cho rằng: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không thể tự mình chỉ định một bất động sản liền kề nào đó của người khác là bất động sản vây bọc để xây dựng lối thông thương cho mình” [10, tr365].
Mặc dù quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được pháp luật thừa nhận nhưng giới hạn của quyền đó không thể theo ý muốn của người có quyền. Nhà nước thừa nhận quyền về lối đi qua bất động sản liền kề xuất phát từ lợi ích của xã hội, đảm bảo việc khai thác một cách hiệu quả công dụng, công năng của tài sản đặc biệt là bất động sản vì xét về bản chất, bất động sản là tài sản không có khả năng di dời cho nên một bất động sản bị vây bọc chỉ có thể khai thác, sử dụng bình thường nếu nó có lối thông thương ra bên ngoài và trong trường hợp bất động sản bị vây bọc thì lối thông thương này chỉ có thể được xây dựng trên các bất động sản liền kề với nó.
Khi lối đi được xác lập cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thì quyền về lối đi đã trở thành một dạng vật quyền: quyền của một chủ thể đối với một tài sản xác định, một quyền đối với bất động sản thuộc sở hữu của người khác. Pháp luật nước ta cũng như các nước không quy định việc thay đổi lối đi sau khi lối đi đã được xác lập bởi lẽ pháp luật chỉ công nhận quyền về lối đi của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc nhằm có thể khai thác bình thường công năng của bất động sản mà họ sử dụng. Việc thay đổi hay không thay đổi lối đi sau khi đã được xác lập về bản chất thì chủ sở hữu bất động sản vẫn có thể khai thác bình thường bất động sản của mình kể cả trong trường hợp lối đi đã được xác lập không có sự thay đổi. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận về việc thay đổi lối đi sau khi đã được xác lập bởi tùy thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế cũng như mục đích của việc sử dụng bất động sản bị vây bọc. Chủ sở hữu bất động sản liền kề và bất động sản có nhu cầu về lối đi có thể thay đổi vị trí của lối đi, chiều rộng của lối đi hoặc thay đổi cả vị trí, chiều rộng của lối đi so với lối đi đã được thỏa thuận ban đầu. Việc thay đổi này có thể xuất phát từ những nguyên nhân như do canh tác, xây dựng các công trình, thay
đổi mục đích sử dụng bất động sản vây bọc với điều kiện việc tạo dựng lối đi mới bằng chi phí của mình và không làm xấu đi tình trạng của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và phải đền bù tương ứng những thiệt hại phát sinh.
Theo TS. Phạm Công Lạc thì:
Lối đi thuận tiện vẫn là một khái niệm động và nó có thể thay đổi theo yêu cầu của một trong các bên phụ thuộc vào điều kiện kinh tế - xã hội của từng khu vực, khu dân cư. Cùng với sự phát triển của xã hội và khoa học kĩ thuật, của các phương tiện vận tải và những yêu cầu cấp thiết khác, thì lối đi có thể thay đổi. Việc thay đổi lối đi với một chủ sở hữu bị vây bọc là yêu cầu khách quan cần được đáp ứng, nhưng phải bảo đảm quyền của chủ sở hữu bất động sản liền kề theo nguyên tắc không được làm tổn hại đến quyền của họ [17, Điều 165].
Nếu hiểu theo nghĩa như trên thì các chủ sở hữu bất động sản phải đáp ứng yêu cầu về lối đi hợp lí bởi lối đi không chỉ dành cho người, cho gia súc, các phương tiện... là cần thiết để phục vụ sản xuất, kinh doanh, Lối đi không chỉ dành cho việc đi lại mà phục vụ cho cả mục đích sản xuất, kinh doanh, thương mại. Trên thực tế pháp luật hiện hành chỉ quy định vị trí, giới hạn, chiều rộng, chiều dài, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận đảm bảo thuận tiện cho việc đi lại… . Như vậy, BLDS không quy định rõ vấn đề này , bởi thế, lối đi thuận tiện , hợp l í chỉ sử dụng cho việc đi lai hằng ngày mà không sử dụng cho các mục đích khác như sản xuất, kinh doanh, thương mại. Chính vì vậy, vấn đề tranh chấp có khả năng phát sinh khi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc muốn khai thác công năng sử dụng bất động sản