Ranh giới giữa các bất động sản liền kề là để phân cách bất động sản này với bất động sản khác, là căn cứ để xác định quyền sử dụng của chủ sở hữu bất động sản đó nên việc xác định ranh giới là vấn đề quan trọng để giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng bất động sản. Ranh giới, cách xác định ranh giới, quyền của các
chủ sở hữu bất động sản đối với ranh giới là một trong những vấn đề có ý nghĩa quan trọng, đặc biệt trong thực tiễn.
Theo Từ điển tiếng Việt thì: “Ranh giới là đường phân giới hạn giữa hai khu vực, hai địa hạt liền nhau”[29, tr792].
TS. Nguyễn Ngọc Điện cho rằng: “Ranh giới giữa các bất động sản có tác dụng phân lập các bất động sản với các bất động sản khác nhằm xác định quyền của một chủ sỡ hữu đối với bất động sản đó”[10, tr399]. Cơ sở để xác định ranh giới là diện tích, hình dáng, kích thước của bất động sản được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.
Theo quy định tại Điều 265 Khoản 1, 3 BLDS 2005:
Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp. [21, Điều 265]. Điều 266 Khoản 1,2 BLDS 2005:
Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trền phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Nhưng người sử dụng đất liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn, trồng cây trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; nhưng vật mốc giới này là sở hữu chung của những người đó.
Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý [21, Điều 266].
Ranh giới giữa các bất động sản có thể bao gồm cột mốc, hàng rào tường ngăn, kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng, ngoài ra ranh giới còn có thể xác định theo tập quán và theo thỏa thuận giữa các chủ sở hữu bất động sản liền kề. Qua những quy định này chúng ta có thể nhận thấy ranh giới giữa các bất động sản được pháp
luật quy định dưới nhiều dạng khác nhau, nhưng khái niệm các loại ranh giới này lại chưa được pháp luật quy định một cách rõ ràng vì chúng dựa trên các tiêu chí khác nhau khi xác định. Việc xác định ranh giới giữa các bất động sản với nhau được thể hiện bằng các vật thể vật chất và thông qua hành vi của chủ sở hữu bất động sản hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cắm mốc giới được hiểu là việc xác định đường ranh giới giữa hai bất động sản bằng các dấu hiệu vật chất gọi là cọc mốc.
Việc cắm mốc giới có thể được thực hiện theo thoả thuận. Thế nhưng, trong trường hợp không có thoả thuận, thì luật Việt Nam lại có những quy tắc rất đặc thù của một hệ thống pháp luật bất động sản dựa trên chế độ công hữu về đất đai.
Thứ nhất, cắm mốc theo thoả thuận: Theo BLDS Điều 266 Khoản 1, những
người sử dụng phần đất liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn. Luật không có quy định gì đặc biệt về các điều kiện xác lập thoả thuận. Vậy có nghĩa rằng thoả thuận được xác lập theo luật chung về hợp đồng. Vấn đề theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý và giao cho cá nhân, tổ chức sử dụng thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, việc trao cho người sử dụng đất quyền thỏa thuận với nhau về việc cắm mốc giới xác định phần quyền của mình trong quá trình sử dụng đất là không hợp lý. Việc cắm mốc theo thoả thuận chỉ được thừa nhận trong trường hợp những người sử dụng đất đã là chủ sở hữu đất từ trước khi có hệ thống pháp luật đất đai mới. Khi giao đất, cho thuê đất lần đầu, chủ sở hữu đất trong khung cảnh luật thực định, tức là Nhà nước, thông qua vai trò của cơ quan quản lý đất đai, phải chỉ rõ giới hạn phần đất liên quan bằng cách chủ động cắm mốc giới.
Thứ hai, cắm mốc trong trường hợp không có thoả thuận: Theo BLDS, Điều
266, Khoản 1, chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Tất nhiên, khi một người làm việc gì đó trong phạm vi phần đất thuộc quyền sử dụng của mình mà không ảnh hưởng đến quyền lợi của những người sử dụng đất lân cận, thì không cần
phải hỏi ý kiến hoặc thảo luận với những người này. Nếu mỗi người sử dụng đất lân cận tự ý dựng cột mốc trên phần đất của mình thì sẽ tồn tại hai hệ thống cột mốc song song phân chia hai bất động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau mà không phải là một ranh giới chung. Kiểu cắm mốc này rất phung phí các nguồn lực vật chất của xã hội và đặc biệt là quỹ đất, không nên được khuyến khích nhất là tại các đô thị. Đồng thời, kiểu cắm mốc giới theo sang kiến cá nhân này cũng hoàn toàn không phù hợp với chế độ công hữu đất đai bởi Nhà nước, chủ sở hữu đất, phải phân định rõ giới hạn mảnh đất, dải đất mà người sử dụng đất có quyền sử dụng và người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng được Nhà nước thừa nhận thông qua việc phân ranh giới giữa các bất động sản.
Thứ ba, cắm mốc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Về
mặt lý thuyết, nếu các bên có tranh chấp về ranh giới, thì việc cắm mốc giới theo sáng kiến cá nhân không thể thực hiện được, bởi cá nhân không biết được đâu là giới hạn bên trong phần đất của mình. Muốn cắm mốc giới trong trường hợp này, các bên phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Việc cắm mốc giới sẽ được thực hiện theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Dựng hàng rào là việc chủ sở hữu thiết lập hệ thống che chắn vật chất trên ranh giới bất động sản của mình, để ngăn chặn sự xâm nhập tuỳ tiện từ bên ngoài hoặc sự tò mò của người thứ ba đối với cuộc sống riêng tư của chủ sở hữu bất động sản diễn ra bên trong phần đất của chủ sở hữu đó. Dựng hàng rào là một quyền, chứ không phải là một nghĩa vụ, của chủ sở hữu bất động sản. Việc dựng hàng rào phải tuân theo các quy định chung về xây dựng.
Căn cứ quy định của BLDS điều 266 Khoản 1 có thể suy đoán mỗi chủ sở hữu chung có quyền sử dụng riêng biệt, độc quyền, đối với phần vách tường nhìn vào bất động sản của mình. Nếu tường rào cấu tạo bằng cây cối thì chủ sở hữu có quyền chia một nửa hoa lợi, trừ trường hợp có thoả thuận khác. BLDS, Điều 266, Khoản 1 quy định: “Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thoả thuận khác” [21, Điều 266]. Như vậy, mốc giới vật chấtgiữa các bất động sản liền kề thuộc sở hữu chung theo
phần của các chủ sở hữu, trong đó đối tượng là vật không chia được. Các chủ sở hữu chung đều có phần quyền tương ứng đối với vật chất tạo nên mốc giới chung đó và được hưởng hoa lợi, lợi tức (nếu mốc giới đó sinh lợi) tương ứng với phần quyền của mình. Tuy nhiên, khi chủ sở hữu chuyển giao bất động sản của mình cho người thứ ba thì chuyển giao đồng thời phần quyền của chủ sở hữu đối với mốc giới chung đó mà không cần hỏi ý kiến của chủ sở hữu còn lại. Chủ sở hữu còn lại cũng không có quyền ưu tiên mua như trong trường hợp bán phần quyền sở hữu đối với tài sản chung thông thường. Xác định rõ vấn đề này để tránh các tranh chấp liên quan đến sở hữu chung về mốc giới giữa các chủ sở hữu bất động sản liền kề.
BLDS, Điều 266, Khoản 1 quy định:
Trong trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thoả thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn phải dỡ bỏ. [21, Điều 266]
Việc xây dựng mốc giới chung có thể được thực hiện theo thoả thuận giữa các bên. Khi đó, chi phí xây dựng, phần quyền sở hữu, thực hiện quyền sở hữu,… cũng do các bên thoả thuận. Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn phải dỡ bỏ. Nếu mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản do một chủ sở hữu bất động sản tạo dựng bằng chi phí của mình lại nằm trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý, thì mốc giới ngăn cách đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu bất động sản. Điều này khó lý giải tại sao chi phí xây dựng mốc giới ngăn cách lại do một bên ghánh chịu và bên kia lại có quyền sở hữu chung đối với mốc giới ngăn cách mà mình không tạo ra trên ranh giới chung. Nếu xem xét quy định của pháp luật trong trường hợp này với quy chế pháp lý đối với tài sản gắn liền với đất đai như nhà, công trình xây dựng thì chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng không đồng thời là người có quyền sử dụng đất. Bởi vậy, cho dù mốc giới vật chất này được
xác lập trên phần ranh giới chung nhưng do một bên xây dựng thì mốc giới vật chất đó phải thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu tạo nên mốc giới vật chất đó, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quy định như vậy mới có sự tương đồng và thống nhất giữa các quy định của pháp luật về đất đai nói riêng và pháp luật nói chung.