trấn Đu giai đoạn 2010 – 2013
4.4.1. Ảnh hưởng của vị trí đất đến giá đất
Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng nhất là đất ở đô thị.Vì yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến nguồn thu nhập từ khu đất mang lại, khu đất có vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân trong việc thương mại, kinh doanh, cho thuê
Để chọn một nơi đầu tư kinh doanh hiệu quả thì tiêu chí đầu tiên là vị trí đặt cơ sở vì thế một trong những yếu tố quan trong nhất quyết định đến giá
đất thì phải kểđến vị trí của thửa đất. Một điều thuận lợi cho thị trấn Đu là trải dài trên tuyến QL 3 thuận lợi cho giao thông giữa các phố trong thị trấn và giữa thị trấn với các xã khác, huyện khác. Còn là nơi tập trung nhiều trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, các cơ sơ kinh doanh.Với điều kiện thuận lợi như thế thì việc chọn nơi đặt làm cơ sở kinh doanh luôn được chọn ưu tiên lên hàng đầu.Ví dụ như từ Km 90 đến Km 91+200 là đoạn đường trung tâm nên vị trí của nó luôn được đánh giá cao nhất trong việc thương lượng giá đất. Theo điều tra thì nơi đây tập trung mọi thành phần kinh tế như thương mại, dịch vụ,…thì yếu tố vị trí sẽ là tạo nên giá trị của thửa đất.
Bảng 4.6: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất giữa các năm 2010 – 2013
Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2
STT Tên đường
phố Năm
Giá quy định Tỷ lệ chênh lệch giá (lần) VT1 VT2 VT3 VT1/ VT2 VT1/ VT3 VT2/ VT3 1 Từ Km 89+400 đến Km 90 2010 3.000 2.800 2.300 1,07 1,30 1,22 2013 3300 3.000 2.500 1,10 1,32 1,20 2 Từ Km 90 đến Km 91+200 2010 3.500 3.300 2.500 1,06 1,40 1,32 2013 4.400 4.000 3.000 1,10 1,47 1,33 3 Từ Km 91+200 đến Km 91+500 2010 3.500 3.300 2.500 1,06 1,40 1,32 2013 3.800 3.200 2.600 1,19 1,46 1,23 4 Từ Km 91+500 đến Km 92 + 450 2010 2.500 2.200 1.800 1,14 1,39 1,22 2013 3.200 2.800 2.200 1,14 1,45 1,27 5 Từ Km 92 + 450 đến Km 93 + 100 2010 2.000 1.500 1.000 1,33 2,00 1,50 2013 2.500 1.800 1.200 1,39 2,08 1,50 (Nguồn: Bảng giá đất năm 2010, năm 2013 )
Chúng ta dễ dàng nhận thấy giá đất của những thửa đât thuộc VT 1 luôn có giá cao nhất trên tất cả các đoạn đường và cao hơn nhiều lần giá đất ở các vị trí 2, 3 của đoạn đường đó. Giá của thửa đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí, thửa đất càng ở gần khu trung tâm, các khu buôn bán thì giá càng cao. Đồng thời ở cùng một loại vị trí, nhưng do khả năng sinh lợi, sở sở hạ tầng, ... đã quyết định loại đường phố do đó giá đất của cùng một loại vị trí, nhưng khác nhau về các đoạn đường thì giá đất cũng khác nhau . Tuy nhiên yếu tố vị trí chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là yếu tố làm biến động giá đất trên thị trường. Sự tăng giảm giá đất trên thị trường đất đai có thể do số lượng người tham gia mua bán đất nhiều hay ít hoặc do sự ra đời các chính sách nhà nước, đặc biệt sự ra đời của các chính sách về đất đai có thể làm cho thị trường nhà đất sôi động hoặc đóng băng.
4.4.2. Cở sở hạ tầng
4.4.2.1. Cơ sở hạ tầng xã hội
Đu là thị trấn trung tâm huyện Phú Lương có trục đường giao thông chính đi qua là đường quốc lộ 3 là tuyến đường nối Thái Nguyên – Bắc Kạn nên rất thuận lợi cho việc phát triển kinh tế, giao lưu hàng hoá.Nhìn chung các tuyến đường của Thị trấn đều thông suốt và hệ thống đường trục thôn, khu phố đều đã được nhựa hoá và bê tông hoá 100% đáp ứng nhu cầu đi lại, giao lưu buôn bán của nhân dân trong thị trấn. Trên địa bàn có Trụ sở làm việc của các cơ quan thuộc Huyện uỷ và UBND huyện nằm tập trung trên địa bàn thị trấn đã được xây dựng kiên cố; các công trình công cộng phục vụ đô thị như trung tâm hành chính, chợ, hệ thống các trường: 1 trường mầm non, 1 trường tiểu học, 1 trường trung học cơ sở, 1 trường trung học phổ thông, trung tâm dạy nghề được xây dựng vững trắc, khang trang, nhiều phòng học được trang bị đầy đủ phương tiện phục vụ cho việc dạy và học từ đó chất lượng giáo dục ngày càng được nâng lên. Công tác y tế ngày càng được quan tâm chú trọng hơn trên địa bàn có 1 bệnh viện đa khoa huyện, Trạm y tế đã được xây dựng mới tại vị trí khu quy hoạch dân cư Thác Lở thị trấn Đu và đã đưa vào sử dụng. Các chính sách xã hội (chính sách đối với người có công và người hưởng chính sách xã hội) được triển khai kịp thời, có hiệu quả. Hệ thống nhà văn hóa của 06 tiểu khu, là nơi tập trung để sinh hoạt văn hóa tập
thể cho nhân dân được đầu tư xây dựng kiên cố và trang bị đảm bảo phương tiện phục vụ cho các hoạt động văn hoá, thông tin, thể dục, thể thao.
4.4.2.2 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Yếu tố này góp phần không nhỏđể tạo nên lợi thế và điều kiện tiện nghi cho người sử dụng. Trong nền kinh tế như ngày nay trong giai đoạn đầu của thời kỳđổi mới, nền kinh tế thị trường dần được hình thành, Chính phủ đang tích cực đầu tư nâng cấp CSHT kỹ thuật đô thị nhằm theo kịp sự phát triển và coi đây là một trong những yếu tố thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội đô thị. Để đáp ứng các kế hoạch và mục tiêu đề ra thì nhu cầu đầu tư CSHT là rất quan trọng, nếu một nơi đầy tiềm năng phát triển nhưng CSHT kỹ thuật không có thì cũng gây bất lợi cho sự đầu tư lâu dài. Chính vì thế muốn phát triển kinh tế thì đó là yếu tố kiên quyết đầu tiên.
Bảng 4.7: Bảng giá giữa các trục giao thông theo quy định năm 2013
(Đơn vị: 1.000đ/m2)
STT Đoạn đường Loại đường Giá
1 Từ Km 90 đến Km 91 + 200( ngã ba Ôn lương) Nhựa 4.400 2 Từ QL3 đến cổng trung tâm dậy nghề huyện PL ( nằm trên địa phận ngã ba Ôn lương) Bê tông 2.000 3 Từ Km 91+200đến Km 91+500 ( cầu thác Lở) Nhựa 3.800 4 Từ QL3 đến cổng Trung tâm Bồi dưỡng chính trị Huyện ( nằm trên đoạn đường cầu thác Lở) Bê tông 1.650 5 Từ Km 91+500 đến Km 92 + 450( cổng huyện Đội) Nhựa 3.200 6 Từ QL3 vào cổng huyện đội Phú
cổng huyện Đội)
(Nguồn: Số liệu bảng giá đất năm 2013)
Để mức giá tăng cao thì nơi đó CSHT kỹ thuật phải được đảm bảo như điện, đường,…đoạn từ km 90 đến km 91( ngã ba Ôn Lương) nằm trên QL 3 là đoạn phố trung tâm của huyện có CSHT kỹ thuật đã hoàn chỉnh và được đưa và sử dụnh từ lâu nên hiện tại yếu tố này không ảnh hưởng nhiều như các đoạn đường khác mà ảnh hưởng chủ yếu của nó là vị trí và điều kiện sinh lợi. Những đoạn đường khác về cơ bản CSHT kỹ thuật tương đối hoàn thiện nên nhìn nhận của người dân không đặt nặng yếu tố này cho lắm. Tùy theo CSHT của đoạn đường mà tâm lí của người dân đánh giá mức ảnh hưởng của giá đất khác nhau, nếu được đầu tư nhiều hơn nữa thì tương lai mức giá sẽ tăng cao hơn nữa.
4.4.3. Điều kiện sinh lợi
Đối với Đu thì đa phần các cở sở kinh doanh buôn bán nhỏ, vừa, lớn đều nằm trên trục đường giao thông chính là tuyến quốc lộ 3 đoạn từ cổng viện ĐK huyện đến cổng huyện đội là nơi có điều kiện sinh lợi khá tốt. Đó là nhờ giao thông thuận lợi, hệ thống điện, trường, bệnh viện, nối liền, hệ thống chợ tập chung. Chính vì thế dù giá đất ở những nơi này có khá cao thì người dân vẫn chấp nhận đầu tư vào vì họ biết với điều kiện thuận lợi như thế thì khả năng hoàn lại vốn sẽ rất nhanh chóng.
Bảng 4.8: Bảng giá cho thuê đất trên thị trường năm 2013
(Đơn vị: 1.000đ/m2) STT Khu vực Mục đích sử dụng Giá thị trường 1 Cổng bệnh viện ĐK huyện Đểở 90 Kinh doanh 120 2 Cổng chợĐu Đểở 115 Kinh doanh 150 3 Cổng huyện Đội Đểở 85 Kinh doanh 110
(Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra phỏng vấn)
Qua bảng số liệu trên cho thấy ở những khu vực lô đât nằm tiếp giáp với tuyến đường Quốc lộ luôn có giá cao hơn cả so với những vị trí khác, đó là một lợi thế lớn cho các hoạt động dich vụ kinh doanh, buôn bán, giao thương của người dân.
4.4.4. Hình thể lô đất
Hình thể lô đất cũng góp phần trong việc sinh lợi cho chủ sở hữu, nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất. Tùy mục đích khác nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau. Thông thường, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thường có lợi thế hơn. Cùng một diện tích đất như nhau nhưng giữa chiều sâu và chiều rộng của 2 thửa đất khác nhau thì mức giá được đưa ra cũng khác nhau. Có thể tùy từng mục đích của từng cơ sở kinh doanh, xí nghiệp mà cần một mặt bằng với hình thể khác nhau
Để có thể đánh giá được mức độ ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất, em lựa chọn một số ô đất gần nhau trên cùng đoạn đường theo quy định, cùng ở VT 1, nhưng kích thước chiều dài mặt tiền khác nhau kết hợp sử dụng phương pháp điều tra thực địa. Kết quả được thể hiện dưới bảng dưới đây:
Bảng 4.9: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất năm 2013 (Đơn vị: 1.000đ/m2) Chiều rộng mặt tiền (m) Cổng bệnh viện ĐK
huyện Ngã ba Ôn lương Cổng huyện Đội Quy định Thị trường Quy định Thị trường Quy định Thị trường 3 – 4 3.300 8.700 4.400 11.500 3.200 8.600 4 – 6 3.300 8.850 4.400 11.700 3.200 8.800 > 6 3.300 9.100 4.400 12.000 3.200 9.000
Qua điều tra thực tế cho thấy, với cùng một diện tích tương đương nhau nhưng ô đất có chiều rộng mặt tiền càng bé thì giá bán trên 1m2 thấp hơn các ô đất có chiều rộng mặt tiền lớn hơn. Với các lô đất có diện tích càng lớn thì giá đất càng tăng cao. Diện tích mặt tiền lớn có lợi thế về kinh doanh, buôn bán và mang lại lợi nhuận cao hơn.
4.4.5. Các yếu tố khác
Bên cạnh các yếu tố được xem là có tác động mạnh mẽ đến giá đất trên địa bàn thị trấn Đu thì còn các yếu tố khác mà người dân đánh giá cũng tác động đến giá đất nhưng chỉ trong một thời gian cụ thể (thời gian ngắn) đó bao gồm các yếu tố:
4.4.5.1. Ảnh hưởng của yếu tố xã hội * Đầu cơ nhà đất
Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất, rẻ thì mua vào, được giá thì bán ra, để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá thị trường. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua để đợi giá lên cao, giá đất sẽ tăng cao. Nhất là khi có dự án, quy hoạch khu trung tâm chợ, hay khu dân cư, khu cơ quan, thì những người có thu nhập kinh tế cao sẵn sàng bỏ ra một số tiền lớn để thực hiện đầu cơ nhà đất xung quanh khu dự án, khu quy hoạch. Yếu tố đầu cơ này đã trở thành một nguyên nhân chính làm biến đổi giá cả đất đai trên thị trường, đẩy giá đất trong thời gian vừa qua tăng cao, gây tâm lý hoang mang cho người dân, và gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai của địa phương.
* Đô thị hóa
Đô thị hóa là quá trình tập trung dân số vào các đô thị, là sự hình thành nhanh chóng các điểm dân cưđô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống.
Tốc độ đô thị hóa của Thị trấn Đu diễn ra ngày càng cao thể hiện ở hai mặt: một là mật độ dân số đông đúc như đã trình bày ở trên; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư từ các khu vực lân cận, và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất cũng tỉ lệ thuận, ngày càng cao so với các khu vực khác, qua các năm.
4.4.5.2. Yếu tố môi trường
Ở Việt Nam nói chung thì yếu tố môi trường được coi trọng chỉ vài năm gần lại đây nhưng chưa có kế hoạch lâu dài. Chính vì vậy, yếu tố môi trường thực sự chưa phổ biến lồng ghép vào các chương trình nâng cao chất lượng sống. Thị trấn Đu cũng vậy, yếu tố môi trường không được đánh giá cao trong quyết định giá đất vì thế nó không ảnh hưởng nhiều đến mức giá đất. Hơn nữa ở nơi đây môi trường tương đối khá tốt không bị ô nhiễm nặng nề bởi khu công nghiệp, chất thải công nghiệp, có chăng là từ nguồn nước và chất thải sinh hoạt thường ngày.
4.4.5.3. Yếu tố an ninh,chính trị xã hội
Ở các nước phát triển vấn đềđảm bảo an ninh, chính trị cho một khu dân cư là việc rất cần được chú ý, yếu tố an ninh thường được quan tâm là các tệ nạn xã hội như: trộm cắp, ma túy, gây mất trật tự an ninh xã hội,... Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố này chưa được đề cập hoặc lưu ý trong việc xác định giá đất. Nhưng trong thực tế thì khi mua bán, yếu tố này cũng có tác động ít nhiều đến giá đất. Đối với thị trấn Đu cũng vậy yếu tố này cũng có ảnh hưởng đến giá đất, chỉ một phần nhỏ.
4.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả công tác định giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Đu
Qua quá trình điều tra, tìm hiểu thực tế cho thấy Thị trấn Đu có nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế xã hội một cách mạnh mẽ theo cơ cấu kinh tế: thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp và nông nghiệp. Để thực hiện thành công nhiệm vụ này thì công tác quản lý đất đai ở thị trấn giữ vai trò thiết yếu. Thực hiện tốt nhiệm vụ quản lý thị trường QSDĐ cần phải đẩy lùi nạn đầu cơ đất đai và chuyển nhượng đất trái phép đồng thời thu hút vốn đầu tư trong dân vào đúng mục đích phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế ổn định, bền vững. Điều này đòi hỏi các cơ quan chức năng cần có những biện pháp mới và triệt để trong công tác quản lý đất đai tại địa phương.
Trước hết, ngay từ khi tổ chức quy hoạch tổng thể, chi tiết cầu, đường, khu đô thị mới,… Nhà nước cần quan tâm đến những vị trí đắc địa, đất dọc hai bên đường, đất tại các khu trung tâm…Đồng thời, trong quá trình triển khai tổ chức thi
công, (trong đó có ưu tiên huy động mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư) đầu tư CSHT, Nhà nước cần quan tâm tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng, quản lý toàn bộđất đai tại những khu vực, vị trí đắc địa và sau đó tiến hành tổ chức đấu thầu công khai từng hạng mục công trình đầu tư CSHT
Để giá đất ở sát với giá quy định thì trên một tuyến đường, một khu dân cư, UBND tỉnh cần chia nhỏ ra thành nhiều đoạn khác nhau để định giá cho phù hợp
UBND tỉnh cần có sự điều chỉnh mức giá tại mỗi vị trí. Đặc biệt tại các VT 1 và trung tâm của tuyến đường
Trong công tác định giá cần tham mưu cho UBND tỉnh nên đưa các yếu tố cá biệt như yếu tố diện tích, độ rộng mặt tiền, chiều sâu, hình dáng vào đểđịnh giá đất ở
Khuyến khích, cho phép các tổ chức, cá nhân trên địa bàn thành lập các trung tâm môi giới, điểm giao dịch BĐS nhằm niêm yết công khai giá đất, giúp người dân có đầy đủ thông tin trong quá trình mua bán, trao đổi
Tăng cường công tác tiếp cận thị trường bất động sản để có thể xây