Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu tất cả những yếu tố có liên quan tới tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Đu giai đoạn 2010 - 2013.
3.2. Thời gian và địa điểm thực tập tốt nghiệp
+ Địa điểm: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Lương – Thái Nguyên
+ Thời gian : Từ 20/1/2014 đến 29/4/2014
3.3. Nội dung nghiên cứu
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn Thị trấn Đu
3.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của Thị trấn Đu giai đoạn 2010 - 2013
+ Tình hình sử dụng đất
+ Tình hình quản lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
3.3.3. Thực trạng thị trường nhà đất trên địa bàn thị trấn Đu
+ Giá đất quy định trên địa bàn thị trấn Đu
+ Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự biến động giá đất ở của thị trấn Đu từ năm 2010 - 2013
+ Tình hình cho thuê quyền sử dụng đất và sự biến động giá đất ở của thị trấn Đu từ năm 2010 - 2013
+ Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định và giá đất thực tế trên thị trường giai đoạn 2010 - 2013
3.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thịtrấn Đu trấn Đu
+ Dân số + Vị trí + Cơ sở hạ tầng + Điều kiện sinh lợi + Hình thể lô đất + Các yếu tố khác 3.3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả công tác định giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Đu 3.4. Phương pháp nghiên cứu 3.4.1. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu
Chọn các đường phố mang tính chất đặc chưng của thị trấn Đu, mang tính chất đại diện cho phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, cụ thể:
- Đoạn từ Km 89+400 đến Km 90 (cổng bệnh viện ĐK huyện) - Đoạn từ Km 90 đến Km 91+200 ( ngã ba Ôn lương)
- Đoạn từ Km 91+200 đến Km 91+500 ( cầu Thác lở) - Đoạn từ Km 91+500 đến Km 92 + 450 (cổng Huyện Đội) - Đoạn từ Km 92 + 450 đến Km 93 + 100 (hết đất TT Đu)
3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
3.4.2.1 Thu thập số liệu thứ cấp
+ Báo cáo tổng kết tình hình phát triển kinh tế, xã hội trong năm 2013 của thị trấn Đu
+ Số liệu chuyển nhượng quyến sử dụng đất năm 2013 + Các kết quả nghiên cứu có liên quan đã thực hiện trước đó
Số liệu thu thập tại các phòng ban chức năng của huyện Phú lượng: phòng TN – MT, phòng Thống kê, UBNH huyện
3.4.2.2. Điều tra phỏng vấn + Số liệu phỏng vấn
+ Phỏng vấn ngẫu nhiên người dân phân bố ở tất cả các khu phố của thị trấn tại các vị trí khác nhau của các đường phốđể tìm ra các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất và tỷ lệ % ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá đất
+ Điều tra giá đất thực tế trên thị trường khu vực nghiên cứu bằng phiếu điều tra đối với các hộ gia đình, cá nhân nằm trên các con đường chính, tổng số hộđiều tra là 50 hộ
3.4.3. Phương pháp sử lý số liệu
+ Phương pháp thống kê: Trên cơ sở thu thập số liệu, tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian.
+ Phương pháp so sánh: Được dùng để so sánh giá đất quy định với giá đất trên thị trường từ đó đưa ra nhậ xét về mối tương quan giữa giá đất trên thị trường cũng như giá đất quy định của nhà nước.
+ Phương pháp phân tích, đánh giá: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ởđô thị, và một số yếu tốảnh hưởng đến giá đất trong khu vực, từđó đưa ra các đề xuất, giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý vềđất đai của chính quyền cấp cơ sở.
3.4.4. Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến đánh giá về thị trường đất đai, biến động giá đất của những người am hiểu, cán bộđịa chính, cán bộ VPĐKQSDĐ tại địa phương và các chuyên gia đánh giá.
PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa phương
4.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên
4.1.1.1. Điều kiện tự nhiên a, Vị trí địa lý
Thị trấn Đu có giới hạn tọa độ địa lý từ khoảng 21043' đến 21044' vĩ độ Bắc và từ khoảng 105042' đến 105043' kinh độ Đông, có diện tích tự nhiên là 212,90 ha, địa giới hành chính của thị trấn tiếp giáp với các đơn vị hành chính như sau:
- Phía Đông, Tây, Nam, Bắc giáp với xã Động Đạt. - Phía Tây Nam giáp với xã Phấn Mễ.
Là thị trấn trung tâm văn hoá, chính trị của huyện Phú Lương, có các cơ quan, xí nghiệp, trường học đóng trên địa bàn, có mật độ dân cư đông, được chia thành 6 tiểu khu dân cư, có Quốc lộ 3 nối liền Hà Nội - Thái Nguyên - Bắc Cạn - Cao Bằng. Vì vậy đó là lợi thế để phát triển kinh tế của một thị trấn trung tâm.
b, Địa hình địa mạo
Là thị trấn của một huyện miền núi có đặc thù chung là địa hình tương đối phức tạp. Với độ cao trung bình từ 94 ÷ 320 m so với mặt nước biển. Địa hình nói chung dốc dần từ bắc xuống nam. Những dãy núi bao quanh liền kềđã tạo nên cho địa hình Thị trấn những vùng thung lũng có độ dốc từ 00 ÷ 80 như
vùng thung lũng phía bắc chạy xuống phía nam dốc theo phía tây , vùng thung lũng phía đông và vùng thung lũng chạy dọc quốc lộ 3 từ Bắc xuống Nam.
c, Khí hậu, thời tiết
Theo số liệu quan trắc của trạm khí tượng thủy văn Thái Nguyên qua một số năm gần đây cho thấy Thị Trấn Đu nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, thời tiết chia làm 4 mùa, song chủ yếu là 2 mùa chính: mùa mưa và mùa khô. Mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 10, mùa khô từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau.
+ Nhiệt độ
Nhiệt độ trung bình trong năm khoảng 220C, Nhiệt độ trung bình cao nhất trong năm vào tháng 6 là 28,50C, Nhiệt độ trung bình thấp nhất trong năm vào tháng 1 là 15,60C.
+ Nắng
Số nắng trong năm đạt 1.628 giờ, Tháng có số giờ nắng cao nhất là tháng 6:195 giờ, Tháng có số giờ nắng ít nhất là tháng 2 và tháng 3 :50 giờ. + Lượng mưa
Lượng mưa trung bình năm là 2.097 mm, trong đó mùa mưa chiếm 91,6% lượng mưa cả năm, mưa nhiều nhất vào tháng 7 và tháng 8, nhiều khi sảy ra lũ. số ngày mưa khoảng 17,3 ÷ 19.3 ngày. Tháng 1 và 2 mưa ít, lượng mưa trung bình 24,1÷25,3 mm với số ngày mưa khoảng từ 6,8 ÷ 10,5 ngày. + Độẩm không khí
Độ ẩm trung bình năm là 82%. Vào mùa mưa độ ẩm không khí trung bình là 83,28%. Vào mùa khô độẩm không khí trung bình là 80%.
+ Gió
Hướng gió thịnh hành chủ yếu vào mùa mưa là gió Đông Nam và mùa khô là gió Đông Bắc. Số ngày có sương mù trong năm khoảng 4÷5 ngày.
d, Hệ thống thủy văn
Hệ thống thủy văn của thị trấn chủ yếu là phụ thuộc rất lớn vào dòng sông Đu cùng với đó là hệ thống các khe suối và hồ đập rải rác trên địa bàn. Nhìn chung chế độ thủy văn của các sông Đu cũng như các khê suối, hồđập là phụ thuộc chặt chẽ vào chếđộ mưa theo mùa. Mùa mưa nước các sông thường lên cao tốc độ dòng chảy lớn; do lòng sông thường hẹp, dốc nên dễ gây lũ, xói mòn, sạt lở đất. Mùa khô nước các sông thường cạn kiệt nên gây ra tình trạng hạn hán cục bộ gây khó khăn cho sản xuất nông nghiệp trên địa bàn.
4.1.1.2. Các nguồn tài nguyên a, Tài nguyên đất
Đất đỏ vàng biến đổi do đất trồng lúa, quá trình hình thành đất này chủ đạo là quá trình feralit, nhưng tính chất đã biến đổi do chịu ảnh hưởng của quá
trình ngập nước, làm cho nó khác hẳn so với đất feralit.
Đất nâu vàng trên phù sa cổ, loại đất này thường có ở các bậc thềm tiếp giáp giữa đồng bằng và đồi núi, có địa hình dốc về phía đồng bằng, được hình thành trên nền địa hình cao nên tính phù sa đã thay đổi, quá trình farelit đã diễn ra. Mức độ kết vón và đá ong hóa xảy ra khá mạnh.
Đất nâu đỏ trên đá macma bazo và trung tính, loại đất này thường có độ dốc cao 20÷25o.
b, Tài nguyên nước
Trên địa bàn Thị trấn có 2 nguồn nước chủ yếu phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân là nguồn nước mặt và ngồn nước ngầm.
* Nguồn nước mặt:
Ngoài nguồn nước mưa còn có nguồn nước do dòng sông Đu chảy dọc theo địa phận của Thị trấn, ngoài ra còn có các suối, khe lớn nhỏ và các hồ, đập khác nằm trên địa bàn Thị trấn phần nào đó đáp ứng đủ nhu cầu nước tưới phục vụ cho sản xuất nông nhiệp.
* Nguồn nước ngầm:
Có ởđộ sâu từ 6 đến 12 m, với chất lượng nước được coi là đảm bảo vệ sinh đó đáp ứng đủ nước cho sinh hoạt của nhân dân. Về trữ lượng nước tuy chưa xác định được chính xác nhưng về mùa khô trữ lượng nước ít, một số nơi không đủ nước để phục vụ cho đời sống sinh hoạt của nhân dân. Nguồn nước này chủ yếu được nhân dân khai thác với hình thức giếng đào, giếng khơi.
4.1.1.3. Thực trạng môi trường
Đu là một thị trấn của huyện Phú Lương có nền công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ phát triển chưa cao. Hiện trạng môi trường chưa có sự biến đổi lớn, nhưng phần nào đã chịu ảnh hưởng của rác thải công nghiệp, ô nhiễm không khí do công nghiệp gây ra… nhìn chung hiện trạng môi trường Thị trấn hiện nay còn tương đối đảm bảo, chưa bị tác động nhiều. Trong xu thế tương lai ngày càng phát triển hoàn thiện về mọi mặt, đòi hỏi địa phương phải có chính sách, biện pháp cụ thể để kiểm soát và xử lý kịp thời tình trạng
ô nhiễm môi trường, đảm bảo cho quá trình phát triển kinh tế xã hội mang tính chất bền vững. 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 4.1.2.1. Dân số Bảng 4.1: Dân số thị trấn Đu qua các năm 2010 – 2013 Năm 2010 2011 2012 2013 Dân số (người) 3.860 3.987 4.195 4.506 Thu nhập
(triệu/người/năm) 14.8 15 15.5 16
(Nguồn: Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của Thị trấn Đu)
Dân số Thị trấn Đu năm 2013 là 4.506 người với tổng diện tích tự nhiên là 212,90 ha. Mật độ dân số Thị trấn Đu là 2.030 người/km2, được xếp vào loại cao so với các xã trong huyện. Dân số của Thị trấn Đu qua các năm có tăng đáng kể. Tuy nhiên lại luôn tăng về số lượng, kéo theo mật độ nhân khẩu cũng tăng cao hơn, ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người dân, đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng chuyển dần sang đất phi nông nghiệp trong đó đất ở chiếm tỷ lệ gia tăng lớn nhất; nhu cầu đối với đất tăng. Vì thế giá đất không ngừng tăng lên, gây ra những ảnh hưởng đến sự biến động giá đất của Đu qua các năm.
4.1.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế
Trong những năm qua kinh tế của thị trấn Đu phát triển mạnh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch sang tiểu thủ công nghiệp, thương mại, dịch vụ, tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm 20%; là đơn vị tự cân đối ngân sách, bình quân thu ngân sách hàng năm tăng 18-20% so với kế hoạch đề ra; năm 2013 thu ngân sách đạt 2.307.555.868 đồng (tăng 14% so với năm 2012); tổng doanh thu dịch vụđạt 18 tỷđồng (tăng 15% so với năm 2012).
4.1.2.3. Điều kiện cơ sở hạ tầng
a, Trụ sở làm việc và công trình công cộng
Trụ sở làm việc của các cơ quan thuộc Huyện uỷ và UBND huyện nằm tập trung trên địa bàn thị trấn đã được xây dựng kiên cố; các công trình công
cộng phục vụ như trung tâm hành chính, chợ, hệ thống các trường: mầm non, tiểu học, trung học cơ sở, trung học phổ thông được xây dựng khang trang, nhiều phòng học được trang bị đầy đủ phương tiện phục vụ cho việc dạy và học. Trạm y tế đã được xây dựng mới và đưa vào sử dụng năm 2013 tại vị trí khu quy hoạch dân cư Thác Lở thị trấn Đu. Hệ thống nhà văn hóa của 06 tiểu khu, là nơi tập trung để sinh hoạt văn hóa tập thể cho nhân dân được xây dựng kiên cố và trang bịđảm bảo phương tiện phục vụ cho các hoạt động văn hoá, thông tin, thể thao.
b, Hệ thống giao thông
Tổng số tuyến giao thông trên địa bàn là 25 tuyến, với chiều dài là 16,7 km. Đường Quốc lộ 3 chạy dọc theo qua thị trấn với chiều dài 3,3 km rải nhựa ápphan và trục đường Tỉnh lộ 263 từ thị trấn Đu đi xã Phủ Lý, Hợp Thành, Ôn Lương ra xã Phú Lạc huyện Đại Từ. Ngoài ra hệ thống đường giao thông liên huyện, liên xã đã được rải nhựa và đổ bê tông với tổng chiều dài trên 4,6 km.
c, Hệ thống cấp, thoát nước và xử lý rác thải
Hệ thống cung cấp nước sạch đáp ứng yêu cầu phục vụ nhân dân, thị trấn có 01 nhà máy nước sạch với tổng chiều dài đường ống dẫn nước trên 17 km, đảm bảo cung cấp nước cho 85% hộ dân, mức tiêu thụ bình quân 0,5m3/hộ. Số hộ dân còn lại chủ yếu là sử dụng nước giếng khoan và giếng đào đảm bảo vệ sinh
Dọc hai bên Quốc lộ 3 đã được xây dựng rãnh bê tông có nắp đậy theo tuyến Quốc lộ 3 với tổng chiều dài 6 km và một số mương rãnh thoát nước thải sinh hoạt tại các khu dân cư
Năm 2001 thị trấn đầu tư xây dựng bãi chứa rác thải nhưng do quy mô nhỏ hẹp nên năm 2011 thị trấn lại tiếp tục đầu tư xây dựng một bãi chứa rác thải mới và đã đưa vào sử dụng từ năm 2012, hiện đang đầu tư xây dựng một lò đốt xử lý rác với công suất 8 tấn/ngày. Đến nay toàn bộ rác thải toàn thị trấn được thu gom và vận chuyển về bãi chứa rác thải và chờ xử lý đạt tỷ lệ thu trên 90%.
Thị trấn có 07 trạm biến áp với tổng công suất 1.470KVA đáp ứng 100% . Hệ thống đèn đường được lắp đặt dọc hai bên Quốc lộ 3, đường Đu - Yên Lạc, các khu dân cư trung tâm được lắp đặt hệ thống đèn trang trí vượt đường và đèn chùm tại các cây xanh hai bên đường tạo vẻ đẹp phong phú về đêm, các công trình thường xuyên được quan tâm bảo dưỡng sửa chữa và thay thế hỏng hóc, đảm bảo chiếu sáng cho nhân dân và đảm bảo trật tự an ninh xã hội.
e, Thông tin bưu điện
Trên địa bàn thị trấn hiện có một bưu điện văn hóa và một trung tâm viễn thông của huyện cùng nhiều hệ thống dịch vụ viễn thông của các công ty viễn thông như viễn thông quân đội, mạng viễn thông Vina phone....Tỉ lệ phủ sóng phát thanh, sóng truyền hình là 100%. Mạng Internet đã được kéo đến tất cả các tiểu khu, 100% hộ dân sử dụng hệ thống thông tin liên lạc điện thoại di động và máy cốđịnh, 100% số hộ có phương tiện nghe nhìn.
4.1.2.4. Tình hình giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục - thể thao và du lịch
- Hệ thống y tế tuyến cơ sở đang từng bước được hoàn thiện đáp ứng công tác khám chữa bệnh ban đầu cho nhân dân; trạm có 06 biên chế (01 bác sỹ đa khoa, 01 y sỹ y học dân tộc, 01 y sỹ sản nhi, 02 y sỹ đa khoa, 01 điều dưỡng trung học) và 01 giường bệnh, mỗi năm tổ chức khám chữa bệnh cho 1.485 lượt người
- Sự nghiệp giáo dục và đào tạo có nhiều chuyển biến tích cực, mạng lưới giáo dục không ngừng phát triển; hệ thống trường lớp cả 3 cấp được xây