Hình 4.1: Mô hình nghiên c uăđi u ch nh
+ + + + + + Ti n ích khu v c Liên k t Kinh t C uătrúcăc năh
Quy tăđnh mua
Ti p th
Các gi thuy t:
H1: Có s tácăđ ng thu n chi u gi a y u t “Ti n ích khu v c”ăđ nă“Quy t
đ nhămua”ăc năh c a khách hàng công ty TNHH Phát Tri n Phú M H ngă
H2: Có s tácăđ ng thu n chi u gi a y u t “Liênăk t”ăđ nă“Quy tăđ nhămua”ă c năh c a khách hàng công ty TNHH Phát Tri n Phú M H ng.
H3: Có s tácăđ ng thu n chi u gi a y u t “C uătrúcăc nă h ”ăđ nă“Quy t
đ nhămua”ăc năh c a khách hàng công ty TNHH Phát Tri n Phú M H ng.
H4: Có s tácăđ ng thu n chi u gi a y u t “Kinhăt ”ăđ nă“Quy t đ nhămua”ă c năh c a khách hàng công ty TNHH Phát Tri n Phú M H ngă
H5: Có s tácăđ ng thu n chi u gi a y u t “PhápălỦ”ăđ nă“Quy tăđ nhămua”ă c năh c a khách hàng công ty TNHH Phát Tri n Phú M H ngă
H6: Có s tácăđ ng thu n chi u gi a y u t “Ti p th”ăđ nă“Quy tăđ nhămua”ă c năh c a khách hàng công ty TNHH Phát Tri n Phú M H ng.
4.4. Ki măđnh mô hình và gi thuy t nghiên c u.
4.3.1. Phân tích h s t ng quan Pearson.
Tr c khi ti n hành ki măđ nh mô hình nghiên c u b ng phân tích h i quy tuy n tính b i, m i t ngăquanăgi a các bi n c a mô hình c n ph iăđ c xem xét. Phân tích ma tr năt ngăquanăs d ng h s t ngăquanăPearsonăđ l ng hóa m c
đ ch t ch c a m i liên h gi a các bi năđ c l p v i bi n ph thu c là quy tăđnh
muaăc năh c a khách hàng Phú M H ng.
H s này luôn n m trong kho ng t -1ăđ n 1, l y giá tr tuy tăđ i, n u l năh nă
0.6 thì có th k t lu n m i quan h là ch t ch , và càng g n 1 thì m i quan h càng ch t, n u nh h nă0.3ăthìăchoăbi t m i quan h là l ng.
B ng 4.4: Ma tr n h s t ngăquan gi a các nhân t
UTI STR LEG ECO LIN MAR DEC UTI 1 .158* .286** .365** .322** .304** .442** STR .158* 1 .189** .149* 0.132 .235** .303** LEG .286** .189** 1 .366** 0.12 .391** .426** ECO .365** .149* .366** 1 .351** .440** .681** LIN .322** 0.132 0.12 .351** 1 .285** .419** MAR .304** .235** .391** .440** .285** 1 .518** DEC .442** .303** .426** .681** .419** .518** 1
B ng 4.5 cho th y có m iăt ngăquanăgi a y u t quy tăđ nh mua và các y u t khác là ti n ích khu v c, c uătrúcăc năh , pháp lý, kinh t , liên k t và ti p th .
Trongăđóăy u t kinh t cóăt ngăquanăm nh nh t (.681), và y u t c uătrúcăc năh cóăt ngăquanăth p nh t (.303).
4.3.2. ánh giá đ phù h p c a mô hình h i quy tuy n tính b i
Theo Hoàng Tr ng & Chu Nguy n M ng Ng c (2008), h s xácă đnh R2
đ c ch ng minh là hàm không gi m theo s bi năđ c l păđ căđ aăvƠoămôăhình,ă cƠngăđ aăthêmăbi năđ c l păvƠoămôăhìnhăthìăR2ăcƠngăt ng,ătuyănhiênăđi uănƠyăc ngă đ c ch ng minh r ng không ph iăph ngătrìnhăcƠngăcóănhi u bi n s phù h păh nă
v i d li u.ăNh ăv y,ăR2ăcóăkhuynhăh ng là m tă căl ng l c quan c aăth căđoă
s phù h p c aămôăhìnhăđ i v i d li uătrongătr ng h păcóăh năm t bi n gi i thích
trongămôăhình.ăMôăhìnhăth ng không phù h p v i d li u th c t nh ăgiáătr R2 th hi n.
B ng 4.5: Tóm t t mô hình h i quy Mô hình R R bình ph ng Răbìnhăph ngă đi u ch nh Sai s chu n c a d báo 1 .774a .598 .585 .35851
Trong tình hu ng này, h s xácăđ nhăR2ăđi u ch nhăđ c s d ngăđ ph n ánh
sátăh năm căđ phù h p c a mô hình h i qui tuy n tính b i.ăR2ăđi u ch nh không nh t thi tăt ngălênăkhiănhi u bi năđ c l păđ căthêmăvƠoăph ngătrình,ănóălƠăth c
đoăs phù h păđ c s d ng cho tình hu ng h i qui tuy n tính b i vì nó không ph thu căvƠoăđ phóngăđ i c a R2.
B ng 4.6 cho k t qu R2ăđi u ch nh b ngă0.585.ă i uănƠyăcóăngh aălƠămôăhìnhă
h i qui tuy nătínhăđãăđ c xây d ng phù h p v i t p d li uăđ n m c 58.5%. 4.3.3. Ki m đnh các gi thuy t
4.4.4.1. Ki măđ nhăđ phù h p c a mô hình
Ki măđnh F là phép ki măđ nh gi thuy t v đ phù h p c a mô hình h i qui tuy n tính t ng th .ăụăt ng c a ki măđ nh này v m i quan h tuy n tính gi a bi n ph thu c và bi năđ c l p là nó xem xét bi n ph thu c có liên h tuy n tính v i toàn b t p h p các bi năđ c l p hay không.
Gi thuy t Ho: 1ă=ă 2ă=ă 3ă=ă 4ă=ă 5ă=ă 6ă=ă0
N u gi thuy t Ho b bác b chúng ta có th k t lu n là k t h p c a các bi n hi n có trong mô hình có th gi iăthíchăđ căthayăđ i c a bi n ph thu c,ăđi u này
B ng 4.6: ANOVA Mô hình T ng bình ph ng B c t do Bìnhă ph ngă trung bình Th ng kê F Giá tr Sig. 1 H i quy 35.801 6 5.967 46.425 .000a Ph năd 24.035 187 .129 T ng 59.836 193
B ng 4.7 cho k t qu : tr th ngăkêăFăđ c tính t giá tr R2 c aămôăhìnhăđ y
đ , giá tr sig. < 0.05 cho th y s an toàn khi bác b gi thuy t Ho cho r ng t t c các h s h i qui b ng 0 (ngo i tr h ng s ), mô hình h i qui tuy n tính b iăđ c xây d ng phù h p v i t p d li u và có th s d ngăđ c.
4.4.4.2. Ki măđnh gi thuy t v Ủăngh aăc a h s h i quy
K t qu trong b ng 4.8 cho th y các h s h i qui riêng ph nă 1,ă 2,ă 3,ă 4,ă 5,ă 6ăđ uăd ngă(>0)ăvƠăcóăm căỦăngh aă(sig.)ă<ă0.05.ăV y các nhân t ti n ích khu v c, c uătrúcăc năh , pháp lý, kinh t , liên k t và ti p th đ uăcóătácăđ ngăd ngăvƠoă
quy tăđnh mua c aăkháchăhƠng.ăDoăđóătaăch p nh n các gi thuy t:
H1: Có s tácăđ ng thu n chi u gi a y u t “Ti n ích khu v c”ăđ nă“Quy t
đ nhămua”ăc năh c a khách hàng công ty TNHH Phát Tri n Phú M H ngă
H2: Có s tácăđ ng thu n chi u gi a y u t “Liênăk t”ăđ nă“Quy tăđ nhămua”ă c năh c a khách hàng công ty TNHH Phát Tri n Phú M H ng
H3: Có s tácăđ ng thu n chi u gi a y u t “C uătrúcăc nă h ”ăđ nă“Quy t
đ nhămua”ăc năh c a khách hàng công ty TNHH Phát Tri n Phú M H ngă
H4: Có s tácăđ ng thu n chi u gi a y u t “Kinhăt ”ăđ nă“Quy tăđ nhămua”ă c năh c a khách hàng công ty TNHH Phát Tri n Phú M H ng.
H5: Có s tácăđ ng thu n chi u gi a y u t “PhápălỦ”ăđ nă“Quy tăđ nhămua”ă c năh c a khách hàng công ty TNHH Phát Tri n Phú M H ngă
H6: Có s tácăđ ng thu n chi u gi a y u t “Ti p th”ăđ nă“Quy tăđ nhămua”ă c năh c a khách hàng công ty TNHH Phát Tri n Phú M H ng.
B ng 4.7: Tr ng s h i quy
Mô hình
H s ch aăchu n hóa H s đãă
chu n hóa Th ng kê t
Giá tr Sig.
Th ngă kêă đaă c ng tuy n
B Sai s
chu n Beta Tolerance VIF
1 H s ch n -1.665 .405 -4.109 .000 UTI .148 .061 .127 2.436 .016 .786 1.272 STR .148 .052 .136 2.830 .005 .926 1.080 LEG .180 .080 .119 2.253 .025 .774 1.293 ECO .524 .065 .450 8.029 .000 .685 1.460 LIN .200 .073 .141 2.753 .006 .813 1.229 MAR .213 .072 .163 2.959 .003 .705 1.419 4.3.4. Dò tìm ph m vi các gi đnh c n thi t
4.4.4.1. Gi đnh liên h tuy n tính gi a bi n ph thu c và các bi năđ c l p
c ngănh ăhi năt ngăph ngăsaiăthayăđ i (heteroskedasticity)
Ki m tra gi đnh này b ng cách v đ th phân tán gi a các ph năd ăvƠăgiáătr
d đoánămƠămôăhìnhăh i qui tuy n tính cho ra. N u gi đnh liên h tuy n tính và
ph ngăsaiăb ngănhauăđ c th a mãn, thì ta s không nh n th y có liên h gì gi a các giá tr d đoánăv i ph năd ,ăchúngăs phân tán ng u nhiên quanh tr c 0 trong m t ph măviăkhôngăđ i.
th phân tán (ph l c 9) cho th y ph năd ăphơnătánăng u nhiên trong m t
vùngăxungăquanhăđ ngăđiăquaătungăđ 0 trong m t ph măviăkhôngăđ i.ăNh ăv y giá tr d đoánăvƠăph năd ăđ c l pănhauăvƠăph ng sai c a ph năd ăkhôngăthayăđ i.
Nh ăv y mô hình h i qui phù h p.
4.4.4.2. Gi đ nh v phân ph i chu n c a ph năd
Ph năd ăcóăth không tuân theo phân ph i chu n vì nh ngălỦădoănh :ăs d ng
saiă môăhình,ăph ngăsaiăkhôngăph i là h ng s , s l ng các ph năd ăkhôngăđ
nhi uăđ phơnătích,….Vìăv y chúng ta nên th nhi u cách kh o sát khác nhau. M t cách kh oăsátăđ năgi n nh t là xây d ng bi uăđ t n s c a các ph năd .
Bi uă đ phân ph i chu n c a ph nă d ă chu n hóa (ph l c 9) cho th y m t
đ ng cong phân ph i chu năđ c đ t ch ng lên bi uăđ t n s . Th t không h p lý khi chúng ta k v ng r ng các ph năd ăquanăsátăcóăphơnăph i hoàn toàn chu n vì luôn luôn có nh ng chênh l ch do l y m u. Ngay c khi các sai s có phân ph i chu n trong t ng th điăn a thì ph năd ătrongăm u quanăsátăc ngăch x p x chu n mà thôi. đơy,ătaăcóăth nói phân ph i ph năd ăx p x chu n (trung bình Mean =
0.00,ăvƠăđ l ch chu n Std.Dev. = 0.984 t c là g n b ngă1).ăDoăđóăcóăth k t lu n r ng gi thi t phân ph i chu n không b vi ph m.
4.4.4.3. Gi đnh không có m iăt ngăquanăgi a các bi năđ c l pă( oăl ng
đaăc ng tuy n)
C ng tuy n là tr ngătháiătrongăđóăcácăbi năđ c l păcóăt ngăquanăch t ch v i nhau. V nă đ c a hi nă t ng c ng tuy n là chúng cung c p cho mô hình nh ng thông tin r t gi ng nhau, và r t khó tách r i nhăh ng c a t ng bi n m tăđ n bi n ph thu c. Hi u ng khác c a s t ngăquanăkháăch t gi a các bi năđ c l p là nó
lƠmăt ngăđ l ch chu n c a các h s h i qui và làm gi m giá tr th ng kê t c a ki măđ nhăỦăngh aăc a chúng nên các h s có khuynhăh ngăkémăỦăngh aăh năkhiă khôngăcóăđaăc ng tuy n trong khi h s xácăđnh R2 v n khá cao (Hoàng Tr ng & Chu Nguy n M ng Ng c, 2008).
ki m tra hi năt ngăđaăc ng tuy n, ch s th ng dùng là h s phóngăđ i
ph ngăsaiăVIFă(VarianceăInflationăFactor).ăă“Quyăt călƠăkhiăVIFăv tăquáă10,ăđóălƠă
d u hi u c aă aăc ng tuy n.”ă(HoƠngă Tr ng và Chu Nguy n M ng Ng c, 2008, trang 252).
B ng 4.8 cho th y VIF c a các bi nă đ c l pă đ u < 2 nên có th k t lu n không có hi năt ngăđaăc ng tuy n.
4.3.5. K t lu n phân tích h i quy
Tr ng s h i qui th hi năd i hai d ng:ă(1)ăch aăchu n hóa (unstandardized estimate) và (2) chu n hóa (Standardized estimate). Vì tr ng s h iăquiăch aăchu n hóa (ký hi u B trong SPSS), giá tr c a nó ph thu căvƠoăthangăđoăchoănênăchúngătaă
không th dùngăchúngăđ so sánh m căđ tácăđ ng c a các bi năđ c l p vào bi n ph thu c trong cùng m tămôăhìnhăđ c. Tr ng s h i qui chu n hóa (beta, ký hi u
)ălƠătr ng s chúngătaăđãăchu n hóa các bi n. Vì v yăchúngăđ cădùngăđ so sánh m căđ tácăđ ng c a các bi n ph thu c vào bi năđ c l p. Bi năđ c l p nào có tr ng s này càng l năcóăngh aălƠăbi năđóăcóătácăđ ng m nh vào bi n ph thu c.
Ph ngătrìnhăh i quy v i h s Betaăđãăchu n hóa:
DEC = 0.127UTI + 0.136STR + 0.119LEG + 0.45ECO + 0.141LIN + 0.163MAR
Trongăđó:
DEC : Quy tăđ nh mua UTI : Ti n ích khu v c STR : C uătrúcăc năh LEG : Pháp lý ECO : Kinh t LIN : Liên k t MAR : Ti p th
K t qu các h s h i quy trên cho th y, thành ph nă“kinhăt ”ălƠăthƠnhăph n quan tr ng nh t,ătácăđ ng l n nh tăđ n quy tăđ nh mua m tăc năh c a khách hàng ( ă=ă0.45). K t qu này phù h p v i th c t . Khi m tăng i có quy tăđnh mua m t
c năh ,ăđi uăđ uătiênăng iăđóăph iăquanătơmăđ n là kh n ngătƠiăchínhăc a h nh ă
th nào, h s mua nhà có giá tr kho ng bao nhiêu, ti pătheoăđóălƠăl a ch n v trí, khu v c,ăv.v…Cònăđ i v i nh ngăkháchăhƠngăcóăỦăđ nhămuaăđ đ uăt ,ăh s quan
tơmăđ n các ch s kinh t nh ălãiăsu t ngân hàng, t l l m phát, bi năđ ng giá
vƠng…đ ch năkênhăđ uăt ăthíchăh p. Tóm l i dù m căđíchămuaălƠăgìăđiăn a thì
“kinh t ”ăc ngălƠăv năđ quanătơmăđ u tiên c aăng iămuaăkhiăđ aăraăquy tăđ nh cu i cùng c a mình.
Ti p th là thành ph n quan tr ng th hai theo sau kinh t ( ă=ă0.163). M c dù Phú M H ngălƠăm t doanh nghi păcóăth ngăhi u m nh, là m t trong nh ng ch
đ u t ă đ c li tă kêă vƠoă “danhă sáchă vƠng”ă c a th tr ng b tă đ ng s n Vi t Nam
nh ngăkhôngănênăvìăth mà h n ch ho c c t gi m các ho tăđ ng truy n thông, tuyên truy n và qu ng bá hình nh c a mình mà ph iăt ngăc ng, c ng c h năn a hình nh Phú M H ngătrongăth i bu i c nhătranhăkhóăkh năvƠăgayăg tănh ăhi n nay.
Ti p theo là các y u t v liên k t ( ă=ă0.141), c u trúc ( ă=ă0.136), ti n ích khu v c ( ă=ă0.127) và cu i cùng là pháp lý ( ă=ă0.119). M c dù m căđ nhăh ng không m nh b ng thành ph n kinh t và ti p th , b iăc ăb n Phú M H ngăđãăđ c quy ho ch và xây d ng m tăcáchăđ ng b và t ng th nên v k t c u và thi t k khó có th thayăđ iăđ c ch khi nào nó th c s tácăđ ng m nhăđ n v năđ kinh t , xã h i,…Nh ngăc ngăkhôngăth ph nh n s tácăđ ng c a nó đ n quy tăđ nh mua c a khách hàng, đóălƠănh ngăđánhăgiáăvƠătơmălỦăc a khách hàng khi l a ch năc năh c a Phú M H ng.ăVìăth n m b tăđ c nh ng tâm lý này c aăkháchăhƠngăđ Phú M
H ngăcóăc ăs ch n l aăđ iăt ng khách hàng ti măn ngăhi u qu h n.ăBênăc nh
đó,ăPhúăM H ngăc ngănênăchúătr ngăđ n v năđ phápălỦăh năn a,ăvìăđơyăhi n t i là rào c n khá l n c aăđaăs ng iămuaănhƠăvƠăđ c bi t trong th i bu iăkhóăkh năhi n
bên thamăgiaămuaăbán,ăkhôngăcònăthôngăthoángănh ăth iăđi m kinh t t ngătr ng
caoăgiaiăđo n 2006-2007.
4.5. Ki măđnh s khác bi t v quy tăđnh mua đ i v i các bi n nhân kh u h c: gi i tính, tu i, tình tr ng hôn nhân, ngh nghi p và thu nh p h
giaăđình.
i v i thành ph n gi i tính, vì ch phân chia thành 2 nhóm khách hàng nam và n nên tác gi s d ng ki măđnh t-testăđ ki măđnh.
i v i các thành ph n còn l i, vì s nhóm phân chia là l năh nă2ănênătheoălỦă
thuy t ta s d ng phép ki mă đ nhă ANOVAă đ ki mă đ nh. Tuy nhiên, nh ng gi
đnh c a phép ki măđ nh ANOVA là khá ch t ch ,ăđ i chi u v i th c t nghiên c u (m uăđi uătra,ăph ngăphápăl y m u…)ăvƠăc năc vào n i dung c n phân tích, th y r ng ch nên ki măđnh phi tham s là phù h p (Hoàng Tr ng & M ng Ng c, 2008).
Doăđó,ătácăgi ti n hành ki măđ nh Kruskal –Wallisăđ phân tích s khác bi t gi a
cácănhómăkhácănhauănh ăđãăđ c p trên. 4.3.1. Gi i tính
Gi thi t H1: Không có s khác bi t v quy tăđ nh mua gi a khách hàng nam và khách hàng n .
K t qu cho th y, ki măđ nh F có sig. > 0.05, chúng ta ch p nh n gi thuy t
ph ngăsaiăc a hai m u b ng nhau. K t qu ki măđ nh t s c t gi đ nhăph ngă
sai b ng nhau cho th y, giá tr sig > 0.05 d năđ n ch p nh n gi thuy t H1 hay nói cách khác, quy tăđnh mua m tăc năh gi a Nam và N lƠănh ănhau.
B ng 4.8: K t qu ki măđnh T-test bi n gi i tính DEC Gi đnh ph ngă saiă b ng nhau Gi đ nhăph ngă sai không b ng nhau Ki mă đnh Levene v ph ngăsaiăđ ng nh t Th ng kê F .205 Giá tr Sig. .651 Ki măđnh T v trung bìnhăđ ng nh t Th ng kê t -.072 -.067