2. Mục tiêu của đề tài
1.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn
1.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất
* Quy định về hồ sơ:
a) Hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân bao gồm: 5, Điều 50 của Luật Đất đai 2003 (bản chính);
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
+ Hợp đồng chuyển đổi QSD đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân (có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất đối với những trường hợp chưa có bản đồ địa chính (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân; + Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất;
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với những trường hợp phải tách thửa, hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Quảng Ninh).
b) Hồ sơ chuyển nhượng QSD đất bao gồm:
5, Điều 50 của Luật Đất đai 2003 (bản chính);
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất (02 bản có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã); + Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất;
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với những trường hợp phải tách thửa, hợp thửa đất (UBND tỉnh Quảng Ninh).
c) Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất gồm: + Giấy chứn
5, Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính);
+ Hợp đồng tặng cho QSD đất (02 bản có xác nhận của UBND cấp xã); + Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất; + Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với những trường hợp phải tách thửa, hợp thửa đất (UBND tỉnh Quảng Ninh).
d) Hồ sơ nhận thừa kế quyền sử dụng đất bao gồm: + Giấy chứng nhận QSD đất
5, Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính); + Di chúc;
+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế QSD đất của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật (có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận thừa kế là duy nhất);
+ Tờ trình của UBND cấp xã;
+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã); + Giấy khai sinh (bản sao);
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân; + Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất;
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa (có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế (có xác nhận của UBND cấp xã); + Giấy kết hôn (nếu là vợ hoặc chồng) của người nhận thừa kế;
+ Giấy chứng tử (có xác nhận của UBND cấp xã) (UBND tỉnh Quảng Ninh).
* Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất:
Bước1: Người nhận QSD đất nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận hồ
sơ và trả kết quả của UBND cấp xã (Trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thị trấn thì phải nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết của
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
của UBND cấp huyện). Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ nếu hồ sơ chưa đủ thì phải hướng dẫn người nhận QSD đất và tài sản gắn liền với đất bổ sung, hoản trỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng kí QSD đất của huyện, thành phố. Thời gian không quá 2 ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng kí QSD đất thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa
chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác minh nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Thời gian không quá 3 ngày.
Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa
vụ tài chính cho người nhận QSD đất và tài sản gắn liền trên đất về thời gian và địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng kí QSD đất cấp huyện lưu hồ sơ. Thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ.
Bước 4: Văn phòng đăng kí QSD đất cấp huyện chỉnh lý giấy chứng
nhận QSD đất và tài sản gắn liền trên đất cho bên chuyển QSD đất theo quy định; in giấy chứng nhận QSD đất và tài sản gắn liền trên đất đối với trường hợp phải cấp mới do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSD đất. Chuyển hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận lên Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện. Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ tài chính.
Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định
hồ sơ trình Chủ tịch (hoặc phó chủ tịch theo ủy quyền). UBND huyện kí giấy chứng nhận đối với những trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSD đất. Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc.
Bước 6: Chủ tịch UBND huyện ký giấy chứng nhận QSD đất và tài sản
gắn liền trên đất đối với trường hợp cấp mới, chuyển kết quả cho Văn phòng đăng ký QSD đất. Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Bước 7: Văn phòng đăng ký QSD đất vào sổ cấp giấy chứng nhận QSD
đất và tài sản gắn liền trên đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và chuyển hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ. Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc.
Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ, thu phí, lệ phí và trả
giấy chứng nhận QSD đất và tài sản gắn liền trên đất cho hộ gia đình, cá nhân. Thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc, không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ninh).
1.2.3.2. Trình tự, thủ tục đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất * Quy định về hồ sơ bao gồm:
+ Đơn yêu cầu đăng ký, thế chấp bảo lãnh (02 bản); + Văn bản ủy quyền nếu có;
+ Hợp đồng thế chấp QSD đất và tài sản gắn liền trên đất;
+ Giấy chứng nhận QSD đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 2003;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng và các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền trên đất nếu pháp luật quy định.
* Trình tự giải quyết:
Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả cấp UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả. Thời gian thực hiện trong ngày làm việc.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Bước 2: Văn phòng đăng kí QSD đất thực hiện việc đăng kí thế chấp
vào hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển kết quả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Thời gian thực hiện 1 ngày.
Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thu phí, lệ phi (nếu có) và
trả kết quả cho hộ gia đình, cá nhân. Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả.
Thời gian thực hiện không quá 5 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ (Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ninh).
Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thế chấp, bên đã bảo lãnh bằng giá trị QSD đất nộp một bộ hồ sơ.
* Quy định về hồ sơ bao gồm:
+ Đơn yêu cầu xóa đăng kí thế chấp; + Văn bản ủy quyền (nếu có);
+ Giấy chứng nhận QSD đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
* Trình tự giải quyết:
Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả cấp UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả. Thời gian thực hiện trong ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng kí QSD đất nghiên cứu hồ sơ, thực hiện xóa
đăng kí thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSD đất; chuyển kết quả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Thời gian thực hiện 1 ngày.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả trả kết quả cho hộ gia đình,
cá nhân. Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả (Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ninh).
1.2.3.4. Trình tự, thủ tục đăng kí cho thuê, cho thuê lại * Quy định hồ sơ bao gồm:
+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSD đất (đã công chứng hoặc chứng thực);
5, Điều 50 của Luật Đất đai. * Trình tự giải quyết:
Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSD đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp
nhận và trả kết quả của UBND huyện; Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đủ thì cần hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ sung; nếu hồ sơ đủ điều kiện thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng kí QSD đất cấp huyện. Thời gian thưc hiện trong ngày làm việc.
Bước 2: Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ
hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSD đất có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSD đất vào hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận QSD đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận (Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ninh).
* Quy định về hồ sơ gồm có:
+ Hợp đồng góp vốn bằng giá trị QSD đất (đã được công chứng hoặc chứng thực).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc mộ
5, Điều 50 của Luật Đất đai 2003.
* Trình tự giải quyết
Bước 1: Bên góp vốn hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của
UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSD đất cấp huyện. Thời gian thực hiện trong ngày làm việc.
Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận
đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký QSD đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSD đất đã cấp (Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ninh).
- Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSD đất hoặc cả
hai bên nộp hồ sơ gồm có:
+ Hợp đồng chấm dứt góp vốn + Giấy chứng nhận QSD đất
- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉnh lý trong giấy chứng nhận QSD đất (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký QSD đất cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xóa đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSD đất.
- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp giấy chứng nhận QSD đất cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thực hiện như sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký QSD đất có trách nhiệm trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường;
+Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện quyết định cấp giấy chứng nhận QSD đất cho hộ gia đinh, cá nhân đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn;
+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND huyện xem xét kí giấy chứng nhận QSD đất;
- Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kết thúc cùng lúc chấm dứt hợp đồng góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì lập thủ tục xin gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 141 và Điều 142 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu hồi theo quy định của pháp lu
).
1.3. Sơ lƣợc về tình hình chuyển quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam, ngay sau Cách mạng Tháng Tám thành công, Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa đã ban hành “Luật cải cách ruộng đất” ngày 4/12/1953 nhằm từng bước xóa bỏ sự bóc lột của phong kiến và đế quốc do sự chiếm hữu đất đai mang lại. Do những hoàn cảnh lịch sử nhất định, Nhà nước ta từ chỗ cho phép sự tồn tại của sở hữu tư nhân đối với đất đai đã dần động viên người dân vào vào làm ăn trong các hợp tác xã và tiến hành tập thể hóa với đất đai. Từ chỗ công nhận trong Hiến pháp 1959 ba hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể hợp tác, sở hữu tư nhân. Đến Hiến pháp 1980, điều 19 đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
nhất quản lý. Trong Hiến pháp 1992 quy định: “ Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,… đều thuộc sở hữu toàn dân”(Điều 17). Luật đất đai năm 1987 được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987- Đạo luật đầu tiên của nước ta ghi nhận tại Điều 1: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài”. Luật đất đai năm 1987 nghiêm cấm người dân mua bán đất đai dưới mọi hình thức. Ở thời kỳ này, chuyển quyền sử dụng đất chưa phải là hiện tượng có tính phổ biến nhưng vẫn xảy ra tương đối nhiều với các hình thức: cho mượn đất, cho thuê đất, bán đất, mua bán nhà đất, thế chấp đất, thừa kế đất.
Luật đất đai năm 1993 ban hành ngày 14/7/1993 đánh dấu bước hoàn thiện cơ bản của pháp luật đất đai nước ta. Luật đất đai 1993 quy định chế độ quản lý, sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất với 5 quyền của hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất. Luật ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất hoàn thiện. Điều 3 khoản 2 quy định: “ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất, các quyền trên chỉ được thực hiện trong thời gian giao đất và đúng mục đích được giao theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật”. Từ khi