Từ ngày 01012021, hàng loạt văn bản pháp luật mới liên quan đến các lĩnh vực quy hoạch, đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản… sẽ chính thức có hiệu lực, gồm: Luật Đầu tư số 612020QH14 ngày 1762020 có hiệu lực từ 01012021 (“Luật Đầu tư 2020”) nhằm thay thế Luật Đầu tư số 672014QH13 ngày 16112014 (“Luật Đầu tư 2014”); Luật Nhà ở số số 652014QH13 ngày 25112014 được sửa đổi, bổ sung bởi các Luật: Luật Kiến trúc số 402019QH14 ngày 1362019; Luật Đầu tư 2020; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng; Luật Kinh doanh bất động sản số 662014QH13 ngày 25112014 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Đầu tư 2020; Luật Quy hoạch đô thị số 302009QH12 ngày 1762009 tiếp tục được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Kiến trúc số 402019QH14 ngày 1362019 và Luật Đầu tư 2020; Luật Đấu thầu số 432013QH13 ngày 26112013 tiếp tục được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Kiến trúc 2019 và Luật Đầu tư 2020; Luật xây dựng số 502014QH13 ngày 1862014 tiếp tục được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 622020QH14 ngày 1762020 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng.
Quy trình thực dự án có sử dụng đất, đầu tư vốn ngồi ngân sách, phải thơng qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (Cập nhật năm 2021) Giới thiệu: Từ ngày 01/01/2021, hàng loạt văn pháp luật liên quan đến lĩnh vực quy hoạch, đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản… thức có hiệu lực, gồm: Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/6/2020 có hiệu lực từ 01/01/2021 (“Luật Đầu tư 2020”) nhằm thay Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 16/11/2014 (“Luật Đầu tư 2014”); Luật Nhà số số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 sửa đổi, bổ sung Luật: Luật Kiến trúc số 40/2019/QH14 ngày 13/6/2019; Luật Đầu tư 2020; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Xây dựng; Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 sửa đổi, bổ sung Luật Đầu tư 2020; Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 tiếp tục sửa đổi, bổ sung Luật Kiến trúc số 40/2019/QH14 ngày 13/6/2019 Luật Đầu tư 2020; Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013 tiếp tục sửa đổi, bổ sung Luật Kiến trúc 2019 Luật Đầu tư 2020; Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 tiếp tục sửa đổi, bổ sung Luật số 62/2020/QH14 ngày 17/6/2020 sửa đổi, bổ sung số điều Luật Xây dựng Những quy định đạo luật Nghị định hướng dẫn thi hành dẫn đến số thay đổi quy trình lập, đề xuất thực dự án đầu tư Nhằm giúp nhà đầu tư nắm thực hiện, Công ty Luật Vietthink cập nhật giới thiệu khái quát số điểm quy trình thực dự án có sử dụng đất, đầu tư vốn ngồi ngân sách, phải thơng qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư viết TỔNG QUAN VỀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN CĨ SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẦU TƯ BẰNG VỐN NGOÀI NGÂN SÁCH, PHẢI THÔNG QUA ĐẤU THẦU LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ Hiện tại, chưa có đạo luật quy định cách đầy đủ thống quy trình thực dự án đầu tư, mà bước thủ tục liên quan quy định riêng rẽ văn pháp luật đầu tư, quy hoạch, đấu thầu, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản… dẫn đến khó khăn việc áp dụng Trên thực tế, khó để đưa quy trình thống áp dụng chung cho dự án Ngược lại, tùy thuộc vào tính chất, lĩnh vực, quy mô đầu tư, trạng quy hoạch, nhu cầu sử dụng đất… mà dự án thực theo bước, thủ tục khác Qua nghiên cứu quy định pháp luật kinh nghiệm thực tế Vietthink, khái qt quy trình thực dự án có sử dụng đất, đầu tư vốn ngồi ngân sách, phải thơng qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư bao gồm bước chủ yếu sau đây: QUY TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN CĨ SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẦU TƯ BẰNG VỐN NGOÀI NGÂN SÁCH, PHẢI THÔNG QUA ĐẤU THẦU LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ CHI TIẾT CÁC BƯỚC CHUẨN BỊ VÀ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng, phân khu đô thị Theo quy định hành, việc đề xuất dự án đầu tư phải đảm bảo phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 tỷ lệ 1/500 (nếu có) quy hoạch phân khu thị có tỷ lệ 1/2.000 tỷ lệ 1/5.000 theo quy định pháp luật, quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị quy hoạch đơn vị hành – kinh tế đặc biệt (nếu có) Do đó, trường hợp dự án đề xuất chưa có kế hoạch, quy hoạch cần thực điều chỉnh, bổ sung kế hoạch, quy hoạch * Đối với dự án phân khu xây dựng khu chức năng, Điều 34 Luật Xây dựng 2020 (được sửa đổi, bổ sung khoản Điều 28 Luật sửa đổi, bổ sung số điều 37 luật có liên quan đến quy hoạch 2018) giao quy hoạch phân khu xây dựng khu chức cho UBND cấp tỉnh Theo đó, UBND cấp huyện thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng quy hoạch nơng thơn, khơng cịn thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ đồ án quy hoạch phân khu theo Điều 34 Luật Xây dựng 2014 Theo quy định hành, nhiệm vụ lập quy hoạch thuộc quan nhà nước có thẩm quyền (trừ quy hoạch chi tiết xây dựng dự án đầu tư giao cho chủ đầu tư dự án tổ chức lập theo Điều 24.3 Luật Đầu tư), thực tế, nhà đầu tư chủ động đề xuất xin tài trợ kinh phí tài trợ sản phẩm quy hoạch với điều kiện việc lựa chọn tổ chức lập quy hoạch phải phù hợp với quy định Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu quy định lấy ý kiến trình lập quy hoạch, thẩm định, phê duyệt công bố quy hoạch Tuy nhiên, việc nhà đầu tư tài trợ kinh phí lập quy hoạch/sản phẩm quy hoạch sở, xác lập quyền đầu tư dự án nhà đầu tư Việc tài trợ kinh phí lập quy hoạch, sản phẩm quy hoạch Bộ Xây dựng hướng dẫn Công văn số 5132/BXD-QHKT ngày 22/10/2020 Đối với dự án xây dựng nhà ở: Đề xuất dự án phải đảm bảo phù hợp với chiến lược phát triển nhà quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất có chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, chương trình phát triển đô thị địa phương giai đoạn Dự án đầu tư xây dựng nhà lập, phê duyệt triển khai thực khu vực có quy hoạch chi tiết phê duyệt, tuân thủ nội dung định chủ trương đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền đáp ứng yêu cầu quy định Điều 14 Luật Nhà Như vậy, dự án phát triển kinh doanh nhà đề xuất chưa có chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, chương trình phát triển thị địa phương phải thực thủ tục điều chỉnh bổ sung vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, chương trình phát triển đô thị địa phương trước đề xuất dự án Trong đó, ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chương trình phát triển nhà địa phương bao gồm đô thị nông thôn cho giai đoạn 05 năm 10 năm dài để trình hội đồng nhân dân cấp thông qua trước phê duyệt theo quy định Điều 169 Luật Nhà * Các hình thức phát triển nhà phân loại dự án đầu tư xây dựng nhà Điều 17 Luật Nhà 2014 điều chỉnh lại theo hướng phân loại rõ ràng chi tiết để đảm bảo tính thống nhất, đồng với quy định Luật Xây dựng Luật Quy hoạch thị, bổ sung hình thức phát triển nhà khu đô thị quy định rõ ràng hình thức cịn lại, gồm: Phát triển nhà theo dự án đầu tư xây dựng nhà (i); Phát triển nhà theo dự án đầu tư xây dựng khu đô thị (ii); Phát triển nhà hơợ gia đình, cá nhân (iii) Luật Xây dựng 2020 có số điều chỉnh liên quan đến dự án khu đô thị, nhà sau: Bổ sung khái niệm “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị” điểm đ khoản Điều Luật Xây dựng 2020, đồng thời quy định chi tiết theo hướng tăng cường kiểm soát khâu thẩm định dự án bàn giao cơng trình, dự án để đảm bảo tính chất đặc thù yêu cầu kỹ thuật, đảm bảo tính đồng hạ tầng loại dự án Bỏ khái niệm “nhà riêng lẻ” Luật Xây dựng giữ lại khái niệm “nhà riêng lẻ” Luật Nhà để đảm bảo khắc phục không thống quy định cũ Chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất, điều chỉnh kế hoạch, quy hoạc sử dụng đất: Đề xuất dự án đầu tư có sử dụng đất phải đảm bảo phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất (Điều 33.3 Luật Đầu tư 2020) nên trường hợp đề xuất dự án đầu tư dẫn đến phải điều chỉnh mục đích sử dụng đất chưa có kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất cần phải thực thủ tục xin chấp thuận/chủ trương cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất bổ sung vào kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất theo quy định Cụ thể: Đối với dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác phải thực thủ tục xin chấp thuận, chấp thuận chủ trương chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2013, Luật Lâm nghiệp 2017 Đối với dự án sử dụng đất đảo xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển trình xin chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc/và lập quy hoạch, quan nhà nước có thẩm quyền lấy ý kiến chấp thuận Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an, Bộ Ngoại giao trước định Lập đề xuất dự án đầu tư/Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Theo quy định hành, dự án đầu tư nhà đầu tư đề xuất quan nhà nước có thẩm quyền lập So sánh khác nội dung đề xuất nhà đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền theo Luật Đầu tư hành sau: Các dự án thuộc trường hợp lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi theo Điều 52 Luật Xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền sử dụng báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư (dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, dự án khác trường hợp cần phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng người định đầu tư xem xét, định) Lưu ý: Ngoài dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A Luật Xây dựng 2020 bổ sung dự án sau phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng trước lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng: Dự án PPP theo quy định pháp luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư; Dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ; Dự án khác người định đầu tư định Chấp thuận chủ trương đầu tư Luật Đầu tư 2020 khơng cịn sử dụng thuật ngữ “quyết định chủ trương đầu tư” mà thay thuật ngữ “chấp thuận chủ trương đầu tư”, đồng thời có số quy định thẩm quyền, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo hướng đơn giản hóa, hạn chế chồng chéo tăng cường phân cấp thẩm quyền cho địa phương Cụ thể sau: Bổ sung thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư Thủ tướng Chính phủ dự án đầu tư đồng thời thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư từ 02 ủy ban nhân dân cấp tỉnh trở lên (khoản Điều 31) Thu hẹp phạm vi dự án phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư theo hướng loại bỏ dự án sản xuất thuốc điếu (được quy định điểm e khoản Điều 31 Luật đầu tư 2014), bỏ giới hạn dự án có quy mơ vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên phải trình Thủ tướng (được quy định khoản Điều 31 Luật đầu tư 2014) Bãi bỏ thủ tục 02 bước lấy ý kiến thẩm định chủ trương đầu tư dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư Thủ tướng Chính phủ (tại quan đăng ký đầu tư cấp tỉnh Bộ Kế hoạch đầu tư), quy định thống đầu mối tiếp nhận thẩm định hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư Bộ Kế hoạch Đầu tư (Điều 35) Phân cấp thẩm quyền cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư số dự án phù hợp với quy hoạch (trong có dự án có tổng vốn 5.000 tỷ đồng), dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh sân golf (điểm c khoản Điều 32) Bổ sung thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư Ủy ban nhân dân cấp tỉnh dự án nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi thực đảo xã, phường, thị trấn biên giới; ven biển, khu vực khác có anh hưởng đến quốc phịng, an ninh để phù hợp với quy định tương ứng Luật Đất đai (điểm d khoản Điều 32) Bỏ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư hộ gia đình, cá nhân để áp dụng thống điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư đối tượng theo quy đinh Luật Đất đai (điểm a khoản Điều 32) Quy định Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dối với dự án thực khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phù hợp với quy hoạch phê duyệt (khoản Điều 31) * Đối với dự án xây dựng nhà ở: Theo quy định Luật Nhà 2014 Luật Đầu tư 2014 dự án xây dựng nhà thực theo 03 loại thủ tục chấp thuận đầu tư, gồm: Thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”, “Chấp thuận chủ trương đầu tư”: theo khoản Điều 170 Luật Nhà 2014 dự án xây dựng nhà thuộc diện định chủ trương đầu tư theo quy định Luật Đầu tư 2014 thực theo quy định Luật Đầu tư 2014 Đối với dự án không thuộc diện định chủ trương đầu tư theo quy định Luật Đầu tư phải thực chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định Chính phủ Thủ tục “Chấp thuận đầu tư”: theo quy định Điều 20 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP sau hồn thành thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh đề nghị chấp thuận đầu tư trình cấp có thẩm quyền định chấp thuận đầu tư thực dự án Quyết định chấp thuận đầu tư quan có thẩm quyền sở pháp lý để thẩm định, phê duyệt triển khai thực dự án Nhưng Luật Nhà năm 2014 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 (ban hành sau Nghị định số 11/2013/NĐ-CP) khơng có quy định dự án xây dựng nhà phải làm thủ tục chấp thuận đầu tư sau quan có thẩm quyền định chủ trương đầu tư Do đó, Bộ Xây dựng có hướng dẫn: dự án có định chấp thuận chủ trương đầu tư thực thủ tục chấp thuận đầu tư theo quy định Nghị định số 11/2013/NĐ-CP Những quy định chồng chéo thủ tục chấp thuận đầu tư dự án xây dựng nhà gây khó khăn, vướng mắc cho nhà đầu tư trình thực Để tháo gỡ vướng mắc này, Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản Điều 170 Luật Nhà 2014 sau: “2 Đối với dự án xây dựng nhà khác thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định Luật Đầu tư thực theo quy định Luật Đầu tư” Như vậy, kể từ ngày 01/01/2021, dự án xây dựng nhà áp dụng thống thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định Luật Đầu tư 2020 4 Tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư Sau dự án đầu tư ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đưa vào danh mục dự án cần thu hồi đất duyệt theo quy định pháp luật đất đai thuộc khu đất nhà nước quản lý, sử dụng (trong bao gồm yêu cầu sơ lực, kinh nghiệm nhà đầu tư); chương trình phát triển thị (nếu có) theo quy định pháp luật phát triển đô thị (khoản Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP), quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đầu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định Nhà đầu tư chuẩn bị nộp hồ sơ đăng ký thực dự án tới Sở Kế hoạch Đầu tư hệ thống mạng đấu thầu quốc gia nội dung thông tin công bố theo quy định Hồ sơ đăng ký thực dự án nhà đầu tư hướng dẫn chi tiết Thông tư 06/2020/TT-BKHĐT ngày 18/9/2020 Bộ Kế hoạch Đầu tư hướng dẫn thực Nghị định số 25/2020/NĐ-CP Trong đó, Nghị định 25/2020/NĐ-CP Luật Đầu tư 2020 tháo gỡ vướng mắc Nghị định 30/2015/NĐ-CP cách quy định chi tiết 02 trường hợp: Trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu HSMT, chủ tịch ủy ban nhân cấp tỉnh định áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi theo quy định; giao quan chuyên môn thuộc ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy ban nhân dân cấp huyện bên mời thầu Trường hợp có nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu có nhà đầu tư tham gia đấu thầu, chủ tịch ủy ban nhân cấp tỉnh định giao Sở Kế hoạch Đầu tư thông báo hướng dẫn nhà đầu tư nộp hồ sơ trình định chủ trương đầu tư đồng thời với định lựa chọn nhà đầu tư nhà đầu tư đáp ứng đủ điều kiện theo quy định Hoàn thiện thủ tục đất đai Sau có Quyết định lựa chọn nhà đầu tư/ký kết hợp đồng thực dự án, Nhà đầu tư phối hợp với quan chuyên ngành trình cấp có thẩm quyền định thu hồi đất, định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định pháp luật đất đai Nhà đầu tư nộp giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (M2) giá trị nộp ngân sách nhà nước tiền (M3) đề xuất hồ sơ dự thầu cho quan quản lý nhà nước có chức tiến độ thỏa thuận hợp đồng Riêng thủ tục giao đất cho nhà đầu tư thực dự án, Nghị định 25/2020/NĐ-CP tháo gỡ vướng mắc nhiều địa phương việc áp dụng Nghị định 30/2015/NĐ-CP trước Cụ thể, Nghị định 25 phân định rõ trường hợp giao đất, cho thuê đất theo ba hình thức gồm: đấu thầu dự án theo Luật Đấu thầu; đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai; định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư Còn Nghị định 30 trước khơng quy định rõ dự án sau trúng đấu thầu nhà đầu tư có giao đất hay khơng, theo luật Đất đai quy định giao đất lại khơng có vào kết đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư Nên việc đấu thầu theo Nghị định 30 trước có sở để xác định nhà đầu tư dự án, chưa có sở pháp lý rõ ràng để thực giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu để thực dự án, thực tế nhiều địa phương sau đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư phải quay sang tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để có giao đất cho Nhà đầu tư Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất; xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực theo Điều 60.2 Nghị định 25/2020/NĐ-CP sau: Sau hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu đất thực dự án, việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư áp dụng theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định khoản Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều, khoản Luật Đất đai văn sửa đổi, bổ sung, thay (nếu có) Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, báo cáo hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp thời điểm nhà nước định giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật đất đai Trường hợp nhà đầu tư ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt theo phương án quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trừ số tiền ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp theo phương án duyệt, mức trừ không vượt số tiền thuê đất phải nộp Đối với số tiền bồi thường, giải phóng mặt cịn lại chưa trừ vào tiền th đất phải nộp (nếu có) tính vào vốn đầu tư dự án Tiền bồi thường, giải thóng mặt khấu trừ vào tiền sử dụng đất gồm tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường, giải phóng mặt (Nghị định 47/2014/NĐ-CP; Điều 13.3.2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP; Điều 5.6 Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 46/2014/NĐCP) Nội dung Tổng Cục Thuế hướng dẫn Công văn số 146/TCT-CS ngày 12/01/2017 Trường hợp chủ đầu tư dự án nhà thương mại, dự án đầu tư phát triển khu đô thị mà nhà nước sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng nhà xã hội vốn ngân sách nhà nước chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại, dự án đầu tư phát triển thị có trách nhiệm đầu tư xây dựng đồng hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch quan có thẩm quyền phê duyệt trước bàn giao quỹ đất cho nhà nước Khi bàn giao quỹ đất 20% để xây dựng nhà xã hội cho nhà nước chủ đầu tư dự án hoàn trả (hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước) khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật khoản chi phí hợp pháp khác theo quy định pháp luật mà chủ đầu tư thực quỹ đất 20% phải bàn giao Số tiền lại chưa hồn trả khấu trừ (nếu có) tính vào chi phí đầu tư xây dựng nhà xã hội nhà nước đầu tư (Điều Nghị định 100/2015/NĐ-CP) * Kể từ ngày 08/02/2021, Nghị định 148/2020/NĐ-CP Chính phủ nhằm điều chỉnh Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2013 bổ sung thêm quy định hướng dẫn giao đất, cho thuê đất trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà Nghị định 43/2014/NĐ-CP chưa hướng dẫn chi tiết Cụ thể: Khoản 12 Điều Nghị định 148 quy định trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất số năm miễn toàn thời gian sử dụng đất dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư địa bàn ưu đãi đầu tư quan có thẩm quyền thực giao đất, cho th đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, trừ trường hợp sau đây: (i) Chỉ miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời gian xây dựng dự án; (ii) Sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ; (iii) Sử dụng đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại Lập quy hoạch chi tiết, thiết kế cơng trình, cấp phép xây dựng triển khai thi cơng Trình tự thực đầu tư xây dựng quy định Điều 50 Luật Xây dựng 2020 hướng dẫn chi tiết Đièu Nghị định 15/2021/NĐ-CP gồm ba giai đoạn: Tóm lược bước chi tiết sau: (1) Xin chấp thuận độ cao tĩnh không, thỏa thuận đấu nối hạ tầng Tuỳ vào độ cao cơng trình thuộc quy hoạch, thiết kế dự án mà Chủ đầu tư dự án phải thực thủ tục xin chấp thuận quản lý độ cao cơng trình quy định Nghị định 32/2016/NĐ-CP Chính phủ quản lý độ cao chướng ngại vật hàng không trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời Việt Nam Văn Cục Tác chiến – Bộ Tổng tham mưu chấp thuận độ cao tĩnh khơng xây dựng cơng trình sở để Bộ, ngành, UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị, khu nhà cao tầng, khu hạ tầng kỹ thuật công nghiệp, khu kinh tế, khu đặc thù, khu công nghệ cao (Điều Nghị định 32/2016/NĐ-CP) (2) Khảo sát, lập quy hoạch chi tiết xây dựng: Đối với dự án chưa có quy hoạch chi tiết chủ đầu tư sau phê duyệt dự án phải thực thủ tục lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng khu vực dự án giao đầu tư Theo khoản 17 Điều Luật Quy hoạch đô thị 2009 Giấy phép quy hoạch xây dựng văn quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu chức đặc thù làm lập quy hoạch chi tiết lập dự án chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng phê duyệt Tuy nhiên, khoản 15 Điều 29 Luật sửa đổi 37 luật liên quan đến quy hoạch bãi bỏ quy định Giấy phép quy hoạch đô thị Chứng quy hoạch Luật Quy hoạch đô thị 2009 Đồng thời, luật bải bỏ quy định chứng quy hoạch (Chứng quy hoạch văn quan nhà nước có thẩmq uyền xác định số liệu thông tin liên quan khu vực lô đất theo đồ án quy hoạch đô thị phê duyệt theo khoản 16 Luật Quy hoạch đô thị 2009) (3) Lập hồ sơ thiết kế cơng trình Thiết kế xây dựng gồm bước: Thiết kế xây dựng gồm thiết kế sơ (trường hợp lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi); Thiết kế sở (trong Báo cáo nghiên cứu khả thi); Thiết kế kỹ thuật, thiết kế vẽ thi công giai đoạn thực dự án bước thiết kế khác (nếu có) theo thơng lệ quốc tế Thiết kế xây dựng thực theo nhiều bước tùy thuộc quy mơ, tính chất, loại cấp cơng trình xây dựng Người định đầu tư định số bước thiết kế phê duyệt dự án đầu tư xây dựng: Thiết kế bước thiết kế vẽ thi công áp dụng cơng trình u cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng; Thiết kế hai bước gồm gồm thiết kế sở thiết kế vẽ thi công áp dụng cơng trình phải lập dự án đầu tư xây dựng; Thiết kế ba bước gồm gồm thiết kế sở, thiết kế kỹ thuật thiết kế vẽ thi cơng áp dụng cơng trình phải lập dự án đầu tư xây dựng, có quy mơ lớn, yêu cầu kỹ thuật điều kiện thi công phức tạp; Thiết kế theo bước khác (nếu có) Thiết kế xây dựng phải thẩm tra, thẩm định, phê duyệt theo quy định Điều 82, Điều 83 Luật Xây dựng Luật Xây dựng 2020 có điều chỉnh quan trọng liên quan đến thẩm quyền thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng, theo Chủ đầu tư số loại cơng trình có quyền tự tổ chức thẩm định thiết thiết kế kỹ thuật, thiết kế vẽ thi công, không bắt buộc phải làm thủ tục thẩm định dự án đầu tư, thiết kế xây dựng Bộ Xây dựng/Sở Xây dựng Quyền, thẩm quyền thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng quy định chi tiết Điều 56, 57 58 Luật Xây dựng 2020 Chương II Nghị định 15/2021/NĐ-CP quản lý dự án đầu tư xây dựng (4) Thiết kế thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy Thiết kế thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy quy định Điều 13 Nghị định số 136/2020/NĐ-CP quy định chi tiết số điều, biện pháp thi hành Luật Phòng cháy, chữa cháy Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Phịng cháy, chữa cháy (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/01/2021) Cụ thể: Quy hoạch xây dựng, thiết kế xây dựng mới, cải tạo thay đổi tính chất sử dụng dự án, cơng trình, thiết kế phương tiện giao thơng giới có u cầu đặc biệt bảo đảm an tồn phịng cháy chữa cháy chế tạo hoán cải thuộc nguồn vốn đầu tư phải tuân theo quy định, quy chuẩn, tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy Việc lập đồ án quy hoạch, hồ sơ thiết kế xây dựng dự án, cơng trình, phương tiện giao thông giới quy định Phụ lục V ban hành kèm theo Nghị định 136/2020/NĐ-CP phải đơn vị có đủ điều kiện theo quy định thực phải thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy Kết thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy để xem xét, phê duyệt quy hoạch, phê duyệt dự án, thẩm định thiết kế xây dựng cấp giấy phép xây dựng Các đối tượng thuộc diện thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy quy định chi tiết Nghị định số 136/2020/NĐ-CP (5) Lập phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường (DTM) Chủ dự án thuộc đối tượng quy định phải thực đánh giá tác động mơi trường tự th tổ chức tư vấn thực đánh giá tác động môi trường chịu trách nhiệm trước pháp luật kết thực đánh giá tác động môi trường Các dự án phải thực đánh giá tác động môi trường quy định Luật Bảo vệ môi trường 2014, Nghị định số 18/2015/NĐ-CP quy hoạch bảo vệ môi trường, đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường kế hoạch bảo vệ môi trường; Nghị định số 40/2019/NĐ-CP ngày 13/5/2019 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Bảo vệ môi trường (6) Thẩm định thiết kế sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế vẽ thi công Thẩm định thiết kế chủ đầu tư theo khoản Điều 82 Luật Xây dựng 2020 sau: Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định bước thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế sở làm sở phê duyệt, trừ trường hợp người định đầu tư có quy định khác định đầu tư xây dựng Đối với bước thiết kế lại, chủ đầu tư định việc kiểm soát thiết kế theo quy định hợp đồng chủ đầu tư với nhà thầu quy định pháp luật có liên quan Một số cơng trình phải quan chun mơn xây dựng thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế sở: (i) Cơng trình sử dụng vốn đầu tư cơng; (ii) Cơng trình sử dụng vốn nhà nước ngồi đầu tư cơng thuộc dự án có quy mơ nhóm B trở lên cơng trình ảnh hưởng lớn đến an tồn, lợi ích cộng đồng; (iii) Cơng trình thuộc dự án PPP; (iv) Cơng trình ảnh hưởng lớn đến an tồn, lợi ích cộng đồng sử dụng vốn khác xây dựng khu vực khơng có quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn (Khoản Điều 83a Luật Xây dựng 2020) Quy trình, thẩm quyền thẩm định thiết kế sau bước thiết kế sở hướng dẫn chi tiết Nghị định 15/2021/NĐCP quản lý dự án đầu tư xây dựng (7) Xin cấp Giấy phép xây dựng Ngồi Giấy phép xây dựng cơng trình, chủ đầu tư thực thủ tục lập xin phê duyệt Báo cáo DTM dự án quan nhà nước có thẩm quyền; hồn tất hồ sơ thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, hồ sơ thiết kế sở;… Luật Xây dựng 2020 có số điều chỉnh bước sau: - Bổ sung quy định cơng trình thuộc trường hợp miễn giấy phép xây dựng Điều 1.11, trường hợp miễn Giấy phép xây dựng đáng ý gồm: Nhà riêng lẻ có quy mơ 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà có quy hoạch chi tiết 1/500 quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Luật Xây dựng 2020 lược bỏ điều kiện “tổng diện tích sàn 500m2”) Cơng trình xây dựng cấp IV, nhà riêng lẻ nơng thơn có quy mơ 07 tầng thuộc khu vực khơng có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thơn quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; cơng trình xây dựng cấp IV, nhà riêng lẻ miền núi, hải đảo thuộc khu vực khơng có quy hoạch thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ cơng trình, nhà riêng lẻ xây dựng khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa * Các cơng trình thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế sở quan chuyên môn xây dựng miễn giấy phép xây dựng theo quy định Khoản 30 Điều Luâột số 62/2020/QH14 - Rút ngắn thời gian cấp Giấy phép xây dựng cơng trình xuống 20 ngày (theo Luật Xây dựng 2014 30 ngày) nguyên thời gian cấp Giấy phép xây dựng nhà riêng lẻ 15 ngày - Bỏ điều kiện đảm bảo đủ vốn theo tiến độ xây dựng cơng trình, bắt buộc chủ đầu tư phải gửi thông báo ngày khởi công xây dựng đến quan quản lý nhà nước xây dựng địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng 03 ngày làm việc - Đối với cơng trình phải thực hiêợn cấp phép xây dựng cơng trình khơng phải thực hiêợn thủ tục thẩm định thiết kế triển khai sau sở quan chuyên môn xây dựng (phân cấp viêộc thẩm định cho chủ đầu tư, môột số nôội dung quản lý Nhà nước xây dựng giai đoạn thẩm định thiết kế xem xét bước cấp phép xây dựng) - Tồn bơợ thẩm quyền cấp phép xây dựng cơng trình phân cấp cho địa phương theo quy định Khoản 37 Điều Luâột số 62/2020/QH14 (8) Thi cơng xây dựng cơng trình Cơng trình trước thi cơng xây dựng phải đáp ứng điều kiện khởi công theo Điều 107 Luật Xây dựng, phải đảm bảo có: Giấy phép xây dựng cơng trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng theo quy định; có thiết kế vẽ thi công hạng mục công trình, cơng trình khởi cơng phê duyệt chủ đầu tư kiểm tra, xác nhận vẽ; có hợp đồng thi cơng xây dựng ký chủ đầu tư nhà thầu lựa chọn; bố trí đủ vốn theo tiến độ xây dựng cơng trình; … Việc tổ chức thi cơng xây dựng, quản lý chất lượng xây dựng thực theo Luật Xây dựng văn hướng dẫn thi hành Kinh doanh, quản lý vận hành Điều kiện kinh doanh, quản lý vận hành dự án sau dự án đủ điều kiện hồn cơng cơng trình xây dựng nghiệm thu đưa vào hoạt động thực theo quy định chuyên ngành, phụ thuộc vào lĩnh vực đầu tư dự án -Giải thích: (1) Đối với quy trình thực dự án đầu tư áp dụng hình thức lựa chọn nhà đầu tư khác, Vietthink tiếp tục cập nhật giới thiệu viết ThS., LS Nguyễn Thanh Hà - Công ty Luật TNHH Vietthink ... trương đầu tư đồng thời với định lựa chọn nhà đầu tư nhà đầu tư đáp ứng đủ điều kiện theo quy định Hoàn thiện thủ tục đất đai Sau có Quy? ??t định lựa chọn nhà đầu tư/ ký kết hợp đồng thực dự án, Nhà đầu. .. lựa chọn nhà đầu tư Nên việc đấu thầu theo Nghị định 30 trước có sở để xác định nhà đầu tư dự án, chưa có sở pháp lý rõ ràng để thực giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu để thực dự án, thực. .. hình thức đấu giá quy? ??n sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, trừ trường hợp sau đây: (i) Chỉ miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời gian xây dựng dự án; (ii) Sử dụng đất