Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng khu công nghiệp hiệp phước giai đoạn 2 huyện nhà bè thành phố hồ chí minh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Văn Âu ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CƠNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP HIỆP PHƯỚC (GIAI ĐOẠN 2) HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội, 2020 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Văn Âu ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP HIỆP PHƯỚC (GIAI ĐOẠN 2) HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Quang Tuấn XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học PGS.TS Phạm Quang Tuấn PGS.TS Trần Văn Tuấn LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu thực tế cá nhân tôi, thực hướng dẫn khoa học PGS.TS Phạm Quang Tuấn Trong luận văn, thông tin tham khảo từ cơng trình nghiên cứu khác tác giả thích rõ nguồn Các số liệu, kết luận nghiên cứu trình bày luận văn trung thực chưa công bố hình thức Tơi xin chịu trách nhiệm cơng trình nghiên cứu Hà Nội, ngày tháng năm 2020 HỌC VIÊN Nguyễn Văn Âu MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỞ ĐẦU Chương TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VỀ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1 Cơ sở lý luận công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt 1.1.1 Khái niệm bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư 1.1.2 Một số yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường, giải phóng mặt 1.2 Cơ sở pháp lý việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt 10 1.2.1 Khái quát đổi sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 10 1.2.2 Nội dung quy định pháp lý công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013 13 1.3 Thực trạng sách thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt thành phố Hồ Chí Minh 29 1.3.1 Thực trạng sách đơn giá bồi thường, hỗ trợ 29 1.3.2 Thực trạng sách tái định cư đào tạo nghề nghiệp, việc làm 30 Chương THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CƠNG NGHIỆP HIỆP PHƯỚC TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 32 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên kinh tế huyện Nhà Bè 32 2.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên 32 2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 35 2.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 36 2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Nhà Bè 37 2.3 Khái quát dự án xây dựng khu công nghiệp Hiệp Phước .47 2.3.1 Khái quát dự án 47 2.3.2 Căn pháp lý để thực công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt dự án 50 2.4 Kết thực công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt dự án 51 2.4.1 Nguyên tắc bồi thường, trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường điều kiện để bồi thường đất 51 2.4.2 Điều kiện để bồi thường đất 53 2.4.3 Về công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án .56 2.5 Ảnh hưởng thu hồi đất đến đời sống người dân Dự án Xây dựng Khu công nghiệp Hiệp Phước (giai đoạn 2) 77 2.5.1 Ảnh hưởng thu hồi đất đến đời sống người dân 77 2.5.2 Thu nhập 80 2.5.2 Ảnh hưởng thu hồi đất đến Cơ sở hạ tầng phục vụ đời sống nơi tái định cư 87 2.5.3 Nguyện vọng, ý kiến đánh giá người dân bị thu hồi đất 90 2.6 Một số tồn công tác bồi thường, giải phóng mặt dự án 92 Chương ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY KHU CÔNG NGHIỆP HIỆP PHƯỚC 94 3.1 Các giải pháp trước mắt 94 3.1.1 Giải pháp sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ cho người dân .94 3.1.2 Giải pháp nâng cao thu nhập cho người dân sau thu hồi đất 94 3.1.3 Nhóm giải pháp nâng cao chất lượng thực công tác thu hồi đất 96 3.2 Các giải pháp lâu dài 101 3.2.1 Hoàn thiện hệ thống văn pháp luật đất đai công tác thu hồi đất 101 3.2.2 Xây dựng chế sách bồi thường hợp lý 102 3.2.3 Đơn giá phương pháp xác định giá bồi thường 102 3.2.4 Điều tra xã hội học trước sau thu hồi đất 103 3.2.5 Xây dựng sách xã hội sau thu hồi đất 104 3.2.6 Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khả thi 104 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 105 TÀI LIỆU THAM KHẢO 107 DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Bảnh đồ hành huyện Nhà Bè 32 Hình 2.2 Cơ cấu sử dụng đất huyện Nhà Bè năm 2019 47 Hình Bản đồ vị trí dự án Kế hoạch sử dụng đất năm 2018 xã Hiệp Phước 48 Hình 2.4 Điều kiện nhà sau thu hồi đất 78 Hình 2.5 Thay đổi việc làm trước sau thu hồi đất 80 Hình 2.6 Những khó khăn chuyển đổi việc làm 83 Hình 2.7 Thay đổi thu nhập so với trước thu hồi đất 87 Hình 2.8 Mức độ hài lòng với sống trước sau thu hồi hộ điều tra .91 DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Chỉ tiêu khí hậu chủ yếu khu vực 34 Bảng 2.2 Thống kê diện tích đất đai huyện Nhà Bè năm 2019 .46 Bảng 2.3 Thiệt hại người dân bị đất 77 Bảng 2.4 Thu nhập (trong 01 tháng) hộ gia đình trước thu hồi đất 80 Bảng 2.5 Thay đổi việc làm thành viên gia đình sau thu hồi đất 81 Bảng 2.6 Nguyên nhân chưa tìm việc làm 83 Bảng 2.7 Các hình thức sử dụng tiền bồi thường 85 Bảng 2.8 Thu nhập (trong 01 tháng) hộ gia đình trước sau thu hồi đất 86 Bảng 2.9 Đánh giá sở hạ tầng sau thu hồi đất (số hộ tỷ lệ %) .88 Bảng 2.10 Đánh giá môi trường sau thu hồi đất (số hộ tỷ lệ %) 88 Bảng 2.11 Đánh giá dịch vụ xã hội sau thu hồi đất (% hộ) 89 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết Trong bối cảnh hội nhập kinh tế xu hướng tồn cầu hóa, q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước nay, việc xây dựng sách, chiến lược phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội có vai trị vơ quan trọng bảo đảm phát triển toàn diện ổn định cho xã hội Để thực quy hoạch, kế hoạch đề chiến lược phát triển đòi hỏi phải quan tâm giải tốt vấn đề đặt hàng đầu mặt đất đai Việc GPMB định nhiều đến chất lượng tiến độ thực xây dựng cơng trình sở hạ tầng, đặc biệt cơng trình đường giao thơng đại Thu hồi đất, bồi thường thiệt hại để GPMB khâu then chốt, quan trọng Bồi thường, GPMB điều kiện ban đầu tiên để triển khai dự án Bồi thường, GPMB vấn đề nhạy cảm phức tạp, tác động tới vấn đề đời sống kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng cộng đồng dân cư Ảnh hưởng trực tiếp đến Nhà nước, chủ đầu tư, đặc biệt với người dân có đất bị thu hồi Khu công nghiệp Hiệp Phước nằm địa bàn hai xã Long Thới Hiệp Phước, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh Dự án xây dựng khu công nghiệp Hiệp Phước huyện Nhà Bè triển khai từ năm 1996 chia làm giai đoạn: 1996 (Giai đoạn 1) 2008 (Giai đoạn 2).Sau 22 năm hình thành phát triển, Khu cơng nghiệp Hiệp Phước không ngừng đổi theo định hướng trở thành Khu công nghiệp kiểu mẫu, đại Thành phố Mặc dù đạt thành công định nhiên q trình triển khai xây dựng khu cơng nghiệp Hiệp Phước (giai đoạn 2), công tác thu hồi đất, giải phóng mặt dự án gặp nhiều kho khăn, điều gây tác động đáng kể tới tiến độ dự án Ngồi ra, cơng tác bồi thường, giải phóng mặt dự án cịn gây xúc phận người dân Xuất phát từ vấn đề trên, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt dự án xây dựng khu cơng nghiệp Hiệp Phước (giai đoạn 2) huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh” Mục tiêu nghiên cứu Phân tích thực trạng cơng tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt (GPMB) dự án xây dựng khu công nghiệp Hiệp Phước làm sở cho việc đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh Nội dung nghiên cứu - Nghiên cứu số vấn đề lý luận liên quan đến công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB - Nghiên cứu tổng quan sách, quy định pháp lý công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB Nhà nước từ sau có Luật Đất đai 2013 đến - Thu thập tài liệu, số liệu công tác bồi thường GPMB dự án xây dựng khu công nghiệp Hiệp Phước địa bàn huyện Nhà Bè - Xây dựng mẫu phiếu điều tra để tiến hành vấn hộ thuộc diện bị thu hồi đất giá đất bồi thường dự án công tác hỗ trợ, tái định cư - Đánh giá, phân tích thực trạng cơng tác thu hồi đất, bồi thường GPMB dự án khu công nghiệp Hiệp Phước địa bàn huyện Nhà Bè từ làm rõ nguyên nhân, khó khăn, vướng mắc dự án - Đề xuất giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB khu vực thành phố Hồ Chí Minh Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu, đánh giá công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB hộ dân diện bị thu hồi đất khu vực xây dựng khu công nghiệp Hiệp Phước, huyện Nhà Bè Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập tài liệu, số liệu có sẵn quan chức Trung ương, địa phương trang website để phục vụ cho mục đích nghiên cứu Cụ thể văn pháp lý có liên quan; điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố huyện; báo cáo kết thực công tác BTHT&TĐC dự án nghiên cứu;… dụng tiền bồi thường để chi tiêu, mua sắm gia đình, hộ chi cho việc học tập chuyển đổi nghề nghiệp Chính vậy, sau thời gian ngắn, nhiều hộ gặp khó khăn với sống khơng cịn tư liệu sản xuất mà tiền bồi thường chi tiêu hết Cần xây dựng đề án phương thức sử dụng tiền bồi thường hợp lý, hiệu quả, mức độ rủi ro thấp, xây dựng kèm với sách sau THĐ Có thể nhờ giúp đỡ nhà hoạch định tài chính, tổ chức tư vấn tài thực vấn đề 3.1.3 Nhóm giải pháp nâng cao chất lượng thực công tác thu hồi đất 1) Thực tốt công tác công khai, minh bạch thu hồi đất Theo số liệu điều tra khảo sát, hình thức cơng khai QH dự án niêm yết chủ yếu xã nhiều người biết đến (89.3%), thơng qua cán quyền (80.8%) Tuy nhiên, thông tin chi tiết QH, phương án BT sách có liên quan mà người dân biết việc hiểu cặn kẽ, cụ thể mơ hồ (khảo sát hộ: có 51.9% trả lời mức độ cơng khai khơng chi tiết, 44.5% trả lời hình thức cơng khai khơng phù hợp) Vấn đề công khai, minh bạch, dân chủ, pháp luật công bố dự án không từ trước GPMB, xuyên suốt trình thực dự án mà cịn phải thực sau GPMB Qua khảo sát, giải pháp thực có hiệu cơng tác GPMB, giải pháp: công khai, minh bạch thông tin liên quan đến GPMB cho quan trọng thứ (người dân: 35.7%, cán địa phương: 58.5%) Do đó, việc cơng khai QH phải thực chi tiết, cặn kẽ thông qua việc công bố thông tin đến địa bàn tổ, khu phố xét thấy cần thiết gửi đến hộ dân phương án BT sách kèm theo, để người dân có điều kiện tìm hiểu sách dự án có ý kiến góp ý, điều chỉnh, bổ sung, tham gia đàm phán hội đồng BT nắm rõ dễ trình bày 2) Thực tốt công tác tuyên truyền, nhận thức thu hồi đất Phải xác định việc tuyên truyền, vận động “dụ dỗ” áp đặt cho người dân phải nghe theo, mà phải giải thích cho người dân hiểu, giúp người dân nhận thức rõ mặt pháp luật phải chấp hành, lợi ích trước mắt lợi ích lâu dài, hợp lý loại lợi ích người dân – Nhà nước – nhà Đầu tư mà tự nguyện tuân thủ, đồng thuận chấp hành Do trước tiến hành THĐ công tác tư tưởng phải quán triệt, tuyên truyền công khai qua tất kênh thơng tin có khả truyền tải Phải đa dạng hóa hình thức tuyên truyền GPMB dự án, điều kiện, đối tượng cụ thể Tạo thống cao Đảng, phải thông tin đầy đủ vấn đề liên quan đến dự án tổ chức Đảng, sinh hoạt chi để từ bàn biện pháp lãnh đạo, đạo, nêu gương cán đảng viên, phân công công việc đến đảng viên, tuyên truyền, giải thích nhân dân ủng hộ thực dự án đạt chất lượng, tiến độ (qua khảo sát đối tượng có vai trị định tiến độ GPMB, 05 đối tượng cấp uỷ đóng vai trị quan trọng đứng thứ (người dân trả lời: chiếm 75.0%, cán địa phương trả lời: chiếm 87.7%) Phải tổ chức họp dân công bố tất thông tin liên quan đến dự án; cách quán triệt, công khai qua kênh để lắng nghe ý kiến nhân dân sách cụ thể; tổng hợp, giải đáp đề xuất cấp có thẩm quyền giải đáp cụ thể Coi trọng vai trị Đài Truyền thanh, thơng báo kịp thời tiến độ, nêu gương tốt, cách làm hay, việc cần đạo, uốn nắn, chấn chỉnh tư tưởng lệch lạc Chú ý kênh thông tin qua dư luận XH (người dân, báo chí, đài truyền hình ), qua dư luận XH, tư tưởng bộc lộ đắn lẫn biến dạng, báo, ý kiến sai báo gây tác động dây chuyền đến nhiều người 3) Xây dựng quy trình thu hồi đất Sự phối kết hợp cơng tác THĐ địa phương, phịng ban, cấp thực không chặt chẽ, chồng chéo, trình tự thực khơng rõ ràng, khơng có quy trình phối hợp cụ thể, dẫn đến việc đùn đẩy trách nhiệm, gây ảnh hưởng đến tiến độ GPMB (qua điều tra tiến độ thực dự án có đến 90.9% hộ dân trả lời dự án thực chậm) Do đó, cần thiết phải xây dựng quy trình THĐ riêng cho địa bàn Huyện, nhằm quy định trình tự, nội dung, trách nhiệm thực cơng tác THĐ cho cấp, phịng ban có liên quan; tạo phối hợp đồng bộ, nhịp nhàng, chặt chẽ Giải vấn đề giúp cơng tác THĐ nhanh chóng, quy trách nhiệm rõ ràng, đảm bảo tính pháp lý, tiến độ thực Ngoài ra, nên xây dựng phần mềm giải thủ tục hành cơng tác THĐ, đưa quy trình THĐ vào phần mềm để quản lý, giúp người dân nhà đầu tư tiếp cận cách phổ thông việc quản lý Nhà nước đưa vào quy trình cụ thể, việc quản lý rõ ràng mang lại hiệu cao 4) Chuẩn bị tốt cơng tác bố trí tái định cư Việc tạo quỹ đất để bố trí TĐC điều cần phải hoạch định lâu dài sẳn sàng đáp ứng có nhu cầu Cần phải có dự đốn nhu cầu TĐC hàng năm thơng qua kế hoạch thực cơng trình dự án, dự đốn số hộ phải bố trí TĐC điều kiện vị trí bố trí TĐC phải tốt, CSHT phải đảm bảo Ngồi ra, khơng tạo quỹ đất Nhà nước thương lượng, đăng ký nhận CN suất đất nơi xây dựng QH KDC để làm quỹ dự trữ đất bố trí TĐC Đối với dự án giao Chủ đầu tư thực bố trí TĐC cần ý đến tổng số hộ cần bố trí TĐC, tránh tượng giao nhiều đất, dễ lợi dụng manh mún QH phân lô bán nhằm trục lợi khơng quan tâm đến nhiệm vụ quan trọng bố trí TĐC cho dân Một cách thức tạo quỹ đất chủ động xử lý dự án quản lý, SDĐ hiệu quả, phải kiên thu hồi lấy đất để bố trí TĐC cho người dân bị THĐ, cách làm giúp địa phương tạo nguồn quỹ đất để bố trí TĐC mà địa bàn Huyện bế tắc vấn đề Qua khảo sát có 73.4% đồng ý bố trí TĐC theo quy định, 24.4% muốn tự tìm chỗ thích hợp Đối với dự án làm đường đô thị, chỉnh trang đường đô thị cần thiết thực THĐ hai bên đường để tạo quỹ đất sạch, cung cấp đất với mục đích SX nhỏ, kinh doanh, bn bán Cách tạo quỹ đất có nhiều lợi ích như: bù đắp chi phí cho dự án gồm tiền làm đường, tiền BT (một phần suất đất mặt đường thực bán đấu giá); giảm bất cơng THĐ khơng cịn xảy tình trạng người có đất trước mặt tiền thuộc lộ giới, người phía sau mặt tiền hưởng hết giá trị đất tăng lên đột biến đường tạo ra; chấm dứt tình trạng đường đẹp phố xấu (có thể học hỏi kinh nghiệm từ Đà Nẵng) Cách làm vừa đáp ứng nhu cầu TĐC cho hộ có điều kiện kinh doanh nhỏ lẻ, TĐC chỗ cho hộ dự án, đối tượng cần mặt tiền nhà phố, vừa tạo mặt chỉnh trang đô thị khang trang, đại 5) Thực triệt để công tác cưỡng chế thu hồi đất Cưỡng chế biện pháp bất đắc dĩ mà khơng muốn điều xảy Tuy nhiên, thực hết tất biện pháp mà khơng giải pháp cuối xét thấy cần thiết phải làm cưỡng chế để bảo đảm công tiến độ thực dự án Tất nhiên cưỡng chế lưu ý tới công tác tư tưởng để tạo trí cao Đảng, đồng tình hệ thống trị đồng thuận từ đông đảo nhân dân 6) Thực tốt công tác thanh, kiểm tra Cần có kế hoạch kiểm tra xuyên suốt trình thực dự án, giám sát việc thực sách dự án, có khiếu nại, khiếu kiện xảy phải giải thấu tình đạt lý cho người dân Cần tăng cường công tác đạo, đẩy mạnh việc kiểm tra, giám sát dự án đầu tư địa bàn theo kế hoạch đề ra; kiên thu hồi diện tích đất khơng sử dụng, sử dụng hiệu khơng mục đích giao, cho thuê có biện pháp xử lý nghiêm có vi phạm Đồng thời, kiểm tra đối chiếu lại diện tích đất giao cho tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp Tuy nhiên, cần quan tâm tháo gỡ khó khăn, chia sẻ kịp thời giải vướng mắc doanh nghiệp quản lý, SDĐ, góp phần nâng cao lực cạnh tranh thu hút đầu tư địa bàn Ngoài ra, cần đổi công tác tra, kiểm tra dự án giao đất chưa sử dụng, sử dụng khơng hiệu quả, thời gian qua việc thanh, kiểm tra cho thấy hiệu đạt không cao, cịn nể nang, bao che (Cơng trình, dự án có người “đỡ đầu”, tình hình “thỏa thuận” cho qua…) Qua khảo sát, có 71.1% người dân 61.3% cán địa phương trả lời “cần đổi công tác tra, kiểm tra dự án giao đất chưa sử dụng, sử dụng không hiệu quả” 7) Hoàn thiện hệ thống sở liệu đất đai Hệ thống sở liệu ĐĐ địa phương chưa hồn chỉnh, cịn nhiều bất cập, việc cập nhật chỉnh lý biến động đồ chưa kịp thời, liệu cập nhật tồn giấy Đây nguyên nhân khiến tiến độ THĐ địa phương chậm nhiều (vì phải qua nhiều khâu xử lý số liệu, xác minh nguồn gốc đất, chỉnh sửa sai sót ) Do đó, việc hồn chỉnh hệ thống sở liệu ĐĐ điều cần thiết, bước phải thực như: xây dựng phần mềm quản lý sở liệu, cập nhật tồn liệu hồ sơ địa lên phần mềm, đồng thời thực tốt cập nhật, chỉnh lý biến động đồ, hồ sơ địa có biến động mới; cập nhật tồn thơng tin QH lên đồ địa thơng qua chương trình quản lý sở liệu ĐĐ Đây việc làm đơn giản, nhiên giải vấn đề cơng tác THĐ nhẹ nhiều, tiến độ thực nhanh chóng, bước thực đơn giản hoá 8) Thực đồng giải pháp Để làm tốt công tác BT, GPMB giải pháp giải pháp phải kiên thực thực đồng giải pháp đề Khi triển khai thực dự án, cơng trình việc khảo sát cần phải chuẩn bị thật tốt, sở để xây dựng sách BT, HT TĐC cách hợp lý Sự hợp lý hợp lý giá (không thấp, không cao giá ảo), chuẩn bị chu đáo điều kiện bảo đảm cho người dân di dời đến nơi TĐC nhanh chóng ổn định sống (qua khảo sát, vấn đề lựa chọn cao công tác BT, GPMB xây dựng sách BT hợp lý: 57.1% người dân, 72.7% cán làm công tác BT, 90.6% cán địa phương) Việc xây dựng phương án, sách BT, HT hợp lý, giúp triển khai thực GPMB đạt hiệu Tiếp đến công khai, minh bạch thông tin liên quan đến dự án GPMB, bên cạnh phải trọng điều kiện nơi TĐC khơng bảo đảm khó mà bảo đảm tiến độ GPMB Công tác tuyên truyền, vận động, thuyết phục quan trọng, phải nhìn nhận cách mức, phải giải từ giai đoạn ban đầu chuẩn bị thực triển khai dự án, phải tuyệt đối với kế hoạch, sách thực bước GPMB Tăng cường, giám sát, kiểm tra, tra theo kế hoạch đột xuất Trong trình thực GPMB, vấn đề hậu GPMB phải đề cập, nghiên cứu giải thấu đáo Tuyệt đối chấm dứt tình trạng vận động, thuyết phục nhân dân tạm thời di dời nhằm đảm bảo tiến độ dự án, sau đó, lại bng lỏng khơng quan tâm giải quyết, tạo điều kiện nơi ăn, chốn cho người dân Kiên thu hồi, hủy bỏ giấy phép dự án khơng đủ điều kiện thực dẫn đến tình trạng QH treo để tình trạng lãng phí, hoang hóa ĐĐ dài Thực cưỡng chế thật cần thiết, có trí, đồng tình, đồng thuận hệ thống trị đơng đảo nhân dân Đúc kết kinh nghiệm sau dự án, nhằm thực triệt để việc cải cách hành chính, khơng cịn phù hợp phải bãi bỏ, cần bổ sung, cần xây dựng phát triển để tạo điều kiện cho người dân, cho doanh nghiệp GPMB 3.2 Các giải pháp lâu dài 3.2.1 Hoàn thiện hệ thống văn pháp luật đất đai công tác thu hồi đất i) Chính sách bồi thường, hỗ trợ cần thống trường hợp THĐ, chuyển mục đích sử dụng đất, khơng kể dự án Nhà nước thu hồi hay doanh nghiệp đầu tư để đảm bảo cơng bằng: Nói chung, ý thức tự giác người dân cao chấp hành định THĐ Nhà nước Rất nhiều trường hợp người bị THĐ chịu thiệt thịi nhiều BT, HT TĐC vui lịng mong muốn đóng góp chung để xây dựng XH phát triển Tuy nhiên, vấn đề trở nên nhạy cảm phức tạp Nhà nước THĐ để phát triển KT Suy cho người dân bị đất, họ ln địi hỏi lợi ích họ đặt hết, họ không quan tâm nhiều đến việc đất họ sau thu hồi sử dụng vào mục đích gì, mà giá BT, sách HT TĐC vấn đề đặt hàng đầu họ ii)Phân quyền nhiều cho địa phương: Liên quan đến thực sách có nhiều văn mà cấp trực tiếp thực cần phải xin ý kiến cấp trên, nên có khảo sát vấn đề thường xuyên xảy để đưa vào luật định giao quyền cho cấp trực tiếp thực Thực công tác BT, GPMB liên quan đến việc phá huỷ di dời hầu hết cơng trình hạ tầng kỹ thuật đất, mà cơng trình cịn liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp quản lý Do đó, việc GPMB bị ảnh hưởng tiến độ nhiều liên quan đến “xin” ý kiến cấp cao Cần có quy định Luật hay Nghị định hướng dẫn phân toàn quyền cho cấp trực tiếp thực hiện, cấp trực tiếp thực thông báo đến quan quản lý cơng trình cần phải di dời giai đoạn 3.2.2 Xây dựng chế sách bồi thường hợp lý Huyện cần phải nghiên cứu tình hình SDĐ địa bàn, tham mưu xây dựng cho UBND thành phố sách BT, HT TĐC cho quy định phù hợp với đặc thù hướng phát triển địa phương thời gian tới Trong hoạch định sách, cần nâng cao, phát huy thỏa thuận giá BT, hình thức BT nhà đầu tư người SDĐ, nhiên phải có giám sát quan Nhà nước, để tránh tình trạng “lừa đảo, chèn ép” bên phải chịu trách nhiệm với thỏa thuận Mặt khác, từ trước đến nay, không xác định hết thiệt hại xảy cho người dân sau bị THĐ nên sách BT có khoảng “tiền HT” cho người dân như: HT di dời, HT ổn định SX, HT đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp… Do đó, đề nghị BT thiệt hại xảy cho người dân sau bị THĐ nên quy định rõ ràng, cụ thể sách xây dựng Cần nghiên cứu sách trợ cấp thất nghiệp, trợ cấp thẻ bảo hiểm y tế (áp dụng đặc biệt cho công tác THĐ), áp dụng HT lớn cho sống người dân sau THĐ, tinh thần người dân thoải mái THĐ cơng trình dự án sau có áp dụng sách Chính sách TĐC, ngồi cơng bằng, phải tính đến yếu tố tạo hội phát triển KT cho người TĐC, giúp họ an cư lạc nghiệp, cách giúp họ tìm vị trí TĐC ưng ý, hài lịng Và xem sách quan trọng cơng tác THĐ Cần đưa vào hoạch định sách việc tính tốn, xây dựng nhiều phương án đầu tư, định hướng cho người dân sử dụng tiền BT hợp lý, hiệu quả, để đưa số lượng tiền lớn quay trở lại đầu tư phát triển SXKD Đây vừa hội giúp người bị THĐ có đời sống ổn định vừa góp phần tăng trưởng KT-XH Cơng tác THĐ phức tạp, cần thực theo thể thức pháp lý chặt chẽ Ngăn chặn hành vi tùy tiện, áp đặt lạm dụng Vì liên quan đến nhiều vấn đề KT, tài chính, XH nên cơng tác cần thực với tính chun nghiệp cao Nên mời chuyên gia giá, địa chính, pháp luật điều tra XH học tham gia hoạch định sách 3.2.3 Đơn giá phương pháp xác định giá bồi thường Theo thống kê có đến 76.9% số hộ cho mức giá BT cho người dân không hợp lý Để xác định giá đất giá đất phục vụ mục đích BT cách phù hợp với thực tế thị trường Chính phủ cần phải cải tiến cách thức thực hiện, cải tiến phương pháp định giá phương pháp giá thành Tuy nhiên để thực hai phương pháp địi hỏi phải có chuẩn mực định giá thống áp dụng phải ý đến điều kiện KT-XH địa phương nói riêng nước nói chung thời điểm Để xác định giá đất cách xác cần phải sử dụng tổng hợp phương pháp xác định giá đất phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập… Tuy nhiên xác định giá đất phải dựa vào yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như: đặc điểm vật lý đất, khả đầu tư CSHT, khả phân loại đô thị theo quy mô vị trí địa lý, q trình thị hố, yếu tố cạnh tranh, sách tiền tệ, yếu tố pháp lý Đối với giá BT cơng trình dự án việc định giá BT đất phải tham khảo ý kiến nhiều quan tài (Ngân hàng định giá đất việc vay vốn, chấp tài sản đất) Độ chênh lệch giá loại đất (đất NN đất ở) không lớn quá, giảm khoảng cách chênh lệch giá loại đất làm hạn chế tình trạng thiệt thịi cho người bị THĐ NN, người bị THĐ phi NN thường lợi; nghiên cứu thêm tăng giá BT đất NN lên khoảng 50 - 70% so với giá đất vùng đô thị, 30 - 50% vùng nông thôn 3.2.4 Điều tra xã hội học trước sau thu hồi đất Trước THĐ, cần điều tra XH học, khảo sát dự án thật chuyên sâu, đưa nhiều tiêu chí khảo sát, đánh giá mặt trước bắt đầu tiến hành thực THĐ, đặt tiêu chí chậm khâu khảo sát vấn đề THĐ rõ ràng tiến hành thực BT, GPMB Để nhận biết cách tổng quát, toàn diện đến chi tiết vấn đề thiệt hại vơ hình xảy người dân sau bị THĐ phải có phương án điều tra XH học sau THĐ Việc điều tra XH học phải thực có tập trung, bám sát tình hình sống thực tế người dân giúp cho Nhà nước nhận thấy thiệt hại trước mắt lâu dài Từ có biện pháp cụ thể để giải thiệt hại đồng thời thực sách BT, GPMB cơng trình dự án sau có điều chỉnh phù hợp cho dự án 3.2.5 Xây dựng sách xã hội sau thu hồi đất Không trọng làm tốt công tác BT, GPMB mà phải quan tâm nhiều đời sống XH sau THĐ Một số nội dung cần quan tâm xây dựng sách XH sau THĐ: - Cần xây dựng trung tâm tư vấn miễn phí cho tất đối tượng bị THĐ địa bàn, vấn đề cần tư vấn việc tìm kiếm nơi thích hợp (nếu khơng ưng ý việc bố trí TĐC); tư vấn nghề nghiệp chuyển đổi phù hợp với trình độ, sở trường, lực; sử dụng tiền BT đầu tư SX ổn định sống - Quan tâm điều kiện tiếp cận hệ thống y tế, hệ thống giáo dục; tổ chức chăm sóc sức khoẻ cộng đồng định kỳ, có chương trình tặng suất học bổng cho em người có đất bị thu hồi nhằm ủng hộ phần mặt vật chất phần lớn tinh thần, để xóa khó khăn, mát định trình thay đổi tồn đời sống người bị THĐ 3.2.6 Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khả thi Mặc dù đề nguyên tắc cho lập QH KHSDĐ trình thực việc “chỉnh sửa bổ sung” QH, KHSDĐ hàng năm xảy thường xuyên, có vấn đề tác động QH cơng trình, dự án đột xuất Trung ương gây ảnh hưởng đến QH địa phương Do đó, việc xây dựng QH, KHSDĐ phải đặc biệt ý đến tính tính KT hiệu SDĐ lâu dài, việc triển khai thực khả thi Từ đó, có định hướng lộ trình cho cơng tác THĐ dự án QH cách bản; công tác chuẩn bị khâu quan trọng tiến trình thực THĐ, góp phần lớn cho việc thực thành cơng cơng trình, dự án đảm bảo chất lượng tiến độ thực Theo kết khảo sát, có 82.1% cán địa phương, 81.5% cán làm công tác BT, 88.0% người SDĐ nhận định cần đổi trình tự, nội dung QHSDĐ để khắc phục tình trạng QH “treo” KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Xu hướng phát triển huyện Nhà Bè theo hướng dịch vụ - CN - NN, việc thực đầu tư phát triển CSHT đồng bộ, thực chương trình dự án phát triển hạ tầng Nhà nước địa phương điều diễn mạnh mẽ Để thực vấn đề trước tiên cần thực công tác THĐ Để giải lợi ích người bị THĐ phải BT Cơng tác THĐ phục vụ cho mục đích cơng cộng, quốc phòng an ninh gây ảnh hưởng lớn đến đời sống người bị THĐ Qua đánh giá việc thực sách BT, HT, TĐC vấn đề khác có liên quan đến đời sống người dân bị THĐ dự án Xây dựng Khu công nghiệp Hiệp Phước, ta nhận thấy phần lớn ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích trước mắt cá nhân, HGĐ liên quan đến việc thực sách THĐ Xét khía cạnh tích cực thấy việc BT, HT TĐC hội cho người dân có nhà khang trang (qua khảo sát, có 73.9% HGĐ cho nhà cửa kiên cố hơn, 80,4% HGĐ có vật dụng trang trí nội thất tiện nghi trước), CSHT kỹ thuật XH đầy đủ (42.9% HGĐ cho sở hạ tầng tốt trước), người dân dễ dàng tiếp cận với dịch vụ XH (53,6% HGĐ cho điều kiện tiếp cận dịch vụ không thay đổi, 14.3% HGĐ có điều kiện tiếp cận dịch vụ tốt hơn) Tuy nhiên, kết khảo sát thực tế cho thấy, phận người dân phải gánh chịu nhiều thiệt hại xảy sau bị THĐ Qua kết xác định ảnh hưởng đến đời sống người dân bị THĐ, đối tượng chịu tác động, ảnh hưởng nhiều lao động NN (41.7%), lao động phổ thơng tự (14.2%); nhóm tuổi cần quan tâm nhiều chuyển đổi việc làm 40 tuổi (79.5%) Do đó, cần xây dựng sách BT, HT TĐC thật hợp lý; trọng chuyển đổi việc làm biện pháp cải thiện thu nhập nâng cao chất lượng đời sống người dân sau THĐ; bên cạnh đó, ý định hướng cho người dân sử dụng tiền BT cách hợp lý; trọng TĐC nhanh chóng để ổn định nơi nhằm an tâm tái thiết sống Kiến nghị Để thực có hiệu việc BT thiệt hại xảy sau bị THĐ người dân đồng thời hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước ĐĐ nói chung cơng tác THĐ, BT, GPMB nói riêng, cần thực thêm số nội dung sau: Lập phương án khảo sát chi tiết đời sống hộ dân sau TĐC để xác định thiệt hại cụ thể có định lượng mức độ thiệt hại mặt, để từ xây dựng sách BT thỏa đáng (cần có cơng trình nghiên cứu vấn đề định lượng giá trị thiệt hại xảy sau bị THĐ) Xây dựng chương trình kiểm tra, giám sát việc tái thiết sống hộ dân bị THĐ để có phương án điều chỉnh kịp thời trường hợp có chất lượng sống xấu đi, đồng thời ghi nhận tích cực mơ hình phát triển xây dựng sống chất lượng, từ đưa vào định hướng tích cực sách BT Xây dựng phương pháp tính giá đất BT thống có áp dụng linh hoạt so với đặc thù địa phương; giá chênh lệch đất đất NN có tính tốn để khơng có khoảng cách lớn Đầu tư xây dựng khu TĐC trước thực việc BT, GPMB, đáp ứng nhu cầu TĐC lâu dài cho người dân; quan tâm đến chất lượng hạ tầng kỹ thuật chuẩn quy định hạ tầng KDC Xây dựng sách đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp phù hợp, có kiểm tra giám sát chặt chẽ việc chuyển đổi nghề Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật khắp phương tiên thơng tin đại chúng, có lộ trình, kế hoạch cụ thể nhằm đảm bảo công tác tuyên truyền đạt hiệu TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Hoàng Thị Anh, 2006 Nghiên cứu tác động việc thực sách bồi thường, giải phóng mặt đến đời sống việc làm người dân Nhà nước thu hồi đất số dự án thuộc địa bàn huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc Luận văn thạc sĩ, trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội [2] Nguyễn Đức Biền, 2011 Thực trạng vướng mắc trình Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất tự thoả thuận để có đất thực dự án, Hội thảo Tài đất đai, giá đất chế sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC, ngày 12/7/2011, Hà Nội [3] Bộ Tài ngun Mơi trường, 2005 Đề án tìm hiểu thực trạng đời sống việc làm người dân nhà nước thu hồi đất để xây dựng khu cơng nghiệp [4] Đào Trung Chính, 2014 Nghiên cứu thực trạng đề xuất đổi pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Luận án Tiến sĩ, Đại học Nông nghiệp Hà Nội [5] Đào Trung Chính, Đặng Hùng Võ, Nguyễn Thanh Trà (2013) Đánh giá thực tiễn triển khai công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định pháp luật, Tạp chí Khoa học Phát triển, Trường Đại học nông nghiệp Hà Nội, 11(3): 328-332 [6] Nguyễn Duy Gia, 1998 Chính sách cơng, Học viện hành quốc gia, Hà Nội [7] Phạm Thị Hằng, 2014 Nghiên cứu ảnh hưởng thu hồi đất phục vụ xây dựng khu công nghiệp đến đời sống người dân tỉnh Bình Định Luận văn Thạc sỹ môi trường, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh [8] Phan Trung Hiền Nguyễn Thị Đoan Trang, 2013 Những giải pháp nhằm thực thi quy định pháp luật tái định cư Nhà nước thu hồi đất Tạp chí khoa học Trường Đại học Cần Thơ: 75-82 [9] Phan Văn Hoàng, 2006 Đánh giá việc thực sách bồi thường giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất số dự án địa bàn thành phố Hải Phịng Luận văn thạc sỹ nơng nghiệp, Đại học Nông nghiệp Hà Nội [10] Tôn Gia Huyên, 2009 Thu hồi, bồi thường, tổ chức tái định cư đất nơng nghiệp nơng dân, Hội thảo “Chính sách pháp luật đất đai liên quan đến nông nghiệp, nông dân, nông thôn”, Hà Nội [11] Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006 Quản lý đất đai Thị trường đất đai, NXB Bản đồ, Trung tâm điều tra quy hoạch- Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội [12] Dương Thị Thanh Hoàn, (2014) Tăng cường quản lý Nhà nước công tác đền bù GPMB địa bàn Thành phố ng Bí, Luận văn Thạc sỹ Kinh tế, Trường Đại học Mỏ - Địa chất Thành phố Hà Nội [13] Lê Minh Hiếu, 2013 Nghiên cứu tác động việc thu hồi đất đến đời sống người dân số dự án địa bàn thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương, Luận văn Thạc sỹ khoa học môi trường, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh [14] Nguyễn Minh Hồi, 2008, “Ổn định đất nông nghiệp để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia”, Tạp chí Cộng Sản số 790 tháng 8-2008 [15] Phạm Văn Nam, 2017, Hồn thiện cơng tác bồi thường giải phóng mặt địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa Luận văn Thạc sỹ Kinh tế, Trường Đại học Mỏ - Địa chất Thành phố Hà Nội [16] Ngân hàng Thế giới, 2010 Báo cáo nghiên cứu hoàn thiện chế giải khiếu nại bồi thường, hỗ trợ, TĐC Nhà nước thu hồi đất Việt Nam, Hà nội [17] Ngân hàng Thế giới, 2010 Báo cáo nghiên cứu chế xác định giá đất phục vụ bồi thường GPMB Việt Nam, Hà nội [18] Ngân hàng Thế giới, 2011 Cơ chế Nhà nước thu hồi đất chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam, Hà Nội [19] Lâm Phi Oanh, 2018 Tác động Luật Đất đai năm 2013 đến công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư số dự án tuyến đường Lương Định Của, Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh Luận văn Thạc sỹ môi trường, Trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh [20] Nguyễn Khánh Tồn, 2014 Thực trạng giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt tái định cư số dự án địa bàn thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định Luận văn Thạc sỹ môi trường, Trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh [21] Nguyễn Thị Thúy, 2015 Thực trạng đời sống người dân sau tái định cư Luận văn Thạc sỹ ngành xã hội học, Trường Đại học Khoa học Xã hội Nhân văn Hà Nội [22] Bùi Ngọc Thanh, 2009, “Việc làm cho hộ nông dân thiếu đất sản xuất - vấn đề giải pháp”, Tạp chí Cộng sản (chuyên đề sở) số 26 tháng 2-2009 [23] DFID (1999), Sustainable livelihoods guidance sheets [24] Đặng Thái Sơn, 2002 Đề tài nghiên cứu xã hội học sách đền bù giải phóng mặt tái định cư Viện Nghiên cứu Địa - Tổng cục Địa [25] Hiremart, B N (2007), “The Changing Faces or Rural Livelihoods in India”, Paper presented at the National Civil Society Conference: “What It Takes Eradicate Poverty [26] Trần An Phong, 1995 Đánh giá trạng sử dụng đất nước ta theo quan điểm sinh thái phát triển lâu bền Nhà xuất Nông nghiệp, Hà Nội [27] Phạm Đức Phong, 2002 Mấy vấn đề then chốt việc đền bù giải phóng mặt dự án xây dựng Việt Nam (2002) Hội thảo Đền bù giải phóng mặt dự án xây dựng Việt Nam ngày 12 - 13/9/2002, Hà Nội [28] Vũ Thắng Phương, 2008 Đánh giá việc thực sách bồi thường hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất số dự án địa bàn bàn quận Cầu Giấy - Thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sỹ nông nghiệp, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội [29] Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội [30] Việc thu hồi đất để phát triển công nghiệp bảo đảm phát triển nông nghiệp, cải thiện đời sống nông dân, số 12 (156) năm 2008, http://www.tapchicongsan.org.vn [31] Võ Văn Sen, 200) Đời sống kinh tế, văn hóa, xã hội nơi người dân thuộc diện di dời trình xây dựng phát triển khu cơng nghiệp Bình Dương thực trạng giải pháp, Thành phố Hồ Chí Minh [32] Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa & NXB Tư pháp, Hà Nội [33] Viện kinh tế trị giới, Hội thảo khoa học: “KCN, khu chế xuất Việt Nam: Những tác động xã hội vùng”, 10/2011; [34] Viện nghiên cứu Địa chính, 2003 Báo cáo kết nghiên cứu đề tài điều tra nghiên cứu xã hội học sách đền bù giải phóng mặt tái định cư, thành phố Hà Nội ... Văn Âu ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CƠNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP HIỆP PHƯỚC (GIAI ĐOẠN 2) HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai... cứu công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt - Chương 2: Thực trạng cơng tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt dự án xây dựng khu công nghiệp Hiệp Phước địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố. .. người dân có đất bị thu hồi Khu công nghiệp Hiệp Phước nằm địa bàn hai xã Long Thới Hiệp Phước, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh Dự án xây dựng khu công nghiệp Hiệp Phước huyện Nhà Bè triển khai