ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU BỊÊT THỰ, NHÀ Ở CHO THUÊ GVHD : Th.s VŨ THỊ KIM DUNG SVTH : Đào Nguyệt Vy MSSV : 1700261 LỚP : 61KT1 HÀ NỘI 2019 MỞ ĐẦU 1. Vai trò của đầu tư (ĐTXD) xây dựng trong nền kinh tế quốc dân. - Kinh tế đầu tư là một hoạt động quản lý kinh tế cơ bản của Nhà nước, một hoạt động kinh doanh cơ bản của các doanh nghiệp, vì lĩnh vực này thể hiện cụ thể định hướng kinh tế - chính trị của một đất nước, có tác dụng quyết định đối với sự phát triển của các doanh nghiệp và của cả đất nước về mọi mặt kinh tế, kĩ thuật, văn hóa, xã hội. - ĐTXD sẽ tạo ra cơ cấu kinh tế mới, làm xuất hiện các ngành sản xuất xã hội mới gắn liền với chuyên môn hóa và phân công lao động xã hội mới, làm cho nền kinh tế phát triển năng động và hiệu quả hơn. - ĐTXD sẽ thúc đẩy phát triển khoa học công nghệ, phát triển công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, tăng năng suất lao động và chất lượng sản phẩm, cải thiện điều kiện làm việc cho người lao động. - ĐTXD có ảnh hưởng đến sự phát triển đời sống vật chất và tinh thần của xã hội, vì chính nhờ những dự án đầu tư mà các công trình cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội được phát triển, thu nhập người lao động được tăng thêm, nạn thất nghiệp dần dần được giải quyết. - Phần lớn DAĐT đều kèm theo các công trình xây dựng với các máy móc, thiết bị, công nghệ tương ứng, mà mỗi công trình xây dựng như vậy thường là kết itnh của những thành quả khao học, công nghệ, tổ chức sản xuất và nghệ thuật kiến trúc của cả một thời kỳ đang xét. Sau khi xây dựng xong và đưa vào sử dụng các công trình xây dựng đó lại góp phần mở ra một thời kỳ phát triển mới của đất nước. - Hoạt động đầu tư chiếm một nguồn vốn lớn của Nhà nước, doanh nghiệp và xã hội, có liên quan đến việc sử dụng hợp lý hay lãng phí tài nguyên và các nguồn lực sản xuất, liên quan đến bảo vệ môi trường, những sai lầm về xây dựng và lựa chọn công nghệ của dự án đầu tư có thể gây nên các thiệt hại lớn tồn tại lâu dài và khó sửa chữa. - Đối với các doanh nghiệp, đầu tư là một bộ phận quan trọng của chiến lược kinh doanh nói chung, có quan hệ chặt chẽ với chiến lược sản phẩm và chiến lược đổi mới công nghệ nói riêng, là một công việc sống còn của người sản xuất kinh doanh. 2. Vai trò của dự án đầu tư (DAĐT) trong quản lý đầu tư và xây dựng. - Dự án đầu tư là tế bào cơ bản của hoạt động đầu tư. Đó là một tập hợp biện pháp có căn cứ khoa học và cơ sở pháp lý được đề xuất về các mặt kĩ thuật công nghệ, tổ chức sản xuất tài chính, kinh tế và xã hội để làm cơ sở cho việc quyết đinh bỏ vốn đầu tư với hiệu quả tài chính đem lại cho doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế xã hội đem lại cho quốc gia và xã hội lớn nhất có thể. - Dự án đầu tư là một tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến nâng cao chất lượng sản phẩm hoặc dịch vụ, trong khoảng thời gian xác định. - Là cơ sở để cho chủ đầu tư biết phương án đầu tư có đáng giá hay không và lựa chọn các phương án đáng giá nhất trong số các phương án đáng giá, là cơ sở để cấp có thẩm quyền phê duyệt, huy động vốn đầu tư, thực hiện và vận hành dự án sau này.
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxd TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG - - ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU BỊÊT THỰ, NHÀ Ở CHO THUÊ GVHD : Th.s VŨ THỊ KIM DUNG SVTH : Đào Nguyệt Vy MSSV : 1700261 LỚP : 61KT1 HÀ NỘI 2019 pg MỞ ĐẦU Vai trò đầu tư (ĐTXD) xây dựng kinh tế quốc dân - Kinh tế đầu tư hoạt động quản lý kinh tế Nhà nước, hoạt động kinh doanh doanh nghiệp, lĩnh vực thể cụ thể định hướng kinh tế trị đất nước, có tác dụng định phát triển doanh nghiệp đất nước mặt kinh tế, kĩ thuật, văn hóa, xã hội ĐTXD tạo cấu kinh tế mới, làm xuất ngành sản xuất xã hội gắn liền với chun mơn hóa phân cơng lao động xã hội mới, làm cho kinh tế phát triển động hiệu - ĐTXD thúc đẩy phát triển khoa học công nghệ, phát triển cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước, tăng suất lao động chất lượng sản phẩm, cải thiện điều kiện làm việc cho người lao động - ĐTXD có ảnh hưởng đến phát triển đời sống vật chất tinh thần xã hội, nhờ dự án đầu tư mà cơng trình sở hạ tầng kinh tế xã hội phát triển, thu nhập người lao động tăng thêm, nạn thất nghiệp giải - Phần lớn DAĐT kèm theo cơng trình xây dựng với máy móc, thiết bị, cơng nghệ tương ứng, mà cơng trình xây dựng thường kết itnh thành khao học, công nghệ, tổ chức sản xuất nghệ thuật kiến trúc thời kỳ xét Sau xây dựng xong đưa vào sử dụng cơng trình xây dựng lại góp phần mở thời kỳ phát triển đất nước - Hoạt động đầu tư chiếm nguồn vốn lớn Nhà nước, doanh nghiệp xã hội, có liên quan đến việc sử dụng hợp lý hay lãng phí tài nguyên nguồn lực sản xuất, liên quan đến bảo vệ môi trường, sai lầm xây dựng lựa chọn cơng nghệ dự án đầu tư gây nên thiệt hại lớn tồn lâu dài khó sửa chữa - Đối với doanh nghiệp, đầu tư phận quan trọng chiến lược kinh doanh nói chung, có quan hệ chặt chẽ với chiến lược sản phẩm chiến lược đổi công nghệ nói riêng, cơng việc sống cịn người sản xuất kinh doanh Vai trò dự án đầu tư (DAĐT) quản lý đầu tư xây dựng - Dự án đầu tư tế bào hoạt động đầu tư Đó tập hợp biện pháp có khoa học sở pháp lý đề xuất mặt kĩ thuật cơng nghệ, tổ chức sản xuất tài chính, kinh tế xã hội để làm sở cho việc đinh bỏ vốn đầu tư với hiệu tài đem lại cho doanh nghiệp hiệu kinh tế xã hội đem lại cho quốc gia xã hội lớn - Dự án đầu tư tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo sở vật chất định nhằm đạt tăng trưởng số lượng trì, cải tiến nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ, khoảng thời gian xác định - Là sở chủ đầu tư biết phương án đầu tư có đáng giá hay khơng lựa chọn phương án đáng giá số phương án đáng giá, sở để cấp có thẩm quyền phê duyệt, huy động vốn đầu tư, thực vận hành dự án sau Nội dung dự án đầu tư 3.1 Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng Chủ đầu tư quan tổ chức giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A tổ chức lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi để có sở xem xét, định chủ trương đầu tư XD Trường hợp dự án nhóm A (trừ dự án quan trọng quốc gia) có quy hoạch phê duyệt đảm bảo nội dung quy định Khoản Điều khơng phải lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Nội dung báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thực theo quy định Điều 53 Luật XD năm 2014, phương án thiết kế sơ Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi gồm nội dung sau: a Sơ địa điểm xây dựng, quy mơ dự án, vị trí, loại cấp cơng trình b Bản vẽ thiết kế sơ tổng mặt dự án, mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt cơng trình dự án c Bản vẽ thuyết minh sơ thiết kế móng lựa chọn cơng trình d Sơ dây chuyền công nghệ thiết bị công nghệ có 3.2 Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng Chủ đầu tư tổ chức lập Báo cáo nghiên cứu khả thi theo quy định 54 Luật XD năm 2014 để trình người định đầu tư tổ chức thẩm định dự án, định đầu tư, trừ trường hợp quy định Khoản Điều 52 Luật xây dựng năm 2014 Khoản Điều Nghị định Riêng đố với dự án PPP, việc lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng quan, tổ chức theo quy định pháp luật đầu tư theo hình thức đối tác cơng tư thực Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi lập theo quy định nghị định nghị định Chính phủ đầu tư theo hình thức đối tác công tư Đối với dự án đầu tư xây dựng, sử dụng vốn đầu tư công, chủ đầu tư tổ chức lập báo cáo nghiên cứu khả thi sau có định chủ trương đầu tư cấp có thẩm quyền theo quy định Luật đầu tư công Đối với dự án đầu tư xây dựng chưa có quy hoạch nghành, quy hoạch XD chủ đầu tư phải báo cáo Bộ quản lý ngành, Bộ XD địa phương theo phân cấp để xem xét, chấp thuận, bổ sung quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng thông qua 45 ngày Đối với dự án đầu tư xây dựng cơng trình dân dụng, cơng trình cơng nghiệp khu vực chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt chủ đầu tư đề nghị cấp giấy phép quy hoạch xây dựng theo quy định Điều 47 Luật XD năm 2014 để lập sở Báo cáo nghiên cứu khả thi Đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A có yêu cầu bồi thường giải phóng mặt tái định cư phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, người định đầu tư nghiên cứu điều kiện cụ thể dự án định tách hợp phần cơng việc bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt tái định cư để hình thành dự án riêng giao cho địa phương nơi có dự án tổ chức thực Việc lập thẩm định phê duyệt dự án thực dự án độc lập Nội dung phân tích tài tài chính,phân tích kinh tế xã hội dự án đẩu tư 4.1 Phân tích tài tài dự án đẩu tư: - Xác định mục tiêu - Thu thập liệu - Xác định yếu tố đầu vào: + Vốn đầu tư dự án + Doanh thu năm + Chi phí vận hành năm + Kế hoạch khầu hao tài sản cố định dự án + Lập kế hoạch trả nợ dự án có vay vốn đầu tư + Xác định chi phí sử dụng đất vận hành - Xác định ngưỡng hiệu (lãi suất tối thiểu chấp nhận được) - Phân tích lỗ lãi - Phân tích hiệu tài chính: sử dụng tiêu hiệu tài để đánh giá dự án có đáng giá hay khơng - Phân tích an tồn tài 4.1.1 Phân tích hiệu tài theo nhóm tiêu tĩnh a Chỉ tiêu chi phí tính cho đơn vị sản phẩm Chỉ tiêu dùng để so sánh phương án đầu tư có kết Phương án tốt phương án tính chi phí cho đơn vị sản phẩm bé Cđ = (KcVcRc+VlRl+Cn)→min Trong đó: - Cđ: chi phí tính cho đơn vị sản phẩm - N: suất năm hay công suất khai thác năm phương án - Vc: vốn đầu tư tài sản cố định phương án - Vl: vốn lưu động trung bình năm phương án - Rc: lãi suất vay vốn cố định lãi suất để tính thiệt hại ứ đọng vốn (nếu vốn tự có phương án) - Rl: lãi suất vay vốn lưu động lãi suất thiệt hại đêt tính ứ đọng vốn (nếu vốn tự có) - K: hệ số mức vốn vay cho tài sản cố định phải chịu trung bình năm + Nếu áp dụng phương pháp khấu hao tiền khấu hao thu đem đưa vào vòng quay kinh doanh với lãi suất Rc K= + Nếu số tiền khấu hao thu cuối năm đem trả nợ thì: K= b Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho đơn vị sản phẩm Lđ=Gđ-Cđ →max Trong đó: - Lđ: lợi nhuận sản phẩm - Gđ: giá bán sản phẩm - Cđ: giá thành sản phẩm c Phương pháp đánh giá theo tiêu mức doanh lợi đồng vốn đầu tư Ml = ≥ r → max Trong đó: - M1 mức doanh lợi đồng vốn đầu tư - Lbq: lợi nhuận bình quân cho đời dự án hay cho năm đại diện - V: tổng vốn đầu tư bỏ cho dự án ban đầu - r: mức sinh lợi tối thiểu đồng vốr:r đầu tư doanh nghiệp 4.1.2 Phân tích hiệu tài theo nhóm tiêu động a Phương pháp phân tích sử dụng giá trị hiệu số thu chi Hiện giá hiệu số thu chi tính theo cơng thức tổng qt: NPV = PB – PC = - = Trong đó: - PB: giá trị dịng lợi ích - PC: giá trị dịng chi phí - Bt: khoản thu năm t - Ct: khoản chi năm t - n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư - r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận dự án Giả sử chọn mốc thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động biết tổng vốn đầu tư dự án, có dịng tiền thu, chi năm dịng tiền đều, ngồi cịn có khoản H cuối thời đoạn phân tích (như giá trị thu hồi lý tài sản, giá trị tài sản khấu hao hết, giá trị tài sản khơng bị hao mịn cuối đời dự án…) cơng thức tính NPV sau: NPV = -V + (Bt – Ct) × + Trong đó: - V: tổng vốn đầu tư dựa án tính thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động - Bt: dịng thu khơng đổi năm (t÷n) - Ct: dịng chi khơng đổi năm (t÷n) - H: khoản thu khác cuối thời đoạn phân tích - n: tuổi thọ dự án Đánh giá dự án sau: + Nếu NPV ≥ → dự án đáng giá + Nếu NPV < → dự án khơng đáng giá b Phân tích sử dụng giá trị tương lai hiệu số thu chi Giá trị tương lai hiệu số thu chi tính theo cơng thức: NFV = FB – FC = Trong đó: - FB: giá trị tương lai dịng tiền thu - FC: giá trị tương lai dòng tiền chi - Bt: khoản thu năm t - Ct: khoản chi năm t - n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư - r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận dự án Giả sử chọn mốc thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động biết tổng số vốn đầu tư dự án, có dịng tiền thu, chi năm dịng tiền đều, ngồi có khoản thu H cuối thời kỳ phân tích (như giá trị thu hồi lý tài sản, giá trị tài sản chưa khấu hao hết, giá trị tài sản khơng bị hao mịn cuối đời dự án cơng thức tính NFV là: NFV = -V.(1+r)n + = -V.(1+r)n + (Bt-Ct) + H Trong - V: tổng vốn đầu tư dự án tính thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động - Bt: dịng thu khơng đổi năm (t÷n) - Ct: dịng chi khơng đổi năm (t÷n) - H: khoản thu H cuối thời kỳ phân tích - n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư Đánh giá dự án sau: + Nếu NFV ≥ → dự án đáng giá + Nếu NFV < → dự án không đáng giá c Phương pháp phân tích sử dụng giá trị san năm dòng tiền Dòng tiền thu san năm tính sau: AB = PB = FB Dịng tiền chi san năm tính sau: AC = PC = FC Dòng tiền hiệu số thu chi san năm tính theo cơng thức sau: NAV = NPV.= NFV = AB - AC Trong đó: - FB: giá trị dòng tiền thu - FC: giá trị tương lai dòng tiền thu - PC: giá trị dòng tiền chi - FC: giá trị tương lai dòng tiền chi - NPV: giá trị dòng tiền hiệu số thu chi - NFV: giá trị tương lai dòng tiền hiệu số thu chi - n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đàu tư - r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận dự án Giả sử chọn mốc thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động biết tổng vốn đầu tư dự án, có dịng tiền thu, chi năm dịng tiền đều, ngồi cịn có khoản thu H cuối thời đoạn phân tích (như giá trị thu hồi lý tài sản, giá trị tài sản chưa khấu hao hết, giá trị tài sản khơng bị hao mịn cuối đời dự án…) cơng thức tính NAV là: NAV = -V + (Bt –Ct) + H Trong đó: - V: tổng vốn đầu tư dự án tính thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động - Bt: dịng thu khơng đổi năm - Ct: dịng chi khơng đổi năm - H: khoản thu H cuối thời đoạn phân tích (như giá trị thu hồi lý tài sản, giá trị tài sản chưa khấu hao hết, giá trị tài sản khơng bị hao mịn cuối đời dự án…) - n: tuổi thọ dự án Đánh giá dự án: + Nếu NAV ≥ → dự án đáng giá + Nếu NAV < → dự án không đáng giá d Phương pháp phân tích phương án đầu tư sử dụng suất thu lợi nội Suất thu lợi nội (IRR) dự án mức lãi suất nội dự án sinh mà dùng để tính giá trị hiệu số thu chi dự án có NPV=0 hay PB=PC Suất thu lợi nội định nghĩa lãi suất tính phần nợ chưa hồn trả cho kế hoạch trả nợ làm cho phần nợ chưa trả thực khoản trả nợ cuối Cách tính: =0 Trong đó: - PB: giá trị dòng tiền thu - PC: giá trị dòng tiền chi - EUAV: giá trị san năm dòng tiền hiệu số thu chi - EUAB: giá trị san năm dòng tiền thu - EUAC: giá trị san năm dòng tiền chi - IRR: suất thu lợi nội dự án - Bt: khoản thu năm t - Ct: khoản chi năm t - n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư Đánh giá dự án: + Nếu IRR ≥ r → dự án đáng giá + Nếu IRR < r → dự án không đáng giá e Đánh giá hiệu tài tỷ số thu chi Khái niệm: Tỷ số thu chi (BCR) tiêu đánh giá hiệu dự án tính theo số tương đối, đo tỷ số tổng giá trị tương đương khoản thu nhập so với tổng giá trị tương đương khoản chi phí quy đổi thời điểm chọn trước để phân tích đánh giá Cách tính: BCR = = Trong đó: - PB, FB, AB: giá trị tại, giá trị tương lai, giá trị san năm dòng tiền thu - PC, FC, AC: giá trị tại, giá trị tương lai, giá trị san năm dòng tiền chi - Bt, Ct: dòng tiền thu dòng tiền chi dự án - n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư - r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận dự án Đánh giá dự án: + Nếu BCR ≥ → dự án đáng giá + Nếu BCR < → dự án không đáng giá 4.1.3 Phân tích độ an tồn tài độ nhạy cho dự án a Phân tích an tồn nguồn vốn - Các ngồn vốn huy động được, khả tối đa tối thiểu huy động nguồn vốn, đảm bảo chắn lịch trình cấp vốn - Tính đảm bảo pháp lý nguồn vốn dự án - Uy tín quan bảo đảm cho việc vay mượn vốn tổ chức môi giới trung gian - Độ hấp dẫn dự án tổ chức vay vốn hay đóng góp cổ phần - Các điều kiện cho vay vốn, hình thức nhận vốn, tốn, trả nợ, lãi suất, hình thức ngoại tệ tỷ giá hối đối - Tình hình thị trường vốn cung cầu ổn đinh hay khơng ổn đinh, tình trạng lạm phát - Bảo đảm tính khoa học trị số vốn pháp định dự án - Bảo đảm tỷ lệ thích đáng vốn tự có vốn vay (tỷ lệ thường > 50%), giá trị tài sản lưu động nợ (tỷ số thường 2/1 đến 4/1) b Thời hạn hoàn vốn Thời hạn hoàn vốn thời gian cần thiết để lợi nhuận hay lợi ích khác dự án bù đắp chi phí đầu tư ban đầu dự án Phương pháp tính tiêu thời hạn hồn vốn: + Theo tiêu tĩnh = -V + Trong đó: - Thv: thời hạn hoàn vốn (năm) - V: vốn đầu tư ban đầu dự án - Bt: khoản thu năm t - Ct: khoản chi năm t + Theo tiêu động = -V + Trong đó: - Bt: dòng tiền thu dự án - Ct: dòng tiền chi dự án - r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận dự án c Xác định điểm hịa vốn Cơng thức xác định khối lượng hòa vốn: Qbe = Doanh thu hòa vốn: Rbe = Qbe.r = = Trong đó: - r: doanh thu đơn vị tính cho sản phẩm - v: chi phí biến đổi tính cho đơn vị sản phẩm - Qbe: sản lượng hòa vốn - FC: chi phí cố đinh - VCbe: chi phí biến đổi điểm hịa vốn d Phân tích khả trả nợ - Nguồn vốn để trả nợ: + Quỹ khấu hao tài sản cố định + Trích phần từ lợi nhuận + Vốn vay trung dài hạn - Số vốn gốc để trả nợ: + Vốn vay huy động đầu thời đoạn V= + Vốn vay huy động cuối thời đoạn V= + Vốn vay huy động dần thời đoạn V= Trong đó: - V: tổng số tiền nợ gốc lãi thời gian xây dựng hay số vốn gốc phải trả nợ dự án - nợ gốc vay thời đoạn t - i: lãi suất vay vốn dự án - n: thời gian xây dựng - B: số vốn vay (cả gốc lãi) tích lũy đến đầu thời đoạn t - Xác định số tiền trả nợ năm Trả vốn gốc năm theo trị số không đổi Số tiền trả nợ năm tính theo cơng thức: A= Trong đó: - A: số tiền vốn gốc trả nợ năm - V: tổng số nợ phải trả đầu thời điểm bắt đầu trả nợ - i: lãi suất vay vốn - Tn: thời gian trả nợ - Chỉ tiêu hệ số khả trả nợ Kn(t) = Trong đó: - Kn(t): hệ số khả trả nợ năm thứ t dự án - Nn(t): nguồn tiền dùng để trả nợ năm thứ t dự án, bao gồm lợi nhuận ròng năm thứ t, khấu hao tài sản cố định năm thứ t, v.v - An(t): tổng số tiền phải trả nợ năm thứ t dự án (bao gồm nợ gốc tiền lãi vay) Đánh giá khả trả nợ: + Nếu Kn(t)< 1: năm t dự án khơng có khả trả nợ + Nếu Kn(t) < 2: năm thứ t dự án có khả trả nợ + Nếu Kn> 2: năm thứ t dự án có khả trả nợ vững - Chỉ tiêu thời hạn có khả trả nợ Quan điểm tĩnh Thời gian có khả trả nợ (Tkh) tính tốn sử dụng phương pháp trừ dần Sau so sánh với thời gian trả nợ Tn để đánh giá khả trả nợ dự án Thời gian khả trả nợ thỏa mãn phương trình sau: V- =0 Trong đó: - V: tổng số nợ dự án phải trả - Tkn: thời hạn có khả trả nợ - Nn(t): nguồn tiền dùng để trả nợ năm thứ t - Tn: thời gian trả nợ Đánh giá dự án: Nếu Tkn Tn → dự án khả trả nợ Nếu Tkn> Tn → dự án khơng có khả trả nợ Quan điểm động Thời gian có khả trả nợ Tkn tính theo phương trình sau: V= =0 - r: lãi suất tối thiểu chấp nhận dự án e Phân tích độ nhạy cho dự án - Phân tích độ nhạy dự án xem xét thay đổi tiêu hiệu tài yếu tố có liên quan đến chúng thay đổi - Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết dự án nhạy cảm với nhân tố nào, hay nói cách khác, nhân tố có tầm quan trọng nguồn gốc rủi ro để từ có biện pháp quản lý chúng trình thực dự án - Phân tích độ nhạy cho phép lựa chọn dự án có độ an tồn cao Trong thực tế tiêu dự kiến ban đầu lập dự án thường khác với tiêu thực tế đạt đưọc thực dự án Do cần phải cho tiêu phân tích hiêu dự án biến đổi phía bất lợi 10-20% tính tốn lại tiêu hiệu này.Sau tính tốn mà đảm bảo coi phương án đề đảm bảo + Phân tích độ nhạy theo tiêu NPV vốn đầu tư tăng mức 10% + Phân tích độ nhạy theo tiêu suất thu lợi nội chi phí vận hành tăng mức 10% 4.2 Phân tích mặt kinh tế xã hội Hiệu kinh tế -xã hội dự án hiệu mà dự án mang lại cho cộng đồng quốc gia Việc phân tích kinh tế -xã hội dự án đầu tư đánh giá lợi ích, tác động mà dự án tạo kinh tế xã hội ● Giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo hàng năm tính cho đời dự án ● Giá trị sản phẩm gia tăng bình qn tính cho đồng vốn dự án ● Mức thu hút lao động vào làm việc ● Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm mức đóng góp dự án đời dự án ● Thu nhập ngoại tệ hàng năm cho đời dự án ● Các tiêu kinh tế tương tự tiêu hiệu tài dùng giá kinh tế ● Các tiêu xã hội : - Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công nhân, giả thất nghiệp - Ngoài cón có số tiêu ngồi dự án : Bảo vệ mơi truờng sinh thái, nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân dân Giới thiệu dự án Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu nhà biệt thự cho thuê Thành Đạt Chủ đầu tư : Công ty đầu tư phát triển nhà đô thị Long An Địa điểm xây dựng : huyện Cần Đước – Long An Quy mô dự án: +) Gồm 29 hạng mục chính: nhà A, nhà B, nhà C, nhà D Diện tích chiếm đất cơng trình : Nhà A : Scđ =160,85 m2/nhà Nhà B : Scđ =122,4 m2/nhà Nhà C : Scđ =126,1 m2/ nhà Nhà D: Scđ =800,2 m2/nhà Tổng diện tích chiếm đất : Scđ =9A + 7B + 7C + 6D = 9*160,85+ 7*122,4 + 7*126,1 + 6*800,2 = 7988 m2 Diện tích khu đất S = 20000 m2 => Mật độ xây dựng tính theo TCXDVN 323-2004 *100%= 39,94% Thời gian xây dựng hạng mục: Txd =2 năm + Một số hạng mục phụ khác: * San lấp mặt *Sân thể thao * Đài nước * Bể bơi * Vỉa hè * Sân bãi đỗ xe + Đường giao thông * Hàng rào ,tường bao +Cổng vào *Hệ thống điều hành kỹ thuật * Vườn hoa, thảm cỏ *Khu vui chơi giải trí * Nhà bảo vệ *Hệ thống xanh Chương II: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ Gía trị sản phẩm gia tăng dự án tạo Giá trị sản phẩm gia tăng lớn dự án đóng góp tạo nên tổng sản phẩm quốc dân nhiều, - hiệu kinh tế xã hội lớn Cơ sở xác định: Căn vào doanh thu hàng năm Căn vào chi phí đầu vào vật chất (nguyên vật liệu, khấu hao ) dịch vụ mua hàng năm Lập bảng tính chi phí đầu vào vật chất dịch vụ mua cho năm vận hành Ta có bảng tính chi phí đầu vào vật chất dịch vụ mua ngoài( Bảng 38) Lập bảng xác định giá trị gia tăng dự án tạo Ta có bảng xác định giá trị sản phẩm gia tăng( Bảng 39) Từ bảng giá trị sản phẩm gia tăng ta có : Giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo tính cho thời kì phân tích : 1642586.673 triệu đồng - Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân năm 847865.265 triệu đồng Đánh giá : Dự án tạo lượng giá trị sản phẩm gia tăng lớn góp phần tạo nên tổng sản phẩm quốc dân Kết luận : Như dự án có hiệu mặt kinh tế xã hội Bảng 38: Bảng xác định chi phí đầu vào vật chất dịch vụ mua Năm vận hành STT Nội dung Năm Năm Năm Năm Năm Chi phí khấu hao 16430.604 16430.604 16430.604 16430.604 16430.604 STT Chi phí điện nước Chi phí sửa chữa bảo dưỡng Tổng cộng Nội dung Chi phí khấu hao Chi phí điện nước Chi phí sửa chữa bảo dưỡng Tổng cộng Đơn vị tính: triệu đồng Năm 15413.539 Năm 15413.5 2358.666 2358.666 2506.082 2506.082 2506.082 2653.498 2653.49 5244.67 5244.67 5244.67 5244.67 5244.67 5244.67 5244.6 24033.94 24033.94 24181.356 24181.356 24181.356 23311.707 Bảng 38: Bảng xác định chi phí đầu vào vật chất dịch vụ mua Năm vận hành Năm Năm Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 15413.539 15413.539 15413.539 15413.539 15413.539 15413.539 15413.539 23311.707 Đơn vị tính: triệu đồng Năm 15 15413.539 2800.916 2800.916 2948.332 2948.332 2948.332 2800.916 2653.498 2506.082 5244.67 5244.67 5244.67 5244.67 5244.67 5244.67 5244.67 5244.67 23459.125 23459.125 23606.541 23606.541 23606.541 23459.125 23311.707 23164.291 1149 Bảng39: Xác định giá trị sản phẩm gia tăng STT Nội dung Doanh thu Chi phí đầu vào vật chất dịch vụ mua Giá trị sản phẩm gia tăng=(1)-(2) Giá trị sản phẩm gia tăng công dồn STT Nội dung Doanh thu Chi phí đầu vào vật chất dịch vụ mua Giá trị sản phẩm gia tăng =(1)-(2) Giá trị sản phẩm gia tăng công dồn Năm 117933.284 24033.94 Năm 117933.284 24033.94 Đơn vị tính: triệu đồng Năm 125304.116 24181.356 Năm vận hành Năm 125304.116 24181.356 Năm 125304.116 24181.356 Năm 132674.948 23311.707 Năm 132674.948 23311.707 93899.344 93899.344 101122.76 101122.76 101122.76 109363.241 109363.241 93899.344 187798.688 288921.448 390044.208 491166.968 600530.209 709893.45 Năm 140045.78 23459.125 Năm 140045.78 23459.125 Năm 10 147416.605 23606.541 116586.655 116586.655 123810.064 826480.105 943066.76 Năm vận hành Năm 11 Năm 12 147416.605 147416.605 23606.541 23606.541 123810.064 1066876.824 1190686.88 123810.064 Năm 13 140045.78 23459.125 Năm 14 132674.948 23311.707 116586.655 109363.241 102139.825 1540446.84 1642586.673 1314496.952 1431083.607 Năm 15 125304.116 23164.291 Mức thu hút lao động vào làm việc dự án Tổng số lao động thu hút vào làm việc hàng năm 126 người Trong đó: - Giám đốc điều hành : người - Phó giám đốc : người - Phục vụ phòng : 76 người - Tiếp tân : người - Bảo vệ : 29 người - Nhân viên tiếp thị : người - Tài vụ : người - Nhân viên khác : người Tỷ lệ số lao động vào làm việc dự án so với vốn dự án: - Công thức : K = = = 0,000332 Kết luận: triệu đồng vốn dự án tạo 0,000332 chỗ làm việc Mức thu hút lao động vào làm việc dự án bình thường Mức đóng góp dự án vào ngân sách Chỉ tiêu lớn hiệu kinh tế - xã hội cao Các khoản nộp ngân sách chủ yếu thuế loại, tiền thuê đất kinh doanh a Lập bảng tính thuế giá trị gia tăng Ta có bảng tính thuế giá trị gia tăng nộp ngân sách : Bảng 40 b Lập bảng xác định khoản nộp ngân sách chủ yếu Các khoản nộp ngân sách chủ yếu : thuế môn bài, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, tiền thuê đất sử dụng Thuế giá trị gia tăng tính Thuế thu nhập doanh nghiệp tính bảng 26 Mục chương 1: Dự trù lỗ lãi sản xuất kinh doanh Thuế môn xác định theo thông tư số 42/2003/ TT – BTC công bố ngày 07 tháng năm 2003 Dự án có vốn đăng kí > 10 tỷ, thuộc bậc thuế môn bậc Mức thuế mơn năm dự án đóng vào ngân sách nhà nước triệu đồng Bảng xác định thuế VAT nộp ngân sách( bảng 40) Bảng khoản nộp ngân sách chủ yếu ( bảng 41) Kết luận: - Tổng cộng khoản nộp ngân sách đời dự án 444441.7164 triệu đồng - Tổng cộng khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm 29629.44776 triệu đồng - Tỷ lệ khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm so với vốn dự án: Công thức := = 0,078 Bảng 40: Xác định thuế VAT nộp ngân sách STT I II III STT I II Nội dung Thuế VAT đầu Doanh thu cho thuê diện tích Thuế VAT (10%) Thuế VAT đầu vào Chi phí điện, nước Thuế VAT (10%) Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng Thuế VAT (10%) Chi phí quản lí khác Thuế VAT(10%) Thuế VAT nộp ngân sách Nội dung Đơn vị : triệu đồng Năm 11793.328 Năm 11793.328 Năm 12530.412 Năm vận hành Năm Năm 12530.412 12530.412 Năm 13267.495 Năm 13267.495 117933.284 117933.284 125304.116 125304.116 125304.116 132674.948 132674.948 11793.328 1158.359 2358.666 235.867 11793.328 1158.359 2358.666 235.867 12530.412 1184.156 2506.082 250.608 12530.412 1184.156 2506.082 250.608 12530.412 1184.156 2506.082 250.608 13267.495 1209.953 2653.498 265.349 13267.495 1209.953 2653.498 265.349 5244.67 5244.67 5244.67 5244.67 5244.67 5244.67 5244.67 524.467 3980.248 398.025 10634.969 524.467 3980.248 398.025 10634.969 524.467 4090.811 409.081 11346.256 524.467 4090.811 409.081 11346.256 524.467 4090.811 409.081 11346.256 524.467 4201.373 420.137 12057.542 524.467 4201.373 420.137 12057.542 Năm 13267.495 Thuế VAT đầu Doanh thu cho thuê 132674.948 diện tích 13267.495 Thuế VAT (10%) 1235.7526 Thuế VAT đầu vào Chi phí điện, nước 2800.916 Thuế VAT (10%) 280.092 Chi phí sửa chữa, bảo 5244.67 dưỡng Thuế VAT (10%) 524.467 Năm vận hành Năm 11 Năm 12 Năm Năm 10 Năm 13 Năm 14 Năm 15 14004.578 14004.578 14844.853 14741.661 14741.661 14004.578 148448.525 147416.605 147416.605 140045.78 14004.578 14844.853 14741.661 14741.661 14004.578 13267.495 132674.94 13267.495 140045.78 140045.78 14004.578 1246.8088 2800.916 280.092 1261.5498 2948.332 294.833 1261.5498 2948.332 294.833 1250.4936 2948.332 294.833 1224.6963 2800.916 280.092 1198.8971 2653.498 265.349 1206.2686 2506.082 250.608 5244.67 5244.67 5244.67 5244.67 5244.67 5244.67 5244.67 524.467 524.467 524.467 524.467 524.467 524.467 524.467 III Chi phí quản lí khác Thuế VAT (10%) Thuế VAT nộp ngân sách 4311.936 431.1936 12031.7424 4422.498 442.2498 12757.7692 4422.498 442.2498 12743.0282 4422.498 442.2498 13583.3032 4311.936 431.1936 13491.1674 4201.373 420.1373 13516.965 4090.811 409.0811 12805.681 Bảng 41: Các khoản nộp ngân sách chủ yếu STT Tiền thuê đất Tổng cộng STT Nội dung Thuế môn Thuế thu nhập doanh nghiệp Thuế giá trị gia tăng Tiền thuê đất Tổng cộng Đơn vị: triệu đồng Năm vận hành Nội dung Thuế môn Thuế thu nhập doanh nghiệp Thuế giá trị gia tăng 4311.936 431.1936 12061.226 Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 11782.039 12109.117 13849.187 14176.267 14502.207 18480.603 11782.039 10634.969 10634.969 11346.256 11346.256 11346.256 12057.542 12057.542 0.000 22420.008 0.000 22747.086 0.000 25198.443 0.000 25525.523 0.000 25851.463 0.000 30541.145 0.000 23842.581 Năm vận hành Năm Năm Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 20637.719 22054.774 22055.441 22055.441 20637.719 19419.995 17801.777 20637.719 12031.7424 12757.7692 12743.0282 13583.3032 13491.1674 13516.965 12805.681 12061.226 0.000 32672.4614 0.000 34815.5432 0.000 34801.4692 0.000 35641.7442 0.000 34131.8864 0.000 32939.96 0.000 30610.458 0.000 32701.945 Thu nhập người lao động làm việc dự án Tổng số lao động thu hút vào làm việc hàng năm 126 người Quỹ lương trả cho người lao động dự án 6756 triệu đồng Chỉ tiêu mức thu nhập bình quân năm người lao động làm việc dự án là: Tbình quân = = 55,86 triệu đồng Các lợi ích ảnh hưởng khác Dự án phê duyệt, tiến hành đầu tư đưa vào vận hành khai thác góp phần làm thay đổi cấu kinh tế khu vực đặt dự án - Khu đất thuộc huyện Cần Đước- Thành phố Long An theo định hướng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội tồn kinh tế nói chung tỉnh Long An nói riêng Đồng thời dự án đưa vào hoạt động góp phần mở rộng, tạo diều kiện phát triển hoạt động giao lưu văn hóa, đối nội, đối ngoại Dự án đưa vào hoạt động tạo hiệu mặt kinh tế xã hội tốt, tạo nguồn sử dụng lao động ổn định … Bảng 42: Bảng tổng hợp tiêu kinh tế kỹ thuật dự án STT CÁC CHỈ TIÊU ĐƠN VỊ TRỊ SỐ I Các tiêu giá trị sử dụng công Cấp cơng trình Cấp III Khách sạn du lịch Mức độ tiện nghi trang thiết bị Tiêu chuẩn Tuổi thọ Năm 25 Diện tích chiếm đất m2 7988 Số nhà cho thuê nhà 29 Diện tích cho thuê để m2 21059.515 II Các tiêu tài Vốn đầu tư triệu đồng 385105.712 Vốn cố định triệu đồng 361765.464 Vốn lưu động triệu đồng 11056.25 10 Suất vốn đầu tư triệu đồng 8,56 1075670.891 11 Tổng lợi nhuận rịng triệu đồng 12 Lợi nhuận rịng bình quân năm triệu đồng 71711.393 13 Mức doanh lợi vốn đầu tư % 18,6 14 Mức doanh lợi vốn cố định % 19,8 15 Tỷ lệ lợi nhuận so với doanh thu % 53,8 12,85 Lãi suất tối thiểu chấp nhận (vốn chung) % 16 16,7 Lãi suất tối thiểu chấp nhận được( vốn riêng) % 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 III 27 28 29 30 31 Gía trị rịng (NPV theo quan điểm vốn chung) Gía trị rịng (NPV theo quan điểm vốn chủ sở hữu) Suất thu lợi nội IRR ( theo quan điểm vốn chung) Suất thu lợi nội IRR ( theo quân điểm vốn chủ sở hữu) Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận khấu hao Thời gian thu hồi vốn có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian Doanh thu đạt cơng suất thiết kê Doanh thu hịa vốn Tỷ lệ hòa vốn Khả trả nợ Các tiêu hiệu kinh tế - xã hội Tổng giá trị sản phẩm túy gia tăng Gía trị sản phẩm túy gia tăng bình quân năm Số lao động thu hút vào dự án Thu nhập bình quân người lao động Tổng mức đóng góp cho ngân sách triệu đồng triệu đồng 213692.414 155664.773 % 22,72 % 22.8 Năm năm tháng 16 ngày Năm năm tháng ngày triệu đồng triệu đồng % 2023787.076 51807.368 39 2.898 triệu đồng 1642586.673 triệu đồng 109505.7782 người triệu đồng triệu đồng 128 55,86 447630.171 32 Mức đóng góp cho ngân sách bình qn triệu đồng 29840.211 KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ Kết luận Đây dự án đáng giá, có tính khả thi tính hiệu cao Được thể mặt sau : - Dự án phù hợp với nhu cầu sử dụng ngày tăng lên phát triển lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng mức cải thiện đời sống Vị trí đặt dự án thuộc huyện Cần Đước, tỉnh Long An, dự án đáp ứng nhu cầu góp phần làm tăng trưởng phát triển chung cho khu vực Với vị trên, khả khai thác công suất dự án hàng năm cao tương đối ổn định - Hiệu tài chính, độ an tồn tài tương đối cao: Như phân tích trên, số NPV, IRR (trên quan điểm vốn chung quan điểm vốn chủ sở hữu) cho thấy dự án đáng giá Ngoài độ an tồn măt tài dự án tương đối cao Dự án có thời hạn thu hồi vốn tương đối nhanh, có khả trả nợ, doanh thu hòa vốn mức hoạt động hòa vốn mức trung bình - Dự án đem lại nhiều hiệu kinh tế - xã hội: Dự án tạo giá trị sản phẩm gia tăng lớn cho xã hội, đóng góp phần đáng kể cho Ngân sách Nhà nước thông qua khoản thuế (thuế VAT,thuế mơn bài, thuế thu nhập doanh nghiệp, chi phí th đất…) Dự án góp phần tạo việc làm cho lượng người lao động (trực tiếp) ổn định với mức thu nhập phù hợp, gián tiếp tạo việc làm tăng thêm thu nhập cho nhiều người dân thông qua việc cung cấp dịch vụ, mua bán hàng hóa phục vụ cho nhu cầu sử dụng khách hàng Dự án góp phần tạo thêm tiền đề cho phát triển ngành du lịch dịch vụ địa phương Ngồi ra, dự án cịn góp phần thay đổi cấu phát triển kinh tế vùng Tăng cường, mở rộng mối quan hệ giao lưu văn hóa vùng miền nước Việt Nam bạn bè quốc tế Kiến nghị Để dự án thực thi sớm, UBND Thành phố, Sở kế hoạch đầu tư ngành có liên quan cần tạo điều kiện thuận lợi dự án triển khai nhanh chóng Nhà nước cần có giải pháp để hạn chế biến động tài chính; tránh giá, trượt giá hay lạm phát tăng thị trường tương lai PHỤ LỤC BẢNG TRA GIÁ ĐÂT HUYỆN CẦN ĐƯỚC- TỈNH LONG AN Giá đất bồi thường Căn QĐ số 60/2014/QĐ-UBND tỉnh Long An ngày 19/12/2014 Chi phí hỗ trợ việc làm: Chi phí th đất: Được xác định cơng thức: ... 530 .81 16 23. 32 135 0.66 2508 .38 3 2508 .38 3 2508 .38 3 2508 .38 3 2508 .38 3 2508 .38 3 2508 .38 3 2508 .38 3 626.686 2018. 433 1189.545 530 4 .35 7 52 53. 2 13 52 53. 2 13 5909.841 6260 .32 13. 789 102.6 181.11 647.8 93. .. phòng 530 .81 16 23. 32 135 0.66 2508 .38 3 2508 .38 3 2508 .38 3 2508 .38 3 2508 .38 3 2508 .38 3 2508 .38 3 2508 .38 3 626,686 2018. 433 1189.545 530 4 .35 7 52 53. 2 13 52 53. 2 13 5909.841 6260 .32 Tổng cộng 68 93. 541 22202.7 63. .. phí khác 530 .81 16 23. 32 135 0.66 2508 .38 3 2508 .38 3 2508 .38 3 2508 .38 3 2508 .38 3 2508 .38 3 2508 .38 3 2508 .38 3 Tổng cộng 6266.855 20184 .33 11895.454 530 43. 565 52 532 .125 52 532 .125 59098.406 626 03. 196 Bảng