(Luận án tiến sĩ) pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn thành phố hồ chí minh

MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường hội nhập quốc tế sâu rộng nước ta nay, đất đai khơng cịn đơn khơng gian cư trú, nguồn tài nguyên mà thiên nhiên ban tặng cho quốc gia, mà cao hơn, ý nghĩa sâu rộng hơn, đất đai trở thành tài sản có giá trị lớn quốc gia, chúng đai tham gia vào hầu hết quan hệ trị, kinh tế, xã hội lịch sử Đất đai là kiện trị, pháp lý quan trọng đất nước, thân chủ quyền quốc gia, dân tộc; điều kiện tiền đề thiếu để thực hóa nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Ở phạm vi gần hơn, đất đai tham gia vào hầu hết giao dịch dân sự, thương mại kinh tế thị trường, chúng khơng bó hẹp giao dịch đơn lẻ chủ thể hộ gia đình, cá nhân mà ngày phát triển đa dạng phong phú, mở rộng nhiều thành phần kinh tế, nhiều chủ thể nước nước Với người đời sống thường ngày, đất đai nơi ăn, chốn ở, nguồn sống, nguồn việc làm, phương thức tích lũy cải bền vững; thành phần quan trọng thiếu để tạo nên môi trường sống lành cho người Vị trí vai trị to lớn đất đai nên nhà nước nào, với thể chế trị sao, với cách thức thiết lập sở hữu đất đai khác quan tâm, trọng tới vấn đề đất đai, xây dựng sở pháp lý cụ thể, rõ ràng để quản lý tài sản quý giá Trong cách thức quản lý đất đai ghi nhận phần lớn quốc gia giới áp dụng xây dựng hệ thống địa bạ hệ thống sổ sách nhằm quản lý kiểm soát đất đai biến động đời sống thực tế Ở Việt Nam đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nội dung quan trọng thiếu quản lý nhà nước đất đai Hoạt động đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất có tầm quan trọng đặc biệt quản lý nhà nước đất đai nhằm tạo lập hành lang an toàn pháp lý chủ thể có quyền sử dụng đất, giúp họ an tâm sử dụng, đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu khai thác, sử dụng hợp lý đất đai, đồng thời giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ bảo vệ quyền lợi hợp pháp chủ thể có liên quan Kể từ Luật Đất đai năm 1987 ban hành lần Luật Đất đai năm 2013, quy định pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hình thành, bước đổi mới, góp phần quan trọng việc tạo khn khổ pháp lý cần thiết điều kiện phát triển kinh tế - xã hội hội nhập quốc tế Theo đó, có viết, cơng trình khoa học, luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ luật học nghiên cứu, luận giải điều chỉnh pháp luật đất đai nước ta nói chung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nói riêng Tuy nhiên, trình thực thi quy định pháp luật nước ta nay, đặt nhiều vấn đề lý luận thực tiễn, cần tiếp tục luận giải nhằm đáp ứng yêu cầu, địi hỏi khách quan đặt Cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi tắt GCN) có tính cấp thiết giai đoạn để xác định quyền nghĩa vụ chủ sử dụng đất quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia; đồng thời giúp cho người dân yên tâm sản xuất đầu tư phát triển mảnh đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất pháp lý để người sử dụng đất yên tâm mạnh dạn đầu tư sử dụng đất cịn cơng cụ pháp lý để người sử dụng đất thực giao dịch đất đai giao dịch bất động sản, góp phần xây dựng phát triển thị trường bất động sản lành mạnh nước ta giai đoạn Thực tế nước ta cho thấy: Việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cịn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc có nhiều rào cản; kết triển khai thực tế không đạt kỳ vọng đặt Cụ thể: Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất chưa phản ánh đầy đủ, xác, trung thực minh định trạng hữu đất tài sản đất; chưa phản ánh diễn biến tình trạng biến động đất đai thực tế Đặc biệt hoạt động đăng ký biến động đất đai chưa triển khai thường xuyên, liên tục chưa phân định trách nhiệm quan đăng ký với nghĩa vụ người sử dụng đất người có quyền sở hữu tài sản; với hệ thống hồ sơ địa chưa kiện tồn cách thống đồng phạm vi nước Vì vậy, biến động lớn đất đai tài sản đất song không đăng ký cập nhật kịp thời, đó, có sai số biến động lớn thông tin hồ sơ quản lý quan nhà nước có thẩm quyền với trạng sử dụng đất thực địa Việc tách vấn đề đăng ký quyền sử dụng đất yêu cầu bắt buộc, đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất khơng bắt buộc người có quyền sở hữu rào cản cho việc xác định rõ ràng cụ thể việc người có quyền sở hữu; từ đó, gây khó khăn việc giải tranh chấp quyền thừa kế xác định di sản thừa kế, xác định tài sản vợ chồng giải tranh chấp chia tài sản vợ chồng ly hôn, tranh chấp tài sản cha mẹ với dâu rể, tranh chấp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản với lý “chuyển nhượng đất mà không bán nhà” Đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất chưa đạt hiệu quả, đất đô thị, đất doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, đất nơng lâm trường, trạm trại quốc doanh trước đây, đất gắn liền với nhà thuộc đối tượng lý, hóa giá, đất mà doanh nghiệp kinh doanh với chức hỗn hợp chưa quản lý kiểm soát tốt nên tình trạng thất lớn Hoạt động đăng ký đất đai nhiều vấn đề hạn chế đề cập nên chưa trở thành điều kiện đảm bảo cho hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, hoạt động công nhận quyền sử dụng đất tiến hành thuận lợi, xác hiệu Nghĩa vụ tài từ cấp giấy chưa đảm bảo thu đúng, thu đủ trung thực, xác, cịn nảy sinh nhiều gian lận gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nước Tình trạng chậm tiến độ thời gian cấp giấy thực trạng thường thấy trình thực thi pháp luật đăng ký cấp giấy Trên thực tế phát sinh nhiều khiếu nại, tranh chấp kéo dài gây xúc dư luận xã hội mà chưa có lời giải thấu đáo Thực trạng hiệu nêu đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất diễn nhiều địa phương Thành phố Hồ Chí Minh, có nhiều thay đổi cải cách cách thức triển khai công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận; tăng cường cải tiến sâu rộng quy trình, thủ tục cấp giấy; cải cách lề lối làm việc coi trọng yếu tố minh bạch, công khai hiệu hoạt động Hơn nữa, Thành phố Hồ Chí Minh - thành phố lớn rộng lớn, dân số học tăng cao, tốc độ thị hóa lớn nước khiến cho tình trạng biến động đất đai tài sản gắn liền với đất đai lớn Theo đó, cần thiết, tất yếu khách quan cần phải đặc biệt quan tâm, trọng tới công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nhằm quản lý kiểm soát chặt chẽ đất đai, nâng cao hiệu quản lý đất đai, chống lãng phí thất nguồn tài ngun quý giá quốc gia với đó, quyền tài sản đất đai tài sản khác gắn liền với đất đai người dân, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân phải minh thị xác lập rõ ràng, sở để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Do vậy, việc nghiên cứu tổng kết thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất để góp phần tiếp tục phát triển lý luận, hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật cần thiết Với kỳ vọng đó, NCS chọn đề tài: “Pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” cho luận án tiến sĩ Mục đích nghiên cứu nhiệm vụ nghiên cứu 2.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Luận án xác định đề xuất luận chứng khoa học cho giải pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật đảm bảo thực thi pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Việt Nam nói chung Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu đặt sau đây: - Làm rõ thêm vấn đề lý luận pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nước ta, phương diện như: Khái niệm, đặc điểm, cấu, nội dung, mục đích, ý nghĩa, yêu cầu đặt điều chỉnh pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; yếu tố chi phối, tác động ảnh hưởng tới công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nước ta giai đoạn - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn triển khai thực thi pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh nhằm có nhận định, đánh giá kết qủa đạt được, hạn chế, vướng mắc phát sinh, nguyên nhân hạn chế, vướng mắc từ hoạt động địa bàn thành phố Hồ Chí Minh - Trên sở đó, kiến nghị giải pháp cho việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật đảm bảo thực thi pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Việt Nam nói chung Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài xác định gồm: - Nghiên cứu tiền đề lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: khái niệm, đặc điểm, vai trò hoạt động đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiền đề lý luận pháp luật đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: cần thiết khách quan phải điều chỉnh pháp luật hoạt động này; cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, yếu tố tác động, ảnh hưởng tới đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Nghiên cứu, đánh giá nội dung pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bao gồm Luật, Nghị định, Thông tư văn hướng dẫn thành phố Hồ Chí Minh; báo cáo tổng kết, số liệu, tài liệu, vụ việc thu thập từ quan quản lý đất đai có thẩm quyền chung thẩm quyền chun mơn thành phố Hồ Chí Minh 3.2 Phạm vi nghiên cứu Nội dung, Không gian, thời gian Phạm vi nghiên cứu đề tài này: - Nghiên cứu quy định pháp luật thực định từ thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực (1/7/2014) Theo đó, tập trung nghiên cứu nội dung như: + Nghiên cứu hoạt động đăng ký đất đai lần đầu đăng ký biến động đất đai; + Nghiên cứu hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giới hạn với việc nghiên cứu việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho đối tượng chủ yếu hộ gia đình, cá nhân mà khơng nghiên cứu chủ thể tổ chức, cộng đồng dân cư, sở tơn giá chủ thể có yếu tố nước sử dụng đất Việt Nam Sở dĩ tác giả trọng nghiên cứu hoạt động đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đối tượng hộ gia đình, cá nhân chủ thể phổ biến chiếm tỷ lệ lớn chủ thể sử dụng đất Nguồn gốc tạo lập quyền sử dụng đất trình sử dụng đất chủ thể phong phú, đa dạng phức tạp nhiều so với chủ thể sử dụng đất khác; biến động trình sử dụng đất xảy phổ biến Vì vậy, lựa chọn chủ thể để nghiên cứu tác giả nhận thấy bao trùm hết khía cạnh vấn đề nghiên cứu phương diện lý luận, thực trạng pháp luật thực tiễn triển khai thực tế Mặt khác, với dung lượng giới hạn phạm vi luận án tiến sĩ luật học, phạm vi chủ thể mở rộng bao gồm chủ thể tổ chức, sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao người Việt Nam định cư nước đầu tư vào Việt Nam sở hữu nhà Việt Nam tác giả khơng có điều kiện triển khai vấn đề sâu sắc toàn diện + Nghiên cứu thực tiễn triển khai hoạt động đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh từ triển khai Luật Đất đai 2013 đến Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu lựa chọn xác định luận án nhằm đạt mục đích nhiệm vụ nghiên cứu luận án, qua góp phần tạo cách nhìn tồn diện, sâu sắc lý luận pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, phân tích, đánh giá cách có hệ thống thực trạng pháp luật hành đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất qua thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh, từ góp phần tìm kiếm luận chứng cho giải pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Do vậy, trình thực đề tài luận án, tác giả sử dụng phương pháp luận vật biện chứng triết học Mác-lênin; Các luận điểm Chủ nghĩa Máclênin đất đai sở hữu đất đai; Phương pháp luận nghiên cứu khoa học đa ngành, liên ngành chuyên ngành luật học, xã hội học pháp luật, khoa học quản lý nhà nước (quản lý đất đai), đó: + Phương pháp luận vật biện chứng, vật lịch sử, phương pháp tổng hợp, phân tích hệ thống hóa sử dụng tồn luận án để luận giải vấn đề nghiên cứu đặt luận án, sở tài liệu sơ cấp thứ cấp liên quan đến đề tài luận án + Phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh, diễn giải, quy nạp sử dụng nhiều Chương để luận giải làm rõ vấn đề lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất + Phương pháp thống kê, tổng kết hàng năm Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố Ngoài ra, việc tham khảo, thu thập thơng tin, viết, cơng trình nghiên cứu khoa học cơng bố ngồi nước liên quan đến vấn đề nghiên cứu để xác định khung lý thuyết làm sở nghiên cứu lý luận đề tài; liên hệ với quan chức địa bàn thành phố có liên quan trực tiếp tới công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận như: UBND cấp, quan Tài nguyên Môi trường cấp, quan thuế cần thiết cho việc nghiên cứu đề tài luận án để xác định yêu cầu, định hướng đề giải pháp cho việc tiếp tục hoàn thiện đảm bảo thực thi quy định pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thời gian tới Những điểm Luận án Luận án có đóng góp cho khoa học pháp lý sau đây: - Luận giải làm rõ thêm số vấn đề lý luận nội dung pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nước ta Trong đó, phân tích làm rõ mối quan hệ qua lại mật thiết đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký đất đai tài sản gắn liền với đất đai coi tiền đề thiếu vắng cho hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất ngược lại, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Ngược lại, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực hóa, minh thị quyền sở hữu quyền sử dụng đất đai tài sản khác gắn liền với đất đai sở trạng đăng ký đất đai lần đầu đăng ký biến động đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai Vì vậy, việc đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Việt Nam cần tạo lập, điều chỉnh pháp luật thực mơ hình tổng thể thống nhất, gồm điểm ưu việt, hợp lý mơ hình “đăng ký chủ quyền” mơ hình “đăng ký văn tự giao dịch”, đăng ký ban đầu đăng ký biến động, đăng ký để xác lập quyền đăng ký có ý nghĩa đối kháng với người thứ ba - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hành, đặc biệt văn hướng dẫn UBND Thành phố Hồ Chí Minh thực thi pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, luận án rõ thành tựu đạt được; đặc biệt hạn chế, bất cập pháp luật vấn đề thực tiễn thực thi pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua Những vướng mắc hạn chế công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lý từ hạn chế bất cập pháp luật tác giả nghiên cứu sâu luận án rõ bất cập từ công tác đăng ký biến động; không phù hợp vấn đề đăng ký quyền sử dụng đất đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; công nhận quyền sử dụng đất; xác định điều kiện cần đủ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xác nhận thời điểm sử dụng đất, nguồn gốc trạng sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản chung vợ chồng; phối, kết hợp quan nhà nước có liên quan đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sở liệu đất đai chưa tập trung nên việc truy cập, khai thác, quản lý hệ thống thơng tin đất đai cịn gặp khó khăn phần mềm Villis… - Đề xuất, kiến nghị giải pháp cho việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật đảm bảo thực thi pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Việt Nam Ý nghĩa khoa học thực tiễn Luận án Luận án cơng trình nghiên cứu khoa học chun sâu góp phần luận giải làm rõ thêm số vấn đề lý luận nội dung pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nước ta tài liệu tham khảo, gợi mở luận khoa học làm sở cho việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thời gian tới nước ta Luận án cịn nguồn tài liệu tham khảo có giá trị nghiên cứu khoa học, giảng dạy, đào tạo luật học Kết cấu Luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung Luận án gồm 04 chương: Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu vấn đề liên quan đến đề tài Luận án Chương 2: Những vấn đề lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chương 3: Thực trạng pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực tiễn thực địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Chương 4: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật đảm bảo thực thi pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chương TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 1.1 Tình hình nghiên cứu đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Nhóm cơng trình khoa học nghiên cứu đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Cho đến nay, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chủ đề giới nghiên cứu khoa học pháp lí nước quan tâm nghiên cứu với nhiều khía cạnh khác cấp độ khác đăng ký tài sản quyền tài sản, đăng ký quyền sở hữu tài sản động sản bất động sản Về đăng ký quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, trước hết, thấy rằng: Về nội hàm khái niệm “đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất”, khoa học pháp lý pháp luật thực định Việt Nam xếp vào phạm trù có tên gọi đăng ký đất đai tài sản gắn liền với đất đai Trong Giáo trình Luật Đất đai (tái gần đây) Trường Đại học Luật Hà Nội [44] Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh [45, tr.200-203] hay Luận án tiến sĩ luật học Đặng Anh Quân đưa nhiều nhận định, phân tích làm rõ chất đăng ký đất đai Theo đó, đăng ký đất đai với chất đai ghi nhận tình trạng pháp lý tình trạng thực tế đất tài sản đất vào hệ thống hồ sơ sổ sách địa hồ sơ lưu giữ quan nhà nước có thẩm quyền Nội hàm đăng ký đất đai bao hàm hai nội dung: (i) ghi nhận quyền sở hữu, quản lý sử dụng chủ thể đất, (ii) lưu trữ thông tin để phục vụ hoạt động quản lý kiểm soát Nhà nước thơng qua hồ sơ địa Giáo trình Luật Đất đai Trường Đại học Luật Hà Nội cịn rõ hình thức đăng ký đất đai Cụ thể, đăng ký đất đai bao gồm việc đăng ký lần đầu đăng ký biến động, 10 Kết luận chương Để góp phần ổn định tình hình kinh tế, xã hội, ổn định sống người dân, góp phần cho người dân “an cư lạc nghiệp”, chương luận án khẳng định nhấn mạnh 03 định hướng cho việc hoàn thiện pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử tài sản khác gắn liền với đất; đề xuất luận chứng 05 nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử tài sản khác gắn liền với đất 05 nhóm giải pháp đảm bảo thực thi pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể: 1) Định hướng cho việc hoàn thiện pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử tài sản khác gắn liền với đất gồm: i) Việc hoàn thiện quy định pháp luật hành đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cần phải đặt tổng thể định hướng sửa đổi, bổ sung hoàn thiện pháp luật đất đai tổng thể thống nhất, đồng sách, pháp luật đất đai pháp luật khác có liên quan, từ Hiến pháp đến Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai quy định pháp luật có liên quan tài sản gắn liền với đất Luật như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quản lý sử dụng tài sản công, Luật Bảo vệ Phát triển rừng; Luật Quy hoạch; Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Xây dựng; Luật Đầu tư theo hình thức đối tác cơng tư (PPP)… ii) Hoàn thiện quy định pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liến với đất giai đoạn nước ta cần phải thực theo tư duy, nhận thức quyền sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai quy định Hiến pháp 2013, mà theo đó, quyền sử dụng đất khẳng định loại quyền tài sản, luật pháp bảo hộ iii) Đối với quy định hành pháp luật đất đai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liến với đất giai đoạn nước ta cần phải tiếp tục hoàn thiện để đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, dễ tiếp cận thông tin đất đai tài sản gắn liền với đất tình trạng pháp lý khu đất, đất, chủ thể 146 quyền chiếm hữu, quản lý, sử dụng, hưởng hoa lợi từ đất đất đai tài sản gắn liền với đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi an toàn pháp lý cho giao dịch đất đai tài sản gắn liền với đất (chuyển đổi, sang nhượng, thừa kế, cho thuê, chấp, góp vốn…) chế thị trường 2) Về nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử tài sản khác gắn liền với đất gồm có: i) Rà sốt, sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất tổng thể đảm bảo đồng hệ thống pháp luật nói chung, khắc phục hạn chế, bất cập, chồng chéo để đảm bảo đồng bộ, thống quy định Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ phát triển rừng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư … ii) Về điều kiện đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cần bổ sung quy định cụ thể giấy tờ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận; xây dựng tiêu chí để kiểm tra tính hợp pháp giấy tờ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất iii) Cần bổ sung quy định xác định rõ thời hạn để UBND cấp xã tiến hành xác nhận giấy tờ có liên quan đến việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo yêu cầu quy định Luật Đất đai; iv) Cần quy định rõ cách thức xác định diện tích đất trường hợp đất cơng trình phục vụ đời sống xây dựng vượt hạn mức v) Cần sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến tài đất đai, giá đất nhằm mặt giải ách tắc tổ chức thực đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 2) Về nhóm giải pháp đảm bảo thực thi pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử tài sản khác gắn liền với đất gồm có: i) Cần tiếp tục đẩy mạnh cải cách sâu sắc tồn diện thủ tục hành đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; đổi lề lối làm việc, phương thức làm việc cán máy 147 quan hữu quan quản lý nhà nước đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liến với đất có phương thức, hình thức thích hợp để nâng cao tính cơng khai, minh bạch quy trình, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ii) Tiếp tục hồn thiện sở liệu địa chính, nâng cao chất lượng cơng tác đo đạc địa phục vụ cho việc quản lý đất đai cấp giấy chứng nhận; Chuẩn hóa quy trình lập, lưu trữ, quản lý sử dụng sở liệu địa quy trình đo đạc địa đẩy mạnh đại hóa sở hạ tang thơng tin quốc gia đất đai tạo tảng vững cho việc quản lý nhà nước đất đai nói chung cho việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liến với đất nói riêng iii) Tăng cường kiểm tra, tra, giám sát việc thực sách pháp luật đất đai nói chung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liến với đất nói riêng iv) Tăng cường chế phối, kết hợp cấp, ngành chức việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất v) Cần tiếp tục tổng kết, đánh giá toàn diện việc thực quy định nhằm hoàn thiện pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nói riêng pháp luật đất đai nói chung nước ta 148 KẾT LUẬN Từ lâu đời, điền thổ, nhà cửa tài sản quý giá người, gắn liền với đời sống người hình với bóng Có thể nói để tạo dựng “mảnh đất cắm dùi” người bước đầu khởi nghiệp thử thách vượt qua không đủ lực, tạo tiền đề cho ổn định sống “an cư lạc nghiệp” Ngày nay, với trình tăng dân số, đất đai ngày quý hiếm, nghĩa “tấc đất tấc vàng”, vậy, vấn đề xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất người dân cần phải Đảng, Nhà nước đặc biệt quan tâm, nhằm hạn chế đến mức tối thiểu kẽ hở pháp lý gây mâu thuẫn, tranh chấp dẫn đến nhiều hệ lụy khôn lường Nhận thức tầm quan trọng vấn đề đăng ký cấp giấy không quyền lợi đông đảo chủ thể sử dụng đất mà tác động trực tiếp tới hiệu quản lý nhà nước đất đai, tới minh bạch, quy cơng khai hóa thị trường bất động sản, mặt khác, góp phần ngăn ngừa tranh chấp, khiếu kiện lĩnh vực đất đai, tranh chấp ranh giới sử dụng đất, tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất giấy tờ, nên pháp luật đất đai thời gian qua liên tục có sửa đổi, bổ sung điều chỉnh theo hướng ngày hợp lý hơn, giải nhiều vướng mắc, bất cập thực tế liên quan đến vấn đề đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sự thay đổi rõ nét, mang dấu ấn cho thấy chuyển biến chất kể đến như: thống cấp chung giấy cho đất nhà, tài sản khác đất, thay đổi phương thức đăng ký lần đầu đăng ký biến động đất đai, tăng cường quản lý đất đai thông qua hệ thống thông tin sở liệu đất đai; điều chỉnh kịp thời vướng mắc việc hợp thức hóa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp người sử dụng đất loại giấy tờ nào, hay khai khác diện tích đất sử dụng thực tế so với hồ sơ địa Sự thay đổi góp phần tích cực việc tháo gỡ rào cản công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận, góp phần đẩy nhanh mở rộng phạm vi tiến độ cấp giấy Tuy nhiên, khách quan phủ nhận rằng, thực tế, hoạt động chưa đạt tiến độ thuận lợi mong muốn đề Quá trình triển khai cịn nhiều rào cản, nhiều vướng mắc, khó khăn phức tạp Nhiều trường hợp, thiếu 149 sở pháp lý cần thiết để thực thi Hay nói khác đi, cải tiến chưa có tác động chưa tạo thay đổi chất trước yêu cầu nghiệp đổi Hậu quan quản lý nhà nước đất đai lúng túng với sách mới, chí cấp quyền địa phương “chới với” tỏ “nản lòng” việc triển khai pháp luật Trên thực tế, vấn đề đặt người dân từ khó hiểu đến khó hiểu khác, trước thay đổi pháp luật; ấn tượng thủ tục rườm rà, sách nhiễu mà họ phải trải qua thời gian dài trước không dễ sớm, chiều Có thể số vướng mắc cộm sau đây: - Sự lúng túng thiếu tính quán hệ thống pháp luật hành việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp có tài sản đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà nhà chung cư Cụ thể là, phân tích đăng ký đất đai yêu cầu bắt buộc, song đăng ký quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác đất lựa chọn chủ sở hữu rào cản cho giao dịch chuyển nhượng, chấp góp vốn Nhiều giao dịch bị hủy bỏ người mua (người nhận chuyển nhượng) giấy chứng nhận không công nhận quyền sở hữu tài sản đất với lý người bán (người chuyển nhượng) trước chưa đăng ký quyền sở hữu, cho dù giá chuyển nhượng họ phải trả bao gồm giá nhà đất - Vấn đề gắn nghĩa vụ tài người sử dụng đất với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cản trở lớn cho tiến trình này; việc ghi nhận nợ nghĩa vụ tài hay sách miễn giảm ghi nhận hình thức mà chưa thực trở thành quyền hưởng người đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Việc xác lập quản lý hồ sơ địa chính, tổ chức hệ thống thơng tin đất đai địi hỏi khơng thể chậm trễ cho hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước mắt quản lý lâu dài; - Vấn đề thiết kế mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp quản lý giấy tờ người sử dụng đất suốt trình sử dụng đất vừa đảm bảo tính khoa học, vừa đáp ứng yêu cầu công tác quản lý đất đai vấn đề cần thiết phải tiếp tục bàn luận Theo thiển ý tác giả thấy rằng, giấy 150 chứng nhận quyền sử dụng đất thiết kế thực đơn ghi nhận “địa mảnh đất chủ sử dụng đất tại” mà chưa đáp ứng chức quản lý về: nguồn gốc, diễn biến biến động diện tích đất qua thời kỳ lịch sử khác nhau… - Việc kiện toàn hệ thống quan chuyên trách, cải cách thể chế, lề lối làm việc, tăng cường trách nhiệm tính chịu trách nhiệm cho cán bộ, công chức thực đảm trách công việc yêu cầu cấp thiết đặt ra; - Thái độ trách nhiệm người thừa hành nhiệm vụ, ý thức người dân việc chấp hành nghiêm chỉnh pháp Luật đất đai nội dung quan trọng đặt cần phải chấn chỉnh Đã đến lúc pháp luật phải có cách thức biện pháp rõ ràng minh bạch, xử lý triệt để nghiêm minh, kịp thời hành vi vi phạm pháp luật đất đai nói chung vi phạm trình thực hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng… Tất vấn đề nêu đặt đòi hỏi cấp bách cho việc cần phải sớm tìm lời giải hiệu hơn, hồn hảo từ hệ thống pháp luật đất đai, theo hướng đồng với ngành luật liên quan, với công tiến Muốn vậy, nghiên cứu khoa học chủ đề với nhiều cấp độ khác việc làm có ý nghĩa thiết thực Việc làm giải thành công khn khổ cơng trình nghiên cứu, mà địi hỏi phải có góp sức nhiều nhà khoa học với cơng trình nghiên cứu từ nhiều góc độ khác Thời gian qua có nhiều cơng trình nghiên cứu cấp độ khác vấn đề song thường tách riêng vấn đề đăng ký vấn đề cấp giấy, nghiên cứu nội dung riêng lẻ vấn đề đăng ký cấp giấy mà chưa có cơng trình nghiên cứu cách tổng thể, toàn diện vấn đề đăng ký cấp giấy với ý nghĩa chu trình có mối liên hệ mật thiết, hịa quyện để có sản phẩm "đầu ra" hoàn hảo xác lập chủ quyền đất tài sản khác đất Thực tế cho thấy, đăng ký quyền sử dụng đất điều kiện tiền đề khơng có hoạt động có hoạt động khơng thực triệt để khơng có hoạt động cấp giấy cho hiệu quả, khơng trung thực khơng xác, khơng công 151 Luận án kế thừa, phát triển kết nghiên cứu lý luận nước quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất; cần thiết khách quan việc điều chỉnh pháp luật vấn đề nước ta; xây dựng khái niệm, đặc điểm, chất, mục đích, ý nghĩa pháp lý việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Luận án sử dụng kế thừa kết nghiên cứu trình hình thành phát triển pháp luật đất đai qua thời kì đăng ký đất đai hình thức pháp lý ghi nhận bảo đảm cho giao dịch đất đai xuất phát từ yêu cầu đòi hỏi khách quan đời sống xã hội thực tiễn quản lý nhà nước đất đai Luận án sử dụng kế thừa kết nghiên cứu lý luận bất động sản tài sản; đăng ký bất động sản đăng ký tài sản, lý luận vật quyền áp dụng điều chỉnh pháp luật dân quy định pháp luật khác khuyến nghị việc xây dựng mơ hình tổ chức quan đăng ký, hồn thiện pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cơng trình nghiên cứu, viết xây dựng ban hành Luật Đăng ký tài sản nước ta nay./ 152 DANH MỤC CƠNG TRÌNH CƠNG BỐ CỦA TÁC GIẢ Trần Thị Thu Hà 2018 “Những vấn đề pháp lý đăng ký đất đai Việt Nam nay”, Tạp chí Cơng Thương, số 12 - tháng 9/2018, tr 57-61 Trần Thị Thu Hà 2019 “Những vấn đề pháp lý đặt cấp giấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thành phố Hồ Chí Minh nay”, Tạp chí Cơng thương, số 17 - tháng 9/2019, tr 21-27 Trần Thị Thu Hà.2021 “Tiếp tục hoàn thiện pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh”, Tạp chí Cơng thương, số - tháng 1/2021, tr 13-19 153 TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tiếng Việt Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI (ngày 31/10/2012), Ngh số 19-NQ TW tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đ i thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công đổi mới, tạo tảng đến năm 2020 nước t trở thành nước công nghiệp theo hướng đại Bộ Nông nghiệp phát triển nông thôn (tháng 6/2008), Báo cáo việc đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng Bộ Tư pháp, 2005, Tờ trình Chính phủ dự án Luật Đăng ký bất động sản, ngày 15/08/2005 Bộ Tư pháp (năm 2008), Báo cáo số 114 BC-BTP tổng hợp kinh nghiệm củ số quốc gi giới đăng ký bất động sản Bộ Tư pháp (tháng 10/2014), Báo cáo kết khảo sát, học tập kinh nghiệm xây dựng Luật Đăng ký tài sản Cộng hò Liên b ng Đức Bộ Xây dựng (ngày 22/11/2013), Báo cáo việc tổng kết tình hình thi hành Luật Kinh nh bất động sản năm 2006, đề xuất xây dựng Luật Kinh nh bất động sản (sử đổi Chính phủ (ngày 24/10/2012), Tờ trình số 302 TTr-CP dự án Luật Đất đ i (sử đổi Nguyễn Thị Dung (1998), Quản lí Nhà nước đất đ i thực trạng giải pháp, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam, 2016, Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, Hà Nội: Văn phòng Trung ương Đảng xuất 10 Đại học Luật Hà Nội (2011), Giáo trình Lý luận nhà nước pháp luật, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 11 Đại học luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đ i, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội 12 Nguyễn Ngọc Điện, Mối qu n hệ giữ đăng ký bất động sản xác lập quyền bất động sản, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số tháng 12/2006 161 13 Nguyễn Ngọc Điện (2007), “Đăng ký bất động sản vấn đề xác lập, công nhận quyền liên quan đến bất động sản”, Kỷ yếu Hội thảo Pháp luật đăng ký bất động sản, Hà Nội 14 Nguyễn Ngọc Điện (tháng 11/2011), Đăng ký bất động sản Việt N m Các vấn đề lý luận thực tiễn, Tham luận Tọa đàm pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam kinh nghiệm CHLB Đức q trình hồn thiện Bộ Tư pháp Viện KAS tổ chức TP Hồ Chí Minh 15 Nguyễn Ngọc Điện Đoàn Thị Phương Diệp (ngày 26/6/2014), Sự cần thiết vận dụng lý thuyết vật quyền vào pháp luật dân sự, Hội thảo khoa học góp ý sửa đổi Bộ luật Dân năm 2005, Trường Đại học kinh tế - luật thành phố Hồ Chí Minh tổ chức 16 Nguyễn Hữu Đính (2016) “Pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực tiễn thi hành quận 12, thành phố Hồ Chí Minh”, luận văn thạc sĩ luật học – Trường Đại học Luật Hà Nội 17 Trần Thị Thu Hà (2015)“Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh”, luận văn thạc sĩ luật học - Học viện Khoa học xã hội 18 Lê Hồng Hạnh (2008), “Đảm bảo thống pháp luật đăng ký bất động sản”, Thống pháp luật đăng ký bất động sản, Kỷ yếu Hội thảo khoa học cấp bộ, Hà Nội 19 Phạm Thị Kim Hiền (2001), Đăng ký bất động sản - Thực tiễn phương hướng hoàn thiện, Luận văn Thạc sỹ luật học, Đại học Luật Hà Nội 20 Nguyễn Văn Hồng (2007) “Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nước t - Lý luận thực tiễn”, luận văn thạc sĩ luật học - Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 21 Trần Quang Huy (2005), Giáo trình Luật đất đ i, Nxb Tư pháp, Hà Nội 22 Trần Quang Huy Nguyễn Quang Tuyến chủ biên (năm 2009): Pháp luật kinh nh bất động sản, Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội 162 23 Hồ Quang Huy, 2015, Thực pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Việt N m gi i đoạn n y, Luận án tiến sĩ Luật học, Hà Nội: Học viện Khoa học xã hội 24 Phùng Văn Nghệ, L ch sử hình thành phát triển ngành quản lý đất đ i Việt Nam, Cổng thông tin điện tử Tổng cục Quản lý đất đai (www.điachinh.org) 25 Nguyễn Thị Nhung (2017) “Những khó khăn, vướng mắc việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đ i năm 2013”,Tạp chí Nhà nước Pháp luật Số 5/2017 26 Nguyễn Thị Trà Mi, 2012, Pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất Việt N m, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật, Hà Nội: Đại học Quốc gia Hà Nội 27 Đặng Thị Phượng (2016), “Đăng ký quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt N m n y”, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội 28 Đặng Anh Quân, 2011, Hệ thống đăng ký đất đ i theo pháp luật đất đ i Việt N m Thụy Điển, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 29 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1987), Luật Đất đ i năm 1987, Hà Nội 30 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993), Luật Đất đ i năm 1993, Hà Nội 31 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Những sử đổi củ Luật Đất đ i năm 2003, Nxb Tư pháp, Hà Nội 32 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đ i năm 2003, Hà Nội 33 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đ i năm 2013, Hà Nội 34 Trương Hữu Quýnh (năm 2004), “Chế độ ruộng đất Việt Nam kỷ XI – XVIII”, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 35 Đặng Trường Sơn (năm 2009), Một số vấn đề lý luận đăng ký bất động sản Luật Dân - Thực trạng phương hướng hoàn thiện, Luận văn Thạc 163 sĩ, ĐH Luật Hà Nội 36 Phùng Trung Tập, 2014, Một số vấn đề lý luận đăng ký tài sản Việt Nam, Hà Nội: Tạp chí Dân chủ Pháp luật số chuyên đề tháng 10/2014 37 Lê Văn Thành (2012) “Áp dụng pháp luật quản lý nhà nước đất đ i củ Ủy b n nhân dân thành phố Hồ Chí Minh n y”, luận án tiến sĩ luật học Học viện Chính trị - Hành Quốc gia Hồ Chí Minh 38 Lê Thị Quỳnh Trang (2016) “Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực tiễn thi hành thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An”, Luận văn thạc sĩ luật học – Trường Đại học Luật Hà Nội 39 Nguyễn Quang Tuyến, 2003, Đ v pháp lý củ người sử dụng đất gi o gi o d ch dân sự, thương mại đất đ i, Bản tóm tắt Luận án tiến sĩ Luật học, Hà Nội: Trường Đại học Luật Hà Nội 40 Nguyễn Quang Tuyến (tháng 11/2006), Hệ thống pháp luật đất đ i Việt N m 20 năm Đổi mới, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 87, Hà Nội 41 Lê Xuân Trường (2013), Pháp luật đất đ i cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn củ Quận Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ, Học viện Khoa học xã hội 42 Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2000), Giáo trình Đăng ký Thống kê đất đ i, Hà nội: Nxb Chính trị Quốc gia 43 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học :Luật Đất đ i, Luật L o động, Tư pháp quốc tế, Nguyễn Ngọc Hòa chủ biên, Hà Nội: Nxb Công an nhân dân 44 Trường Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình Luật đất đ i, Hà Nội: Nxb Tư pháp 45 Trường Đại học Luật Hà Nội, 2008, Giáo trình Luật Hành chính, Hà Nội:.Nxb Cơng an nhân dân 46 Trường Đại học Luật Hà Nội, 2016, Giáo trình Luật Đất đ i (Tái lần thứ 13), Hà Nội: Nxb Công an Nhân dân 47 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, 2015, Giáo trình Luật Đất đ i (Tái lần thứ nhất), Hà Nội: Nxb Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam 164 48 Trường Đại học Tài nguyên Mơi trường (2010), Giáo trình Đăng ký Thống kê đất đ i 49 Viện Khoa học pháp lý (năm 2006), Từ điển Luật học, Hà Nội.: Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tư pháp 50 Viện Khoa học pháp lý (2008), Tổng hợp kinh nghiệm củ số quốc gi đăng ký bất động sản - Chuyên đề pháp luật đăng ký bất động sản - Thực trạng số giải pháp hoàn thiện, Hà Nội 51 Viện Kho học pháp lý, Bộ Tư pháp (2008 “Pháp luật đăng ký bất động sản - Thực trạng số giải pháp hoàn thiện”, (Chuyên đề số năm 2008 52 Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (2010) “Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việt N m - Thực trạng số vấn đề đặt r ”, (Chuyên đề số số năm 2010) 53 Nguyễn Như Ý (Chủ biên), Đại từ điển Tiếng Việt, Hà Nội: Nxb Văn hóa Thơng tin 54 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy đ nh củ pháp luật dân Việt N m hành, Luận án Tiến sỹ luật học, Đại học Luật Hà Nội II Tiếng nước 55 Registration of real estates, Doing Business in 2006: Creating Jobs, Publication by IFC-World Bank (Đăng ký bất động sản, Ấn phẩm Môi trường kinh doanh năm 2006 Ngân hàng Thế giới Cơng ty tài quốc tế đồng xuất bản) 56 An overview about immovable property law and Japanese Law on registration of immovable property, Prof Matsumoto Tsuneo - Hitobashi University, 2007 (Khái quát pháp luật bất động sản Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản Giáo sư Matsumoto Tsuneo - Trường Đại học Hitobasi, năm 2007) 57 Making the Law work for everybody - Commission for the Legal Empowerment of the Poor, 2008 (Pháp luật cho người - Báo cáo Ủy ban trao quyền pháp lý cho người nghèo, xuất năm 2008) 165 58 Registration of immovable properties in France - Experience for Viet Nam Mr Olivier Goussard, Notary, 2008 (Đăng ký bất động sản CH Pháp Kinh nghiệm Việt Nam Ông Olivier Goussard - Công chứng viên CH Pháp, năm 2008) III Tài liệu Internet 59 Báo điện tử Đảng cộng sản Việt Nam, nguồn truy cập 17:44 16/08/2017n http://dangcongsan.vn/phap-luat/hoan-thien-the-che-ve-dang-ky-tai-san-taiviet-nam-450278.html 60 Bob Arnot and John Meadows, “Reforming the Land Registration Process in Nigeria” Trong: “Promoting Land Administration and Good Governance”, Hội thảo khu vực lần thứ FIG, Accra, Ghana, từ ngày 8-11/3, 2006, http://www.fig.net/pub/accra/papers/ts14/ts14_02_arnot_meadows.pdf Truy cập [20101020 10:09].) 61 Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia Thụy Điển, “The 2008 Annual Report”, http://www.lantmateriet.se/upload/filer/om_lantmateriet/arsredovisning_2008 _EN.pdf Truy cập [2010102010:14] 62 Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia Thụy Điển, “The 2009 Annual Report”, http://www.lantmateriet.se/upload/filer/om_lantmateriet/arsredovisning_2009 _EN.pdf#search='report' Truy cập [20101020 10:15] 63 Cơ quan thuế quốc gia Thụy Điển, “Taxes in Sweden 2008”, Bản tóm tắt tiếng Anh Niên giám Thống kê thuế Thụy Điển, http://www.skatteverket.se/download/18.233f91f71260075abe8800097301/1 0409.pdf Truy cập [2010102010:11] 64 Cơ quan thuế quốc gia Thụy Điển, “Taxes in Sweden 2009”, Bản tóm tắt tiếng Anh Niên giám thống kê thuế Thụy Điển, http://www.skatteverket.se/download/18.233f91f71260075abe8800021511/1 0410.pdf Truy cập [2010102010:12] 65 Báo điện tử Đảng cộng sản Việt Nam, nguồn truy cập 10:20 21/07/2015 http://dangcongsan.vn/phap-luat/thanh-pho-ho-chi-minh-nhieu- vuong-mac-trong-qua-trinh-thi-hanh-luat-dat-dai-nam-2013-313383.html 166 66 Hồ Quang Huy, 14/07/2016, Bàn khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”, http://www.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuutrao-doi.aspx?ItemID=1993, 67 Ủy ban Kinh tế châu Âu Liên Hiệp Quốc, “Guideline on Real Property Units and Identifiers”, New York Geneva, 2004, ECE/HBP/135, tr http://www.unece.org/hlm/documents/Publications/guidelines.real.property.e.pdf., truy cập [20101020 09:31] 68 Lisa Ting Ian P Williamson, “Cadastral Trends – A Synthesis”, The Australian Surveyor, Quyển 4, Số 1, 46–54 (1999), http://www.geom.unimelb.edu.au/research/publications/IPW/CadastralTrends Synthesis.html Truy cập [20101020 10:06] 69 Paul van der Molen, “Benchmarking the Cadastre in the Netherlands - Some General Considerations and the Case” Trong: “Benchmarking Cadastral System”, biên soạn hiệu chỉnh Daniel Steudler Jürg Kaufmann Hội thảo lần thứ FIG “Cadastre and Land Management”, Working Group 1998-2002 - Reforming the Cadastre, tháng 4/2002, xuất International Federeation of Surveyors FIG, Đan Mạch, http://www.fig.net/pub/compub/FIG2002- BenchmarkingCadastralSystems.pdf Truy cập [20101020 10:07]) 70 Land Registration PayrollHeaven.com Payroll & Accounting Heaven Ltd https://payrollheaven.com/define/land-registration/ (accessed: December 11, 2020) 71 Gardner, Simon "Đạo luật đăng ký đất đai 2002 Anh – Một trình diễn trước cơng chúng” [The Land Registration Act 2002 – the Show on the Road], viết tạp chí, tập chí The Modern Law Review 77, no 5, 2014: 763-79 Truy cập ngày 11/12/2020 http://www.jstor.org/stable/24029718 167 ... VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ... ở, tài sản khác gắn liền với đất người nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với. .. chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất + Phương pháp