Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN TRỌNG MẠNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI, năm 2019 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN TRỌNG MẠNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật Kinh tế Mã số : 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, tài liệu tham khảo nội dung trích dẫn đảm bảo độ tin cậy, xác, trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa công bố cơng trình khác Hà Nội, ngày 21 tháng 02 năm 2019 Tác giả luận văn LỜI CẢM ƠN Lời xin trân trọng cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS Phạm Hữu Nghị, người hướng dẫn tơi tận tâm, nhiệt tình, khoa học để tơi hồn thành luận văn Thạc sĩ Đồng thời, xin chân thành cảm ơn giúp đỡ Thầy, Cô giáo Học viện Khoa học xã hội, đặc biệt Thầy Cô khoa Luật giúp tơi q trình thực luận văn Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, đồng nghiệp, người quan tâm, sát cánh bên cạnh ủng hộ tôi, động lực cho tơi hồn thành luận văn cách thuận lợi Hà Nội, ngày 21 tháng 02 năm 2019 Tác giả luận văn MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 10 1.1 Những vấn đề chung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước cho người nước 10 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sở hữu nhà người nước 10 1.1.2 Nội dung, ý nghĩa quyền sở hữu nhà người nước 13 1.1.3 Khái niệm giấy cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước Việt Nam 18 1.2 Lý luận pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước Việt Nam 20 1.2.1 Sự cần thiết pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước Việt Nam 20 1.2.2 Các yêu cầu pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước 22 1.2.3 Cơ cấu nội dung pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước 24 1.3 Lịch sử hình thành phát tri ển pháp luật Việt Nam quyền sở hữu nhà người nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước 29 1.3.1 Giai đoạn từ năm 1986 đến trước Luật Nhà năm 2005 chưa có hiệu lực thi hành 29 1.3.2 Giai đoạn từ Luật Nhà năm 2005 có hiệu lực thi hành đến trước Luật Nhà năm 2014 đời 30 1.3.3 Giai đoạn Luật Nhà sửa đổi bổ sung năm 2014 đến 32 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 34 2.1 Thực trạng pháp luật quyền sở hữu nhà cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước Việt Nam 34 2.1.1 Quy định quyền sở hữu nhà người nước Việt Nam 34 2.1.2 Quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước Việt Nam 37 2.2 Thực trạng thực pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước thành phố Hồ Chí Minh 50 2.2.1 Tình hình thực pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước thành phố Hồ Chí Minh 50 2.2.2 Những bất cập, hạn chế thực pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước ngồi Thành phố Hồ Chí Minh nguyên nhân 53 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẨY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 62 3.1 Giải pháp hoàn thiệp pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước Việt Nam 62 3.1.1 Bổ sung đối tượng người nước thu hẹp điều kiện để mua sở hữu nhà Việt Nam 62 3.1.2 Đẩy mạnh việc quản lý, triển khai sách tuyên truyền rộ ng rãi quy định pháp luật QSHNƠ người nước 63 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước ngồi thành phố Hồ Chí Minh 73 3.2.1 Tăng cường tuyên truyền pháp luật, nâng cao ý thức người dân 73 3.2.2 Hoàn thiện máy quản lý phân cấp quản lý đầu tư lĩnh vực nhà hợp lý 74 3.2.3 Nâng cao trình độ kiến thức pháp luật quyền sở hữu tài sản người nước ngồi cho đội ngũ cán bộ, cơng chức nhà nước trao quyền thực hoạt động quản lý đầu tư 75 3.2.4 Đẩy mạnh công tác xây dựng hệ thống hồ sơ địa hệ thống thơng tin đất đai, nhà 75 3.2.5 Xử lý nghiêm minh vi phạm công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất 76 3.2.6 Các kiến nghị khác 76 KẾT LUẬN 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSHNƠ : Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà LNƠ : Luật Nhà QSH : Quyền sở hữu QSHNƠ : Quyền sở hữu nhà UBND : Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, Việt Nam ngày thu hút nhiều người nước đến đầu tư, sinh sống, sản xuất kinh doanh… Người nước ngồi chiếm tỷ lệ khơng lớn thành phần dân cư chủ thể dần khẳng định vai trị việc xây dựng phát triển đất nước Việt Nam, đòi hỏi Nhà nước ta phải có đối xử quan tâm Bên cạnh đó, bối cảnh quốc tế nước có nhiều khó khăn, thách thức, ảnh hưởng khủng hoảng tài chính, suy thối kinh tế tồn cầu, tồn Đảng, tồn dân ta nỗ lực phấn đấu đạt thành tựu quan trọng thực mục tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế, đưa nước ta trở thành nước cơng nghiệp hóa, đại hóa Một sách đề qua kỳ Đại hội Đảng thu hút đầu tư, nhân tài, chuyên gia, nhà khoa học, kỹ sư nước vào Việt Nam làm việc đóng góp Để thực tốt mục tiêu trên, Đảng Nhà nước ta thực nhiều sách ưu đãi đối tượng người nước vào Việt Nam làm việc, sinh sống Nếu trước điều kiện trị - xã hội, Nhà nước ta thực sách chặt chẽ lĩnh vực nhà ở, hạn chế QSHNƠ người nước Việt Nam, dẫn đến tình trạng đối tượng vào Việt Nam sinh sống làm việc phải thuê nhà nhờ người đứng tên sở hữu nhà gây bất tiện sinh hoạt, lũng đoạn thị trường bất động sản dẫn đến nhiều tranh chấp khó khăn đến nay, với tiến trình hội nhập với giới, Nhà nước ta đưa sách thơng thống cho phép người nước phép sở hữu nhà Việt Nam Thời gian qua, Nhà nước ta ban hành thay văn pháp luật sách sở hữu nhà Việt Nam người nước Để mở rộng đối tượng người nước mua sở hữu nhà Việt Nam, năm 2014, Quốc hội ban hành LNƠ với nhiều quy định cởi mở, thơng thống vấn đề Theo đó, đến phạm vi nước có 750 trường hợp người nước ngồi cấp giấy chứng nhận (nhiều gấp gần lần) so với năm thực thi sách cũ theo Nghị số 19/2008/NQ-QH12 [4, tr.98] Tại Thành phố Hồ Chí Minh, theo báo cáo Cơng ty CBRE Việt Nam, quý 2/2018 vừa qua, tổng 9.500 hộ tiêu thụ, chiếm đến 59% số lượng người nước giao dịch Trong số khách mua nhiều khách mua từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Hong Kong (Trung Quốc) Sản phẩm mua chủ yếu hộ có 2-3 phịng ngủ, mục đích mua để Khi LNƠ năm 2014 có hiệu lực nay, có hàng nghìn giao dịch thành cơng với khách hàng người nước ngoài, đặc biệt dự án quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh, tập trung khu vực Thảo Điền Thủ Thiêm [11] Đây coi thay đổi lớn so với quy định cũ trước việc người nước muốn sở hữu nhà Những quy định pháp luật hành tạo luồng gió vào thị trường bất động sản, giải phần tình trạng đóng băng “thị trường bất động sản, thu hút lượng lớn nguồn tiền từ nước đổ vào Việt Nam” [11, tr.12] Ngoài ra, việc tạo điều kiện cho người nước mua nhà định cư bổ sung thêm lượng đội ngũ chun gia có trình độ chun mơn, kỹ thuật cao làm việc, tạo tiền đề cho phát triển đất nước Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực luật mang lại, số quy định hành tình hình thực tiễn thực thi việc đảm bảo QSHNƠ cho người nước nhiều vướng mắc, số chưa rõ ràng cịn có phân biệt đối xử, gây cản trở lớn cho việc cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà cho người nước ngoài, hạn chế nhiều việc thu hút nguồn lực đầu tư từ nước ngoài, hạn chế phát triển hoạt động kinh doanh khác, cụ thể như: Vấn đề quyền sử dụng đất cá nhân người nước Việt Nam, nội dung thiếu đồng LNƠ năm 2014 với Luật Đất đai năm 2013, vấn đề hạn chế số lượng nhà người nước sở hữu, theo quy định pháp luật số lượng nhà người nước ngồi phép sở hữu có phần tăng nhiều so với trước kia, xác báo rõ ràng cho chủ đầu tư người mua biết dự án người nước ngồi khơng mua 3.1.2.4 Vấn đề cách tính số lượng nhà người nước phép mua địa bàn có số dân tương đương cấp phường Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết LNƠ năm 2014 vấn đề giới hạn số lượng nhà người nước phép mua lại tiếp tục quy định Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể cách tính số lượng nhà người nước ngồi phép mua địa bàn có số dân tương đương đơn vị hành cấp phường Đến ngày 30/6/2016 Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực số nội dung LNƠ Nghị định 99/2015/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều LNƠ Cụ thể, việc xác định số lượng nhà riêng lẻ mà người nước sở hữu tính sau: “Trường hợp khu vực có số dân tương đương đơn vị hành cấp phường có 01 dự án đầu tư xây dựng nhà tổ chức, cá nhân nước sở hữu số lượng nhà không 10% tổng số nhà riêng lẻ dự án tối đa không vượt 250 nhà; trường hợp có từ 02 dự án trở lên tổ chức, cá nhân nước ngồi sở hữu không 10% tổng số nhà riêng lẻ dự án tổng số nhà riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước sở hữu tất dự án không vượt 250 nhà” Cịn trường hợp có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà “… tổ chức, cá nhân nước sở hữu đủ số lượng nhà riêng lẻ theo quy định Điểm a Khoản tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng mua sở hữu thêm nhà riêng lẻ dự án khác khu vực này” Với cách tính số lượng nhà quy định đây, thực tế triển khai gây nhiều khó khăn cho phía quan quản lý nhà nước lẫn chủ đầu tư Ví dụ, cách xác định địa bàn dân cư để tính, việc biến động dân cư địa bàn, việc thống kê số liệu người nước mua nhà giai đoạn chưa cấp giấy chứng nhận… Ngoài ra, thành phố lớn Hà Nội TP.HCM có khu vực, khu đô thị đông người nước sinh sống, chẳng hạn khu vực Thảo Điền (quận 2), Phú Mỹ Hưng (quận 7) khả cao khu vực bị vượt mức tối đa số lượng nhà mà người nước ngồi QSH Khi phát sinh hệ lụy hạn mức, xin cho, nhũng nhiễu Kiến nghị hồn thiện, cần nhanh chóng đưa hướng dẫn cụ thể vấn đề cách tính số lượng nhà người nước sở hữu địa bàn có số dân tương đương đơn vị hành cấp phường Hướng dẫn cụ thể cách xác định địa bàn dân cư để tính, việc biến động dân cư địa bàn, việc thống kê số liệu người nước mua nhà giai đoạn chưa cấp giấy chứng nhận… Ngoài ra, cần xem xét nhu cầu thực tế mua nhà địa phương cụ thể cách giao cho quan chuyên môn địa phương xác định nhằm đánh giá tình hình thực tế, đáp ứng nhu cầu người nước muốn mua nhà Kiến nghị vận dụng giúp quan chức có sở pháp lý rõ ràng để hướng dẫn nhà đầu tư, chủ dự án việc lên kế hoạch kinh doanh Bên cạnh đó, giải tốt nhu cầu nhà tất đối tượng người nước phép sở hữu nhà Việt Nam, tăng thêm lượng cầu, gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản “đóng băng” từ lâu 3.1.2.5 Vấn đề thời hạn sở hữu nhà vấn đề gia hạn Như trình bày Chương cá nhân người nước sở hữu nhà theo thỏa thuận giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà tối đa không 50 năm gia hạn lần với thời hạn Cịn tổ chức nước ngồi thời hạn sở hữu nhà theo thời hạn ghi giấy chứng nhận đầu tư gia hạn cá nhân Đây xem điểm hạn chế, ảnh hưởng đến QSHNƠ người nước Thời hạn sở hữu quy định cịn q Trên thực tế, thời hạn 50 năm sau 50 năm, số tiền mà người nước bỏ đầu tư để mua nhà trở thành số 0, điều tạo bất an cho khách nước ngồi Bên cạnh đó, theo quy định LNƠ chủ sở hữu muốn bán tặng cho nhà cho tổ chức, cá nhân nước thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam bên mua, bên nhận tặng cho phép sở hữu nhà thời hạn lại Hay rõ ràng như, người nước mua nhà 20 năm, sau họ bán tặng cho người nước ngồi khác người sau sở hữu nhà 30 năm cịn lại Quy định không phù hợp không đáp ứng nguyện vọng, nhu cầu người nước mua sở hữu nhà Việt Nam Thường cá nhân nước ngồi mua nhà, họ mong muốn làm tài sản lâu dài, để lại thừa kế chuyển nhượng Thế nhưng, với quy định tạo cho họ khó khăn định Một người nước mua nhà Việt Nam, sau người sử dụng 30 năm, họ muốn bán cho người nước khác Khi đó, thời hạn sở hữu cịn lại người mua lại 20 năm Điều dẫn đến việc nhà điều mà giá trị đáng kể Hay rõ ràng hơn, họ chịu lỗ lớn Pháp luật có chuyển hướng đến việc mở rộng cửa, tạo điều kiện thuận lợi cho người nước dễ dàng sở hữu nhà Việt Nam Thế nhưng, với rào cản lớn đây, gây nên nhiều trở ngại, nút thắt siết chặt giết chết làm hướng tới Chính thế, cần có nhìn nhận khách quan, giải triệt để khó khăn tồn tại, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật nhằm gỡ nút thắt, khó khăn đó, tạo môi trường thuận lợi để tổ chức, cá nhân nước Việt Nam dễ dàng sở hữu nhà ở, việc cần làm Kiến nghị hoàn thiện, cần xem xét để sửa đổi quy định thời hạn sở hữu nhà vấn đề gia hạn Đề xuất nâng thời hạn sở hữu nhà lên 70-90 năm quy định nhiều quốc gia khác tạo độ an tâm cho khách hàng nước ngoài, tất nhiên kèm theo điều kiện gia hạn thêm thời hạn sở hữu Đối với tổ chức, cá nhân nước thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam mua lại nhà người nước ngồi QSHNƠ với thời hạn người bán quyền gia hạn ban đầu Kiến nghị thực tạo thêm an tâm cho người nước mua nhà Việt Nam, việc chủ sở hữu người nước muốn bán tặng cho nhà ở… lo lắng giá trị nhà bị giảm sút, từ vấn đề kéo theo việc tạo thêm sức mua người nước ngoài, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển dự án nhà thương mại, thị trường bất động sản Việt Nam “nóng” trở lại 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước ngồi thành phố Hồ Chí Minh 3.2.1 Tăng cường tuyên truyền pháp luật, nâng cao ý thức người dân Cần tăng cường, phối hợp cấp, ngành chức việc đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai, nhà nhiều hình thức như: phương tiện thơng tin đại chúng, đoàn thể địa phương, giáo dục nhà trường Từ đó, người dân nhận thức trách nhiệm quyền lợi việc đăng ký đất đai cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất, từ tự giác làm thủ tục cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất, thủ tục biến động đất đai theo quy định pháp luật Các vấn đề pháp luật đưa phải thật cụ thể, xác, mang tính thực tiễn cao liên quan trực tiếp tới quyền lợi người dân Ngoài ra, người dân hiểu biết pháp luật, biết quy định cần thiết cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất giúp cho người sử dụng đất, người sở hữu tài sản đất nhiều thời gian thực công tác kê khai xin cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất, đồng thời quan Nhà nước có thẩm quyền giảm bớt số hồ sơ phải thẩm định, giảm thời gian phải xem xét lại hồ sơ kê khai, hạn chế tối đa sai phạm công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất Tăng cường tham gia phương tiện thông tin đại chúng công tác tuyên truyền, phổ biến điều ước quốc tế Với phát triển không ngừng khoa học công nghệ, phương tiện thông tin đại chúng phong phú, đa dạng báo hình, báo in, báo điện tử, truyền hình Nhờ có trợ giúp Internet, phương tiện thông tin đại chúng truyền tải thông tin tất lĩnh vực cách nhanh chóng, rộng rãi tới đối tượng thuộc nhiều giai tầng khác chí truyền tải thông tin nước nhanh nhạy Bên cạnh đó, cần có tạp chí, cơng báo quan có trách nhiệm thống đăng tải văn pháp luật điều ước quốc tế kinh tế - thương mại để thực việc tập hợp quy định QSH tài sản người nước điều ước quốc tế mà Việt Nam tham gia, giúp cho việc tra cứu, tìm hiểu thuận tiện 3.2.2 Hoàn thiện máy quản lý phân cấp quản lý đầu tư lĩnh vực nhà hợp lý Thứ nhất, nhanh chóng kiện tồn máy quản lý đất đai thống cấp Nhất cần xây dựng hệ thống quản lý đất đai công khai minh bạch, công khai mạng thông tin tạo sở để người dân tham gia kiểm soát hoạt động cán bộ, cơng chức thừa hành Ngồi ra, cần đảm bảo kinh phí hợp lý để Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất hoạt động tốt, thực tốt chức năng, nhiệm vụ mình, đồng thời thực quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm thực nhiệm vụ, tổ chức máy, biên chế tài Thứ hai, cần nâng cao số lượng chất lượng đội ngũ cán thực công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất thông qua số giải pháp sau: Khi tuyển chọn cán cần phải kiểm tra chặt chẽ khả làm việc, chuyên ngành đào tạo người nộp hồ sơ dự tuyển, tránh tình trạng người chưa qua đào tạo chuyên môn vào làm trái ngành; Tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng nâng cao nghiệp vụ chuyên môn cho lực lượng cán địa chính, đảm bảo tính ổn định, chuyên nghiệp; Nâng cao tinh thần trách nhiệm công tác tư cách đạo đức người cán bộ; Cán địa khơng kiêm nhiệm cơng việc khác, cần có đủ cán địa để thực vai trị quản lý đất đai cấp mình, cơng tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất; Tăng cường công tác kiểm tra, tra, giám sát Nhà nước trình thực cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất Nếu có sai phạm cần kịp thời xử lý nghiêm minh triệt để, tránh tối đa tình trạng cán gây sách nhiễu cho nhân dân hạn chế tối đa tình trạng bao che, đùn đẩy trách nhiệm, khơng có tinh thần tự giác xảy sai phạm thực tế Chỉ thực đầy đủ biện pháp quan cơng quyền thực có niềm tin, ủng hộ nhân dân, qua thúc đẩy tiến độ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất 3.2.3 Nâng cao trình độ kiến thức pháp luật quyền sở hữu tài sản người nước ngồi cho đội ngũ cán bộ, cơng chức nhà nước trao quyền thực hoạt động quản lý đầu tư Con người (cụ thể đội ngũ cán công chức) nhân tố quan trọng góp phần vào việc thực thi có hiệu quy định pháp luật Để áp dụng pháp luật cách xác, có hiệu quả, đội ngũ cần có hiểu biết, kiến thức định QSH người nước Muốn vậy, cần thường xuyên tăng cường hoạt động bồi dưỡng, tập huấn kiến thức gắn liền với việc khảo sát, vận dụng kiến thức vào công tác thực tế Song song với việc nâng cao trình độ, cần xử lý nghiêm minh trường hợp cán bộ, công chức quan liêu, tham nhũng, lợi dụng quyền hạn để trục lợi cá nhân; gây cản trở việc thực QSH người nước Đội ngũ hoạt động lĩnh vực tư vấn cần nhanh nhạy với thay đổi sách QSH tài sản người nước ngoài, điều kiện kinh tế - xã hội nước nhà nắm bắt nhu cầu người nước ngồi để đưa tư vấn hợp lý có hiệu Từ đó, người nước ngồi có an tâm sẵn sàng đầu tư, thực giao dịch dân liên quan đến QSH Đồng thời, tiến tới loại bỏ dần hình thức mơi giới: cị đất, cò nhà, cò ngân hàng, cò giấy phép , xây dựng, đào tạo đội ngũ tư vấn, công ty tư vấn chất lượng, chuyên nghiệp hiệu 3.2.4 Đẩy mạnh công tác xây dựng hệ thống hồ sơ địa hệ thống thơng tin đất đai, nhà Hồ sơ địa đồ địa sở để Nhà nước tiến hành cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản đất hợp pháp Tuy nhiên, thời gian qua, số lý mà đồ địa nhiều địa phương trở nên lạc hậu, khơng cịn phản ánh xác trạng quản lý đất đai Vì vậy, để phục vụ tốt công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất, cấp quyền cần quan tâm đầu tư kinh phí cho cơng tác đo đạc lập đồ địa địa bàn, cập nhật chỉnh lý biến động thường xuyên Ngoài ra, cần tăng cường kiểm tra, giám sát việc tạo lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa xây dựng sở liệu địa Bên cạnh đó, quan quản lý Nhà nước đất đai cần trọng việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai làm sở cho người dân nắm bắt t ình hình địa bàn Hệ thống thơng tin đất đai xây dựng từ kết cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất kết nối với hệ thống quan nhà nước có liên quan, với hệ thống tổ chức tài chính, tín dụng; đưa lên mạng thơng tin điện tử để tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp tìm hiểu thông tin đất đai cách thuận lợi, nhanh chóng, góp phần nâng cao hiệu hoạt động xã hội, tạo thuận lợi cho giao dịch bất động sản, góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Hệ thống thông tin đất đai có tác dụng phục vụ đắc lực cho phịng, chống tham nhũng đất đai 3.2.5 Xử lý nghiêm minh vi phạm công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Cần tăng cường công tác kiểm tra, tra việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất; phát hiện, chấn chỉnh kịp thời yếu kém, sai phạm; đưa chế tài để xử lý nghiêm trường hợp vi phạm Mặt khác, cần kiên xử lý triệt để cán địa cố ý gây phiền hà, nhũng nhiễu nhân dân, làm chậm công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất 3.2.6 Các kiến nghị khác 3.2.6.1 Nâng cao hiệu ký kết thực Điều ước quốc tế Để nâng cao hiệu ký kết thực Điều ước quốc tế, cần thực giải pháp sau: Thứ nhất, xem xét ký kết, gia nhập điều ước quốc tế cần tính tốn, nghiên cứu kỹ lưỡng điều kiện thực tế để đảm bảo tính khả thi, tránh tình trạng điều ước quốc tế ký kết lại triển khai thực Thứ hai, nâng cao lực phẩm chất đạo đức đội ngũ cán bộ, công chức thiết chế thực thi cam kết quốc tế quy định điều ước quốc tế: Đội ngũ, cán cơng chức phải có trình độ định; qua đào tạo, bồi dưỡng chuyên sâu có am hiểu tư pháp quốc tế nói chung, pháp luật QSH tài sản người nước ngồi nói riêng Muốn vậy, cần có sách, kế hoạch động viên, khen thưởng kịp thời cá nhân làm tốt cơng tác lĩnh vực sở hữu tài sản ngưởi nước ngoài; Đẩy mạnh bố trí kinh phí hợp lý cho cán chủ chốt, chuyên viên QSH tài sản người nước ngồi đào tạo, học hỏi mơ hình, kinh nghiệm thực tế nước giới; Xử lý nghiêm minh trường hợp có biểu quan liêu, tham nhũng, hách dịch, cửa quyền 3.2.6.2 Xúc tiến, đẩy mạnh việc ký kết hiệp định tương trợ tư pháp với nước Việc ký kết hiệp định tương trợ tư pháp khơng có ý nghĩa lĩnh vực sở hữu người nước ngồi Việt Nam mà cịn có ý nghĩa nhiều lĩnh vực quan trọng như: hôn nhân gia đình, hình sự, kinh tế thương mại Các hiệp định tương trợ tư pháp sở pháp lý, tiền đề quan trọng để Việt Nam ký kết điều ước quốc tế điều chỉnh lĩnh vực cụ thể Khi có mối quan hệ điều ước, việc giải tranh chấp, quan hệ cụ thể quốc gia trở nên thuận tiện hơn, nhanh chóng Điều phần thể mối quan hệ hữu nghị, bang giao nước Trong đó, số lượng hiệp định tư pháp mà ký kết với nước Mối quan hệ cơng dân quốc gia trở nên phổ biến Do đó, việc xúc tiến, đẩy mạnh ký kết, nâng cao số lượng hiệp định tương trợ tư pháp với nước cần thiết Song, nói khơng có nghĩa trọng đến số lượng mà cần hướng tới yếu tố chất lượng hiệp định Các hiệp định cần ký kết theo quy trình, có tính đến tính khả thi cần thiết phải ký kết Bên cạnh đó, việc xúc tiến, ký kết điều ước quốc tế đa phương cần thiết mối quan hệ đa phương ngày trở thành phổ biến bối cảnh toàn cầu hóa Kết luận chương Trên sở phân tích thực trạng thực thi pháp luật, tác giả đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật cấp GCNQSHNƠ cho người nước kiến nghị nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật QSH tài sản người nước Việt Nam nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng như: Tăng cường tuyên truyền pháp luật, nâng cao ý thức người dân; Hoàn thiện máy quản lý phân cấp quản lý đầu tư lĩnh vực nhà hợp lý; Nâng cao trình độ kiến thức pháp luật QSH tài sản người nước ngồi cho đội ngũ cán bộ, cơng chức nhà nước trao quyền thực hoạt động quản lý đầu tư… Những giải pháp cụ thể có xuất phát điểm trực tiếp từ tồn hạn chế hướng tới việc khắc phục, xóa bỏ hạn chế việc thực thi pháp luật để đảm bảo tính khả thi, hiệu việc thực thi pháp luật QSH tài sản người nước địa bàn thành phố Hồ Chí Minh thời gian tới KẾT LUẬN Đề tài nghiên cứu vấn đề cấp GCNQSHNƠ cho người nước đề tài phạm vi hẹp so với vấn đề cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất nói chung Đi sâu nghiên cứu để nhận thấy quy định pháp luật vấn đề này, đồng thời thấy thực trạng việc cấp GCNQSHNƠ Qua đó, rút làm chưa làm được, cụ thể: Luận văn làm rõ vấn đề lí luận chung cấp GCNQSHNƠ cho người nước Cơ sở lý luận pháp luật cấp GCNQSHNƠ cho người nước ngày nhiều người nghiên cứu bổ sung, điều chỉnh theo hướng hợp lí hơn, dễ dàng, thuận lợi cho quan nhà nước trình thực hoạt động cấp giấy chứng nhận Nội dung nghiên cứu tập trung vào cần thiết pháp luật cấp GCNQSHNƠ cho người nước ngoài, yêu cầu cấp giấy chứng nhận QSHNƠ cho người nước cấu trúc pháp luật vấn đề này… Phân tích thực trạng quy định QSHNƠ người nước Việt Nam, thực trạng quy định cấp GCNQSHNƠ cho người nước Việt Nam nguyên tắc cấp GCNQSHNƠ, nội dung hình thức GCNQSHNƠ, điều kiện để người nước ngồi cấp GCNQSHNƠ trình tự, thủ tục cấp GCNQSHNƠ cho người nước ngoài… Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật cấp GCNQSHNƠ cho người nước kiến nghị nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật QSH tài sản người nước Việt Nam nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, như: Tăng cường tuyên truyền pháp luật, nâng cao ý thức người dân; Hoàn thiện máy quản lý phân cấp quản lý đầu tư lĩnh vực nhà hợp lý; Nâng cao trình độ kiến thức pháp luật QSH tài sản người nước ngồi cho đội ngũ cán bộ, cơng chức nhà nước trao quyền thực hoạt động quản lý đầu tư… Những giải pháp cụ thể có xuất phát điểm trực tiếp từ tồn hạn chế hướng tới việc khắc phục, xóa bỏ hạn chế việc thực thi pháp luật để đảm bảo tính khả thi, hiệu việc thực thi pháp luật QSH tài sản người nước địa bàn thành phố Hồ Chí Minh thời gian tới DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2010) Thông tư số 16/2010/TT-BTC quy định cụ thể hướng dẫn số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, ban hành ngày 23/6/2010, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, ban hành ngày 19/5/2014, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ địa chính, ban hành ngày 19/5/2014, Hà Nội Bộ Xây dựng - Cục quản lý nhà thị trường bất động sản (2014), Báo cáo Kinh nghiệm nước nhà ở, Hà Nội Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 19/2016/TT-BXD Bộ Xây dựng việc hướng dẫn thực số nội dung Luật Nhà Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở, ban hành ngày 30/6/2016, Hà Nội Chính phủ (2013) Báo cáo số 400/BC-CP Tổng kết tình hình thực Nghị số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng năm 2008 Quốc hội thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngồi mua sở hữu nhà Việt Nam đề xuất sửa đổi, bổ sung Nghị số 19/2008/QH12, ban hành ngày 14/10/2013, Hà Nội Chính phủ (2014) Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, ban hành ngày 15/5/2014, Hà Nội Chính phủ (2008) Nghị định số 51/2009/NĐ-CP hướng dẫn Nghị số 19/2008/QH12 thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam, ban hành ngày 03/6/2008, Hà Nội Chính phủ (2015) Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh Bất động sản, ban hành ngày 10/9/2015, Hà Nội 10 Chính phủ (2015) Nghị định 99/2015/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở, ban hành ngày 20/10/2015, Hà Nội 11 Công ty CBRE Việt Nam (2018) Báo cáo tổng hợp tình hình nhà người nước ngồi, Thành phố Hồ Chí Minh 12 Cục Quản lý nhà Thị trường bất động sản (2008) Báo cáo Đề án sách nhà cho người nước ngồi Việt Nam, Hà Nội 13 Nguyễn Thành Đơ (2008) Pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà qua thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 14 Đặng Thị Hằng (2010) Những vấn đề pháp lý sử dụng đất người Việt Nam định cư nước Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 15 Nguyễn Minh Hằng Nguyễn Thị Thùy Trang (2011) “Một số vướng mắc thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người Việt Nam định cư nước ngồi”, Tạp chí Nghề luật, (03), tr 37 - 41 16 Trần Thị Huệ (2017) Quyền sở hữu Quyền chủ sở hữu, Khoa Luật Dân sự, Đại học Luật Hà Nội 17 Chu Mạnh Hùng (2008) “Chính sách nhà cho người nước ngồi Việt Nam”, Tạp chí Nghề luật, (03), tr 56-59 18 Ngô Thanh Hương (2013) Pháp luật sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước người nước Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật - Đại Học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 19 Nguyễn Mạnh Khởi (2009) Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 20 Nguyễn Văn Lộc (2013) “Thực tiễn thi hành án dân cá nhân, tổ chức người nước Bình Dương”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, Cơ quan Bộ Tư pháp, số 10 (259) tr 53-56 21 Doãn Hồng Nhung (2010) Pháp luật nhà cho người Việt Nam định cư nước người nước Việt Nam, Sách chuyên khảo, Nxb Xây dựng, Hà Nội 22 Hoàng Tám Phi (2012) Pháp luật bảo đảm quyền có nhà người nước người Việt Nam định cư nước ngoài, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật- Đại Học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 23 Mai Huy Quang (2014) Xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước kinh doanh nhà ở, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 24 Quốc hội (2005) Bộ luật Dân năm 2005, ban hành ngày 14/6/2005, Hà Nội 25 Quốc hội (2015) Bộ luật Dân năm 2015, ban hành ngày 24/11/2015, Hà Nội 26 Quốc hội (2013) Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2013, ban hành ngày 28/11/2013, Hà Nội 27 Quốc hội (2013) Luật Đất đai năm 2013, ban hành ngày 29/11/2013, Hà Nội 28 Quốc hội (2014) Luật Đầu tư năm 2014, ban hành ngày 26/11/2014, Hà Nội 29 Quốc hội (2014) Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, ban hành ngày 25/11/2014, Hà Nội 30 Quốc hội (2005) Luật Nhà năm 2005, ban hành ngày 29/11/2005, Hà Nội 31 Quốc hội (2014) Luật Nhà năm 2014, ban hành ngày 25/11/2014, Hà Nội 32 Quốc hội (2014) Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, cảnh, cư trú người nước Việt Nam năm 2014, ban hành ngày 16/6/2014, Hà Nội 33 Quốc hội (2008) Luật Quốc tịch năm 2008, ban hành ngày 13/11/2008, Hà Nội 34 Quốc hội (2008) Nghị 19/2008/QH12 việc thí điểm cho tổ chức cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam, ban hành ngày 03/6/2008, Hà Nội 35 Nguyễn Thị Minh Thu (2010) Một số vấn đề pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thành phố Hải Phòng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 36 Trường Đại học Luật Hà Nội (2003) Giáo trình Luật Dân Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 37 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005) Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 38 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2015) Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức, Thành phố Hồ Chí Minh 39 Viện Khoa học pháp lý (2006) Từ điển Luật học, Nxb Bách Từ điển Bách Khoa, Hà Nội ... QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Thực trạng pháp luật quyền sở hữu nhà cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước Việt Nam 2.1.1... người nước từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƯỜI... pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước 24 1.3 Lịch sử hình thành phát tri ển pháp luật Việt Nam quyền sở hữu nhà người nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà