Khi bong bóng vỡ

KHI BONG BÓNG VỠ Tác giả: John P Calverley Dịch giả: Nguyễn Thị Thu Hương Thể loại: Kinh tế - Quản trị Số trang: 380 Năm xuất bản: 2010 Giá bìa: 88,000VND Epub (02/2019): @lamtam, tve-4u.org LỜI NĨI ĐẦU Khi sách “ Bong bóng cách khỏi chúng ” (Bubbles and How to Survive them) lần đầu xuất năm 2004, tơi viết Lời nói đầu có lẽ khơng có sách đời lúc nó! Tính bất ổn giá tài sản, đặc biệt giá nhà đất, trở thành tâm điểm kinh tế Sau chứng kiến khủng hoảng tài tồn cầu, số kinh tế lớn rơi vào suy thối Đúng mà sách dự đốn, giá nhà đất bổ nhào bong bóng nổ tung Và sách mà bạn có tay viết với luận điểm chính, bong bóng giá tài sản khiến kinh tế hệ thống tài tiềm ẩn bất ổn Về phương diện này, John Calverley tiếp tục hướng đến vấn đề rủi ro yếu ngày nay, tranh luận cách thuyết phục nguy việc tích tụ nợ cách mức, rủi ro việc giá nhà đất tiếp tục giảm sâu Rất nhiều dự báo sách trước Calverley thành thực Đặc biệt, tác giả mở rộng việc phân tích để đưa hiểu biết sâu sắc chất, nguyên nhân hậu khủng hoảng tài tồn cầu, với số liệu cập nhật tới cuối năm 2008 Bằng cách đó, ơng trình bày cách sâu sắc cách thức tương tác lẫn khu vực kinh tế thực khu vực tài chính, đặc biệt cách thức mà bong bóng nhà đất (hình thành từ việc vay nợ dễ dàng) nằm trung tâm khủng hoảng Theo tác giả lập luận có khả giảm phát ngắn hạn, sách tạo thời kỳ lạm phát kéo dài sau Ông dẫn kinh nghiệm thời kỳ lãi suất cực thấp năm 2001-2004 sau sụp đổ bong bóng chứng khốn, tạo tiền đề cho bong bóng khác: bong bóng nhà đất Trong thừa nhận sách phù hợp tăng cường điều tiết, song tương lai tác giả cho không thiết phải điều tiết thị trường nhiều hơn, chặt hơn, mà cần phải điều tiết tốt hơn, hiệu Trong tác phẩm quan trọng viết cách sáng rõ này, Calverley đưa nhiều hiểu biết sâu sắc nhằm làm sáng tỏ huyền thoại xung quanh đề tài bong bóng, đặc biệt điều liên quan đến thị trường nhà đất Tác giả cho biết rõ tài hành vi nói chung, việc thị trường xa rời thực tế nói riêng Đây phân tích sâu có bong bóng giá tài sản vai trị khủng hoảng tài tồn cầu, trình bày cách giản dị dễ hiểu Có lẽ liên quan đến đề tài này, tác giả Calverley viết sách dành cho chuyên gia người ngoại đạo, cho đọc cách dễ dàng Cuốn sách xứng đáng đọc phổ biến rộng rãi, có thành cơng sách trước tác giả David T Llewellyn Giáo sư Tiền tệ Ngân hàng (Đại học Loughborough), Giáo sư thỉnh giảng Trường kinh doanh CASS (London), Học viện Tài Thụy Sĩ (Zurich), Đại học Kinh tế học Kinh doanh (Vienna) LỜI GIỚI THIỆU Từ năm 2007, kinh tế giới bắt đầu rung chuyển với loạt khủng hoảng tài chính, đỉnh điểm phá sản Lehman Brothers vào tháng năm 2008 Tiếp sau “tan chảy” hệ thống ngân hàng, ngân hàng niềm tin không dám cho vay ngoại trừ người vay đáng tin cậy Khi sợ hãi gia tăng, phủ buộc phải thực giải cứu khổng lồ, bơm vốn cho ngân hàng công ty bảo hiểm, đồng thời gia tăng bảo đảm cho người gửi tiền Tuy nhiên điều khơng ngăn q trình giảm địn bẩy tài (deleveraging), ngân hàng, quỹ đầu nhà đầu tư đua bán tài sản để trả nợ Thị trường chứng khoán đổ nhào kinh tế giới đột ngột chậm lại nỗi lo sợ đợt suy thoái lớn kể từ Chiến tranh giới thứ II đến Trong đó, giá nhà xuống với tốc độ chóng mặt, Anh, Mỹ, Tây Ban Nha Ireland Nguyên nhân thảm họa bong bóng nhà đất Mỹ, vốn “hậu duệ” bong bóng chứng khốn hồi thập niên 1990 Cả hai xảy mở rộng tín dụng, dẫn đến tăng giá tài sản có độ rủi ro cao Cuối bong bóng giá hàng hóa, giá dầu chí giá sản phẩm nghệ thuật đương đại Lịch sử cho thấy chất bong bóng nào, mà bong bóng nhà đất, chúng tạo “tâm lý bong bóng”, tức niềm tin phổ biến giá khơng xuống, vay cho vay với tài sản chấp nhà đất khoản đầu tư an tồn Chính niềm tin thúc đẩy bong bóng sau lại thúc đẩy bong bóng tín dụng khiến giá nhá đất tăng lên mức không tưởng Khi chúng sụp đổ, kinh tế hệ thống tài giới phải gánh chịu hậu Kết sụp đổ diễn Khi bong bóng vỡ, chúng thường có xu hướng trượt dài phía dưới, tơi nghĩ giá nhà cịn thấp vài năm, với mức giảm lên tới 30-50% số nước Kinh tế dường suy thoái trầm trọng, thất nghiệp tăng cao Trong đó, kế hoạch nghỉ hưu nhiều người, dù dựa việc đầu tư vào địa ốc hay chứng khoán, bị thiệt hại nặng nề Như lần, kinh tế phục hồi vào lúc thích hợp, song có lẽ nhiều thứ thay đổi Niềm tin vào ngân hàng hệ thống tài tan tành Niềm tin vào sách tiền tệ thống - sách lạm phát mục tiêu, bị xói mịn, giảm phát nguy trước mắt Người ta đặt câu hỏi với chế thị trường tự do, với nhà đầu tư niềm tin vào chứng khốn nhà đất thu nhỏ lại! Nhà đất bong bóng bị vỡ Trong ba mươi năm qua có hàng loạt bong bóng với chu kỳ bùng phát - vỡ tung, điều quan tâm hàng đầu nhà đầu tư nhà làm sách Những bong bóng có ảnh hưởng vượt trội so với dao động nhẹ nhiều giá hàng hố bình thường Suốt thời gian dài nhà bình luận làm sách đánh giá thấp nguy sụp đổ giá nhà đất Tuy nhiên khủng hoảng năm 2008 ảnh hưởng tàn phá lên kinh tế giới thay đổi quan niệm Tôi quan tâm đến vấn đề bong bóng từ hồi học đại học, điều chịu ơn bốn người thầy: Michael Kuczynski, Hyman Minsky David Felix, người nhấn mạnh đến tính bất ổn thị trường tài chính; Larry Meyer, người quan tâm đến việc lập sách cách khơn ngoan để đối phó với khủng hoảng Hyman Minsky lại tiếng vài năm gần nghiên cứu hàng đầu ổn định tài Người ta nói nhiều “khoảnh khắc Minsky” (Minsky moment), thời điểm vòng xoắn ốc nợ vay kết thúc giá tài sản tuột dốc thẳng đứng Điều mà Minsky khám phá may mắn mà hưởng lợi từ giai đoạn tăng trưởng ổn định tài kéo dài, hạt mầm bất ổn gieo tất người, từ nhà đầu tư, ngân hàng, đến quan quản lý, từ từ chấp nhận rủi ro lớn Trong năm 1980 bắt đầu nghề nghiệp kinh tế gia chiến lược gia, dấu hiệu bong bóng nhà đất chứng khoán Lạm phát cao giá tiêu dùng tăng vấn đề quan tâm nhiều thị trường kinh tế Nhưng sau thị trường chứng khoán sụp đổ vào năm 1987, bong bóng nhà đất châu Âu, bong bóng gia tăng nổ tung nước Nhật Khi thị trường chứng khoán Mỹ cất cánh trở lại vào nửa sau thập kỷ 1990 bong bóng châu Á vỡ tan, tơi định phải viết đề tài Và đến lúc tơi hồn thành sách “ Bong bóng cách khỏi chúng ” năm 2004, bong bóng chứng khốn thập niên 1990 thay bong bóng nhà đất Năm 2004 tơi đưa lời cảnh báo mạnh mẽ bong bóng nhà đất, lập luận bong bóng Mỹ ngày phình to gây nhiều vấn đề nghiêm trọng Những lập luận thời gian chứng minh xác Cuốn sách trước tơi dự đoán hầu hết kiện xảy năm 2007-2008, bao gồm rủi ro khủng hoảng tài suy thối nghiêm trọng Tơi lập luận cần có hành động để ngăn ngừa rủi ro, nhiên người ta khơng làm Thực tế vị Chủ tịch Cục dự trữ liên bang lúc Alan Greenspan chí khơng thừa nhận bong bóng xảy Cuốn sách cập nhật kiện cuối năm 2008 Bong bóng nhìn từ hai quan điểm: quan điểm người quan tâm đến kinh tế quan điểm nhà đầu tư Hầu tất nhà đầu tư trực tiếp gián tiếp, thông qua việc mua nhà hay tham gia quỹ hưu trí Nhưng tất phụ thuộc vào sức khỏe kinh tế tài cơng, thứ bị đe dọa nặng nề sụp đổ bong bóng nhà đất Tơi xem xét kỹ lưỡng mà nhà làm sách nhà đầu tư làm để giới hạn thiệt hại bong bóng, bảo vệ hệ thống tài khỏi phiền tối xảy Những người làm sách cần quan tâm nhiều đến sách tiền tệ việc điều tiết thị trường tài Ngược lại, nhà đầu tư cần hiểu thị trường tốt hơn, cần nhận tồn chu kỳ bong bóng, từ tránh khơng dính líu đến thảm họa Cuốn sách tập trung vào nước Mỹ, xảy kinh tế lớn giới quan trọng kinh tế toàn cầu, thấy rõ lần vào năm 2008 Ngoài ra, sách viết nhiều nước Anh, quê hương tôi, nơi chịu ảnh hưởng bong bóng nhà đất nặng nề Tôi kèm theo kinh nghiệm thực tế Canada, Úc, Tây Ban Nha, Nhật Bản Hong Kong Phần giới thiệu mô tả ngắn gọn khủng hoảng cách thức rơi vào khủng hoảng thông qua loạt bùng nổ tan vỡ bong bóng Chương trình bày giải phẫu bong bóng, đưa danh sách để nhận diện chúng Hai chương đại suy thoái thập niên 1930 khủng hoảng nước Nhật thập niên 1990 trở nên đặc biệt liên quan giới đối mặt với rủi ro tương tự vài năm tới Tôi xem xét lỗi lầm sách năm 1930 giải thích mà suy thối lần lại nặng nề đến Trong trường hợp Nhật Bản, quan tâm đến vấn đề giảm phát, cách thức mà quốc gia giải Giảm phát Nhật cuối năm 90 đến chưa kết thúc Trong tương lai khơng xa, Mỹ Anh có lẽ phải đối mặt với vấn đề Chương trình bày cách chi tiết việc biện pháp để đối phó với sụp đổ bong bóng chứng khốn năm 2001- 2003, đặc biệt lãi suất thấp Mỹ, lại làm nảy mầm hạt giống cho bong bóng nhà đất sau Nhiều nhà quan sát nhận liên kết này, vừa kết tội sách tiền tệ thống cách thức áp dụng Cục dự trữ liên bang thời Greenspan Một liên kết khác biết tới khủng hoảng châu Á cuối thập niên 90, khiến lãi suất dài hạn giảm hầu hết nơi; đó, nguyên nhân cho bong bóng nhà đất Mỹ Những thay đổi so với sách năm 2004 chủ yếu nằm phần II bong bóng nhà đất Trong phần này, phân tích cập nhật để kể lại câu chuyện cách mà sụp đổ bong bóng nhà đất dẫn tới khủng hoảng tài chính, nghiên cứu xem liệu giá nhà cịn giảm tới đâu Bong bóng nhà đất Anh Mỹ phân tích kỹ lưỡng Chương tập trung vào khoản nợ hộ gia đình, điều người ta quan tâm tài sản hộ gia đình giảm mạnh giá trị Khác với nước Nhật năm 90 phải đối mặt với khoản nợ khổng lồ doanh nghiệp, vấn đề Anh Mỹ lại có nhiều khoản nợ từ hộ gia đình Việc tăng lượng nợ hộ gia đình mười năm gần đây, vừa nguyên nhân, vừa hậu việc tăng giá nhà Dường khuynh hướng bắt đầu đảo ngược, điều để lại hậu nặng nề lên kinh tế Phần III sách không cần phải cập nhật nhiều so với ấn năm 2004 Chương trình bày kết nghiên cứu kinh tế học hành vi tài cho thấy đơi nhà đầu tư trở nên xa rời với thực tế Điều kết hợp với sai lầm sách gây nên hậu khơn lường Chương 10 bàn vấn đề định giá: Tơi chứng minh nhận diện mức độ “hợp lý” cho thị trường, từ nhà đầu tư có cảnh bảo tốt phát triển bong bóng, cịn nhà làm sách đưa biện pháp ngăn chặn Chương 11 trình bày biện pháp ngăn chặn nói trên, chẳng hạn sách tiền tệ, cảnh báo cơng chúng, hay hạn mức việc cho vay ngân hàng Chương cuối nói chiến lược cho nhà đầu tư, người phải cố gắng để tránh bong bóng, nguy hiểm tìm kiếm hội từ bong bóng Trong “Bong bóng cách khỏi chúng” tơi cảnh báo mối nguy từ bong bóng nhà đất, việc giá chứng khốn lại tăng lần đến mức độ nguy hiểm (điều thực tế xảy vào năm 2007) Trong sách tơi có thêm số phần trình bày cách giải chứng khoán nhà đất giảm giá, thời điểm nên xem xét đầu tư trở lại Phần “Lời kết” (cũng phần mới) trình bày dự báo cho tương lai tốt, hay cho mua với giá gần đỉnh bong bóng Giá nhà yếu thời gian giá cao thấy giai đoạn 2006-2007 không đạt lần nhiều năm tới, triển vọng dao động lớn nước nước TRIỂN VỌNG CỦA GIÁ NHÀ TRÊN TOÀN CẦU Ngay suy giảm kinh tế bị hạn chế triển vọng giá nhà nhìn chung ảm đạm Các khoản vay chấp thắt chặt trước nhiều, yêu cầu khoản toán lần đầu cao hạn mức tín dụng hạn chế mối tương quan với thu nhập, đặc biệt người làm chủ doanh nghiệp riêng, vốn khơng trình tiền lương họ Mặc dù lãi suất chấp giảm ngân hàng trung ương hạ lãi suất thức, tỷ lệ thất nghiệp cao khiến người thận trọng Nhưng bong bóng xì hơi, có xu hướng giảm mạnh “bong bóng tinh thần” năm phát triển vượt bậc mở đường cho kỳ vọng giá tăng thêm Các đợt giá giảm thị trường nhà thường kéo dài từ ba đến năm năm việc giảm từ giá đỉnh đến giá sàn cách khoảng 30-50% nhiều điều kiện thực tế vốn phổ biến khứ Với lạm phát giá tiêu dùng thấp so với phần lớn 50 năm qua, nguy lạm phát âm, giảm giá thực tế lần cho thấy phần lớn giá danh nghĩa Tuy nhiên, cuối mức độ giảm giá phụ thuộc vào việc kinh tế chuyển biến xấu GIÁ NHÀ TẠI MỸ Mức độ vỡ nợ thị trường nhà Mỹ quan trọng tất người liên quan nợ hệ thống tài giới Theo tính tốn tơi, giá nhà, tính tốn theo số S&P Case Shiller cần phải giảm 40% từ đỉnh xuống sàn để đạt đến giá trị hợp lý Điều tương đương với mức giảm khoảng 25% số phủ Nhưng sụt giảm chí cịn lớn xảy kinh tế suy giảm mạnh kéo dài Đợt sụt giảm giá năm 2007-2008 ban đầu tập trung vào số khu vực có giá bong bóng, cụ thể California, Florida, Nevada Arizona, tơi cho tai họa cịn mở rộng khu vực khác, khu vực mà ban đầu bị ảnh hưởng Cũng gợn sóng bong bóng nhà dần lan rộng, lốc xoáy thua lỗ trở lại lan gần khắp nơi trước kết thúc Sự thua lỗ dần trở nên hiển nhiên với tất người Nếu nhà bạn trị giá thấp 10% so với năm ngoái có bạn cịn khơng biết điều đó, bạn cố gắng bán Các định giá thay đổi Hơn nữa, bạn mua đỉnh,cịn khơng bạn thấy thoải mái Nhưng giá khu vực bạn rõ ràng giảm 20 hay 30%, người bi quan cịn giảm thêm thật khó thờ Trước đợt suy giảm kết thúc, 1/3 dân số Mỹ mua nhà chấp nhận nhà họ đáng giá thấp khoản nợ Các số cao, phần nhiều người vay chấp vay mua nhà không chuyển nhà Dữ liệu phủ cho thấy tổng giá trị nhà vào cuối năm 2007 khoảng 22 nghìn tỷ USD, với 10,5 nghìn tỷ vay chấp, kể hạn mức vay dựa trị [119] giá nhà Nhưng khoảng ¼ số nhà sở hữu thẳng, đó, xem giá trị chúng chiếm ¼, cịn lại 16,5 nghìn tỷ USD tài sản nhà so với 10,5 nghìn tỷ USD vay nợ Một đợt giảm giá 37% xóa vốn liếng, tất nhiên số trung bình Một số người gặp rắc rối lớn người cịn lại sống tốt Khơng biết có người phá sản Rất nhiều người gặp rắc rối nhỏ nhiều người đặt cọc nhiều không muốn bỏ Những người khác không muốn rời khỏi nhà Hơn nữa, hy vọng nỗ lực phủ làm giảm số lượng vụ tịch thu tài sản giảm lãi suất chấp có số hiệu giúp giảm thiệt hại Tuy nhiên, tương tác nguy hiểm kinh tế yếu kém, giá nhà giảm tổn thất cho ngân hàng tiếp tục GIÁ NHÀ TẠI ANH Tại Anh, rủi ro lớn, cịn lớn Các gợn sóng bong bóng Anh lan đến khắp ngõ ngách, không giống Mỹ, nơi vùng rộng lớn trung tâm đất nước không bị ảnh hưởng Việc giá nhà giảm từ đỉnh xuống sàn khoảng 30% khơng thể tránh khỏi, rủi ro mặt trái vấn đề Sự sụt giảm gần 50% kết nhiều khả thiệt hại trật tự chắn xuất số lĩnh vực Niềm hy vọng London khu vực phía Đơng Nam ổn định khu vực cịn lại nhanh chóng khơi phục lại vị bị phá hủy giai đoạn suy thoái kéo dài ngành cơng nghiệp tài chính, lĩnh vực hàng đầu London Ngồi ra, tình trạng nhập cư năm gần đây, vốn giúp thêm nhiên liệu cho bong bóng, có khả đảo ngược người trẻ tuổi từ Châu Âu nơi khác kéo rời bỏ nước Anh việc làm trở nên khan Điều có nghĩa giá cho thuê nhà giảm, thất vọng khác cho nhà đầu tư GIÁ NHÀ TẠI CANADA Giá nhà Canada nhìn chung bị thổi phồng nước khác phía Nam Giá Toronto tăng mạnh theo thời gian, chúng bắt đầu mức thấp từ thập niên 1990 sau đợt nổ tung bong bóng năm 1990 Tuy nhiên, tổng thể, người ta kỳ vọng mức sụt giảm đáng kể, 30% theo dự đốn tơi, khu vực chịu quản lý nhà nước ngoại vi thành phố có mức rủi roc cao Tuy nhiên, thành phố Canada có khả bị ảnh hưởng xấu Vancouver, Calgary, Edmonton, giá tăng lên mức cao năm gần Tại Vancouver, việc Thế vận hội Mùa đông tổ chức vào năm 2010 kích hoạt sóng phát triển chế độ quản lý nhà nước khu thương mại, Calgary Edmonton kích động đợt bùng bổ dầu hỏa, với mức giá gấp đôi chưa đến hai năm vào khoảng 2005- 2007 Giá phụ thuộc phần vào giá dầu giới năm tới, có tiềm giảm mạnh, lên đến 50%, nguồn cung theo kịp nhu cầu Nói lạc đề chút, theo thấy rõ ràng giá dầu tăng năm 2001 2008, từ 20 USD/thùng lên đến gần 150 USD/thùng, phát triển bong bóng tồn diện Nó phù hợp với liệu bong bóng (xem trang 43) Như thường lệ, dựa phát triển thống mới, nổ tung bất ngờ tăng trưởng cơng nghiệp nhanh chóng Trung Quốc Ấn Độ Nó mang lại cơng cụ dầu hàng hóa trở thành phần quan trọng danh mục nhiều nhà đầu tư, thường xuyên sử dụng ETFs phương tiện khác Nó khiến cho giá định cao rõ ràng mối liên quan với chi phí Chi phí biên dầu chưa lên đến 80 USD/thùng, đánh giá hào phóng nhất, thực tế, có lượng lớn dầu với mức giá thấp 50 USD Thị trường dầu mỏ chắn thu hút nhiều ý phương tiện truyền thông bong bóng có thần [120] riêng, “đỉnh dầu” (ý sớm hết dầu tương lai) Cuối cùng, giá dầu tăng mạnh sau Hoa Kỳ cắt giảm lãi suất mạnh từ tháng 8/2007 đến tháng 3/2008, lãi suất thấp đồng USD yếu giúp tiếp thêm nhiên liệu cho bong bóng Một số người phủ nhận việc dầu lâm vào thời kỳ bong bóng giá dầu giá tài sản mà giá hàng hóa tiêu thụ Theo quan điểm này, khơng có dấu hiệu cho thấy nhà đầu tích trữ bồn dầu nên tăng giá phải phản ánh mức cung - cầu thật Nhưng cho nghĩa bỏ qua vai trò kỳ vọng giá tất bong bóng Trong trường hợp này, kỳ vọng giá số nhà cung cấp trữ hàng, thay đẩy mạnh nguồn cung nhiều tốt Khi lịch sử kinh tế năm 2008 viết ra, nghi ngờ có nhiều lời trích nước thành viên OPEC khơng tăng nguồn cung đủ giá tăng nhanh, điều vốn giúp đỡ cách đáng kể việc giảm nhẹ sụt giảm kinh tế Người tiêu dùng đối mặt với cú sốc nhiên liệu vào mùa hè năm 2008 ngân hàng trung ương tồn giới tăng lãi suất (hoặc từ chối cắt giảm) sức ép từ phá sản thị trường nhà Mỹ mạnh mẽ Mọi người dự đoán xem giá dầu kết thúc đâu OPEC cố gắng ngăn không cho giá giảm thấp Nhưng tin dài hạn giá 30-60 USD, gần với chi phí biên Điều làm thất vọng nhiều người, mức giá gấp đơi giá năm 2001 Tơi cho hồn tồn cân cung - cầu dài hạn Thật không may, đúng, tài sản nhiều quốc gia khu vực phụ thuộc nhiều vào giá dầu thiệt hại Các nước bao gồm Nga, Trung Đông, nước vùng Nam Âu, Venezuela quốc gia khác, khu vực Alberta Texas Nhiều quốc gia hoạch định ngân sách cách thận trọng xây dựng quỹ dự trữ, nhiên, nghĩ kinh tế họ chậm lại đáng kể Nhiều người nhìn thấy bong bóng giá nhà (và bong bóng bất động sản thương mại) bắt đầu nổ tung Thật vậy, dấu hiệu tai họa xuất Nga Trung Đông, bị làm trầm trọng thêm khủng hoảng tài đột ngột cắt nguồn tài trợ Giá than đá khí đốt tự nhiên có khả giảm lại làm tổn hại đến quốc gia Úc Bong bóng giá nhà Úc bắt đầu rạn nứt năm 2008 nghi ngờ giảm xuống đến điểm lợi nhuận năm 2009 bong bóng tinh thần đảo chiều GIÁ NHÀ TẠI CHÂU ÂU Bong bóng giá nhà khổng lồ Tây Ban Nha Ireland tháo gỡ nhanh năm 2008, đưa hai quốc gia vào tình trạng suy thối Tây Ban Nha có đợt bùng nổ xây dựng mạnh mẽ tất quốc gia, ngồi khu vực Trung Đơng, việc xây dựng mức năm gần cần phải nhiều thời gian để hấp thụ Tây Ban Nha ví dụ thú vị việc bùng nổ tài sản nghỉ dưỡng vốn đóng vai trị đáng kể bong bóng giới Giá nhà gần bờ biển tăng nhanh người nước ngồi (cũng dân địa phương) đổ xơ mua để tận hưởng ánh nắng mặt trời Ở chừng mực hành động mua vào gây sóng cho nước khác, với tiền tệ Anh, Ireland Nga bị đặc biệt ảnh hưởng Tại Mexico, vùng Caribbean phần châu Á, giá nhà nghỉ tăng sóng bong bóng lan Ở tất khu vực này, giai đoạn giảm giá chấn chỉnh kéo dài Xét hình thức trước đó, suy yếu kéo dài so với trung tâm thương mại Một vấn đề nhà nghỉ lợi nhuận cho thuê thấp, bị làm trầm trọng thêm suy yếu kinh tế nguồn cung dư thừa, đó, người mua tiềm rút lui thời gian dài Tôi nói thị trường giá giảm nhà có xu hướng kéo dài vài năm nhà đầu tư khôn ngoan chờ đợi Hãy ln ghi nhớ khái niệm từ tài hành vi neo tâm lý mà gặp Chương Đây xu hướng nhà đầu tư xem giá ban đầu tài sản giá bình thường mà cuối quay trở lại Tôi muốn lặp lại việc bất động sản ngày có giá nửa thời kỳ bong bóng khơng có nghĩa khoản đầu tư tốt Có thể quay lại mức giá bình thường Thật khơng may, sau đợt bong bóng, mức giá đỉnh khơng cịn tìm lại nhiều năm sau đó, nhiều thập kỷ hay chí khơng Chúng ta lấy ví dụ từ thị trường chứng khốn, thời điểm tơi viết sách số thị trường chứng khốn Nikkei Nhật 10.000 Nếu mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư 8%/năm (như nêu chương 10 mức mà nhà đầu tư chứng khốn kỳ vọng), cần đến 20 năm để trở lại mức giá đỉnh năm 1990 Tức nhìn chung nhà đầu tư mua vào năm 1990 phải chờ đợi ba thập kỷ để hòa vốn! CÁC CHÍNH SÁCH MỚI CỦA CHÍNH PHỦ? Thị trường nhà phá sản, khủng hoảng tài suy giảm kinh tế châm ngòi cho tranh luận sách Đơi đợt khủng hoảng mức độ mang đến thay đổi sách đỉnh có phản đối địi hỏi thay đổi cấu phủ cảm thấy trao quyền để thực hành động liệt Chắc chắn tranh luận phân chia theo hai tuyến thông lệ: quản lý phủ đối đầu với thị trường tự Thoạt nhìn, nhiều khía cạnh sụp đổ cho thấy thất bại rõ ràng thị trường, theo quan điểm số người gần toàn sụp đổ khu vực tư nhân gây Đây học mà nhiều người rút từ kinh nghiệm thập niên 1930, theo ảnh hưởng đến sách phủ gần bốn thập niên sau đó, phủ mở rộng vai trị, can thiệp, điều hành chí sở hữu phần lớn kinh tế Những người ủng hộ can thiệp phủ vào kinh tế chuyển sang “phòng thủ” từ thập niên 1970, thực tế kể từ lúc kinh tế giới đối mặt với khủng hoảng kinh tế lớn cuối với lạm phát tăng tăng trưởng kinh tế giảm mạnh Cuộc khủng hoảng giải thích (đúng quan điểm tôi) bộc lộ hạn chế việc đánh thuế cao vai trò điều hành rộng lớn phủ Với việc có q nhiều người giải thích khủng hoảng gần bộc lộ hạn chế việc bãi bỏ quy định (deregulation, hay “giải quy”) thị trường tự do, nên nói cách hình ảnh “các lắc quay ngược lại” Có chứng mạnh mẽ cho thấy việc bãi bỏ quy định năm sau đó, thứ từ giao thông đến bán lẻ, giá cả, thị trường lao động, tất nhiên hệ thống ngân hàng, mang lại lợi nhuận khổng lồ phúc lợi Nhưng tín đồ thị trường tự lại bảo thủ Những người nhiệt tình với can thiệp phủ tích cực tìm hiểu làm để can thiệp vào thị trường nhà hệ thống tài để khắc phục khủng hoảng Chính phủ nhiều nước can thiệp sâu vào hệ thống tài cách bơm thêm vốn vào ngân hàng (và số trường hợp chiếm quyền sở hữu) Tôi hy vọng điều tạm thời, cuối ngân hàng hồn tồn nằm lại vào tay tư nhân Nhưng không đặt vấn đề phải thực việc khác tương lai Trước tiên cần phải thoát khỏi khủng hoảng Sau đó, cần củng cố hệ thống để có hội diễn lần Vấn đề thay đổi cần thiết? Một vấn đề nhấn mạnh liệu phủ nước có nên cố gắng ngăn chặn giá nhà giảm q nhiều hay khơng Thoạt nhìn rõ ràng phải cố gắng ngăn chặn đợt sụt giảm nghiêm trọng, cấp độ “cân bằng”, để giảm thiểu hậu kinh tế xã hội Nhưng điều kèm với số cảnh báo Thứ nhất, có nguy hiểm cho tiền nộp thuế giá nhà chưa giảm cách đáng kể so với mức giá cao năm gần Thứ hai, gia tăng giá trị tài sản thể việc tái phân phối giàu có từ người trẻ tuổi sang người lớn tuổi (ít giấy tờ), vốn khơng có ý nghĩa theo quan điểm xã hội Giá nhà thấp đáng mong ước giúp người trẻ tuổi bước vào thị trường nhà dễ dàng giúp đưa thị trường nhà trở lại thị trường chỗ ở, nơi để đầu tư Thứ ba, cần phải có nghi ngại nghiêm túc việc liệu phủ nước thật ngăn chặn việc giảm giá thị trường hay khơng, không chi tiêu nhiều tiền cần thiết Cuối cùng, ln có nguy gieo rắc hạt mầm cho bong bóng tiếp theo, hành vi sai lầm 10 năm qua không trừng phạt đầy đủ Ở khơng bàn hình phạt, mà đơn để nhấn mạnh tầm quan trọng tất người, từ người mua đến người cho vay nhà hoạch định sách, phải nhận thức đầy đủ rủi ro giá tài sản, bao gồm bất động sản Đối với lĩnh vực tài chính, vấn đề cấp thiết làm để giữ nguồn vốn lưu thông kinh doanh tín dụng tiêu dùng, ngân hàng tái xây dựng bảng cân đối kế toán Điều mang tính sống cịn, cịn có câu hỏi người muốn vay tiền Q trình giảm địn bẩy tài (deleveraging process) ngân hàng, quỹ đầu cơ, nhà đầu tư người tiêu dùng giảm tổng số tiền vay cịn tiếp tục vài năm Các quỹ đầu giảm quy mơ tương đối nhanh, việc giảm nợ khu vực hộ gia đình thời gian đáng kể Mọi người trả nợ cách bán tài sản chi tiêu thu nhập, tất nhiên điều có nghĩa tăng trưởng kinh tế yếu Nếu họ không trả nợ, người cho vay phải bán tài sản xiết nợ Trong môi trường kinh tế yếu giá tài sản giảm vậy, ngân hàng chắn thận trọng Tôi lập luận hạ lãi suất phần câu trả lời, quan tâm đến cách khác, kể cấm tịch thu tài sản yêu cầu ngân hàng phải kiên nhẫn với khoản nợ xấu, điều khơng rõ ràng họ làm nhiều làm chậm điều chỉnh Một vấn đề khác nảy sinh phủ tạo áp lực buộc ngân hàng đẩy mạnh tín dụng Đây vấn đề khó Rõ ràng kinh tế gặp vấn đề ngân hàng thận trọng mức Nhưng phủ cố gắng ép buộc ngân hàng cho vay hậu khó dự đốn Có thể tất ngân hàng tăng cho vay hậu xấu việc suy giảm kinh tế hạn chế Nhưng sách khiến ngân hàng thiệt hại thêm người nộp thuế gặp thêm rắc rối Một nguy khác môi trường trình giảm lạm phát giá tài sản dẫn đến áp lực trị để tạo lạm phát, lạm phát giá tiêu dùng Về nguyên tắc, sóng lạm phát làm tăng tất giá tài sản giải cứu nhiều nợ ngân hàng Việc thường xuyên thực khứ, với Indonesia ví dụ điển hình giai đoạn 1998-1999 Indonesia bắt đầu bơm tiền năm 1998 giá tăng gần gấp đơi năm Điều mang đến hiệu phần lớn nợ Indonesia ngoại tệ, làm dịu tình hình cho số nợ ngân hàng Thật khơng may, điều đẩy chi phí lên chủ nợ làm tổn hại tất có thu nhập cố định, kể nhiều người nghỉ hưu Theo quan điểm tơi, khó có khả phủ ngân hàng trung ương nước lớn cố tình chọn theo đường lạm phát Ngày nay, thỏa thuận thể chế để giữ lạm phát giá tiêu dùng mức thấp mạnh, ký ức thập niên 1970 sống động Ở Mỹ, điều chắn khơng có hiệu Hầu hết khoản chấp khoản chấp tiêu chuẩn 30 năm với lãi suất cố định, lãi suất cao xa lãi suất Trái phiếu Kho bạc kỳ hạn 10 năm Hễ có dấu hiệu lạm phát lãi suất Trái phiếu tăng, làm tăng lãi suất vay chấp làm tổn hại thị trường nhà Tại Anh, có lẽ nguy lạm phát cịn cao hơn, đặc biệt khả đồng bảng yếu năm tới Tuy nhiên, Ngân hàng Trung ương Anh (khơng giống Fed) có mục tiêu, giữ lạm phát mức 2%, nghi ngờ rủi ro lớn đến ngắn hạn trung hạn, ví dụ đến năm Hơn nữa, với kinh tế suy yếu tại, với tiền lương có khả đứng n chí cắt giảm với nhiều người năm 2010, giảm phát chắn nguy lớn Mặc dù phủ ngân hàng trung ương nước không chủ ý chọn lạm phát, số người tin nguy đặt áp lực thúc đẩy kinh tế hỗ trợ giá tài sản giá mang lại xu hướng lạm phát dài hạn Người ta cho xảy thập niên 1960 1970, phản hồi bị trì hỗn lâu ngày thảm họa thập niên 1930 Sau năm năm nhiều hơn, điều vấn đề Nhưng năm tới, tỷ lệ thất nghiệp cao mang lại áp lực giảm lạm phát giảm phát mạnh mẽ Tuy nhiên, có nhu cầu cấp thiết cần phải suy nghĩ lại chế độ theo đuổi lạm phát mục tiêu giai đoạn khoảng 15 năm trở lại Bong bóng tài sản không nên phép bỏ qua mà không nghiên cứu, thân sách tiền tệ khơng phải tồn câu trả lời phần Tôi không quan chức ngân hàng trung ương học học kết khủng hoảng cuối kinh tế khỏi tình trạng suy yếu lãi suất kéo lên nhanh khứ Điều đòi hỏi phải can đảm, đặc biệt suy yếu kinh tế kéo dài, cần thiết Một điều chí cịn quan trọng chống lại đợt bùng nổ thật mạnh mẽ, xuất Chúng ta cần phải quay lại châm ngôn từ xưa ngân hàng trung ương, vai trò ngân hàng trung ương “lấy chai rượu trước bàn tiệc khơng cịn kiểm sốt nữa” Một sách định lạm phát mục tiêu đơn giản khơng đủ Một sai lầm lớn cho lạm phát báo chậm chu kỳ Nó trở thành vấn đề giai đoạn cuối đợt bùng nổ kinh tế chí cịn sau Tơi hy vọng tương lai, sách tiền tệ có nhiều khơng gian hành vi tín dụng kết hợp có lẽ tiền Ngân hàng Trung ương Châu Âu lưu ý tăng trưởng tín dụng, vốn theo dõi cách chặt chẽ với tăng trưởng tiền tệ lạm phát Vấn đề tổ chức khơng hành động Tín dụng tăng trưởng tốt với hai chữ số suốt giai đoạn 2006-2007 sách tiền tệ không phản ứng Trên thực tế, phần lớn tăng trưởng tín dụng bong bóng nhà Tây Ban Nha Ireland, nêu bật vấn đề phụ thuộc nhiều vào sách tiền tệ để giải vấn đề Nhưng chí liệu có cần phải lo lắng nhiều bong bóng mơi trường khơng? Với khan tín dụng, kinh tế yếu tất người bi quan bong bóng nào? Khi bong bóng chứng khốn vỡ tung vào năm 2000-2003, lãi suất thấp nhanh chóng thổi phồng bong bóng nhà ở, lần bong bóng cổ phiếu nhà hạ nhiệt thời gian Trên thực tế, tơi nghĩ khó nhìn thấy đợt bong bóng lớn vài năm tới, Mỹ châu Âu Chúng ta nhìn thấy bong bóng lĩnh vực khác, vàng nước phát triển, không thấy bong bóng nguy hiểm rộng khắp quốc gia lớn vài năm Điều khơng có nghĩa khơng xảy lần Thật vậy, có số chứng bong bóng bất động sản tái diễn với tần số thường xuyên, trung bình khoảng 18 năm Chu kỳ tần số lần ghi nhận nghiên cứu cổ điển Homer Hoyt, [121] viết giá đất Chicago thập niên 1930 Dữ liệu q khứ điều hạn chế, có số liệu tốt dài hạn [122] cho Amsterdam Oslo ủng hộ nhận định Cũng thật thú vị mức đỉnh thị trường nhà Mỹ, Anh, Canada Tây Ban Nha giai đoạn 2006-2008 gần mốc 18 năm, sau mức [123] đỉnh trước giai đoạn 1989-1990 Do đó, thật ngớ ngẩn tin bong bóng khơng tái diễn Thay vào đó, từ cần phải có cấu trúc tổ chức lành mạnh để hạn chế bong bóng Điều đặc biệt quan trọng đó, khủng hoảng thời ký ức Theo quan điểm tôi, điều khơng thiết có nghĩa cần có quy định chặt chẽ (stronger regulation), mà quy định tốt (better regulation), xác việc triển khai cách thích hợp quy định Ví dụ, khơng hợp lý ngân hàng trung ương áp đặt quy định vốn đầu tư nghiêm ngặt lên ngân hàng, sau đứng yên họ đưa tài sản khỏi bảng cân đối kế tốn thơng qua cơng cụ tư che đậy kém, công cụ hóa khơng độc lập với họ Hay trường hợp người cho vay chuẩn Mỹ, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ quyền điều hành tổ chức cách chặt chẽ hơn, họ không lựa chọn làm Có ghi nhận quan trọng từ lịch sử bong bóng cần phải lưu ý Các bong bóng gần ln mang đến người cho vay mới, với kỹ thuật tín dụng Vì vậy, quy định cấu trúc điều hành mà mong đợi vài năm cần phải bao gồm phương thức phản hồi lại điều cách nhanh chóng xảy Sẽ không tốt đưa cấu trúc khổng lồ để điều hành người cho vay hữu, mà lại khơng đốn trước q trình thay đổi thời kỳ bong bóng Các ngân hàng đầu tư cho thấy họ liên kết yếu bong bóng nhà Đây đơn vấn đề hệ số đòn bẩy Trong ngân hàng thương mại Mỹ thường có tổng tài sản khoảng 20 lần vốn đầu tư ngân hàng đầu tư thường hoạt động mức gần 30 lần Các ngân hàng đa mục đích, với hoạt động đầu tư mạnh, có xu hướng có hệ số địn bẩy tương đối cao hơn, đặc biệt châu Âu Các nhà điều hành chấp nhận hệ số địn bẩy cao người ta tin nhiều tài sản nghi vấn an toàn Và điều quay lại ảo giác giá trị nhà đợt bong bóng Nhưng cần phải tập trung vào tổng hệ số đòn bẩy tương lai Nếu phụ thuộc vào phép tính vốn đầu tư điều chỉnh rủi ro (risk-adjusted capital) khơng đủ, rủi ro bị tính tốn sai Hệ số địn bẩy đơn giản, tỉ lệ tài sản so với nguồn vốn, cần phải theo dõi chặt chẽ Tôi mong đợi quy định thắt chặt nhà điều hành động gay gắt hơn, hy vọng họ không hành động trớn Tôi hy vọng họ đủ sức kiên trì giữ đến năm 2020, dấu hiệu đợt bong bóng bất động sản lớn xuất hiện! Một ghi nhận bên lề thú vị nước lớn ngân hàng trung ương chủ chốt học từ đợt bong bóng Châu Á khủng hoảng tài sau vào cuối thập niên 1990, có đợt tương tự gây ấn tượng mạnh Mỹ thời gian Hy vọng ngày nay, nước châu Á học hỏi từ khủng hoảng nước lớn này, theo chu kỳ 18 năm, thị trường bất động sản châu Á lại lâm vào thời kỳ bong bóng sớm hơn, với đỉnh vừa qua giai đoạn 1995-1997 Để tiêu diệt bong bóng cần bóp nghẹt hồn tồn hệ thống ngân hàng, theo cách làm giai đoạn kỷ XX Chúng ta cần đợt suy yếu chuyển thành thật tồi tệ, tương tự thập niên 1930, để kiểu rủi ro cao tạm rút lui vịng hệ Thậm chí đó, tơi khơng bong bóng hồn tồn biến mất, đặc biệt thị trường chứng khốn Vì vậy, bong bóng biến thời gian, chắn chúng trở lại Trong ngắn hạn, phải để sống sót qua khỏi hậu bong bóng nhà đất trước Cuối cùng, bong bóng phát sinh hành vi thị trường khơng phải lúc có lý; phủ ngân hàng trung ương sẵn sàng hỗ trợ giá tài sản chúng giảm chống lại chúng tăng Và tơi khơng có điều số thay đổi hay không Lịch sử cho biết liệu đợt phá sản có đủ tồi tệ để đàn áp tư tưởng rủi ro cao vịng hệ hay khơng, hay liệu khủng hoảng qua nhanh chóng sau tự thân bong bóng lại tái xuất nhanh không Dù cách nữa, cần phải nhận thức nhiều nguy cơ, cần thay đổi sách phớt lờ bong bóng, vốn trở nên thống năm gần [117] Tham khảo Quan điểm Cục dự trữ Liên bang (A View from the Federal Reserve) Ben Bernanke, nói chuyện trước Hiệp hội Quốc gia Kinh tế, ngày 07/10/2008 Có website www.nabe.com [118] Tham khảo Khủng hoảng ngân hàng hệ thống: sở liệu (Systemic Banking Crises: A New Database) Luc Laeven Fabien Valencia, Nghiên cứu khoa học IMF số 224, tháng 9/2008 [119] Tham khảo bảng B.100, Bảng Cân đối Kế toán tổ chức hộ gia đình Phi lợi nhuận Flow of Funds Accounts , Cục Dự trữ Liên bang Mỹ, công bố hàng quý [120] Peak oil: thuật ngữ thời điểm mà sản lượng dầu toàn cầu đạt mức tối đa, sau bắt đầu giảm xuống vĩnh viễn [121] Tham khảo Giá trị đất đai 100 năm Chicago (100 years of Land Values in Chicago) Homer Hoyt, Arno Press, năm 1970 (ấn năm 1933) [122] Tham khảo “A Long Run House Price Index: The Herengracht Index, 1628–1973” See Piet Eichholtz, Real Estate Economics , số 25, trang 175–192, năm 1997, tác phẩm House Prices in Norway 1819–1989 Oyvind Eitrheim Solveig K Erlandsen, Norges Bank, Oslo, ngày 11/11/2004 [123] Tôi chân thành cảm ơn ý kiến chu kỳ 18 năm Fred Harrison Tham khảo sách tuyệt vời ông ấy, Bùng nổ vỡ tan: giá nhà, ngân hàng suy thoái năm 2010 (Boom Bust: House Prices, Banking and the Depression of 2010), Shepheard Welwyn, năm 2005 Thời gian dự tính Fred có lẽ gần với thực tế cách đáng lo ngại ... tham gia thị trường bong bóng gần lên tới đỉnh điểm BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN LÀ THỨ TỒI TỆ NHẤT Khi bong bóng vỡ, số người thua lỗ Các nhà đầu có kinh nghiệm đơi nhận đoạn kết bong bóng ngưng đầu tư... đẩy bong bóng sau lại thúc đẩy bong bóng tín dụng khi? ??n giá nhá đất tăng lên mức không tưởng Khi chúng sụp đổ, kinh tế hệ thống tài giới phải gánh chịu hậu Kết sụp đổ diễn Khi bong bóng vỡ, chúng... bóng, từ bong bóng cơng ty South Sea đến bong bóng internet Đa số chúng rõ ràng bong bóng phình to, song lại không dễ nhận diện giai đoạn đầu bong bóng Bảng 1.1: Bảng kê đặc tính bong bóng Giá tăng