Pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn thành phố hồ chí minh TT

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN THỊ THU HÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 9.38.01.07 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2021 Cơng trình hồn thành tại: Học viện Khoa học xã hội thuộc VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thị Nga Phản biện 1: TS Trần Quang Huy Phản biện 2: PGS TS Dương Đăng Huệ Phản biện 3: TS Đặng Thị Bích Liễu Luận án bảo vệ trước Hội đồng chấm Luận án cấp Học viện Học viện Khoa học xã hội, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, 477 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội Vào hồi phút, ngày tháng năm 202 Có thể tìm hiểu Luận án thư viện: - Thư viện Học viện Khoa học xã hội - Thư viện Quốc gia Việt Nam MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Cùng với phát triển pháp luật đất đai Việt Nam, bên cạnh thành tựu kết đạt được, thực tế cịn có nhiều khó khăn, vướng mắc công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất chưa phản ánh đầy đủ, xác, trung thực minh định trạng hữu đất tài sản đất, hiệu thực tế chưa cao Thành phố Hồ Chí Minh thành phố lớn rộng lớn, dân số học tăng cao, tốc độ thị hóa lớn nước khiến cho tình trạng biến động đất đai tài sản gắn liền với đất đai lớn Do đó, cần thiết, tất yếu khách quan cần phải đặc biệt quan tâm, trọng tới công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nhằm quản lý kiểm soát chặt chẽ đất đai, nâng cao hiệu quản lý đất đai, chống lãng phí thất nguồn tài ngun q giá quốc gia Cùng với đó, quyền tài sản đất đai tài sản khác gắn liền với đất đai người dân, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân phải minh thị xác lập rõ ràng, sở để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất Vì vậy, NCS chọn đề tài: “Pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” làm luận án tiến sĩ Mục đích nghiên cứu nhiệm vụ nghiên cứu 2.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài luận án xác định đề xuất luận chứng cho giải pháp cho việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật đảm bảo thực thi pháp luật đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam nói chung Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu đặt sau đây: - Làm rõ vấn đề lý luận đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn triển khai thực thi pháp luật đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh - Kiến nghị giải pháp cho việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật đảm bảo thực thi pháp luật đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Việt Nam nói chung Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu - Nghiên cứu vấn đề lý luận đăng ký cấp GCN QSDĐ như: khái niệm, đặc điểm, vai trò hoạt động đăng ký cấp GCN QSDĐ tiền đề lý luận pháp luật đăng ký, cấp GCN QSDĐ như: cần thiết điều chỉnh pháp luật; cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động đăng ký, cấp GCN QSDĐ, yếu tố tác động, ảnh hưởng tới đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Nghiên cứu, đánh giá nội dung pháp luật đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bao gồm Luật văn hướng dẫn thi hành Trung ương vàcủa thành phố Hồ Chí Minh, báo cáo tổng kết, số liệu, tài liệu, vụ việc thu thập từ quan quản lý đất đai Thành phố Hồ Chí Minh 3.2 Phạm vi nghiên cứu - Nghiên cứu quy định pháp luật thực định từ thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực (1/7/2014) Theo đó, tập trung nghiên cứu nội dung như: + Nghiên cứu hoạt động đăng ký đất đai lần đầu đăng ký biến động đất đai; hoạt động cấp GCN QSDĐ giới hạn với việc nghiên cứu việc cấp GCN lần đầu cho đối tượng chủ yếu hộ gia đình, cá nhân mà không nghiên cứu chủ thể tổ chức, cộng đồng dân cư, sở tôn giáo chủ thể có yếu tố nước ngồi sử dụng đất Việt Nam + Nghiên cứu thực tiễn triển khai hoạt động đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh từ triển khai Luật Đất đai 2013 đến Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Trong luận án, tác giả sử dụng phương pháp luận vật biện chứng triết học Mác-lênin; Phương pháp luận nghiên cứu khoa học đa ngành, liên ngành chuyên ngành luật học, xã hội học pháp luật; Phương pháp vật biện chứng, phương pháp tổng hợp, phân tích hệ thống hóa sử dụng toàn luận án để luận giải vấn đề nghiên cứu đặt luận án, sở tài liệu sơ cấp thứ cấp liên quan đến đề tài luận án Phương pháp phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê, diễn giải, quy nạp sử dụng để luận giải vấn đề lý luận pháp luật thực tiễn đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Những điểm Luận án Luận án có đóng góp cho khoa học pháp lý sau đây: - Luận giải làm rõ thêm số vấn đề lý luận nội dung pháp luật đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nước ta nay, khẳng định: Mối quan hệ mật thiết đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký đất đai tài sản gắn liền với đất đai coi tiền đề thiếu vắng hoạt động cấp GCN Ngược lại, GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực hóa, minh thị quyền sở hữu quyền sử dụng đất đai tài sản khác gắn liền với đất đai sở trạng đăng ký đất đai lần đầu đăng ký biến động đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai - Phân tích, đánh giá đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn triển khai thực thi pháp luật đăng ký cấp GCN Thành phố Hồ Chí Minh, rõ thành tựu đạt được; hạn chế, bất cập pháp luật qua thực tiễn thực thi pháp luật đăng ký cấp GCN, làm rõ yếu tố đặc thù Thành phố Hồ Chí Minh - Đề xuất, kiến nghị giải pháp cho việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật đảm bảo thực thi pháp luật đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Việt Nam nói chung Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng Ý nghĩa khoa học thực tiễn Luận án Luận án cơng trình nghiên cứu khoa học chun sâu góp phần làm rõ số vấn đề lý luận nội dung pháp luật đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nước ta tài liệu tham khảo, gợi mở luận khoa học cho việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thời gian tới nước ta Luận án nguồn tài liệu tham khảo có giá trị nghiên cứu khoa học, giảng dạy, đào tạo luật học Kết cấu Luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung Luận án gồm 04 chương: Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu vấn đề liên quan đến đề tài Luận án Chương 2: Những vấn đề lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chương 3: Thực trạng pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực tiễn thực địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Chương 4: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật đảm bảo thực thi pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chương TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 1.1 Tình hình nghiên cứu lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Nhóm cơng trình khoa học nghiên cứu đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Cho đến nay, đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất pháp luật đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất giới nghiên cứu khoa học pháp lí nước quan tâm nghiên cứu với cấp độ khác nhau, đó, bàn luận chất đăng ký đất đai phân loại hệ thống đăng ký với giá trị pháp lý việc đăng ký như: đăng ký văn tự gi o d ch đăng ký ch quyền ; đăng ký ban đầu đăng ký biến động; Mục đích việc đăng ký đất đai khơng nhằm góp phần tạo lập bổ sung thêm thông tin pháp lý váo sở liệu quốc gia tình hình biến động sử dụng đất đai, phục vụ hiệu cho công tác quản lý nhà nước đất đai mà bảo vệ quyền lợi hợp pháp chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất 1.1.2 Nhóm cơng trình khoa học nghiên cứu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Các cơng trình, bài viết, sách chuyên khảo nghiên cứu phổ biến cấp có khẳng định chung là: Cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nội dung cần thiết để nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai, nhằm xác lập quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản đất cách rõ ràng, minh bạch, công khai cho chủ thể sử dụng đất, đảm bảo cho người sử dụng đất yên tâm khai thác, sử dụng đất, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho chủ thể sử dụng đất; xác lập mối quan hệ hợp pháp Nhà nước với người sử dụng đất việc sử dụng đất, mà cịn cơng cụ pháp lý cho giao dịch thị trường bất động sản 1.1.3 Nhóm cơng trình khoa học nghiên cứu pháp luật thực trạng thực thi pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Có nhiều viết, cơng trình nghiên cứu vấn đề ra: Bên cạnh kết tích cực, cịn có bất cập, khoảng trống pháp luật hành cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh 1.1.4 Nhóm cơng trình khoa học nghiên cứu đề xuất giải pháp, kiến nghị pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Cho đến nay, giải pháp, kiến nghị pháp luật đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đề xuất tập trung vào nội dung yếu giá trị pháp lý đăng ký đất đai, lựa chọn mơ hình chế đăng ký đăng ký đất đai việc đảm bảo thực thi pháp luật đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Việt Nam 1.2 Đánh giá tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án 1.2.1 Những kết nghiên cứu mà Luận án kế thừa, tiếp tục phát triển - Về lý luận, trước hết cơng trình nghiên cứu khẳng định cần thiết khách quan việc điều chỉnh pháp luật đăng kí cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất; mối quan hệ mật thiết đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Trong Luận án tiếp tục sử dụng kế thừa kết nghiên cứu trình hình thành phát triển pháp luật đất đai qua thời kì đăng kí đất đai hình thức pháp lý ghi nhận bảo đảm cho giao dịch đất đai xuất phát từ yêu cầu đòi hòi khách quan đời sống xã hội thực tiễn quản lý nhà nước đất đai Kế thừa kết nghiên cứu lý luận bất động sản tài sản; đăng ký bất động sản đăng ký tài sản, lý luận vật quyền luật dân sự; khuyến cáo việc xây dựng mơ hình tổ chức quan đăng ký, hoàn thiện pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nước ta 1.2.2 Những vấn đề bỏ ngỏ, tranh luận, chưa nghiên cứu thấu đáo, cần tiếp tục nghiên cứu luận án - Làm rõ mối quan hệ qua lại biện chứng, thống đăng kí quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất với cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất với quan niệm, nhận thức đảm bảo gắn kết hoạt động đăng kí quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất (gồm đăng ký ban đầu đăng ký biến động) cấp giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất - Chỉ rõ thành tựu đạt được; hạn chế, bất cập pháp luật qua thực tiễn thực thi pháp luật đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thành phố Hồ Chí Minh - Tiếp tục tìm kiếm đề xuất giải pháp tổng thể thích hợp vấn đề đăng kí cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất đặt tổng thể điều chỉnh pháp luật đăng ký bất động sản 1.3 Cơ sở lý thuyết Các lý thuyết khoa học lựa chọn lấy làm cho việc phân tích, luận bàn vấn đề nghiên cứu luận án gồm: - Lý thuyết quyền sở hữu tài sản sử dụng để luận giải quyền sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu theo đó, người sử dụng đất Nhà nước công nhận trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất với quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền đất - Lý thuyết vật quyền sử dụng để luận giải nội hàm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền đất phương diện: quyền pháp lý, quyền dân sự, thương mại tài sản phải xác lập cách rõ ràng, minh bạch, chuyển dịch cách thuận lợi, an toàn hiệu Từ đó, địi hỏi hoạt động đăng ký cấp giấy chứng nhận điều kiện tiên cho việc tham gia giao dịch thị trường đất đai Nhà nước bảo vệ bị xâm hại đền bù khi Nhà nước thu hồi đất - Lý thuyết đăng ký tài sản, đăng ký bất động sản, đăng ký giao dịch đảm bảo - Lý thuyết quản lý hành nhà nước nói chung quản lý nhà nước đất đai nói riêng điều kiện xây dựng nhà nước pháp quyền, phát triển kinh tế thị trường hội nhập quốc tế 1.4 Câu hỏi nghiên cứu 1) Pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nước ta cần hiểu nào? Mục đích, ý nghĩa, yêu cầu đặt điều chỉnh pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất gì? Mối quan hệ qua lại đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất? Bản chất hệ pháp lý việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất gì? (2) Thực trạng pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nước ta (kết đạt được, hạn chế nguyên nhân)? (3) Cần có giải pháp cho việc hồn thiện đảm bảo thực thi pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nước ta giai đoạn nay? 1.5 Giả thuyết nghiên cứu: (1) Để đáp ứng yêu cầu đòi hỏi đặt nước ta nay, việc đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, việc tạo lập, điều chỉnh thực thi pháp luật theo mơ hình tổng thể thống nhất, gồm điểm ưu việt, hợp lý mơ hình “đăng ký chủ quyền” mơ hình “đăng ký văn tự giao dịch”, đăng ký ban đầu đăng ký biến động, đăng ký để xác lập quyền đăng ký có ý nghĩa đối kháng với người thứ ba coi phù hợp với điều kiện Việt Nam (2) Thực trạng pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực tiễn thi hành pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh đạt kết định, song hạn chế, vướng mắc, bất cập nguyên nhân hạn chế, vướng mắc, bất cập (3) Giải pháp cho việc hoàn thiện đảm bảo thực thi pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nước ta đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cần thiết theo hướng đại hóa cơng tác quản lý nhà nước đất đai, tiến tới quản lý đất đai, tài sản đất hệ thống hồ sơ địa thống (kể việc tạo lập sử dụng hồ sơ địa điện tử) để thay hệ thống giấy tờ tồn qua nhiều thời kỳ lịch sử khác nhau, xác lập nhiều quan khác với tên gọi khác nhau, đẩy mạnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm tận thu nghĩa vụ tài đất đai cho ngân sách nhà nước tạo tiền đề cho hoạt động đăng ký đất đai thực tốt Kết luận chương Từ Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án, luận điểm rút sau: - Đất đai tài sản gắn liền với đất thuộc phạm trù bất động sản Sự điều chỉnh pháp luật đăng ký đất đai thuộc loại hình đăng ký tài sản quyền tài sản bất động sản, nhằm ghi nhận, xác định cơng khai tình trạng pháp lý chủ thể bất động sản Có hai mơ hỉnh đăng ký đất đai gồm: “đăng ký văn tự giao d ch” “đăng ký ch quyền” Việc đăng ký đất đai phân thành đăng ký từ thời điểm ban đầu đăng ký có biến động - Tại Việt Nam, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nội dung quản lý Nhà nước đất đai nhằm bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, tạo điều kiện để người sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản - Cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nội dung quan trọng, cần thiết để nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai, xác lập quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản đất cách rõ ràng, minh bạch, công khai cho chủ thể sử dụng đất, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho chủ thể sử dụng đất - Các mô hình điều chỉnh pháp luật đăng ký đất đai Việt Nam để lựa chọn gồm: (i) Mơ hình đăng ký đất đai có giá trị pháp lý làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba; (ii) Mơ hình đăng ký đất đai khơng có ý nghĩa làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, mà điều kiện làm phát sinh, th y đổi, chấm dứt quyền đất đ i tài sản gắn liền với đất, thơng tin, dự liệu ghi Sổ đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền có giá trị tuyệt đối, khơng thể phủ nhận người thứ ba tin tưởng để thiết lập giao dịch Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 2.1 Những vấn đề lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 2.2.2 Mục đích, ý nghĩa yêu cầu đặt pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Việt Nam Thứ nhất: Pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tạo lập hệ thống thơng tin đầy đủ, xác, thống cập nhật tình trạng pháp lý đất đai nói chung đơn vị đất đai (khu đất, đất) nói riêng Thứ hai: Một hệ thống đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tạo lập vận hành công nghệ đại, đáng tin cậy giúp bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp, đáng chủ thể đất đai tài sản gắn liền với đất đai tạo lập môi trường an toàn pháp lý, hạn chế rủi ro cho giao dịch bất động sản đất đai, công cụ hữu hiệu Nhà nước quản lý đất đai, quản lý điều tiết thị trường bất động sản, tăng thu cho ngân sách nhà nước, phòng chống tham nhũng, tiêu cực, ngăn ngừa giao dịch bất hợp pháp, giao dịch ngầm lĩnh vực đất đai bất động sản… góp phần hoạch định thực thi sách vĩ mơ nhằm phát triển bền vững kinh tế đất nước Thứ b : Hệ thống đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phải thiết lập vận hành đảm bảo tính cơng khai hóa, minh bạch, xác, cập nhật đầy đủ thơng tin có liên quan quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất quyền hợp pháp chủ thể khác đất đai bất động sản đăng ký góp phần thúc đẩy phát triển thị trường đất đai, thị trường bất động sản lành mạnh bền vững nước ta Thứ tư: Những yêu cầu đặt đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất gồm: (i) Hệ thống đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cần thiết lập cho trở thành công cụ hữu hiệu thiết lập chế, thiết chế nhà nước quản lý nhà nước đất đai ghi nhận bảo hộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản quyền hợp pháp khác chủ thể việc sử dụng, khai thác lợi ích có từ đất đai tài sản gắn liền với đất giao dịch đất đai tài sản bất động sản thị trường; (ii) Hệ thống đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử 11 dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phải chứa đựng cách tối đa thông tin tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vật quyền khác chủ thể đăng ký pháp luật thừa nhận (quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền khai thác, hưởng dụng hoa lợi, quyền chấp, quyền ưu tiên v.v.) cần phải ghi nhận hạn chế quyền (còn gọi địa dịch dịch quyền như: kê biên, sai áp; cấm chuyển nhượng ); (iii) Hệ thống đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cần góp phần đảm bảo thúc đẩy tính minh bạch việc thực quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất 2.2.3 Cấu trúc pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Cấu trúc pháp luật đăng ký cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất gồm nhóm quy phạm pháp luật quy định: i) nguyên tắc hoạt động đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất; ii) điều kiện, đối tượng cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; iii) nội dung hình thức Hồ sơ địa GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; iv) thẩm quyền, trình tự thủ tục thực hoạt động đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; giá đất nghĩa vụ tài chủ thể đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 2.2.4 Những yếu tố tác động, ảnh hưởng đến pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Các yếu tố chính, có tác động, ảnh hưởng đến pháp luật đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất: - Tiến trình phát triển kinh tế - xã hội cơng đổi tồn diện từ năm 80 đến nay, đổi tư duy, nhận thức lý luận, sách, pháp luật lĩnh vực đất đai điều kiện chuyển sang phát triển kinh tế thị trường hội nhập quốc tế nhằm phục vụ công tác quản lý đất đai nhà nước, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất việc khai thác, hưởng dụng hoa lợi lợi tức có từ đất, tài sản gắn liền với đất thị trường bất động sản - Những biến động quan hệ đất đai qua giai đoạn lịch sử khác - Ý thức pháp luật khả thực pháp luật chủ thể 12 -Yếu tố người chất lượng máy, chế, thiết chế quản lý nhà nước đất đai; phát triển ứng dụng thành tựu khoa học công nghệ thông tin quản lý nhà nước xã hội Kết luận chương Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất hiểu việc kê khai ghi nhận tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất quyền quản lý đất đất vào hồ sơ địa cần nhìn nhận luận giải phương diện giác độ quyền dân đăng ký tài sản dân Luận điểm tác giả luận án đúc kết là: Đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất thủ tục mang tính chất hành – dân đặc biệt Ở Việt Nam nay, việc đăng ký đất đai cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cần phải điều chỉnh pháp luật tổng thể thống nhất, theo mơ hình tổng hợp ưu mơ hình “đăng ký chủ quyền” kết hợp hạt nhân hợp lý mơ hình “đăng ký văn tự giao dịch” Cấu trúc pháp luật đăng ký cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất xác định gồm: Nhóm quy phạm pháp luật quy định nguyên tắc hoạt động đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất; điều kiện, đối tượng cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; thẩm quyền, trình tự thủ tục thực hoạt động đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; nội dung, hình thức Hồ sơ địa GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; về giá đất nghĩa vụ tài chủ thể đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DUNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC THI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3.1 Thực trạng pháp luật đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 3.1.1 Thực trạng pháp luật quy định nguyên tắc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 13 Trong tiểu mục phân tích luận bàn nguyên tắc: i) GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cấp cho chủ thể theo đất; ii) Trên đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất việc đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cấp cho người, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; iii) GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cấp sau hồn thành xong nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp miễn ghi nợ theo quy định pháp luật; iv) Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất thực đất thuộc trường hợp cấp GCN QSDĐ phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp chủ thể 3.1.2 Thực trạng pháp luật quy định điều kiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu đăng ký biến động, thực tổ chức đăng ký đất đai thuộc quan quản lý đất đai, hình thức đăng ký giấy đăng ký điện tử có giá trị pháp lý Đối với thủ tục cấp đất lần đầu thuộc thẩm quyền xử lý UBND cấp huyện; thủ tục cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận QSDĐ, đăng ký biến động sau cấp giấy chứng nhận chuyển đến Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh giải Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư việc đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lại chia thành hai loại: i) hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, có giấy tờ quyền sử dụng đất ii) hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất có giấy tờ quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hành 3.1.3 Thực trạng pháp luật quy định đối tượng, chủ thể đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu Việc đăng ký đất đai ký đất đai cho tổ chức, cá nhân thực qua Văn phòng đăng ký đất đai Pháp luật đất đai hành có quy định cụ thể rõ đối tượng, chủ thể đăng ký Nhà nước cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn 14 liền với đất So với quy định Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 bổ sung thêm số đối tượng như: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định pháp luật, người mua tài sản khác gắn liền với đất; người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp quyền sử dụng đất có; người sử dụng đất đề nghị cấp đổi cấp lại GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bị 3.1.4 Thực trạng pháp luật quy định thẩm quyền, trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quy định sau: i) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, sở tôn giáo; người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao; ii) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam; iii) Đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng quan tài nguyên mơi trường thực theo quy định Chính phủ Pháp luật đất đai hành quy định cụ thể theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành trình tự, thủ tục, thời hạn giải thủ tục đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho trường hợp: Đăng ký lần đầu, đăng biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; Đính chính, Cấp đổi, cấp lại GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bị 3.1.5 Thực trạng pháp luật quy định nghĩa vụ tài đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 15 Nghĩa vụ tài đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản tài sản khác gắn liền với đất xác định sở định giá đất khung giá đất Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm lần loại đất sở đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng Bảng giá đất trình Hội đồng nhân dân cấp thơng qua làm cho việc xác định: a) Tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; b) Tiền thuê đất Nhà nước cho thuê; c) Thuế sử dụng đất; d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; e) Phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai f) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai (nếu có) 3.2 Thực tiễn thực pháp luật đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 3.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội Thành phố Hồ Chí Minh có tác động, ảnh hưởng đến hoạt động đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thành phố Hồ Chí Minh đô thị đặc biệt; trung tâm lớn kinh tế, văn hóa, giáo dục - đào tạo, khoa học - công nghệ; đầu mối giao lưu hội nhập quốc tế; đầu tàu, động lực, có sức hút sức lan tỏa lớn Vùng nước Cho đến ngày 31/12/20020, Thành phố Hồ Chí Minh có 24 đơn vị hành cấp huyện gồm 19 quận huyện Kể từ ngày 01/01/2021, Thành phố Thủ Đức thành lập Thành phố Hồ Chí Minh có 22 đơn vị hành cấp huyện, gồm 16 quận, 05 huyện 01 thành phố; 312 đơn vị hành cấp xã, gồm 58 xã, 249 phường 05 thị trấn Dân số Thành phố Hồ Chí Minh (tính đến 0h ngày 1/4/2019) 8.993.028 người, tăng 1,8 triệu người so với năm 2009, với tỷ lệ tăng bình quân 2,28% (cứ năm tăng triệu) khiến vấn đề nhà trở nên cấp bách Một thành phố lớn rộng lớn, dân số học tăng cao, tốc độ thị hóa lớn nước Thành phố Hồ Chí Minh, khiến cho tình trạng biến động đất đai tài sản gắn liền với đất đai lớn, có tác động, ảnh hưởng đến việc thực thi pháp luật đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 3.2.2 Thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh kể từ Luật Đất đai năm 2013 đến Ngay sau Luật Đất đai năm 2013 ban hành có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2014, UBND Thành phố Hồ Chí Minh Quyết 16 định số 4963/QĐ-UBND ngày 08 tháng 10 năm 2014 ban hành Kế hoạch triển khai thực luật đất đai văn hướng dẫn thi hành địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Theo đó, Thành phố Hồ Chí Minh xác định tiếp tục kiện toàn tổ chức máy Sở Tài ngun Mơi trường Phịng Tài ngun Môi trường; chủ động cập nhật văn quy phạm pháp luật mới; đẩy mạnh cải cách hành lĩnh vực quản lý đất đai, trọng tâm rà sốt, cơng bố Bộ thủ tục hành đất đai thuộc thẩm quyền để áp dụng thống địa bàn Sau năm thực (2015), toàn thành phố cấp 1.408.046 giấy chứng nhận Giấy chứng nhận, đạt tỷ lệ 92,4% tổng số 1.523.578 nhà, đất địa bàn Năm 2015, UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành văn quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai, bãi bỏ 23 văn bản, giữ nguyên 16 văn thay 35 văn Thành phố xử lý thu hồi đất dự án chậm tiến độ có tổng diện tích 189,4ha; đấu giá quyền sử dụng đất thành công khu đất với tổng diện tích 1,4197 ha, qua đóng góp gần 150 tỷ đồng vào ngân sách Nhà nước Ngày 03/06/2015, UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 2602/QĐ-UBND việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố Hồ Chí Minh từ 25 đơn vị, là: Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất Thành phố Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất quận, huyện, cấu tổ chức gồm có Phòng 24 Chi nhánh quận, huyện Năm 2016, việc thống đầu mối đạo chuyên môn, nghiệp vụ quản lý đất đai giải nhiều vướng mắc, tồn hệ thống văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp lúc trước  Tình hình thực cấp lần đầu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tổ chức Trong giai đoạn 2015 – 2019, việc thực cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho tổ chức địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh thực hai quan Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai quận, huyện Trong đó, việc thực cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho tổ chức địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh chủ yếu diễn quận huyện, chiếm tỷ trọng đến 99,37% Kết tình hình thực cấp lần đầu GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tổ chức Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 – 2019 tổng hợp sau: Tong năm 2015 Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất quận, huyện tiếp nhận số lượng hồ sơ lớn 7.991 đến năm 2016, số lượng hồ sơ tiếp nhận có giảm mạnh 59,19% (3.261 hồ sơ) Tuy nhiên, năm 2017 – 2018 có tăng dần ổn ổn định: Năm 2017, quận, huyện tiếp nhận 3.413 hồ sơ (tăng 4,66% so với năm 2016); Năm 2018, tiếp nhận 4.053 hồ sơ (tăng 18,70% so với năm 2018) 17  Tình hình thực cấp lần đầu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân Trong giai đoạn 2015 – 2018, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện tiếp nhận hồ sơ đăng ký cấp lần đầu tổng cộng 125.419 GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân, hộ gia đình địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Trong năm 2015 với số lượng lớn 44.913 GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân, hộ gia đình; qua năm 2016 giải số lượng lớn hồ sơ tồn đọng năm 2015 nên số lượng giảm 31.943 giảm 28,88% so với năm 2015; năm 2017 cấp 24.987 giảm 21,78% so với năm 2016 năm 2018 cấp 23.576 giảm 5,65% so với năm 2017 Từ số liệu thống kê, tỷ lệ GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân, hộ gia đình cấp lần đầu giảm mạnh qua năm 2016 – 2017; riêng năm 2018 giảm 5,65% Các năm 2016 – 2018, số lượng cấp lần đầu GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân, hộ gia đình diễn chậm ổn định  Tình hình thực đăng ký biến động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tổ chức Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 – 2019 Về cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận, cấp giấy chứng nhận chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn hình thành pháp nhân mới: Năm 2015 7.326 hồ sơ; năm 2016 7.326 hồ sơ; năm 2017 18.690 hồ sơ (tăng 158% so với năm 2016); năm 2018 16.362 hồ sơ (giảm 12,4% so với năm 2017); năm 2019 15.581 hồ sơ (giảm 0,1% so với năm 2018) Về đăng ký giao dịch bảo đảm: Năm 2015 10.033 hồ sơ; năm 2016 10.033 hồ sơ; năm 2017 10.840 hồ sơ; năm 2018 6.585 hồ sơ; năm 2019 5.318 hồ sơ Về đăng ký biến động (do đổi tên, cho th, th lại, chuyển nhương, chuyển mục đích, góp vốn, tách thửa, chuyển từ thuê sang giao, sửa chữa sai sót): Năm 2015 2.298 hồ sơ; năm 2016 3.207 hồ sơ; năm 2017 5.055 hồ sơ (tăng 158% so với năm 2016); năm 2018 3.116 hồ sơ (giảm 38,36% so với năm 2017); năm 2019 1.610 hồ sơ (giảm 48,33% so với năm 2018)  Tình hình thực đăng ký biến động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình , cá nhân Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 – 2019 Số liệu tình hình thực đăng ký biến động cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 – 2019 cấp đổi, cấp lại 18 giấy chứng nhận, cấp giấy chứng nhận chuyển nhượng, tặng cho, tổng số 304.733 hồ sơ 3.2.3 Đánh giá chung thực trang đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh kể từ Luật Đất đai năm 2013 đến - Thành phố Hồ Chí Minh việc nhanh chóng, kịp thời thể chế hóa địa phương việc thi hành Điều 100 Luật đất đai năm 2013, tháo gỡ cho lượng lớn đất địa bàn thành phố chưa cấp GCN QSDĐ không đáp ứng điều kiện theo Luật đất đai năm 2003, tạo sở pháp lý cho lượng lớn người sử dụng đất thuộc trường hợp cấp GCN QSDĐ, tạo tâm lý an tâm cho người dân, đồng thời đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ địa phương Bên cạnh đó, sách ghi nợ nghĩa vụ tài cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân gặp khó khăn vấn đề tài theo quy định pháp luật tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực đăng ký cấp GCN QSDĐ - Về khó khăn, vướng mắc việc thực thi pháp luật đăng ký cấp GCN QSDĐ TP HCM: Khó khăn, vướng mắc việc áp dụng nguyên tắc cấp GCNQSD, việc xác định điều kiện cần đủ để cấp GCN, tình trạng lấn chiếm đất diễn phức tạp, đất hộ gia đình liền kề khơng có mốc phân chia rranh giới; cịn nhiều gian lận thiếu xác việc xác nhận thời điểm sử dụng đất, nguồn gốc trạng sử dụng đất quyền cấp xã; vấn đề vướng mắc pháp lý nhà, đất người dân tồn đọng qua nhiều thời kỳ chưa xử lý dứt điểm; hạ tầng mạng sử dụng chưa tương xứng với khối lượng sở liệu xây dựng mức độ cập nhật thông tin đăng ký, giao dịch đất đai thường xuyên phục vụ cho tác nghiệp hàng ngày; công tác quản lý, cập nhật, khai thác chia sẻ thông tin sở liệu hệ thống chưa đồng bộ; số Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận - huyện nhiều khó khăn sở vật chất, trang thiết bị làm việc, đặc biệt kho lưu trữ trụ sở làm việc; việc thực tiếp nhận, trả kết số thủ tục hành đồng thời 03 cấp nhằm hướng tới mục tiêu đột phá cải cách hành mà Ủy ban nhân dân Thành phố u cầu cịn gặp nhiều khó khăn… Kết luận chương Pháp luật đăng ký cấp GCN QSDĐ nước ta có bước tiến phát triển có biến đổi chất ghi nhận phản ánh quy định pháp luật, kể từ Luật Đất đai 2013 19 thơng qua có hiệu lực thi hành phương diện như: Quy định cụ thể, đầy đủ nguyên tắc, điều kiện, đối tượng cấp GCN QSDĐ, nghĩa vụ tài người sử dụng đất cấp giấy, quy trình, thủ tục cấp GCN QSDĐ trường hợp công nhận quyền sử dụng đất trường hợp cụ thể Tại Thành phố Hồ Chí Minh, sau Luật Đất đai năm 2013 ban hành có hiệu lực thi hành, UBND Thành phố Hồ Chí Minh Quyết định số 4963/QĐ-UBND ngày 08 tháng 10 năm 2014 ban hành Kế hoạch triển khai thực luật đất đai văn hướng dẫn thi hành địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục kiện toàn tổ chức máy quản lý nhà nước tài nguyên môi trường; thực cải cách hành lĩnh vực đất đai đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo chế “một cửa” theo hướng bước thống đầu mối Thành phố Hồ Chí Minh; rà sốt, cơng bố Bộ thủ tục hành đất đai thuộc thẩm quyền để áp dụng thống địa bànTrong năm 2019, Thành phố Hồ Chí Minh xây dựng kế hoạch, tổ chức thực kiểm tra việc thực thủ tục hành chính, kết vận hành phần mềm Một cử điện tử quản lý hồ sơ đất đ i , áp dụng thực ISO điện tử quản lý hồ sơ đất đai Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt được, cịn có nhiều khó khăn, vướng mắc cần khắc phục công tác thực thi pháp luật đăng ký GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thành phố Hồ Chí Minh Chương ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ ĐẢM BẢO THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 4.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật đảm bảo thực thi pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 4.1.1 Quan điểm hoàn thiện pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Quan điểm hoàn thiện pháp luật đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn Việt Nam cần tiếp tục khẳng định là: 20 Thứ nhất: Với tư cách quyền lực trị cơng, Nhà nước thống quản lý đất đai với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai, Nhà nước thực quyền chủ sở hữu thông qua việc định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng quy định thời hạn sử dụng đất; định giá đất; định sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất người sử dụng đất tạo ra; trao quyền sử dụng đất thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng dự án phát triển kinh tế, xã hội theo quy định pháp luật Thứ h i: Người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài có thời hạn có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất bồi thường Nhà nước thu hồi đất, tuỳ theo loại đất nguồn gốc sử dụng đất theo quy định pháp luật Người sử dụng đất có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất, sử dụng đất mục đích, tuân thủ quy hoạch, chấp hành pháp luật đất đai Thứ b : Nhà nước bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp cho người đăng ký đất đai theo quy định pháp luật, đồng thời có chế tài đủ mạnh để ngăn chặn trường hợp giao dịch không đăng ký quan nhà nước 4.1.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Những định hướng cho việc hoàn thiện pháp luật đăng ký GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liến với đất gồm: - Việc hoàn thiện pháp luật đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất đặt tổng thể thống nhất, đồng sách, pháp luật đất đai pháp luật khác có liên quan, từ Hiến pháp đến Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai quy định pháp luật có liên quan tài sản gắn liền với đất Luật như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quản lý sử dụng tài sản công, Luật Bảo vệ Phát triển rừng; Luật Quy hoạch; Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Xây dựng; Luật Đầu tư theo hình thức đối tác cơng tư (PPP)… - Việc đăng ký đất đai cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Việt Nam phải tạo lập, điều chỉnh pháp luật thực tổng thể thống nhất, theo mô hình tổng hịa ưu mơ hình “đăng ký chủ quyền” kết hợp hạt nhân hợp lý mơ hình “đăng ký văn tự giao dịch” 21 - Việc hoàn thiện đảm bảo thực thi quy định pháp luật đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liến với đất giai đoạn nước ta cần đặt tổng thể việc đẩy mạnh cải cách hành chính, ứng dụng cơng nghệ thơng tin, triển khai xây dựng Chính phủ điện tử hướng tới Chính phủ số kinh tế số Việt Nam 4.2 Giải pháp hoàn thiện đảm bảo thực thi pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 4.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất tổng thể đảm bảo đồng hệ thống pháp luật nói chung, khắc phục hạn chế, bất cập, chồng chéo để đảm bảo đồng bộ, thống quy định Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ phát triển rừng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư … - Bổ sung quy định cụ thể giấy tờ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận; xây dựng tiêu chí để kiểm tra tính hợp pháp giấy tờ cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, bổ sung quy định xác định rõ thời hạn để UBND cấp xã tiến hành xác nhận giấy tờ có liên quan đến việc đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo yêu cầu quy định Luật Đất đai Nếu thời hạn mà khơng xác nhận phải có văn trả lời lý không xác nhận cho người dân biết nhằm tăng cường trách nhiệm UBND cấp xã, tạo điều kiện cho người dân cấp GCN QSDĐ - Quy định rõ cách thức xác định diện tích đất trường hợp đất cơng trình phục vụ đời sống xây dựng vượt hạn mức Quy định hướng dẫn cụ thể, tránh trường hợp tùy tiện công nhận cho người sử dụng đất diện tích khơng cơng nhận đất - Sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến tài đất đai, giá đất 4.2.2 Nhóm giải pháp đảm bảo thực thi pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Các giải pháp đảm bảo thực thi pháp luật đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất: 22 - Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành đất đai, đổi lề lối làm việc, phương thức làm việc cán máy quan hữu quan quản lý nhà nước đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liến với đất - Tiếp tục hoàn thiện sở liệu địa chính, nâng cao chất lượng cơng tác đo đạc địa phục vụ cho việc quản lý đất đai cấp giấy chứng nhận bước “số hóa”, ứng dụng công nghệ thông tin - Tăng cường kiểm tra, tra, giám sát việc thực sách pháp luật đất đai nói chung đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liến với đất nói riêng - Tăng cường chế phối, kết hợp cấp, ngành chức việc đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Kết luận chương Định hướng cho việc hoàn thiện pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử tài sản khác gắn liền với đất; đề xuất luận chứng 05 nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử tài sản khác gắn liền với đất 05 nhóm giải pháp đảm bảo thực thi pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể: 1) Định hướng cho việc hoàn thiện pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử tài sản khác gắn liền với đất gồm: i) Việc hoàn thiện quy định pháp luật hành đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cần phải đặt tổng thể định hướng sửa đổi, bổ sung hoàn thiện pháp luật đất đai tổng thể thống nhất, đồng sách, pháp luật đất đai pháp luật khác có liên quan, từ Hiến pháp đến Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai quy định pháp luật có liên quan tài sản gắn liền với đất Luật như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quản lý sử dụng tài sản công, Luật Bảo vệ Phát triển rừng; Luật Quy hoạch; Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Xây dựng; Luật Đầu tư theo hình thức đối tác cơng tư (PPP)… ii) Hoàn thiện quy định pháp luật đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liến với đất giai đoạn nước ta cần phải thực theo tư duy, nhận thức quyền sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai quy định Hiến pháp 2013, mà theo đó, quyền sử dụng đất khẳng định loại quyền tài sản, luật pháp bảo hộ iii) Đối với quy định hành pháp luật đất đai đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liến với đất giai 23 đoạn nước ta cần phải tiếp tục hoàn thiện để đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, dễ tiếp cận thông tin đất đai tài sản gắn liền với đất 2) Về nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử tài sản khác gắn liền với đất gồm có: i) Rà sốt, sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật đăng ký cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất tổng thể đảm bảo đồng hệ thống pháp luật nói chung, khắc phục hạn chế, bất cập, chồng chéo để đảm bảo đồng bộ, thống quy định Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ phát triển rừng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư … ii) Về điều kiện đăng ký đất đai cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cần bổ sung quy định cụ thể giấy tờ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận; xây dựng tiêu chí để kiểm tra tính hợp pháp giấy tờ cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất KẾT LUẬN Tất vấn đề nêu đặt đòi hỏi cấp bách cho việc cần phải sớm tìm lời giải hiệu hơn, hoàn hảo từ hệ thống pháp luật đất đai, theo hướng đồng với ngành luật liên quan, với công tiến Luận án sử dụng kế thừa kết nghiên cứu trình hình thành phát triển pháp luật đất đai qua thời kì đăng ký đất đai hình thức pháp lý ghi nhận bảo đảm cho giao dịch đất đai xuất phát từ yêu cầu đòi hỏi khách quan đời sống xã hội thực tiễn quản lý nhà nước đất đai Luận án sử dụng kế thừa kết nghiên cứu lý luận bất động sản tài sản; đăng ký bất động sản đăng ký tài sản, lý luận vật quyền áp dụng điều chỉnh pháp luật dân quy định pháp luật khác khuyến nghị việc xây dựng mô hình tổ chức quan đăng ký, hồn thiện pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cơng trình nghiên cứu, viết xây dựng ban hành Luật Đăng ký tài sản nước ta nay./ 24 DANH MỤC CƠNG TRÌNH CƠNG BỐ CỦA TÁC GIẢ Trần Thị Thu Hà 2018 “Những vấn đề pháp lý đăng ký đất đai Việt Nam nay”, Tạp chí Cơng Thương, số 12 - tháng 9/2018, tr 57-61 Trần Thị Thu Hà 2019 “Những vấn đề pháp lý đặt câp giấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thành phố Hồ Chí Minh nay”, Tạp chí Cơng thương, số 17 - tháng 9/2019, tr 16-20 Trần Thị Thu Hà.2021 “Tiếp tục hoàn thiện pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh”, Tạp chí Cơng thương, số tháng 1/2021, tr 13-19 ... VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ... quan quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất quyền hợp pháp chủ thể khác. .. sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bao gồm nội dung sau: (i) Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền