Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn thi hành tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI HỒNG VIỆT TRUNG PH¸P LT Về KINH DOANH NHà HìNH THàNH TRONG TƯƠNG LAI Từ THựC TIễN THI HàNH TạI THàNH PHố Hồ CHí MINH LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI HỒNG VIỆT TRUNG PH¸P LUậT Về KINH DOANH NHà HìNH THàNH TRONG TƯƠNG LAI Từ THựC TIễN THI HàNH TạI THàNH PHố Hồ CHÝ MINH Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 38 01 07 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thị Dung TS Nguyễn Thị Hồng Nhung HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu nêu luận án trung thực Những kết luận khoa học luận án chưa công bố cơng trình khác TÁC GIẢ LUẬN ÁN Hoàng Việt Trung MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 1.1 Tình hình nghiên cứu 1.2 Cơ sở lý thuyết đề tài 50 Chương 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM 2.1 Lý luận kinh doanh nhà hình thành tương lai 58 58 2.2 Lý luận pháp luật kinh doanh nhà ởbất động sản hình thành tương lai 77 Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 97 3.1 Thực trạng pháp luật kinh doanh nhà ởbất động sản hình thành tương lai 97 3.2 Thực tiễn thi hành pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Thành phố Hồ Chí Minh 126 Chương 4: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 162 4.1 Định hướng hồn thiện pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai nâng cao hiệu thi hành tThành phố Hồ Chí Minh 162 4.2 Giải pháp hồn thiện pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai nâng cao hiệu thi hành TThành phố Hồ Chí Minh 170 KẾT LUẬN 183 DANH MỤC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CƠNG BỐ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 186 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 187 PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản KDBĐS : Kinh doanh bất động sản NCS : Nghiên cứu sinh Tp.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TTBĐS : Thị trường bất động sản XHCN : Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu bảng 3.1 Tên bảng Trang Lượng vốn khu vực đầu tư trực tiếp nước Tp.HCM 136 giai đoạn 2010 - 2014 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà vấn đề mà phải quan tâm; vì, ăn, ở, mặc lại nhu cầu tối cần thiết thiếu người “Phàm người ta sinh ra, phải giải nhu cầu ăn, ở, mặc lại nghĩ đến hoạt động trị, nghiên cứu khoa học, nghệ thuật…” (Các Mác) Song người có đủ khả tài để tự lo nhà Trong xã hội có phận đáng kể người dân khơng tự lo nhà phải sử dụng sản phẩm nhà chủ đầu tư kinh doanh bất động sản (KDBĐS) Sự bất tương thích, bất cân đối yếu tố “cung” với yếu tố “cầu” nhà nguyên nhân đời loại hình kinh doanh nhà nhằm mục đích thu lợi nhuận Muốn kinh doanh nhà trước hết chủ đầu tư, KDBĐS phải tạo lập lượng nhà hàng hóa để bán thị trường cho người tiêu dùng Điều đòi hỏi, chủ đầu tư, KDBĐS phải đầu tư nguồn vốn lớn để xây dựng nhà ở, khu chung cư v.v ; điều kiện phần lớn chủ đầu tư, KDBĐS nước ta có lực tài cịn hạn chế Để giải “bài toán” vốn cho đầu tư xây dựng nhà kênh huy động vốn khách hàng kinh doanh nhà hình thành tương lai Có nghĩa q trình xây dựng nhà ở, chủ đầu tư phép bán nhà chưa xây dựng xong cho người có nhu cầu mua, người thuê mua (gọi chung khách hàng) Đối với khách hàng chấp nhận hình thức mua bán nhà này, cho dùng tiềm ẩn rủi ro, mạo hiểm; họ tham gia từ q trình xây dựng nhà ở, đóng góp với chủ đầu tư để hình thành nhà đáp ứng thị hiếu, sở thích, phù hợp với nhu cầu “chung tay” với chủ đầu tư đẩy nhanh trình xây dựng sớm nhận bàn giao nhà phần thơ thời gian ngắn Dẫu mua bán nhà hình thành tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro khách hàng lấy để bảo đảm chủ đầu tư nhận phần tiền ứng trước người mua, người thuê mua sử dụng mục đích cam kết; làm để giám sát, kiểm soát chủ đầu tư không thực hành vi lừa đảo chiếm đoạt tiền khách hàng chậm bàn giao nhà theo tiến độ, thời gian cam kết v.v Điều cần có hành lang pháp lý đồng bộ, thống nhất, đầy đủ để ngăn ngừa hành vi này; bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người mua, người thuê mua nhà hình thành tương lai; đồng thời, góp phần tháo gỡ khó khăn vấn đề vốn cho chủ đầu tư, kinh doanh nhà hình thành tương lai Luật KDBĐS năm 2006 văn hướng dẫn thi hành ban hành có quy định kinh doanh nhà hình thành tương lai giải thích nhà hình thành tương lai; điều kiện mua bán nhà hình thành tương lai; phương thức tốn mua bán nhà hình thành tương lai v.v Tuy nhiên, loại hình kinh doanh nhà mẻ nước ta Nhà nước chưa có nhiều kinh nghiệm quản lý phân khúc nhà Vì vậy, chưa hồn thiện hay cịn tồn “lỗ hổng” “kẽ hở” lĩnh vực pháp luật điều khó tránh khỏi Xin đơn cử ví dụ trường hợp chủ đầu tư nhà hình thành tương lai nhận số tiền mua nhà ứng trước khách hàng lên đến hàng chục tỷ đồng bỏ trốn pháp luật xử lý người bồi thường số tiền cho người mua, người thuê mua nhà hình thành tương lai Rất tiếc vấn đề lại chưa Luật KDBĐS năm 2006 văn hướng dẫn thi hành quy định Hậu khách hàng băn khoăn, bất an tham gia vào phân khúc nhà hình thành tương lai thị trường Điều khơng gây khó khăn cho chủ đầu tư, kinh doanh chân việc huy động vốn thực dự án thông qua việc bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai mà cịn tác động tiêu cực đến tính hấp dẫn môi trường đầu tư kinh doanh nước ta Để khắc phục kịp thời bất cập Luật KDBĐS năm 2006 kinh doanh nhà hình thành tương lai, Luật KDBĐS năm 2014 Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ thơng qua ngày 25/11/2014 thay Luật KDBĐS năm 2006 Đạo Luật đời thời điểm với Luật Nnhà năm 2014 với sửa đổi, bổ sung phân khúc thị trường kinh doanh nhà hình thành tương lai nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn phát triển đất nước 235 69 Trung tâm Thông tin thư viện Nghiên cứu khoa học (Văn phòng Quốc hội) Viện Frierich Ebert Stiftung (Cộng hòa Liên bang Đức) tổ chức (2005), Pháp luật Chính sách kinh doanh bất động sản, (Kỷ yếu Hội thảo), Nxb Tư pháp, Hà Nội 70 Phạm Minh Tuấn (2012), Vai trò Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, luận văn thạc sĩ, Trường Đại học kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 71 Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2010), Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội 72 Nguyễn Quang Tuyến (2015), "Những điểm Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 khuyến nghị việc ban hành văn hướng dẫn thi hành", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014), tháng 11 73 Nguyễn Quang Tuyến (2020), Bình luận khoa học Luật Kinh doanh bất động sản (hiện hành), (sửa đổi, bổ sung năm 2020), Nxb Chính trị quốc gia Sự thật, Hà Nội 74 Nguyễn Quang Tuyến Tạ Văn Nhất (2020), "Pháp luật hợp đồng lĩnh vực dân sự, đất đai, nhà kinh doanh bất động sản", Dân chủ pháp luật, 8(341) 75 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, Chương trình phát triển nhà Hà Nội đến năm 2020, Hà Nội 76 Đỗ Thị Vân (2001), "Hoàn thiện pháp luật quản lý nhà nước thị trường bất động sản", Tài chính, (3) 77 Châu Thị Khánh Vân (2018), "Bảo vệ quyền lợi người mua, người thuê mua bảo lãnh mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai", Nghiên cứu lập pháp, (7) 78 Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2009), "Các giải pháp pháp lý bảo đảm tính minh bạch thị trường bất động sản", Thông tin Khoa học pháp lý, (5) 236 79 Viện Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh Viện Nghiên cứu kiến trúc (Bộ Xây dựng) (2002), Giải nhà cho người thu nhập thấp Thành phố Hồ Chí Minh, Đề tài Ngân hàng giới tài trợ 80 Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội (2006), Kỷ yếu Hội thảo khoa học: Giải nhà cho người thu nhập thấp Hà Nội - Thực trạng giải pháp, Hà Nội 81 Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi mởi Việt Nam, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội 82 Vụ Quản lý kiến trúc quy hoạch - Bộ Xây dựng (1998), Định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020, Nxb Xây dựng, Hà Nội 83 Nguyễn Như Ý (chủ biên) (2001), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội 84 Vũ Thị Hồng Yến (2017), "Thế chấp bất động sản hình thành tương lai Bất cập giải pháp hoàn thiện pháp luật", Luật học, (3) Tài liệu tham khảo tiếng Anh 85 Ko Saihong (1998), Land and Land Use Rights Ownership in China, Asia Pac L Rev 103 86 Jan Hoogmartens (1999), Establishing a Market Economy: Commercialisation of Land-Use Rights in China, Y.B Int'l Fin & Econ L 445 87 Ronit Levine-Schnur; Avigail Ferdman (2015), On the Just Distribution of Land Use Rights, 28 The Canadian Journal of Law & Jurisprudence July, 317 88 Gregory M Stein (2006), Acquiring Land Use Rights in Today's China: A Snapshot from on the Ground, 24 UCLA Pac Basin L.J 89 Gregory M Stein (2007), The Chinese Land Use Right Is It Property, 21 Prob & Prop 22 90 A Jr Randolph (2007), The New Chinese Property Law - A Real Estate Practitioner's Perspective, 21 Prob & Prop 14 91 Wen Yan (Hebei Finance University, Baoding, Hebei, PRC), K K Klein (Department of Economics, University of Lethbridge, Lethbridge, Alberta, Canada) (2013), Transfer of Land Use Rights in China: Results 237 from a Survey of Rural Households in Counties of Hebei Province, International Journal of Agricultural Science and Technology (IJAST) Volume Issue 3, August 92 Eva Liedholm Johnson; Jenny Paulsson; Jesper Mayntz Paasch (2015), Comparative Studies on Land Use Rights: Methodological and Standardization Aspects, 10 J Comp L.1 Trang thơng tin điện tử 93 https://cafeland.vn/tin-tuc/bao-lanh-mua-nha-nguoi-mua-bi-qua-mat56287.html 94 "Kích cầu giao dịch nhà đất", Chuyên đề kinh doanh bất động sản, http://vnexpress.net, ngày 16/7/2004 95 "Kinh nghiệm phát triển quản lý nhà Singapore", Chuyên đề kinh doanh bất động sản, http://vnexpress.net, ngày 22/08/2004 96 http://luatsuphamtuananh.com/bai-viet -tin-tuc/mua-ban-nha cong-trinh-xaydung-hinh-thanh-trong-tuong-lai 97 "Nạn đầu khiến giá nhà chung cư tăng vô lý", Chuyên đề kiến trúc xã hội, http://www.hcmc.netnam.vn, ngày 16/12/2003 98 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2018), "Pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai", Luật sư Việt Nam Online, chủ nhật 08/7/2018 99 "Phát triển thị trường nhà cho thuê - Giải pháp cho người nghèo", Chuyên đề quy hoạch kiến trúc, http://www.qhkt.hochiminhcity.gov.vn, ngày 18/8/2004 100 "Sốt nhà đất Mỹ", Chuyên đề kinh doanh bất động sản, http://vnexpress.net, ngày 02/10/2004 101 "Thành phố Hồ Chí Minh: Lập Quỹ phát triển nhà cho người thu nhập thấp", Chuyên đề kinh doanh bất động sản, http://vnexpress.net, ngày 03/3/2004 102 http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/chu-dau-tu-va-ngan-hang-co-cung-lachluat-273383.html 103 "Xây nhà chung cư bán trả góp", Chuyên đề kinh doanh bất động sản, http://vnexpress.net/ ngày 11/03/2004 PHỤ LỤC Phụ lục 1 Nội dung vụ việc Theo đơn khởi kiện nộp Tịa án ngày 14/03/2019 q trình tham gia tố tụng, ngun đơn - ơng Nguyễn Thế H trình bày: Ngày 24/7/2013, ông Công ty Trách nhiệm hữu hạn Thương mại - Xây dựng VHP (sau viết tắt Công ty VHP) ông Nguyễn Văn M người đại diện theo pháp luật có ký Hợp đồng mua bán hộ số 29K/2013/HĐMBCH-VHP với nội dung mua bán hộ A2-LB, tầng 19, diện tích 108.91m2 thuộc Dự án Chung cư cao cấp Vạn Hưng Phát tọa lạc Đường S, Phường E, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh Cơng ty VHP làm chủ đầu tư, với giá 2.378.049.850 đồng (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng); phương thức toán tiền đồng Việt Nam theo lịch toán ấn định Phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ-VHP ban hành kèm theo hợp đồng; bàn giao hộ vào quý IV năm 2014 Cùng ngày 24/7/2013, hai bên có ký 04 phụ lục hợp đồng kèm theo Thực hợp đồng, ơng H tốn tổng số tiền 2.259.147.358 đồng, tương đương 95% giá trị hợp đồng theo Phiếu thu số PT 02 ngày 24/7/2013 Tuy nhiên, đến Công ty VHP chưa tiến hành bàn giao hộ cho ông H Nay, ông H khởi kiện yêu cầu chấm dứt Hợp đồng mua bán hộ số 29K/2013/HĐMBCH-VHP ký ông với Công ty VHP ngày 24/7/2013 yêu cầu Công ty VHP phải hồn trả số tiền 2.259.147.358 đồng mà ơng nộp cho Công ty VHP theo Phiếu thu số PT 02 ngày 24/7/2013 Ơng H khơng có u cầu tính lãi hay bồi thường thiệt hại số tiền đóng Trong q trình giải vụ án, Tịa án triệu tập hợp lệ bị đơn đến Tòa án để tự khai; tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ; tham gia phiên tịa Cơng ty VHP khơng cử người đại diện hợp pháp đến Tòa án theo giấy triệu tập mà khơng có lý đáng Cơng ty VHP khơng có văn phản hồi yêu cầu khởi kiện nguyên đơn Do đó, Tịa án khơng thể thu thập lời khai Cơng ty VHP Tại phiên tịa, Ngun đơn có đơn xin xét xử vắng mặt Bị đơn vắng mặt lần thứ hai khơng có lý Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Quận phát biểu ý kiến: - Về tố tụng: Thẩm phán chấp hành quy định Điều 48 Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 (BLTTDS năm 2015) trình giải vụ án Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử, thư ký phiên tòa thực quy định Bộ luật Dân năm 2015 phiên tòa sơ thẩm Nguyên đơn thực quy định Điều 70, 71 BLTTDS năm 2015 Bị đơn chưa thực quy định Điều 70, 72 BLTTDS năm 2015 - Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử vào Điều 39 Luật Nhà năm 2005, Điều Điều 60 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 tuyên: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn Nhận định Tòa án Sau nghiên cứu tài liệu có hồ sơ vụ án vào ý kiến phát biểu Viện Kiểm sát nhân dân Quận H, Hội đồng xét xử nhận định: - Về quan hệ tranh chấp thẩm quyền giải vụ án: Ông Nguyễn Thế H khởi kiện Công ty VHP yêu cầu chấm dứt Hợp đồng mua bán hộ mà hai bên ký kết, u cầu Cơng ty VHP phải hồn trả lại số tiền nhận, xác định vụ án dân “tranh chấp hợp đồng mua bán hộ”; - Về thủ tục tố tụng: i) Ngun đơn có Đơn đề nghị Tịa án khơng tiến hành thủ tục hòa giải Căn khoản Điều 207 BLTTDS năm 2015, Tịa án khơng tiến hành hịa giải bên; Nguyên đơn có Đơn xin xét xử vắng mặt Căn khoản Điều 228 BLTTDS năm 2015, Tòa án tiến hành mở phiên tòa xét xử vắng mặt nguyên đơn; ii) Bị đơn triệu tập tham gia phiên tòa hợp lệ lần thứ hai bị đơn vắng mặt khơng có lý Căn điểm b khoản Điều 227, khoản Điều 228 BLTTDS năm 2015, Tòa án tiến hành mở phiên tòa xét xử vắng mặt bị đơn; iii) Về yêu cầu đương sự: Xét, việc ông H yêu cầu chấm dứt Hợp đồng mua bán hộ số 29K/2013/HĐMBCH-VHP ngày 24/7/2013 ký với Công ty VHP, yêu cầu Cơng ty VHP hồn trả cho ơng số tiền nộp 2.259.147.358 đồng Hội đồng xét xử xét thấy: Trong suốt q trình giải vụ án, Tịa án triệu tập Cơng ty VHP đến Tịa án để tham gia tố tụng Công ty VHP không cử đại diện hợp pháp đến Tòa án theo giấy triệu tập mà khơng có lý đáng Điều xem Công ty VHP từ bỏ quyền không thực nghĩa vụ tham gia tố tụng Tịa án để bảo vệ quyền lợi Do đó, Hội đồng xét xử vào yêu cầu chứng nguyên đơn cung cấp để xem xét giải vụ án Căn Hợp đồng mua bán hộ số 29K/2013/HĐMBCH-VHP ngày 24/7/2013, có nội dung: Công ty VHP bán cho ông Nguyễn Thế H hộ A2-LB, tầng 19, diện tích 108.91m2 thuộc Dự án Chung cư cao cấp VHP; địa Đường S, Phường E, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh; với giá 2.378.049.850 đồng (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng) xác định giao dịch mua bán hộ hình thành tương lai hai bên có thật, huy động vốn từ tiền ứng trước người mua nhà Căn vào Phiếu thu số PT 02 ngày 24/7/2013 (người nộp: Nguyễn Thế H; lý nộp: Thu tiền 95% giá trị hộ A2-LB, tầng 19; hợp đồng số 29K/2013/HĐMBCH-VHP; số tiền: 2.259.147.358 đồng) có sở xác định ơng Nguyễn Thế H tốn cho Công ty VHP số tiền 2.259.147.358 đồng Tại Công văn số 8900/SXD-TT ngày 30/7/2018 Sở Xây dựng gửi Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh việc kiểm tra, đề xuất xử lý Dự án Căn hộ cao cấp VHP Đường S, Phường E, Quận H xác định: “Đến thời điểm ngày 30/6/2018, hạng mục phần móng chưa nghiệm thu, chủ đầu tư chưa liên hệ Sở Xây dựng để xem xét đủ điều kiện huy động vốn theo quy định” Điều xem Dự án Chung cư cao cấp VHP chưa xây dựng xong phần móng theo quy định điểm đ khoản Điều Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà năm 2005: “… Việc xây dựng xong phần móng nhà (kể cơng trình nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định điểm xác định giai đoạn thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm phần xử lý có) tới độ cao mặt sàn tầng thấp cơng trình nhà nghiệm thu kỹ thuật theo quy định pháp luật xây dựng” Hạng mục phần móng Dự án chưa nghiệm thu xây dựng xong đồng nghĩa với việc hai bên chưa hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch BĐS Việc Sàn giao dịch bất động sản VHP xác nhận hộ A2-LB, tầng 19, diện tích 108.91m ơng H thực mua bán Sàn giao dịch bất động sản VHP ngày 24/7/2013 không tuân thủ quy định khoản Điều 18 Mục Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ: “Sàn giao dịch bất động sản tổ chức bán nhà sở hợp đồng, văn uỷ quyền ký với doanh nghiệp có nhà sau chủ đầu tư xây dựng xong phần móng cơng trình nhà (theo biên nghiệm thu kỹ thuật) quy định điểm đ khoản Điều Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định khoản 10 Điều Thông tư này” Căn cứ: Khoản Điều 39 Luật Nhà năm 2005: “ Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước người có nhu cầu mua thuê nhà áp dụng trường hợp thiết kế nhà phê duyệt xây dựng xong phần móng Tổng số tiền huy động trước bàn giao nhà cho người có nhu cầu khơng vượt q 70% giá trị nhà ghi hợp đồng”; Điểm đ khoản Điều Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà năm 2005: “Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định điểm đ khoản điều chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà sau có thiết kế kỹ thuật nhà phê duyệt, xây dựng xong phần móng nhà ở, hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản thơng báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà theo quy định điểm e khoản này”; Khoản Điều 60 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà năm 2005: “Các trường hợp mua bán, cho thuê nhà không với quy định Điều hợp đồng mua bán, cho th nhà khơng có giá trị pháp lý bên mua không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nhà mua; bên bán, bên cho thuê có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người mua, người thuê nhà ở”; Khoản Điều 18 Mục Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ: “ Các trường hợp bán, cho thuê, cho thuê mua nhà thương mại không quy định Điều Điều 60 Nghị định 71/2010/NĐCP, quy định Điều pháp luật kinh doanh bất động sản hợp đồng ký khơng có giá trị pháp lý; bên vi phạm bị xử lý theo quy định pháp luật, gây thiệt hại phải bồi thường cho bên bị vi phạm…” Xét thấy, việc Công ty VHP chưa xây dựng xong phần móng chung cư, chưa hồn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch BĐS mà ký hợp đồng mua bán hộ với ông H tổng số tiền huy động trước bàn giao nhà cho ông H vượt 70% giá trị nhà ghi hợp đồng vi phạm quy định pháp luật nêu trên, nên xác định Hợp đồng mua bán hộ số 29K/2013/HĐMBCHVHP ngày 24/7/2013 giá trị pháp lý (vơ hiệu), lỗi hồn tồn thuộc Cơng ty VHP Do đó, có sở chấp nhận yêu cầu nguyên đơn việc buộc bị đơn phải hoàn lại số tiền nhận nguyên đơn theo phiếu thu số PT 02 ngày 24/7/2013 với số tiền 2.259.147.358 đồng Việc không yêu cầu bị đơn bồi thường thiệt hại tự nguyện nguyên đơn, không trái pháp luật nên ghi nhận Quyết định Căn vào: Khoản Điều 26, điểm a khoản Điều 35, Điều 36, điểm a khoản Điều 39, khoản Điều 207, điểm b khoản Điều 227, khoản khoản Điều 228, Điều 271, khoản Điều 273 BLTTDS năm 2015; - Điều 357 Bộ luật Dân năm 2015; - Khoản Điều 39 Luật Nhà năm 2005; Điểm đ khoản Điều khoản Điều 60 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn hành Luật Nhà ở; Khoản khoản Điều 18 Mục Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ; Tuyên xử: 1) Chấp nhận yêu cầu nguyên đơn - ông Nguyễn Thế H: Tuyên bố: Hợp đồng mua bán hộ số 29K/2013/HĐMBCH-VHP lập ngày 24/7/2013, bên bán hộ Công ty VHP với bên mua hộ ông Nguyễn Thế H để mua hộ số A2- LB, tầng 19, diện tích 108.91m thuộc Dự án Chung cư cao cấp Vạn Hưng Phát, địa Đường S, Phường E, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh Phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ-VHP, số 02/PLHĐ-VHP, số 03 PLHĐ-VHP, số 04 PLHĐ-7 VHP ngày 24/7/2013 (ban hành kèm theo Hợp đồng mua bán hộ 29K/2013/HĐMBCH-VHP lập ngày 24/7/2013) vơ hiệu; Buộc Cơng ty VHP hồn trả cho ơng Nguyễn Thế H số tiền nhận 2.259.147.358 đồng Về án phí dân sơ thẩm, quyền kháng cáo: Hội đồng xét xử định theo luật định Thời điểm nay, bên không kháng cáo, Viện kiểm sát cấp không kháng nghị Bản án trình thi hành Nhận xét nghiên cứu sinh Qua vụ việc minh họa cho thực tiễn, bên kinh doanh nhà hình thành tương lai Công ty VHP vi phạm pháp luật kinh doanh nhà ở, thể hiện: Đối tượng (căn hộ) đưa vào giao dịch cho bên mua (ông H) chưa đủ điều kiện để kinh doanh không đáp ứng quy định pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai mà án Hậu pháp lý giao dịch bên khơng có hiệu lực pháp lý, gây thiệt hại kinh tế cho bên mua (ông H) ông H khơng u cầu nên Tóa án khơng xem xét Trường hợp ơng H u cầu hồn tồn có để Tịa án định buộc Cơng ty VHP phải bồi thường Phụ lục Nội dung vụ việc Theo đơn khởi kiện đề ngày 12/12/2017, đơn xin rút phần yêu cầu khởi kiện yêu cầu xét xử vắng mặt phiên ngày 27/5/2019, ông Huỳnh Văn M người đại diện nguyên đơn trình bày: Vào năm 2013, ngun đơn ơng Trần D ký 07 (bảy) Hợp đồng mua bán hộ dự án cao ốc hộ Hạnh Phúc - Happy Plaza xã TK, huyện B (gọi tắt dự án) với bị đơn ông Võ Thanh T - Chủ doanh nghiệp tư nhân T Theo thoả thuận hợp đồng, nguyên đơn toán cho bị đơn đợt 90% giá trị 07 hợp đồng tổng cộng 7.631.681.112 đồng Tại Điều 4.1 Hợp đồng thoả thuận thời hạn bàn giao hộ quý năm 2014 Tuy nhiên, phía bị đơn khơng thực thoả thuận, đến hạn không bàn giao hộ nguyên đơn không liên lạc với bị đơn hình thức Qua tìm hiểu, nguyên đơn biết dự án bị đơn ngưng xây dựng, trạng dang dở Do bị đơn vi phạm thời hạn bàn giao, kéo dài gây ảnh hưởng đến quyền lợi nguyên đơn Do đó, mục b, khoản 10.2 Điều 10 Hợp đồng, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu: Chấm dứt 07 Hợp đồng mua bán hộ dự án ký kết nguyên đơn bị đơn nêu trên, yêu cầu bị đơn phải toán cho nguyên đơn tổng cộng số tiền 8.479.645.680 đồng, gồm: tiền nguyên đơn toán 07 Hợp đồng 7.631.681.112 đồng, tiền bồi thường bị đơn vi phạm nghĩa vụ tương ứng 10% giá trị hợp đồng 847.964.568 đồng Ngày 27/5/2019, đại diện nguyên đơn xin rút lại phần yêu cầu khởi kiện nguyên đơn, đề nghị Tồ án đình u cầu địi bị đơn trả số tiền lãi phát sinh, tạm tính từ tháng 02/2013 đến tháng 12/2017 3.892.157.366 đồng Ông Võ Thanh T - Chủ Doanh nghiệp Tư nhân T bị đơn đơn trình chuẩn bị xét xử phiên tịa hơm Tòa án tống đạt triệu tập hợp lệ lần thứ hai vắng mặt khơng có lý Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận phát biểu ý kiến: Về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Hội đồng xét xử thực quy định BLTTDS Về việc giải vụ án: Dự án hộ Happy Plaza địa Lô A10 đường TN - TK - B - TPHCM (gọi dự án) cấp giấy phép xây dựng với đầy đủ thủ tục pháp lý Việc ký kết hợp đồng mua bán hộ nguyên đơn bị đơn phù hợp luật định, có giá trị pháp lý Căn chứng hồ sơ, thể năm 2013 nguyên đơn ký hợp đồng mua 07 (bảy) hộ số E1, B1 tầng 8; E1, A4, C3 tầng B1, B4 tầng 10 thuộc dự án Thời hạn giao nhà dự kiến quý III năm 2014 Tổng cộng tiền mua nhà, nguyên đơn đóng 7.631.681.112 đồng Tuy nhiên, hạn giao nhà nhiều năm phía bị đơn không thực nghĩa vụ thoả thuận làm ảnh hưởng đến quyền lợi nguyên đơn, vi phạm khoản 10.2 Điều 10 Hợp đồng quy định xử lý chậm bàn giao nhà Do nguyên đơn khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng buộc bị đơn trả lại số tiền 7.631.681.112 đồng có chấp nhận Đối với yêu cầu tiền phạt vi phạm 10% giá trị hợp đồng theo thoả thuận khoản 10.2 Điều 10 Hợp đồng, tương ứng số tiền 847.964.568 đồng Xét thấy, theo Điều 418 Bộ luật Dân quy định phạt vi phạm thoả thuận bên hợp đồng, theo bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp khoản tiền cho bên bị vi phạm, mức phạt vi phạm bên thoả thuận Như vậy, việc bên thoả thuận phạt vi phạm hợp đồng 10% giá trị hợp đồng phù hợp nên có sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn Nguyên đơn rút yêu cầu đòi bị đơn phải trả tiền lãi số tiền đóng Xét việc rút yêu cầu tự nguyện, không trái pháp luật nên cần đình Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng Điều 422, Điều 424, Điều 450, Điều 451 Bộ luật Dân năm 2005, chấp nhận yêu cầu nguyên đơn chấm dứt hợp đồng mua hộ dự án, buộc bị đơn toán số tiền nhà đóng 7.631.681.112 đồng tiền phạt vi phạm hợp đồng 10% 847.964.568 đồng; đình yêu cầu khởi kiện nguyên đơn đòi tiền lãi Nhận định Tòa án Sau nghiên cứu tài liệu có hồ sơ vụ án thẩm tra phiên tòa vào kết tranh luận phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: i) Về quan hệ tranh chấp thẩm quyền xét xử: Nguyên đơn khởi kiện tranh chấp Hợp đồng mua bán hộ ký kết với bị đơn Xét, tranh chấp phát sinh quan hệ giao kết hợp đồng hai bên, bị đơn có địa Quận nên khoản Điều 26, điểm b khoản Điều 35 điểm a khoản Điều 39 BLTTDS năm 2015, vụ án thuộc thẩm quyền giải Tòa án nhân dân Quận 1, Tp HCM ii) Về thủ tục tố tụng: Bị đơn triệu tập tham gia phiên lần thứ hai vắng mặt khơng có lý Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn theo điểm b khoản Điều 227 BLTTDS iii) Về yêu cầu khởi kiện nguyên đơn: Nguyên đơn cho bị đơn vi phạm nghĩa vụ bàn giao không thời hạn nên khởi kiện yêu cầu chấm dứt 07 (bảy) Hợp đồng mua bán hộ dự án, yêu cầu bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn tổng cộng số tiền 8.479.645.680 đồng, gồm: hoàn trả số tiền toán 7.631.681.112 đồng, bồi thường vi phạm nghĩa vụ tương ứng 10% giá trị hợp đồng 847.964.568 đồng Hội đồng xét xử xét thấy: Căn văn số 4884/UBND-NCPC ngày 29/10/2018 Ủy ban nhân dân Tp HCM, Văn số 10323/SXD-VP ngày 29/8/2018 số 4388/SXD-PTN&TTBĐS ngày 16/4/2019 Sở Xây dựng Tp HCM cho biết: Ủy ban nhân dân Tp HCM ban hành Quyết định số 4448/QĐ-UB ngày 21/10/2008 việc giao đất cho doanh nghiệp tư nhân T để xây dựng nhà chung cư xã TK, huyện B; Sở Xây dựng ban hành Quyết định số 54/QĐ-SXD-PTN ngày 29/4/2008 phê duyệt Dự án đầu tư xây dựng cao ốc hộ Hạnh phúc xã TK, huyện B Doanh nghiệp tư nhân T làm chủ đầu tư; Sở Xây dựng chưa nhận hồ sơ đề nghị chuyển nhượng dự án Căn chứng cứ, tài liệu 07 (bảy) Hợp đồng mua bán hộ E1, B1 tầng 8; E1, A4, C3 tầng B1, B4 tầng 10 Dự án hộ Happy Plaza 1, địa Lô A10 đường TN - TK - B - TPHCM (gọi dự án) nguyên đơn cung cấp nêu trên, có sở xác định giao dịch mua bán hộ xác lập ông Võ Thanh T Chủ doanh nghiệp tư nhân T chủ đầu tư dự án với nguyên đơn phù hợp quy định pháp luật nên công nhận Khi ký kết 07 (bảy) Hợp đồng mua bán hộ, nguyên đơn toán đợt 90% tổng giá trị bảy hợp đồng 7.631.681.112 đồng, thể bảy Phiếu thu tiền có chữ ký dấu chủ doanh nghiệp (Điều HĐ) Tuy nhiên, trình thực hợp đồng phía bị đơn khơng thực thoả thuận Điều Hợp đồng, thời hạn bàn giao hộ dự kiến quý III năm 2014 kéo dài đến bị đơn chưa bàn giao không liên hệ với nguyên đơn biết lý chậm trễ vi phạm nghĩa vụ Tại khoản 10.2 Điều 10 Hợp đồng, hai bên thoả thuận: “Nếu thời gian chậm bàn giao hộ vượt 06 (sáu) tháng bên mua có quyền: chấm dứt hợp đồng Khi bên bán phải hồn trả lại tồn số tiền mà bên mua toán bồi thường cho bên mua khoản tiền phạt vi phạm tương ứng 10% tổng giá trị hợp đồng…” phù hợp quy định theo Điều 422, khoản Điều 424 Bộ luật Dân năm 2005 Căn khoản Điều 183 Luật Doanh nghiệp, chủ doanh nghiệp tư nhân ông Võ Thanh T phải tự chịu trách nhiệm tồn tài sản hoạt động doanh nghiệp nên việc nguyên đơn khởi kiện có sở Q trình chuẩn bị xét xử, nhận Thông báo thụ lý vụ án bị đơn khơng có ý kiến phản hồi cố tình vắng mặt lần Tồ án triệu tập xem bị đơn từ bỏ quyền, nghĩa vụ tố tụng Xét đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận phát biểu ý kiến việc tuân theo pháp luật tố tụng đề nghị giải vụ án, chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn nêu phù hợp với đánh giá, nhận định Hội đồng xét xử Do đó, Hội đồng xét xử xét thấy cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn, tuyên bố chấm dứt 07 (bảy) Hợp đồng mua bán hộ dự án ký kết hai bên, buộc bị đơn phải hoàn trả số tiền 7.631.681.112 đồng bồi thường vi phạm nghĩa vụ 847.964.568 đồng Tổng cộng bị đơn phải toán cho nguyên đơn số tiền 8.479.645.680 đồng (Tám tỷ bốn trăm bảy mươi chín triệu sáu trăm bốn mươi lăm nghìn sáu trăm tám mươi đồng) án có hiệu lực pháp luật Quyết định Căn khoản Điều 26, điểm b khoản Điều 35, điểm a khoản Điều 39, khoản Điều 147, điểm b khoản Điều 227, khoản Điều 244 Điều 203, 264, 271, 273 BLTTDS; Căn Điều 422, khoản Điều 424, Điều 450, Điều 451 Bộ luật Dân năm 2005; Căn khoản Điều 183 Luật Doanh nghiệp; Căn Nghị số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định mức án phí, lệ phí Tòa án; Căn Luật Thi hành án dân Quyết định: i) Chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn Chấm dứt 07 (bảy) Hợp đồng mua bán hộ phụ lục đính kèm Hợp đồng số 250113.10B1/HĐMB ngày 25/01/2013; số 250113.9A4/HĐMB ngày 25/01/2013; số 250113.8E1/HĐMB ngày 25/01/2013; số 250113.8B1/HĐMB ngày 25/01/2013; số 250113.9E1/HĐMB ngày 25/01/2013; số 060213.10B4/HĐMB ngày 06/02/2013; số 060213.9C3/HĐMB ngày 06/02/2013 xác lập ông Trần D ông Võ Thanh T - Chủ doanh nghiệp tư nhân T mua bán hộ dự án Happy Plaza xã TK, huyện B, Tp HCM ii) Buộc ông Võ Thanh T phải tốn cho ơng Trần D tổng số tiền: 8.479.645.680 đồng án có hiệu lực pháp luật Ngồi Hội đồng xét xử cịn tun án phí, quyền kháng cáo Thời điểm nay, bên không kháng cáo, Viện kiểm sát cấp không kháng nghị Bản án trình thi hành Nhận xét nghiên cứu sinh Qua vụ việc cho thấy: Bên kinh doanh nhà hình thành tương lai chủ doanh nghiệp tư nhân - ông Võ Thanh T vi phạm pháp luật kinh doanh nhà là: Sau giao kết hợp đồng mua bán hộ hình thành tương lai, bên mua nhà ông D thực nghĩa vụ ơng T vi phạm nghĩa vụ cụ thể khơng giao nhà thời hạn thỏa thuận hợp đồng Hậu pháp lý giao dịch bên thực được, gây thiệt hại kinh tế cho bên mua (ông D) nên ông D vào hợp đồng để yêu cầu chủ doanh nghiệp tư nhân ơng Võ Thanh T phải hồn trả số tiền nhận bồi thường thiệt hại Tòa án vào quy định pháp luật đưa phán công nhận yêu cầu nguyên đơn Việc chủ đầu tư dự án nhà hình thành tương lai vi phạm quy định pháp luật KDBĐS, pháp luật nhà ở, pháp luật dân văn hướng dẫn quan có thẩm quyền, gây thiệt hại quyền, lợi ích hợp pháp người mua nhà hình thành tương lai, gây xáo trộn thị trường mua bán nhà Tp HCM Trong hai vụ việc trên, bên mua nhà Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện, chủ dự án phải hoàn trả số tiền nhận bồi thường thiệt hại cho bên mua Tuy nhiên, qua thực tế thi hành án cho thấy có nhiều trường hợp sau định thi hành án, quan thi hành án dân khơng tìm chủ dự án (là bên phải thi hành án); “nó” “chết” tức mặt pháp lý, doanh nhiệp tồn thực chất khơng cịn hoạt động Khả thi hành án gần không thực được, mà có thực khơng đáng kể Mặc dù, Bộ luật hình có quy định vấn đề trách nhiệm hình pháp nhân thực tế thi hành nhiều hạn chế Hiện nay, địa bàn Tp HCM chưa có vụ án bị khởi tố tội danh Ngoài ra, tượng nêu xảy cịn có phần trách nhiệm số quan quản lý nhà nước loại hình kinh doanh Chẳng hạn, địa phương diễn hoạt động liên quan đến dự án san nền, chia lô, làm đường mà quyền khơng biết, khơng kiểm tra xem chủ dự án ai, giấy tờ, tài liệu sở pháp lý dự án có quy định hay khơng? Hay việc tra, kiểm tra cấp quản lý nhà nước cao (quận, huyện, sở ) rà soát, kiểm tra có thực thường xun hay khơng? Thực tế, phương tiện truyền thông Tp HCM quảng cáo rầm rộ rao bán hộ, nhà, biệt thự, người mua bị lừa tố cáo quan có trách nhiệm vào Hậu người mua nhà (xã hội) bị thiệt thịi, việc giải sau nhằm khắc phục thiệt hại song đạt tý lệ thấp.Trong trình thi hành pháp luật nhà hình thành tương lai phần lớn vi phạm chủ đầu tư gây ra, bao gồm: Khơng có bảo lãnh ngân hàng thương mại bán nhà hình thành tương lai; sử dụng tiền ứng trước người mua, người thuê mua nhà không mục đích bàn giao nhà cho khác hàng không thời hạn cam kết v.v ... kinh doanh nhà hình thành tương lai pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Việt Nam Chương Thực trạng pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai thực tiễn thi hành Thành phố Hồ Chí Minh. .. sản hình thành tương lai 77 Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 97 3.1 Thực trạng pháp luật kinh doanh nhà. .. Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM 2.1 Lý luận kinh doanh nhà hình thành tương lai 58 58 2.2 Lý luận pháp luật kinh doanh nhà ởbất