Thông tin tài liệu
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC
KHOA
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
Nghiên cứu một số loại hình môi
giới giao dịch bất động sản tại
thành phố Buôn Ma Thuột -
Đắk Lắk
1
MỤC LỤC
L I C MỜ Ả NƠ 3
DANH M C CÁCỤ B NG BI UẢ Ể Trang 5
PH N 1 Ầ 5
MỞ UĐẦ 5
1.1 t v nĐặ ấ đề 6
PH N 2Ầ 8
T NG QUAN V NỔ Ấ NGHIÊN C UĐỀ Ứ 8
2.1. C s khoa h c, c s pháp lý v ho t ng môi gi i giao d ch b tơ ở ọ ơ ở ề ạ độ ớ ị ấ
ng s nđộ ả 8
2.1.1. M t s khái ni mộ ố ệ 8
PH N 3Ầ 22
N I DUNG VÀỘ PH NG PHÁP NGHIÊN C UƯƠ Ứ 22
3.1. M c tiêu nghiên c uụ ứ 22
PH N 4Ầ 25
K T Q A NGHIÊN C U VÀ TH O LU NẾ Ủ Ứ Ả Ậ 25
4.1 c i m tĐặ đ ể ự nhiên, kinh tế xã h i trênộ a b n th nh phđị à à ố Buôn Ma
Thu tộ 25
4.1.1. i u ki n tĐ ề ệ ự nhiên 25
Nh n xét: ậ 49
4.3.3. xu t m t sĐề ấ ộ ố gi i pháp nh m phát tri n các lo i môả ằ ể ạ hình môi gi iớ
giao d ch B S trên a th nh ph Buôn Ma Thu t - cl cị Đ đị à ố ộ Đắ ắ 58
PH N 5Ầ 62
K T LU N VÀ KI N NGHẾ Ậ Ế Ị 62
5.1. K t lu nế ậ 62
5.1.1. Th c tr ng môi gi i b tự ạ ớ ấ ng s nđộ ả 62
TÀI LI U THAM KH OỆ Ả 65
PHỤ L CỤ 66
2
LỜI CẢM ƠN
Chúng tôi xin chân thành cảm ơn:
Ban giám hiệu Trường Đại học Lâm nghiệp Việt Nam
Toàn thể các thầy cô trong trường, đặc biệt là các thầy cô trong ngành Quản
lý Đất đai và khoa kinh tế & quản trị kinh doanh đã dìu dắt, giúp đỡ và đã trang
bị, truyền tải cho chúng tôi toàn bộ kiến thức về chuyên môn nghiệp vụ trong suốt
quá trình học tập.
Cô Nguyễn Thị Hải Ninh bộ môn kinh tế - Trường Đại học Lâm Nghiệp
Việt Nam đã rất tận tình chỉ bảo và hướng dẫn cho chúng tôi trong suốt quá trình
học tập và hoàn thành chuyên đề này
Lãnh đạo Phòng Tài nguyên & Môi trường, Lãnh đạo Văn phòng Đăng
ký quyền sử dụng đất của thành phố Buôn Ma Thuột đã tận tình giúp đỡ chúng tôi.
Công ty cổ phần BĐS ETC, công ty cổ phần BĐS Vinh Hưng, trung tâm
dịch vụ nhà đất Hữu Phát và một số trung tâm, cá nhân ở tại thành phố Buôn Ma
Thuột đã hợp tác giúp đỡ.
Các bạn trong lớp 51Quản lý Đất đai và bạn bè thân hữu gần xa đã giúp đỡ,
động viên tôi trong thời gian thực hiện đề tài.
Trong thời gian thực hiện chuyên đề này đôi khi chúng tôi cũng gặp phải
những khó khăn, mệt mỏi, vướng mắc. Nhờ có sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy
cô, phòng ban; các công ty, trung tâm, cá nhân và bạn bè vì vậy mà những mệt
mỏi nhanh chóng qua đi, chúng tôi như có thêm sức mạnh để hoàn thành xong
công việc. Không biết nói gì hơn chúng tôi xin gửi lời thành kính biết ơn sâu sắc
nhất tới tất cả các thầy cô trong trường, các phòng ban và tất cả bạn bè lời chào
thân thiện nhất
Chúng tôi xin trân trọng cảm ơn./.
Hà Nội, ngày 28 tháng 07 năm 2009
Sv. Nguyễn Thị Như
Phạm Thị Bích Phượng
3
4
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Trang
DANH MỤC CÁC BẢNG BIÊU, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH TRA
NG
Sơ đồ 2.1 Tam giác môi giới BĐS 26
Biểu đồ 4.1 Cơ cấu đất đai năm 2008 của thành phố Buôn Ma Thuột 34
Biểu đồ 4.2 Biến động đất đai của các nhóm đất từ 2005-2008 35
Bảng biểu 4.1 Tình hình khí hậu thời tiết của thành phố Buôn Ma Thuột năm
2007
23
Bảng biểu 4.2. Các loại đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột 24
Bảng biểu 4.3 Kết qủa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ 2005-2008 31
Bảng biểu 4.4 Kết quả giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai của thành
phố từ 2005-2008
32
Bảng biểu 4.5 Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố 34
Bảng biểu 4.6 Biến động đất đai của các nhóm đất từ 2005-2008 34
Bảng biểu 4.7 Bảng tính hoa hồng môi giới BĐS của công ty 39
Bảng biểu 4.8 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công của công ty / tháng 40
Bảng biểu 4.9 Lệ phí dịch vụ nhà đất của trung tâm 44
Bảng biểu 4.10 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công của trung tâm/ tháng 45
Bảng biểu 4.11 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công của cá nhân 49
Hình ảnh 4.1 Một số hình ảnh của công ty môi giới BĐS 41
Hình ảnh 4.2 Văn phòng giao dịch trong thời gian tới 42
Hình ảnh 4.3 Một số hình ảnh của trung tâm môi giới BĐS 48
Hình ảnh 4.4 Một số hình ảnh của cá nhân môi giới BĐS 51
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
5
1.1 Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con
người, là một nhân tố đóng vai trò quan trọng, chủ yếu cho sự phát triển của xã
hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh,
quốc phòng. Đối với mỗi quốc gia, mỗi dân tộc thì đất đai luôn được coi là tư liệu
sản xuất đặc biệt, không thể thay thế, là nền tảng đối với sự sinh tồn, phồn thịnh
và phát triển.
Trong thời kỳ kinh tế phát triển mạnh, tốc độ đô thị hoá cao, dân số ngày
càng tăng thì đất đai càng trở nên hết sức quan trọng và là nhu cầu không thể
thiếu được.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tế trên đã hình thành nên thị trường bất
động sản (BĐS). Vậy thị trường bất động sản là gì? Thị trường bất động sản được
hiểu thông thường như là nơi diễn ra các giao dịch mua bán bất động sản, cho
thuê, thế chấp bất động sản. Hay hiểu một cách khoa học thì thị trường bất động
sản chính là hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản và
các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản.
Từ khi bắt đầu hình thành thị trường bất động sản, nó đã có những đóng
góp quan trọng cho thu nhập quốc dân của mỗi quốc gia. Trên thế giới các hoạt
động đầu tư trực tiếp vào bất động sản đạt mức kỷ lục 290 tỷ USD trong nửa năm
đầu 2006, tăng tới 30% so với cùng kỳ năm trước[9]. Đặc biệt thị trường bất động
sản nóng bỏng nhất ở tại các trung tâm, thành phố lớn của các đất nước phát triển
mạnh, nơi có giá địa ốc và toà nhà cao tầng đứng đấu thế giới như: Mỹ, Nhật bản,
Anh, Pháp Bên cạnh đó thì thị trường bất động sản ở Việt Nam cũng nóng bỏng
không kém. Thị trường bất động sản ở Việt Nam được hình thành và phát triển từ
khi có luật đất đai năm 1993 song lại có những tăng trưởng phát triển mạnh cả về
số lượng và chất lượng. Đặc biệt là ở những nơi đô thị, giá bất động sản cao hơn
rất nhiều so với khu vực nông thôn và các giao dịch lớn hầu hết diễn ra ở đây.
Đằng sau của thị trường bất động sản là các sàn giao dịch, các công ty, trung
tâm và các văn phòng môi giới bất động sản. Từ khi bắt đầu hình thành thị trường
bất động sản thì các loại hình môi giới này cũng bắt đầu hình thành và đi vào hoạt
6
động. Những loại hình này có vai trò là trung gian để cho các bên mua và bán tiếp
xúc giao thiệp với nhau. Kết quả của những hoạt động này là thực hiện những yêu
cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà
môi giới. Như vậy, các nhà môi giới này cũng có những đóng góp không nhỏ cho
thành công của những giao dịch trên. Khi CNH, HĐH ồ ạt đổ về Việt Nam làm
cho nền kinh tế ngày càng phát triển song nó cũng ảnh hưởng tới thị trường bất
động sản làm cho thị trường này lúc lên lúc xuống, có lúc tưởng chừng như bị
đóng băng. Thị trường bất động sản ở thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk cũng
không tránh khỏi được sự ảnh hưởng đó. Trước tình trạng của thị trường như vậy
thì những loại hình môi giới trên đã có vai trò gì và hoạt động như thế nào để tồn
tại và đứng vững trong thị trường? Để giải quyết những thắc mắc nêu trên chúng
tôi đã thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số loại hình môi giới giao dịch bất
động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk”. Nhằm đánh giá, phân tích
được thực trạng hoạt động của một số loại hình môi giới bất động sản đồng thời đề
xuất được một số giải pháp nhằm phát triển các loại hình môi giới này trên địa
nghiên cứu.
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của chuyên đề
- Góp phần nhìn nhận thực trạng và vai trò hoạt động của các loại hình môi
giới giao dịch BĐS trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk, từ đó có
những bước đi đúng đắn, lành mạnh trong phát triển thị trường BĐS.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp ích cho các đối tượng tham gia vào thị
trường BĐS khi muốn tìm đến sự hỗ trợ của các công ty, trung tâm môi giới giao
dịch BĐS.
7
PHẦN 2
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý về hoạt động môi giới giao dịch
bất động sản
2.1.1. Một số khái niệm
- Bất động sản: Bao gồm: “Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản
khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Theo Bộ luật
Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hôi chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174).
[3 ]
- Thị trường bất động sản: Được hiểu một cách thông thường như là nơi
diễn ra các giao dịch mua bán BĐS, cho thuê, thế chấp BĐS.
Nếu theo quan điểm khoa học thì thị trường bất động sản được hiểu như là
một hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản và các hoạt
động liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. [11]
- Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng,
thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
nhằm mục đích sinh lợi. [16]
- Kinh doanh dịch vụ BĐS là hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường
BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư
vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS.
- Giao dịch BĐS là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa
tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS.
- Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch
vụ cho kinh doanh BĐS.
- Thù lao môi giới BĐS: Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng một
khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch
mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa khách hàng và người thứ ba.
8
Mức thù lao môi giới BĐS do các bên thoả thuận trong hợp đồng không phụ thuộc
vào giá của giao dịch mua bán.
- Hoa hồng môi giới BĐS: Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng một
khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký
hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS. Mức hoa hồng môi giới
BĐS do các bên thoả thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán,
chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa
giá bán BĐS và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các
bên thoả thuận trong hợp đồng môi giới BĐS.
- Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm,
thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết
những công việc nào đó liên quan giữa hai bên. Việc môi giới vì vậy là công việc
với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiện
giữ hai bên.
- Môi giới bất động sản là việc thực hiện công việc cho những người khác
mà kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách
hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới .
Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của
bất động sản. [12 ]
Người
môi giới BĐS
Thị trường
BĐS
Người Người
bán BĐS mua BĐS
9
S ơ đ ồ 1.1. Tam giác môi giới BĐS.
- Nhà môi giới BĐS là cách gọi thông thường để chỉ những người hoạt động
trong lĩnh vực môi giới bất động sản. Tuy nhiên: ” Người ta thường hiểu một cách
đơn giản và gọi những người hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản là
“nhà môi giới bất động sản”. Thực ra để chỉ đúng bản chất cũng như để khái quát
đầy đủ chức năng và nhiệm vụ của họ thì nên hiểu và gọi họ là ”nhà môi giới
trong vòng quay của bất động sản”. Để một BĐS được hình thành trên đất, hoạt
động, quay vòng cho đến khi phá dỡ (vòng đời của một bất động sản) thì nhà môi
giới phải là ”dầu bôi trơn” cho quá trình đó.
- Nghề môi giới BĐS là một trong các nghề kinh doanh dịch vụ bất động
sản, bao gồm các hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS.
2.1.2. Các thành phần tham gia thị trường bất động sản.
2.1.2.1. Nhà nước
Người đại diện sở hữu toàn dân;
Thực hiện chức năng: Cung cấp thể chế, pháp lý; Điều tiết thị trường
bất động sản bằng các công cụ: Tài chính ( thuế, giá); ngân hàng (cho vay, thế
chấp); Thực hiện hành chính công; Thực hiện dịch vụ công.
2.1.2.2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS
- Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lời.(Luật kinh doanh
BĐS 2006, khoản 2, điều 4). [5 ]
- Đối tượng, phạm vi kinh doanh bất động sản
+ Tổ chức cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong phạm vi
sau đây:
Đầu tư, tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê; Đầu tư cải tạo đất, công trình hạ tầng
để cho thuê đất có hạ tầng; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công
trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có cơ sở hạ
tầng để cho thuê lại (Luật kinh doanh BĐS 2006; Khoản 1, Điều 9). [5 ]
10
[...]... xuất một số giải pháp phát triển các loại hình môi giới giao dịch bất động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk một cách chuyên nghiệp, lành mạnh, tuân thủ theo đúng pháp luật + Mục tiêu cụ thể - Góp phần hệ thống hoá được một số cơ sở lý luận về môi giới bất động sản - Đánh giá được thực trạng hoạt động của một số loại hình môi giới giao dịch bất động sản tại địa bàn nghiên cứu - Đề xuất một số. .. tâm, văn phòng, công ty, sàn giao dịch hay cá nhân môi giới giao dịch bất động sản - Phạm vi nghiên cứu: chuyên đề nghiên cứu tại thành phố Buôn Ma Thuột Đắk Lắk 24 PHẦN 4 KẾT QỦA NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 4.1.1.1 Vị trí địa lý Buôn Ma Thuột ở giữa vùng đông dân nhất Tây Nguyên, độ cao 536 m (1.608 ft) Buôn. .. dịch bất động sản của thành phố Buôn Mê Thuột Qua nghiên cứu về mặt điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Buôn Ma Thuột chúng tôi thấy có những mặt thuân lợi và hạn chế cho hoạt động môi giới giao dịch bất động sản như sau: - Thuận lợi: Thành phố Buôn Ma Thuột nằm ở trung tâm Tây Nguyên giữ vai trò đầu mối giao thông quan trọng tạo điều kiện phát triển giao lưu kinh tế - xã hội gắn liền Tây... tắc hoạt động của môi giới - Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian cho việc đàm phán, ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS - Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật - Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh... sở giao dịch, phòng địa sản (tức bất động sản trên cả nước) Do nhu cầu cải cách cuối những năm 80 đã xuất hiện nhiều tổ chức giao dịch BĐS tại các thành phố mang tên sở giao dịch, trung tâm, thị trường giao dịch Đến 7/1978 được gọi thống nhất là sở giao dịch BĐS và yêu cầu mọi giao dịch về BĐS phải được tiến hành tại đây Từ đó đến nay và trong tương lai sẽ còn rất nhiều các loại hình môi giới hình thành. .. kiện - Công văn số 70/BXD-QLN của BXD hướng dẫn cấp chứng chỉ môi giới, định giá BĐS - Nghị định 153/2007/N - CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản - Quyết định 29/2007/Q - BXD ngày 31/12/2007 ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản - Nghị... 50%, môi giới tự do khoảng 30% và không qua môi giới 20% Tại cộng hoà Séc Hiệp hội môi giới thành lập năm 1991, là thành viên của hiệp hội bất động sản Đông Âu (CEREAN) Hiệp hội có văn phòng tại Praha và chi nhánh tại 7 vùng Ước tính cộng hoà Séc các thương vụ giao dịch BĐS thực hiện thông qua môi giới ( không phân biệt môi giới có tổ chức hay môi giới tự do) là 40%, không qua môi giới 30% [13] Tại. .. dân cư, kinh tế - xã hội 4.1.2.1 Về xã hội a) Về dân số: Tính đến ngày 31/5/2009, dân số trên địa bàn thành phố Buôn Mê Thuột: 363.046 người Trong đó: - Dân số có hộ khẩu thường trú trên địa bàn toàn thành phố là: 329.292 người 28 + Dân số nội thành: 210.943 người + Dân số ngoại thành: 118.349 người - Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên 1,3%; - Mật độ dân số: 5,873người/km2 Thành phố Buôn Ma Thuột là nơi hội... BĐS tại địa bàn nghiên cứu trong những năm gần đây - Tìm hiểu tình hình các loại hình môi giới giao dịch BĐS tại địa bàn nghiên cứu Cụ thể nghiên cứu 3 loại hình môi giới giao dịch BĐS là: + Loại hình môi giới giao dịch BĐS được tổ chức theo mô hình công ty + Loại hình môi giới giao dịch BĐS được tổ chức theo mô hình trung tâm + Loại hình môi giới giao dịch BĐS là các cá... nâu tím trên đá Bazan (Ft) 102 0,38 Đất đen trên sản phẩm đá Bazan (Rk) 1.445,4 5,5 Đất dốc tụ thung lũng (D) 1.001,5 3,7 Tổng 26495,0 100,0 nghiệp đã phân loại đất đai của thành phố Buôn Ma Thuột gồm các nhóm đất: Bảng 4.2 Các loại đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột (Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Buôn Ma Thuột) Thành phố có tài nguyên đất phong phú, đặc biệt là nhóm đất nâu . chúng
tôi đã thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số loại hình môi giới giao dịch bất
động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk”. Nhằm đánh giá, phân.
KHOA
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
Nghiên cứu một số loại hình môi
giới giao dịch bất động sản tại
thành phố Buôn Ma Thuột -
Đắk Lắk
1
MỤC LỤC
L I C MỜ Ả NƠ 3
DANH
Ngày đăng: 21/01/2014, 18:20
Xem thêm: Tài liệu Luận văn “Nghiên cứu một số loại hình môi giới giao dịch bất động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk” pptx, Tài liệu Luận văn “Nghiên cứu một số loại hình môi giới giao dịch bất động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk” pptx, TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU, KẾT QỦA NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN, 4.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ, TÀI LIỆU THAM KHẢO