Công nghệ AI và phần mềm định giá bất động sản

Bài viết dưới đây vận dụng phương pháp thực nghiệm khoa học, kết hợp phân tích tổng kết kinh nghiệm và phương pháp mô hình hóa để đưa ra những kết luận như: Đối với thực trạng hiện nay tại Việt Nam, trí tuệ nhân tạo mới tham gia ở mức độ thấp nhất định do thiếu cơ sở dữ liệu lớn; Việc vận dụng lý thuyết nền tảng về bất động sản cho trí tuệ nhân tạo chưa đáp ứng yêu cầu…

238 CÔNG NGHỆ AI VÀ PHẦN MỀM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Nguyễn Minh Ngọc, Đại học Tài - Marketing, Thành Phố Hồ Chí Minh Lê Đình Dũng, Cơng ty cổ phần Reesoft, Thành Phố Hồ Chí Minh TĨM TẮT Trong cách mạng công nghiệp lần thứ tư, trí tuệ nhân tạo đua quan trọng cường quốc, tập đồn cơng nghệ hàng đầu giới Sử dụng trí tuệ nhân tạo để định giá bất động sản xu từ lâu không giới mà Việt Nam theo Tuy nhiên, việc sử dụng trí tuệ nhân tạo định giá cần kết hợp với chuyên môn sâu định giá, đặt bối cảnh đặc trưng thị trường Việt Nam Bài viết vận dụng phương pháp thực nghiệm khoa học, kết hợp phân tích tổng kết kinh nghiệm phương pháp mơ hình hóa để đưa kết luận như: thực trạng Việt Nam, trí tuệ nhân tạo tham gia mức độ thấp định thiếu sở liệu lớn; Việc vận dụng lý thuyết tảng bất động sản cho trí tuệ nhân tạo chưa đáp ứng yêu cầu… Từ khóa: Artificial Intelligent, Real Estate Appraisal, Real Estate software GIỚI THIỆU Có thể nói, trí tuệ nhân tạo tương lai giới, làm thay đổi hoàn toàn cách người sống, tương tác làm việc Khơng tiền bạc mà óc xuất sắc giới tập trung cho lĩnh vực đặc biệt quan trọng Hiện nay, nhiều người dùng ứng dụng sử dụng trí tuệ nhân tạo mà khơng biết Ví dụ: gợi ý mua hàng trang thương mại điện tử, gợi ý clip nên xem youtube, google dịch, email, phần mềm nhận dạng khuôn mặt, hay ứng dụng chụp ảnh điện thoại thông minh, khả nhận dạng tag hình facebook Trí tuệ nhân tạo len lỏi vào nhiều lĩnh vực sống ngày người dân Trong giai đoạn khó khăn bất động sản, nhiều doanh nghiệp phá sản, nhiều nhân viên môi giới phải bỏ nghề khơng đủ sống Điều cho thấy ưu vượt trội doanh nghiệp biết ứng dụng cơng nghệ, sử dụng trí tuệ nhân tạo nhằm cắt giảm chi phí nâng cao hiệu kinh doanh Hiện giới Việt Nam ngành thẩm định giá nói chung định giá bất động sản có nhiều ứng dụng phần mềm hỗ trợ cho công việc thẩm định giá Tập trung chủ yếu hai loại ứng dụng sau: Phần mềm định giá tự động bất động sản phần mềm quản lý định giá bất động sản cho Doanh nghiệp Trong phần mềm định giá tự động bất 239 động sản chủ yếu dành cho đối tượng khách hàng người mua bán bất động sản, phần mềm quản lý dành cho đối tượng làm định giá chuyên nghiệp công ty thẩm định giá Trong phần mềm quản lý thẩm định giá sử dụng kèm theo tính phần mềm định giá tự động để hỗ trợ thẩm định viên việc so sánh giá kiểm soát rủi ro Việc kết hợp trí tuệ nhân tạo vào định giá bất động sản cần thiết, mang lại hiệu cao, sở đáng tin cậy cho định đưa thị trường bất động sản CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ SỬ DỤNG TRÍ TUỆ NHÂN TẠO TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Một số vấn đề trí tuệ nhân tạo cho định giá bất động sản Hiện tại, AI dần mở rộng vào lĩnh vực bất động sản với nhiều ứng dụng mang lại nhiều hiệu khác Trong đó, ứng dụng thường thấy thời gian gần việc ứng dụng định giá bất động sản, vào quản lý vận hành dự án Chẳng hạn, hệ thống camera an ninh trang bị AI dễ dàng nhận biết cư dân khách, thói quen vào họ để nâng cao chất lượng phục vụ [Trịnh Nguyễn Tuấn Anh, 2018] Các robot đóng góp nhiều vào khâu dịch vụ robot thu thập thông tin sử dụng thay người Ứng dụng di động cho phép giám sát quản lý dễ dàng thứ thị trường bất động sản Bên cạnh đó, AI dần mở rộng sang lĩnh vực kinh doanh, phân phối bất động sản AI hoạt động cách nhập liệu, sau tự huấn luyện để mạng thần kinh cấu trúc tương tự não người Dữ liệu thu thập từ trang web nhập vào AI để cập nhật cho robot thông tin định [Lê Đình Dũng, 2020] Các robot phát huy vai trị mình, làm trợ lý hỗ trợ dịch vụ khách hàng cho nhà phát triển đại lý khơng có nhân viên nói tiếng phổ thơng Dù chưa thay cho mạng lưới nhân viên bán hàng truyền thống, robot gia tăng phạm vi khách hàng mà cơng ty phục vụ Được thiết kế với giao diện thân thiện, robot cịn có khả di chuyển tiếp cận khách hàng Sự hợp tác giúp đạt mục tiêu chiến lược: cung cấp dịch vụ khách hàng tốt đồng thời giúp cho đơn vị tiếp thị bất động sản làm tương tự với khách hàng họ 240 2.2 Ngành bất động sản có nhiều ứng dụng sử dụng trí tuệ nhân tạo hỗ trợ cho mơi giới nhà đầu tư bất động sản, mà bật ứng dụng sau: • Ứng dụng trí tuệ nhân tạo việc thu thập, xử lý, phân tích liệu bất động sản Ứng dụng có khả thu thập thông tin rao bán bất động sản từ website, mạng xã hội, phân tích để loại bỏ thơng tin khơng xác, nhận biết chủ bất động sản Sử dụng trí tuệ nhân tạo việc phân tích ngữ nghĩa theo dõi thói quen hành vi người đăng tin để nhận biết sàng lọc phân loại thông tin Ứng dụng nhiều công ty môi giới sử dụng nhằm tiết kiệm thời gian tìm kiếm nguồn hàng phục vụ cho việc môi giới bất động sản Các bạn sử dụng thử chức https://reesoft.vn/ • Ứng dụng trí tuệ nhân tạo việc định giá bất động sản Trước để định giá bất động sản cần đến thẩm định viên giá người có kinh nghiệm thị trường để định giá cho bất động sản Việc định mang nhiều yếu tố chủ quan phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm cảm tính thẩm định viên Chính bất động sản cần chấp vay vốn, hai ngân hàng cho kết thẩm định giá khác xa Đó chưa kể tiêu cực phát sinh q trình định giá Hiện trí tuệ nhân tạo dựa vào sở liệu để phân tích yếu tố tương đồng bất động sản để định giá, theo dõi lịch sử thị trường yếu tố ảnh hưởng đến thị trường giá để phân tích định giá cho bất động sản thời điểm Thậm chí dựa vào thơng tin thị trường để dự báo cho việc tăng giảm giá BĐS tương lai gần Nổi bật nhóm ứng dụng tìm thấy https://rev.vn/ Đây phần mềm công ty thẩm định giá lớn Việt Nam sử dụng Công cụ giúp tăng suất định giá, tăng độ xác, giảm thiểu rủi ro tiêu cực Việc sử dụng công cụ định giá tự động phần mềm Rev Reesoft giúp công ty mơi giới tìm bất động sản tốt phân khúc để tập trung quảng cáo mơi giới, giúp tiết kiệm chi phí đăng tin, chi phí quảng cáo, tăng tỉ lệ mơi giới thành cơng ỨNG DỤNG TRÍ TUỆ NHÂN TẠO TRONG VIỆC THU THẬP, XỬ LÝ, PHÂN TÍCH DỮ LIỆU BẤT ĐỘNG SẢN • Ứng dụng trí tuệ nhân tạo để hỗ trợ cho môi giới người mua bán bất động sản: Việc định xác việc mua bán bất động sản lâu dựa vào phân tích thủ cơng cảm tính người Nếu trí tuệ nhân tạo phân tích thị trường, định giá bất động sản gợi ý giúp cho 241 người đưa định xác Các trợ lý ảo hỗ trợ công việc môi giới bất động sản, giúp cho việc tìm kiếm bất động sản nhanh chóng xác Bạn cần nói u cầu“tơi cần mua nhà Quận khoảng 15 tỷ” trợ lý ảo tự phân tích tìm cho bạn bất động sản tốt theo yêu cầu bạn Một số trang web rao bán bất động sản dần áp dụng công nghệ này, bật website https://dinhgianhadat.vn/ Trang web tìm nhà đất theo giọng nói đưa gợi ý bất động sản tốt sát với u cầu người dùng • Ứng dụng trí tuệ nhân tạo việc nhận biết hình ảnh giấy tờ nhà đất hình ảnh bất động sản thực tế Việc cập nhật thông tin bất động sản tốn nhiều thời gian người làm môi giới, bạn chụp ảnh giấy chủ quyền nhà chụp ảnh bất động sản với ứng dụng trí tuệ nhân tạo tự động phân tích nhập liệu bất động sản vào kho liệu Ngay việc chụp ảnh bất động sản nhận biết nhà loại bất động sản nào, tầng, nhà cũ • Một số ứng dụng thực tế ảo sử dụng công nghệ VR/AR để mô 3D cho hộ dự án giúp người mua bất động sản tham quan dự án trực quan dự án chưa xây dựng người mua khơng có thời gian đến xem trực tiếp dự án xem qua cơng nghệ Có thể khẳng định trí tuệ nhân tạo đã, làm thay đổi cách giao dịch bất động sản Chắc chắn nhiều ứng dụng tiếp tục phát triển, hoàn thiện để tăng khả cạnh tranh, hiệu hoạt động, cắt giảm chi phí Nó giúp minh bạch thị trường bất động sản, giúp nhà đầu tư nhận định xác định Các doanh nghiệp chậm đổi mới, hiệu dần bị đào thải, giai đoạn khó khăn, khủng hoảng Đặc biệt mơi trường làm việc dần thay đổi từ phương pháp làm việc trực tiếp sang làm việc online nên cần có thay đổi lớn ứng dụng phần mềm cho công việc nhà môi giới CÁC PHẦN MỀM ĐỊNH GIÁ CHỦ YẾU HIỆN NAY Ở VIỆT NAM 4.1 Phần mềm định giá tự động Định giá tự động hệ thống tự động hóa nhiều q trình định giá để tạo giá trị ước tính cho thuộc tính bất động sản cần định giá, có kết hợp nhiều quy trình để định giá cho bất động sản 242 Trên giới có nhiều phương pháp khác để làm định giá tự động cho bất động sản, thường gọi chung AVM (Automated Valuation Model) Các phương pháp thường áp dụng để làm định giá tự động bao gồm: - Phương pháp (PP1): Xác định vị trí bất động sản để tìm tài sản so sánh khu vực, sử dụng giá trị thống kê trước vị trí để ước tính giá trị BĐS - Phương pháp (PP2): Dùng thuật tốn, trí tuệ nhân tạo để phân tích tệp yếu tố bên BĐS yếu tố tác động bên BĐS chấm điểm cho yếu tố Dựa điểm số so sánh với bất động sản so sánh tương đồng để đưa giá trị ước tính cho thuộc tính BĐS - Phương pháp (PP3): Sử dụng trí tuệ nhân tạo để liên kết trọng số đưa giá trị ước tính BĐS dựa tính logic máy học thời gian dài với tệp liệu lớn Từ kiến thức liệu mà máy tính thống kê học vận dụng để đưa giá trị ước tính cho BĐS nhập vào để định giá Hiện Việt Nam số đơn vị triển khai để làm định giá tự động như: Reesoft; REV; Biggee; Cenhome; Nhưng đa số áp dụng Phương pháp (PP1) xác định vị trí BĐS sau gán giá trị thống kê trước để đưa giá trị ước tính cho BĐS Chỉ riêng phần mềm Reesoft; REV có kết hợp áp dụng PP1 PP2 kết xác Ưu điểm hạn chế: Ưu điểm định giá tự động cho kết tham khảo nhanh, thao tác đơn giản nên giúp nhiều người tự làm định giá cho BĐS quan tâm Mặt hạn chế định giá tự động phụ thuộc vào liệu lớn bất động sản so sánh Nếu tệp liệu BĐS so sánh xác kết định giá xác Nếu khơng có tệp liệu BĐS so sánh hệ thống phải lập bảng giá trị đơn giá cho vị trí đoạn đường khu vực định giá Định giá tự động đáp ứng với BĐS thông thường đơn giản đa số áp dụng phương pháp so sánh thống kê chủ yếu Do quy trình làm định giá phương pháp làm định giá cơng thức mang tính bí mật đơn vị làm phần mềm khơng cơng bố, không theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Do kết định giá tự động mang tính tham khảo mà khơng quan cơng nhận Phần mềm quản lý định giá 243 Là phương pháp chuyển hóa thao tác thủ cơng Định giá viên thành phần mềm ứng dụng Giúp cho Định giá viên tổ định giá dễ tương tác phối hợp cơng việc nhanh hơn, dễ kiểm sốt quy trình thực thao tác tìm kiếm, báo cáo nhanh Phần mềm quản lý thẩm định giá tuân thủ quy trình thẩm định giá tiêu chuẩn thẩm định giá theo quy định luật hành Các ứng dụng phần mềm quản lý thẩm định giá Việt Nam Hiện thị trường có nhiều ứng dụng phần mềm quản lý cho doanh nghiệp thẩm định giá Một số Công ty thẩm định giá tự thuê người viết phần mềm quản lý riêng cho doanh nghiệp mình, kinh phí nên đạt đến mức quản lý hồ sơ lưu trữ Những phần mềm doanh nghiệp tự viết đa số theo tư quản lý chủ doanh nghiệp nhiều mặt hạn chế, nhân cho đơn vị khác sử dụng khơng thể sử dụng Hiện có phần mềm định giá REV cty Cổ Phần Reesoft đầu tư nghiên cứu áp dụng lúc cho nhiều doanh nghiệp thẩm định giá, đúc kết nhiều kinh nghiệm ý kiến đóng góp hay doanh nghiệp thẩm định giá để cải tiến phần mềm tốt phù hợp cho đơn vị làm thẩm định giá Ưu điểm hạn chế Ưu điểm giúp cho doanh nghiệp quản lý quy trình thẩm định giá tốt Các thao tác làm báo cáo thẩm định nhanh Tuy nhiên phần mềm quản lý thẩm định giá hỗ trợ nhiều phương pháp thẩm định giá đơn giản phương pháp so sánh, chiết trừ, chi phí cịn phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập chưa đáp ứng nhiều, liên quan đến việc phân tích tài phức tạp khó thống mẫu chung cho bất động sản phương pháp 4.2 Phần mềm định giá chủ động Đây phần mềm có kết hợp việc định giá tự động (AVM) phần quản lý quy trình thẩm định giá cho doanh nghiệp bất động sản Phần mềm nghiên cứu, sử dụng cơng nghệ trí tuệ nhân tạo để phân tích thơng tin suy luận Các module chủ yếu phần mềm bao gồm: • Quản lý hồ sơ thẩm định: Quản lý thông tin khách hàng cần thẩm định giá, Lấy số hợp đồng, quản lý quy trình hồ sơ thẩm định từ việc tiếp nhận hồ sơ, giao hồ sơ cho phận làm định giá • Quản lý tài sản thẩm định: Quản lý thông tin chi tiết tài sản thẩm định giá Tại bắt đầu quy trình thẩm định giá tài sản từ bước như: Khảo sát, làm báo cáo, kiểm sốt, duyệt kết quả, phát hành 244 • Quản lý, giao việc giám sát tiến độ công việc phận thông qua việc cài đặt thời gian thực hồn thành cơng việc Có chế gửi mail nhắc nhở theo tiến độ việc quy trình thẩm định giá • Quản lý BĐS dùng làm tài sản so sánh Khi thẩm định vị trí gần tài sản thẩm định trước sử dụng lại liệu lưu làm tài sản so sánh tham khảo để đưa kết thẩm định giá không chênh lệch nhiều so với kết định giá trước khu vực Ngồi cịn hiển thị đơn giá tài sản thẩm định giá để phận kiểm sốt đối chiếu so sánh với kết định giá tài sản • Xuất mẫu báo cáo, mẫu chứng thư, phụ lục hình ảnh vị trí nhanh nhất, giúp cho tổ thẩm định tránh nhiều sai sót so với việc làm thủ cơng file word Excel • Đưa kết định giá tự động so sánh với kết định giá thẩm định viên để cảnh báo mức độ chênh lệch cần kiểm tra lại • Xuất báo cáo thống kê theo nhiều tiêu chí để gửi cho quan cục quản lý giá cần MỘT SỐ KẾT LUẬN Trí thông minh nhân tạo (AI) hỗ trợ nhiều công đoạn định giá bất động sản thị trường Việt Nam Theo công ty Savills Việt Nam, lĩnh vực định giá tăng tính chuyên nghiệp châu Á Việt Nam đề cập đến đời trí thơng minh nhân tạo (AI) làm thay đổi số công đoạn định giá bất động sản Định giá bất động sản Việt Nam dần tuân thủ với quy chuẩn định giá quốc tế Hiện công ty khởi nghiệp lĩnh vực công nghệ bất động sản góp phần thay đổi lĩnh vực định giá nhờ áp dụng công nghệ đại Sự đời trí thơng minh nhân tạo (AI) hỗ trợ chuyên viên định giá tăng tính hiệu tương tác với diễn biến giá thị trường bất động sản Tuy nhiên cần ý số vấn đề sau: • Cơng nghệ định giá sử dụng AI cung cấp giải pháp định giá cho phân khúc bất động sản phức tạp Ngược lại, loại hình tài sản phức tạp cần thêm tương tác với người kiến thức chun mơn chun sâu • Dù có can thiệp cơng nghệ thơng minh, quy trình thẩm định giá đòi hỏi số chi tiết kinh nghiệm chuyên môn để đưa kết thẩm định giá chuẩn mực 245 • Những khó khăn chủ yếu việc quản lý chất lượng định giá việc thông tin thị trường thiếu qn, chưa đạt độ minh bạch cao • Cơng tác quản lý đất đai sở liệu đất đai thông qua dự án tài trợ Ngân hàng giới đến năm 2021 Tuy nhiên hiệu lại phụ thuộc vào tính minh bạch lực quản lý Chính phủ • Một yếu tố khác ảnh hưởng lớn tới giá trị thị trường bất động sản quy hoạch Việc sử dụng đất tất dự án cần phải tuân theo quy hoạch tổng thể; việc quản lý quy hoạch thiếu hiệu dẫn đến xáo trộn giá trị thị trường, từ khiến thơng tin thị trường trở nên thiếu quán Điều đặc biệt quan trọng quy hoạch sử dụng đất thường khơng tiếp cận cách công khai [Nguyễn Minh Ngọc, 2011] • Thông lệ định giá bất động sản thiếu quán cho mục đích khác gây nên không thống thông tin liệu Có nhiều hệ thống mức độ định giá bất động sản làm cho kết định giá khác • Trong hoạt động đinh giá, phần lớn dựa vào cơng nghệ, kinh nghiệm chủ quan Chưa có giao thoa hiệu tảng lý thuyết thị trường bất động sản chun gia cơng nghệ TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Đình Dũng, (2020) Trí tuệ nhân tạo hỗ trợ cho ngành bất động sản? https://sohuutritue.net.vn/ Trịnh Nguyễn Tuấn Anh, (2018) Trí tuệ nhân tạo - cách mạng cho lĩnh vực bất động sản https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn Nguyễn Minh Ngọc, (2011) Tài ngun phong cảnh thiên nhiên góc nhìn định giá bất động sản Hội thảo quốc gia ”Nghiên cứu khoa học đào tạo nguồn nhân lực ngành Kinh tế tài nguyên đáp ứng nhu cầu xã hội” https://vnexpress.net, http://moc.gov.vn/ ... chung cho bất động sản phương pháp 4.2 Phần mềm định giá chủ động Đây phần mềm có kết hợp việc định giá tự động (AVM) phần quản lý quy trình thẩm định giá cho doanh nghiệp bất động sản Phần mềm nghiên... (AI) làm thay đổi số công đoạn định giá bất động sản Định giá bất động sản Việt Nam dần tuân thủ với quy chuẩn định giá quốc tế Hiện công ty khởi nghiệp lĩnh vực công nghệ bất động sản góp phần. .. dụng phần mềm cho công việc nhà môi giới CÁC PHẦN MỀM ĐỊNH GIÁ CHỦ YẾU HIỆN NAY Ở VIỆT NAM 4.1 Phần mềm định giá tự động Định giá tự động hệ thống tự động hóa nhiều q trình định giá để tạo giá