BẢN CÁO BẠCH CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT XANH

CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT XANH (Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số 3602545493, đăng ký lần đầu ngày 21/07/2011 Sở Kế hoạch - Đầu tư Tỉnh Đồng Nai cấp thay đổi lần thứ 13 ngày 22/07/2020 Sở Kế hoạch – Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp) CHÀO BÁN CỔ PHIẾU LẦN ĐẦU RA CÔNG CHÚNG Tên cổ phiếu Loại cổ phiếu Mệnh giá Giá chào bán Tổng số lượng chào bán : Cổ phiếu Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh : Cổ phiếu phổ thông : 10.000 đồng/cổ phiếu : Không thấp 12.457 đồng/cổ phiếu : 71.660.228 cổ phiếu, bao gồm 35.830.114 cổ phần cổ đông hữu 35.830.114 cổ phần phát hành Tổng giá trị chào bán theo mệnh giá: 716.602.280.000 đồng TỔ CHỨC TƯ VẤN VÀ ĐẠI LÝ PHÂN PHỐI: CƠNG TY CỔ PHẦN CHỨNG KHỐN BẢN VIỆT Trụ sở : Tịa nhà Bitexco, lầu 15, Hải Triều , Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh Điện thoại : (+84) 28 3914 3588 Fax: +84) 28 3914 3209 Website : www.vcsc.com.vn ĐẠI LÝ PHÂN PHỐI: CƠNG TY CỔ PHẦN CHỨNG KHỐN BẢN VIỆT TỔ CHỨC KIỂM TỐN: CƠNG TY TNHH ERNST & YOUNG VIỆT NAM Địa : Hải Triều, Bến Nghé, Quận 1, Hồ Chí Minh Điện thoại : (84-28) 3915 7888 Website : www.ey.com Bản cáo bạch MỤC LỤC  I NHỮNG NGƯỜI CHỊU TRÁCH NHIỆM CHÍNH ĐỐI VỚI NỘI DUNG BẢN CÁO BẠCH 1 Tổ chức phát hành Tổ chức tư vấn CÁC NHÂN TỐ RỦI RO II Rủi ro kinh tế 2 Rủi ro luật pháp Rủi ro đặc thù ngành 4 Rủi ro từ phía nhà phát triển bất động sản 5 Rủi ro đợt chào bán Rủi ro pha loãng Rủi ro quản trị công ty Rủi ro khác III CÁC KHÁI NIỆM IV TÌNH HÌNH VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA TỔ CHỨC PHÁT HÀNH Thông tin chung tổ chức phát hành Cơ cấu tổ chức Công ty 10 Cơ cấu quản trị máy quản lý 11 Thông tin công ty mẹ, công ty Công ty, cơng ty nắm quyền kiểm sốt cổ phần chi phối Công ty, công ty mà Cơng ty nắm quyền kiểm sốt cổ phần, phần vốn góp chi phối 13 Thông tin q trình tăng, giảm vốn điều lệ Cơng ty 18 Thông tin khoản góp vốn, thối vốn lớn Cơng ty doanh nghiệp khác 18 Thông tin chứng khoán lưu hành 18 Thông tin tỷ lệ sở hữu nước 19 10 Hoạt động kinh doanh 20 11 Chính sách với người lao động 37 12 Chính sách cổ tức 39 13 Thông tin cam kết chưa thực Công ty 41 14 Các thông tin, nghĩa vụ nợ tiềm ẩn, tranh chấp kiện tụng liên quan tới Cơng ty ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, tình hình tài Cơng ty, đợt chào bán, giá cổ phiếu chào bán, dự án sử dụng vốn thu từ đợt chào bán 41 15 Thông tin cam kết Công ty không thuộc trường hợp bị truy cứu trách nhiệm hình bị kết án tội xâm phạm trật tự quản lý kinh tế mà chưa xóa án tích 41 V KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH, TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH VÀ DỰ KIẾN KẾ HOẠCH 41 Bản cáo bạch Kết hoạt động kinh doanh Công ty 41 Tình hình tài 43 Ý kiến Tổ chức kiểm tốn Báo cáo tài Tổ chức phát hành 46 Kế hoạch doanh thu, lợi nhuận cổ tức hợp 46 VI THÔNG TIN VỀ CỔ ĐÔNG SÁNG LẬP, CỔ ĐÔNG LỚN, THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ, KIỂM SOÁT VIÊN, TỔNG GIÁM ĐỐC (GIÁM ĐỐC), PHĨ TỔNG GIÁM ĐỐC (PHĨ GIÁM ĐỐC), KẾ TỐN TRƯỞNG 48 Thông tin cổ đông sáng lập 48 Thông tin cổ đông lớn 48 HĐQT, Ban Tổng Giám đốc, Ủy Ban Kiểm toán, Kế toán trưởng 49 VII THÔNG TIN VỀ ĐỢT CHÀO BÁN 58 Loại cổ phiếu: 58 Mệnh giá: 58 Tổng số lượng cổ phiếu dự kiến chào bán 58 Tổng giá trị cổ phiếu chào bán theo mệnh giá: 716.602.280.000 đồng 61 Giá chào bán dự kiến 61 Phương pháp tính giá 61 Phương thức phân phối 61 Đăng ký mua cổ phiếu 62 Lịch trình dự kiến phân phối cổ phiếu 62 10 Hạn chế liên quan đến việc chuyển nhượng cổ phiếu 63 11 Tài khoản phong tỏa nhận tiền mua cổ phiếu 63 12 Hủy bỏ đợt chào bán 63 13 Biện pháp đảm bảo tuân thủ quy định sở hữu nước 63 14 Các loại thuế có liên quan 63 15 Thông tin cam kết 65 VIII MỤC ĐÍCH CHÀO BÁN 66 IX KẾ HOẠCH SỬ DỤNG SỐ TIỀN THU ĐƯỢC TỪ ĐỢT CHÀO BÁN: 66 Đầu tư hồn thiện platform Cơng nghệ Bất động sản 67 Đầu tư phát triển Mảng môi giới Bất động sản bán lại 67 Đầu tư phát triển dịch vụ Bất động sản khác 67 Mảng môi giới Bất động sản bán 68 X CÁC ĐỐI TÁC LIÊN QUAN TỚI ĐỢT CHÀO BÁN 68 Tổ chức tư vấn chào bán 68 Tổ chức kiểm toán 69 Đại lý phân phối 70 PHỤ LỤC 70 I NHỮNG NGƯỜI CHỊU TRÁCH NHIỆM CHÍNH ĐỐI VỚI NỘI DUNG BẢN CÁO BẠCH Tổ chức phát hành Ơng Lương Trí Thìn Chủ tịch HĐQT Ông Nguyễn Trường Sơn Tổng Giám đốc Bà Đỗ Thị Thái Trưởng Ủy Ban kiểm toán Bà Trần Thị Phương Loan Kế tốn trưởng Chúng tơi đảm bảo thông tin số liệu Bản cáo bạch xác, trung thực cam kết chịu trách nhiệm tính trung thực, xác thơng tin số liệu Trong phạm vi trách nhiệm thông tin biết, đảm bảo thơng tin số liệu sai sót mà gây ảnh hưởng thông tin Bản cáo bạch Tổ chức tư vấn Ơng Tơ Hải Tổng Giám đốc Bản cáo bạch phần hồ sơ đăng ký chào bán cổ phiếu lần đầu công chúng Công ty Cổ phần Chứng khoán Bản Việt (“VCSC”) tham gia lập sở Hợp đồng Tư vấn số 01/2021/HD-IB.VCSC với Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh Trong phạm vi trách nhiệm thông tin biết, chúng tơi đảm bảo việc phân tích, đánh giá lựa chọn ngôn từ Bản cáo bạch thực cách hợp lý cẩn trọng dựa sở thông tin số liệu Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh cung cấp Trang II CÁC NHÂN TỐ RỦI RO Rủi ro kinh tế Yếu tố vĩ mơ kinh tế đóng vai trị quan trọng trình tăng trưởng doanh nghiệp Hiệu hoạt động triển vọng kinh doanh đặt yêu cầu doanh nghiệp phải thích nghi kịp thời với biến động yếu tố từ môi trường kinh doanh Rủi ro kinh tế xác định loại rủi ro hệ thống tạo từ yếu tố vĩ mơ, yếu tố tác động đến hoạt động kinh doanh i) tốc độ tăng trưởng kinh tế; ii) tỷ lệ lạm phát iii) tỷ lệ lãi suất Phân tích mơi trường vĩ mơ kinh tế nhằm dự phịng mức độ tác động yếu tố rủi ro đến chiến lược tăng trưởng đảm bảo vận hành mô hình kinh doanh 1.1 Tốc độ tăng trưởng kinh tế Theo số liệu Tổng cục Thống kê (“GSO”) Tổng sản phẩm nước (GDP) quý IV/2020 ước tính tăng 4,48% so với kỳ năm trước, mức tăng thấp quý IV năm giai đoạn 2011-2020 Tính chung năm 2020, GDP tăng 2,91% (Quý I tăng 3,68%; quý II tăng 0,39%; quý III tăng 2,69%; quý IV tăng 4,48%), mức tăng thấp năm giai đoạn 2011-2020 bối cảnh dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, ảnh hưởng tiêu cực tới lĩnh vực kinh tế – xã hội thành cơng lớn Việt Nam Mức tăng trưởng năm 2020 Việt Nam thuộc nhóm cao giới Công ty hoạt động lãnh thổ Việt Nam nên kết hoạt động kinh doanh tăng trưởng Công ty phụ thuộc nhiều vào tăng trưởng kinh tế Việt Nam Tăng trưởng kinh tế Việt Nam suốt 10 năm qua tương đối ổn định, Việt Nam trở thành điểm sáng thu hút đầu tư, từ tạo nhiều hội phát triển cho doanh nghiệp nước Mặc dù kinh tế Việt Nam dự đoán tăng trưởng năm bối cảnh diễn biến phức tạp đại dịch Covid-19, tình hình kinh tế, trị, xã hội giới nhiều vấn đề bất ổn, kinh tế Việt Nam chứa đựng rủi ro tiềm ẩn Tốc độ tăng trưởng kinh tế giảm sút ảnh hưởng tới nhu cầu mua nhà người tiêu dùng, qua tạo rủi ro doanh thu, dịng tiền, hàng tồn kho, ảnh hưởng đến lợi nhuận hoạt động Công ty Nguồn: Tổng cục thống kê Trang 1.2 Rủi ro lạm phát Nhìn chung, mặt giá năm 2020 tăng cao so với kỳ năm trước, từ tháng Một tăng 6,43%, ảnh hưởng đến công tác quản lý, điều hành giá năm 2020, dẫn đến việc kiểm soát lạm phát theo mục tiêu 4% Quốc hội đặt gặp nhiều khó khăn, thách thức Tuy nhiên, với đạo, điều hành sát Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, phối hợp Bộ, ngành, địa phương, mức tăng CPI kiểm soát dần qua tháng với xu hướng giảm dần Chỉ số giá tiêu dùng bình quân năm 2020 tăng 3,23% so với năm trước, đạt mục tiêu kiểm soát lạm phát, giữ CPI bình quân năm 2020 4% Quốc Hội đề bối cảnh năm với nhiều biến động khó lường CPI tháng 12/2020 tăng 0,19% so với tháng 12/2019, mức thấp giai đoạn 2016-2020 Lạm phát tháng 12/2020 tăng 0,07% so với tháng trước tăng 0,99% so với kỳ năm trước Lạm phát bình quân năm 2020 tăng 2,31% so với bình quân năm 2019 Tốc độ tăng CPI bình quân năm 2020 (%) Nguồn: Tổng cục thống kê Mặc dù thế, với diễn biến khó lường kinh tế giới năm 2021 tới đây, kinh tế phải đối mặt với nguy bất ổn lạm phát quay trở lại lúc Đối với doanh nghiệp hoạt động ngành bất động sản Công ty, trường hợp lạm phát tăng cao ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh Công ty thông qua gia tăng chi phí đầu vào, đặc biệt chi phí ngun vật liệu, xây dựng, nhân cơng lãi vay 1.3 Rủi ro lãi suất Lãi suất ảnh hưởng lớn lên hoạt động kinh doanh doanh nghiệp bất động sản Mức lãi suất cao, việc cản trở nhu cầu vay vốn để mua nhà đầu tư, cịn gia tăng chi phí tài chính, tạo rủi ro địn bẩy với doanh nghiệp Nhằm giảm bớt khó khăn tác động dịch Covid-19, tạo điều kiện cho kinh tế có điều kiện phục hồi nhanh, năm 2020 Ngân hàng Nhà nước liên tiếp điều chỉnh giảm lần mức lãi suất điều hành với tổng mức giảm 1,5%-2%/năm Mặt lãi suất có xu hướng giảm, lãi suất cho vay tối đa lĩnh vực ưu tiên mức 4,5%/năm, giảm khoảng 2,5%/năm so với năm 2016 Diễn biến Trang lãi suất thấp giữ ổn định tạo niềm tin nhà đầu tư bất động sản người mua có nhu cầu nhà cần vay vốn ngân hàng Các ngân hàng mạnh dạn tung chương trình cho vay mua bất động sản với kỳ hạn dài lên đến 20 – 25 năm Vì thế, với diễn biến thuận lợi lãi suất Cơng ty có hội giữ ổn định loại chi phí tài chính, ghi nhận tăng trưởng doanh số bất động sản, nhờ tác động tích cực đến kết kinh doanh Công ty năm 2021 năm Rủi ro luật pháp Rủi ro luật pháp rủi ro phát sinh việc không áp dụng kịp thời, không phù hợp văn pháp luật trình triển khai hoạt động kinh doanh Công ty Công ty công ty cổ phần, hoạt động lĩnh vực bất động sản, DXS đảm bảo tuân thủ văn pháp luật Nhà nước quy định, trọng yếu Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật kinh doanh Bất động sản, luật Thuế văn pháp luật khác liên quan đến ngành nghề hoạt động Công ty Năm 2020 năm đánh dấu bước tiến lớn hệ thống pháp luật Việt Nam Quốc hội hoàn thành thông qua hàng loạt Luật, Bộ Luật,… với thay đổi tích cực giúp điều chỉnh hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Tuy nhiên, trình dẫn đến tình trạng doanh nghiệp cập nhật khơng kịp thời, làm ảnh hưởng đến tính tuân thủ nghiêm ngặt đặt hoạt động kinh doanh Công ty Nhằm hạn chế tối đa rủi ro phát sinh liên quan đến yếu tố pháp lý q trình hoạt động, Cơng ty thường xuyên cập nhật văn pháp luật có liên quan đến hoạt động chuyên môn, đồng thời tham khảo thuê tư vấn quy phạm pháp luật chun ngành khác có liên quan đến Cơng ty Rủi ro đặc thù ngành 3.1 Rủi ro từ diễn biến bất lợi thị trường Bất động sản Việt Nam Hoạt động kinh doanh bất động sản Cơng ty tập trung vào thị trường Việt Nam Do hoạt động Cơng ty phụ thuộc nhiều vào hoạt động thị trường bất động sản Nhu cầu thị trường Việt Nam bất động sản thương mại nhà chịu tác động nhiều yếu tố, bao gồm môi trường kinh tế địa phương biện pháp kiểm soát vĩ mơ biện pháp luật định quyền cấp tỉnh cấp trung ương áp dụng Nhu cầu bất động sản thương mại nhà Việt Nam suy giảm Nhu cầu thấp ảnh hưởng lớn bất lợi đến doanh thu giá bán bất động sản Cơng ty, qua làm ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận nguồn thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty 3.2 Rủi ro cạnh tranh Cạnh tranh kinh doanh vấn đề doanh nghiệp, không ngoại trừ Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh Trong môi trường cạnh tranh, ưu thuộc doanh nghiệp có sức mạnh uy tín chất lượng sản phẩm, dịch vụ, mang đến cho khách hàng lợi ích thiết thực khách hàng tin tưởng; doanh nghiệp có quy mơ lớn, có tiềm lực tài tốt, mạnh dạn đầu tư khơng ngừng cải thiện chất lượng sản phẩm dịch vụ lợi ích lâu dài Trang Các nguy cạnh tranh mà Cơng ty gặp phải bao gồm: Cạnh tranh trực tiếp từ dịch vụ công ty môi giới khác Cạnh tranh dịch vụ thay - đến từ chủ đầu tư tự tổ chức mạng lưới phân phối riêng Để giảm thiểu rủi ro này, Công ty xây dựng chiến lược cạnh tranh phù hợp hình thức bao tiêu sản phẩm, cam kết đầu dự án, mang lại dịch vụ tiện ích cho chủ đầu tư tin cậy khách hàng Công ty luôn cẩn trọng với rủi ro cạnh tranh việc thường xuyên theo dõi diễn biến thị trường, cập nhật thay đổi nhu cầu thị hiếu khách hàng, đồng thời không ngừng đổi công nghệ, chất lượng phục vụ để luôn đơn vị tiên phong lĩnh vực kinh doanh Công ty 3.3 Rủi ro toán Với đặc thù kinh doanh công ty trung gian hỗ trợ giao dịch nhà phát triển bất động sản khách hàng, Công ty gặp phải rủi ro liên quan đến vấn đề tốn từ phía đơn vị phát triển bất động sản Khi thực giao dịch môi giới bất động sản thành cơng, Cơng ty nhận phí hoa hồng từ phía nhà phát triển bất động sản Thông thường thời hạn thu hồi khoản tiền 30 ngày đến 90 ngày kể từ ngày Công ty nhà phát triển bất động sản đồng ý việc ghi nhận giao dịch thành công Rủi ro việc toán đến từ việc nhà phát triển bất động sản gặp vấn đề hoạt động như: chậm trễ nguồn tiền trả nợ, gặp khó khăn hoạt động Thông thường rủi ro chủ yếu đến từ việc nhà phát triển bất động sản đơn vị chun nghiệp có uy tín thị trường Đây rủi ro mà cơng ty cung cấp dịch vụ gặp phải Lường trước rủi ro này, Ban lãnh đạo Công ty trọng hợp tác đầu tư với nhà phát triển bất động sản có thương hiệu thị trường, có uy tín, lành mạnh tình hình tài có kế hoạch phát triển bất động sản lâu dài đặc biệt Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (công ty mẹ) Rủi ro từ phía nhà phát triển bất động sản Là đơn vị có hoạt động kinh doanh đặc thù đóng vai trị cầu nối nhà phát triển bất động sản khách hàng, hoạt động kinh doanh DXS phụ thuộc nhiều vào nguồn cung bất động sản từ phía nhà phát triển bất động sản Với dự án bất động sản có vị trí thuận lợi thu hút khách hàng, nhà phát triển bất động sản tự phân phối sản phẩm mà không cần thông qua đơn vị trung gian DXS Tuy nhiên với dự án giai đoạn tiềm có vị trí chưa thực hấp dẫn, việc phân phối dựa vào mạnh DXS lựa chọn hồn tồn xác Điểm mạnh DXS sở hữu mạng lưới bán hàng trải dài khắp 63 tỉnh thành nước với việc Công ty trải qua giai đoạn thăng trầm thị trường bất động sản gần 20 năm qua hiểu nhu cầu khách hàng điểm cộng cho hợp tác DXS đối tác phát triển bất động sản Tuy nhiên để giảm thiểu rủi ro này, Ban lãnh đạo DXS ưu tiên phát triển kinh doanh theo hướng thực bao tiêu sản phẩm và/hoặc tự doanh nhằm tối đa hóa lợi nhuận tận dụng hệ thống mạng lưới phân phối khả tài lành mạnh Công ty Rủi ro đợt chào bán Nền kinh tế nói chung thị trường chứng khốn nói riêng diễn biến phức tạp khó dự báo hậu đại dịch Covid–19 Trong kịch tiêu cực, Nhà đầu tư có khả Trang chuyển sang tích trữ tài sản thay đầu tư vào chứng khốn, Cơng ty gặp rủi ro chưa phân phối hết dẫn đến Công ty không đạt tỷ lệ đủ để thỏa mãn điều kiện niêm yết cổ phiếu Sở Giao dịch Chứng khoán Trong trường hợp này, lượng cổ phiếu chưa phân phối hết xử lý theo hướng Hội đồng quản trị tiếp tục chào bán cho đối tượng khác theo giá chào bán phù hợp thời điểm chào bán không thấp so với giá nhà đầu tư đăng ký tham gia đợt chào bán Xin phép UBCKNN gia hạn thời gian chào bán xét thấy cần thiết Đối với cổ phần dự định phát hành mới, Hội đồng quản trị chủ động tìm kiếm nguồn tài trợ bổ sung khác để đảm bảo huy động đủ vốn phục vụ kế hoạch kinh doanh phát sinh Trong suốt trình hoạt động, Cơng ty trì mối quan hệ tín dụng tốt với ngân hàng Do vậy, trường hợp thiếu hụt số vốn cần thiết, Cơng ty có giải pháp vay ngân hàng để đảm bảo đủ vốn cần thiết Phương án làm tăng chi phí tài làm giảm lợi nhuận Cơng ty Tuy nhiên, với triển vọng tăng trưởng Công ty nói riêng thị trường Bất động sản Việt Nam nói chung tương lai khả thu hút quan tâm nhà đầu tư cổ phiếu Công ty lớn, đảm bảo thành công đợt chào bán Rủi ro pha lỗng Việc chào bán cổ phiếu cơng chúng để tăng vốn điều lệ cho công ty làm pha lỗng thu nhập rịng cổ phiếu (EPS), pha loãng giá trị sổ sách cổ phiếu, pha loãng tỷ lệ nắm giữ quyền biểu cổ đơng hữu i Pha lỗng EPS: Sau hoàn thành đợt chào bán, thu nhập cổ phần (EPS) bị pha loãng tăng tổng số lượng cổ phiếu lưu hành việc sử dụng vốn thu từ đợt phát hành cổ phần chưa tạo doanh thu lợi nhuận năm 2021 Rủi ro từ việc cổ phiếu bị pha loãng hạn chế Công ty sử dụng tối ưu nguồn vốn huy động được, trì tốt hoạt động tăng cường, phát huy mạnh để bảo đảm hoạt động sản xuất kinh doanh tiếp tục tăng trưởng tốt sau đợt chào bán ii Pha loãng giá trị sổ sách: Sau hoàn thành đợt phát hành, giá trị sổ sách cổ phần bị thay đổi trường hợp giá phát hành thấp giá trị sổ sách cổ phần thời điểm phát hành iii Về tỷ lệ sở hữu quyền biểu quyết: Đối với việc phát hành cổ phiếu lần đầu công chúng để tăng vốn điều lệ cho tổ chức phát hành kèm theo việc niêm yết cổ phiếu làm cho số lượng cổ đông công ty gia tăng không cân xứng với giá trị vốn điều lệ tăng thêm; đó, tỷ lệ sở hữu quyền biểu cổ đông hữu (cổ đông trước phát hành) bị giảm tương ứng Rủi ro quản trị công ty Nhằm tăng cường công tác quản trị Công ty, Hội đồng quản trị DXS bước xây dựng hoàn thiện Quy trình, quy chế quản trị theo hướng chuyên trách, nâng cao vai trò thành viên Hội đồng quản trị kịp thời xử lý vấn đề phát sinh Tập đồn q trình hoạt động kinh doanh, đảm bảo tối đa lợi ích cổ đơng Rủi ro khác Một số rủi ro mang tính bất khả kháng có khả xảy xảy tác động đến tình hình kinh doanh Cơng ty Đó tượng thiên tai (hạn hán, bão lụt, động đất v.v…), chiến tranh hay dịch bệnh hiểm nghèo quy mô lớn Trang Bản cáo bạch + Cá nhân sở hữu: CP, chiếm 0% VĐL - Các cam kết nắm giữ: Khơng có - Danh sách người có liên quan: STT Họ tên Số CMND/ĐKKD (mất) Ngày cấp Số CP sở hữu DXS Quan hệ với NNB Bố Lê Anh Tuấn Trần Thị Hường 221266225 07/04/2008 Mẹ Trương Đăng Khoa 371880675 10/09/2015 Chồng Trương Lê Gia Bảo Còn nhỏ Con - Thù lao khoản lợi ích khác: Khơng có - Lợi ích liên quan tổ chức TCPH: Khơng có - Quyền lợi mâu thuẫn với tổ chức TCPH: Khơng có 3.3 Ủy ban kiểm tốn nội STT Tên thành viên Năm sinh CMND Chức vụ Bà Đỗ Thị Thái 1976 025321473 Trưởng ban Ông Hà Đức Hiếu 1982 025149158 Thành viên 4) Bà Đỗ Thị Thái – Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Trưởng Ủy ban Kiểm toán (Xem mục 3.1 – Danh sách thành viên HĐQT) 5) Ông Hà Đức Hiếu – Thành viên Hội đồng quản trị kiêm Thành viên Ủy Ban Kiểm toán nội (Xem mục 3.1 – Danh sách thành viên HĐQT) 3.4 Kế toán trưởng Bà Trần Thị Phương Loan - Kế toán trưởng - Họ tên: TRẦN THỊ PHƯƠNG LOAN - Giới tính: Nữ - CCCD: 062186000057 Ngày cấp: 22/12/2020 - Quốc tịch: Việt Nam - Địa thường trú: 2.05 Khối A2 CC Opal Riverside, Phường Hiệp Bình Chánh, Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh - Các chức vụ công tác DXS: Kế toán trưởng - Các chức vụ nắm giữ tổ chức khác: Khơng có - Trình độ chun mơn: Cử nhân - Q trình cơng tác:  Từ 2008 đến 06/2011 Ngày sinh: 05/11/1986 Nơi sinh: Kon Tum Nơi cấp: Cục CSQLHCVTTXH Dân tộc: Kinh : Công ty TNHH Kiểm toán Tư vấn Chuẩn Việt – Trợ lý kiểm toán Trang 57 Bản cáo bạch  Từ 07/2011 đến 2012  Từ 2013 đến 10/2014  Từ 10/2014 đến 2015  Từ 2016 đến 2018  Từ 2018 đến : Cơng ty Cổ phần Ơ tơ Trường Hải – Kế tốn tổng hợp : Cơng ty Cổ phần Ơ tơ Trường Hải – TBP hợp BCTC : Công ty Cổ Phần Dịch vụ Xây dựng Địa ốc Đất Xanh (DXG) – KT Quản trị Hợp : Công ty Cổ Phần Dịch vụ Xây dựng Địa ốc Đất Xanh (DXG) – Phó Kế tốn trưởng : Cơng ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) – Kế toán trưởng Số CP nắm giữ DXS 24/02/2021: CP, chiếm % VĐL -   Đại diện : CP, chiếm % VĐL Cá nhân sở hữu : CP, chiếm % VĐL - Các cam kết nắm giữ: Khơng có - Danh sách người có liên quan: STT Họ tên Trần Đình Thọ Nguyễn Thị Hoè Nguyễn Tiến Dũng Số CMND/ĐKKD Ngày cấp (mất) Quan hệ với NNB Cha Số CP sở hữu DXS 233211454 23/06/2011 Mẹ 054084000160 CCSQLHCVTTXH Chồng Nguyễn Sinh Hùng Con nhỏ Nguyễn Hùng Minh Con nhỏ Trần Đình Trường 233027364 11/02/2014 Anh Trần Thị Thanh Hà 233047551 15/05/2018 Chị Trần Thị Hồng Lam 234063373 20/03/2019 Chị - Thù lao khoản lợi ích khác: Khơng có - Lợi ích liên quan TCPH: Khơng có - Quyền lợi mâu thuẫn với TCPH: Khơng có VII THƠNG TIN VỀ ĐỢT CHÀO BÁN Loại cổ phiếu: Cổ phiếu phổ thông Mệnh giá: 10.000 đồng/cổ phiếu Tổng số lượng cổ phiếu chào bán Tổng số lượng cổ phiếu chào bán 71.660.228 cổ phiếu, 35.830.114 cổ phiếu chào bán thuộc sở hữu cổ đông hữu 35.830.114 cổ phiếu TCPH phát hành Trang 58 Bản cáo bạch Đối tượng chào bán gồm tổ chức, cá nhân ngồi nước có nhu cầu mua cổ phần Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất xanh (DXS), thông tin chi tiết đợt chào bán sau: 3.1 Chào bán cổ phiếu cổ đông hữu  Tổ chức chào bán : Cổ đông hữu Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh  Tên cổ phiếu chào bán : Cổ phiếu Công ty Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh  Loại chứng khoán chào : Cổ phần phổ thông, tự chuyển nhượng bán  Mệnh giá cổ phần : 10.000 đồng/cổ phần  Số lượng cổ phiếu : 322.471.022 cổ phiếu lưu hành  Vốn điều lệ Công ty : 3.224.710.220.000 đồng (Bằng chữ: Ba nghìn hai trăm hai mươi bốn tỷ bảy trăm mười triệu hai trăm hai mươi nghìn đồng)  Số lượng cổ phần chào : 35.830.114 cổ phần bán cổ đông hữu (CTCP Tập đoàn Đất Xanh)  Tổng giá trị chào bán : 358.301.140.000 đồng cổ đông hữu (Bằng chữ: Ba trăm năm mươi tám tỷ ba trăm linh triệu theo mệnh giá trăm bốn mươi nghìn đồng)  Số lượng cổ phiếu lưu : 322.471.022 cổ phiếu hành sau chào bán  Vốn điều lệ sau : 3.224.710.220.000 đồng chào bán  Phương thức chào bán : Chào bán cổ phần lần đầu công chúng  Đối tượng chào bán : Các tổ chức, cá nhân ngồi nước có nhu cầu mua cổ phần Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất xanh (DXS)  Giá chào bán dự kiến : Giá bán với giá chào bán cổ phần TCPH mục 3.2  Thời gian dự kiến chào : Trong năm 2021, sau Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) chấp thuận bán  Phương án xử lý : Hội đồng quản trị tiếp tục chào bán cho đối tượng khác theo giá chào bán phù hợp thời điểm chào bán trường hợp cổ phần không thấp so với giá nhà đầu tư đăng ký tham không chào bán hết gia đợt chào bán theo dự kiến Trang 59 Bản cáo bạch 3.2 Chào bán cổ phiếu tổ chức phát hành:  Tổ chức chào bán : Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh  Tên cổ phiếu chào bán : Cổ phiếu Công ty Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh  Loại chứng khoán chào bán : Cổ phần phổ thông, tự chuyển nhượng  Mệnh giá cổ phần : 10.000 đồng/cổ phần  Số lượng cổ phiếu lưu hành :  Vốn điều lệ Công ty : 322.471.022 cổ phiếu 3.224.710.220.000 đồng (Bằng chữ: Ba nghìn hai trăm hai mươi bốn tỷ bảy trăm mười triệu hai trăm hai mươi nghìn đồng)  Số lượng chào bán cổ phần TCPH : 35.830.114 cổ phần  Tổng giá trị chào bán cổ phần TCPH theo mệnh giá : 358.301.140.000 đồng  Số lượng cổ phiếu lưu hành sau chào bán :  Vốn điều lệ : (Bằng chữ: Ba trăm năm mươi tám tỷ ba trăm linh triệu trăm bốn mươi nghìn đồng) sau chào bán 358.301.136 cổ phiếu 3.583.011.360.000 đồng  Phương thức chào bán : Chào bán cổ phần lần đầu công chúng  Đối tượng chào bán : Các tổ chức, cá nhân nước có nhu cầu mua cổ phần Cơng ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS)  Giá chào bán dự kiến : Tối thiểu 12.457 đồng/cổ phiếu HĐQT xác định giá chào bán thức theo ủy quyền ĐHĐCĐ công bố thông tin thông báo phát hành sau UBCKNN cấp GCN đăng ký chào bán cổ phiếu lần đầu công chúng  Nguyên tắc ưu tiên phân phối cổ phiếu : Số cổ phiếu thuộc sở hữu cổ đông hữu ưu tiên phân phối trước  Đáp ứng quy định tỷ lệ sở hữu nhà đầu tư nước : Đảm bảo đáp ứng quy định tỷ lệ sở hữu nhà đầu tư nước theo quy định pháp luật (tỷ lệ khơng vượt q 50%)  Mục đích chào bán cổ phần : Số tiền huy động từ đợt chào bán sử dụng để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh Trang 60 Bản cáo bạch công ty Hội đồng quản trị định chi tiết kế hoạch sử dụng vốn theo ủy quyền Đại hội đồng cổ đông  Thời gian dự kiến chào bán : Trong năm 2021, sau Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) chấp thuận  Phương án xử lý trường hợp cổ phần không chào bán hết theo dự kiến : Hội đồng quản trị tiếp tục chào bán cho đối tượng khác theo giá chào bán phù hợp thời điểm chào bán không thấp so với giá nhà đầu tư đăng ký tham gia đợt chào bán Tổng giá trị cổ phiếu chào bán theo mệnh giá: 716.602.280.000 đồng Giá chào bán dự kiến Hội đồng quản trị xác định giá chào bán theo ủy quyền Đại hội đồng cổ đông Giá bán cổ phần không thấp giá trị sổ sách cổ phần thời điểm 31/12/2020 theo BCTC hợp năm 2020 12.457 đồng/cổ phiếu Thời gian Hội đồng quản trị công bố giá chào bán lần đầu công chúng: Sau UBCKNN cấp GCN đăng ký chào bán cổ phiếu lần đầu công chúng, Giá chào bán thức Cơng ty cơng bố Thông báo chào bán cổ phiếu lần đầu công chúng Thông báo chào bán công bố theo quy định Phương pháp tính giá Hội đồng quản trị sử dụng giá trị sổ sách cổ phần ước tính thời điểm 31/12/2020 theo BCTC hợp năm 2020 để làm sở cho việc xác định giá chào bán cổ phiếu: Giá trị sổ sách cổ phần = = Vốn chủ sở hữu – Lợi ích cổ đơng khơng kiểm sốt Khối lượng cổ phiếu lưu hành 5.839.337.258.718 – 1.822.220.452.619 = 12.457 đ/CP 322.471.022 Nguồn: BCTC hợp kiếm toán 2020 Căn vào chiến lược phát triển nhu cầu vốn Công ty nên Hội đồng quản trị DXS đề xuất giá chào bán cho Nhà đầu tư không thấp giá trị sổ sách cổ phiếu Phương thức phân phối Cổ phiếu chào bán cho nhà đầu tư phân phối thông qua đại lý phân phối Tổ chức tư vấn sau nhận giấy phép chào bán cổ phiếu UBCKNN Đại lý phân phối: Cơng ty cổ phần Chứng khốn Bản Việt Trách nhiệm đại lý phân phối: - Cung cấp tiếp nhận hồ đăng ký mua cổ phiếu nhà đầu tư - Hướng dẫn nhà đầu tư đăng ký mua cổ phiếu Công ty Trang 61 Bản cáo bạch Gửi báo cáo danh sách nộp tiền mua cổ phần Nhà đầu tư cho Tổ chức chào bán sau ngày kết thúc đợt Chào bán - Các cơng việc khác có liên quan để q trình Chào bán diễn thành cơng - Trong trường hợp số lượng cổ phần đăng ký mua lớn số lượng cổ phần chào bán, cổ phiếu phân phối tương ứng với tỉ lệ đăng ký mua cá nhân/tổ chức Công ty hoàn trả lại tiền cho nhà đầu tư theo quy định Hướng dẫn thực đăng ký nộp tiền mua cổ phiếu Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh Đăng ký mua cổ phiếu Số lượng đăng ký mua tối thiểu 01 nhà đầu tư: 1.000 cổ phiếu Thời hạn mua: dự kiến tháng - tháng sau cấp GCN đăng ký chào bán UBCKNN Phương thức toán: Chuyển khoản vào tài khoản phong tỏa TCPH Địa điểm nhận Hồ sơ đăng ký mua cổ phiếu: theo thông báo Hướng dẫn thực đăng ký nộp tiền mua cổ phiếu Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh Lịch trình dự kiến phân phối cổ phiếu - Thời gian phân phối dự kiến: vòng 90 ngày kể từ ngày UBCKNN cấp giấy chứng nhận đăng ký chào bán cổ phiếu DXS công chúng - Sau nhận giấy phép chào bán cổ phiếu UBCKNN, Hội đồng quản trị DXS làm việc với Tổ chức tư vấn để thực việc chào bán Lịch trình chào bán cổ phiếu lần đầu công chúng sau Công ty cấp giấy chứng nhận đăng ký chào bán cổ phiếu DXS công chúng dự kiến sau: STT Công việc Công bố thông tin theo quy định Triển khai công tác chào bán cổ phiếu lần đầu công chúng Đăng ký nộp tiền mua cổ phần Thông báo kết đặt mua cho NĐT Báo cáo kết chào bán cho UBCKNN Hoàn trả tiền cho NĐT trường hợp số lượng cổ phiếu đăng ký mua vượt số lượng cổ phiếu đăng ký chào bán Thời gian Ngày D (D+1) đến (D+20) (D+1) đến (D+20) (D+23) (D+24) đến (D+25) (D+26) đến (D+29) Thời gian phân phối cụ thể nêu chi tiết Thông báo chào bán chứng khoán Ủy ban Chứng khoán Nhà nước chấp thuận Trang 62 Bản cáo bạch 10 Hạn chế liên quan đến việc chuyển nhượng cổ phiếu Cổ phiếu chào bán thơng qua hình thức chào bán công chúng không bị hạn chế chuyển nhượng Việc hạn chế chuyển nhượng cổ phiếu không phân phối hết sau chào bán công chúng Hội đồng quản trị phân phối cho đối tượng khác HĐQT định theo quy định pháp luật 11 Tài khoản phong tỏa nhận tiền mua cổ phiếu Toàn số tiền thu từ đợt chào bán chuyển vào tài khoản phong tỏa Công ty mở Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – CN Thủ Thiêm Tên tài khoản : Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh Số tài khoản : 113 002 873 493 Ngân hàng : Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – CN Thủ Thiêm Loại tiền tài khoản: VND 12 Hủy bỏ đợt chào bán Đợt chào bán bị hủy bỏ trường hợp việc phân phối không đáp ứng điều kiện tối thiểu 10% số cổ phiếu có quyền biểu Tổ chức phát hành phải bán cho 100 nhà đầu tư cổ đông lớn; Phương án hoàn trả tiền cho nhà đầu tư đăng ký mua cổ phiếu trường hợp đợt chào bán bị hủy bỏ: Trong trường hợp Ủy ban Chứng khoán Nhà nước định hủy bỏ chào bán chứng khoán công chúng theo quy định Điều 28 Luật Chứng khoán số 54/2019/QH14, thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày đợt chào bán chứng khốn cơng chúng bị hủy bỏ, Công ty công bố việc hủy bỏ chào bán chứng khốn cơng chúng 01 tờ báo điện tử báo in 03 số liên tiếp thu hồi chứng khoán phát hành, đồng thời hoàn trả tiền cho nhà đầu tư thời hạn 15 ngày kể từ ngày đợt chào bán bị hủy bỏ 13 Biện pháp đảm bảo tuân thủ quy định sở hữu nước Hiện tại, tỷ lệ sở hữu nhà đầu tư nước Công ty xác định tối đa 50% Tại thời điểm chốt danh sách cổ đông ngày 24/02/2021, Cơng ty có 01 cổ đơng nước ngồi chiếm 0,93% Công ty cam kết thực việc chào bán nhằm đảm bảo tuân thủ quy định sở hữu nước theo quy định pháp luật 14 Các loại thuế có liên quan Trong hoạt động, Cơng ty cần thực nghĩa vụ tài Nhà nước thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng… phụ thuộc lĩnh vực kinh doanh, đầu tư Cơng ty tn thủ theo sách Nhà nước thời kỳ Cụ thể sau: Trang 63 Bản cáo bạch 14.1 Thuế thu nhập doanh nghiệp Công ty thực áp dụng mức thuế suất thuế Thu nhập Doanh nghiệp 20% tính lợi nhuận chịu thuế 14.2 Thuế giá trị gia tăng Theo quy định Luật thuế GTGT số 13/2008/QH12 ngày 03/06/2008 có hiệu lực từ ngày 01/01/2009, Cơng ty áp dụng thuế suất 10% 14.3 Thuế thu nhập cá nhân Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH-12 Quốc hội thơng qua ngày 21/11/2007 có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2009 văn hướng dẫn thi hành luật Thuế Thu nhập cá nhân có quy định: Thu nhập từ cổ tức thu nhập từ chuyển nhượng cổ phiếu phải chịu thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất sau: (i) Thuế suất thu nhập từ cổ tức: (a) trường hợp nhà đầu tư nhận cổ tức tiền mặt, thuế thu nhập cá nhân tính cổ tức lần trả nhân với thuế suất 5% (năm phần trăm); (b) trường hợp nhận cổ tức cổ phiếu cổ phiếu thưởng, nhà đầu tư chưa phải nộp thuế nhận cổ phiếu, tiến hành chuyển nhượng số cổ phiếu nhà đầu tư phải thực nghĩa vụ thuế áp dụng mức thuế suất tương tự trường hợp nhận cổ tức tiền mặt trường hợp chuyển nhượng cổ phiếu (ii) Thuế suất thu nhập từ chuyển nhượng cổ phiếu: 0,1% (khơng phẩy phần trăm) tính giá trị chuyển nhượng chứng khoán lần Thuế áp dụng với nhà đầu tư tổ chức Thu nhập từ chuyển nhượng cổ phiếu phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất sau: (i) Trường hợp nhà đầu tư tổ chức đăng ký kinh doanh Việt Nam, thuế thu nhập doanh nghiệp tính phần chênh lệch giá bán cổ phiếu sau: Thuế thu nhập doanh nghiệp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất đó: Thu nhập tính thuế: Tổng giá trị cổ phiếu bán kỳ - Tổng giá mua cổ phiếu bán kỳ - Chi phí mua bán cổ phiếu; Thuế suất: 20% (hai mươi phần trăm) Trang 64 Bản cáo bạch (ii) Trường hợp nhà đầu tư tổ chức nước kinh doanh Việt Nam có thu nhập Việt Nam mà tổ chức không hoạt động theo Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, thuế thu nhập doanh nghiệp tính sau: Thuế thu nhập doanh nghiệp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất đó: Thu nhập tính thuế: tổng doanh thu bán Cổ Phiếu thời điểm chuyển nhượng; Thuế suất: 0,1% (không phẩy phần trăm) 14.4 Các loại thuế khác Thuế tài nguyên, thuế đất, tiền th đất, thuế mơn bài, phí, lệ phí,… Công ty thực kê khai nộp cho quan thuế địa phương theo quy định Nhà nước 15 Thông tin cam kết - Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh, với tư cách cổ đông lớn (nắm giữ 84,194%), cam kết nắm giữ 20% vốn điều lệ tổ chức phát hành tối thiểu 01 năm kể từ ngày kết thúc đợt chào bán - Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh cam kết triển khai thực đăng ký niêm yết toàn cổ phiếu Sở giao dịch chứng khốn Tp Hồ Chí Minh thời hạn 30 ngày kể từ ngày kết thúc đợt chào bán cổ phiếu lần đầu công chúng theo quy định pháp luật Trang 65 Bản cáo bạch VIII MỤC ĐÍCH CHÀO BÁN Cơng ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh thực chào bán lần đầu công chúng kèm theo niêm yết cổ phiếu Sở Giao dịch Chứng khoán Tp Hồ Chí Minh nhằm gia tăng tính minh bạch hoạt động sản xuất kinh doanh công ty, tạo điều kiện thuận lợi đa dạng hóa phương thức huy động vốn thị trường chứng khoán Tổng số tiền dự kiến thu từ đợt chào bán tối thiểu 446.335.730.098 đồng, Cơng ty sử dụng tồn số tiền dự kiến huy động từ đợt phát hành để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh công ty IX KẾ HOẠCH SỬ DỤNG SỐ TIỀN THU ĐƯỢC TỪ ĐỢT CHÀO BÁN: Việc sử dụng vốn thu từ đợt chào bán cho mục đích trình bày đây, với nguyên tắc ưu tiên theo thứ tự từ xuống Tuy nhiên, theo ủy quyền ĐHĐCĐ, HĐQT định điều chỉnh việc giải ngân tùy thuộc vào hội đầu tư mục đích đến trước STT Mục đích Giá trị (Tỷ đồng) Đầu tư hồn thiện platform Cơng nghệ Bất động sản, chủ yếu đầu tư vào đội ngũ nhân phát triển phần mềm hạ tầng, marketing truyền thông phát triển người dùng 100 Đầu tư phát triển Mảng môi giới Bất động sản bán lại: Môi giới Bất động sản bán lại nghĩa môi giới sản phẩm bất động sản sở hữu doanh nghiệp, cá nhân Chủ đầu tư 100 Đầu tư phát triển dịch vụ Bất động sản khác: Quản lý tòa nhà, quản lý cho th, dịch vụ tài thơng qua M&A góp vốn vào Cơng ty thực mảng kinh doanh theo thứ tự ưu tiên sau: 50 M&A công ty quản lý tịa nhà: 40 tỷ Góp vốn vào Cơng ty Cổ phần Dịch vụ Tài Bất động sản Tulip: 10 tỷ Mảng môi giới Bất động sản bán mới: gia tăng thị phần, giữ vững vị trí Công ty Môi giới Bất động sản số Việt Nam thông qua việc thực M&A Công ty môi giới Bất động sản thị trường Miền Nam: 150 tỷ Bổ sung vốn lưu động 150 Phần lại vốn huy động Trang 66 Bản cáo bạch Đầu tư hồn thiện platform Cơng nghệ Bất động sản Công nghệ platform DXS microservices build dựa nodejs angular, tảng tích hợp giúp: - Kết nối người mua nhà, chủ đầu tư, sàn môi giới người môi giới từ lúc bắt đầu, theo dõi tiến độ chốt giao dịch - Sử dụng trí tuệ nhân tạo (AI) liệu lớn để cung cấp dịch vụ tốt hiệu - Tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực giao dịch thông qua quyền truy cập vào tất tài liệu dự án bao gồm tài liệu quảng cáo, đồ, bảng thông tin, thiết kế nội thất, cảnh quan khu đất không gian hộ, v.v Thúc đẩy tăng doanh số thông qua việc giảm thủ tục quy trình bán hàng Tăng nâng suất bán hàng nhân viên môi giới thông qua phát triển phân hệ bán hàng kỹ thuật số Nền tảng cho phép DXS trở thành công ty tiên phong thị trường việc dẫn đầu sử dụng công nghệ môi giới bất động sản, tạo kết nối tối đa hóa giá trị cho khách hàng đồng thời tạo hội bán chéo dịch vụ khác - Phần lại nguồn vốn sử dụng để đẩy mạnh marketing truyền thông phát triển người dùng Platform này, bao gồm chiến dịch quảng cáo offline, digital marketing, chiến dịch khuyến quà tặng người dùng, nhằm thu hút số lượng lớn khách hàng sàn môi giới sử dụng Platform Đầu tư phát triển Mảng môi giới Bất động sản bán lại - - - Đầu tư xây dựng Platform Công Nghệ Môi Giới Bán Lại: Platform giúp kết nối người mua, người bán người môi giới từ lúc bắt đầu, theo dõi tiến độ chốt giao dịch, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực giao dịch với nhiều tính trội: Định giá, Kiểm tra quy hoạch, Listing, Quản lý Bất Động Sản, v.v Đầu tư xây dựng mạng lưới chuyên thực hoạt động môi giới bán lại thông qua việc thành lập công ty và/hoặc mua lại công ty môi giới khác (nếu phương án mua hiệu mặt thị phần tài chính) Đẩy mạnh truyền thông Marketing, khuyến người dùng tăng độ nhận diện thương hiệu, bước hình thành thói quen giao dịch bất động sản cho người mua bán nhà Đầu tư phát triển dịch vụ Bất động sản khác - M&A công ty quản lý tòa nhà với số tiền dự kiến đầu tư 40 tỷ để sở hữu tối thiểu tối thiểu 55% Cơng ty mục tiêu dự kiến có nhât 10% thị phần thị trường quản lý tòa nhà thương mại, trung tâm thương mại, và/hoặc chung cư Nguồn vốn đầu tư dự kiến 40 tỷ, 20 tỷ mua lại vốn từ chủ sở hữu cũ 20 tỷ cịn lại tăng vốn cho cơng ty mục tiêu Trang 67 Bản cáo bạch - Góp vốn vào Cơng ty Cổ phần Dịch vụ Tài Bất động sản Tulip: 10 tỷ Tulip công ty thành viên chun cung cấp dịch vụ mơi giới tài chính, thơng qua việc kết nối người mua nhà ngân hàng, doanh nghiệp ngân hàng DXS sở hữu 60% Tulip, DXS góp vốn cách mua cổ phần phát hành Tulip Mảng môi giới Bất động sản bán M&A đến công ty mơi giới bán có thị phần 5% TPHCM có mối quan hệ tốt với chủ đầu tư lớn thị trường, tỷ lệ nắm giữ DXS công ty mục tiêu tối thiểu 65% Ngân sách đầu tư dự kiến 150 tỷ, từ 50-100 tỷ mua lại vốn từ chủ sở hữu cũ công ty Vốn lưu động Phần lại vốn huy động đợt phát hành Công ty sử dụng cho Vốn lưu động bao gồm hoạt động như: (1) Ký quỹ cho hoạt động môi giới bất động sản truyền thống, (2) Dịch vụ tư vấn toàn diện, (3) Thanh toán hoa hồng cho nhân viên kinh doanh, sàn liên kết, cộng tác viên Trong trường hợp không phân phối hết lượng cổ phiếu chào bán, Công ty xử lý theo phương án sau: - Cắt giảm nguồn vốn phân bổ cho mục đích có thứ tự ưu tiên thấp - HĐQT tiếp tục chào bán cho đối tượng khác theo giá chào bán phù hợp thời điểm chào bán không thấp so với giá nhà đầu tư đăng ký tham gia đợt chào bán; xin phép UBCK gia hạn thời gian phát hành xét thấy cần thiết ĐHĐCĐ ủy quyền - HĐQT chủ động tìm kiếm nguồn tài trợ bổ sung khác để đảm bảo huy động đủ vốn phục vụ kế hoạch kinh doanh Hiện tỷ lệ vay nợ Công ty nằm mức thấp, đồng thời Công ty có mối quan hệ tín dụng tốt với ngân hàng Do vậy, trường hợp thiếu hụt số vốn cần thiết, Cơng ty có giải pháp vay ngân hàng để đảm bảo đủ vốn cần thiết X CÁC ĐỐI TÁC LIÊN QUAN TỚI ĐỢT CHÀO BÁN Tổ chức tư vấn chào bán 1.1 Thông tin tổ chức tư vấn chào bán CÔNG TY CỔ PHẦN CHỨNG KHỐN BẢN VIỆT Trụ sở : Tịa nhà Bitexco, lầu 15, Hải Triều , Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh Điện thoại : (+84) 28 3914 3588 Fax: +84) 28 3914 3209 Trang 68 Bản cáo bạch Website : www.vcsc.com.vn Giấy phép thành lập hoạt động : Số 68/UBCK-GP Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cấp ngày 06/11/2007 cập nhật theo Giấy phép điều chỉnh theo thời điểm Công ty Cổ phần Chứng khoán Bản Việt (VCSC) cơng ty chứng khốn hàng đầu Việt Nam VCSC cấp phép hoạt động hoạt động chứng khốn mơi giới chứng khốn, tư vấn đầu tư chứng khoán, bảo lãnh phát hành chứng khoán nghiệp vụ khác VCSC có kinh nghiệm tư vấn cho công ty lớn Việt Nam đồng thời nhà tư vấn cho tổ chức nước đầu tư vào Việt Nam thông qua thương vụ mua bán, sáp nhập, phát hành riêng lẻ, phát hành cơng chúng, thối vốn Một số thương vụ tư vấn thành công tiêu biểu VCSC nghiệp vụ chào bán cổ phiếu lần đầu công chúng (IPO) niêm yết năm gần như: (i) Đồng tư vấn thương vụ IPO niêm yết HOSE Vietjet Air trị giá 1,3 tỷ USD (năm 2017), ; (ii) Tư vấn độc quyền chào bán cho nhà đầu tư nước thương vụ IPO niêm yết HOSE trị giá 2,3 tỷ USD cho VPBank (năm 2017); (iii) Đồng tư vấn chào bán cho nhà đầu tư nước thương vụ IPO niêm yết HOSE trị giá 6,5 tỷ USD cho Techcombank (năm 2017) nhiều thương vụ khác 1.2 Ý kiến tổ chức tư vấn Trên sở thông tin mà Công ty Cổ phần Chứng khoán Bản Việt thu thập DXS đợt chào bán cổ phiếu, với tư cách tổ chức tư vấn, Công ty Cổ phần Chứng khốn Bản Việt có số nhận định sau: Cơng ty có mạnh định hoạt động kinh doanh lâu năm ngành, đội ngũ Ban quản trị, cán công nhân viên giàu kinh nghiệm, có chun mơn cao Bên cạnh chiến lược đầu tư Công ty việc tập trung vào: Môi giới bất động sản; Dịch vụ nhà đất, Tư vấn bất động sản, Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phù hợp với định hướng phát triển lâu dài đất nước, điều tạo tảng cho phát triển bền vững Cơng ty tối đa hóa lợi nhuận cho cổ đông Tuy nhiên với tốc độ phát triển nhanh hội đầu tư có, nguồn vốn chủ sở hữu hạn hẹp gia tăng rủi ro hạn chế số hội phát triển Công ty Việc gia tăng nguồn vốn đợt phát hành bước tiến cần thiết phù hợp cho Công ty để nâng cao lực kinh doanh, thu hút giữ nhân tài Khối lượng chào bán đợt 71.660.228 cổ phần, 35.830.114 phát hành cổ phiếu mới, đợt chào bán có quy mơ mức trung bình so với quy mơ đợt chào bán doanh nghiệp thị trường chứng khoán Việt Nam gần Tổ chức tư vấn đánh giá đợt chào bán có tính khả thi cao Tổ chức kiểm tốn CƠNG TY TNHH ERNST & YOUNG VIỆT NAM Địa : Hải Triều, Bến Nghé, Quận 1, Hồ Chí Minh Điện thoại : (84-28) 3915 7888 Trang 69 Bản cáo bạch Website : https://www.ey.com Đại lý phân phối CƠNG TY CỔ PHẦN CHỨNG KHỐN BẢN VIỆT Đại lý phân phối cổ phiếu thông báo Hướng dẫn thực đăng ký nộp tiền mua cổ phiếu Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh PHỤ LỤC Phụ lục 1: Bản hợp lệ Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; Phụ lục 3: Điều lệ công ty; Phụ lục 4: 2020; Báo cáo tài kiểm tốn Cơng ty BCTC hợp năm 2019, năm Các phụ lục khác Trang 70