Tài liệu Giải Pháp Phát Triển Nguồn Vốn Cho Thị Trường Bất Động Sản

tai lieu, document1 of 66 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH YDZ TRẦN QUANG TRÍ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành : KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG Mã số : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN MINH TUẤN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NAÊM 2008 luan van, khoa luan of 66 tai lieu, document2 of 66 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG LỜI MỞ ĐẦU NỘI DUNG CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SAÛN 1.1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản 1.1.2 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản 1.1.3 Vai trò thị trường bất động sản kinh tế 10 1.2 NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 14 1.2.1 Khái niệm nguồn vốn cho thị trường bất động sản 14 1.2.2 Các đặc điểm nguồn vốn cho thị trường bất động sản 16 1.3 CÁC HÌNH THỨC PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN 16 1.3.1 Vốn đầu tư trực tiếp từ nước FDI 16 1.3.2 Trái Phiếu 17 luan van, khoa luan of 66 tai lieu, document3 of 66 1.3.3 Quyõ đầu tư tài 19 1.3.4 Thị trường tài 21 1.4 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MỘT SỐ NƯỚC 24 KẾT LUẬN CHƯƠNG .27 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 28 2.1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 28 2.1.1 Giai đoạn trước đổi năm 1986 28 2.1.2 Giai đoạn sau đổi năm 1986 29 2.1.3 Những vấn đề tồn thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua 31 2.2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 35 2.2.1 Nguồn cung bất động sản thị trường 35 2.2.2 Nhu cầu bất động sản TP.HCM 37 2.2.3 Nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản TP.HCM 38 2.2.4 Các kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản TP.HCM .39 a Đầu tư nước 39 b Đầu tư nước 40 luan van, khoa luan of 66 tai lieu, document4 of 66 c Thị trường tài chính: Thị trường chứng khoán, Ngân hàng 41 d Hộ dân cư 43 2.3 NHỮNG TỒN TẠI TRONG QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 44 2.3.1 Hệ thống pháp luật hành 44 2.3.2 Nguồn vốn thu hút chưa đa dạng 45 2.3.3 Những hạn chế thị trường tài 46 2.3.4 Năng lực chủ đầu tư dự án bất động sản 47 KẾT LUẬN CHƯƠNG 49 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 50 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2020 50 3.1.1 Định hướng phát triển thị trường bất động sản TP.HCM kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội TP.HCM đến năm 2020 50 3.1.2 Dự báo nhu cầu đầu tư vào thị trường bất động sản TP.HCM thời gian tới 52 3.1.3 Dự báo nhu cầu nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động saûn TP.HCM 55 luan van, khoa luan of 66 tai lieu, document5 of 66 3.2 CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 55 3.2.1 Giải pháp phát hành trái phiếu Chính phủ 55 3.2.2 Giải pháp khuyến khích, ưu đãi đầu tư nước FDI 56 3.2.3 Giải pháp phát triển thị trường tài 59 3.2.4 Giải pháp phát triển quỹ đầu tư 61 3.2.5 Giải pháp huy động vốn hộ dân cư 62 3.3 CÁC GIẢI PHÁP HỖ TR PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3.3.1 Giải pháp quy hoaïch 62 3.3.2 Giải pháp lựa chọn tư vấn nước 64 3.3.3 Giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật 64 3.3.4 Giải pháp cải cách hành 65 3.3.5 Giải pháp đào tạo nguồn nhân lực 66 KẾT LUẬN CHƯƠNG .67 KẾT LUẬN 68 TAØI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC Phụ lục : Tình hình phát triển KT – XH TP.HCM thời gian qua Phụ lục : Một số tiêu thị trường BĐS TP.HCM năm 2006 luan van, khoa luan of 66 tai lieu, document6 of 66 DANH MUÏC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắc Viết đầy đủ BĐS : Bất động sản CSHT : Cơ sở hạ tầng DA : Dự án ĐT : Đầu tư FDI : Foreign Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài) GDP : Gross Domestic Product (Tổng sản phẩm quốc nội) KCN : Khu công nghiệp KCX : Khu chế xuất KT- XH : Kinh tế – Xã hội KV : Khu vực OPIC : Oversea Private Investment Corporation (Tổ chức cung cấp tài Chính phủ Hoa Kỳ) REIT : Real Estate Investment Trust (Quỹ đầu tư tín thác bất động sản STT : Số thứ tự TP HCM : Thành Phố Hồ Chí Minh VN : Việt Nam WTO : World Trade Organisation (Tổ chức thương mại giới) GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM luan van, khoa luan of 66 tai lieu, document7 of 66 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng : Một số tiêu TP.HCM giai đoạn 2001 – 2007 Bảng : Vốn đầu tư vào TP.HCM giai đoạn 2001 – 2007 Bảng : Các giai đoạn thăng trầm thị trường BĐS TP.HCM Bảng : Một số dự án văn phòng đưa vào hoạt động năm 2007 GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM luan van, khoa luan of 66 tai lieu, document8 of 66 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết: Thị trường bất động sản TP.HCM hình thành trải qua nhiều giai đoạn phát triển khác Phát triển thị trường bất động sản góp phần đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế – xã hội kinh tế, nâng cao mức sống người dân, đồng thời chỉnh trang đô thị Nhận thấy tầm quan trọng thị trường bất động sản phát triển, TP.HCM có nhiều nỗ lực, giải pháp bước đưa thị trường bất động sản phát triển theo định hướng riêng Tuy nhiên, thực tế thời gian qua cho thấy thị trường bất động sản TP.HCM nhiều vấn đề cần phải tập trung giải vấn đề giá thị trường; vấn đề đầu giá; vấn đề pháp lý; vấn đề thủ tục hành chánh; vấn đề vốn cho thị trường; … Trong vấn đề nêu trên, vấn đề nguồn vốn cho thị trường bất động sản TP.HCM vấn đề quan trọng cần phải giải ngay, lý chọn đề tài nghiên cứu “ Giải pháp phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh”, nhằm tìm hiểu, khái quát tổng thể thực trạng phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản thành phố thời gian qua Từ đó, đưa giải pháp để phát triển nguồn vốn tốt thời gian đến GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM luan van, khoa luan of 66 tai lieu, document9 of 66 Mục tiêu nội dung nghiên cứu: Luận văn phân tích trình hình thành phát triển thị trường bất động sản TP.HCM Nêu vấn đề thị trường bất động sản thời gian vừa qua, nhấn mạnh vấn đề phát triển nguồn vốn Từ đó, phân tích đưa giải pháp để phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản thành phố thời gian tới Nội dung nghiên cứu luận văn sau: - Nghiên cứu lý thuyết liên quan đến thị trường bất động sản, nguồn vốn cho thị trường bất động sản, cách thức phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản - Phân tích đánh giá thực trạng, tìm mặt mặt hạn chế vấn đề phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản TP.HCM - Đưa giải pháp giải pháp hỗ trợ để phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản TP.HCM thời gian tới hiệu Phạm vi nghiên cứu: Phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản vấn đề lớn, phạm vi rộng nỗi trăn trở cấp quyền địa phương tỉnh thành nói riêng Việt Nam nói chung Tuy nhiên, phạm vi giới hạn, đề tài tập trung nghiên cứu vấn đề phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản TP.HCM GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM luan van, khoa luan of 66 tai lieu, document10 of 66 Cơ sở luận phương pháp nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu dựa lý thuyết kinh tế học vi mô, vó mô, kinh tế phát triển, tài công, tài tiền tệ, văn pháp lý nhà nước Việt Nam Đề tài thực theo phương pháp: vật biện chứng; phương pháp logic; phương pháp thống kê; phương pháp phân tích, tổng hợp; phương pháp so sánh; phương pháp quy nạp Nội dung luận văn: Trong phạm vi nghiên cứu, đề tài kết cấu gồm ba chương: Chương 1: Cơ sở luận nguồn vốn cho thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản TP.HCM Chương 3: Giải pháp phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản TP.HCM Để hoàn thành Luận văn này, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành hướng dẫn tận tình TS Nguyễn Minh Tuấn, ý kiến đóng góp, hỗ trợ tài liệu bạn bè thân hữu GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM luan van, khoa luan 10 of 66 tai lieu, document73 of 66 63 tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Công cụ quy hoạch kế hoạch công cụ chủ yếu phục vụ công tác quản lý nhà nước bất động sản quản lý đô thị Trong năm qua công tác quy hoạch kế hoạch tổng thể chưa tốt nên dẫn đến đô thị thành phố phát triển theo “vết dầu loang” phá vỡ nhiều không gian quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội nói chung Do đó, thời gian tới Thành phố cần phải định hướng không gian phát triển rõ ràng tập trung phát triển trung tâm trọng điểm như: trung tâm trị, tài đầu não thành phố (gồm khu vực Quận 1, Quận 3); trung tâm kinh tế Chợ Lớn; trung tâm văn hoá, du lịch, đô thị đại Thủ Thiêm; trung tâm Nam Sài Gòn; trung tâm Bắc Sài Gòn; Trung tâm Tây Sài Gòn; Đông Sài Gòn; trung tâm du lịch sinh thái, dã ngoại Cần Giờ, … Cần phải lập quy hoạch tổng thể phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể phát triển quận, quy hoạch chi tiết, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển ngành …, loại quy hoạch có tác động định đến phát triển công tác quản lý nhà nước thị trường bất động sản Thành phố cần nghiên cứu, áp dụng phương pháp quy hoạch Kịp thời hợp lý để đáp ứng nhu cầu ngày tăng đất đai sản xuất kinh doanh đất người dân Cần nâng cao tính pháp lý, tính khả thi hệ thống văn quy hoạch; phổ biến quy hoạch công khai, minh bạch để người biết tuân thủ Đặc biệt thành phố cần tăng cường củng cố chức quản lý kết hợp với tra, kiểm tra thường xuyên vấn đề tuân thủ quy hoạch, tránh tình trạng quy hoạch treo, có biện pháp kiên mạnh mẽ cưỡng chế vi phạm quy hoạch hay bắt khôi phục lại trạng Khi quy hoạch khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao cần tính đến việc bố trí nhà cho thuê phục vụ công nhân xa nhà Các chủ dự án sản xuất kinh doanh có 100 lao động cần có chế độ hỗ trợ thêm để thực dự án cư xá công nhân thuê … GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM luan van, khoa luan 73 of 66 tai lieu, document74 of 66 64 Quy hoạch gắn liền với công tác dự báo, thành phố cần dự báo xu hướng phát triển kinh tế – xã hội , nhu cầu sử dụng lao động để từ có kế hoạch chủ động phát triển thị trường bất động sản quản lý thị trường Trong công tác quy hoạch phải cố gắng trì quan hệ đoàn kết dân tộc, tình làng nghóa xóm dân cư khu vực quy hoạch, giải toả di dời, quy hoạch cần cố gắng bảo vệ di tích lịch sử, công trình văn hóa, nghệ thuật cộng đồng dân cư hữu 3.3.2 Giải pháp lựa chọn tư vấn nước Kêu gọi, thu hút nhà tư vấn chuyên nghiệp từ nước Các dự án lớn mang tầm quốc gia có chiến lước phát triển lâu dài cần phải thuê nhà tư vấn nước nhiều kinh nghiệm, chuyên môn cao để tư vấn Đặc biệt công tác quy hoạch cần phải đổi cách làm, đổi quan điểm, học tập từ nước trước Cần sớm hình thành hành lang pháp lý cho hoạt động trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, sàn giao dịch bất động sản, trung tâm môi giới, dịch vụ cho vay, toán, tạo điều kiện để doanh nghiệp nước lónh vực vào đầu tư hoạt động, đầu tư 3.3.3 Giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật Cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật bất động sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý Tập trung ban hành hệ thống văn pháp luật hướng dẫn thi hành Luật đất đai, xây dựng triển khai thực Luật đăng ký kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch đô thị, Luật xây dựng 2003, Luật bảo hiểm bất động sản, Luật Tín dụng bất động sản, Luật Hộ khẩu, hộ tịch Đặc biệt cần sớm ban hành luật thuế bất động sản nhằm chống tượng đầu giá, gây nhiễu loạn thị trường, làm cho người dân có nhu cầu thực nhà khó có khả mua nhà GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM luan van, khoa luan 74 of 66 tai lieu, document75 of 66 65 Thực nghiêm túc quy định Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu nhằm thực tiến độ bảo đảm hiệu dự án, đặc biệt rút ngắn thời gian giải phóng mặt Đồng thời tăng cường công tác kiểm tra giám sát chủ đầu tư, quan quản lý để chống tham nhũng, lãng phí, thực hành tiết kiệm, tạo niềm tin cho nhân dân tham gia vốn vào đầu tư 3.3.4 Giải pháp quản lý cải cách hành Cải cách thủ tục hành liên quan đến đất đai; đặc biệt thủ tục giao đất, cho thuê đất nhà đầu tư Điều chỉnh số nội dung qui định giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đặc biệt thời hạn công bố công khai phương án Hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận bất động sản thống Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất để tạo sở pháp lý cho hàng hoá bất động sản lưu thông, giao dịch hợp pháp, công khai, nhằm tăng cung cho thị trường Qui định linh hoạt điều kiện để cấp giấy chứng nhận cho hai loại bất động sản nhà đất tuỳ theo thực trạng hồ sơ điều kiện lịch sử, cần cấp cho đối tượng sử dụng ổn định không tranh chấp nhằm dễ quản lý tạo điều kiện cho họ tham gia phát triển thị trường bất động sản Tóm lại, cần đẩy mạnh cải cách hành lónh vực nhà đất, theo hướng công khai, đơn giản, thuận tiện cho dân; giảm tối đa thủ tục hành chánh can thiệp hành vào giao dịch thị trường bất động sản Tiếp tục hoàn thiện môi trường kinh doanh, tạo điều kiện thuận lợi cho loại hình doanh nghiệp phát triển, giảm thiểu chi phí gia nhập thị trường cho tất nhà đầu tư GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM luan van, khoa luan 75 of 66 tai lieu, document76 of 66 66 3.3.5 Giải pháp đào tạo nguồn nhân lực Hiện tại, TP.HCM có nhiều tổ chức tư vấn, môi giới, giao dịch bất động sản tư nhân, tổ chức, ngân hàng lập ra, nhiên đa số đơn vị không qua tiêu chuẩn đào tạo để hoạt động, đơn vị nơi kiểu hoạt động, gây rối loạn thông tin thị trường, làm cho khó kiểm soát Thành phố cần quy định: tất tố chức, nhân hành nghề tư vấn môi giới dịch vụ bất động sản phải đăng ký với quan quản lý nhà nước; người hành nghề phải đào tạo có kiến thức thị trường bất động sản kiến thức liên quan Cần nhanh chóng xác định quan có thẩm quyền đạo tạo, cấp giấy chứng nhận hành nghề hoạt động môi giới bất động sản Hiện số lượng đơn vị hoạt động môi giới bất động sản lớn, đặc thù bất động sản giá trị thường lớn nên đơn vị môi giới dễ gây nhiều thông tin làm rối loạn thị trường quản lý chặt chẽ nhà nước Cần có đội ngũ cán đủ số lượng chất lượng tham gia giám sát hoạt động đơn vị Nội dung chương trình vừa phải có sở lý thuyết vững vừa sát với thực tế Tạo lập thể chế hỗ trợ thị trường gồm phát triển hệ thống thông tin, tổ chức tư vấn, dịch vụ mua bán bất động sản Thị trường bất động sản mang nặng tính bất đối xứng thông tin, tiềm đầu rủi ro cao Bởi việc xây dựng hệ thống thông tin thường xuyên thị trường bất động sản cho phép thị trường hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu thị trường GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM luan van, khoa luan 76 of 66 tai lieu, document77 of 66 67 KẾT LUẬN CHƯƠNG Tóm lại để nâng cao hiệu cho việc huy động vốn phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010 tầm nhìn 2020, cần áp dụng phối hợp giảp pháp cách đồng với Bên cạnh đó, quyền thành phố cần hỗ trợ cho doanh nghiệp, tạo điều kiện để chủ doanh nghiệp mạnh dạn đổi thực giải pháp huy động nguồn vốn để đáp ứng ngày nhiều nhu cầu vốn GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SAÛN TP.HCM luan van, khoa luan 77 of 66 tai lieu, document78 of 66 68 KẾT LUẬN Phát triển thị trường bất động sản mục tiêu quan trọng TP.HCM, góp phần đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế – xã hội thành phố, nâng cao mức sống người dân, đồng thời chỉnh tranh lại đô thị, tăng vẻ đẹp mỹ quan, thành phố đẹp hơn, đại Với tuổi đời non trẻ, thị trường bất động sản TP.HCM trình tự hình thành hoàn thiện, điều không tránh khỏi khiếm khuyết thị trường mà TP.HCM phải nổ lực khắc phục Trong đó, vấn đề nguồn vốn để phát triển thị trường bất động sản vấn đề quan trọng cần giải Trong thời gian qua TP.HCM tình trạng thiếu vốn để phát triển thị trường bất động sản, nhà đầu tư nước chưa đủ tiềm lực tài chính, nhà đầu tư nước bị hạn chế chế, sách gây khó khăn việc đầu tư Để giải vấn đề nêu đòi hỏi doanh nghiệp quan nhà nước phải thực đồng nhiều giải pháp Trong đó, cần thực số nhóm giải pháp tiêu biểu sau: • Nhóm giải pháp phát triển thị trường tài • Nhóm giải pháp phát triển quỹ đầu tư Đây nhóm giải pháp phù hợp với xu hướng phát triển thị trường bất động sản TP.HCM, phù hợp với định hướng phát triển kinh tế – xã hội chung TP.HCM nước bối cảnh Việt Nam gia nhập mãnh mẽ vào kinh tế toàn cầu Thực tốt đồng giải pháp giải pháp liên quan khác giải vấn đề vốn để phát triển thị trường bất động sản TP.HCM thời gian tới./ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM luan van, khoa luan 78 of 66 tai lieu, document79 of 66 i PHỤC LỤC TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ – Xà HỘI TP.HCM TRONG THỜI GIAN QUA ™ Đặc điểm tự nhiên TP.HCM thành lập năm 1698 (tên cũ thành phố Sài Gòn) Với vị trí địa lý thuận lợi phía nam đất nước, TP.HCM trọng điểm kinh tế Việt Nam Thành phố có địa giới tiếp giáp với tỉnh Bình Dương phía Bắc, tỉnh Đồng Nai phía Đông, tỉnh Tây Ninh phía Tây, tỉnh Long An phía Nam Về hành chính, thành phố có 24 quận huyện quận 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, Bình Tân, Tân Phú, Bình Thạnh, Gò Vấp, Thủ Đức, Phú Nhuận, huyện Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ, Bình Chánh, Tân Bình với tổng diện tích tự nhiên 2.095km2 Dân số thành phố ước tính khoảng 6,24 triệu người năm 2005, chiếm 7% dân số nước (nguồn: cục thống kê Tp HCM) Vị trí địa lý thành phố khoảng 10020’ đến 11020’ vó độ Bắc 106020’ đến 107000’ kinh độ Đông Khí hậu mùa rõ rệt mùa nắng mùa mưa, mùa nắng từ tháng 11 đến tháng 4, mùa mưa từ tháng đến tháng 10, nhiệt độ trung bình năm 270C TP.HCM có vị trí địa lý quan trọng với điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế – xã hội Trước đây, vị trí chiến lược miền Nam, trung tâm thương mại thịnh vượng sầm uất, cửa ngõ đầu mối thương mại đến nước khác Là trung tâm thương mại lớn nước, thành phố đạt nhiều thành tựu lónh vực ™ Thực trạng tăng trưởng phát triển kinh tế – xã hội TP.HCM thời gian qua GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM luan van, khoa luan 79 of 66 tai lieu, document80 of 66 ii Hình 1: Chợ Bến Thành TP.HCM ƒ Tăng trưởng GDP: tốc độ tăng trưởng kinh tế Thành phố năm gần đạt 9,5% năm 2001, đạt 10,2% năm 2002, đạt 11,4% năm 2003, đạt 11,7% năm 2004, đạt 12,2% năm 2005, đạt 12,15% năm 2006, đạt 12,32% năm 2007 Đây số tăng trưởng ấn tượng mà TP.HCM đạt thời gian qua Bảng 1: Một số tiêu TP.HCM giai đoạn 2001 – 2007 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Tổng sản phẩm GDP 1.1 Giá thực tế (tỷ đồng) 84.852 96.403 113.291 137.087 169.559 196.046 220.199 1.2 Giaù so saùnh 1994 (tỷ đồng) 57.787 63.670 70.914 79.237 88.872 99.672 111.259 Tốc độ tăng trưởng (%) 2.1 Nông nghiệp, lâm nghiệp thuỷ sản 109,5 110,2 111,4 111,7 112,2 105,5 104 109,2 97,8 101,2 GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM luan van, khoa luan 80 of 66 112,15 112,32 986 976 tai lieu, document81 of 66 iii 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2.2 Công nghiệp xây dựng 112,4 111,5 113,5 112,7 112,5 112,9 113,2 2.3 Dịch vụ 107,4 109,3 109,5 111,1 111,8 112,1 112,6 Nguồn: http://www.hochiminhcity.gov.vn ƒ Cơ cấu kinh tế: cấu ngành kinh tế TP.HCM tiếp tục có chuyển biến tích cực theo hướng tăng dần tỷ trọng ngành dịch vụ so với ngành công nghiệp nông nghiệp Lónh vực thương mại – dịch vụ tiếp tục giữ vai trò quan trọng tổng giá trị GDP toàn thành phố: ƒ Đầu tư: từ năm 2000, tổng vốn đầu tư vào TP.HCM liên tục tăng theo năm sau đó, đặc biệt đạt mức tăng cao năm 2006, với 66.978 tỷ đồng năm 2007 đạt 70.310 tỷ đồng Số dự án đầu tư nước cấp năm tăng liên tục, với số vốn đầu tư tăng kỷ lục đạt 1,5 tỷ USD năm 2006 Việt Nam thức gia nhập tổ chức thương mại giới WTO Năm 2007 đầu tư nước đạt 20 tỷ USD Bảng 2: Vốn đầu tư vào TP.HCM giai đoạn 2001 – 2007 2001 Vốn đầu tư phát triển (tỷ đồng) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 28.535 32.413 37.203 45.425 54.531 66.978 70.310 Đầu tư trực tiếp nước 2.1 Số dự án cấp naêm 182 223 203 247 309 251 292 2.2 Vốn đăng ký đầu tư (triệu USD) 619 495 304 431 604 1.520 1.988 Nguồn: http://www.hochiminhcity.gov.vn ™ Những thuận lợi khó khăn trình phát triển kinh tế ƒ Những thuận lợi thành tựu đạt được: TP.HCM nằm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, đô thị lớn Việt Nam có vị trí địa lý GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM luan van, khoa luan 81 of 66 tai lieu, document82 of 66 iv ƒ Những khó khăn: vấn đề quy hoạch vấn đề gây đau đầu nhà quản lý TP.HCM, tốc độ tăng dân số cao vượt kiểm soát gây hệ không tốt cho phát triển kinh tế xã hội thành phố vấn đề ùn tắc giao thông, vấn đề xây nhà trái phép, vấn đề an ninh xã hội, … GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM luan van, khoa luan 82 of 66 tai lieu, document83 of 66 v PHỤC LỤC MỘT SỐ CHỈ TIÊU THỊ TRƯỜNG BĐS TP.HCM NĂM 2006 STT CHỈ TIÊU ĐƠN VỊ Số dự án bất động sản đầu tư 2.500 DA Tổng diện tích dự án đầu tư 13.500ha Số ăn hộ cho thuê cao cấp từ loại A đến loại C 50 cao ốc Số ăn hộ cho thuê cao cấp từ loại A đến loại C 2.376 hộ Số ăn hộ bán 54 cao ốc Số ăn hộ bán 20.535 hộ Cao ốc văn phòng cho thuê 84 cao ốc Diện tích sàn cao ốc văn phòng cho thuê 442.833m2 Trung tâm mua bán KV thương mại 10 Diện tích trung tâm mua bán KV thương mại 11 Khu chế xuất 12 Khu công nghiệp 12 13 Diện tích khu chế xuất khu công nghiệp 14 Vốn đầu tư 20 145.000m2 2.354ha 1,6tỷ USD GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM luan van, khoa luan 83 of 66 tai lieu, document84 of 66 TAØI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật dân nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghóa Việt Nam năm 2005, NXB Chính Trị Quốc Gia Luật đất đai năm 1993 Luật Đất đai sửa đổi năm 2003 Luật Nhà Ở năm 2005, NXB Chính Trị Quốc Gia Luật Kinh Doanh Bất Động Sản năm 2006, NXB Lao động – Xã Hội Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Nghị định số 84/2007/ NĐ-CP ngày 25/05/2007 Chính phủ Quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, giải khiếu nại đất đai Nghị định số 90/2006/ NĐ-CP ngày 06/09/2006 Chính phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Nghị định số 17/2006/ NĐ-CP ngày 27/01/2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM luan van, khoa luan 84 of 66 tai lieu, document85 of 66 Nghị định số 13/2006/ NĐ-CP ngày 24/01/2006 Chính phủ xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản tổ chức nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất 10 Nghị định số 142/2005/ NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 11 Nghị định số 127/2005/ NĐ-CP ngày 10/10/2005 Chính phủ số 127/2005/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2005 hướng dẫn thực nghị số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 Quốc hội Nghị số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng năm 2005 Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải số trường hợp cụ thể nhà đất trình thực sách quản lý nhà đất sách cải tạo xã hội chủ nghóa trước ngày 01 tháng năm 1991 12 Nghị định số 95/2005/ NĐ-CP ngày 15/07/2005 Chính phủ việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng 13 Nghị định số 198/2004/ NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 14 Nghị định số 197/2004/ NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất 15 Nghị định số 188/2004/ NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM luan van, khoa luan 85 of 66 tai lieu, document86 of 66 16 Nghò định số 182/2004/ NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lónh vực đất đai 17 Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 18 Nghị định số 164/2004/ NĐ-CP ngày 14/09/2004 Chính phủ kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án 19 Nghị định số 126/2004/ NĐ-CP ngày 26/05/2004 Chính phủ xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng, quản lý công trình hạ tầng đô thị quản lý sử dụng nhà phủ ban hành 20 Nghị định số 129/2003/ NĐ-CP ngày 03/11/2003 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành Nghị số 15/2003/QH11 ngày 17 tháng năm 2003 Quốc hội miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp 21 Nghị định số 68/2001/ NĐ-CP ngày 01/10/2001 Chính phủ qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai 22 David Blake (1994), “ Phân tích thị trường tài chính”, NXB TP.HCM 23 Trần Thị Thái Hà, Xây dựng thị trường đất bất động sản để phát triển thị trường vốn Việt Nam, tạp chí Nghiên Cứu Kinh Tế, tháng – 2004 GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM luan van, khoa luan 86 of 66 tai lieu, document87 of 66 24 Nguyeãn Văn Điển, Quản lý nhà nước thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, tạp chí Nghiên Cứu Kinh Tế, tháng 10 – 2004 25 Trần Thị Minh Châu, Phát triển thị trường bất động sản nhằm đồng hoá loại thị trường Việt Nam, tạp chí Nghiên Cứu Kinh Tế, tháng 10 – 2004 26 http://vi.wikipedia.org (trang web Bách Khoa toàn thư mở) 27 http://www.vinafund.com (website quỹ đầu tư Vinafund) 28 http://www.mofahcm.gov.vn (website Sở Ngoại Vụ) 29 http://www.hochiminhcity.gov.vn (website UBND TP.HCM) 30 http://www.vienkinhte.hochiminhcity.gov.vn (website Viện Kinh Tế TP.HCM) 31 http://www.ven.org.vn ( website Diễn đàn kinh tế Đồng Bằng Sông Cữu Long) 32 http://www.dpi.hochiminh.gov.vn ( website Sở Kế Hoạch Đầu Tư TP.HCM) 33 http://www.donre.hochiminh.gov.vn ( Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM) 34 http://www.horea.org.vn (website Hiệp hội bất động sản TP.HCM) 35 http://www.mof.gov.vn (website Bộ Tài Chính) 36 http://www.moc.gov.vn/Vietnam (website Bộ xây dựng) GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM luan van, khoa luan 87 of 66 ... luận nguồn vốn cho thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản TP.HCM Chương 3: Giải pháp phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản TP.HCM... trò thị trường bất động sản kinh tế 10 1.2 NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 14 1.2.1 Khái niệm nguồn vốn cho thị trường bất động sản 14 1.2.2 Các đặc điểm nguồn vốn cho thị trường bất. .. dung thị trường bất động sản, khái niệm nguồn vốn cho thị trường bất động sản hình thức phát triển nguồn vốn để phát triển thị trường bất động sản Trong đó, chương đề cập chủ yếu hình thức phát triển