CHUYÊN ĐỀ: RÚT KINH NGHIỆM CÁC SAI SÓT TRONG QUÁ TRÌNH XÉT XỬ CÁC VỤ ÁN DÂN SỰ LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỞ HỮU TS Nguyễn Thuý Hiền Phó Chánh án Toà án nhân dân tối cao

CHUYÊN ĐỀ: RÚT KINH NGHIỆM CÁC SAI SÓT TRONG QUÁ TRÌNH XÉT XỬ CÁC VỤ ÁN DÂN SỰ LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỞ HỮU TS Nguyễn Thuý Hiền Phó Chánh án Toà án nhân dân tối cao I NHỮNG ĐIỂM MỚI VỀ TÀI SẢN, QUYỀN SỞ HỮU VÀ CÁC BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THEO BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015 Ngày 24/11/2015, kỳ họp thứ 10, Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố XIII thơng qua Bộ luật dân số 91/2015/QH13, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017 Bộ luật dân đạo luật quan trọng, luật chung hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ dân sự; ghi nhận bảo vệ tốt quyền cá nhân, pháp nhân giao lưu dân sự; góp phần hồn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN, phục vụ hội nhập quốc tế, ổn định môi trường pháp lý cho phát triển kinh tế - xã hội sau Hiến pháp năm 2013 ban hành Mục tiêu, quan điểm đạo xây dựng Bộ luật dân năm 2015 Việc ban hành Bộ luật lần nhằm xây dựng Bộ luật dân thực trở thành luật chung hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội hình thành nguyên tắc tự do, tự nguyện, bình đẳng tự chịu trách nhiệm bên tham gia; ghi nhận bảo vệ tốt quyền cá nhân, pháp nhân giao lưu dân sự; góp phần hồn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, ổn định môi trường pháp lý cho phát triển kinh tế xã hội sau Hiến pháp năm 2013 ban hành Bộ luật dân đạo luật có ý nghĩa to lớn khơng mặt bảo đảm quyền người, quyền công dân, phát triển kinh tế - xã hội mà mặt xây dựng pháp luật Vì vậy, việc sửa đổi, bổ sung Bộ luật thực sở quán triệt quan điểm đạo sau đây: - Thể chế hóa đầy đủ, đồng thời tăng cường biện pháp để công nhận, tôn trọng, bảo vệ bảo đảm tốt quyền người, quyền công dân lĩnh vực đời sống dân sự, tư tưởng, nguyên tắc kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa quyền sở hữu, quyền tự kinh doanh, quyền bình đẳng chủ thể thuộc hình thức sở hữu thành phần kinh tế ghi nhận Nghị Đại hội Đảng lần thứ XI, Nghị số 48-NQ/TW, Nghị số 49-NQ/TW Bộ Chính trị đặc biệt Hiến pháp năm 2013; - Sửa đổi, bổ sung quy định bất cập, hạn chế thực tiễn thi hành để bảo đảm Bộ luật dân thực phát huy ba vai trò là: (1) Tạo chế pháp lý hữu hiệu để công nhận, tôn trọng, bảo vệ bảo đảm quyền dân cá nhân, pháp nhân, đặc biệt việc bảo vệ quyền, lợi ích bên yếu quan hệ dân sự; hạn chế tối đa can thiệp quan Nhà nước vào việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quan hệ dân sự; (2) Tạo điều kiện thuận lợi để thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, sử dụng có hiệu nguồn lực xã hội, bảo đảm thơng thống, ổn định giao lưu dân sự, góp phần phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; (3) Là công cụ pháp lý hữu hiệu để thúc đẩy hình thành phát triển thiết chế dân chủ xã hội, góp phần xây dựng Nhà nước pháp quyền Việt Nam xã hội chủ nghĩa; - Xây dựng Bộ luật dân thành luật có vị trí, vai trị luật chung hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ hình thành sở bình đẳng, tự ý chí, độc lập tài sản tự chịu trách nhiệm; có tính khái quát, tính dự báo tính khả thi để mặt, bảo đảm tính ổn định Bộ luật, mặt khác, đáp ứng kịp thời phát triển thường xuyên, liên tục quan hệ xã hội thuộc phạm vi điều chỉnh pháp luật dân sự; - Bảo đảm tính kế thừa phát triển quy định phù hợp với thực tiễn, giá trị văn hóa, tập quán, truyền thống, đạo đức tốt đẹp người Việt Nam; có tham khảo kinh nghiệm xây dựng Bộ luật dân số nước, nước có truyền thống pháp luật tương Những điểm tài sản, quyền sở hữu biện pháp bảo đảm theo quy định Bộ luật dân năm 2015 “Quyền sở hữu quyền khác tài sản” quy định Phần thứ hai Bộ luật dân năm 2015, gồm chương (từ Điều 158 đến Điều 273) quy định: Nguyên tắc xác lập, thực quyền sở hữu, quyền khác tài sản; bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác tài sản; giới hạn quyền sở hữu, quyền khác tài sản; chiếm hữu; quyền sở hữu; quyền bất động sản liền kề, quyền hưởng dụng, quyền bề mặt 2.1 Về tài sản (từ Điều 105 đến Điều 115) Theo Bộ luật dân năm 2005, chế định tài sản quy định chương X (Những quy định chung) thuộc phần thứ hai tài sản quyền sở hữu Để bảo đảm tính bao quát, minh bạch, công khai, huy động phát huy hết nguồn lực vật chất xã hội, Bộ luật dân năm 2015 có chương riêng (Chương VII) phần định tài sản Bộ luật dân năm 2015 quy định tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá, quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản động sản Tài sản là: tài sản có tài sản hình thành tương lai (Điều 105) Tài sản có tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu, quyền khác tài sản trước thời điểm xác lập giao dịch Tài sản hình thành tương lai tài sản chưa hình thành tài sản hình thành, chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch (Điều 108) Từ quy định dẫn đến bên xác lập giao dịch dân có mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, chấp có tài sản hình thành tương lai Quyền sở hữu, quyền khác bất động sản đăng ký theo quy định Bộ luật pháp luật đăng ký tài sản Các thông tin tài sản đăng ký phải công khai 2.1 Về thời điểm xác lập quyền sở hữu quyền khác tài sản (Điều 161) Để bảo đảm thống nhận thức, xây dựng áp dụng pháp luật dân thời điểm xác lập quyền sở hữu quyền khác tài sản; khắc phục hạn chế Bộ luật dân năm 2005 quy định chưa rõ, Bộ luật dân năm 2015 quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác tài sản thực sau: - Theo quy định Bộ luật dân luật khác có liên quan; Ví dụ: Điều 236 Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu chiếm hữu, lợi tài sản khơng có pháp luật Người chiếm hữu, người lợi tài sản khơng có pháp luật tình, liên tục, cơng khai thời hạn 10 năm động sản, 30 năm bất động sản trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác - Trường hợp luật khơng có quy định thực theo thỏa thuận bên; - Trường hợp luật không quy định bên khơng có thỏa thuận thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác tài sản thời điểm tài sản chuyển giao; Thời điểm tài sản chuyển giao thời điểm bên có quyền người đại diện hợp pháp họ chiếm hữu tài sản Trường hợp tài sản chưa chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức hoa lợi, lợi tức thuộc bên có tài sản chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác 2.3 Về chiếm hữu (Điều 179 - Điều 185) Bộ luật dân năm 2015 bổ sung chế định chiếm hữu tình trạng pháp lý việc cá nhân, pháp nhân nắm giữ, chi phối tài sản cách trực tiếp gián tiếp chủ thể có quyền tài sản (Điều 179) Theo chế định này, người chiếm hữu tài sản suy đốn tình; người cho rằng, người chiếm hữu khơng tình phải chứng minh Người có tranh chấp với người chiếm hữu phải chứng minh người chiếm hữu khơng có quyền Người chiếm hữu tình, liên tục, công khai áp dụng thời hiệu hưởng quyền hưởng hoa lợi, lợi tức mà tài sản mang lại theo quy định Bộ luật dân luật khác có liên quan Quy định góp phần bảo đảm trật tự xã hội, ổn định giao dịch, giá trị kinh tế tài sản, thiện chí quan hệ dân 2.4 Về hình thức sở hữu (Điều 197 - Điều 220) Bộ luật dân năm 2005 quy định hình thức sở hữu bao gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội, sở hữu tổ chức trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp (từ Điều 200 đến Điều 232) Thể chế hóa nghị Đảng nội dung, tinh thần Hiến pháp năm 2013 sở vận dụng nguyên tắc việc xác định hình thức sở hữu cần phải dựa vào khác biệt cách thức thực quyền chủ sở hữu, Bộ luật dân năm 2015 ba hình thức sở hữu, bao gồm: Sở hữu toàn dân, sở hữu riêng sở hữu chung Đây điểm Bộ luật dân năm 2015 Quy định dựa vào sau đây: - Sở hữu toàn dân sở hữu tài sản công, bao gồm đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đại diện, thực quyền chủ sở hữu tài sản thuộc sở hữu tồn dân, Chính phủ thống quản lý bảo đảm sử dụng mục đích, hiệu tiết kiệm tài sản thuộc sở hữu toàn dân Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc sở hữu toàn dân thực phạm vi theo trình tự pháp luật quy định - Sở hữu riêng sở hữu chủ thể, bao gồm cá nhân, pháp nhân Tài sản hợp pháp thuộc sở hữu riêng không bị hạn chế số lượng, giá trị - Sở hữu chung sở hữu nhiều chủ thể tài sản, bao gồm sở hữu chung theo phần sở hữu chung hợp Quyền sở hữu chung xác lập theo thoả thuận, theo quy định pháp luật theo tập quán Tuy nhiên, thực tế sống, tồn số hình thức sở hữu khác, sở hữu chung, sở hữu cộng đồng (như sở hữu dịng họ nhà thờ họ)… Chính vậy, cần có hướng dẫn cụ thể nội dung này, Nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng số quy định pháp luật giải tranh chấp tài sản chung dòng họ, giới thiệu cụ thể phần sau 2.5 Về quyền khác tài sản (quyền người chủ sở hữu tài sản) (Điều 245 - Điều 273) Bên cạnh quyền sở hữu, Bộ luật dân năm 2015 ghi nhận cụ thể số quyền người chủ sở hữu tài sản, gồm: (1) Quyền bất động sản liền kề; (2) Quyền hưởng dụng; (3) Quyền bề mặt a) Về quyền bất động sản liền kề (từ Điều 245- 256), quyền thực bất động sản (gọi bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở hữu người khác (gọi bất động sản hưởng quyền) Quyền bất động sản liền kề xác lập địa tự nhiên, theo luật định, theo thỏa thuận di chúc Quyền bất động sản liền kề thực theo thỏa thuận bên Trường hợp bên thỏa thuận thực theo ngun tắc bảo đảm nhu cầu hợp lý việc khai thác bất động sản hưởng quyền, phù hợp với mục đích sử dụng bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền không lạm dụng quyền bất động sản chịu hưởng quyền; chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền không thực hành vi ngăn cản làm cho việc thực quyền bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn b) Về quyền hưởng dụng (từ Điều 257 đến Điều 266), Bộ luật dân năm 2015 quy định theo hướng, quyền hưởng dụng quyền chủ thể khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức tài sản thuộc quyền sở hữu chủ thể khác thời hạn định Quyền hưởng dụng xác lập theo quy định luật, theo thoả thuận di chúc Thời hạn quyền hưởng dụng bên thỏa thuận luật định tối đa đến hết đời người hưởng dụng đầu tiên, người hưởng dụng cá nhân đến pháp nhân chấm dứt tồn tối đa 30 năm, người hưởng dụng pháp nhân c) Về quyền bề mặt, Bộ luật quy định (từ Điều 267 đến Điều 273) theo hướng, quyền bề mặt quyền chủ thể mặt đất, mặt nước, khoảng không gian mặt đất, mặt nước lòng đất mà quyền sử dụng đất thuộc chủ thể khác Quyền bề mặt xác lập theo quy định luật, theo thỏa thuận theo di chúc Đối tượng quyền bề mặt vật cụ thể gắn với đất phần khơng gian, theo vật gắn với đất tạo lập Vật cụ thể gắn với đất vật nằm bề mặt đất, nằm mặt đất phần không gian mặt đất Chủ thể quyền bề mặt có đầy đủ quyền, nghĩa vụ chủ sở hữu vật Trong trường hợp đối tượng quyền phần khơng gian mà vật gắn với đất tạo lập chủ sở hữu phần khơng gian có quyền xây dựng, trồng cây, canh tác có đầy đủ quyền, nghĩa vụ chủ sở hữu vật tạo Sự bổ sung quyền người chủ sở hữu tài sản có ý nghĩa quan trọng nhằm thể chế hóa nghị Đảng nội dung, tinh thần Hiến pháp năm 2013 sở hữu toàn dân, sở hữu tư nhân; xây dựng, hoàn thiện thể chế kinh tế điều tiết kinh tế sở tôn trọng quy luật thị trường; việc Nhà nước khuyến khích, tạo điều kiện để doanh nhân, doanh nghiệp cá nhân, tổ chức khác yên tâm đầu tư, sản xuất, kinh doanh; nguyên tắc tài sản hợp pháp tổ chức, cá nhân pháp luật bảo hộ 2.6 Quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ Điều 292 Bộ luật Dân năm 2015 quy định 09 biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ, bao gồm: - Cầm cố tài sản; - Thế chấp tài sản; - Đặt cọc; - Ký cược; - Ký quỹ; - Bảo lưu quyền sở hữu; - Bảo lãnh; - Tín chấp; - Cầm giữ tài sản Với việc xếp biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ theo thứ tự nêu cho thấy Bộ luật Dân năm 2015 phân loại biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ thành 02 nhóm là: (1) Nhóm biện pháp bảo đảm xác lập theo thỏa thuận gồm: Cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp; (2) Nhóm biện pháp bảo đảm xác lập theo quy định luật gồm cầm giữ tài sản (không phụ thuộc vào thỏa thuận bên) Điểm Trong nhóm biện pháp bảo đảm xác lập theo thỏa thuận có 02 nhóm với tính chất bảo đảm hồn tồn khác nhau, là: (1) Nhóm biện pháp bảo đảm tài sản (hay cịn gọi Nhóm biện pháp bảo đảm đối vật) bao gồm: cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu (2) Nhóm biện pháp bảo đảm khơng tài sản (hay cịn gọi Nhóm biện pháp bảo đảm đối nhân), bao gồm bảo lãnh, tín chấp Ngồi ra, Bộ luật Dân năm 2015 bổ sung 02 biện pháp bảo đảm mới, “cầm giữ tài sản” “bảo lưu quyền sở hữu” Tuy định chế mới, ghi nhận thể Bộ luật Dân năm 2005 góc độ hợp đồng, giao dịch, lần giải thấu đáo, tồn diện góc độ biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ1 Ví dụ: A mang xe ô tô vào gara để sửa Sau xe sửa xong, A khơng tốn chi phí sửa xe nên chủ gara tơ có quyền áp dụng biện pháp cầm giữ A (hoặc người thứ ba) toán đầy đủ chi phí sửa xe, mà khơng phụ thuộc vào đồng ý A Đây ví dụ biện pháp cầm giữ theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 Ví dụ: Cơng ty A bán 10 ô tô cho Công ty B Do Công ty B chưa có đủ tiền tốn cho hợp đồng mua 10 xe tơ nên Cơng ty B có quyền thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo lưu quyền sở hữu 10 xe bán cho Công ty A nhận đầy đủ tiền bán xe II CÔNG TÁC BẢO ĐẢM ÁP DỤNG THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP VỀ SỞ HỮU Trong năm vừa qua, với phát triển kinh tế - xã hội, tác động mặt trái kinh tế thị trường, tranh chấp ngày có xu hướng gia tăng, tính chất ngày phức tạp, tranh chấp dân sự, kinh doanh, thương mại, hôn nhân gia đình Để bảo đảm áp dụng thống pháp luật việc giải tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu, Tòa án nhân dân tối cao ban hành nhiều Nghị quyết, án lệ, giải đáp nghiệp vụ thuộc thẩm quyền, tiêu biểu là: Về án lệ: Có án lệ sau liên quan đến việc giải tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu tài sản Về cầm giữ tài sản: Theo quy định Bộ luật Dân năm 2005, cầm giữ tài sản quy định Điều 416 “Phần II Thực hợp đồng” với ý nghĩa biện pháp mà luật cho phép bên có quyền sử dụng nhằm gây “sức sép” bên có nghĩa vụ hợp đồng song vụ để bên phải thực nghĩa vụ cam kết theo thỏa thuận bên hợp đồng song vụ Chính tính chất (bản chất) biện pháp cầm giữ tài sản chiếm giữ tài sản để bên có nghĩa vụ thực nghĩa vụ, vậy, Bộ luật Dân năm 2015 tiếp cận cầm giữ tài sản với tư cách biện pháp bảo đảm xác lập theo quy định luật Về bảo lưu quyền sở hữu: Bảo lưu quyền sở hữu quy định Điều 461 Bộ luật Dân năm 2005 với tư cách thỏa thuận (một nội dung) hợp đồng mua trả chậm, trả dần Đến Bộ luật Dân năm 2015, bảo lưu quyền sở hữu hợp đồng mua bán tiếp cận với tư cách biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ Cách tiếp cận Bộ luật Dân năm 2015 phù hợp với chất “bảo đảm thực nghĩa vụ” biện pháp bảo lưu quyền sở hữu, qua tiệm cận gần với thơng lệ quốc tế biện pháp bảo đảm - Án lệ số 02/2016/AL tính cơng sức cho người đứng tên hộ: Nguồn án lệ: Quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT ngày 08-72010 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao: Bà Thảnh Việt kiều Hà Lan thăm thân nhân Việt Nam, ngày 10-8-1993, bà có nhận chuyển nhượng vợ chồng ơng Hêng Tính, bà Lý Thị Sà Qnh diện tích 7.595,7m2 đất ruộng Phường 7, thị xã Sóc Trăng với giá 21,99 vàng Bà người trực tiếp giao dịch, thỏa thuận việc chuyển nhượng trả tiền, vàng cho người chuyển nhượng Do bà người Việt Nam định cư nước ngoài, nên bà ông Tám (là em ruột) đứng tên giấy tờ sang nhượng canh tác Mặc dù không đồng ý bà Thảnh, năm 2004, ông Tám tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Công ty Minh Châu, nên bà Thảnh yêu cầu ông Tám trả lại số tiền thu từ việc chuyển nhượng đất bà Nội dung án lệ: Trường hợp người Việt Nam định cư nước bỏ tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhờ người nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, giải tranh chấp Tịa án phải xem xét tính cơng sức bảo quản, giữ gìn, tơn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ; trường hợp khơng xác định xác cơng sức người cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ có cơng sức ngang để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu * Lưu ý: Trong Án lệ nêu trên, chủ thể nhờ đứng tên hộ người Việt Nam định cư nước Tuy nhiên, đây, Quyết định giám đốc thẩm Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao công nhận trường hợp người nước ngồi nhờ người Việt Nam đứng tên hộ, người Việt Nam tính cơng sức (vụ án cơng dân Đài Loan (Trung Quốc) nhờ người Việt Nam đứng tên hộ) - Án lệ số 04/2016/AL công nhận hợp đồng chuyển nhượng có bên vợ chồng ký tên: Nguồn án lệ: Quyết định giám đốc thẩm số 04/2010/QĐ-HĐTP ngày 033-2010 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao: Ngày 26-4-1996, vợ chồng bà Kiều Thị Tý ông Chu Văn Tiến nhận chuyển nhượng ông Lê Văn Ngự 02 nhà cấp diện tích đất thổ cư khoảng 160m2 gia đình ơng Lê Văn Ngự; hợp đồng chuyển nhượng có chữ ký ơng Ngự, khơng có chữ ký vợ bà Phấn Sau mua nhà, đất, ông Tiến, bà Tý trả đủ tiền, nhận nhà đất, tôn đất, sửa lại nhà cho cháu đến Sau bán nhà, đất cho vợ chồng bà Tý, ông Ngự, vợ chồng ông Ngự, bà Phấn cạnh diện tích đất chuyển nhượng; bà Phấn phân chia vàng cho người Ông Lê Văn Ngự, bà Trần Thị Phấn yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng, việc ký hợp đồng, nhận tiền mua bán nhà, đất ông Ngự thực hiện, bà Phấn vợ Nội dung án lệ: Trường hợp nhà đất tài sản chung vợ chồng mà có người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cho người khác, người cịn lại khơng ký tên hợp đồng; có đủ xác định bên chuyển nhượng nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên hợp đồng biết sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất nhận quản lý, sử dụng nhà đất cơng khai; người khơng ký tên hợp đồng biết mà khơng có ý kiến phản đối phải xác định người đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất - Án lệ số 11/2017/AL công nhận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất mà đất có tài sản không thuộc sở hữu bên chấp: Nguồn án lệ: Quyết định giám đốc thẩm số 01/2017/KDTM-GĐT ngày 01-3-2017 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao: Để bảo đảm cho khoản vay Ngân hàng Công ty B, ông Trần Duyên H bà Lưu Thị Minh N chấp nhà, đất số 432, thuộc quyền sở hữu sử dụng ông bà theo Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngày 11-6-2008, công chứng đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật Anh Trần Lưu H2 anh Trần Minh H ông bà cho bỏ tiền xây dựng thêm nhà 3,5 tầng đất 16 người gia đình nhà, đất số 432 nêu Khi ký Hợp đồng chấp, Ngân hàng không hỏi ý kiến anh người sinh sống nhà, đất Do đó, anh đề nghị Tịa án khơng cơng nhận Hợp đồng chấp nêu 10 III RÚT KINH NGHIỆM CÁC SAI SĨT TRONG Q TRÌNH XÉT XỬ CÁC VỤ ÁN DÂN SỰ LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỞ HỮU Trong lĩnh vực dân sự, tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu diễn phổ biến, nhiều vụ phức tạp, kéo dài dai dẳng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, quan, tổ chức Trong năm qua, công tác giải quyết, xét xử vụ án dân sự, Toà án làm tốt việc hướng dẫn đương thực nghĩa vụ cung cấp chứng cứ, tài liệu vụ án; khuyến khích tạo điều kiện cho bên hoà giải, tăng cường phối hợp với quan hữu quan để đánh giá toàn diện, giải tốt tranh chấp dân sự, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, quan, tổ chức, góp phần ổn định an ninh, trị, trật tự an tồn xã hội địa phương, tạo điều kiện để thúc đẩy lưu thơng hàng hố, phát triển kinh tế thị trường Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt nêu trên, công tác giải vụ án dân sự, vụ án liên quan đến quyền sở hữu cịn nhiều sai sót, phần lớn xuất phát từ nguyên nhân chủ quan Thẩm phán áp dụng không quy định pháp luật có liên quan, thu thập chứng khơng đầy đủ, chưa xem xét, đánh giá chứng cách toàn diện… dẫn đến phải xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm Qua công tác giám đốc thẩm, tái thẩm án, định có hiệu lực pháp luật cho thấy, có số sai sót cần rút kinh nghiệm liên quan đến việc giải vụ án dân liên quan đến quyền sở hữu sau đây: Xác định sai hiệu lực giao dịch thành viên hộ gia đình sử dụng đất khơng tham gia đầy đủ vào giao dịch - Tình huống: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình, hộ gia đình có thành viên (cha mẹ hai người 15 tuổi) năm 2011, có cha mẹ ký tên vào Hợp đồng chấp tài sản để bảo đảm cho khoản vay người thứ ba - Sai sót: Một số Tồ án cho hai người khơng có đóng góp vào khối tài sản chung, nên cha mẹ có tồn quyền quyền sử dụng đất Từ đó, cơng nhận tồn Hợp đồng chấp tài sản nêu - Đường lối giải quyết: Trong loại vụ việc này, Toà án phải làm rõ nguồn gốc quyền sử dụng đất cấp cho “hộ gia đình” nêu Giấy chứng nhận 16 Theo đó, phải xác minh quan nhà nước có thẩm quyền hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Đơn xin cấp đất, định cấp đất…) để đánh giá quyền sử dụng đất cấp cho vợ chồng hay cấp cho hộ gia đình, theo Giấy chứng nhận cấp cho “hộ gia đình” Trường hợp có xác định quyền sử dụng đất cấp cho vợ chồng, Hợp đồng chấp khơng vơ hiệu; có xác định quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình tài sản chung hộ gia đình Hợp đồng chấp nêu bị vơ hiệu phần (phần cha mẹ có hiệu lực, phần hai người 15 tuổi không ký tên vào Hợp đồng chấp bị vô hiệu) theo sau đây: + Khoản Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 thì: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng văn tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung hộ gia đình phải tất thành viên có đủ lực hành vi dân hộ gia đình thống ký tên có văn uỷ quyền theo quy định pháp luật dân sự”; + Khoản Điều 109 Bộ luật dân năm 2005 “Việc định đoạt tài sản tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn hộ gia đình phải thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; loại tài sản chung khác phải đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý” + Điều 216 Bộ luật dân năm 2005 “1 Sở hữu chung theo phần sở hữu chung mà phần quyền sở hữu chủ sở hữu xác định tài sản chung Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác” + Khoản Điều 223 Bộ luật dân năm 2005 “Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu theo thoả thuận theo quy định pháp luật” - Ví dụ vụ việc cụ thể: Vợ chồng ông Trần Vĩnh H, bà Nguyễn Thị N thừa nhận năm 2011 ký Hợp đồng chấp để bảo đảm cho khoản vay 300 triệu ông D Ngân hàng E Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U.234248 ngày 25/11/2001 Ủy ban nhân dân huyện XC cấp cho hộ ông Trần Vĩnh H Đơn xin cấp Giấy chứng 17 nhận quyền sử dụng đất ngày 06/4/2001 ông H thể nguồn gốc đất Ủy ban nhân dân huyện Cẩm Xuyên cấp Theo Quyết định số 387 QĐ/UB ngày 10/12/1993 Ủy ban nhân dân huyện XC cấp cho hộ ông Trần Vĩnh H diện tích 105m2 đất Trong hồ sơ khơng có tài liệu thể vào năm 2001 hộ gia đình ơng H có thành viên, gồm Theo Sổ hộ gia đình ơng H cấp ngày 10/3/2008 có hồ sơ hộ gia đình ơng gồm 04 thành viên ơng H, bà N hai người Theo Biên xác minh ngày 19/3/2019 Tòa án nhân dân huyện thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2001, hộ ông H gồm 04 thành viên Do đó, có xác định diện tích 105m2 đất số nêu tài sản chung hộ gia đình ơng H Do hợp đồng có chữ ký vợ chồng ơng H, hai người 15 tuổi không ký tên vào Hợp đồng, nên Hợp đồng chấp bị vô hiệu phần đất hai người theo quy định phân tích nêu Áp dụng sai không áp dụng Án lệ số 02/2016 Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao tính cơng sức bảo quản, giữ gìn, tơn tạo làm tăng giá trị tài sản Theo Án lệ số 02: Trường hợp người Việt Nam định cư nước bỏ tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhờ người nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, giải tranh chấp Tịa án phải xem xét tính cơng sức bảo quản, giữ gìn, tơn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ; trường hợp không xác định xác cơng sức người cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ có cơng sức ngang để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu Khi giải vụ án có tình tương tự nêu trên, có số sai sót phổ biến sau: - Khơng áp dụng án lệ, từ khơng tính cơng sức cho người đứng tên hộ giữ gìn tài sản; - Tính cơng sức sai: Theo Án lệ trường hợp không xác định xác cơng sức người cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ có cơng sức ngang để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu Tuy nhiên, số Tòa án 18 khơng định giá tài sản, khơng tính giá trị chênh lệch để tính cơng sức, mà tính cơng sức số tiền cụ thể, ví dụ 100 triệu, 200 triệu đồng… - Cho người đứng tên hộ, người bảo quản, giữ gìn tài sản hưởng hoa lợi, lợi tức từ sản đứng tên hộ, nên khơng tính cơng sức * Lưu ý: Có trường hợp áp dụng tương tự Án lệ 02 khơng đủ hai yếu tố Án lệ (i) đứng tên hộ (ii) bảo quản, giữ gìn, tơn tạo làm tăng giá trị tài sản Trong số vụ việc, đương đứng tên hộ mà không bảo quản, giữ gìn, tơn tạo làm tăng giá trị tài sản ngược lại cần áp dụng tinh thần Án lệ 02 để tính cơng sức họ cho phù hợp Ví dụ vụ việc cụ thể số 1: Vụ việc nguyên đơn bà Trần Ngọc T, bị đơn bà Trần Thị Ngọc N., thành phố H Trong vụ việc này, bà T quyền sở hữu nhà số 372/21 phố ĐBP Năm 1997, bà T xuất cảnh sang Mỹ định cư, nên nhờ bà N trông coi nhà nêu Năm 2012, bà T nước khởi kiện đòi lại nhà Tòa án giải buộc bà N trả lại toàn nhà đất cho bà T có Tuy nhiên, Tồ án khơng tính cơng sức quản lý, giữ gìn nhà bà N, mà ghi nhận nguyên đơn hỗ trợ số tiền 100 triệu không Ví dụ vụ việc cụ thể số 2: Năm 1992, ông Đ nguyên đơn nhận chuyển nhượng 18.000 m2 đất để trồng cà phê Cuối năm 1992, ông Đ cho bà C (là chị em) vào chăm sóc cà phê ơng Đ Năm 1994, ông Đ lao động nước nên giao toàn đất 2.000 cà phê đất cho bà C trông coi, quản lý chăm sóc hộ Tuy nhiên sau bà C tự ý kê khai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau lao động trở về, ông Đ địi lại quyền sử dụng đất Tồ án hai cấp chấp nhận yêu cầu nguyên đơn Bà C có nhiều cơng sức việc quản lý, giữ gìn, tơn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất Toà án hai cấp cho bà C hưởng hoa lợi, lợi tức (thu hoạch cà phê) đất từ năm 1993 đến thời điểm tranh chấp, nên khơng tính cơng sức cho bà C khơng đúng, không bảo đảm quyền lợi bà C 19 Tuyên trả lại giá trị tài sản không tranh chấp đòi lại tài sản Theo quy định Điều 166 Bộ luật dân năm 2015 quyền đòi lại tài sản, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người lợi tài sản khơng có pháp luật Chủ sở hữu khơng có quyền địi lại tài sản từ chiếm hữu chủ thể có quyền khác tài sản Theo quy định nêu ngun tắc, Toà án giải loại vụ việc phải buộc bị đơn trả lại tài sản (hiện vật) cho nguyên đơn, tuyên trả lại giá trị tài sản khơng cịn khơng thể trả lại tài sản Ví dụ: Tranh chấp quyền sử dụng đất liền kề với diện tích nhỏ, người lấn chiếm khơng cố tình, xây dựng cơng trình kiên cố, buộc phải thi hành án để trả lại đất cho bên bị lấn chiếm cơng trình bên lấn chiếm bị phá huỷ, tuyên trả lại giá trị quyền sử dụng đất cho bên bị lấn chiếm mà không tuyên trả vật (quyền sử dụng đất) Tuy nhiên, số vụ việc Toà án chưa xác minh, làm rõ tài sản cịn hay khơng, mức độ xây dựng cơng trình đất lấn chiếm nào, tài sản trả lại cho ngun đơn hay khơng, mà tuyên bị đơn trả giá trị cho nguyên đơn khơng Ví dụ vụ việc cụ thể: Cho ông Nguyễn Văn Kh lấn chiếm đất mình, ơng Hồng Văn L khởi kiện u cầu ơng Kh trả lại vật diện tích 15m2 đất Theo kết kiểm tra trạng diện tích đất hộ ông L sử dụng 781m2, giảm 15m2; diện tích đất hộ ơng Kh sử dụng 150m2, tăng 15m2 so với diện tích cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Do đó, Tồ án xác định hộ ông Kh xây lấn chiếm đất hộ ông L Mặt khác, Biên đo đạc, kiểm tra thực tế đất tranh chấp ngày 08/5/2014 thể đất tranh chấp có tường gạch xỉ, rộng 20cm, cao 4m (bút lục số 88, 89), Tòa án cấp phúc thẩm lại nhận định phần diện tích đất lấn chiếm, hộ ơng Kh xây quán bán hàng có móng đá, tường xây gạch đỏ khơng phù hợp với tài liệu có hồ sơ vụ án 20 Trong trường hợp này, ơng L có quyền địi lại diện tích đất bị hộ anh Kh lấn chiếm vào quy định Điều 256, Điều 264 Bộ luật dân năm 2005 khoản Điều 166, khoản Điều 170 Luật đất đai năm 2013; kết thẩm định cho thấy đất ơng Kh lấn chiếm có tường gạch xỉ phá dỡ Do đó, việc Tịa án cấp phúc thẩm buộc ơng Kh toán giá trị quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, mà không buộc ông Kh phá dỡ tường gạch xỉ, trả lại đất tranh chấp không Xác định sai hiệu lực hợp đồng, từ chấp nhận yêu cầu huỷ hợp đồng không - Tình huống: Năm 2015, hai bên ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có cơng chứng theo quy định pháp luật Theo Hợp đồng, bên thoả thuận toán tiền theo đợt Mặc dù bên nhận chuyển nhượng chưa toán đủ tiền, bên chuyển nhượng giao giấy tờ để bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục sang tên, trước bạ Bên nhận chuyển nhượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dùng tài sản để chấp ngân hàng bảo đảm cho khoản vay Nay bên chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng vi phạm nghĩa vụ tốn nên đề nghị Tồ án huỷ Hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng không đồng ý - Sai sót Tồ án: Tồ án cho bên nhận chuyển nhượng vi phạm nghĩa vụ toán, từ chấp nhận yêu cầu khởi kiện, huỷ Hợp đồng chuyển nhượng; huỷ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, yêu cầu bên nhận chuyển nhượng trả lại đất, bên chuyển nhượng trả lại tiền sai - Đường lối giải quyết: Theo quy định khoản Điều 168, Điều 692 Bộ luật dân năm 2005; khoản Điều 95 Luật đất đai năm 2013, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký Như vậy, tình nêu trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn thành, cần phải công nhận theo quy định nêu Bên nhận chuyển nhượng vi phạm nghĩa vụ toán phải tiếp tục tốn chịu lãi suất theo quy định Điều 700 Bộ luật dân năm 2005: “Điều 700 Quyền bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền áp dụng theo quy định Điều 305 Bộ luật 21 Điều 305 Trách nhiệm dân chậm thực nghĩa vụ dân … Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền bên phải trả lãi số tiền chậm trả theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả thời điểm toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác pháp luật có quy định khác” - Ví dụ vụ việc cụ thể: Vụ án nguyên đơn ông Trịnh Văn H - bị đơn ông Nguyễn Vũ Tr: Ngày 11/7/2014, ông Trịnh Văn H ký Hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất 16.000 m2 số 196 cho ông Nguyễn Vũ Tr Hợp đồng có cơng chứng theo quy định Theo Hợp đồng, bên thoả thuận phương thức toán tiền mặt, chia làm đợt Sau ký Hợp đồng, ơng Tr chưa tốn hết, ơng H giao giấy tờ để ông Tr thủ tục sang tên, trước bạ Ngày 08/9/2014, ông Tr cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dùng tài sản để chấp, bảo đảm cho khoản vay Công ty NP Cho ông Tr vi phạm nghĩa vụ tốn, ơng H khởi kiện u cầu huỷ Hợp đồng, ông Tr không đồng ý với yêu cầu khởi kiện Theo quy định khoản Điều 168, Điều 692 Bộ luật dân năm 2005; khoản Điều 95 Luật đất đai năm 2013, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký Toà án cấp sơ thẩm Toà án cấp phúc thẩm chấp nhận yêu ông H không với quy định nêu Khơng bảo vệ người thứ ba tình theo quy định khoản Điều 138 Bộ luật dân năm 2005 Theo quy định khoản Điều 138 Bộ luật dân năm 2005 (nay khoản Điều 133 Bộ luật dân năm 2015) bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân vô hiệu: Trong trường hợp tài sản giao dịch bất động sản động sản phải đăng ký quyền sở hữu chuyển giao giao dịch khác cho người thứ ba tình giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba tình nhận tài sản thơng qua bán đấu giá giao dịch với người mà theo án, định quan nhà nước có thẩm quyền 22 chủ sở hữu tài sản sau người chủ sở hữu tài sản án, định bị hủy, sửa Theo từ điển, tình hiểu lịng thẳng, thật thà, tình rõ ràng Về người thứ ba tình giao dịch dân sự: Hiện nay, pháp luật dân không định nghĩa cụ thể người thứ ba tình, hiểu người thứ ba tình người thời điểm tham gia giao dịch dân người khơng có sở để biết việc giao dịch với người khơng có quyền định đoạt tài sản đối tượng tài sản giao dịch liên quan đến giao dịch trước bị vơ hiệu thời điểm tham gia vào giao dịch dân sự, người thứ ba tình hồn tồn tin người giao dịch với người có quyền giao dịch đối tượng tài sản giao dịch đáp ứng điều kiện để giao dịch dân có hiệu lực, từ cho thấy người tình hồn tồn khơng có lỗi tham gia vào giao dịch Vì vậy, pháp luật dân đưa biện pháp bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân sự, trường hợp giao dịch dân dẫn đến vô hiệu khơng lỗi người thứ ba Ví dụ: Theo khoản Điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm: “3 Bên nhận bảo đảm tình bên nhận bảo đảm trường hợp khơng biết biết việc bên bảo đảm khơng có quyền dùng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự.” Thực tiễn xét xử nhiều vụ án, người thứ ba tình tham gia giao dịch chủ sở hữu tài sản xác lập sở án, định có hiệu lực pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó, án, định bị hủy, sửa Tịa án lại khơng bảo vệ người thứ ba tình, tuyên họ phải trả lại bất động sản động sản phải đăng ký quyền sở hữu không quy định khoản Điều 138 nêu Ví dụ vụ việc cụ thể: Vụ án nguyên đơn: Bà Bà Trần Thị S, sinh năm 1941 bị đơn ông Nguyễn Hữu Th, sinh năm 1954; cư trú tại: Khu phố 5, phường P, tỉnh B Bà S ông Th tranh chấp diện tích đất 6.000 m2 Khu phố 5, phường P, tỉnh B Bản án số 31/2005/DSPT ngày 28/3/2005 Tòa án nhân dân tỉnh B tuyên diện tích đất nêu thuộc quyền sử dụng ơng Th, sau ơng Th cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 23 Trên sở đó, ơng Th chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất nêu cho ông Trần Ng Việc chuyển nhượng hồn thành, ơng Ng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau đó, Bản án số 31/2005/DSPT bị hủy TAND tỉnh B giải lại vụ án Tòa án xác định quyền sử dụng đất thuộc bà S, buộc ông Ng phải trả lại quyền sử dụng đất cho bà S không khoản Điều 138 Bộ luật dân năm 2005 Trong vụ việc này, Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện bà S phải buộc ơng Th hồn lại giá trị đất cho bà S công nhận quyền sử dụng đất ông Trần Ng quy định pháp luật nêu Sai sót Tịa án không xác định giá ghi Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo nhằm mục đích trốn thuế - Tình huống: Tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên thống ghi giá thấp giá thị trường để trốn thuế Khi định giá, Tòa án xác định giá thị trường diện tích đất tranh chấp cao nhiều so với giá ghi hợp đồng; hai bên không thống giá chuyển nhượng theo thực tế hay theo hợp đồng - Sai sót Tịa án: Tịa án cho bên nhận chuyển nhượng không chứng minh trả đủ tiền hay chứng minh trả phần tiền cho người chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng tiếp tục trả tiền không - Đường lối giải vụ án: Trong tình nêu trên, giá chuyển nhượng ghi Hợp đồng không phù hợp với giá thực tế thị trường, hai bên không thống giá chuyển nhượng thực tế, nên có sở xác định giá ghi Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu giả tạo nhằm mục đích trốn thuế Theo quy định khoản Điều 402 Bộ luật dân năm 2005, giá chuyển nhượng điều khoản chủ yếu hợp đồng Do đó, vụ việc này, bên giả tạo giá văn hợp đồng không thống giá thực tế, nên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu vô hiệu theo quy định Điều 127, 129 Điều 410 Bộ luật dân năm 2005 Ví dụ vụ án cụ thể: Vụ Hồ Văn H - Nguyễn Thành N (đã đề xuất lựa chọn làm án lệ) 24 “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 16/12/2014 thể hiện: Ông H chuyển nhượng cho ông Nh, bà L diện tích 1.207,6m2 đất thuộc 96, tờ đồ số 12, xã LT, thành phố H với giá 200.000.000 đồng; việc giao nhận số tiền nêu hai bên tự thực hiện, khơng có chứng kiến Cơng chứng viên Ơng H xác định giá chuyển nhượng mà hai bên thỏa thuận 3.200.000.000 đồng, ghi Hợp đồng 200.000.000 đồng để chịu thuế thấp Ông chưa nhận tiền, nên giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ơng Nh, bà L xác định giá chuyển nhượng diện tích đất nêu 200.000.000 đồng Hợp đồng ký kết ông, bà giao đủ số tiền 200.000.000 đồng cho ơng H Phịng cơng chứng khơng có chứng chứng minh Biên định giá Hội đồng định giá ngày 19/8/2015 xác định giá thị trường phần đất tranh chấp 3.019.000.000 đồng Do đó, giá chuyển nhượng ghi Hợp đồng 200.000.000 đồng không phù hợp với giá thực tế thị trường Vì vậy, có sở xác định giá ghi Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu giả tạo nhằm mục đích trốn thuế Quyết định giám đốc thẩm vào Điều 692 Bộ luật dân năm 2005 khoản Điều 95 Luật đất đai năm 2013 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật; trường hợp ơng Nh, bà L không chứng minh trả đủ tiền hay chứng minh trả phần tiền cho ông H ông Nh, bà L tiếp tục trả tiền cho ơng H khơng phân tích nêu Tòa án cấp sơ thẩm Tòa án cấp phúc thẩm cho bị đơn vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ toán làm cho Hợp đồng bên khơng cịn khả thực hiện, từ chấp nhận yêu cầu hủy Hợp đồng ngun đơn khơng xác Trong trường hợp này, giải lại vụ án, khơng có chứng khác, Tòa án cần tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày vô hiệu với nêu Sai sót giải vụ án liên quan đến giao dịch dân vô hiệu giả tạo Theo quy định Điều 129 Bộ luật dân năm 2005 (nay Điều 124 Bộ luật dân năm 2015) giao dịch dân vô hiệu giả tạo, bên xác lập giao dịch dân cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác giao dịch giả tạo vơ hiệu, cịn giao dịch bị che giấu có hiệu lực, trừ trường hợp 25 giao dịch vô hiệu theo quy định Bộ luật Tuy nhiên, giải vụ án, nhiều Tòa án không làm rõ chất vụ án, không đánh giá chất giao dịch, bao gồm giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác, khơng đánh giá giao dịch bị che giấu có hiệu lực hay khơng để cơng nhận, từ đưa đường lối giải vụ việc không quy định nêu Ví dụ vụ việc cụ thể: Vụ án nguyên đơn Hồ Tấn T - Hoàng Thị Th: Ngày 04/8/2014, ông L ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 474 cho vợ chồng ông Hồ Tấn T, bà Hồng Thị Th có cơng chứng Tuy nhiên, cam kết ngày ngày, ông L, bà Hoàng Thị Th, bà Hoàng Thị P (là chị gái bà Th) thừa nhận thực chất ông L chuyển nhượng đất nêu cho bà Hoàng Thị Th bà Hoàng Thị P Hồ sơ vụ án thể thời điểm ký kết hợp đồng ông T mặt Việt Nam Như vậy, có sở khẳng định, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/8/2014 ông L vợ chồng ông T, bà Th vô hiệu giả tạo, nhằm che giấu giao dịch thật việc chuyển nhượng ông L bà Th, bà P theo Điều 129 Bộ luật dân năm 2005 Tại Tồ án, vợ chồng ơng L không yêu cầu huỷ Hợp đồng chuyển nhượng với bà Th, bà P Theo quy định Điều 134 Bộ luật dân năm 2005, Toà án buộc bên thực quy định hình thức hợp đồng thời hạn định; trường hợp thời hạn mà bên khơng thực hợp đồng vơ hiệu Tồ án cấp sơ thẩm khơng buộc ơng L bà Th, bà P hồn thiện thủ tục Hợp đồng mà tuyên Hợp đồng vô hiệu khơng quy định nêu Tồ án cấp phúc thẩm lại công nhận Hợp đồng ông L bà Th, bà P không vi Hợp đồng vơ hiệu hình thức Xác định sai nghĩa vụ trả nợ chung vợ chồng - Tình huống: Trong nhiều vụ việc, thời kỳ hôn nhân hợp pháp, người chồng ký hợp đồng vay tiền thời kỳ hôn nhân, người vợ không ký tên vào hợp đồng Người chồng khai việc vay tiền người khác vay lại, không liên quan đến vợ; người vợ không thừa nhận nợ chung - Sai sót: Trong nhiều án, Tồ án cho người chồng vay tiền thời kỳ hôn nhân nên nợ chung vợ chồng, từ tuyên vợ chồng có trách nhiệm liên đới trả nợ không 26 - Đường lối giải loại vụ việc này: Trong loại vụ việc nêu trên, Toà án cần xem xét vấn đề sau: + Chủ thể tham gia ký kết hợp đồng vợ chồng hay hợp bên vợ, chồng Nếu hai vợ chồng ký có để xác định nợ chung vợ chồng vợ chồng phải có trách nhiệm liên đới trả; có bên tham gia giao dịch người cịn lại khơng thừa nhận phải xem xét mục đích giao dịch + Mục đích giao dịch: Nếu có người ký tên, giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thiết yếu gia đình (là nhu cầu sinh hoạt thông thường ăn, mặc, ở, học tập, khám bệnh, chữa bệnh nhu cầu sinh hoạt thông thường khác thiếu cho sống người, gia đình) theo quy định Điều 27 khoản Điều 37 Luật hôn nhân gia đình năm 2014 xác định nợ chung vợ chồng theo quy định pháp luật nêu Nếu không nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thiết yếu gia đình nợ riêng, người ký kết giao dịch có nghĩa vụ trả nợ riêng Điều 27 Trách nhiệm liên đới vợ, chồng Vợ, chồng chịu trách nhiệm liên đới giao dịch bên thực quy định khoản Điều 30 giao dịch khác phù hợp với quy định đại diện điều 24, 25 26 Luật Vợ, chồng chịu trách nhiệm liên đới nghĩa vụ quy định Điều 37 Luật Điều 37 Nghĩa vụ chung tài sản vợ chồng Vợ chồng có nghĩa vụ chung tài sản sau đây: Nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch vợ chồng thỏa thuận xác lập, nghĩa vụ bồi thường thiệt hại mà theo quy định pháp luật vợ chồng phải chịu trách nhiệm; Nghĩa vụ vợ chồng thực nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu gia đình; - Ví dụ vụ việc cụ thể: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Mỹ V - bị đơn ông Bùi Văn T vợ: Theo Hợp đồng vay tài sản ngày 31/5/2016, ông Bùi Văn T vay bà 27 Nguyễn Thị Mỹ V 800 triệu đồng, ông T nhận đủ tiền Hợp đồng có ơng T ký tên, bà H vợ không ký tên Hợp đồng rõ mục đích vay tiền ơng T Ơng T thừa nhận vay tiền ông Hồ Sỹ M vay lại Tại Giấy biên nhận ngày 31/5/2016, ông Hồ Sỹ M thừa nhận vay 800 triệu ông T Do ông T không trả, bà V khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông T, bà H liên đới trả nợ Từ nêu trên, khơng có để xác định ông T vay tiền bà V để nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt thiết yếu gia đình theo quy định Điều 27, khoản Điều 37 Luật nhân gia đình năm 2014 Do đó, Tồ án hai cấp tun ơng T, bà H phải liên đới trả nợ cho bà V không * Lưu ý: Liên quan đến tài sản chung vợ chồng, có nhiều vụ việc, tài sản chung hình thành thời kỳ nhân, có bên vợ, chồng tham gia giao dịch chưa định đoạt ½ giá trị tài sản Trong trường hợp này, tài sản chung vợ chồng sở hữu chung hợp nhất, việc người chồng/vợ định đoạt tài sản chung vợ chồng vi phạm Luật nhân gia đình, nên giao dịch vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật (trừ trường hợp quy định khoản Điều 32 Luật nhân gia đình năm 2014 phân tích sau đây) Áp dụng sai khoản Điều 32 Luật nhân gia đình năm 2014 giao dịch với người thứ ba tình liên quan đến tài khoản ngân hàng, tài khoản chứng khốn Theo quy định khoản Điều 32 Luật nhân gia đình năm 2014 giao dịch với người thứ ba tình liên quan đến tài khoản ngân hàng, tài khoản chứng khoán: “1 Trong giao dịch với người thứ ba tình vợ, chồng người đứng tên tài khoản ngân hàng, tài khoản chứng khốn coi người có quyền xác lập, thực giao dịch liên quan đến tài sản đó.” Về mục đích quy định nêu trên, Bản thuyết minh dự án Luật nêu: “Khoản 32 Điều quy định giao dịch vợ, chồng thực liên quan đến tài khoản ngân hàng, tài khoản chứng khoán tài sản khác mà theo quy định pháp luật đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Trong bối cảnh phát triển kinh tế nay, việc sử dụng tài khoản ngân hàng cá nhân ngày phổ biến; lĩnh vực kinh doanh chứng khoán, chủ 28 thể đầu tư cần mở tài khoản chứng khoán để thuận lợi cho việc thực giao dịch Theo nguyên tắc pháp luật tài chính, ngân hàng, chủ tài khoản có quyền thực hành vi pháp lý liên quan đến tài khoản họ Để đáp ứng yêu cầu thực tiễn bên vợ, chồng thực giao dịch có liên quan đến tài khoản ngân hàng, tài khoản chứng khốn, Luật nhân gia đình cần có quy định phù hợp Dự thảo Luật đưa quy định suy đoán quyền Theo đó, để đảm bảo tính an tồn giao dịch thực qua tài khoản (gửi tiền vào tài khoản, chuyển khoản, toán ), người thứ ba (ngân hàng, cơng ty chứng khốn, người có giao dịch với vợ, chồng) có quyền suy đốn chủ tài khoản có quyền định đoạt tài sản đặt để tài khoản Quy định không bảo vệ quyền lợi đáng người thứ ba, mà cịn mang lại lợi ích cho vợ chồng: quyền suy đoán quyền chủ tài khoản, người thứ ba khơng cần thiết phải tìm hiểu tình trạng hôn nhân chế độ tài sản người ký kết giao dịch với mình, vợ, chồng thực giao dịch cách dễ dàng mà đưa tài liệu chứng minh quyền tài sản sử dụng Cần nhấn mạnh quy định suy đoán quyền có hiệu lực quan hệ bên vợ chồng bên người thứ ba Trong quan hệ vợ chồng vợ, chồng phải tuân theo quy định quyền nghĩa vụ họ theo quy định Luật hôn nhân gia đình theo thỏa thuận; vi phạm gây thiệt hại phải bồi thường người vợ chồng khơng thực giao dịch có u cầu, theo quy định điểm khoản 28 Điều Luật này.” Tuy nhiên, áp dụng quy định giải vụ án liên quan đến quyền sở hữu, quyền định đoạt vợ chồng liên quan đến tài sản chung vợ chồng, cần lưu ý Điều 8, Điều 16 Nghị định số 126/2014/NĐ-CP ngày 31/12/2014 Chính phủ quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành Luật Hôn nhân gia đình “người thứ ba tình”: “Điều Người thứ ba khơng tình xác lập, thực giao dịch với vợ, chồng liên quan đến tài khoản ngân hàng, tài khoản chứng khoán, động sản khác mà theo quy định pháp luật đăng ký quyền sở hữu Người thứ ba xác lập, thực giao dịch với vợ, chồng liên quan đến tài khoản ngân hàng, tài khoản chứng khoán, động sản khác mà theo quy định pháp luật đăng ký quyền sở hữu bị coi khơng tình 29 trường hợp sau đây: Đã vợ, chồng cung cấp thông tin theo quy định Điều 16 Nghị định mà xác lập, thực giao dịch trái với thơng tin đó; Vợ chồng cơng khai thỏa thuận theo quy định pháp luật có liên quan việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản người thứ ba biết phải biết xác lập, thực giao dịch trái với thỏa thuận vợ chồng Điều 16 Cung cấp thông tin chế độ tài sản vợ chồng theo thỏa thuận giao dịch với người thứ ba Trường hợp chế độ tài sản vợ chồng theo thỏa thuận áp dụng xác lập, thực giao dịch vợ, chồng có nghĩa vụ cung cấp cho người thứ ba biết thông tin liên quan; vợ, chồng vi phạm nghĩa vụ người thứ ba coi tình bảo vệ quyền lợi theo quy định Bộ luật Dân sự.” Ví dụ: Vợ chồng thỏa thuận tài sản chung vợ chồng tiền, gửi tiết kiệm ngân hàng cần đứng tên người, định đoạt số tiền tiết kiệm phải đồng ý hai vợ chồng Nếu vợ chồng thông báo thỏa thuận nêu với ngân hàng nơi gửi tiết kiệm, giao dịch liên quan đến khoản tiền tiết kiệm, ngân hàng khơng làm rõ ý chí người vợ/chồng không đứng tên sổ tiết kiệm ngân hàng khơng tình./ 30 ... nghiệp vụ Tòa án nhân dân tối cao để bảo đảm áp dụng thống pháp luật, có việc xét xử tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu 15 III RÚT KINH NGHIỆM CÁC SAI SĨT TRONG Q TRÌNH XÉT XỬ CÁC VỤ ÁN DÂN SỰ LIÊN... tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu, Tòa án nhân dân tối cao ban hành nhiều Nghị quyết, án lệ, giải đáp nghiệp vụ thuộc thẩm quyền, tiêu biểu là: Về án lệ: Có án lệ sau liên quan đến việc giải... QUAN ĐẾN QUYỀN SỞ HỮU Trong lĩnh vực dân sự, tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu diễn phổ biến, nhiều vụ phức tạp, kéo dài dai dẳng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, quan,