KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP XÁC ĐỊNH BẢNG GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG KHU VỰC QUẬN 6 (ĐƯỜNG BÀ HOM, HẬU GIANG, NGUYỄN VĂN LUÔNG, PHẠM VĂN CHÍ VÀ TÂN HÒA ĐÔNG)

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ THẨM ĐỊNH GIÁ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP XÁC ĐỊNH BẢNG GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG KHU VỰC QUẬN (ĐƯỜNG BÀ HOM, HẬU GIANG, NGUYỄN VĂN LUÔNG, PHẠM VĂN CHÍ VÀ TÂN HỊA ĐƠNG) GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN VÂN ANH MSSV: 31101022912 LỚP: VG02 KHĨA: K36 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, 2014 SVTH: NGUYỄN VÂN ANH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS NGUYỄN QUỲNH HOA CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -o0o - NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP Họ tên sinh viên: Nguyễn Vân Anh MSSV: 31101022912 Khóa: K36 TP Hồ Chí Minh, ngày… tháng… năm 2014 Đơn vị thực tập ii SVTH: NGUYỄN VÂN ANH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN -o0o -TP Hồ Chí Minh, ngày… tháng…năm 2014 Giảng viên TS Nguyễn Quỳnh Hoa SVTH: NGUYỄN VÂN ANH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS NGUYỄN QUỲNH HOA LỜI CAM ĐOAN -o0o Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu tơi, có hướng dẫn TS Nguyễn Quỳnh Hoa Các nội dung nghiên cứu kết đề tài trung thực Những số liệu khảo sát thu thập từ tác giả Các nội dung, tài liệu, số liệu tham khảo phục vụ cho công tác nghiên cứu thu thập từ nhiều nguồn khác ghi phần tài liệu tham khảo Nếu phát có gian lận tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm trước Nhà trường kết đề tài TP HCM, ngày 05 tháng 04 năm 2014 Sinh viên Nguyễn Vân Anh iv SVTH: NGUYỄN VÂN ANH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA MỤC LỤC -o0o - PHẦN MỞ ĐẦU 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI: .5 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU: CÂU HỎI NGHIÊN CỨU: GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU: PHẠM VI NGHIÊN CỨU: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU: .6 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 1.2 KHÁI NIỆM VỀ ĐẤT ĐAI: PHÂN LOẠI ĐẤT ĐAI: 1.2.1 Nhóm đất nơng nghiệp 1.2.2 Nhóm đất phi nơng nghiệp; 1.2.3 Nhóm đất chưa sử dụng 1.3 1.4 KHÁI NIỆM VỀ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ: .9 CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT: 10 1.4.1 Phương pháp so sánh giá bán: 10 1.4.1.1 1.4.1.2 1.4.1.3 1.4.1.4 Cơ sở lý luận: 10 Nguyên tắc: 10 Các bước thực hiện: 11 Ưu nhược điểm phương pháp so sánh giá bán 11 1.4.2 Phương pháp chiết trừ: 12 1.4.2.1 1.4.2.2 1.4.2.3 1.4.2.4 Cơ sở lý luận: 12 Nguyên tắc: 12 Các bước thực : 12 Ưu nhược điểm phương pháp chiết trừ 13 CHƯƠNG 2: XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG KHU VỰC QUẬN 14 2.1 BẢNG GIÁ ĐẤT UBND VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA 14 2.2 PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG KHU VỰC QUẬN 19 2.3 KẾT QUẢ KHẢO SÁT 21 SVTH: NGUYỄN VÂN ANH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄNQUỲNH HOA 2.3.1 Thông tin chung tuyến đường khảo sát giá 21 2.3.1.1 Giới thiệu quận 21 2.3.1.2 Đặc điểm đường khảo sát giá 22 2.3.1.3 Phân tích yếu tố tác động đến giá trị BĐS khu vực khảo sát 26 2.3.2 Ước tính giá trị cịn lại cơng trình gắn liền với đất BĐS so sánh 27 2.3.3 Ước tính giá trị giá trị cịn lại cơng trình gắn liền với đất 29 2.3.4 Xác định giá đất đơn giá đất bình quân BĐS so sánh 31 2.3.5 Xác định đơn giá đất thị trường cho tuyến đường thuộc khu vực quận 34 CHƯƠNG 3: ỨNG DỤNG KẾT QUẢ KHẢO SÁT 42 3.1 3.2 SO SÁNH GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG VÀ GIÁ ĐẤT UBND 42 XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH 42 3.2.1 Xác định hệ số điều chỉnh quy mô cho BĐS mặt tiền 42 3.2.2 Xác định hệ số điều chỉnh hẻm cấp 48 3.2.2.1 3.2.2.2 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất mặt tiền hẻm cấp 49 Xác định hệ số chỉnh giá đất hẻm cấp so với cấp 53 SVTH: NGUYỄN VÂN ANH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT -o0o Viết tắt Diễn giải BĐS BTCT CLCL CT NĐ-CP NN PGS TS QĐ QSDĐ SDĐ STT TĐ TĐKT TN&MT TP HCM UBND Bất động sản Bê tơng cốt thép Chất lượng cịn lại Cơng trình Nghị Định - Chính Phủ Nhà Nước Phó giáo sư Tiến sĩ Quyết định Quyền sử dụng đất Sử dụng đất Số thứ tự Tuổi đời Tuổi đời kinh tế Tài Ngun Mơi Trường Thành phố Hồ Chí Minh Ủy ban nhân dân DANH MỤC HÌNH ẢNH -o0o Diễn giải Hình Trang Hình Bản đồ quận 21 Hình 22 Hình Bản đồ đường Bà Hom Bản đồ đường Hậu Giang Hình Bản đồ đường Nguyễn Văn Lng 24 Hình Bản đồ đường Phạm Văn Chí 24 Hình Bản đồ đường Tân Hịa Đơng 25 Hình Cách xác định vị trí hẻm 49 SVTH: NGUYỄN VÂN ANH 23 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄNQUỲNH HOA DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU -o0o Bảng Diễn giải Trang Bảng 2.1 Các đoạn đường khảo sát giá Bảng 2.2 Ước tính giá trị CT xây dựng BĐS 27,28 Bảng 2.3 Ước tính giá trị CLCT cơng trình 29,30 Bảng 2.4 Ước tính đơn giá đất BĐS đường Bảng 2.5 Tính tốn đơn giá đất đường Bà Hom 34 Bảng 2.6 So sánh đơn giá đất đường Hậu Giang 35 Bảng 2.7 Tính tốn đơn giá đất đường Hậu Giang 36 Bảng 2.8 So sánh đơn giá đất đường Nguyễn Văn Lng 37 Bảng 2.9 Tính tốn đơn giá đất đường Nguyễn Văn Luông 38 Bảng 2.10 So sánh đơn giá đất đường Phạm Văn Chí 39 Bảng 2.11 So sánh đơn giá đất đường Tân Hịa Đơng 40 Bảng 2.12 Tính tốn đơn giá đất đường Tân Hịa Đông 40 Bảng 2.13 41 Bảng 3.1 Tổng hợp đơn giá đất tuyến đường thuộc khu vực quận So sánh đơn giá đất UBND với giá đất thị trường Bảng 3.2 Đơn giá QSDĐ BĐS mặt tiền đường Bà Hom 43 Bảng 3.3 So sánh BĐS để xác định tỷ lệ điều chỉnh quy mô 43 Bảng 3.4 So sánh BĐS để xác định tỷ lệ điều chỉnh quy mô 43 Bảng 3.5 Xác định tỷ lệ điều chỉnh quy mô diện tích đường Bà Hom 44 Bảng 3.6 Xác định tỷ lệ điều chỉnh quy mơ diện tích đường Hậu Giang 44 Bảng 3.7 Đơn giá QSDĐ BĐS mặt tiền đường Nguyễn Văn Luông 44 Bảng 3.8 So sánh BĐS để xác định tỷ lệ điều chỉnh quy mô 45 Bảng 3.9 So sánh BĐS để xác định tỷ lệ điều chỉnh quy mô Xác định tỷ lệ điều chỉnh quy mô diện tích đường Nguyễn Văn Lng Xác định tỷ lệ điều chỉnh quy mơ diện tích đường Phạm Văn Chí 45 Đơn giá QSDĐ BĐS mặt tiền đường Tân Hòa Đông So sánh BĐS để xác định tỷ lệ điều chỉnh hình dáng đường Tân Hịa Đơng Điều chỉnh hình dáng BĐS đường Tân Hịa Đơng 46 47 Bảng 3.16 Xác định tỷ lệ điều chỉnh quy mô diện tích đường Tân Hịa Đơng Tổng hợp tỷ lệ điều chỉnh quy mơ diện tích đoạn đường thuộc khu vực quận Bảng 3.17 Cách tính hệ số điều chỉnh giá đất hẻm mặt tiền đường định 60/2013 UBND Thành phố Hồ Chí Minh 48 Bảng 3.18 Bảng so sánh kết thực tế với định số 60/2013/QĐ – UBND 56 Bảng 3.10 Bảng 3.11 Bảng 3.12 Bảng 3.13 Bảng 3.14 Bảng 3.15 22 31,32,33 42 45 45 46 47 47 SVTH: NGUYỄN VÂN ANH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA PHẦN MỞ ĐẦU 0.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI: Từ thực tế cho thấy công cụ chủ yếu việc thực sách tài đất đai xác định khoản thu ngân sách nhà nước giá đất nhà nước quy định gồm: khung giá đất, bảng giá đất hay giá đất cụ thể Bên cạnh mặt tích cực từ kết đạt cơng cụ vấn đề áp dụng giá đất nhà nước quy định tồn nhiều bất cập giá đất thị trường có biến động lớn Nghiên cứu cho thấy khung giá đất Chính phủ ban hành chưa điều chỉnh kịp thời theo biến động giá đất thị trường (khung giá đất Chính phủ quy định thấp nhiều so với giá thực tế thị trường, đến đạt 50%-60% giá thị trường, có vị trí khung giá tối đa đạt 30% giá thực tế thị trường) Nhà nước chưa hệ thống theo dõi giá đất thị trường, vậy, làm hạn chế tính linh hoạt, tính chủ động thực sách Xuất phát từ hạn chế trên, việc tạo dựng nguồn số liệu giá đất thị trường để làm tư liệu cho việc thi hành sách đất đai Ủy Ban Nhân Dân Quận hay để điều chỉnh bảng giá đất theo quy định Nhà nước gần sát với giá đất thị trường, đảm bảo quyền lợi Nhà nước Nhân dân, chọn đề tài: Xác định khung giá đất thị trường khu vực quận 6, TP HCM (Đường Bà Hom, Tân Hịa Đơng, Hậu Giang, Phạm Văn Chí Nguyễn Văn Luông) 0.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU:  Phục vụ cho sách tài đất đai xác định khoản thu ngân sách nhà nước Ủy Ban Nhân Dân Quận 6, TP HCM  Áp dụng kiến thức học vào thực tiễn trình thực tập 0.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU:  Giá đất mặt tiền cho tuyến đường (Bà Hom, Tân Hịa Đơng, Hậu Giang, Phạm Văn Chí Nguyễn Văn Luông ) thuộc quận 6, TP HCM bao nhiêu?  Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh hẻm xác định tỷ lệ điều chỉnh quy mô cho tuyến đường (Bà Hom, Tân Hịa Đơng, Hậu Giang, Phạm Văn Chí Nguyễn Văn Lng) thuộc quận 6, TP HCM 0.4 GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU: Có khác bảng giá đất nhà nước quy định so với giá đất từ thị trường tuyến đường Bà Hom, Tân Hịa Đơng, Hậu Giang, Phạm Văn Chí Nguyễn Văn Lng quận 6, TP HCM SVTH: NGUYỄN VÂN ANH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄNQUỲNH HOA 0.5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU: Đề tài tập trung vào bất động sản, chủ yếu đất tuyến đường: Bà Hom, Tân Hịa Đơng, Hậu Giang, Phạm Văn Chí Nguyễn Văn Luông thuộc khu vực quận 6, Thành phố Hồ Chí Minh 0.6 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:  Điều tra, khảo sát thực tế thông tin BĐS  Thống kê mô tả mặt định lượng định tính SVTH: NGUYỄN VÂN ANH KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 KHÁI NIỆM VỀ ĐẤT ĐAI: Trong sản xuất, đất đai giữ vị trí đặc biệt quan trọng Đất đai điều kiện vật chất mà sản xuất sinh hoạt cần tới Luật đất đai 2003 khẳng định “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơng tình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng” Như vậy, đất đai điều kiện chung trình sản xuất hoạt động người Nói cách khác, khơng có đất khơng có sản xuất khơng có tồn người Do vậy, để sử dụng đúng, hợp lý có hiệu tài nguyên quốc gia việc hiểu rõ khái niệm đất đai vô cần thiết Khái niệm đầy đủ phổ biến đất đai sau: “Đất đai diện tích cụ thể bề mặt trái đất bao gồm tất cấu thành môi trường sinh thái bề mặt như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, lớp trầm tích sát bề mặt với nước ngầm vá khống sản lịng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư người, kết người khứ để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa )” (Hội nghị quốc tế Môi trường Rio de Janerio, Brazil, 1993) 1.2 PHÂN LOẠI ĐẤT ĐAI: Các quan nhà nước phân loại đất đai nhằm quản lý sử dụng tài nguyên đất cách hiệu thu thuế, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ, … Theo nghị định 181/2004/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004 vào mục đích sử dụng, đất đai nước ta phân loại thành nhóm đất: 1.2.1 Nhóm đất nơng nghiệp      Nhóm đất nơng nghiệp chia thành phân nhóm sau: Đất sản xuất nông nghiệp bao gồm đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm Đất trồng hàng năm bao gồm đất trồng lúa; đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng hàng năm khác; Đất lâm nghiệp bao gồm đất rừng sản xuất, đất rừng phịng hộ, đất rừng đặc dụng; Đất ni trồng thuỷ sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác SVTH: NGUYỄN VÂN ANH KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄNQUỲNH HOA Đất nơng nghiệp khác đất nông thôn sử dụng để xây dựng nhà kính loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể hình thức trồng trọt không trực tiếp đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm loại động vật khác pháp luật cho phép; xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nơng nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, thủy sản, xây dựng sở ươm tạo giống, giống; xây dựng kho, nhà hộ gia đình, cá nhân để chứa nơng sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, cơng cụ sản xuất nơng nghiệp 1.2.2 Nhóm đất phi nơng nghiệp;        Nhóm đất phi nơng nghiệp chia thành phân nhóm sau: Đất bao gồm đất nông thôn đất đô thị; Đất chuyên dùng bao gồm đất xây dựng trụ sở quan, xây dựng cơng trình nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng đất sử dụng vào mục đích xây dựng cơng trình đường giao thơng, cầu, cống, vỉa hè, cảng đường thuỷ, bến phà, bến xe ô tô, bãi đỗ xe, ga đường sắt, cảng hàng khơng; hệ thống cấp nước, hệ thống nước, hệ thống cơng trình thuỷ lợi, đê, đập; hệ thống đường dây tải điện, hệ thống mạng truyền thông, hệ thống dẫn xăng, dầu, khí; đất sử dụng làm nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân vận động, khu an dưỡng, khu nuôi dưỡng người già trẻ em có hồn cảnh khó khăn, sở tập luyện thể dục - thể thao, cơng trình văn hố, điểm bưu điện - văn hoá xã, tượng đài, bia tưởng niệm, nhà tang lễ, câu lạc bộ, nhà hát, bảo tàng, triển lãm, rạp chiếu phim, rạp xiếc, sở phục hồi chức cho người khuyết tật, sở dạy nghề, sở cai nghiện ma tuý, trại giáo dưỡng, trại phục hồi nhân phẩm; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh xếp hạng Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định bảo vệ; đất để chất thải, bãi rác, khu xử lý chất thải; Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối mặt nước chun dùng; Đất tơn giáo, tín ngưỡng bao gồm đất sở tôn giáo sử dụng; đất có cơng trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất phi nông nghiệp khác Đất phi nông nghiệp khác đất có cơng trình thờ tự, nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bầy tác phẩm nghệ thuật, sở sáng tác văn hoá nghệ thuật cơng trình xây dựng khác tư nhân khơng nhằm mục đích kinh doanh mà cơng trình khơng gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động; đất đô thị sử dụng để xây dựng nhà kính loại nhà khác phục vụ SVTH: NGUYỄN VÂN ANH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA mục đích trồng trọt kể hình thức trồng trọt khơng trực tiếp đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm loại động vật khác pháp luật cho phép, xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nơng nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản, xây dựng sở ươm tạo giống, giống, xây dựng kho, nhà hộ gia đình, cá nhân để chứa nơng sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, cơng cụ sản xuất nơng nghiệp 1.2.3 Nhóm đất chưa sử dụng Nhóm đất chưa sử dụng chia thành loại đất sau:  Đất chưa sử dụng;  Đất đồi núi chưa sử dụng;  Núi đá khơng có rừng 1.3 KHÁI NIỆM VỀ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ: Đô thị khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao chủ yếu hoạt động lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, trung tâm trị, hành chính, kinh tế, văn hóa chun ngành có vai trị thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội quốc gia vùng lãnh thổ, địa phương Theo Luật Đất Đai năm 2003, điều 84 định nghĩa: “Đất đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng cơng trình phục vụ đời sống đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.” Trong quy hoạch đô thị, đất phân chia cụ thể , chi tiết đất nhà liên kế, đất biệt thự, đất chung cư, v.v Tùy theo loại đồ án quy hoạch, loại đất có tiêu sử dụng đất (xây dựng) khác mà luật đất đai không đề cập để quản lý mặt xây dựng, loại đất xét mặt tính chất, mục đích sử dụng đất có tính chất giống đất thị Hiểu cách đơn giản, đất đô thị đất dành cho mục đích xây nhà (nhà liên kế, biệt thự, chung cư,…) nằm đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt SVTH: NGUYỄN VÂN ANH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄNQUỲNH HOA 1.4 CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT: Trên nước phát triển, thẩm định giá trị đất đai tiến hành phương pháp:  Phương pháp so sánh giá bán  Phương pháp chiết trừ  Phương pháp phân bổ  Phương pháp vốn hóa tiền thuê đất  Phương pháp vốn hóa thu nhập từ đất  Phương pháp thặng dư Ở Việt Nam, theo nghị định số 188/2004/NĐ-CP nghị định 123/2007/NĐ-CP Nhà Nước ban hành đến (3/2014) có phương pháp thẩm định giá trị đất đai là:  Phương pháp so sánh trực tiếp  Phương pháp thu nhập  Phương pháp chiết trừ  Phương pháp thặng dư Việc vận dụng phương pháp để thẩm định phụ thuộc vào mục đích thẩm định, số liệu thu thập từ liệu thị trường yêu cầu khách hàng Trên thực tế phương pháp áp dụng nhiều phương pháp so sánh giá bán phương pháp chiết trừ 1.4.1 Phương pháp so sánh giá bán: 1.4.1.1 Cơ sở lý luận: Phương pháp so sánh giá bán phương pháp thẩm định giá dựa sở giá trị thị trường lô đất tương tự giao dịch thành công mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá với giá trị lô đất cần thẩm định giá có mối liên hệ với 1.4.1.2 Nguyên tắc: Phương pháp so sánh giá bán thường dựa vào nguyên tắc chủ đạo sau:  Nguyên tắc thay thế: giá trị lô đất phụ thuộc mức giá giao dịch thị trường lô đất có tính chất tương đồng với lơ đất cần thẩm định  Nguyên tắc cung cầu: giá trị lô đất chịu tác động quy luật cung cầu thị trường Từ tương tác cung cầu hình thành nên giá thị trường lơ đất thời điểm thị trường cụ thể Tuy nhiên cần lưu ý cung thị trường đất đai co dãn nguồn tài nguyên đất đai hữu hạn, giá lô đất chủ yếu phụ thuộc vào cầu thị trường 10 SVTH: NGUYỄN VÂN ANH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA  Nguyên tắc hữu dụng: giá trị lô đất phụ thuộc vào tính hữu dụng lơ đất, tính hữu dụng cao khả khai thác, sử dụng nhiều giá trị lơ đất tăng ngược lại  Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất: Lô đất sử dụng tốt hiệu lô đất pháp luật chấp nhận, khả thi mặt tài chính, thực mặt kỹ thuật mang lại giá trị cao cho lơ đất 1.4.1.3 Các bước thực hiện:  Thu nhập liệu giá giao dịch lơ đất có tính tường đồng thị trường,  Xác định điểm tương đồng khác biệt lô đất cần thẩm định lơ đất tương đồng so sánh  Xác định sử dụng tốt hiệu giá giao dịch lô đất so sánh tiềm  Ước tính đơn giá bình quân yếu tố so sánh (điểm khác biệt)  Tiến hành điều chỉnh yếu tố khác biệt từ lơ đất so sánh lơ đất cần thẩm định, nhằm ước tính giá trị lô đất cần thẩm định  Thống kết thẩm định 1.4.1.4 Ưu nhược điểm phương pháp so sánh giá bán Ưu điểm:  Đây phương pháp khó khăn mặt kỹ thuật, không cần thiết phải xây dựng công thức mơ hình tính tốn, mà dựa vào diện giao dịch thị trường  Phương pháp so sánh giá bán phương pháp cho kết thẩm định mang tính khách quan mức độ tin cậy cao giá giao dịch lơ đất cần thẩm định ước tính từ giá giao dịch lô đất so sánh lấy trực tiếp từ liệu thị trường  Các thay đổi điều kiện tài lạm phát thể giá bán  Là phương pháp dễ dàng thuyết phục khách hàng, thường chấp nhận tịa án, Chính phủ Nhược điểm:  Cần thiết phải có thơng tin thị trường xác, rõ ràng  Các thơng tin thường mang tính lịch sử  Các thơng tin giao dịch thường khó đồng với tài sản cần thẩm định giá, đặc biệt tính thời điểm (thơng tin giao dịch thành công thường diễn trước thời điểm thẩm định giá mục tiêu) Trong điều kiện thị trường biến động, thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu thời gian ngắn  Việc điều chỉnh theo khác biệt cần phải có phán xét tốt cần kinh nghiệm SVTH: NGUYỄN VÂN ANH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄNQUỲNH HOA  Phụ thuộc vào tính tích cực độ ổn định thị trường  Thường khó thu thập, xác minh thơng tin xác đáng giao dịch 1.4.2 Phương pháp chiết trừ: 1.4.2.1 Cơ sở lý luận: Phương pháp chiết trừ kết hợp tiếp cận chi phí tiếp cận so sánh thẩm định giá trị bất động sản, giá trị lơ đất ước tính giá trị bất động sản trừ giá trị lại cơng trình gắn liền đất Phương pháp chiết trừ áp dụng để xác định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất trường hợp khơng có đủ số liệu giá thị trường đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, thu thập số liệu giá thị trường đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với đất cần xác định giá 1.4.2.2 Nguyên tắc: Phương pháp chiết trừ thường áp dụng nguyên tắc chủ đạo sau:  Nguyên tắc đóng góp: mức độ mà phận tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn tài sản có tác động đến tổng giá trị tài sản  Nguyên tắc thay thế: giá trị lô đất phụ thuộc mức giá giao dịch thị trường lơ đất có tính chất tương đồng với lô đất cần thẩm định  Nguyên tắc cung cầu: giá trị lô đất chịu tác động quy luật cung cầu thị trường Từ tương tác cung cầu hình thành nên giá thị trường lô đất thời điểm thị trường cụ thể Tuy nhiên cần lưu ý cung thị trường đất đai co dãn nguồn tài nguyên đất đai hữu hạn, giá lô đất chủ yếu phụ thuộc vào cầu thị trường  Nguyên tắc cân bằng: giá trị lô đất phụ thuộc vào cân sử dụng lơ đất đó, phân bổ sử dụng có tính cân bằng, hợp lý giá trị mang lại cho lô đất cao ngược lại  Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất: Lô đất sử dụng tốt hiệu lô đất pháp luật chấp nhận, khả thi mặt tài chính, thực mặt kỹ thuật mang lại giá trị cao cho lơ đất 1.4.2.3 Các bước thực :  Thu thập liệu giá giao dịch bất động sản tương đồng  Ước tính giá giao dịch bình thường bất động sản tương đồng,  Ước tính giá trị cịn lại tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh,  Trừ giá giao dịch bình thường bất động sản so sánh, với giá trị lại tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh để tìm giá đất,  Xác định điểm tương đồng khác biệt lô đất cần thẩm định lô đất tương đồng so sánh 12 SVTH: NGUYỄN VÂN ANH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA  Xác định sử dụng tốt hiệu giá giao dịch lô đất so sánh tiềm  Ước tính đơn giá bình qn yếu tố so sánh có khác biệt  Tiến hành điều chỉnh yếu tố khác biệt từ lơ đất so sánh lơ đất cần thẩm định, nhằm ước tính giá trị lơ đất cần thẩm định  Thống kết thẩm định từ mức giá khác 1.4.2.4 Ưu nhược điểm phương pháp chiết trừ Ưu điểm:  Về sau trừ tài sản gắn liền đất đất kỹ thuật phương pháp chiết trừ giống hệt phương pháp so sánh giá bán, nên mang ưu điểm phương pháp so sánh giá bán  Phương pháp chiết trừ phương pháp cho kết thẩm định mang tính khách quan mức độ tin cậy cao giá giao dịch bất động sản cần thẩm định ước tính từ giá giao dịch lơ đất so sánh lấy trực tiếp từ liệu thị trường  Các thay đổi điều kiện tài lạm phát thể giá bán  Là phương pháp dễ dàng thuyết phục khách hàng, thường chấp nhận tịa án, Chính phủ  Tìm bất động sản (đất +cơng trình đất) tương tự để so sánh dễ tìm lơ đất trống tương tự Nhược điểm:  Phương pháp chiết trừ dựa vào liệu thị trường nên mang nhược điểm đề cập phương pháp so sánh giá bán  Khó xác định tỷ lệ chất lượng cịn lại, giá trị cơng trình xây xác đáng tài sản gắn liền với đất cịn nhiều tính chủ quan có khác văn pháp lý có liên quan  Người thẩm định giá cần phải thông thạo kỹ thuật xây dựng có đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp SVTH: NGUYỄN VÂN ANH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄNQUỲNH HOA CHƯƠNG 2: XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG KHU VỰC QUẬN 2.1 BẢNG GIÁ ĐẤT UBND VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA Trong điều 55, mục 6, luật đất đai 2003 ban hành thì: Giá đất hình thành trường hợp sau đây: Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định khoản khoản Điều 56 Luật này; Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; Do người sử dụng đất thoả thuận giá đất với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất Với trường hợp khác hình thành nên loại giá đất khác Trên thực tế cho thấy lĩnh vực đất đai nước ta tồn song song hai loại giá: giá thị trường giá nhà nước  Giá đất nhà nước Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá để phục vụ cho mục đích quản lý đất đai Nhà nước (trường hợp điều 55 luật đất đai 2003)  Giá thị trường mức giá mua, bán thị trường thời điểm định người sử dụng đất thoả thuận giá đất với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất (trường hợp điều 55 luật đất đai 2003) Giá đất thị trường Kể từ năm 1986, với sách “mở cửa”, kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển đổi từ mơ hình quản lý “kinh tế kế hoạch hóa tập trung” sang mơ hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa” BĐS loại hàng hóa nên để tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển giá BĐS phải vận hành theo chế thị trường, sách quản lý đất đai điều chỉnh để phù hợp với vận hành thể chế kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước Cụ thể Nhà nước không quản lý giá thực tế mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS mà cá nhân sử dụng đất thỏa thuận giá đất với người có liên quan 14 SVTH: NGUYỄN VÂN ANH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA Giá đất nhà nước Theo khoản 1, điều 54, mục luật đất đai năm 2003 nói nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai bao gồm: a) Tiền sử dụng đất trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; b) Tiền thuê đất đất Nhà nước cho thuê; c) Thuế sử dụng đất; d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai; e) Tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; g) Phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai Để thu khoản ngân sách nhà nước phải ban hành bảng giá chuẩn để thuận lợi đồng cho công tác thu ngân sách nhà nước từ đất đai Phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ quy định thực tế ban hành theo NĐ 188/2004/ NĐ-CP NĐ 123/2007/NĐ-CP thông tư liên quan Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể địa phương trình Hội đồng nhân dân cấp cho ý kiến trước định Tại Thành phố Hồ Chí Minh giá đất ban hành theo định số 60/2013/QĐ-UBND Trên thực tế giá đất thực tế thị trường cao với giá đất UBND ban hành kết khảo sát thực tế thực chuyên đề cho thấy khác hai loại giá Sự khác gây ảnh hưởng gì? Xét chất Nhà nước ta Nhà nước nhân dân lao động thiết lập lên, đại diện cho ý chí, nguyện vọng lợi ích nhân dân; phục vụ chăm lo cho lợi ích, phồn vinh người dân Nên thu tiền từ đất đai dân vậy, NN phải đảm bảo lợi ích nhân dân điều quan trọng Theo thực tế giá đất NN thấp thị trường, điều có lợi cho dân Nhà nước thu khoản tiền theo giá đất NN Nhưng thực tế giá NN thực cho nhiều mục đích khác nhau, có mục đích gây thiệt hại lợi ích cho người sử dụng đất như: thiệt hại lợi ích người sử dụng đất (SDĐ) hậu phát sinh trực tiếp từ hành vi thu hồi đất Nhà nước gây Vì vậy, Nhà nước phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại SVTH: NGUYỄN VÂN ANH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄNQUỲNH HOA cho họ Trước đây, thu hồi đất, việc Nhà nước đền bù cho người dân theo giá Nhà nước gây nhiều vụ tranh cãi, khiếu nại Để giải vấn đề này, NN xác định lại giá đất số trường hợp cụ thể theo điều 11, Mục 2, NĐ 69/2009/NĐ-CP nói rằng: số trường hợp cụ thể, mà giá NN quy định vào thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường UBND cấp tỉnh vào giá chuyển nhượng thực tế thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp Việc sử dụng giá đất thị trường nghị định phần cân lợi ích cho người dân Nhà nước thực số biện pháp xem tích cực để làm cho bảng giá Nhà nước tiếp cận với giá thị trường, việc sử dụng hệ số K Hệ số K hệ số điều chỉnh quyền sử dụng đất, xác định tỷ lệ giá đất chuyển nhượng thực tế (mang tính phổ biến) thị trường điều kiện bình thường thời điểm xác định với giá đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định công bố hàng năm K= 𝐺𝑖á 𝑐ℎ𝑢𝑦ể𝑛 𝑛ℎểể𝑛𝑔 𝑡ℎể𝑐 𝑡ể 𝐺𝑖á để𝑡 𝑑𝑜 𝑈𝐵𝑁𝐷 𝑐ể𝑝 𝑡ể𝑛ℎ 𝑞𝑢𝑦 để𝑛ℎ Bên mặt tích cực NN điều chỉnh giá NN cho phù hợp giá đất thị trường vào việc quản lý lại phát sinh thêm vấn đề tiêu cực khác như: Ở TP HCM quy định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) tính thu tiền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình quy định Quyết định số 28/2012/QĐ – UBND Theo đó, phần diện tích vượt hạn mức sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất sử dụng có trạng đất thuộc khu dân cư (do Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn xác nhận) hộ gia đình, cá nhân tồn diện tích đất vượt hạn mức áp dụng hệ số K = Còn trường hợp diện tích vượt hạn mức sử dụng (hạn mức giao) đất chuyển mục đích sử dụng đất sử dụng đất sang đất hộ gia đình, cá nhân tồn diện tích đất vượt hạn mức áp dụng hệ số K tùy theo khu vực (K>2) Việc nhân với hệ số K làm cho giá đất NN gần với giá thị trường có nhiều tranh cãi ý kiến, theo người dân hệ số cao, làm cho nhiều người dân khơng đủ tiền để lấy sổ đỏ Chính mâu thuẫn giá đất thị trường giá NN chế quản lý đất đai gây tốn khó cho NN ban hành giá đất để cân lợi ích Nhà nước nhân dân 16 SVTH: NGUYỄN VÂN ANH