Xây dựng bảng giá đất thị trường khu vực quận 6 Thành phố Hồ Chí Minh

Header Page of 126 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ THẨM ĐỊNH GIÁ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP XÁC ĐỊNH BẢNG GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG KHU VỰC QUẬN (ĐƯỜNG BÀ HOM, HẬU GIANG, NGUYỄN VĂN LNG, PHẠM VĂN CHÍ VÀ TÂN HỊA ĐƠNG) GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN VÂN ANH MSSV: 31101022912 LỚP: VG02 KHÓA: K36 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, 2014 SVTH: NGUYỄN VÂN ANH Footer Page of 126 Header Page of 126 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS NGUYỄN QUỲNH HOA CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -o0o - NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP Họ tên sinh viên: Nguyễn Vân Anh MSSV: 31101022912 Khóa: K36 TP Hồ Chí Minh, ngày… tháng… năm 2014 Đơn vị thực tập ii Footer Page of 126 SVTH: NGUYỄN VÂN ANH Header Page of 126 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN -o0o -TP Hồ Chí Minh, ngày… tháng…năm 2014 Giảng viên TS Nguyễn Quỳnh Hoa SVTH: NGUYỄN VÂN ANH Footer Page of 126 Header Page of 126 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS NGUYỄN QUỲNH HOA LỜI CAM ĐOAN -o0o Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi, có hướng dẫn TS Nguyễn Quỳnh Hoa Các nội dung nghiên cứu kết đề tài trung thực Những số liệu khảo sát thu thập từ tác giả Các nội dung, tài liệu, số liệu tham khảo phục vụ cho công tác nghiên cứu thu thập từ nhiều nguồn khác ghi phần tài liệu tham khảo Nếu phát có gian lận tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm trước Nhà trường kết đề tài TP HCM, ngày 05 tháng 04 năm 2014 Sinh viên Nguyễn Vân Anh iv Footer Page of 126 SVTH: NGUYỄN VÂN ANH Header Page of 126 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA MỤC LỤC -o0o - PHẦN MỞ ĐẦU LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI: .5 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU: CÂU HỎI NGHIÊN CỨU: GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU: PHẠM VI NGHIÊN CỨU: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU: .6 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN KHÁI NIỆM VỀ ĐẤT ĐAI: PHÂN LOẠI ĐẤT ĐAI: 1.1 1.2 1.2.1 Nhóm đất nơng nghiệp 1.2.2 Nhóm đất phi nơng nghiệp; 1.2.3 Nhóm đất chưa sử dụng KHÁI NIỆM VỀ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ: .9 CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT: 10 1.3 1.4 1.4.1 Phương pháp so sánh giá bán: 10 1.4.1.1 1.4.1.2 1.4.1.3 1.4.1.4 Cơ sở lý luận: 10 Nguyên tắc: 10 Các bước thực hiện: 11 Ưu nhược điểm phương pháp so sánh giá bán 11 1.4.2 Phương pháp chiết trừ: 12 1.4.2.1 1.4.2.2 1.4.2.3 1.4.2.4 Cơ sở lý luận: 12 Nguyên tắc: 12 Các bước thực : 12 Ưu nhược điểm phương pháp chiết trừ 13 CHƯƠNG 2: XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG KHU VỰC QUẬN 14 2.1 BẢNG GIÁ ĐẤT UBND VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA 14 2.2 PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG KHU VỰC QUẬN 19 2.3 KẾT QUẢ KHẢO SÁT 21 SVTH: NGUYỄN VÂN ANH Footer Page of 126 Header Page of 126 KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄNQUỲNH HOA 2.3.1 Thơng tin chung tuyến đường khảo sát giá 21 2.3.1.1 Giới thiệu quận 21 2.3.1.2 Đặc điểm đường khảo sát giá 22 2.3.1.3 Phân tích yếu tố tác động đến giá trị BĐS khu vực khảo sát 26 2.3.2 Ước tính giá trị cịn lại cơng trình gắn liền với đất BĐS so sánh 27 2.3.3 Ước tính giá trị giá trị cịn lại cơng trình gắn liền với đất 29 2.3.4 Xác định giá đất đơn giá đất bình quân BĐS so sánh 31 2.3.5 Xác định đơn giá đất thị trường cho tuyến đường thuộc khu vực quận 34 CHƯƠNG 3: ỨNG DỤNG KẾT QUẢ KHẢO SÁT 42 3.1 3.2 SO SÁNH GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG VÀ GIÁ ĐẤT UBND 42 XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH 42 3.2.1 Xác định hệ số điều chỉnh quy mô cho BĐS mặt tiền 42 3.2.2 Xác định hệ số điều chỉnh hẻm cấp 48 3.2.2.1 3.2.2.2 Footer Page of 126 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất mặt tiền hẻm cấp 49 Xác định hệ số chỉnh giá đất hẻm cấp so với cấp 53 SVTH: NGUYỄN VÂN ANH Header Page of 126 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT -o0o Viết tắt Diễn giải BĐS BTCT CLCL CT NĐ-CP NN PGS TS QĐ QSDĐ SDĐ STT TĐ TĐKT TN&MT TP HCM UBND Bất động sản Bê tông cốt thép Chất lượng cịn lại Cơng trình Nghị Định - Chính Phủ Nhà Nước Phó giáo sư Tiến sĩ Quyết định Quyền sử dụng đất Sử dụng đất Số thứ tự Tuổi đời Tuổi đời kinh tế Tài Nguyên Mơi Trường Thành phố Hồ Chí Minh Ủy ban nhân dân DANH MỤC HÌNH ẢNH -o0o Diễn giải Hình Trang Hình Bản đồ quận 21 Hình 22 Hình Bản đồ đường Bà Hom Bản đồ đường Hậu Giang Hình Bản đồ đường Nguyễn Văn Lng 24 Hình Bản đồ đường Phạm Văn Chí 24 Hình Bản đồ đường Tân Hịa Đơng 25 Hình Cách xác định vị trí hẻm 49 SVTH: NGUYỄN VÂN ANH Footer Page of 126 23 Header Page of 126 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄNQUỲNH HOA DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU -o0o Bảng Diễn giải Trang Bảng 2.1 Các đoạn đường khảo sát giá Bảng 2.2 Ước tính giá trị CT xây dựng BĐS 27,28 Bảng 2.3 Ước tính giá trị CLCT cơng trình 29,30 Bảng 2.4 Ước tính đơn giá đất BĐS đường Bảng 2.5 Tính toán đơn giá đất đường Bà Hom 34 Bảng 2.6 So sánh đơn giá đất đường Hậu Giang 35 Bảng 2.7 Tính tốn đơn giá đất đường Hậu Giang 36 Bảng 2.8 So sánh đơn giá đất đường Nguyễn Văn Lng 37 Bảng 2.9 Tính tốn đơn giá đất đường Nguyễn Văn Luông 38 Bảng 2.10 So sánh đơn giá đất đường Phạm Văn Chí 39 Bảng 2.11 So sánh đơn giá đất đường Tân Hịa Đơng 40 Bảng 2.12 Tính tốn đơn giá đất đường Tân Hịa Đơng 40 Bảng 2.13 41 Bảng 3.1 Tổng hợp đơn giá đất tuyến đường thuộc khu vực quận So sánh đơn giá đất UBND với giá đất thị trường Bảng 3.2 Đơn giá QSDĐ BĐS mặt tiền đường Bà Hom 43 Bảng 3.3 So sánh BĐS để xác định tỷ lệ điều chỉnh quy mô 43 Bảng 3.4 So sánh BĐS để xác định tỷ lệ điều chỉnh quy mô 43 Bảng 3.5 Xác định tỷ lệ điều chỉnh quy mơ diện tích đường Bà Hom 44 Bảng 3.6 Xác định tỷ lệ điều chỉnh quy mơ diện tích đường Hậu Giang 44 Bảng 3.7 Đơn giá QSDĐ BĐS mặt tiền đường Nguyễn Văn Luông 44 Bảng 3.8 So sánh BĐS để xác định tỷ lệ điều chỉnh quy mô 45 Bảng 3.9 So sánh BĐS để xác định tỷ lệ điều chỉnh quy mô Xác định tỷ lệ điều chỉnh quy mơ diện tích đường Nguyễn Văn Luông Xác định tỷ lệ điều chỉnh quy mơ diện tích đường Phạm Văn Chí 45 Đơn giá QSDĐ BĐS mặt tiền đường Tân Hịa Đơng So sánh BĐS để xác định tỷ lệ điều chỉnh hình dáng đường Tân Hịa Đơng Điều chỉnh hình dáng BĐS đường Tân Hịa Đơng 46 47 Bảng 3.16 Xác định tỷ lệ điều chỉnh quy mơ diện tích đường Tân Hịa Đơng Tổng hợp tỷ lệ điều chỉnh quy mơ diện tích đoạn đường thuộc khu vực quận Bảng 3.17 Cách tính hệ số điều chỉnh giá đất hẻm mặt tiền đường định 60/2013 UBND Thành phố Hồ Chí Minh 48 Bảng 3.18 Bảng so sánh kết thực tế với định số 60/2013/QĐ – UBND 56 Bảng 3.10 Bảng 3.11 Bảng 3.12 Bảng 3.13 Bảng 3.14 Bảng 3.15 Footer Page of 126 22 31,32,33 42 45 45 46 47 47 SVTH: NGUYỄN VÂN ANH Header Page of 126 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA PHẦN MỞ ĐẦU 0.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI: Từ thực tế cho thấy công cụ chủ yếu việc thực sách tài đất đai xác định khoản thu ngân sách nhà nước giá đất nhà nước quy định gồm: khung giá đất, bảng giá đất hay giá đất cụ thể Bên cạnh mặt tích cực từ kết đạt cơng cụ vấn đề áp dụng giá đất nhà nước quy định tồn nhiều bất cập giá đất thị trường có biến động lớn Nghiên cứu cho thấy khung giá đất Chính phủ ban hành chưa điều chỉnh kịp thời theo biến động giá đất thị trường (khung giá đất Chính phủ quy định thấp nhiều so với giá thực tế thị trường, đến đạt 50%-60% giá thị trường, có vị trí khung giá tối đa đạt 30% giá thực tế thị trường) Nhà nước chưa hệ thống theo dõi giá đất thị trường, vậy, làm hạn chế tính linh hoạt, tính chủ động thực sách Xuất phát từ hạn chế trên, việc tạo dựng nguồn số liệu giá đất thị trường để làm tư liệu cho việc thi hành sách đất đai Ủy Ban Nhân Dân Quận hay để điều chỉnh bảng giá đất theo quy định Nhà nước gần sát với giá đất thị trường, đảm bảo quyền lợi Nhà nước Nhân dân, chọn đề tài: Xác định khung giá đất thị trường khu vực quận 6, TP HCM (Đường Bà Hom, Tân Hịa Đơng, Hậu Giang, Phạm Văn Chí Nguyễn Văn Luông) 0.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU:  Phục vụ cho sách tài đất đai xác định khoản thu ngân sách nhà nước Ủy Ban Nhân Dân Quận 6, TP HCM  Áp dụng kiến thức học vào thực tiễn trình thực tập 0.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU:  Giá đất mặt tiền cho tuyến đường (Bà Hom, Tân Hòa Đơng, Hậu Giang, Phạm Văn Chí Nguyễn Văn Lng ) thuộc quận 6, TP HCM bao nhiêu?  Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh hẻm xác định tỷ lệ điều chỉnh quy mô cho tuyến đường (Bà Hom, Tân Hịa Đơng, Hậu Giang, Phạm Văn Chí Nguyễn Văn Lng) thuộc quận 6, TP HCM 0.4 GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU: Có khác bảng giá đất nhà nước quy định so với giá đất từ thị trường tuyến đường Bà Hom, Tân Hịa Đơng, Hậu Giang, Phạm Văn Chí Nguyễn Văn Luông quận 6, TP HCM SVTH: NGUYỄN VÂN ANH Footer Page of 126 Header Page 10 of 126 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄNQUỲNH HOA 0.5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU: Đề tài tập trung vào bất động sản, chủ yếu đất tuyến đường: Bà Hom, Tân Hịa Đơng, Hậu Giang, Phạm Văn Chí Nguyễn Văn Luông thuộc khu vực quận 6, Thành phố Hồ Chí Minh 0.6 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:  Điều tra, khảo sát thực tế thông tin BĐS  Thống kê mô tả mặt định lượng định tính Footer Page 10 of 126 SVTH: NGUYỄN VÂN ANH Header Page 53 of 126 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA Hình 7: Cách xác định vị trí hẻm Hẻm cấp 1: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường Đơn giá đất hẻm cấp xác định theo hệ số vị trí so với đơn giá đất mặt tiền đường Các cấp hẻm lại: (bao gồm hẻm cấp cấp hẻm cịn lại) Hẻm cấp 2: Làm hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp Đơn giá đất hẻm cấp tính 0,8 lần đơn giá đất hẻm cấp cho vị trí hẻm tương ứng Cấp hẻm cịn lại: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp Đơn giá đất cấp hẻm cịn lại tính 0,8 lần đơn giá đất hẻm cấp cho vị trí hẻm tương ứng Nếu hẻm đất: tính 0,8 lần so với mức giá hẻm trải đá, trải nhựa bê tông, xi măng loại hẻm Để tính hệ số điều chỉnh vị trí hẻm cấp, ta sử dụng giải pháp so sánh cặp Các tài sản sử dụng để so sánh tài sản tương đồng pháp lý, quy mơ diện tích yếu tố cảnh quan môi trường, kinh tế xã hội 3.2.2.1 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất mặt tiền hẻm cấp Tiến hành xác định hệ số điều chỉnh hẻm đơn giá bán thực tế nhiều đường không làm đường khơng đủ số lượng mẫu khảo sát để đáp ứng Trong đường khảo sát, ta lựa chọn BĐS nằm hẻm vị trí có diện tích, pháp lý tương đồng với BĐS nằm mặt tiền đề so sánh nên không cần phải điều chỉnh Quy ước: TS vị trí hẻm cấp làm chuẩn (100%) SVTH: NGUYỄN VÂN ANH Footer Page 53 of 126 Header Page 54 of 126 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄNQUỲNH HOA Hệ số điều chỉnh hẻm cấp = Để𝒏 𝒈𝒊á để𝒕 𝒉ể𝒎 𝒄ể𝒑 𝟏 𝒗ể 𝒕𝒓í 𝒙 Để𝒏 𝒈𝒊á để𝒕 𝒎ể𝒕 𝒕𝒊ể𝒏  Hệ số hẻm cấp vị trí (>5m) với mặt tiền  Cặp so sánh thứ đường Bà Hom Địa Vị trí Lộ giới hẻm Diện tích (m2) Đơn giá đất (đồng/m2) 245B Bà Hom Mặt tiền 207/17G Bà Hom Hẻm cấp 5.09 37.2 45,669,000 34.7 76,528,000 Hệ số hẻm 59.68%  Cặp so sánh thứ hai đường Phạm Văn Chí Địa Vị trí Lộ giới hẻm Diện tích (m2) Đơn giá đất (đồng/m2) 340 Phạm Văn Chí Mặt tiền 283/8 Phạm Văn Chí Hẻm cấp 5.2 52 48,932,000 53.7 74,265,000 Hệ số hẻm 65.89%  Cặp so sánh thứ ba đường Tân Hịa Đơng Địa Vị trí Lộ giới hẻm Diện tích (m2) Đơn giá đất (đồng/m2) Hệ số hẻm 193 Tân Hịa Đơng Mặt tiền 53 66,742,000 135/19 Tân Hịa Đơng Hẻm cấp 5.5 42 45,608,000 68.33% Hệ số điều chỉnh hẻm cấp vị trí nằm khoảng 55.68% - 68.33% Ta chọn hệ số cặp thứ 65.89% làm hệ số điều chỉnh mức độ chênh lệch diện tích 50 Footer Page 54 of 126 SVTH: NGUYỄN VÂN ANH Header Page 55 of 126 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA  Hệ số hẻm cấp vị trí (3-5m) với mặt tiền  Cặp so sánh thứ đường Hậu Giang Địa Vị trí Lộ giới hẻm Diện tích (m2) Đơn giá đất (đồng/m2) 985 Hậu Giang Mặt tiền 628/54 Hậu Giang Hẻm cấp 34 39,768,000 26.2 84,225,000 Hệ số hẻm 47.22%  Cặp so sánh thứ hai đường Nguyễn Văn Luông 249G Nguyễn Văn 386/1E Nguyễn Văn Địa Lng Lng Vị trí Mặt tiền Hẻm cấp Lộ giới hẻm 3.8 Diện tích (m2) 59 61.4 Đơn giá đất (đồng/m2) 82,790,000 34,406,000 Hệ số hẻm 41.56%  Cặp so sánh thứ ba đường Tân Hịa Đơng Địa Vị trí Lộ giới hẻm Diện tích (m2) Đơn giá đất (đồng/m2) Hệ số hẻm 20 Tân Hòa Đơng Mặt tiền 60 64,221,000 205/17 Tân Hịa Đơng Hẻm cấp 4.2 68 31,808,000 49.53% Hệ số điều chỉnh hẻm cấp vị trí nằm khoảng 41.56% - 48.53% Ta chọn hệ số cặp thứ 41.56% làm hệ số điều chỉnh mức độ chênh lệch diện tích SVTH: NGUYỄN VÂN ANH Footer Page 55 of 126 Header Page 56 of 126 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄNQUỲNH HOA  Hệ số hẻm cấp vị trí (2-3m) với mặt tiền  Cặp so sánh thứ đường Bà Hom Địa Vị trí 213C Bà Hom Mặt tiền 190/23 Bà Hom Hẻm cấp Lộ giới hẻm Diện tích (m2) Đơn giá đất (đồng/m2) 2.5 21 24.5 68,927,000 21,081,000 Hệ số hẻm 30.58%  Cặp so sánh thứ hai đường Phạm Văn Chí Địa Vị trí Lộ giới hẻm Diện tích (m2) Đơn giá đất (đồng/m2) 340 Phạm Văn Chí Mặt tiền 53.7 74,265,000 Hệ số hẻm 654/19 Phạm Văn Chí Hẻm cấp 2.8 46 27,187,000 36.76%  Cặp so sánh thứ ba đường Tân Hịa Đơng Địa Vị trí Lộ giới hẻm Diện tích (m2) Đơn giá đất (đồng/m2) 193 Tân Hịa Đơng Mặt tiền 53 66,742,000 120/9 Tân Hịa Đơng Hẻm cấp 2.8 48 27,142,000 Hệ số hẻm 40.67% Hệ số điều chỉnh hẻm cấp vị trí nằm khoảng 36.76% - 40.67 % Ta chọn hệ số cặp thứ 36.97% làm hệ số điều chỉnh mức độ chênh lệch diện tích  Hệ số hẻm cấp vị trí (5m)  Cặp so sánh thứ đường Bà Hom Địa Vị trí Lộ giới hẻm Diện tích (m2) Đơn giá đất (đồng/m2) Hệ số hẻm 239/17 Bà Hom Hẻm cấp 6.5 41.4 47,100,000 110/20/10 Bà Hom Hẻm cấp 7.5 57.5 40,107,000 85.15%  Cặp so sánh thứ hai đường Phạm Văn Chí 283/8 Phạm Văn Địa Chí Vị trí Hẻm cấp Lộ giới hẻm 5.2 Diện tích (m2) 52 Đơn giá đất (đồng/m2) 48,932,000 Hệ số hẻm 85.27%  Cặp so sánh thứ ba đường Tân Hịa Đơng 184/6 Tân Hịa Địa Đơng Vị trí Hẻm cấp Lộ giới hẻm 5.5 Diện tích (m2) 42 Đơn giá đất (đồng/m2) 45,388,000 Hệ số hẻm SVTH: NGUYỄN VÂN ANH Footer Page 57 of 126 551/31/1 Phạm Văn Chí Hẻm cấp 5.2 49.5 41,726,000 162/8/23 Tân Hịa Đơng Hẻm cấp 5.2 60 38,681,000 85.22% Header Page 58 of 126 KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄNQUỲNH HOA  Vị trí (3-5m)  Cặp so sánh thứ đường Hậu Giang Địa Vị trí Lộ giới hẻm Diện tích (m2) Đơn giá đất (đồng/m2) 504/6A Hậu Giang Hẻm cấp 4.7 52.5 40,000,000 Hệ số hẻm 490/14/10 Hậu Giang Hẻm cấp 3.9 46 32,571,000 81.43%  Cặp so sánh thứ hai, ba đường Nguyễn Văn Luông 386/1E Nguyễn Văn 336/15/1 Nguyễn Văn Địa Luông Luông Vị trí Hẻm cấp Hẻm cấp Lộ giới hẻm 3.8 4.8 Diện tích (m2) 61.4 64 Đơn giá đất (đồng/m2) 34,406,000 28,594,000 Hệ số hẻm Địa Vị trí Lộ giới hẻm Diện tích (m2) Đơn giá đất (đồng/m2) 83.11% 218/23 Nguyễn Văn Luông Hẻm cấp 4.2 24.5 32,211,000 Hệ số hẻm Cặp so sánh thứ tư đường Tân Hịa Đơng 205/17 Tân Hịa Địa Đơng Vị trí Hẻm cấp Lộ giới hẻm 4.2 Diện tích (m2) 68 Đơn giá đất (đồng/m2) 31,808,000 Hệ số hẻm 54 Footer Page 58 of 126 210/45/6 Nguyễn Văn Luông Hẻm cấp 3.6 28 26,664,000 82.78% 135/15/24 Tân Hịa Đơng Hẻm cấp 3.4 56.2 26,140,000 82.18% SVTH: NGUYỄN VÂN ANH Header Page 59 of 126 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA  Vị trí (2-3m)  Cặp so sánh thứ đường Hậu Giang Địa Vị trí Lộ giới hẻm Diện tích (m2) Đơn giá đất (đồng/m2) 896A/53 Hậu Giang Hẻm cấp 2.8 80 37,788,000 Hệ số hẻm 693/34/3 Hậu Giang Hẻm cấp 2.3 68 32,104,000 84.96%  Cặp so sánh thứ hai đường Phạm Văn Chí 654/19 Phạm Văn Địa Chí Vị trí Hẻm cấp Lộ giới hẻm 2.8 Diện tích (m2) 46 Đơn giá đất (đồng/m2) 27,187,000 Hệ số hẻm 528/11/16 Phạm Văn Chí Hẻm cấp 2.5 44 24,063,000 88.51%  Cặp so sánh thứ ba đường Tân Hịa Đơng Địa Vị trí Lộ giới hẻm Diện tích (m2) Đơn giá đất (đồng/m2) Hệ số hẻm 120/9 Tân Hịa Đơng Hẻm cấp 2.8 48 78/6/4 Tân Hịa Đơng Hẻm cấp 2.6 58 27,142,000 22,242,000 81.95% Nhìn chung hệ số hẻm cấp so với hẻm cấp vị trí dao động từ 81.43% đến 88.51% Chon mức trung bình cho hệ số hẻm cấp 84.06% SVTH: NGUYỄN VÂN ANH Footer Page 59 of 126 Header Page 60 of 126 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄNQUỲNH HOA Kết luận: Sau tiến hành so sánh BĐS hẻm cấp ta bảng hệ số hẻm quận thị trường So với hệ số điều chỉnh hẻm UBND TP.HCM hệ số điều chỉnh thực tế khu vực khảo sát cao Bảng 3.18: Bảng so sánh kết thực tế với định số 60/2013/QĐ – UBND Quyết định 60/2013 Theo kết khảo sát 56 Footer Page 60 of 126 Loại hẻm Hẻm cấp Hẻm cấp Hẻm cấp Hẻm cấp Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí 50% 40% 30% 20% Tính 80% lần giá hẻm cấp 65.89% 41.56% 30.58% 28.85% Tính 84.06 % lần giá hẻm cấp SVTH: NGUYỄN VÂN ANH Header Page 61 of 126 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA KẾT LUẬN -o0o Cả bảng giá đất hệ số điều chỉnh hẻm – mặt tiền thực tế cao so với quy định Nhà Nước Hiện nay, Nhà nước thực số biện pháp để làm cho bảng giá Nhà nước tiếp cận với giá thị trường qua việc sử dụng hệ số K, thực tế hệ số K cịn thấp Vì tùy vào mục đích vận dụng mà Nhà nước chọn mức giá phù hợp để cân lợi ích Nhà nước nhân dân Thẩm định giá bất động sản Việt Nam chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh để ước tính xác giá trị, thơng tin yếu tố quan trọng hàng đầu Thị trường ln vận động dẫn đến giá thị trường hệ số điều chỉnh ln thay đổi Do để xác định giá trị địi hỏi ln phải cập nhật thông tin kết cách xác có sở cách vững vàng để thuyết phục SVTH: NGUYỄN VÂN ANH Footer Page 61 of 126 Header Page 62 of 126 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄNQUỲNH HOA Tài Liệu Tham Khảo Luật Đất Đai số 13/2003/QH11 Ủy Ban Nhân Dân Thành Phố Hồ Chí Minh Quyết định số 60/2013/QĐUBND TP Hồ Chí Minh Về ban hành quy định giá loại đất đia bàn TP HCM, ban hành ngày 26 tháng 12 năm 2013 Ủy Ban Nhân Dân Thành Phố Hồ Chí Minh Quyết định số 66/2012/QĐUBND TP Hồ Chí Minh Biểu giá chuẩn suất vốn đầu tư phần xây dựng cơng trình ban hành ngày 28 tháng 12 năm 2012 Ủy Ban Nhân Dân Thành Phố Hồ Chí Minh Quyết định số 28/2012/QĐUBND TP Hồ Chí Minh Về ban hành hệ số điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, ban hành ngày 06 tháng 07 năm 2012 Hay Sinh Trần Bích Vân Nguyên lý Thẩm định giá Hồ Chí Minh: Nhà xuất Lao động – Xã hội, 2012 Nguyễn Ngọc Vinh Nguyễn Quỳnh Hoa Thẩm định giá trị bất động sản Hồ Chí Minh: Nhà xuất lao động – Xã hội, 2011 Nguyễn Ngọc Vinh Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá trị đất đai Việt Nam Hồ Chí Minh: Nhà xuất kinh tế TP HCM, 2013 http://isponre.gov.vn 58 Footer Page 62 of 126 SVTH: NGUYỄN VÂN ANH Header Page 63 of 126 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA PHỤ LỤC THÔNG TIN KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNG Địa STT Pháp lý Diện tích đất Diện tích sàn (m2) Lộ giới hẻm Giá thương lượng Liên hệ 245B Bà Hom, Phường 13, Quận Sổ Hồng 34.7 68.6 2,900,000,000 A Vinh 01696902449 291A Bà Hom, Phường 13, Quận Sổ Hồng 55.2 80 4,200,000,000 A Bích 0983309987 213C Bà Hom, Phường 13, Quận Sổ Hồng 21 83 1,750,000,000 72 175 5,500,000,000 C Vân 01257562995 187 Bà Hom, Phường 13, Quận Sổ Hồng 207/17G Bà Hom, Phường 13, Quận Sổ Hồng 37.2 74.4 5.09 1,950,000,000 A Nghĩa 0903606310 239/17 Bà Hom, Phường 13, Quận Sổ Hồng 41.4 57.5 6.5 2,100,000,000 C Bích 0938388085 24.5 36 2.5 750,000,000 A Đức 0908776615 190/23 Bà Hom, Phường 13, Quận Sổ Hồng 110/20/10 Bà Hom, Phường 13, Quận Sổ Hồng 57.5 170.5 7.5 2,900,000,000 Cô Muối 0907302889 717 Hậu Giang, Phường 11, Quận Sổ Hồng 130.2 130.2 11,000,000,000 C Tuyền 01217907390 10 897 Hậu Giang, Phường 11, Quận Sổ Hồng 53.8 75.3 4,900,000,000 A Thạch 0937048936 SVTH: NGUYỄN VÂN ANH Footer Page 63 of 126 01688399688 59 Header Page 64 of 126 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Địa STT GVHD:TS.NGUYỄNQUỲNH HOA Pháp lý Diện tích đất Diện tích sàn (m2) Lộ giới hẻm Giá thương lượng Liên hệ 11 985 Hậu Giang, Phường 11, Quận Sổ Hồng 26.2 39 2,300,000,000 0906333281 12 998 Hậu Giang, Phường 11, Quận Sổ Hồng 11.3 54.2 1,500,000,000 0909544072 13 136/49 Hậu Giang, Phường 6, Quận 504/6A Hậu Giang, Phường 12, Quận 628/54 Hậu Giang, Phường 12, Quận 896A/53 Hậu Giang, Phường 12, Quận 490/14/10 Hậu Giang, Phường 12, Quận 693/34/3 Hậu Giang, Phường 12, Quận 413 Nguyễn Văn Luông, Phường 12, Quận 249G Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận 368 Bis Nguyễn Văn Luông, Phường 12, Quận 244C Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận Sổ Hồng 26.5 117.7 1,480,000,000 A Tuấn 0907333241 Sổ Hồng 52.5 52.5 4.7 2,100,000,000 C Vy 0907722337 Sổ Hồng 34 60 1,500,000,000 Sổ Hồng 80 80 2.8 3,200,000,000 A Minh 0909776660 Sổ Hồng 46 46 3.9 1,600,000,000 C Thảo 0936691491 Sổ Hồng 68 88 2.3 2,400,000,000 C Thảo 0936691491 Sổ Hồng 49.5 146.4 4,800,000,000 A Tuấn 0903077255 Sổ Hồng 59 151.5 5,400,000,000 C Hoàng 0937211186 Sổ Hồng 80 285 6,800,000,000 0913883388 Sổ Hồng 78 78 6,000,000,000 0989010615 14 15 16 17 18 19 20 21 22 60 Footer Page 64 of 126 SVTH: NGUYỄN VÂN ANH 0903981342 Header Page 65 of 126 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Địa STT 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA Diện tích sàn (m2) Lộ giới hẻm 61.4 162.5 3.8 2,600,000,000 0969980162 24.5 31.85 4.2 870,000,000 0983319750 64 190 4.8 2,400,000,000 C Hiển 0902713938 Sổ Hồng 28 26 3.6 800,000,000 A Bảo 0937579198 Sổ Hồng 99.68 107.89 6,500,000,000 C Kiều 0934842067 Sổ Hồng 119 155.3 7,500,000,000 A Dũng 0902435123 Sổ Hồng 53.7 175.7 4,600,000,000 A Định 0933320810 Sổ Hồng 62.5 88.2 3,300,000,000 A Hoành 0903602640 Sổ Hồng 52 148 5.2 3,000,000,000 C Lương 0974435055 Sổ Hồng 46 64.4 2.8 1,400,000,000 A Bảo 0937579198 Sổ Hồng Sổ Hồng 49.5 44 64 115 5.2 2.5 2,200,000,000 C Huyền A Ngư 0938434410 0934811194 Pháp lý 386/1E Nguyễn Văn Luông, Phường 12, Quận Sổ Hồng 218/23 Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận Sổ Hồng 336/15/1 Nguyễn Văn Luông, Phường 12, Quận Sổ Hồng 210/45/6 Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận 132 Phạm Văn Chí, Phường 4, Quận 298 Phạm Văn Chí, Phường 4, Quận 340 Phạm Văn Chí, Phường 4, Quận 161/9 Phạm Văn Chí, Phường 3, Quận 283/8 Phạm Văn Chí, Phường 4, Quận 654/19 Phạm Văn Chí, Phường 4, Quận 551/31/1 Phạm Văn Chí, Phường 7, Quận 528/11/16 Phạm Văn Chí, Phường 7, SVTH: NGUYỄN VÂN ANH Footer Page 65 of 126 Diện tích đất Giá thương lượng Liên hệ 61 Header Page 66 of 126 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Địa STT 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 Quận 193 Tân Hịa Đơng, Phường 14, Quận 253 Tân Hịa Đơng, Phường 14, Quận 87 Tân Hịa Đơng, Phường 14, Quận 20 Tân Hịa Đơng, Phường 14, Quận 135/19 Tân Hịa Đơng, Phường 14, Quận 184/6 Tân Hịa Đơng, Phường 14, Quận 205/17 Tân Hịa Đơng, Phường 14, Quận 116/32 Tân Hịa Đơng, Phường 14, Quận 120/9 Tân Hịa Đơng, Phường 14, Quận 162/8/23 Tân Hịa Đơng, Phường 14, Quận 135/15/24 Tân Hịa Đơng, Phường 14, Quận 62 Footer Page 66 of 126 GVHD:TS.NGUYỄNQUỲNH HOA Pháp lý Diện tích đất Diện tích sàn (m2) Lộ giới hẻm Giá thương lượng Liên hệ 1,450,000,000 Sổ Hồng 53 66 3,700,000,000 A Lâm 0909672823 Sổ Hồng 136 112 7,700,000,000 A Vĩnh 0838767465 Sổ Hồng 111.1 224.5 7,000,000,000 Bác Ba 0937656491 Sổ Hồng 80 150 4,400,000,000 Sổ Hồng 66.9 104 3,300,000,000 C Cẩm 01204683417 Sổ Hồng 42 98 5.5 2,200,000,000 A Toàn 0909265543 Sổ Hồng 68 170 4.2 2,700,000,000 A Điệp 0934905661 Sổ Hồng 49 112 1.8 1,200,000,000 A Dang 0903395950 Sổ Hồng 48 85 2.8 1,500,000,000 C Cẩm 01204683417 Sổ Hồng 60 110 5.2 2,600,000,000 A Ngư 0934811194 Sổ Hồng 56.2 140 3.4 1,900,000,000 A Tuyền 0938054006 SVTH: NGUYỄN VÂN ANH 0934041236 Header Page 67 of 126 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Địa STT 46 GVHD:TS.NGUYỄN QUỲNH HOA Pháp lý 78/6/4 Tân Hịa Đơng, Phường 14, Quận Sổ Hồng SVTH: NGUYỄN VÂN ANH Footer Page 67 of 126 Diện tích đất 58 Diện tích sàn (m2) Lộ giới hẻm 58 2.6 Giá thương lượng 1,400,000,000 Liên hệ A An 0903633543 63 ... 13 CHƯƠNG 2: XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG KHU VỰC QUẬN 14 2.1 BẢNG GIÁ ĐẤT UBND VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA 14 2.2 PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG KHU VỰC QUẬN 19... hành Quy định giá loại đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ta có chênh lệch giá so với giá thị trường thực tế theo bảng sau: Bảng 3.1: Bảng so sánh đơn giá đất UBND với giá đất thị trường Tên đường... việc thực định giá đất thường kỳ quan định giá Nhà nước - Đối với Khung giá Chính phủ ban hành Chính phủ cần quy định khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc