Tài liệu Giải Pháp Nâng Cao Chất Lượng Cho Vay Mua Bất Động Sản

Tai lieu, luan van1 of 102 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH  ĐOÀN QUỲNH PHƯƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2010 khoa luan, tieu luan1 of 102 Tai lieu, luan van2 of 102 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH  ĐỒN QUỲNH PHƯƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU CHUYÊN NGÀNH: MÃ SỐ : Kinh tế tài – Ngân hàng 60 31 12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS LÊ THÀNH LÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2010 khoa luan, tieu luan2 of 102 Tai lieu, luan van3 of 102 -i- LỜI CAM ĐOAN ********* Tôi xin cam đoan số liệu nêu luận văn xác trung thực, tơi thu thập, tổng hợp từ nguồn đáng tin cậy Các giải pháp, kiến nghị cá nhân rút từ trình nghiên cứu lý luận thực tiễn Tôi xin cam đoan luận văn đề tài nghiên cứu thân tôi, không chép từ tài liệu TP Hồ Chí Minh, ngày 19 tháng năm 2010 Người thực luận văn Đoàn Quỳnh Phương khoa luan, tieu luan3 of 102 Tai lieu, luan van4 of 102 - ii - LỜI CẢM ƠN ********* Tôi xin chân thành cảm ơn Q Thầy – Cơ, Q Ngân hàng, gia đình bạn bè giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Lê Thành Lân, người trực tiếp hướng dẫn tơi thực luận văn cách tận tình Mặc dù cố gắng nhiều song luận văn không tránh khỏi thiếu sót, kính mong Q Thầy – Cơ bạn quan tâm đóng góp ý kiến, để tơi hồn thiện Kính chúc Q Thầy – Cô, bạn bè sức khỏe, hạnh phúc, may mắn thành công khoa luan, tieu luan4 of 102 Tai lieu, luan van5 of 102 - iii - MỤC LỤC Trang Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục bảng biểu vi Danh mục chữ viết tắt vii Lời mở đầu viii Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .1 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Thuộc tính đặc trưng bất động sản 1.1.3 Thị trường bất động sản 1.1.4 Sự cần thiết thị trường bất động sản tập trung 1.2 Cho vay mua bất động sản 11 1.2.1 Đặc trưng hoạt động cho vay mua bất động sản 11 1.2.2 Chất lượng tín dụng hoạt động cho vay mua bất động sản 13 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng hoạt động cho vay mua bất động sản 16 1.2.4 Bài học kinh nghiệm từ hoạt động cho vay mua BĐS Mỹ 23 Kết luận chương 24 Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 25 2.1 Giới thiệu chung NHTMCP Á Châu 25 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển NHTMCP Á Châu 25 khoa luan, tieu luan5 of 102 Tai lieu, luan van6 of 102 - iv - 2.1.2 Tình hình hoạt động chung NHTMCP Á Châu năm gần 27 2.2 Thực trạng hoạt động cho vay mua bất động sản NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến tháng đầu năm 2010 31 2.2.1 Vài nét thị trường cho vay mua bất động sản năm gần 31 2.2.2 Đánh giá chất lượng tín dụng thơng qua tình hình hoạt động cho vay mua bất động sản NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến tháng đầu năm 2010 33 2.3 Phân tích nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng hoạt động cho vay mua bất động sản NHTMCP Á Châu 53 2.3.1 Nhân tố bên ngân hàng 53 2.3.2 Các nhân tố bên ngân hàng 57 Kết luận chương 58 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 59 3.1 Mục tiêu, chiến lược phát triển hoạt động NHTMCP Á Châu 59 3.1.1 Mục tiêu 59 3.1.2 Chiến lược 59 3.1.3 Mục tiêu, chiến lược hoạt động cho vay mua bất động sản NHTMCP Á Châu 62 3.2 Nhóm giải pháp NHTMCP Á Châu 62 3.2.1 Ngân hàng nên đa dạng nhiều hình thức huy động nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ cho vay mua bất động sản 63 3.2.2 Điều chỉnh mức lãi suất phù hợp để thu hút thêm nhiều khách hàng 64 3.2.3 Tài trợ dự án nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp 65 3.2.4 Hướng tới việc cho vay không cần tài sản bảo đảm 65 3.2.5 Kết hợp thêm nhiều dịch vụ linh hoạt kèm với sản phẩm cho vay mua bất động sản để thu hút khách hàng 66 khoa luan, tieu luan6 of 102 Tai lieu, luan van7 of 102 -v- 3.2.6 Đầu tư, phát triển công nghệ, hạ tầng kỹ thuật 66 3.2.7 Linh hoạt thủ tục toán 67 3.2.8 Xây dựng, đào tạo phát triển nguồn nhân lực vững mạnh 67 3.2.9 Hoàn thiện máy kiểm tra, kiểm soát nội 69 3.3 Nhóm giải pháp chế sách hỗ trợ 70 3.3.1 Giải pháp phía Nhà nước ban ngành liên quan 70 3.3.2 Giải pháp phía NHNN Việt Nam 73 3.4 Kiến nghị 74 3.4.1 Kiến nghị Nhà nước ban ngành liên quan 74 3.4.2 Kiến nghị NHNN Việt Nam 74 Kết luận chương 75 Kết luận chung x Danh mục cơng trình tác giả xi Tài liệu tham khảo xii khoa luan, tieu luan7 of 102 Tai lieu, luan van8 of 102 - vi - DANH MỤC BẢNG BIỂU Trang Bảng 2.1 Tình hình hoạt động chung NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến tháng đầu năm 2010 27 Bảng 2.2 Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS theo loại hình khách hàng NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến tháng đầu năm 2010 41 Bảng 2.3 Tỷ trọng dư nợ cho vay mua BĐS với tổng dư nợ cho vay NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến tháng đầu năm 2010 43 Bảng 2.4 Lãi suất cho vay mua BĐS số Ngân hàng năm 2009 44 Bảng 2.5 Tỷ lệ dư nợ cho vay mua BĐS số NHTMCP năm 2009 46 Bảng 2.6 Tỷ lệ Nợ hạn tổng dự nợ cho vay mua BĐS NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến tháng đầu năm 2010 48 Biểu đồ 2.1 Tình hình hoạt động chung NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến tháng đầu năm 2010 28 Biểu đồ 2.2 Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS theo loại hình khách hàng NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến tháng đầu năm 2010 42 Biểu đồ 2.3 Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay mua BĐS NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến tháng đầu năm 2010 44 Biểu đồ 2.4 Nợ hạn cho vay mua BĐS NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến tháng đầu năm 2010 49 Biểu đồ 2.5 So sánh tỷ lệ nợ hạn tổng dư nợ cho vay mua BĐS tỷ lệ nợ hạn tổng dư nợ cho vay NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến tháng đầu năm 2010 51 khoa luan, tieu luan8 of 102 Tai lieu, luan van9 of 102 - vii - DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT NHTM Ngân hàng thương mại NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTMCP Ngân hàng thương mại cổ phần NH Ngân hàng NN Nhà nước TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy Ban Nhân Dân BĐS Bất động sản khoa luan, tieu luan9 of 102 Tai lieu, luan van10 of 102 - viii - LỜI MỞ ĐẦU - Từ cuối năm 2008 đến nay, kinh tế Mỹ lâm vào suy thoái nặng nề thập kỷ qua Hậu hàng loạt ngân hàng phá sản, doanh nghiệp lao đao, người lao động việc làm, nhiều lãnh đạo cấp cao xin từ chức,…Cuộc khủng hoảng cường quốc kinh tế nhanh chóng lan rộng khắp giới, gây ảnh hưởng xấu đến nhiều kinh tế khác Các nước tung gói cứu trợ nhằm kích thích tăng trưởng kinh tế, khơng để suy thối kéo dài Một nguyên nhân gây khủng hoảng bắt nguồn từ hoạt động cho vay bất động sản Mỹ Lãi suất thấp liên tục nhiều năm khiến nhiều ngân hàng đổ xô cho vay bất động sản với điều kiện dễ dãi bình thường Sự chủ quan ngân hàng thể thông qua việc cho vay tràn lan, cho vay khách hàng mà không xem xét kỹ tư cách khả tài khách hàng có đảm bảo hay khơng Ngân hàng cịn sẵn sàng cho vay dễ dàng người bị phá sản, có lịch sử giao dịch tín dụng thấp, chí người khơng có lịch sử giao dịch với ngân hàng Việt Nam tránh khỏi bị ảnh hưởng từ kinh tế giới, biểu qua việc thị trường bất động sản nước bị ngừng trệ với thị trường chứng khoán liên tục giảm mạnh Các ngân hàng siết chặt tín dụng, lãi suất cao khiến hoạt động cho vay mua bất động sản bị thu hẹp Tình trạng suy giảm thị trường nguyên nhân gây bất ổn cho kinh tế, đặc biệt thị trường bất động sản trầm lắng ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống nhân dân, cung cầu không gặp nhau, chủ đầu tư kinh doanh không trả nợ đến hạn, gây rủi ro cho hệ thống ngân hàng Trong bối cảnh khủng hoảng tài tồn cầu bắt nguồn chủ yếu từ hoạt động cho vay chấp nhà đất chuẩn Mỹ, liệu nợ xấu cho vay mua bất động sản có gây bất ổn cho hệ thống ngân hàng Việt Nam hay không, ảnh khoa luan, tieu luan10 of 102 Tai lieu, luan van78 of 102 - 64 - hút nguồn vốn dài hạn phải kèm với việc mở rộng qui mơ tín dụng dài hạn để đảm bảo ngân hàng có lãi mà chi phí cho vay lại khơng cao 3.2.2 Điều chỉnh mức lãi suất phù hợp để thu hút thêm nhiều khách hàng Theo đánh giá NHTMCP Á Châu, 100 người có 50 người khơng muốn vay mua nhà lãi suất cao, 30 người theo dõi diễn biến thị trường để xem có nên vay hay khơng, 10 đến 20 người cịn lại người thật có nhu cầu, sẵn sàng vay có khả chịu lãi suất cao năm Ngân hàng xác định, khách hàng mà ngân hàng nhắm đến số 10 đến 20 người có nhu cầu nhà thật phải có đủ khả chi trả khoản vay Tuy nhiên, thị trường BĐS nước ta, cung hàng hóa BĐS thị trường chưa phù hợp, biểu chỗ, số lượng hộ cao cấp, văn phòng cho thuê chiếm nhiều phục vụ cho số người có thu nhập cao Trong đó, BĐS nhà ở, đất để xây dựng nhà dành cho mức thu nhập trung bình nước ta lại q Bên cạnh đó, tính khan BĐS tăng dân số đông, việc đầu đẩy giá cao lên khiến việc nhiều người có mức thu nhập trung bình khó có điều kiện mua nhà Khoản cho vay mua BĐS, thân chứa đựng rủi ro, chi phí để ngân hàng thẩm định, tiến hành qui trình cho vay cao loại cho vay tiêu dùng khác Vì vậy, lãi suất cho vay mua BĐS thường cao khiến tâm lý người dân e dè việc tiếp cận nguồn vốn Nhu cầu mua nhà thật sự, khả chi trả khoản vay với lãi suất cao nằm tầm tay khơng người Như vậy, để khai thác tối đa thị trường tiềm này, ACB nên giảm thiểu chi phí liên quan đến q trình thẩm định tín dụng, áp dụng cơng nghệ - kỹ thuật, kết hợp nguồn lực bên ngân hàng Khi chi phí giảm, lãi suất cho vay giảm khiến cho nhiều người tiếp cận nguồn vốn ngân hàng dễ dàng giảm bớt gánh nặng trả nợ, từ giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng mà đảm bảo lợi nhuận tăng trưởng khoa luan, tieu luan78 of 102 Tai lieu, luan van79 of 102 - 65 - Ngoài ra, bản, ngân hàng giảm lãi suất cho vay đáng kể chi phí huy động vốn giảm thấp ba tình sau: - Lãi suất thị trường giảm thực môi trường kinh tế chung - Ngân hàng tìm nguồn vốn rẻ từ thị trường khác - Được Nhà nước hỗ trợ lãi suất 3.2.3 Tài trợ dự án nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp Hiện nay, thị trường BĐS có thay đổi, mà nguồn cung phân khúc thị trường nhà có mức giá cao thừa mứa nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường nhà có mức giá thấp trung bình, diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thật thị trường Như vậy, để khuyến khích cho dự án nhà cho người có thu nhập thấp trung bình, nhà xã hội, thiết nghĩ ngân hàng nên mạnh dạn tài trợ cho công ty, chủ đầu tư thực dự án Khi dự án thực hiện, giải nhu cầu nhà thật cho đại phận người dân có mức thu nhập trung bình, khơng mang lại hiệu cho xã hội mà thân ngân hàng đạt nhiều lợi ích 3.2.4 Hướng tới việc cho vay không cần tài sản bảo đảm Hiện tại, cho vay mua BĐS phụ thuộc nhiều vào việc khách hàng có tài sản bảo đảm hay khơng Nếu khách hàng khơng có tài sản bảo đảm bị từ chối Đối với khách hàng khơng có tài sản bảo đảm họ lại có vốn đối ứng lớn chiếm 50% khoản vay mà bị từ chối khiến ngân hàng bỏ qua hội kinh doanh tốt để kiếm lời Chính thế, ngân hàng tiến hành bước tiến việc cho vay không cần tài sản bảo đảm ACB đưa sản phẩm cho vay tín chấp, nhiên so với NHTMCP khác, mức cho vay chưa hấp dẫn chưa cạnh tranh ACB nên có bước tiến đầu tiên, đưa sản phẩm cho vay tín chấp mua bất động sản dành cho đội ngũ cán nhân viên ngân hàng cho cán viên thuộc công ty nhà nước trả lương qua thẻ ngân khoa luan, tieu luan79 of 102 Tai lieu, luan van80 of 102 - 66 - hàng, mức cho vay lên đến 500 triệu Với động thái này, ngân hàng vừa tận dụng lượng khách hàng tầm tay mà yếu tố an tồn lại cao thơng tin cần biết mức lương, tuổi tác, nghề nghiệp,…đã có sẵn Sau đạt kết tốt sản phẩm trên, ngân hàng cải tiến cho sản phẩm tiếp cận với khách hàng bên mà đảm bảo an toàn cho NH 3.2.5 Kết hợp thêm nhiều dịch vụ linh hoạt kèm với sản phẩm cho vay mua bất động sản để thu hút khách hàng Ngoài việc điều chỉnh lãi suất thời hạn vay, ACB cần có dịch vụ linh hoạt kèm để sản phẩm cho vay mua BĐS ngân hàng thêm hấp dẫn, thu hút khách hàng cạnh tranh với NHTM khác Những dịch vụ là: * Cấp bảo hiểm cho khoản vay khách hàng Trong trường hợp người vay bị rủi ro, ảnh hưởng đến nguồn thu nhập khả trả nợ, cơng ty bảo hiểm đứng trả nợ cho ngân hàng * Trả nợ gốc lãi cách chuyển khoản từ tài khoản lương khách hàng Ngân hàng dành ưu đãi cho khách hàng sử dụng thêm dịch vụ ngân hàng Với hình thức này, ngân hàng vừa thu nợ cách nhanh chóng, an tồn, vừa tạo tiện ích, ưu đãi cho khách hàng vay * Tăng cường dịch vụ Phone – banking, internet – banking, để giải đáp thắc mắc miễn phí 24/24 để khách hàng tiết kiệm thời gian tiếp cận thông tin ngân hàng, tra cứu dư nợ hay số tiền gốc lãi phải trả cho khoãn vay 3.2.6 Đầu tư, phát triển cơng nghệ, hạ tầng kỹ thuật Sản phẩm ngân hàng tương lai phải có hàm lượng cơng nghệ cao đảm bảo tính cạnh tranh Các thuật ngữ internet banking, e – banking thực chất phương thức phân phối ngân hàng vận dụng thành tựu công nghệ thông tin đổi sản phẩm truyền thống ngân hàng Quá trình phát triển ứng dụng cơng nghệ phù hợp với điều kiện kinh khoa luan, tieu luan80 of 102 Tai lieu, luan van81 of 102 - 67 - doanh ngân hàng phải có yếu tố đột phá, đón đầu, giảm bớt lạc hậu cơng nghệ phát triển không ngừng NHTMCP Á Châu phải quan tâm đến vấn đề bảo mật thông tin, xây dựng hệ thống an ninh mạng an toàn, hiệu để ngăn chặn tin tặc virus xâm nhập, ngăn chặn gian lận trình làm việc nhân viên ý đồ lợi dụng hay phá hoại khác Đồng thời để đảm bảo tính bảo mật, đường truyền, liệu thông tin khách hàng phải sử dụng kỹ thuật mã hóa với độ tin cậy cao, chống lại xâm nhập tin tặc Để tránh trường hợp tắc nghẽn hồn tồn truyền thơng, bên cạnh hệ thống thức phải có hệ thống dự phịng ln trạng thái sẵn sàng, bên cạnh hệ thống online phải có hệ thống offline dự phịng để giao dịch nội chi nhánh hoạt động bình thường gặp cố 3.2.7 Linh hoạt thủ tục toán Theo đánh giá chuyên gia lĩnh vực ngân hàng, sản phẩm cho vay mua BĐS ngân hàng dành cho người giàu Với số tiền vay lớn, dù lãi suất vay giảm thời hạn vay dài so với trước tạo áp lực tài lớn nhiều khách hàng vay, khách hàng có thu nhập trung bình Để thu hút khách hàng, ACB cần tạo linh hoạt thủ tục toán như: cho khách hàng thời gian ân hạn, nới lỏng việc trả lãi cho khách hàng,… để khách hàng xoay sở đủ chi tiêu cho sống trả nợ phát sinh số chi phí sửa chửa, mua sắm cho BĐS vừa mua 3.2.8 Xây dựng, đào tạo phát triển nguồn nhân lực vững mạnh Hoạt động ngân hàng địi hỏi hai yếu tố, : kỹ thuật cơng nghệ trình độ chun mơn người, chừng mực đó, yếu tố người yếu tố định suy cho cơng nghệ mang lại hiệu tối ưu thông qua người Xây dựng, đào tạo, phát triển nguồn nhân lực đủ lực, trình độ có đạo đức nghề nghiệp để thực tốt yêu cầu phát triển công nghệ, ứng dụng công nghệ hoạt động ngân hàng, đủ khả điều hành hệ thống (bao khoa luan, tieu luan81 of 102 Tai lieu, luan van82 of 102 - 68 - gồm: hệ thống chương trình, hệ thống quản trị xử lý liệu phức tạp) liên quan đến nhiều nghiệp vụ kinh doanh Sự ổn định hiệu hệ thống phụ thuộc nhiều vào đội ngũ nhân viên tin học Do vậy, ACB cần quan tâm đến công tác đào tạo, cập nhật kiến thức cho đội ngũ nhân viên nữa, tạo điều kiện cho đội ngũ nhân viên tin học nhân viên thực nghiệp vụ học tập để nâng cao trình độ chun mơn, thơng qua đào tạo trung tâm đào tạo ngân hàng, lớp ngắn hạn chuyên gia truyền đạt ngày nay, kỹ tin học khơng cịn chun mơn riêng nhóm người ngân hàng (thuộc Phịng/Trung tâm điện tốn) mà bắt đầu hịa tan vào nghiệp vụ cụ thể Bên cạnh đó, ngân hàng lĩnh vực kinh doanh dựa sở mối quan hệ nên khách hàng tìm đến với ngân hàng mà đó, họ cảm nhận thái độ ân cần, tiếp đón niềm nở dẫn tận tình, am tường tài chính, phong cách làm việc chuyên nghiệp, linh hoạt, không kéo dài thời gian Như vậy, cách làm việc, giao tiếp với khách hàng đóng vai trị quan trọng việc thiết lập giữ vững mối quan hệ ngân hàng với khách hàng ACB cần rèn luyện kỹ giao tiếp với khách hàng, nhân viên tín dụng cần phải trung thực, đáng tin cậy, cẩn thận cầu thị, sẵn sàng tiếp thu ý kiến, ý tưởng trình làm việc Ngân hàng cần phải xây dựng chiến lược phát triển nguồn nhân lực phục vụ chiến lược phát triển dài hạn, gắn chiến lược phát triển nguồn nhân lực với mục tiêu đại hóa, coi trọng nhân tố người nghiệp đổi thời kỳ, đảm bảo số lượng chất lượng theo cấu nguồn lao động Để sử dụng hiệu nguồn nhân lực, vấn đề không phần quan trọng trọng cơng tác tuyển dụng, bố trí người, vị trí Ngân hàng cần quan tâm đến sách lương bổng, trợ cấp, khuyến khích nhân viên, cho họ cảm thấy đãi ngộ dành cho họ tốt hẳn so với ngân hàng khác tạo cảm giác cho nhân viên yên tâm công sức làm việc họ đền đáp cách xứng đáng Có vậy, đội ngũ nhân viên gắn kết lâu khoa luan, tieu luan82 of 102 Tai lieu, luan van83 of 102 - 69 - dài với ngân hàng, không xảy trường hợp người giỏi bỏ khiến ngân hàng tốn thời gian, công sức, tiền bạc để đào tạo người thay Tóm lại, phát triển nguồn nhân lực đầu tư sinh lợi đáng kể xây dựng, phát triển đào tạo nguồn nhân lực phương tiện đạt phát triển hệ thống ngân hàng hiệu nhất, lẽ mà nguồn nhân lực nhân tố quan trọng để khơng ngừng hồn thiện mở rộng dịch vụ ngân hàng 3.2.9 Hoàn thiện máy kiểm tra, kiểm soát nội Hiện nay, máy kiểm tra, kiểm sốt nội kiêm ln khâu kiểm tốn nội Dù kết kiểm toán nội pháp lý chưa thức cơng nhận, song đồn kiểm tốn độc lập nước quốc tế (kể kiểm toán nhà nước) tham khảo hành Từ thực tế đặt nhằm kịp thời phát sai sót, rủi ro đảm bảo cho hoạt động ngân hàng an toàn, hiệu quả, cần số giải pháp góp phần hồn thiện máy kiểm sốt nâng cao chất lượng cơng tác kiểm tra, kiểm sốt nội  Dành kinh phí thỏa đáng cho việc hoàn thiện tổ chức kiểm tra, kiểm sốt nội bộ, đào tạo ngồi nước để có đội ngũ kiểm sốt viên đáp ứng u cầu quản lý thân ngân hàng  Cần tuân thủ nguyên tắc kiểm soát nội làm sở cho hoạt động kiểm tra, kiểm tốn nội Đó : nghiệp vụ phát sinh phải có hợp lý, phê duyệt đắn, hạch toán đầy đủ; phân chia nhiệm vụ trách nhiệm nhằm ngăn ngừa sai phạm cố ý lẫn vơ ý, sách nhân hợp lý, đảm bảo tính độc lập hoạt động kiểm tốn nội  Có thể mời kiểm tốn độc lập từ bên ngồi, tiến hành kiểm tốn cách bất thường tuân thủ quy trình nghiêm ngặt  Có chế độ đãi ngộ thỏa đáng cho kiểm tốn viên nội tăng lương, thưởng khuyến khích, hội thăng tiến, …nhằm tránh cám dỗ, mua chuộc từ phía ngồi khoa luan, tieu luan83 of 102 Tai lieu, luan van84 of 102 - 70 -  Cần quan tâm, đạo từ ban lãnh đạo ACB để chọn bố trí người lãnh đạo kiểm soát nội xuất phát từ yêu cầu công việc, cần đưa số tiêu chuẩn cho người đứng đầu cấp phó máy kiểm sốt Bên cạnh đó, việc bố trí trang thiết bị khai thác hiệu thơng tin đầu vào phục vụ cho cơng tác kiểm tốn, quan tâm đến kết kiểm toán nội Ngoài ra, ACB cần thực đồng giải pháp hỗ trợ hoạt động tín dụng phát triển công nghệ thông tin; phát triển nâng cao chất lượng nguồn nhân lực; tăng cường công tác marketing chăm sóc khách hàng; xây dựng áp dụng hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9000 : 2008 toàn hệ thống cho tất mặt nghiệp vụ ngân hàng Tin tưởng rằng, giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện qui trình cho vay nâng cao chất lượng tín dụng góp phần đảm bảo phát triển bền vững có hiệu ngân hàng nói chung hoạt động cho vay mua BĐS ngân hàng nói riêng 3.3 NHĨM GIẢI PHÁP VỀ CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ 3.3.1 Giải pháp phiá Nhà nước ban ngành liên quan 3.3.1.1 Các vấn đề liên quan đến bất động sản thị trường bất động sản Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng từ quan trọng để ngân hàng xem xét cho vay mua BĐS tài sản hình thành từ vốn vay tài sản chấp Hiện nay, tình trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn thành phố khó khăn, chậm chạp Vì vậy, ban ngành có liên quan nên có biện pháp giải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhanh chóng, minh bạch, thuận lợi Nguyên tắc hoạt động ngân hàng đòi hỏi tài sản chấp để đảm bảo cho khoản vay (hay bảo lãnh) tài sản phải hàng hóa có tính thương mại, tức chuyển nhượng đem mua bán (theo thủ tục luật định) Khái niệm BĐS đề cập xuyên suốt luận văn chủ yếu đất (thổ cư) tài sản gắn liền đất Nếu luật pháp công nhận quyền sở hữu hợp pháp tài sản hay công trình xây dựng đất, theo Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, đất đai lại thuộc sở hữu toàn dân, cá nhân (thể nhân hay pháp nhân) có quyền khoa luan, tieu luan84 of 102 Tai lieu, luan van85 of 102 - 71 - sử dụng (thường có thời hạn) khơng có quyền sở hữu đất đai Điều dẫn đến lúng túng, chồng chéo, sơ hở quản lý Nhà nước có nhiều quan Nhà nước tham gia chuyên quản Trong thực tế khơng cịn tồn tượng trưng thu đất mục đích cơng ích (theo kiểu mua cướp) Việc thu hồi đất với lý phải bồi thường thỏa đáng cho người sử dụng hợp pháp, đủ để Ngân hàng thu đủ nợ liên quan đến tài sản chấp Trong thực tế, NHTM sợ phải theo đuổi dai dẳng vụ kiện quyền địa phương viện lý cơng ích dạng “quy hoạch treo” Hiện nay, Nhà nước phải thống loại giấy tờ liên quan đến BĐS, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Sự thống giấy tờ giảm thiểu rắc rối, phức tạp giao dịch BĐS, đồng thời giảm thiểu rủi ro liên quan đến pháp lý hoạt động cho vay mua BĐS ngân hàng Phát triển thị trường BĐS phải gắn liền với phát triển loại thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán, thị trường ngoại hối,… Hoàn thiện khung pháp luật, phát triển hướng bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, quán, tôn trọng quy luật thị trường Phải có thơng tin giúp thị trường hoạt động ngày minh bạch tạo sân chơi bình đẳng, thu hút thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường BĐS Phát triển đa dạng loại nhà với tiện ích, chất lượng, trang thiết bị khác để bán cho thuê phù hợp với mức thu nhập nhiều đối tượng khác xã hội Đào tạo chuyên gia cho thị trường BĐS nghiệp vụ mua, bán, tư vấn BĐS, định giá, môi giới, công chứng, bảo hiểm… Đây lĩnh vực mà thực tiễn chưa quan tâm với tầm nó, nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh thu hút vốn đầu tư khoa luan, tieu luan85 of 102 Tai lieu, luan van86 of 102 - 72 - Thị trường BĐS thực khách quan Việt Nam nay; thị trường quy, có tổ chức, pháp chế hoá nghiêm túc, đồng bộ, chắn người hoan nghênh chào đón lý sau: - Người ta yên tâm với giao dịch mua bán công khai, rõ ràng, hợp pháp thị trường này; quyền lợi bên liên quan đương nhiên đảm bảo đồng thời tình trạng tranh tối tranh sáng để trục lợi bị hạn chế - Một số ngành nghề, dịch vụ hỗ trợ thức đăng ký hoạt động chấm dứt tình trạng lút, gây phương hại đến quyền lợi bên liên quan - Nhà nước thực chức quản lý, giám sát điều tiết vĩ mô kinh tế - Không bị thất thu thuế 3.3.1.2 Thiết lập chế quản lý kinh tế thị trường bất động sản rõ ràng, đắn Thị trường BĐS tác động đến kinh tế ngược lại, cần có chế sách quản lý đứng đắn phát triển thị trường này, tránh cho phát triển theo hướng cực đoan ngồi tầm kiểm sốt Bên cạnh đó, vấn nạn đầu làm giá khiến thị trường BĐS biến động ảo xa rời giá trị thực BĐS gây khó khăn cho người muốn mua thực Nhà nước cần có biện pháp ngăn chặn việc đầu Cần xử lý nặng hành vi tung tin đồn thất thiệt, ảnh hưởng uy tín hoạt động ngân hàng 3.3.1.3 Về thủ tục công chứng, đăng ký Việc đăng ký chấp tài sản hình thành tương lai Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn Thông tư 05/2005/BTN&MT Tuy nhiên quan đăng ký quyền sử dụng đất địa phương thực khác Một số quan từ chối đăng ký tài sản hình thành tương lai Một số quan đồng ý đăng ký tài sản cấp giấy phép xây dựng chưa thực xây dựng Trường hợp tài sản xây dựng chưa thực thủ tục hồn cơng, trước bạ họ không đồng ý đăng ký… khoa luan, tieu luan86 of 102 Tai lieu, luan van87 of 102 - 73 - Mặt khác, Thông tư 05 quy định thủ tục đăng ký chấp quyền sử dụng đất hình thành tương lai tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai sở hợp đồng mua bán, cho tặng,… Bên cạnh đó, quy định thời hạn nộp hồ sơ yêu cầu đăng ký chấp không ngày kể từ ngày ký hợp đồng tín dụng, khơng phù hợp, ảnh hưởng lớn đến hội kinh doanh khách hàng 3.3.1.4 Về thời gian xử lý tài sản bảo đảm nợ vay để thu hồi nợ Thời gian ngân hàng tiến hành phát tài sản bảo đảm khách hàng khơng có khả trả nợ, tối đa năm tài sản bảo đảm BĐS năm tài sản bảo đảm BĐS Trong trường hợp ngân hàng khởi kiện để thu hồi nợ thủ tục khởi kiện, thi hành án phức tạp, rườm rà thời gian kéo dài (2 năm) Điều dẫn đến, giá trị tài sản bị xuống cấp, ngân hàng tốn thêm khoản chi phí phát sinh chi phí bảo quản, định giá lại tài sản, chi phí khởi kiện,…có thể khiến NH khơng thu hồi đầy đủ khoản nợ 3.3.2 Giải pháp phía Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Hiện nay, hầu hết NHTM triển khai xong giai đoạn I dự án đại hóa Việc NHNN Việt Nam xâm nhập vào sở liệu NHTM để tập trung gom thông tin rủi ro Trung tâm thơng tin tín dụng (CIC) vấn đề kỹ thuật thời gian, nên việc thực điều sớm có lợi ích kinh tế chung lớn Hiện đại hóa CIC NHNN, cập nhật thường xuyên kịp thời thông tin khách hàng vay để ngân hàng thực việc thẩm định xác minh khách hàng, tránh rủi ro cho ngân hàng định cho vay Chất lượng thơng tin tín dụng phụ thuộc nhiều vào nguồn cung cấp thông tin tổ chức tín dụng Một đất nước phát triển ln khát vốn trung – dài hạn để đầu tư bản, nâng cấp sở vật chất hạ tầng, nghịch lý kinh tế non trẻ khơng tự tích lũy nhiều, lãi suất thấp lạm phát tiềm ẩn rào cản cho việc huy động vốn khoa luan, tieu luan87 of 102 Tai lieu, luan van88 of 102 - 74 - Gần đây, NHNN Việt Nam giảm tỷ lệ sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn vay trung – dài hạn NHTM từ 40% xuống 30%, giảm bớt rủi ro khoản cho NHTM chưa giải cân đối trầm trọng nguồn sử dụng vốn dài hạn Mở đường cho NHTM vươn lên nhiệm vụ NHNN Việt Nam với tư cách người giám sát quản lý hoạt động hệ thống ngân hàng nước 3.4 KIẾN NGHỊ 3.4.1 Kiến nghị Nhà nước ban ngành liên quan Nhà nước phải thống loại giấy tờ liên quan đến BĐS, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đưa hướng dẫn thực cụ thể để giải trồng tréo, mâu thuẫn giấy tờ pháp lý liên quan đến BĐS Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường cần thống hướng dẫn quan công chứng, việc đăng ký chấp tài sản hình thành tương lai Đồng thời bổ sung quy định thủ tục đăng ký chấp quyền sử dụng đất hình thành tương lai, tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai sở hợp đồng mua bán, cho tặng …để làm cho hàng hóa thị trường BĐS phong phú, đa dạng Về quy định thời hạn nộp hồ sơ yêu cầu đăng ký chấp nên quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực đăng ký mà không cần phải quy định thời hạn nộp hồ sơ Khi an tồn quyền lợi mình, bên liên quan chủ động sớm thực đăng ký chấp Cần xây dựng chế xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ cách hiệu nhanh chóng, thời gian khởi kiện thi hành án rút ngắn, tạo điều kiện cho ngân hàng thu hồi nợ thời gian ngắn 3.4.2 Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam NHNN cần có biện pháp chế tài để tổ chức tín dụng chấp hành nghiêm chỉnh quy định chế độ thơng tin tín dụng khoa luan, tieu luan88 of 102 Tai lieu, luan van89 of 102 - 75 - Việc Ngân hàng Nhà nước thực sách tiền tệ để điều tiết kinh tế thông qua lãi suất phải có nghiên cứu kỹ lưỡng, khơng gây khó khăn cho hoạt động huy động vốn cho vay ngân hàng Kết luận chương Xuất phát từ khuyết điểm tồn hoạt động cho vay mua BĐS phân tích chương 2, chương đưa giải pháp nhằm góp phần nâng cao chất lượng cho vay mua BĐS NHTMCP Á Châu Những giải pháp tập trung vào hai nhóm giải pháp chủ yếu : Thứ nhất, nhóm giải pháp đề xuất dành cho NHTMCP Á Châu giải pháp cụ thể để nâng cao chất lượng cho vay mua BĐS Thứ hai, nhóm kiến nghị với Nhà Nước ban ngành có liên quan, NHNN nhằm tạo hành lang pháp lý cho việc thực thi giải pháp cụ thể ngân hàng Để cho kiến nghị thực đạt hiệu cao việc triển khai đồng giải pháp điều cần thiết khoa luan, tieu luan89 of 102 Tai lieu, luan van90 of 102 -x- KẾT LUẬN - Sự đời nhiều NHTMCP với biến động kinh tế ngày phức tạp Bên cạnh đó, thị trường BĐS cịn non trẻ, quản lý Nhà nước nhiều bất cập Tất đặt NHTMCP Á Châu vào cạnh tranh gay gắt phải đảm bảo tính an toàn cho hoạt động cho vay mua BĐS rủi ro ln xảy Từ nhận định, phân tích đánh giá thực trạng hoạt động cho vay mua BĐS ngân hàng chất lượng tín dụng hoạt động từ năm 2006 đến tháng đầu năm 2009, luận văn đề xuất số kiến nghị NHTMCP Á Châu như: điều chỉnh mức lãi suất phù hợp, huy động nguồn vốn trung – dài hạn, nâng cao trình độ chuyên môn đội ngũ nhân viên, đẩy mạnh ứng dụng kỹ thuật – cơng nghệ… Những kiến nghị nhằm góp phần giúp ngân hàng nâng cao hiệu kinh doanh, chất lượng tín dụng kiểm sốt tốt rủi ro hoạt động cho vay mua bất động sản Đồng thời, luận văn đưa số đề xuất kiến nghị tới Nhà nước ban ngành có liên quan, NHNN Việt Nam việc tạo môi trường kinh doanh hành lang pháp lý ổn định, giúp đỡ ngân hàng hoạt động tốt, bền vững, trở thành tảng phát triển kinh tế vững Với thời gian kiến thức điều kiện tiếp cận thực tế hạn chế, chắn phân tích đánh giá nhận định tơi đề tài luận văn cịn nhiều thiếu sót, chưa diễn tả hết thực tế xảy thị trường BĐS Việt Nam hoạt động cho vay mua BĐS NHTMCP Á Châu Song, tơi hy vọng với cố gắng tìm hiểu thân trình thực luận văn, đóng góp số ý kiến cho hoạt động cho vay mua BĐS NHTMCP Á Châu hệ thống ngân hàng tốt khoa luan, tieu luan90 of 102 Tai lieu, luan van91 of 102 - xi - DANH MỤC CƠNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ STT Tên Số báo phát hành Tiết kiệm rút gốc linh hoạt, lãi suất bậc thang Tạp chí Cơng nghệ Ngân hàng – số 17 Tháng – 8/2007 Đừng lo lắng đến hạn phải tốn khoản phí định kỳ Tạp chí Cơng nghệ Ngân hàng – số 27 Tháng 6/2008 Sản phẩm “Tiết kiệm đảm bảo vàng” Tạp chí Cơng nghệ Ngân hàng – số 28 Tháng 7/2008 Sản phẩm – Tiết kiệm chuyển đổi vàng Tạp chí Công nghệ Ngân hàng – số 30 Tháng 9/2008 “Đầu tư qua đêm hưởng lãi suất cao” Tạp chí Công nghệ Ngân hàng – số 33 Tháng 12/2008 khoa luan, tieu luan91 of 102 Tai lieu, luan van92 of 102 - xii - TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn Luật Tổ chức Tín Dụng (Đã sửa đổi, bổ sung năm 2004) Nghị định số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm ngày 29/12/2006 Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN, Quyết định Thống đốc NHNN việc ban hành Quy chế cho vay Tổ chức tín dụng khách hàng Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN, Quyết định Thống đốc NHNN ban hành Quy định phân loại nợ, trích lập sử dụng dự phịng để xử lý rủi ro tín dụng hoạt động Ngân hàng tổ chức tín dụng, ngày 22/04/2005 Sách, báo Bộ Tài – Cục quản lý giá (2007) Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành Thẩm định giá (I&II) Nhà xuất Hà Nội Peter S.Rose (2004) Quản trị Ngân hàng thương mại (Commercial Bank) Hà Nội Nhà xuất Tài biên dịch Ts Hồ Diệu (2001) Tín dụng Ngân hàng Nhà xuất Thống Kê Tạp chí Cơng nghệ ngân hàng Thời báo Kinh tế Sài Gòn Các tài liệu khác Báo cáo tổng kết hoạt động NHTMCP Á Châu năm (2006-2007-2008) bảng biểu lãi suất, tài liệu lưu hành nội ngân hàng Các Website www.acb.com.vn www.sggp.org.vn www.pgbank.com www.laodong.com.vn www.tuoitre.com.vn khoa luan, tieu luan92 of 102 ... cứu đề tài bao gồm chương: Chương : Cơ sở lý luận cho vay mua bất động sản chất lượng cho vay mua bất động sản ngân hàng thương mại Chương : Thực trạng hoạt động cho vay mua bất động sản Ngân... cho vay mua bất động sản 11 1.2.2 Chất lượng tín dụng hoạt động cho vay mua bất động sản 13 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng hoạt động cho vay mua bất động sản ... động sản 1.1.3 Thị trường bất động sản 1.1.4 Sự cần thiết thị trường bất động sản tập trung 1.2 Cho vay mua bất động sản 11 1.2.1 Đặc trưng hoạt động cho vay mua bất