ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

Đăng ký giao dịch bảo đảm là thủ tục pháp lý có ý nghĩa quan trọng được thực hiện theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận của các chủ thể như việc đăng ký giao dịch bảo đảm là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực trong những trường hợp pháp luật quy định. Đăng ký giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Đồng thời thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm có căn cứ để xác định chính xác thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp cần xử lý tài sản để thanh toán nghĩa vụ. Từ đó, góp phần đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch dân sự, thương mại, đặc biệt trong hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng, cải thiện môi trường đầu tư trong và ngoài nước và tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế-xã hội của nước ta. Ngoài ra, đăng ký giao dịch bảo đảm còn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó.

MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẪN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM NGHĨA VỤ 1.1 Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm 1.2 Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký đất đai .2 1.3 Đặc điểm .3 1.4 Nguyên tắc đăng ký cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm CHƯƠNG 2: NHỮNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 2.1 Chủ thể 2.2 Đối tượng .5 2.3 Phương thức 2.4 Hồ sơ thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký đất đai 2.4.1 Hồ sơ đăng ký 2.4.1 Thủ tục đăng ký 2.5 Quyền nghĩa vụ 14 2.5.1 Nghĩa vụ trách nhiệm người yêu cầu đăng ký 14 2.5.2 Nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm quan đăng ký, cung cấp thông tin biện pháp bảo đảm .14 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI .16 3.1 Tình hình thực tiễn 16 KẾT LUẬN 19 Đăng ký giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký đất đai LỜI NÓI ĐẦU Trong năm qua, việc đăng kí giao dịch bảo đảm (sau gọi chung ĐKGDBĐ) nước ta phát huy ý nghĩa quan trọng việc công khai minh bạch giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân doanh nghiệp có thêm hội tiếp cận với nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần Về phía nhà đầu tư, tổ chức tín dụng, tổ chức, cá nhân khác có nguồn thơng tin để tra cứu, tìm hiểu trước xem xét, định ký kết hợp đồng nói chung đầu tư, cho vay vốn nói riêng Đăng ký giao dịch bảo đảm thủ tục pháp lý có ý nghĩa quan trọng thực theo quy định pháp luật theo thỏa thuận chủ thể việc đăng ký giao dịch bảo đảm điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực trường hợp pháp luật quy định Đăng ký giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký Đồng thời thơng qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm có để xác định xác thứ tự ưu tiên toán trường hợp cần xử lý tài sản để tốn nghĩa vụ Từ đó, góp phần đảm bảo an toàn pháp lý cho bên tham gia giao dịch dân sự, thương mại, đặc biệt hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng, cải thiện mơi trường đầu tư ngồi nước tác động tích cực đến phát triển kinh tế-xã hội nước ta Ngoài ra, đăng ký giao dịch bảo đảm cịn góp phần vào việc ngăn ngừa tranh chấp dân liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn cung cấp chứng để Tòa án giải tranh chấp Trường hợp biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đăng ký giao dịch bảo đảm đâu quy trình, thủ tục đăng ký nào? Đối với biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quan có thẩm quyền đăng ký Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường (sau gọi chung Văn phòng đăng ký đất đai) CHƯƠNG NHỮNG VẪN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM NGHĨA VỤ 1.1 Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm Giao dịch bảo đảm thỏa thuận bên việc lựa chọn biện pháp pháp luật quy định để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ dân với tính chất tác động dự phịng để ngăn ngừa khắc phục hậu xấu không thực thực không nghĩa vụ Đăng ký biện pháp bảo đảm hoạt động có vai trị quan trọng q trình tham gia giao dịch Đăng ký giao dịch bảo đảm Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09/2017 Nghị định Chính phủ đăng ký biện pháp bảo đảm ghi nhận khoản Điều với nội dung sau: “Đăng ký biện pháp bảo đảm việc quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký nhập vào sở liệu việc bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ bên nhận bảo đảm” Sổ đăng ký Sổ địa Sổ đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Sổ đăng bạ tàu bay Việt Nam biện pháp bảo đảm tàu bay, Sổ đăng ký tàu biển quốc gia Việt Nam biện pháp bảo đảm tàu biển sổ khác theo quy định pháp luật sở liệu biện pháp bảo đảm tập hợp thông tin biện pháp bảo đảm đăng ký lưu giữ quan đăng ký.1 Đăng ký giao dịch bảo đảm hình thức bảo đảm tài sản thường gặp giao dịch dân chấp tài sản Qua việc đăng ký, quan nhà nước cơng nhận tình trạng bảo đảm cho nghĩa vụ nhiều nghĩa vụ dân định từ xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm chủ nợ có bảo đảm tài sản 1.2 Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký đất đai Văn phòng đăng ký đất đai đơn vị nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường, có chức thực đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống hồ sơ địa sở liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 Chính phủ Quy định đăng ký biện pháp bảo đảm, khoản khoản Điều pháp luật Văn phịng đăng ký đất đai có tư cách pháp nhân, có dấu riêng; Nhà nước bố trí văn phịng, trang thiết bị làm việc mở tài khoản theo quy định pháp luật Văn phòng đăng ký đất đai UBND cấp tỉnh thành lập tổ chức lại sở hợp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở TN&MT Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phịng TN&MT có địa phương; có chi nhánh quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (không giới hạn số lượng) Đăng ký giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký đất đai hiểu việc đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất; bên quan hệ thực thủ tục xác nhận với quan có thẩm quyền bên xác lập giao dịch bảo đảm làm sở cho việc bảo vệ quyền lợi bên với giao dịch 1.3 Đặc điểm Các giao dịch bảo đảm đăng ký văn phòng đăng ký đất đai thường giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Việc đăng ký làm giao dịch bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.3 Thời điểm có hiệu lực đăng ký giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký đất đai thời điểm quan đăng ký ghi nội dung đăng ký vào sổ đăng ký.4 Việc đăng ký để xác định thứ tự ưu tiên toán trường hợp xử lý tài sản bảo đảm để toán nghĩa vụ Chủ thể đăng ký trước ưu tiên toán nợ trước xử lý tài sản bảo đảm Thứ tự ưu tiên toán vào thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm (đối với trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ).5 Khi tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm xem xét nội dung, hình thức giao dịch bảo đảm mà kiểm tra tài liệu cần thiết cho việc đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật Điều Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC Khoản Điều 297 Bộ luật Dân năm 2015 Khoản Điều Nghị định số 102/2017/NĐ-CP Khoản Điều 308 Bộ luật Dân năm 2015 Thủ tục, thẩm quyền đăng ký giao dịch đảm bảo pháp luật quy định theo loại tài sản bảo đảm Thực tiễn có loại giao dịch bảo đảm là: giao dịch bảo đảm phải đăng ký, giao dịch bảo đảm theo yêu cầu bên tham gia giao dịch 1.4 Nguyên tắc đăng ký cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm Căn Điều Nghị định 102/2017/NĐ-CP giao dịch bảo đảm, việc đăng ký cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, đáp ứng nguyên tắc sau: - Việc đăng ký biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tàu bay, tàu biển đảm bảo nguyên tắc nội dung kê khai giấy tờ hồ sơ đăng ký phù hợp với thông tin lưu giữ quan đăng ký Cơ quan đăng ký không yêu cầu nộp thêm giấy tờ mà pháp luật không quy định hồ sơ; không yêu cầu bên ký kết hợp đồng sửa lại tên hợp đồng bảo đảm, nội dung hợp đồng bảo đảm, khơng thuộc trường hợp sai sót lỗi kê khai người yêu cầu đăng ký - Việc đăng ký biện pháp bảo đảm tài sản động sản khác thực sở nội dung tự kê khai phiếu yêu cầu đăng ký, đồng thời người yêu cầu đăng ký chịu trách nhiệm trước pháp luật tính hợp pháp xác thông tin kê khai phiếu yêu cầu đăng ký - Thông tin biện pháp bảo đảm đăng ký lưu giữ số đăng ký sở liệu Hệ thống liệu quốc gia biện pháp bảo đảm Cơ quan đăng ký có trách nhiệm cung cấp thơng tin biện pháp bảo đảm đăng ký theo yêu cầu cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình CHƯƠNG NHỮNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 2.1 Chủ thể6 Theo Điều khoản Nghị định 102/2017/NĐ-CP đăng kí giao dịch bảo đảm người u cầu đăng ký biện pháp bảo đảm, đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm Giáo trình bảo đảm nghĩa vụ, NXB Đại học Cần Thơ, 2018, tr 162 đăng ký, sửa chữa sai sót, đăng ký văn thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm, xóa đăng ký biện pháp bảo đảm bao gồm: Bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm; bên bán tài sản, bên mua tài sản trường hợp chuyển nhượng, mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu (sau gọi chung bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm); Quản tài viên, doanh nghiệp quản lý, lý tài sản trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã khả toán cho người khác vay tài sản không thực việc đăng ký biện pháp bảo đảm người đại diện hợp pháp chủ thể Trường hợp thay đổi bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, bên bảo đảm mới, bên nhận bảo đảm người yêu cầu đăng ký Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ xóa đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định điểm i khoản Điều 21 Nghị định trường hợp bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm khơng thực xóa đăng ký quan thi hành án dân sự; Văn phòng thừa phát lại trường hợp Văn phòng thừa phát lại thực nhiệm vụ quan thi hành án dân theo quy định pháp luật (sau gọi Văn phòng thừa phát lại); cá nhân, pháp nhân mua tài sản thi hành án 2.2 Đối tượng7 Pháp luật quy định tất biện pháp bảo đảm phải đăng ký, trường hợp bắt buộc theo quy định pháp luật tương ứng với loại tài sản có giá trị bị ràng buộc đăng ký quyền sở hữu quyền sử dụng đất Trong quy định Điều 4, khoản Nghị định 102/2017/NĐ-CP ghi nhận biện pháp bảo đảm phải đăng ký bao gồm: - Thế chấp quyền sử dụng đất; - Thế chấp tài sản gắn liền với đất trường hợp tài sản chứng nhận quyền sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; - Cầm cố tàu bay, chấp tàu bay; - Thế chấp tàu biển Ngồi cá nhân, tổ chức u cầu để đăng ký giao dịch bảo đảm họ giao dịch không thuộc trường hợp bắt buộc Tại khoản 2, Điều Nghị định 102/2017/NĐ-CP ghi nhận biện pháp bảo đảm sau đăng ký có yêu cầu: Giáo trình Bảo đảm nghĩa vụ, NXB Đại học Cần Thơ, 2018, tr 160- 161 - Thế chấp tài sản động sản khác; - Thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai; - Bảo lưu quyền sở hữu trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai; mua bán tàu bay, tàu biển; mua bán tài sản động sản khác có bảo lưu quyền sở hữu Như theo quy định biện pháp bảo đảm đăng ký dù bắt buộc hay theo yêu cầu xác định rõ, biện pháp bảo đảm không bắt buộc đăng ký thực có yêu cầu Đối với Nghị định 83/2010/NĐ-CP ghi nhận khái quát “Các giao dịch bảo đảm tài sản không thuộc trường hợp quy định khoản Điều đăng ký cá nhân, tổ chức có yêu cầu.” Trong đó, văn hướng dẫn rõ biện pháp liên quan cụ thể chấp tài sản động sản khác, chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai; bảo lưu quyền sở hữu trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai; mua bán tàu bay, tàu biển; mua bán tài sản động sản khác có bảo lưu quyền sở hữu Điều giúp cho bên xác lập giao dịch có sử dụng biện pháp liên quan đến loại tài sản đặc biệt nên đăng ký biện pháp bảo đảm để bảo vệ quyền lợi hợp pháp có tranh chấp phát sinh liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm 2.3 Phương thức Hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm nộp theo phương thức sau đây: Qua hệ thống đăng ký trực tuyến; Nộp trực tiếp; Qua đường bưu điện; Qua thư điện tử trường hợp người yêu cầu đăng ký cấp mã số sử dụng sở liệu biện pháp bảo đảm Việc nộp hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất qua phương thức đăng ký trực tuyến thực địa phương vận hành hệ thống sở liệu đất đai sau có văn hướng dẫn Bộ Tư pháp Bộ Tài Điều 13 Nghị định 102/2017/NĐ-CP nguyên Môi trường đăng ký trực tuyến giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.9 2.4 Hồ sơ thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký đất đai 2.4.1 Hồ sơ đăng ký Khi đăng ký giao dịch bảo đảm Văn phòng đăng ký đất đai, tùy vào trường hợp cụ thể khác mà yêu cầu hồ sơ đăng ký có khác biệt định Trong số có hai trường hợp phổ biến nhất: Thứ nhất: Đăng ký chấp quyền sử dụng đất, đăng ký chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất; Thứ hai: Đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất - Trường hợp đăng ký chấp quyền sử dụng đất, đăng ký chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất người yêu cầu đăng ký cần nộp hồ sơ đăng ký chấp gồm:10 Đơn yêu cầu đăng ký chấp Hợp đồng chấp hợp đồng chấp có cơng chứng, chứng thực trường hợp pháp luật có quy định; Giấy chứng nhận; Giấy tờ chứng minh trường hợp sau: Văn ủy quyền trường hợp người yêu cầu đăng ký chấp người ủy quyền Một loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng nộp lệ phí đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, có yêu cầu miễn lệ phí đăng ký chấp Theo đó, trường hợp cá nhân, hộ gia đình đối tượng khơng phải nộp lệ phí đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định Nghị định số 55/2015/NĐ-CP ngày 09 tháng năm 2015 Chính phủ sách tín dụng phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn mà hợp đồng chấp khơng có Điều Khoản Khoản Điều Thông tư Liên tịch 09/2016/ TTLT-BTP-BTNMT 10 Điều 19 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT việc vay vốn sử dụng vào Mục đích phát triển nơng nghiệp, nơng thơn người u cầu đăng ký nộp loại giấy tờ sau đây: Hợp đồng tín dụng có Điều Khoản việc cá nhân, hộ gia đình vay vốn sử dụng vào lĩnh vực phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thơn; Văn xác nhận (có chữ ký dấu) tổ chức tín dụng việc cá nhân, hộ gia đình vay vốn sử dụng vào lĩnh vực phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn - Trường hợp Đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất chia thành hai trường hợp:11  Trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất chứng nhận quyền sở hữu Giấy chứng nhận mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời người sử dụng đất, người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ đăng ký chấp gồm loại giấy tờ giống đăng ký chấp quyền sử dụng đất, đăng ký chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất  Trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất chứng nhận quyền sở hữu Giấy chứng nhận mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời người sử dụng đất người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ đăng ký chấp gồm: Đơn yêu cầu đăng ký chấp Hợp đồng chấp hợp đồng chấp có cơng chứng, chứng thực trường hợp pháp luật có quy định; Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Giấy tờ chứng minh trường hợp sau: Văn ủy quyền trường hợp người yêu cầu đăng ký chấp người ủy quyền; Một loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng nộp lệ phí đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, có yêu cầu miễn lệ phí đăng ký chấp 2.4.1 Thủ tục đăng ký 2.4.1.1 Nộp hồ sơ đăng ký 11 Điều 20 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Người có yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm Văn phịng đăng ký đất đai nộp hồ sơ theo phương thức sau đây: - Qua hệ thống đăng ký trực tuyến; - Nộp trực tiếp; - Qua đường bưu điện; - Qua thư điện tử trường hợp người yêu cầu đăng ký cấp mã số sử dụng sở liệu biện pháp bảo đảm.12 2.4.1.2 Tiếp nhận hồ sơ đăng ký - Một là, trường hợp hồ sơ đăng ký chấp nộp trực tiếp: Sau nhận hồ sơ, cán tiếp nhận kiểm tra tính hợp lệ hồ sơ đăng ký thực tiếp công việc sau: Trường hợp hồ sơ đăng ký không hợp lệ, cán tiếp nhận từ chối nhận hồ sơ đăng ký trực tiếp hướng dẫn để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện hồ sơ cấp Phiếu hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ theo quy định pháp luật; Trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ, cán tiếp nhận cấp cho người yêu cầu đăng ký Phiếu tiếp nhận hồ sơ hẹn trả kết ghi đầy đủ thông tin sau đây: Thời điểm nhận hồ sơ (ngày, tháng, năm); thời hạn giải hồ sơ; thời hạn trả kết quả; tên chữ ký cán tiếp nhận hồ sơ; Vào Sổ tiếp nhận trả kết đăng ký.13 - Hai là, trường hợp hồ sơ đăng ký chấp nộp qua đường bưu điện: sau nhận hồ sơ, cán tiếp nhận kiểm tra tính hợp lệ hồ sơ đăng ký thực tiếp công việc sau: Trường hợp hồ sơ không hợp lệ, ngày nhận hồ sơ, cán tiếp nhận lập văn từ chối đăng ký ghi thơng tin sau đây: Các loại giấy tờ hồ sơ đăng ký nhận được; lý từ chối; hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ đăng ký Văn từ chối gửi trả lại hồ sơ đăng ký cho người yêu cầu đăng ký qua đường bưu điện có bảo đảm; 12 Điều 13 Nghị định 102/2017/NĐ-CP 13 Khoản điều 30 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ, cán tiếp nhận vào Sổ tiếp nhận trả kết 14 2.4.1.3 Trình tự thực đăng ký chấp Sau nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký, Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ yêu cầu đăng ký Trường hợp có từ chối đăng ký sau Văn phịng đăng ký đất đai từ chối đăng ký văn chuyển hồ sơ đăng ký, văn từ chối đăng ký cho phận tiếp nhận hồ sơ để trả lại hồ sơ đăng ký hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực quy định:15 - Không thuộc thẩm quyền đăng ký; - Hồ sơ đăng ký không hợp lệ;- - Người yêu cầu đăng ký không nộp lệ phí đăng ký khơng tốn lệ phí thời hạn; - Yêu cầu đăng ký thay đổi, đăng ký văn thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm, sửa chữa sai sót trường hợp xóa đăng ký giao dịch bảo đảm; - Khi phát thông tin hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin lưu trữ quan đăng ký; - Khi phát thông tin hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm tàu bay, tàu biển, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khơng thật có giấy tờ giả mạo - Thông tin tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất kê khai Đơn yêu cầu đăng ký hợp đồng chấp không trùng khớp với thông tin Giấy chứng nhận cấp lỗi kê khai người yêu cầu đăng ký; - Thông tin bên chấp gồm: Tên; địa chỉ; số chứng minh nhân dân; cước công dân; số chứng minh sĩ quan Quân đội nhân dân Việt Nam số giấy tờ xác định tư cách pháp lý khác kê khai Đơn yêu cầu đăng ký hợp 14 Khoản điều 30 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT 15 Khoản điều Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT 10 đồng chấp không trùng khớp với thông tin Giấy chứng nhận cấp lỗi kê khai người yêu cầu đăng ký; - Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chấp theo quy định Luật Đất đai; tài sản gắn liền với đất không đủ Điều kiện chấp theo quy định pháp luật có liên quan - Đối với trường hợp đăng ký chấp mà khơng có từ chối đăng ký thời hạn quy định, Văn phịng đăng ký đất đai thực công việc sau: - Ghi nội dung đăng ký chấp thời Điểm đăng ký theo thứ tự tiếp nhận hồ sơ vào Sổ địa Giấy chứng nhận theo quy định Bộ Tài nguyên Môi trường Sau ghi vào Sổ địa Giấy chứng nhận, ghi nội dung đăng ký thời Điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) Mục “Chứng nhận quan đăng ký” Đơn yêu cầu đăng ký 2.4.1.4 Trả kết đăng ký Sau Văn phòng đăng ký đất đai thực xong việc đăng ký chấp có nghĩa vụ trả kết đăng ký biện pháp bảo đảm cho người có yêu cầu đăng ký.16 Văn phòng đăng ký đất đai trả lại cho người yêu cầu đăng ký 01 loại giấy tờ sau: - Đơn yêu cầu đăng ký có chứng nhận Văn phòng đăng ký đất đai; - Đơn yêu cầu chuyển tiếp đăng ký chấp có chứng nhận Văn phòng đăng ký đất đai; - Giấy chứng nhận có ghi nội dung đăng ký chấp; - Văn thông báo chỉnh lý thông tin sai sót nội dung đăng ký trường hợp người thực đăng ký tự phát có sai sót hồ sơ địa lỗi Văn đính thơng tin sai sót nội dung đăng ký Đơn yêu cầu đăng ký có chứng nhận quan đăng ký có sai sót trường hợp người yêu cầu đăng ký phát sai sót; 16 Điều 37 Thơng tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT 11 - Văn phòng đăng ký đất đai trả kết cho người yêu cầu đăng ký theo phương thức nhận kết trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai Bộ phận tiếp nhận trả kết theo chế cửa, nhận Ủy ban nhân dân cấp xã trường hợp nộp hồ sơ Ủy ban nhân dân cấp xã gửi qua đường bưu điện có bảo đảm theo lựa chọn người yêu cầu đăng ký Trường hợp người yêu cầu đăng ký Văn phòng đăng ký đất đai có thỏa thuận phương thức trả kết đăng ký khác thực trả kết đăng ký theo phương thức thỏa thuận Trường hợp người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ nhận kết đăng ký Ủy ban nhân dân cấp xã thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày hồn thành việc đăng ký, Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm gửi kết đăng ký cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trả kết cho người yêu cầu đăng ký 2.4.1.5 Lưu hồ sơ đăng ký Sau đăng ký chấp thành công cần có bước lưu hồ sơ đăng ký nhằm đảm bảo cho quản lý chặt chẽ Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên có liên quan Hồ sơ lưu đăng ký chấp gồm:17 - 01 loại giấy tờ sau: Hợp đồng chấp; Giấy tờ chứng minh thuộc trường hợp nộp lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm, có; - 01 01 chụp loại giấy tờ sau: Văn chứng minh thỏa thuận người sử dụng đất chủ sở hữu tài sản việc đất dùng để tạo lập tài sản gắn liền với đất trường hợp đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai mà chủ sở hữu tài sản không đồng thời người sử dụng đất; Giấy phép xây dựng Quyết định phê duyệt dự án đầu tư trường hợp chấp đồng thời quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai; Hợp đồng mua bán nhà ký bên chấp với chủ đầu tư; Văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà (nếu có); Văn ủy quyền trường hợp người yêu cầu đăng ký người ủy quyền; 17 Khoản Điều 38 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT 12 - 01 chụp loại giấy tờ sau: Đơn yêu cầu đăng ký có chứng nhận quan đăng ký; Giấy chứng nhận có chứng nhận đăng ký chấp; Quyết định giao đất, cho thuê đất trường hợp chủ đầu tư chấp dự án đầu tư xây dựng nhà hình thành tương lai, nhà hình thành tương lai; Bản vẽ quy hoạch tổng mặt dự án tỷ lệ 1/500 quan có thẩm quyền phê duyệt Bản vẽ thiết kế thể mặt cơng trình dự án quan có thẩm quyền phê duyệt trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án cơng trình xây dựng, cơng trình xây dựng khác 2.5 Quyền nghĩa vụ 2.5.1 Nghĩa vụ trách nhiệm người yêu cầu đăng ký Người yêu cầu đăng ký phải kê khai đầy đủ, xác, thật, phù hợp với nội dung giao dịch bảo đảm giao kết chịu trách nhiệm thông tin kê khai, cung cấp, trường hợp gây thiệt hại, phải bồi thường theo quy định pháp luật 2.5.2 Nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm quan đăng ký, cung cấp thông tin biện pháp bảo đảm - Cơ quan đăng ký, cung cấp thông tin biện pháp bảo đảm có nhiệm vụ, quyền hạn sau đây: Đăng ký biện pháp bảo đảm; đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm đăng ký; sửa chữa sai sót; đăng ký văn thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm; xóa đăng ký biện pháp bảo đảm; Chứng nhận đăng ký biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cấp văn chứng nhận đăng ký biện pháp bảo đảm tàu bay, tàu biển, tài sản động sản khác cấp văn chứng nhận đăng ký biện pháp bảo đảm; Cung cấp thông tin biện pháp bảo đảm; Từ chối đăng ký, từ chối cung cấp thông tin trường hợp có quy định Điều 15 Điều 61 Nghị định 102/2017/NĐ-CP;Thu, nộp, quản lý sử dụng phí đăng ký, phí cung cấp thơng tin giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật; Quản lý thông tin đăng ký trực tuyến theo thẩm quyền; Cập nhật thông tin biện pháp bảo đảm vào Hệ thống liệu quốc gia biện pháp bảo đảm; 13 Lưu trữ hồ sơ, tài liệu đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định pháp luật lưu trữ - Cơ quan đăng ký, cung cấp thông tin biện pháp bảo đảm có trách nhiệm sau đây: Đăng ký xác nội dung phiếu yêu cầu đăng ký; Đăng ký cung cấp thông tin biện pháp bảo đảm thời hạn, trừ trường hợp bất khả kháng; Cung cấp thông tin biện pháp bảo đảm, trao đổi thông tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm với thông tin lưu giữ quan đăng ký 14 CHƯƠNG THỰC TRẠNG VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 3.1 Tình hình thực tiễn đăng ký nghã vụ bảo đảm văn phòng đăng ký đất đai Trong thời gian qua việc áp dụng quy định pháp luật vào thực tiễn việc đăng ký nghĩa vụ bảo đảm nói chung đăng ký nghĩa vụ bảo đảm văn phịng đăng ý đất đai nói riêng cịn gặp nhiều khó khăn vướng mắc Nên Nghị định 102/2017/NĐ-CP có hiệu lực cố thiếu sót nói Nghị định bổ sung số quy định để đơn giản hóa thủ tục hành nâng cao tính cơng khai, minh bạch hoạt động đăng ký biện pháp bảo đảm Một số điểm Nghị điịnh 102/2017/NĐ-CP: Về đối tượng - Quy định rõ đối tượng áp dụng là: cá nhân, pháp nhân có yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm, tìm hiểu thơng tin biện pháp bảo đảm; Hộ gia đình có u cầu đăng ký biện pháp bảo đảm, tìm hiểu thơng tin biện pháp bảo đảm theo quy định Bộ luật dân sự; Cơ quan có thẩm quyền đăng ký, cung cấp thơng tin biện pháp bảo đảm quan có thẩm quyền quản lý nhà nước đăng ký biện pháp bảo đảm; Cá nhân, pháp nhân khác có liên quan Quy định phù hợp với quy định Bộ luật dân 2015, theo chủ thể tham gia quan hệ dân cá nhân, pháp nhân Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác khơng có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác khơng có tư cách pháp nhân chủ thể tham gia xác lập, thực giao dịch dân ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực giao dịch dân Đối với hộ gia đình sử dụng đất, việc xác định chủ thể quan hệ dân có tham gia hộ gia đình sử dụng đất thực theo quy định Luật đất đai (Điều 101 Bộ Luật dân 2015) Về thời điểm có hiệu lực đăng ký biện pháp bảo đảm - Thứ nhất, trường hợp tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Nghị định 83/2010/NĐ-CP quy địnhthời điểm đăng ký thời điểm quan đăng ký nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ Tuy nhiên, khoản Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định “việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính” Do đó, Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định thời điểm đăng ký thời điểm quan 15 đăng ký ghi nội dung đăng ký vào sổ đăng ký, thống với trường hợp tài sản bảo đảm tàu bay, tàu biển - Thứ hai, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP có quy định việc xác định thời điểm đăng ký trường hợp đăng ký thay đổi Theo đó,trường hợp đăng ký thay đổi bổ sung tài sản bảo đảm mà bên không ký kết hợp đồng bảo đảm bổ sung nghĩa vụ bảo đảm thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm bên khơng có thỏa thuận việc bảo đảm cho nghĩa vụ phát sinh tương lai, thời điểm có hiệu lực đăng ký biện pháp bảo đảm tài sản bổ sung nghĩa vụ bổ sung thời điểm quan đăng ký ghi nội dung đăng ký thay đổi vào sổ đăng ký cập nhật vào sở liệu biện pháp bảo đảm (khoản Điều Nghị định số 102/2017/NĐ-CP) Theo quy định này, thời điểm đăng ký phần tài sản/nghĩa vụ đăng ký trước khơng thay đổi, việc xác định thời điểm đăng ký áp dụng cho phần tài sản/nghĩa vụ bổ sung Về hồ sơ, thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm Bên cạnh đó, Nghị định 102/2017/NĐ-CP bổ sung số quy định để đơn giản hóa thủ tục hành nâng cao tính cơng khai, minh bạch hoạt động đăng ký biện pháp bảo đảm, cụ thể: - Thứ nhất, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP hướng dẫn thực liên thơng số thủ tục q trình đăng ký biện pháp bảo đảm nhằm giảm thời gian, chi phí cho người dân như: Thủ tục liên thông đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất với thủ tục đăng ký biến động đất đai; Thủ tục liên thông đăng ký thay đổi tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai hình thành với thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận; Thủ tục liên thông chuyển tiếp đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà sang đăng ký chấp nhà hình thành tương lai chuyển tiếp đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà sang đăng ký chấp nhà nhà hình thành tương lai hình thành - Thứ hai, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP quy định quan đăng ký không yêu cầu nộp thêm giấy tờ mà pháp luật không quy định hồ sơ; không yêu cầu bên ký kết hợp đồng sửa lại tên hợp đồng bảo đảm, nội dung hợp đồng bảo đảm, khơng thuộc trường hợp sai sót lỗi kê khai người yêu cầu đăng ký - Thứ ba, Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định cụ thể trường hợp từ chối đăng ký biện pháp bảo đảm, ví dụ làm rõ việc từ chối trường hợp tài sản bảo đảm 16 quyền sử dụng đất, nhà có tranh chấp thực có văn thụ lý văn chứng minh việc thụ lý giải tranh chấp quan nhà nước có thẩm quyền giải tranh chấp quy định điểm d khoản Điều 15 Nghị định 102/2017/NĐ-CP…; Nghị định bổ sung quy định việc từ chối thực ngày nhận hồ sơ; nhận hồ sơ sau 15 giờ, việc từ chối thực ngày làm việc quy định khoản Điều 15 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP - Thứ tư, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP bổ sung quy định quan có thẩm quyền đăng ký, cung cấp thông tin biện pháp bảo đảm quy, nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm quan này; quy định cụ thể tiếp nhận hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm, giấy tờ chứng minh trường hợp khơng phải nộp phí thực đăng ký biện pháp bảo đảm… Việc hợp Văn phịng đăng ký khơng quyền sử dụng đất trực thuộc Sở TM&MT Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phịng TM&MT có địa phương gớp phần thống thủ tục đăng ký giao dịch, thuận lợi cho người dân việc tra cứu thông tin giao dịch bảo đảm KẾT LUẬN Đăng ký giao dịch bảo đảm việc nhà nước (hoặc chủ khác Nhà nước ủy quyền) cơng nhận tình trạng bảo đảm cho nghĩa vụ nhiều nghĩa vụ dân định Giá trị pháp lý thực hành vi đăng ký giao dịch bảo đảm chỗ nhằm chứng minh tồn thực tế mặt pháp lý giao dịch bảo đảm đăng ký, mà chỗ thừa nhận tài sản chủ sở hữu đem bảo đảm cho việc thực hay nhiều nghĩa vụ dân họ người khác bên có quyền Hành vi kiện pháp lý để làm phát sinh quyền ưu tiên toán bên nhận bảo đảm giao dịch bảo đảm đăng ký, so với bên nhận bảo đảm khác giao dịch bảo đảm chưa đăng ký Điều đồng nghĩa với việc coi hành vi đăng ký giao dịch bảo đảm kiện pháp lý để “đánh dấu” thứ tự hình thành giao dịch bảo đảm xác lập tài sản từ xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm chủ nợ có bảo đảm tài sản Từ nhận thấy, chứng từ chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm yếu tố quan trọng để Tòa án giải tranh chấp Do vậy, việc đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa sau: 17 - Cơng khai hóa giao dịch bảo đảm cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu, qua giúp họ có thơng tin xác, tin cậy trước định xác lập giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại đặc biệt quan trọng hoạt động đầu tư vốn nước để phát triển sản xuất, kinh doanh, đặc biệt với môi trường lớn mang yếu tố nước WTO, APEC, EU…mà nhà nước ta tham gia - Xác định thứ tự ưu tiên toán bên nhận bảo đảm trường hợp dung tài sản để đảm bảo thực nhiều nghĩa vụ, góp phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên giao dịch - Ngoài ra, việc đăng ký giao dịch bảo đảm cịn góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường tín dụng, khơng phát triển nhanh, mà phát triển ổn định, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động xét xử Tòa án tranh chấp giao dịch bảo đảm - Đối với trường hợp bắt buộc phải đăng ký, không đăng ký giao dịch bảo đảm bị vơ hiệu khơng có giá trị với người thứ ba, có nghĩa người thứ ba mua tài sản dung để chấp (bảo lãnh) ngân hàng, quyền sở hữu người pháp luật bảo vệ, họ mua bán tình, tài sản cầm cố 18 ... tuyến giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. 9 2.4 Hồ sơ thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký đất đai 2.4.1 Hồ sơ đăng ký Khi đăng ký giao dịch bảo đảm Văn phòng. .. tin lưu giữ quan đăng ký 14 CHƯƠNG THỰC TRẠNG VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 3.1 Tình hình thực tiễn đăng ký nghã vụ bảo đảm văn phòng đăng ký đất đai Trong thời gian... xác lập giao dịch bảo đảm làm sở cho việc bảo vệ quyền lợi bên với giao dịch 1.3 Đặc điểm Các giao dịch bảo đảm đăng ký văn phòng đăng ký đất đai thường giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất tài