Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã từ sơn tỉnh bắc ninh ( luận văn thạc sĩ chuyên ngành kinh tế nông nghiệp)

Khái niệm Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho những chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Tất Thắng

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP- 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày… tháng… năm 2019

Tác giả luận văn

Đỗ Thị Hải Dân

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc TS Nguyễn Tất Thắng đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn: Kinh Tế; Khoa: Kinh tế và phát triển nông thôn - Học viện Nông nghiệp Việt Nam

đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức UBND thị xã Từ Sơn đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Hà Nội, ngày… tháng… năm 2019

Tác giả luận văn

Đỗ Thị Hải Dân

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình, đồ thị viii

Danh mục hộp ix

Trích yếu luận văn x

Thesis abstract xii

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

1.2.1 Mục tiêu chung 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 Câu hỏi nghiên cứu 3

1.4 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 3

1.4.1 Đối tượng nghiên cứu 3

1.4.2 Phạm vi nghiên cứu 3

1.5 Đóng góp mới của luận văn 4

1.5.1 Về lý luận 4

1.5.2 Về thực tiễn 4

1.6 Bố cục của luận văn 5

Phần 2 Cơ sở lý luận và thực tiễn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 6

2.1 Cơ sở lý luận về quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 6

2.1.1 Một số khái niệm có liên quan 6

2.1.2 Vai trò và ý nghĩa của quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 15

2.1.3 Mục đích, yêu cầu và nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 16

2.1.4 Cơ quan, trình tự và nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 19

2.1.5 Nội dung nghiên cứu quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất ở 25

2.2 Cơ sở thực tiễn quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 28

2.2.1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 28

2.2.2 Kinh nghiệm của một số địa phương về quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 29

2.2.3 Bài học kinh nghiệm rút ra cho thị xã Từ Sơn 33

Phần 3 Phương pháp nghiên cứu 35

3.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu 35

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị xã Từ Sơn 35

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 41

3.2 Phương pháp nghiên cứu 45

3.2.1 Chọn điểm nghiên cứu 45

3.2.2 Phương pháp thu thập thông tin 45

3.2.3 Phương pháp xử lý và tổng hợp dữ liệu 46

3.2.4 Phương pháp phân tích thông tin 46

3.2.5 Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu 47

Phần 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận 49

4.1 Thực trạng quản lý nhà nước về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 49

4.4.1 Quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 49

4.1.2 Lập kế hoạch cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Từ Sơn 51

4.1.3 Thực hiện quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 52

4.1.4 Kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn 59

4.1.5 Đánh giá chung trong công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 61

4.2 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 65

4.2.1 Hệ thống văn bản pháp luật và các văn bản hướng dẫn 65

4.2.2 Năng lực của cán bộ địa chính 69

4.2.3 Cơ sở vật chất kĩ thuật 70

4.2.4 Sự phối hợp của các cấp, ngành trong quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 71

4.2.5 Trình độ nhận thức, sự hiểu biết của người dân 73

4.2.6 Nguồn gốc đất 75

4.3 Giải pháp nâng cao quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 76

4.3.1 Công tác quy hoạch, kế hoạch phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn 76

4.3.2 Cải cách thủ tục hành chính liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 77

4.3.3 Nâng cao năng lực trình độ cán bộ địa chính xã và cán bộ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai 79

4.3.4 Tăng cường sự phối hợp giữa các cấp các ngành trong quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 80

4.3.5 Nâng cao nhận thức, sự hiểu biết của người dân về pháp luật về đất đai 82

4.3.6 Ứng dụng công nghệ thông tin trong quả n lý đất đai 82

4.3.7 Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm 84

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 85

5.1 Kết luận 85

5.2 Kiến nghị 86

5.2.1 Đối với Nhà nước 86

5.2.2 Đối với tỉnh Bắc Ninh 86

Tài liệu tham khảo 87

Phụ lục 91

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CMND Chứng minh nhân dân

CNVPĐK Chi nhánh văn phòng đăng ký

CNVPĐKĐĐ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ĐBSH Đồng bằng Sông Hồng

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Từ Sơn năm 2018 38

Bảng 3.2 Thực trạng sản xuất nông nghiệp thị xã Từ Sơn giai đoạn 2015 – 2017 42

Bảng 3.3 Dân số và lao động thị xã Từ Sơn giai đoạn 2015 - 2017 44

Bảng 3.4 Các thông tin thứ cấp cần thu thập và nguồn thu thập thông tin 45

Bảng 4.1 Kết quả đánh giá về công tác lập kế hoạch cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn 52

Bảng 4.2 Kết quả công tác quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn thị xã Từ Sơn 53

Bảng 4.3 Đánh giá của người dân về mức độ công khai thủ tục hành chính 56

Bảng 4.4 Kết quả công tác quản lý hồ sơ địa chính năm 2018 trên địa bàn thị xã Từ Sơn 57

Bảng 4.5 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ở cho các hộ gia đình trên địa bàn thị xã Từ Sơn năm 2018 58

Bảng 4.6 Các vi phạm trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2016-2018 60

Bảng 4.7 Đánh giá về công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại về quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn 61

Bảng 4.8 Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 66

Bảng 4.9 Đánh giá về năng lực chuyên môn của cán bộ, công chức địa chính cấp xã, phường trên địa bàn thị xã Từ Sơn 69

Bảng 4.10 Tình hình cơ sở vật chất, công tác quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn thị xã Từ Sơn 71

Bảng 4.11 Đánh giá sự phối hợp giữa các cấp, ngành trong công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn 73

Bảng 4.12 Đánh giá nhận thức và sự hiểu biết của người dân về pháp luật đất đai 74

DANH MỤC HÌNH, ĐỒ THỊ

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 35 Hình 3.2 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Từ Sơn năm 2018 theo đối tượng sử

dụng và quản lý 40

Đồ thị 4.1 Nguyên nhân các hộ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn 58

Đồ thị 4.2 Ảnh hưởng của hệ thống văn bản pháp luật đến quản lý Nhà nước về

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn 68

DANH MỤC HỘP

Hộp 4.1 Văn bản pháp luật về quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn

chồng chéo 69 Hộp 4.2 Năng lực, chuyên môn của các cán bộ, công chức địa chính cấp xã,

phường trên địa bàn thị xã Từ Sơn 70 Hộp 4.3 Nhận thức và hiểu biết của người dân về Pháp luật đất đai 75

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Đỗ Thị Hải Dân

Tên luận văn: Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa

bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

Ngành: Kinh tế nông nghiệp Mã số: 8620115

Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hoạt động quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai và có liên quan trực tiếp đến lợi ích của người sử dụng đất Trên thực tế, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất phức tạp, tốn nhiều thời gian

vì vậy đòi hỏi cần có nhiều giải pháp nhằm giảm chi phí về thời gian cũng như về kinh

tế và đảm bảo trao quyền sử dụng đất đai cho đúng đối tượng trong hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Địa bàn thị xã nằm Từ Sơn ở cửa ngõ phía Bắc của thủ đô Hà Nội, có tuyến quốc lộ 1A, 1B, đường sắt huyết mạch giao thông từ Hà Nội lên biên giới Lạng Sơn chạy qua Trong thời gian qua, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh đã có những thành công trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho người dân Tuy nhiên vẫn tồn tại một số vấn đề khiếu nại về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quá trình giải quyết các khiếu nại vẫn còn nhiều bất cập, chưa được khắc phục, hiệu quả giải quyết chưa cao

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài: Đánh giá thực trạng quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh trong những năm tới Nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn về quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên các khía cạnh, làm rõ các khái niệm liên quan, khái niệm về quản lý nhà nước về đất đai, về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tổng quan về vai trò, đặc điểm của quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, nhất là đưa ra các nội dung và yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để qua đó làm cơ sở cho việc phân tích thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở địa bàn nghiên cứu Nghiên cứu cũng khái quát cơ sở thực tiễn quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở một số quốc gia trên thế giới cũng như ở một số địa phương của Việt Nam mang tính tương đồng Qua đó nhằm rút ra những bài học kinh nghiệm từ thực tế giúp cho thị xã Từ Sơn học hỏi đúc rút kinh

nghiệm cho mình

Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu: Chọn điểm nghiên cứu; Phương pháp thu thập thông tin; Phương pháp xử lý và tổng hợp dữ liệu; Phương pháp phân tích thông tin; Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu gồm: Nhóm chỉ tiêu thể hiện thực trạng sử dụng đất đai, Nhóm chỉ tiêu thể hiện tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhóm chỉ tiêu thể hiện kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhóm chỉ tiêu đánh giá của đối tượng sử dụng đất về các vấn đề liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn đã đạt được những thành tựu cơ bản: Trên 98% số hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất đã kê khai đăng ký quyền sử dụng đất; lập sổ mục kê đất cho 90,5% số xã, phường; lập sổ địa chính cho 82,3% số xã, phường Việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính với đầy đủ những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý là một tiến bộ quan trọng trong công tác quản lý đất đai Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được triển khai từ năm 1996 Năm 2018 CNVPĐKĐĐ đã tiếp nhận 4329 hồ sơ liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, thực tế đã giải quyết được

3669 hồ sơ chiếm 84,75%; số hồ sơ đang giải quyết là 425 hồ sơ chiếm 10,0% Số hồ sơ trả lại là 235 chiếm 5,42% Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn bao gồm: Hệ thống văn bản pháp luật và các văn bản hướng dẫn chưa đồng bộ; Năng lực của cán bộ địa chính;

Cơ sở vật chất kỹ thuật và các yếu tố ảnh hưởng khác như nguồn gốc đất, trình độ nhận thức của người dân

Qua phân tích khó khăn, hạn chế và các yếu tố ảnh hưởng công tác quản lý nhà nước về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh tôi có đề xuất các giải pháp để nâng cao việc công tác quản lý nhà nước về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn cụ thể: (1) Công tác quy hoạch, kế hoạch phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn; (2) Cải cách thủ tục hành chính liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (3) Nâng cao năng lực trình độ cán

bộ địa chính xã, phường và cán bộ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; (4) Ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai; (5) Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Do Thi Hai Dan

Thesis title: State management on land use rights certificate issuance in Tu Son town,

Bac Ninh province

Educational institution: Vietnam National Univeristy of Agriculture

LURCs are important activities in state management of land and are directly related to the interests of land users In fact, the procedures for granting LURCs are complicated and time-consuming so it requires a lot of solutions to reduce time and cost and to ensure the allocation of land use rights to the right people during the LURCs granting procedure

The Tu Son town is located at the northern gateway of Hanoi capital, with national highway 1A, 1B, and arterial railway from Hanoi to the border of Lang Son province running through In recent years, Tu Son town, Bac Ninh province has had success in registration, granting the right to use for provincial people However, there are still some issues of complaints about LURC issuance, the process of resolving complaints is still inadequate, not yet completely resolved, and the settlement efficiency

is not high

Research objectives of the thesis is Assessing the state management of LURC issuance in Tu Son town, Bac Ninh province and proposing solutions to improve the effectiveness of state management on LURCs issuance in Tu Son town, Bac Ninh province in the coming years

The study clarifies the theoretical and practical issues of state management on LURCs, clarifying related concepts and definitions of state management of land, issuance of LURCs, an overview of the role and characteristics of state management on LURC issuance, especially given the contents and key factors affecting the state management of LURC issuance to serve as a basis for the analysis of current status and key factors affecting state management on LURC issuance in the study area The study also generalized the practical basis of state management on LURC issuance in several countries in the world as well as in some similar areas of Vietnam Based on that, the research has drawed lessons from reality to help Tu Son town learn for its experience The research has utilized the research methods: site selecting; information collection; data processing and synthesizing; information analysis The system of research indicators includes: indicator group showing the status of land use, indicators

group showing the status of registration of LURC issuance, indicator group showing results of LURC issuance and evaluation criteria group of land users on issues related to GCN issuance

The issuance of LURCs in the area has achieved fundamental achievements: Over 98% of households, individuals and land use organizations have declared their LURCs; establish land inventory book for 90.5% of communes and wards; making cadastral books for 82.3% of communes and wards The establishment of a cadastral file system with all necessary information on the natural, economic, social and legal aspects

is an important progress in land management The issuance of LURCs has been implemented since 1996 In 2018, the Land Registration Office received 4329 documents related to the issuance of LURCs, in fact solved 3669 records, accounting for 84.75%; The number of files being processed is 425 records accounting for 10.0% The number of returned records is 235 accounting for 5.42% Key factors affecting the state management on LURCs issuance in Tu Son town include: system of legal documents and guiding documents are not synchronized; capacity and competence of cadastral officials; material and technical bases and other influencing factors such as land origin, people's awareness level, etc

Through the analysis of difficulties, limitations and key factors affecting the state management on LURC issuance in Tu Son town, Bac Ninh province, I proposed several solutions to improve the state management on LURC issuance in Tu Son town, particularly: (1) Planning work must ensure scientific and practicality; (2) Reform of administrative procedures related to LURCs issuance; (3) Improve the capacity and competence of cadastral cadres of communes and wards and officers of Land Registration Office; (4) Application of information technology in land management; (5) Strengthen inspection, monitoring and handling of violations

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, không chỉ

là cơ sở và nền tảng để các doanh nghiệp, tổ chức mà còn cả cá nhân để tiến hành các hoạt động của con người Đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian

Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn

bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất đai theo pháp luật Thông qua việc đăng ký, cấp GCNQSDĐ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học

Cấp GCNQSDĐ là hoạt động quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai và có liên quan trực tiếp đến lợi ích của người sử dụng đất Trên thực tế, thủ tục cấp GCNQSDĐ rất phức tạp, tốn nhiều thời gian vì vậy đòi hỏi cần có nhiều giải pháp nhằm giảm chi phí về thời gian cũng như về kinh tế và đảm bảo trao QSDĐ đai cho đúng đối tượng trong hoạt động cấp GCNQSDĐ

Địa bàn thị xã nằm Từ Sơn ở cửa ngõ phía Bắc của thủ đô Hà Nội, có tuyến quốc lộ 1A, 1B, đường sắt huyết mạch giao thông từ Hà Nội lên biên giới Lạng Sơn chạy qua Từ trung tâm thị xã còn có nhiều đường bộ nối liền các vùng kinh tế trong và ngoài tỉnh Do vậy, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng lớn làm cho đất đai ở đây có giá trị Chính vì vậy, đòi hỏi thị xã Từ Sơn cần phải quan tâm hơn nữa đến việc quản lý quỹ đất, đặc biệt là công tác đăng ký đất đai cấp GCNQSDĐ ở

Trong thời gian qua, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh đã có những thành công trong công tác đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng cho người dân Tuy nhiên, bên cạnh đó công tác quản lý cấp GCNQSDĐ ở tại thị xã Từ Sơn còn gặp nhiều khó khăn Việc kê khai đăng ký cấp GCN còn chậm, hồ sơ địa chính lập còn nhiều vấn đề bấp cập, do đó hiện nay vẫn còn một số hộ gia đình trên địa bàn thị xã vẫn chưa được cấp GCN Bài toán đặt ra cần làm gì để tháo gỡ những vấn đề khó

khăn hiện nay để giải quyết hiệu quả vấn cấp GCNQSDĐ để người dân yên tâm

sử dụng và khai thác đất đai có hiệu quả nhất

Sau khi Luật Đất đai năm 2003 và nhất là Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực và đi vào cuộc sống, giá trị sử dụng đất nâng cao, thị trường chuyển nhượng đất sôi động, thế chấp vay vốn, góp vốn phát triển mạnh làm cho nhu cầu cấp GCNQSDĐ trong nhân dân cấp thiết hơn bao giờ hết, kèm theo đó cũng có rất nhiều tồn tại, hạn chế ở công tác này, là nguyên nhân làm phát sinh các khiếu nại, khiếu kiện ở lĩnh vực này tại địa phương nói riêng Mặc dù việc giải quyết khiếu nại về đất đai ở thị xã Từ Sơn đã có nhiều chuyển biến tích cực, đi vào nề nếp, các vụ việc được tập trung giải quyết dứt điểm, những vụ việc khiếu nại kéo dài giảm rõ rệt, tỉ lệ cấp GCNQSDĐ lần đầu trên địa bàn đạt kết quả tương đối cao, nhưng vấn đề khiếu nại về cấp GCNQSDĐ trong giai đoạn này vẫn là nổi cộm và quá trình giải quyết các khiếu nại vẫn còn nhiều bất cập, chưa được khắc phục, hiệu quả giải quyết chưa cao, nhiều vụ việc vẫn còn tồn đọng,

Cho đến nay, đã có nhiều nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuy nhiên chưa có một nghiên cứu cụ thể nào về quản lý cấp GCNQSDĐ ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn Đứng trước vấn đề đó tôi lựa chọn đề

tài: “Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa

bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh” làm đề tài luận văn của mình

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác quản lý Nhà nước về cấp GCNQSDĐ ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU

Đề tài “Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh” nhằm luận giải một số câu hỏi nghiên cứu sau đây:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò gì trong quản lý đất đai?

- Quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh được thực hiện như thế nào?

- Kết quả đạt được và những tồn tại hạn chế trong quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn là gì?

- Những yếu tố nào ảnh hưởng đến quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu?

- Những giải pháp nào để tăng cường quản lý cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh?

1.4 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

1.4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Cơ sở lý luận và thực tiễn quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

- Một số yếu tố ảnh hưởng đến quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

- Các giải pháp nâng cao quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đát ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

1.4.2 Phạm vi nghiên cứu

1.4.2.1 Phạm vi về nội dung

Đề tài tập trung phân tích thực trạng công tác quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh trong giai đoạn 2016-2018

Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở từ đó đề xuất giải pháp nâng cao quản lý Nhà

nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh trong thời gian tới

+ Thời gian nghiên cứu đề tài từ tháng 3/2019 – 12/2019

1.5 ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN VĂN

Luận văn đã chỉ ra những ưu điểm và những tồn tại, nguyên nhân khi thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh Trên cơ sở đó đã đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian tới trên địa bàn nghiên cứu

1.5.2 Về thực tiễn

Luận văn trình bày với nhiều dẫn liệu và minh chứng về các nội dung quản

lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh Từ những nội dung đó luận văn nghiên cứu và phân tích các yếu

tố ảnh hưởng Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường quản lý nhà nước

về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh trong thời gian tới

Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể được dùng làm tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên quan tâm đến việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ngoài ra, một số giải pháp được đề xuất trong luận văn có thể

giúp các cơ quan, đơn vị trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh áp dụng nhằm hoàn thiện hơn nữa việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.6 BỐ CỤC CỦA LUẬN VĂN

Báo cáo đề tài được trình bày theo 5 phần:

+ Phần I: Mở đầu

+ Phần II: Cơ sở lý luận và thực tiễn

+ Phần III: Phương pháp nghiên cứu

+ Phần IV: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

+ Phần V: Kết luận và khuyến nghị

PHẦN 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CẤP GIẤY

CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

2.1.1 Một số khái niệm có liên quan

2.1.1.1 Khái niệm về đất đai

Đất đai là tài nguyên vô cùng quan trọng, là tài sản quý giá của mỗi quốc gia Đất đai có hai nghĩa, thứ nhất, đất đai là nơi ở, xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và thổ nhưỡng là mặt bằng để sản xuất nông, lâm nghiệp Thứ hai, đất đai là tư liệu sản xuất không thể thiếu của con người và mọi sinh vật (Nguyễn Đức Khả, 2003)

Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm: Khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (sông suối hồ, đầm lầy, ) Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với các mạch nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa, )” (Đoàn Công Quỳ và cs., 2006)

Theo Luật đất đai năm 1993 Đất là tài sản quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, là đối tượng lao động đồng thời cũng là sản phẩm lao động Đất còn là vật mang của các hệ sinh thái tự nhiên và các hệ sinh thái canh tác, đất là mặt bằng để phát triển nền kinh tế quốc dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993)

2.1.1.2 Phân loại đất đai

Theo Điều 10, Luật Đất đai năm 2013, đất đai được phân loại thành nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng, cụ thể như sau:

* Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác: Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính

và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt

không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

* Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục

và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

* Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng Theo đối tượng sử dụng đất đai gồm 5 loại gồm (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

* Đối tượng sử dụng đất gồm: Đất do hộ gia đình, cá nhân trong nước sử dụng; Đất do tổ chức trong nước (tổ chức kinh tế, cơ quan đơn vị của Nhà nước,

tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức khác) sử dụng; Đất do tổ chức nước ngoài (Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức ngoại giao) sử dụng; Đất do người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng; Đất do cộng đồng dân cư và cơ

sở tôn giáo sử dụng

* Theo đối tượng quản lý đất đai gồm 3 loại: Đất do UBND cấp xã quản lý; Đất do tổ chức phát triển quỹ đất quản lý; Đất do cộng đồng dân cư và tổ chức khác quản lý

2.1.1.3 Đăng ký đất đai

a Khái niệm

Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho những chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đủ điều kiện và hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (Lê Đình Thắng, 2005)

Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

b Vai trò của đăng ký đất đai

Đối với chủ thể sử dụng đất, quản lý đất và các chủ thể liên quan, đăng ký đất đai đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật Đối với Nhà nước, đăng ký đất đai đảm bảo hiệu quả cho công tác quản lý đất đai, bảo vệ quyền sở hữu đất đai của Nhà nước Đối với xã hội, với những thông tin của mình, đăng ký đất đai góp phần hiệu quả trong việc bình ổn

xã hội, thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất đai và bất động sản, hạn chế ô nhiễm môi trường, đảm bảo sự phát triển bền vững của tài nguyên quốc gia (Đặng Anh Quân, 2011)

Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai theo Luật Đất đai năm 2013 Đăng ký đất đai nhằm xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp, quyền sở hữu tài sản hợp pháp trên đất; xây dựng cơ sở pháp lý để quản lý đất đai thường xuyên Bên cạnh đó thông qua công tác này người dân cũng yên tâm đầu tư sản xuất, khai thác hết mọi tiềm năng của đất

c Phân loại đăng ký đất đai

Theo Luật Đất đai năm 2013 thì đăng ký đất đai gồm 2 loại là đăng ký lần đầu và đăng ký biến động

- Đăng ký đất đai lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với thửa đất được thực hiện lần đầu tiên Đây là công việc mà thời điểm kết thúc được xác định bằng việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, người sở hữu tài sản trên đất để thiết lập thông tin trong hồ sơ địa chính Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong những trường hợp sau đây: Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

- Đăng ký biến động là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật, được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc công nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi Đăng ký biến động được thực hiện cụ thể trong các trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; chuyển mục đích sử dụng đất; có thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm

quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án

đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

d Đối tượng đăng ký đất đai

Khoản 1, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ

sở hữu” Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Luật Đất đai năm 2013 bao gồm: Tổ chức trong nước; hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng,

ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư

e Trách nhiệm thực hiện đăng ký đất đai

Người chịu trách nhiệm thực hiện đăng ký đất đai là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của người sử dụng đất đó Bao gồm người đứng đầu các tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình; chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm trước nhà nước đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND và các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể

thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương; người đại diện cho cộng đồng dân cư; người đứng đầu cơ

sở tôn giáo; chủ hộ gia đình; cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất

2.1.1.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

a Khái niệm GCNQSDĐ

GCNQSDĐ là GCN do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất (Khoản 20, Điều 4, Luật Đất đai năm 2003)

GCNQSDĐ cũng là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013)

Như vậy về cơ bản khái niệm GCNQSDĐ quy định trong Luật Đất đai năm

2003 và Luật đất đai năm 2013 giống nhau về nội dung, tuy nhiên thuật ngữ dùng khác nhau, trong Luật Đất đai năm 2013, GCN đã được thay thế bằng chứng thư pháp lý

Theo Điều 362 của Sắc lệnh Điền thổ ngày 21/7/1925 thì “Bằng khoán điền thổ là bằng chứng duy nhất và tuyệt đối về quyền sở hữu đất và người đứng tên trên Bằng khoán là chủ sở hữu được pháp luật thừa nhận một cách không thể đảo ngược” (Nguyễn Văn Xương, 1971) Các bằng khoán điền thổ này do Sở Địa chính thời Pháp thuộc lập và cấp cho chủ sở hữu cho tới trước ngày 30/4/1975

Tại khoản 5 Điều 9 Luật Đất đai năm 1987 tuy có đề cập đến việc “ cấp GCNQSDĐ” nhưng lại không được quy định rõ tại Luật Quy định cụ thể về GCNQSDĐ chính thức có từ Quyết định 201/QĐ-ĐK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất

Những thay đổi của mẫu GCN từ sau khi có Luật Đất đai năm 1987 đến nay:

- Thực hiện Điều 18, Luật Đất đai năm 1987, Tổng cục Quản lý Ruộng đất

đã ban hành Quyết định 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ban hành quy định cấp GCNQSDĐ được gọi là “sổ đỏ” Tuy nhiên, “sổ đỏ” chỉ áp dụng cấp cho QSDĐ mà không áp dụng cấp cho đất có nhà ở tại đô thị

- Đến ngày 05/07/1994, Chính phủ ban hành Nghị định 60/CP về quyền

sở hữu nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị Mẫu GCN này do Bộ Xây dựng phát hành và

có bìa màu hồng nên thường được gọi là giấy hồng

- Tại khoản 4, Điều 48, Luật Đất đai năm 2003 quy định: “GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản” Người đã được cấp giấy đỏ hoặc giấy hồng sẽ được đổi sang giấy mới khi có sự chuyển QSDĐ Theo Quyết định

số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định về GCNQSDĐ thì mẫu GCN này cũng có “màu đỏ” Như vậy, một sản phẩm giấy đỏ mới đã ra đời theo Luật Đất đai năm 2003 thay thế cho ba loại giấy tờ đỏ, hồng, tím hợp pháp đang tồn tại, thống nhất chung một GCN cho mọi loại đất và cả tài sản trên đất

- Theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất do Chính phủ ban hành và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất GCN có nền hoa văn trống đồng với “màu hồng cánh sen”

- Đến nay mẫu GCN mới nhất được thể hiện theo Thông tư BTNM quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Về cơ bản thì mẫu GCN theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT không có gì thay đổi so với mẫu GCN theo Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngoài việc là có thêm trang bổ sung GCN

2) Thửa đất có nhiều người chung QSDĐ, nhiều người sở hữu chung nhà

ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung QSDĐ, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 GCN; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho người đại diện

3) Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính

và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

4) Trường hợp QSDĐ hoặc QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp

vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người Trường hợp QSDĐ hoặc QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu

có yêu cầu

5) Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với

số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoặc GCN đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ, không có tranh chấp với những người

sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực

tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ thì phần diện

tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai năm 2013

c Đối tượng được cấp GCNQSDĐ

Theo Điều 99, Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho những trường hợp người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 100,

101, 102 của Luật Đất đai năm 2013; người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành; người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ; người nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ để thu hồi nợ; người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai, theo bản án hoặc theo quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; người trúng đấu giá QSDĐ; người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; người mua nhà ở, tài sản gắn liền với đất; người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa, nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất QSDĐ hiện có; người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCN bị mất

d Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ

Theo Điều 105, Luật Đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ được quy định như sau: UBND cấp tỉnh cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất UBND cấp huyện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ

ở tại Việt Nam Đối với những trường hợp đã được cấp GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ

quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

2.1.2 Vai trò và ý nghĩa của quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

2.1.2.1 Vai trò của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo họ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Cấp GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ

- Giấy CNQSDĐ có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựn các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch dân sự về đất đai

- Giấy CNQSDĐ không những buộc người dử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi

- Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất còn giúp xử lý vi phạm về đất đai

- Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn hơn nữa

- Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai,

là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình

2.1.2.2 Ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa thiết thực trong quản

lý đất đai của nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân

Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công khai, lành mạnh tránh thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản

GCNQSDĐ là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân với đất đai Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người

sử dụng đất, đống thời nhằm giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích của các hộ

trong việc sử dụng đất Bên cạnh đó thông qua việc đăng ký và cấp GCNQSDĐ cho phép một sự rằng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước và người sử dụng đất trong việc chấp hành luật đất đai

Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất là điều kiện để đảm bảo nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ đảm bảo đảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích và hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nhất

2.1.3 Mục đích, yêu cầu và nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

2.1.3.1 Mục đích của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Mục đích của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 như sau:

Đảm bảo quyền lợi cho chủ sử dụng đất được hợp pháp, đồng thời người

sử dụng phải thực hiện nghĩa vụ của mình đối với việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Xây dựng hệ thống hồ sơ đầy đủ về các mặt tự nhiên, kinh tế - xã hội của đất đai làm cơ sở để Nhà nước thực hiện các biện pháp quản lý chặt chẽ, hiệu quả, bảo vệ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất và nắm chắc nguồn tài nguyên đất đai và bảo tồn phát triển một cách có hiệu quả, bền vững

Là để thiết lập hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ lâu dài cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai Đồng thời giúp cho người sử dụng đất

có GCNQSDĐ phản ánh đúng hiện trạng quản lý sử dụng đất, trên cơ sở đó người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật

2.1.3.2 Yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

Theo Luật đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013), nội dung yêu cầu và công tác tổ chức chỉ đạo thực hiện cấp GCNQSDĐ được quy định như sau:

* Yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Kê khai đăng ký tất cả các loại đất có trong địa giới hành chính xã, kể cả các trường hợp trước đây chưa được cấp GCN do không kê khai đăng ký, không

có mặt ở Nhà tại thời điểm kê khai đăng ký hoặc thất lạc hồ sơ trong quá trình kê khai đăng ký, hoặc quá trình tổ chức kê khai đăng ký sót

- Người sử dụng đất phải kê khai trung thực về nguồn gốc, thời điểm sử

dụng đất, các khoản nghĩa vụ tài chính đã thực hiện liên quan đến sử dụng đất, nộp GCN bản gốc đã được cấp trước đây và các loại hoá đơn, chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính gốc để làm thủ tục lập hồ sơ cấp đổi GCN mới

- Uỷ ban nhân dân xã phải chủ động phối hợp với các ban ngành đơn vị có liên quan, huy động cả hệ thống chính trị tại địa phương để triển khai thực hiện công tác

kê khai đăng ký; xác nhận đúng nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, diện tích tăng thêm (do cơi nới lấn chiếm, nhận chuyển QSDĐ ở) việc hoàn thành hay không hoàn thành các nghĩa vụ tài chính của từng chủ sử dụng đất

* Công tác tổ chức chỉ đạo thực hiện

Trên cơ sở kế hoạch này ban chỉ đạo huyện/thành phố, Thị xã tổ chức triển khai đến tận các xã/phường phân công đến các thành viên trong ban chỉ đạo phụ trách tại các xã/phường

- Phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện/thành phố, Thị xã tổ chức hướng dẫn về chuyên môn nghiệp vụ cho uỷ ban nhân dân (UBND) các xã/phường để thực hiện; chủ trì kiểm tra hồ sơ trước khi UBND huyện/thành phố, Thị xã, CNVPĐKĐĐ phê duyệt cấp GCNQSDĐ

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm chỉnh lý bổ sung bản đồ, hồ sơ đối với các thửa đất có biến động, tiếp nhận hồ sơ từ UBND các xã/phường chuyển lên để tiến hành thẩm định và xử lý các nội dung theo đúng quy định để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt Tổ chức lập hồ sơ địa chính sau khi UBND các xã/phường đã hoàn thành công tác kê khai đăng ký

- Phòng Tài chính kế hoạch tham mưu cho UBND huyện/thành phố, Thị xã

về kinh phí để triển khai thực hiện kế hoạch đã được giao

- Chi cục thuế Nhà nước huyện/thành phố, Thị xã phối hợp với Phòng Tài nguyên Môi trường và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai của huyện/thành phố, Thị xã trong việc thẩm định hồ sơ liên quan đến nghĩa vụ tài chính khi cấp đổi GCNQSDĐ

- UBND xã/phường căn cứ vào kế hoạch của UBND huyện/thành phố, Thị

xã, có trách nhiệm tổ chức triển khai thực hiện hoàn thành nội dung kê khai, đăng

ký, xác nhận, xét duyệt và công khai hồ sơ cấp GCN theo đúng quy định trước khi trình duyệt cấp có thẩm quyền phê duyệt hoàn thành chỉ tiêu kế hoạch cấp đổi GCNQSDĐ

2.1.3.3 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 98, Luật đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) quy định cụ thể nguyên tắc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Cụ thể như sau:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang

sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

+ Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

+ Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và

họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi

họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và

họ, tên chồng nếu có yêu cầu

+ Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này

2.1.4 Cơ quan, trình tự và nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.1.4.1 Cơ quan quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ được quản lý thống nhất theo trình tự sau:

1 Đăng ký và Thống kê đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quản lý việc phát hành phôi GCNQSDĐ Đơn vị thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường có chức năng phát hành phôi GCNQSDĐ chịu trách nhiệm tổ chức việc in GCNQSDĐ theo đúng mẫu ban hành theo quy định này; quản lý phôi GCN sau khi in; thực hiện việc phát hành phôi GCN cho cơ quan tài nguyên và môi trường các địa phương; báo cáo Lãnh đạo Bộ (thông qua Cục Đăng ký Thống kê đất đai) về số lượng GCN đã in, đã phát hành vào ngày 10 tháng thứ 2 của quý sau; thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh số lượng phôi GCN và số sêri đã phát hành cho các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Sổ theo dõi việc in, phát hành GCNQSDĐ được lập theo Mẫu số 05-GCN và Báo cáo việc in, phát hành GCNQSDĐ được lập theo Mẫu số 06-GCN ban hành kèm theo Quy định Số 08/2006/QĐ-BTNMT, ngày 21 tháng 07 năm 2006 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2006)

2 Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh có trách nhiệm quản lý phôi GCNQSDĐ

đã phát hành cho địa phương; lập sổ theo dõi việc nhận và cấp phát GCNQSDĐ cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các huyện/thành phố, Thị xã

3 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm quản lý GCNQSDĐ đã phát hành về địa phương; theo dõi và báo cáo Văn phòng đăng

ký đất đai tỉnh về số lượng GCN đã nhận (đối với trường hợp nhận phát hành trực tiếp từ Bộ Tài nguyên và Môi truờng), số lượng GCN đã sử dụng, số lượng GCN bị hư hỏng phải huỷ trên địa bàn

2.1.4.2 Trình tự và nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trình tự, thủ tục “xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” lần đầu như sau:

Theo quy định Luật đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013, Thông tư

số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Quyết định 24/2014/QĐ-UBND, ngày 20/06/2014 của UBND thành phố Hà Nội

* Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm nộp tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (01) bộ hồ sơ gồm:

a Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);

b Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 66, 67 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP;

c Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);

d Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Quy định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);

đ Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng)

e Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có);

f Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);

g Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu);

h Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ)

Hồ sơ được nộp tại UBND xã/ phường nơi có đất UBND xã/phường nơi

có đất xem xét nguồn gốc đất, nhà ở và công trình trên đất xác nhận vào đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, niêm yết công khai tại trụ sở UBND trong thời gian 15 ngày Sau đó UBND xã/phường nơi có đất lập Tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND cấp huyện (qua Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

* Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ từ UBND cấp xã và kiểm tra, xác nhận đủ điều kiện Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì chuẩn bị hồ sơ, dự thảo Tờ trình của Phòng Tài nguyên và Môi trường, dự thảo Quyết định của UBND cấp huyện, viết Giấy chứng nhận và gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường để kiểm tra

Phòng Tài nguyên môi trường tiếp nhận hồ sơ từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện; thực hiện kiểm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện

ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận

Sau khi UBND cấp huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận, trong thời hạn không quá (02) ngày làm việc, Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm: Gửi số liệu địa chính, tài sản gắn liền với đất đến Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính

Căn cứ vào thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà đất, Người đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận Giấy chứng nhận theo quy định

2.1.4.3 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (Chính phủ, 2014) quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 quy định về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,

cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về QSDĐ và không vi phạm pháp

luật đất đai như sau: Việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận QSDĐ) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định

từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai năm 2013, Điều 23 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được thực hiện theo quy định như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp QSDĐ; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận QSDĐ:

+ Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai năm 2013 thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó

+ Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài

+ Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản 1, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tại Điểm

b Khoản 1, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

+ Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản 1, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được xác định

là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều 20, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014; nay được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp QSDĐ; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa

có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận QSDĐ như sau:

+ Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai năm 2013 thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó

+ Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm b Khoản 1, Điều 20, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

+ Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2, Điều 20, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

+ Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản 2, Điều 20, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5, Điều

20, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

- Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung thì hạn mức đất ở quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 20, Nghị định số

43/2014/NĐ-CP được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân

đó Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở có nguồn gốc của ông cha để lại hoặc nhận chuyển QSDĐ có nguồn gốc của ông cha để lại, được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày

15 tháng 10 năm 1993 và không vi phạm pháp luật đất đai thì hạn mức đất ở được xác định theo quy định đối với từng thửa đất đó

- Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương để xác định diện tích đất ở trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 20, Nghị định

số 43/2014/NĐ-CP được thực hiện theo quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp lệ - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận QSDĐ như sau:

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210 của Luật Đất đai năm 2013;

+ Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 20, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích hiện trạng đang sử dụng như trường hợp quy định tại Điểm a Khoản

5, Điều 20, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp quy định tại Điều 20,

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thực hiện theo quy định của pháp luật - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2

và 5 Điều 20, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà không đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định

2.1.5 Nội dung nghiên cứu quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất ở

2.1.5.1 Lập kế hoạch cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

Theo Luật Đất đai năm 2013, thì quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ

và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh

tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian

xác định Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo

thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch đất ở, kế hoạch cấp GCNQSDĐ ở là một trong những căn cứ

có ý nghĩa quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai cũng như về cấp GCNQSDĐ ở, quyết định đến chất lượng và hiệu quả của việc quản lý nhà nước

về cấp GCNQSDĐ ở

Về nguyên tắc, trong quản lý nói chung công tác quy hoạch cần đi trước một bước làm cơ sở cho công tác quản lý để đảm bảo hiệu quả hoạt động, góp phần giảm bớt thất thoát lãng phí

Trong quản lý nhà nước về cấp GCNQSDĐ ở cần quan tâm thỏa đáng đến công tác quy hoạch trong đó quan trọng nhất là quy hoạch đất ở phải đi liền với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch phát triển lĩnh vực kết cấu hạ tầng, quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch xây dựng

Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội: bao gồm quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của cả nước, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của một vùng, của một địa phương

2.1.5.2 Thực hiện quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

Thực hiện quản lý cấp GCNQSDĐ ở bao gồm nhiều bước Tuy nhiên, việc

quản lý tập trung vào quản lý các văn bản pháp luật quy định về cấp GCNQSDĐ Hiện nay có các văn bản như Luật đất đai 2013 và các Nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành Luật

Quản lý đối tượng cấp GCNQSDĐ ở theo Điều 99, Luật đất đai 2013 bao gồm: Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của luật này; Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ; người nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ để thu hồi nợ; Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; Người trúng đấu giá QSDĐ; Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; Người được Nhà nước thanh

lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất QSDĐ hiện có; Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCN bị mất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

2.1.5.3 Kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm

Trong công tác quản lý nói chung và quản lý nhà nước về cấp GCNQSDĐ ở nói riêng, công tác kiểm tra, giám sát cần phải thực hiện thường xuyên, liên tục và là một yêu cầu không thể thiếu nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, đảm bảo thực hiện đúng Luật đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan

Công tác giám sát mới chỉ chủ yếu thông qua báo cáo của các cơ quan chuyên môn; các phương tiện kỹ thuật, công cụ phục vụ cho công tác giám sát còn hạn chế; việc đầu tư kinh phí để ứng dụng rộng rãi công nghệ cao trong việc giám sát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm bảo đảm tính khách quan còn chưa thích đáng, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý

Tại nhiều địa phương, việc áp dụng thực hiện quy định về thu hồi đất, điều