Góp vốn bằng QSDĐ vào doanh nghiệp theo pháp luật việt nam từ thực tiễn tỉnh đồng nai

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI - - PHẠM NGỌC ANH GÓP VỐN VÀO DOANH NGHIỆP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN TỈNH ĐỒNG NAI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hà Nội, năm 2021 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI - - PHẠM NGỌC ANH GÓP VỐN VÀO DOANH NGHIỆP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN TỈNH ĐỒNG NAI Ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS ĐẶNG VŨ HUÂN Hà Nội, năm 2021 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai vùng lãnh thổ tách rời quốc gia, tài nguyên vô giá, thành phần cốt lõi môi trường sống, nơi phân bố dân cư nguồn tư liệu sản xuất trọng yếu nông nghiệp, sản xuất, kinh doanh Đất đai tảng để đặt cơng trình dân dụng, cơng trình phát triển kinh tế – xã hội, tài sản có giá trị lớn chủ thể xã hội… Trong thời điểm nước ta tập trung phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai ngày phát huy vai trị quan trọng mình, đặc biệt với vai trò nguồn tư liệu sản xuất trọng yếu không sản xuất nông nghiệp Trong lĩnh vực kinh tế cần sử dụng đất đai, sản xuất công nghiệp tảng để xây dựng nhà máy – xí nghiệp; phát triển thương mại dịch vụ, để xây dựng trung tâm thương mại, cửa hàng, nhà hàng, khách sạn, khu du lịch… Xuất phát từ vai trò to lớn kinh tế – trị – xã hội, pháp luật Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Tuy nhiên thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà thơng qua hình thức giao đất, cho th đất, công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) để chuyển giao cho chủ thể khác sử dụng Bằng quy định pháp luật đất đai, Nhà nước mở rộng quyền cho người sử dụng đất (NSDĐ), mà số quyền góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp để hợp tác sản xuất, kinh doanh Quyền góp vốn QSDĐ ghi nhận từ năm 1977 Điều lệ đầu tư nước Việt Nam triển khai từ có Luật Đầu tư nước Việt Nam năm 1987 Tuy nhiên, thực tế, thời điểm tại, quyền chưa NSDĐ cán công chức Nhà nước hiểu chất áp dụng rộng rãi, chưa phát huy hiệu Q trình thực quyền góp vốn nhận góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp địa phương cịn nhiều hạn chế, chí có khác biệt rõ rệt việc áp dụng pháp luật địa phương Điều này, dẫn đến khó khăn cho NSDĐ có nhu cầu góp vốn doanh nghiệp có nhu cầu nhận góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp Luật Đất đai qua nhiều lần sửa đổi bổ sung, QSDĐ - xét mặt tổng quan chưa xem loại hàng hóa tự lưu thông Các Luật, Bộ luật điều chỉnh quan hệ góp vốn QSDĐ như: Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư… chưa có thống nhất, dẫn đến việc góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp bị ảnh hưởng lớn xét phương diện thực thi Từ ngun đó, việc vơ cấp bách mang ý nghĩa quan trọng giai đoạn nghiên cứu lý luận thực tiễn pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp địa phương Với mong muốn làm rõ thêm mặt lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp thực tiễn địa phương cụ thể tỉnh Đồng Nai, nên tơi lựa chọn đề tài “Góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp theo Pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai” để nghiên cứu làm Luận văn Thạc sĩ luật học, chuyên ngành Luật kinh tế Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Có thể nói, hoạt động góp vốn vào doanh nghiệp nói chung góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp nói riêng nhà khoa học pháp lý chuyên ngành quan tâm nghiên cứu từ lâu Việc góp vốn QSDĐ ghi nhận từ năm 1977 Điều lệ đầu tư nước Việt Nam, đến có Luật Đầu tư nước Việt Nam năm 1987 triển khai Góp vốn QSDĐ hình thức góp vốn, đó, nghiên cứu nhiều phương diện mức độ khác Đến thời điểm tại, có nhiều cơng trình nghiên cứu góp vốn QSDĐ nói chung, cơng bố luận án tiến sĩ, thạc sĩ, báo cáo khoa học, đề tài nghiên cứu, tạp chí, sách chuyên khảo… như: - Bài viết tác giả Đỗ Quốc Quyền (2010): “Xác định loại giá trị tài sản góp vốn vào cơng ty” đăng Tạp chí nghề luật, Học viện tư pháp số 5/2010; - Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ Viện nghiên cứu quản lý đất đai (Tổng cục quảy lý đất đai), Hà Nội Bùi Sỹ Dũng làm Chủ nhiệm đề tài ( 2011): “Nghiên cứu thực trạng thực quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất nhằm góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam”; - Luận văn Thạc sĩ luật học Nguyễn Thị Lan Đan (2012), “Pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất tỉnh Ninh Thuận”, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh; - Bài viết tác giả Lê Thị Diễm Phương (2012), “Một số vấn đề liên quan đến hợp đồng góp vốn giá trị quyền sử dụng đất”, sách “Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất” Nxb Lao động; - Bài viết tác giả Phạm Minh Hoàng Lê Thị Khánh Trang (2012): “Góp vốn giá trị quyền sử dụng đất không có thống quy định của pháp luật”, (http://www.trilawoffice.com.vn/tai-lieu-nghien-cuu/297-gopvon-bang-gia-tri-quyen-su-dung-dat.html); - Đề tài nghiên cứu khoa học cấp bộ, Bộ Tài nguyên Môi trường Nguyễn Thắng làm Chủ nhiệm đề tài (2012): “Nghiên cứu sở lý luận, thực tiễn đề xuất chế sách góp vốn quyền sử dụng đất của tổ kinh tế, hợ gia đình, cá nhân quy hoạch, kế hoạch bị thu hồi đất để thực dự án đầu tư, phát triển khu đô thị, khu công nghiệp nước ta”; - Bài viết tác giả Trương Hữu Ngữ (2014): “Góp vốn đất: hiểu cho hợp lý”, (http://www.thesaigontimes.vn/121620/Gop-von-bang-dat-hieu-sao-chohopy?.html) - Bài viết tác giả Sỹ Hồng Nam (2015): “Góp vốn quyền sử dụng đất hay góp vốn giá trị quyền sử dụng đất” đăng Tạp chí Khoa học Kiểm sát (số 01); - Luận án Tiến sĩ luật học Sỹ Hồng Nam (2016): “Pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất”, Học viện Khoa học Xã hội - Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam Việc tìm hiểu tình hình nghiên cứu cơng trình khoa học liên quan đến đề tài cung cấp cho tác giả số kiến thức lý luận thực tiễn việc góp vốn QSDĐ nói chung góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp nói riêng Đây tư liệu quý trình nghiên cứu đề tài luận văn tác giả tham khảo Tuy nhiên, có nhiều cơng trình nghiên cứu đề tài góp vốn QSDĐ, đến nay, chưa có cơng trình nghiên cứu cách cụ thể việc góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn địa phương cụ thể, qua đó, rút bất cập hạn chế tồn đọng việc thực thi pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp để đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp Do vậy, khơng có trùng lặp mặt nội dung cơng trình nghiên cứu có đề tài luận văn Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích luận văn nghiên cứu vấn đề lý luận quyền góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp theo Pháp luật Việt Nam, phân tích đánh giá thực tiễn tỉnh Đồng Nai để đưa phương hướng giải pháp hồn thiện pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn đặt nhiệm vụ nghiên cứu sau để đạt mục đích nghiên cứu: - Nghiên cứu để làm rõ vấn đề lý luận pháp luật quyền góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp, nội hàm pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp; yếu tố chi phối đến pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp; - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam nói chung thực tiễn áp dụng pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp tỉnh Đồng Nai, qua ưu điểm phát huy, hạn chế bất cập cần phải khắc phục; - Từ kết nghiên cứu lý luận pháp luật quyền góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp phân tích, đánh giá thực tiễn, luận văn đưa đề xuất phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn văn pháp luật có quy định quyền góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp; thực tiễn áp dụng pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp tỉnh Đồng Nai 4.2 Phạm vi nghiên cứu Góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp tiếp cận để nghiên cứu từ nhiều góc độ khác Trong phạm vi nghiên cứu luận văn này, tác giả ưu tiên tập trung làm rõ quy định quyền góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp; thực tiễn áp dụng pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp tỉnh Đồng Nai, bất cập hạn chế tồn đọng để đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Để thực nhiệm vụ đạt mục đích nghiên cứu, luận văn tiếp cận theo phương pháp luận chủ nghĩa Mác - Lênin quan điểm Đảng Nhà nước hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, hội nhập quốc tế Đối với nội dung cụ thể luận văn, tác giả áp dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác để làm rõ vấn đề cần nghiên cứu, cụ thể: Phương pháp phân tích, tổng hợp: sử dụng hầu hết chương luận văn nhằm đảm bảo tính tính khái quát có hệ thống nội dung nghiên cứu Phương pháp sử dụng để tìm hiểu, phân tích cách khái quát thuộc tính đặc trưng việc góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp, thông qua quy định pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp tỉnh Đồng Nai để rút kết luận chất hoạt động góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp, đồng thời đề xuất phương hướng giải pháp hồn thiện pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp Phương pháp sử dụng xuyên suốt luận văn Phương pháp luật học so sánh sử dụng để so sánh khái niệm, quy định góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp văn pháp luật khác hệ thống văn pháp luật Việt Nam với khái niệm, quy định khác pháp luật nước ngồi có liên quan Phương pháp sử dụng chủ yếu Chương luận văn Phương pháp hệ thống hóa sử dụng để trình bày nội dung luận văn cách khoa học, có bố cục rõ ràng, nội dung gắn kết chặt chẽ Phương pháp sử dụng xuyên suốt luận văn Phương pháp phân tích, dự báo khoa học: sử dụng để dự báo xu hướng phát triển pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp; đề xuất phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp Phương pháp sử dụng chủ yếu Chương luận văn Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Ý nghĩa mặt lý luận: Kết nghiên cứu luận văn góp phần làm rõ vấn đề lý luận pháp luật quyền góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp Việt Nam Khái niệm QSDĐ Việt Nam khái niệm đặc thù, vậy, vấn đề góp vốn QSDĐ cần có đặc thù điều chỉnh pháp luật Ý nghĩa mặt thực tiễn: Kết nghiên cứu luận văn góp phần nêu định hướng hồn thiện pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp đề xuất giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp địa phương Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn kết cấu chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Chương 2: Thực trạng pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất thực tiễn thực tỉnh Đồng Nai Chương 3: Định hướng giải pháp hồn thiện pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀO DOANH NGHIỆP 1.1 Khái quát góp vốn quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp 1.1.1 Khái niệm góp vốn quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp Theo Từ điển Kinh tế học tác giả Nguyễn Văn Ngọc xuất bàn năm 2006, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân, “vốn” định nghĩa “giá trị tư bản, hàng đầu tư hay tài sản (tiền) sử dụng vào mục đích kinh doanh” [tr.601] Vốn có vị trí quan trọng kinh tế, điều kiện tiên quyết, mang ý nghĩa định giai đoạn quy trình sản xuất, kinh doanh Do đó, tất quốc gia giới có chủ trương, sách để thu hút vốn đầu tư nước Trong kinh tế thị trường, vốn xem tổng thể giá trị tài sản ứng lúc ban đầu trình sản xuất doanh nghiệp, thường quy đổi “tiền” PGS.TS Lê Thị Châu nêu quan điểm: Góp vốn vào doanh nghiệp việc cá nhân hay tổ chức theo trình tự, thủ tục định chuyển tài sản tiền, vật định giá tiền quyền tài sản vào doanh nghiệp hưởng quyền nghĩa vụ phát sinh từ việc góp vốn Từ điển Luật học Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp định nghĩa góp vốn việc nhà đầu tư đưa tài sản vào doanh nghiệp hình thức khác để trở thành chủ sở hữu đồng chủ sở hữu doanh nghiệp Từ Luật Công ty 1990 đến Luật Doanh nghiệp năm 1999, 2005, 2014 Luật Doanh nghiệp năm 2020, có hiệu lực từ ngày 01/01/2021, đưa khái niệm góp vốn Luật Doanh nghiệp năm 2005 định nghĩa góp vốn (tại khoản Điều 4) việc đưa tài sản vào công ty để trở thành chủ sở hữu chủ sở hữu chung cơng ty Tài sản góp vốn vàng; tiền Việt Nam, ngoại tệ tự chuyển đổi; giá trị QSDĐ; giá trị quyền sở hữu trí tuệ, cơng nghệ, bí kỹ thuật; tài sản khác ghi điều lệ công ty thành viên góp để tạo thành vốn cơng ty Tại khoản 13 Điều Luật Doanh nghiệp năm 2014 định mang lại phát triển kinh tế Đất đai cần khai thác hiệu để phát triển kinh tế – xã hội, thực công nghiệp hóa, đại hóa… Nhu cầu sử dụng đất người ngày tăng đất đai có hạn Sử dụng hiệu đất đai đặt quốc sách phải thể chế hóa thành quy định, biện pháp quản lý hành kinh tế Trong tăng cường vốn hóa đất đai biện pháp mới, thực coi đất đai tài sản – tài nguyên quý Đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà đại diện chủ sở hữu Nhà nước có quyền giao đất, cho thuê đất, tạo chế, sách phù hợp để biến QSDĐ thành vốn đầu tư cho phát triển Về sách kinh tế địi hỏi cần tiếp tục hồn thiện sách tài đất đai, tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư làm tăng hiệu sử dụng đất khuyến khích đưa QSDĐ phục vụ phát triển kinh tế – xã hội Ngoài ra, cần có chế sách cho phép người dân bị thu hồi đất quyền góp vốn QSDĐ vào dự án thay nhận tiền đền bù 3.2 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp 3.2.1 Hồn thiện quy định chủ thể góp vốn quyền sử dụng đất Một là, cần ghi nhận việc NSDĐ thuê đất trả tiền hàng năm góp vốn QSDĐ Về chất, tiền thuê đất nghĩa vụ NSDĐ chủ sở hữu không ảnh hưởng đến quyền NSDĐ Dù quan hệ thuê đất Nhà nước với NSDĐ bị chi phối yếu tố hành chất quan hệ dân nên cần thể bình đẳng, thỏa thuận mức độ định Giá trị QSDĐ phụ thuộc vào vị trí đất, tài sản mà NSDĐ đầu tư đất… Việc xác định giá trị QSDĐ tài sản đất bên tự thỏa thuận Khi góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp, bên nhận góp vốn phải tìm hiểu lực tài chính, khả thành cơng dự án… Trong đa số doanh nghiệp nước ta doanh nghiệp vừa nhỏ nên lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm Việc không cho phép NSDĐ thuê đất trả tiền hàng năm góp vốn QSDĐ hạn chế việc tiếp cận nguồn vốn để phát triển sản xuất kinh doanh Hai là, cần ghi nhận hợ gia đình, cá nhân góp vốn QSDĐ với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Trong lĩnh vực nơng nghiệp, lâm nghiệp, 67 ni trồng thủy sản Hộ gia đình, cá nhân chủ thể sử dụng đất chiếm diện tích đất lớn so với chủ thể sử dụng đất khác Thực tế nay, nhiều nhà đầu tư nước ngồi muốn đầu tư lĩnh vực nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản Do việc hợp tác hộ gia đình, cá nhân với nhà đầu tư nước đem lại hiệu cho bên, tạo việc làm góp phần phát triển nơng nghiệp hàng hóa Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 khơng cho phép hộ gia đình, cá nhân góp vốn với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, hạn chế gây khó khăn việc tiếp cận nguồn vốn nhà đầu tư nước Vì vậy, để huy động nguồn lực đất đai hộ gia đình, cá nhân sử dụng pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp cần bổ sung quy định cho phép hộ gia đình, cá nhân góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Ba là, bổ sung quy định hợ gia đình, cá nhân góp vốn vào doanh nghiệp tài sản gắn liền với QSDĐ Trong tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi góp vốn QSDĐ tài sản đất hộ gia đình, cá nhân góp vốn QSDĐ mà khơng góp vốn tài sản đất hộ gia đình, cá nhân phải thực đầy đủ nghĩa vụ NSDĐ với Nhà nước chủ thể sử dụng đất khác bất bình đẳng chủ thể sử dụng đất thể Luật Đất đai năm 2013 quy định khơng cho phép hộ gia đình, cá nhân góp vốn tài sản đất Mối quan hệ đất với cơng trình đất quan hệ phụ thuộc Trên thực tế, hộ gia đình, cá nhân phải đầu tư cơng trình đất cần để sử dụng đất, cơng trình đất phận không tách rời với đất Hộ gia đình, cá nhân chủ thể mà khả tiếp cận nguồn vốn để đầu tư phát triển thấp chủ thể tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Việc khơng cho phép hộ gia đình, cá nhân góp vốn tài sản đất làm cho tỷ lệ vốn góp hộ gia đình, cá nhân vào bên nhận góp vốn nhỏ Hơn nữa, tài sản đất di dời khơng cịn giá trị sử dụng Nếu khơng cho phép hộ gia đình, cá nhân góp vốn tài sản đất vừa hạn chế hội để hợp tác, vừa gây lãng phí tài sản đất không 68 khai thác cơng Vì thế, Chương 11 Luật Đất đai năm 2013 cần bổ sung quy định theo cho phép hộ gia đình, cá nhân góp vốn tài sản đất Bốn là, cần ghi nhận quyền góp vốn vào doanh nghiệp QSDĐ của chủ đầu tư dự án bất động sản, quyền chuyển nhượng dự án đầu tư cho doanh nghiệp góp vốn Hiện nay, việc chuyển nhượng dự án đầu tư, góp vốn dự án đầu tư chưa có quy định rõ ràng mà nằm rải rác điều khoản Luật doanh nghiệp, Luật đất đai, Luật đầu tư… gây khó khăn cho chủ đầu tư cán công chức thực công việc Do đó, cần bổ sung hồn thiện quy định việc góp vốn QSDĐ dự án đầu tư bất động sản vào doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án đầu tư cho doanh nghiệp góp vốn 3.2.2 Hoàn thiện quy định quyền sử dụng đất góp vốn Một là, bổ sung quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin của quan giải tranh chấp đất đai: Khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định khơng có tranh chấp điều kiện để QSDĐ góp vốn vào doanh nghiệp Theo quy định khoản Điều Nghị định số 43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 Chính phù Văn phịng đăng ký đất đai đơn vị nghiệp thuộc Sở Tài nguyên Môi trường, Văn phịng đăng ký đất đai có chi nhánh quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh Chức Văn phòng đăng ký đất đai đăng ký đất đai tài sản gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý, thống hồ sơ địa sở liệu đất đai… cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu Tuy nhiên, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền giải tranh chấp QSDĐ chủ yếu Tòa án Thực tế 2/3 tổng số tranh chấp dân sự, thương mại việc giải tranh chấp QSDĐ Tịa án Trong việc xác định thơng tin đất đai Phòng đăng ký đất đai UBND cấp xã nơi có đất thực việc gửi cấp án, định Tòa án sau giải tranh chấp cho UBND xã nơi có đất Văn phịng đăng ký đất đai Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chưa có quy định rõ ràng Nghĩa khơng có liên thơng quan có thẩm quyền giải tranh chấp Tòa án với Văn phòng đăng ký đất đai Điều vừa gây ảnh hưởng đến quan giải tranh chấp quan quản lý đất đai Do đó, cần bổ sung quy 69 định Bộ luật tố tụng dân sự, hành gửi án, định Tòa án nhân dân đến UBND cấp xã nơi có đất Văn phòng đăng ký đất đai để hạn chế rủi ro giao kết hợp đồng góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp Hai là, bổ sung quy định điều kiện góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp: Khơng bị kê biên để đảm bảo thi hành án điều kiện để QSDĐ tham gia quan hệ góp vốn vào doanh nghiệp Trên thực tế, bên góp vốn dùng QSDĐ chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ bên nhận góp vốn QSDĐ doanh nghiệp đồng ý Do đó, để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên nhận góp vốn doanh nghiệp cần bổ sung quy định điều kiện QSDĐ không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời Ba là, bổ sung quy định thời điểm chuyển giao quyền định đoạt, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng QSDĐ góp vốn vào doanh nghiệp Để tránh tình trạng bên góp vốn thực thủ tục đăng ký không tiến hành bàn giao đất/tài sản gắn liền với đất, pháp luật nên quy định bắt buộc phải có biên bàn giao đất/tài sản gắn liền với đất trường hợp bên góp vốn tổ chức, cá nhân không kinh doanh nộp hồ sơ cho quan nhà nước Ngược lại, trường hợp chưa thực thủ tục đăng ký biến động với quan quản lý nhà nước đất đai tiến hành việc bàn giao đất cho bên nhận góp vốn, bên nhận góp vốn phải thực việc ghi nhận hồn thành nghĩa vụ góp vốn (thanh toán tiền mua cổ phần) cấp chứng nhận phần vốn góp (được doanh nghiệp cấp cho bên góp vốn thời điểm bên góp vốn góp đủ vốn)/sổ chứng nhận cổ đơng cho bên góp vốn, đồng thời, ghi nhận tư cách thành viên góp vốn/cổ đơng cơng ty điều lệ công ty nên quyền định thành viên góp vốn và/hoặc cổ đông khác Tuy nhiên phương án nêu góp phần đảm bảo việc chuyển giao lúc quyền định đoạt - chiếm hữu - sử dụng bên Pháp luật cần bổ sung quy định cụ thể, rõ ràng thời điểm bên nhận góp vốn xác lập quyền QSDĐ nhận góp vốn 3.2.3 Hồn thiện quy định hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất 70 Một là, bổ sung quy định phân định thẩm quyền công chứng, chứng thực: Pháp luật chưa có quy định rõ ràng nhằm phân biệt trường hợp công chứng, trường hợp chứng thực UBND cấp xã Pháp luật cho phép bên lựa chọn công chứng chứng thực, để đảm bảo hiệu cần có quy định rõ trường hợp nơi khơng có Phịng cơng chứng Văn phịng cơng chứng yêu cầu chứng thực Đối với việc chứng thực hợp đồng góp vốn QSDĐ tổ chức nước, tổ chức nước với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, Việt Nam định cư nước ngồi Phịng cơng chứng Văn phịng cơng chứng thực Hai là, bổ sung quy định xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đờng góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp: Thời điểm có hiệu lực hợp đồng góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp thời điểm chuyển QSDĐ vào doanh nghiệp có khơng thống Luật Đất đai Bộ luật Dân Nếu quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng góp vốn QSDĐ thời điểm đăng ký Sổ địa gây khó khăn việc thực hợp đồng hai thời điểm khác Bởi vì, quy định hợp đồng không phát sinh hiệu lực cho thời điểm đăng ký có hiệu lực từ thời điểm ký hợp đồng, công chứng hợp đồng nên bên có quyền khơng thực quyền nghĩa vụ dẫn đến việc khơng thể tiến hành đăng ký Cần phân biệt thời điểm có hiệu lực hợp đồng góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp với thời điểm chuyển QSDĐ vào doanh nghiệp, nghĩa thời điểm có hiệu lực hợp đồng góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp thời điểm cơng chứng chứng thực hợp pháp cịn thời điểm chuyển QSDĐ thời điểm đăng ký hợp pháp Ba là, cần thống thời điểm có hiệu lực của hợp đờng góp vốn QSDĐ tài sản đất vào doanh nghiệp: Ngoài QSDĐ, bên góp vốn cịn góp vốn tài sản gắn liền với đất vào doanh nghiệp, tài sản đất phân không tách rời với đất Do đó, góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp phải góp tài sản đất Cần bổ sung quy định góp vốn QSDĐ tài sản đất vào doanh nghiệp thời điểm có hiệu lực hợp đồng góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp thời điểm công chứng chứng thực hợp pháp 71 3.2.4 Hoàn thiện quy định thủ tục góp vốn quyền sử dụng đất Các quy định đăng ký bất động sản nằm rải rác nhiều văn pháp luật chưa có Luật đăng ký bất động sản Đối với đất đai, đăng ký quy định Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; nhà việc ký quy định Luật Nhà năm 2014 Từ dẫn đến việc đăng ký bất động sản nằm nhiều quy định chồng chéo, mâu thuẫn với Trong biện pháp bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên quan hệ góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp đồng thời biện pháp để Nhà nước quản lý góp vốn QSDĐ đăng ký cần sớm ban hành Luật Đăng ký bất động sản để đảm bảo thống đăng ký góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp 3.2.5 Hoàn thiện quy định xử lý quyền sử dụng đất chấm dứt góp vốn Một là, quy định cụ thể chấm dứt góp vốn quyền sử dụng đất hết thời hạn góp vốn: Góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp góp vốn để thành lập doanh nghiêp góp vốn vào doanh nghiệp thành lập Về nguyên tắc việc góp vốn QSDĐ thực thời hạn sử dụng đất, mà có loại đất xác định thời hạn có loại đất sử dụng lâu dài Tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng đất mà NSDĐ tiếp tục sử dụng bị thu hồi sau hết thời hạn sử dụng đất Theo quy định Bộ luật Dân hết thời hạn góp vốn QSDĐ thuộc bên góp vốn Quy định phù hợp với trường hợp góp vốn hình thức hợp tác kinh doanh khơng phù hợp với việc góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp, QSDĐ chuyển sang bên nhận góp vốn doanh nghiệp việc giải phải theo quy định Luật Doanh nghiệp Do đó, pháp luật cần quy định cụ thể trường hợp chấm dứt góp vốn QSDĐ, trường hợp thời hạn góp vốn hết mà thời hạn góp vốn trùng với thời hạn sử dụng đất bên nhận góp vốn tiếp tục sử dụng thỏa mãn điều kiện mà pháp luật quy định Hai là, bổ sung quy định để cụ thể trường hơp chấm dứt góp vốn nhận lại QSDĐ: Khoản Điều 730 Bộ luật Dân 2005 quy định bên góp vốn nhận lại QSDĐ góp theo thỏa thuận thời hạn góp vốn hết Tại điểm b khoản Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định 72 chấm dứt góp vốn QSDĐ bên bên đề nghị theo thỏa thuận hợp đồng góp vốn; điểm a khoản Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ - CP quy định xử lý QSDĐ chấm dứt trường hợp hết hợp đồng theo thỏa thuận theo bên góp vốn khơng nhận lại QSDĐ bên nhận góp vốn Nhà nước cho thuê đất có nhu cầu Đây quy định phù hợp với góp vốn để hợp tác kinh doanh, khơng phù hợp với góp vốn để thành lập doanh nghiệp góp vốn vào doanh nghiệp thành lập Vì vậy, cần bổ sung quy định theo hướng trường hợp góp vốn để hợp tác kinh doanh khơng chuyển QSDĐ, bên góp vốn nhận lại QSDĐ góp vốn theo thỏa thuận 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp 3.3.1 Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản đất Mặc dù Thủ tướng Chính phủ có đạo liệt việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ nên việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ có nhiều tiến triển theo hướng tích cực chưa đáp ứng yêu cầu xã hội Trên thực tế, nhiều trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ gây ảnh hưởng đến quyền NSDĐ hoạt động quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai Bởi vậy, cần tập trung giải vấn đề sau để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ: Một là, cần thống cấp giấy chứng nhận QSDĐ quyền sở hữu tài sản gắn liền đất cho tất bất động sản quy định Luật Đất đai năm 2013, lẽ tài sản gắn liền đất thực thể khơng thể tách rời với đất đai Ngồi cần cải cách thủ tục đăng ký tài sản gắn liền với đất để đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ quyền sở hữu tài sản gắn liền đất thuận tiện Hai là, cải cách thủ tục hành hoạt động cấp giấy chứng nhận QSDĐ tài sản gắn liền với đất Trên thực tế, thủ tục hành đất đai nói chung cấp giấy chứng nhận QSDĐ nói riêng phức tạp thủ tục hành Bởi có nhiều quan có chức tiến hành thủ tục 73 Văn phòng đăng ký đất đai; Phịng tài ngun Mơi trường; loại đất đặc thù đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản quan chuyển môn thực hiện… Thời gian qua, có số địa phương áp dụng chế độ cửa việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên đầu mối, trình lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ tài sản gắn liền với đất nhiều khâu, thủ tục cấp giấy kéo dài phải qua nhiều cấp thẩm định Do đó, cần thiết phải tập trung vào đầu mối Văn phòng ký đất đai nên đổi thành Văn phòng đăng ký bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho NSDĐ thực quyền Ba là, cần giảm nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận QSDĐ tài sản gắn liền với đất Theo Nghị định 45/2011/NĐ-CP Chính phủ lệ phí trước bạ cấp giấy chứng nhận QSDĐ 0,5%, mức cao người lao động có thu nhập thấp Thậm chí số địa phương cịn có tình trạng khơng có tiền nộp lệ phí trước bạ nên NSDĐ không đến lấy giấy chứng nhận QSDĐ tài sản gắn liền với đất Do đó, cần thiết phải có sách miễn, giảm lệ phí trước bạ cho số đối tượng để thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ tài sản gắn liền với đất 3.3.2 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất Là kênh để huy động vốn phục vụ phát triển kinh tế – xã hội, so với giao dịch QSDĐ chuyển nhượng, chấp, tặng cho, thừa kế… giao dịch góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp diễn không nhiều Viện Khoa học đất đai khảo sát cho kết quả, việc nhận thức góp vốn QSDĐ quyền NSDĐ cịn nhiều hạn chế Do đó, nhằm mở rộng hình thức góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp cần hoàn thiện hệ thống pháp luật Song song việc đẩy mạnh cơng tác tun truyền, phổ biến pháp luật góp vốn bằng QSDĐ vào doanh nghiệp để tổ chức, cá nhân chủ thể có nhu cầu biết để nâng cao nhận thức cho hộ gia đình, cá nhân, quan, tổ chức góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp Các biện pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp cần trọng: 74 + Tùy đối tượng tuyên truyền để chọn nội dung hình thức phù hợp giúp cho người dân hiểu nâng cao nhận thức vai trò góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp Cần thực cách thường xuyên, kết hợp phương tiện thông tin đại chúng từ trung ương đến địa phương; cần có kết hợp tuyên truyền, phố biến pháp luật đất đai pháp luật có liên quan đến góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp luật doanh nghiệp, luật dân sự, luật đầu tư…; + Tạo tin tưởng người dân vào chủ trương, đường lối Đảng Nhà nức lĩnh vực đất đai hình thức tăng cường đấu tranh phịng chống vi phạm pháp luật lĩnh vực góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp 3.3.3 Hoàn thiện quy định pháp luật định giá quyền sử dụng đất Sau Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, ngày 3/8/2005 Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP thẩm định giá Xác định cần thiết phải nâng lên thành Luật thẩm định giá, ngày 20/6/2012, Quốc hội thơng qua Luật Giá (có hiệu lực từ ngày 01/01/2013) Nội dung Luật Giá quy định tổ chức hoạt động tổ chức thẩm định giá Từ đến nay, có nhiều tổ chức thẩm định giá độc lập ngồi cơng lập thành lập nhiều địa phương, góp phần giảm tải cho hoạt động định giá tổ chức định giá Nhà nước việc định giá hội đồng định giá không chuyên nghiệp Việc định giá đất vừa giúp cho bên quan hệ góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp, vừa sở để Nhà nước thực sách tài đất đai Tuy nhiên, hoạt động tổ chức chưa có hiệu chưa tạo niềm tin cho NSDĐ có nhu cầu thẩm định giá đất Hiện nay, việc UBND cấp tỉnh ban hành khung giá đất phù hợp với hoạt động quản lý nhà nước đất đai Một thay đổi có tính đột phá Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục Luật Đất đai năm 2013 ban hành khung giá có tham khảo giá thị trường Tuy nhiên, việc ban hành giá đất thời gian qua chưa phù hợp, chưa sát với giá giao dịch thị trường QSDĐ Điều dẫn đến thất thu cho ngân sách nhà nước, nguyên nhân gây khiếu kiện nhân dân thu hồi đất Do đó, cần xây dựng hệ thống giá đất phù hợp Ngoài việc kiện toàn quan định giá Nhà nước, cần mở rộng xã hội hóa 75 việc định giá việc thành lập tổ chức định giá, thẩm định giá độc lập có tính chuyên biệt giá đất Để nâng cao hoạt động hiệu góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp, khuyến khích tổ chức hỗ trợ việc xác định giá đất, cần trọng tăng cường biện pháp sau: + Ban hành văn quy phạm pháp luật hướng dẫn Luật Giá năm 2012, hướng dẫn chế, sách nhằm hỗ trợ cho tổ chức hành nghề định giá tư vấn định giá QSDĐ hoạt động có hiệu quả, qua thúc đẩy hoạt động định giá QSDĐ thực cách trung thực, khách quan, có hiệu pháp luật; + Tạo thói quen cho NSDĐ sử dụng sản phẩm dịch vụ tổ chức thẩm định giá tiếp thị sản phẩm đến công chúng cách tạo chế khuyến khích tổ chức này, bước từ bỏ thói quen sử dụng dịch vụ quan nhà nước thực nay; + Các quan quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai cần tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức thẩm định giá QSDĐ tiếp cận thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực việc định giá QSDĐ cách khách quan, phù hợp với thực tiễn 3.3.4 Hoàn thiện quy định thông tin đăng ký quyền sử dụng đất Theo quy định Luật Đất đai năm 2013, biến động đất đai thơng qua giao dịch, có góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp phải đăng ký Văn phịng đăng ký đất đai Việc góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp dẫn tới việc chấm dứt QSDĐ bên góp vốn, đồng thời xác lập QSDĐ cho bên nhận góp vốn doanh nghiệp Theo khoản Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 việc góp vốn QSDĐ phải đăng ký đất đai Trước theo Luật Đất đai năm 2003 việc đăng ký đất đai thực Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc Phịng Tài ngun Mơi trường cấp huyện Hiện theo Luật Đất đai năm 2013 Văn phịng đăng ký QSDĐ đổi thành Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường UBND cấp tỉnh thành lập tổ chức lại Văn phòng đăng ký đất đai sở hợp Văn phòng đăng ký 76 QSDĐ trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc Phòng Tài nguyên Mơi trường cấp huyện Văn phịng đăng ký đất đai có Chi nhánh quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thực chức đăng ký đất đai tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống hồ sơ địa sở liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu Luật Đất đai năm 2013 quy định thời điểm chuyển QSDĐ xác lập hợp đồng góp vốn kể từ đăng ký hợp pháp Tuy nhiên hợp đồng góp vốn QSDĐ để thành lập doanh nghiệp góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp thành lập theo Luật Doanh nghiệp thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn không phụ thuộc vào việc đăng ký Đây vấn đề tồn từ Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi năm 2013 chưa khắc phục Văn phòng đăng ký đất đai nơi đăng ký biến động đất đai, nơi chứng nhận QSDĐ cho NSDĐ, nơi lưu trữ thông tin giao dịch liên quan đến QSDĐ Việc lưu trữ thông tin đất đai không phục vụ cho việc quản lý Nhà nước lĩnh vực đất đai, mà cịn nơi để cung cấp thơng tin giúp NSDĐ tìm hiểu có u cầu Do đó, cần áp dụng cơng nghệ số hóa hoạt động quản lý thông tin đất đai, đồng thời phải minh bạch hóa thơng tin đất đai Tuy nhiên, thực tế thời gian vừa qua, việc cung cấp thông tin Văn phòng đăng ký QSDĐ chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn NSDĐ tiếp cận thơng tin có liên quan đến đất đai cịn hạn chế, số trường hợp yêu cầu cung cấp thông tin bị từ chối phải chờ đợi khoảng thời gian dài trả lời Điều ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp NSDĐ, cản trở giao dịch QSDĐ, có góp vốn QSDĐ Luật Đất đai 2013 khắc phục số bất cập, nhiều vấn đề chưa đáp ứng yêu cầu xã hội liên thông liệu đất đai địa phương chưa thực đầy đủ Việc đăng ký bất động sản điều chỉnh nhiều văn pháp luật có giá trị pháp lý khác nha, chưa có đạo luật thống Trong đó, bất động sản tham gia nhiều quan hệ khác phải thực nhiều loại đăng ký Chính lý 77 đó, cần phải hoàn thiện tổ chức hoạt động Văn phịng đăng ký đất đai, liệu, liên thơng liệu đất đai, đồng thời tiến tới nghiên cứu xây dựng ban hành Luật Đăng ký bất động sản để nâng cao hiệu thực thi pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp TIỂU KẾT CHƯƠNG Một yêu cầu tất yếu khách quan giai đoạn hoàn thiện pháp luật góp vốn QSDĐ Việt Nam, qua quy định bất cập, khơng phù hợp với kinh tế thị trường bị loại bỏ Đồng thời, hoàn thiện pháp luật góp QSDĐ vào doanh nghiệp yêu cầu kinh tế thị trường, phù hợp với trình hội nhập kinh tế, quốc tế, đồng thời, phải xuất phát từ đường lối, sách Đảng đất đai, phát triển thị trường bất động sản giai đoạn nay, phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân đất đai Trong điều kiện đất đai xác định hàng hóa đặc biệt, nguồn vốn quan trọng để phát triển kinh tế – xã hội, biện pháp cụ thể hóa chế độ sở hữu toàn dân đất đai hoàn thiện pháp luật góp vốn QSDĐ Hồn thiện pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp phải đảm bảo tính thống nhất, cơng khai, minh bạch Ngồi Luật Đất đai, việc góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp chịu điều chỉnh nhiều đạo luật khác Luật Dân sự, Luật Doan nghiệp, Luật Đầu tư… Do đó, xây dựng sách để hồn thiện pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp phải đặt mối tương quan tổng thể lĩnh vực nêu với mục đích khai thác sử dụng đất đai có hiệu Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật góp vốn QSDĐ bao gồm: Cần có quy định thống tên gọi, theo “góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp” sử dụng thống tất văn pháp luật điều chỉnh quan hệ góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp; mở rộng chủ thể góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp hộ gia đình, cá nhân doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi; bổ sung quy định hộ gia đình, cá nhân góp vốn QSDĐ với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi góp vốn tài sản gắn liền 78 với đất; bổ sung đối tượng góp vốn QSDĐ đất thuê mà tiền trả thuê đất hàng năm; hồn thiện quy định hợp đồng góp vốn QSDĐ theo hướng đơn giản thuận tiện; cải cách thủ tục hành hoạt động góp vốn QSDĐ; củng cố hoàn thiện thiết chế hỗ trợ cho hoạt động góp vốn QSDĐ thông tin, định giá, quy hoạch … 79 KẾT LUẬN “Góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai” đề tài nghiên cứu quy định góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp Đây đề tài pháp luật đất đai có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác pháp luật dân sự, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật thương mại, đầu tư… Cho đến thời điểm tại, có số cơng trình nghiên cứu góp vốn QSDĐ phương diện kinh tế pháp lý, nhiên, công trình nghiên cứu chun sâu góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp hạn chế Bản thân việc góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp chế định đặc thù góp vốn vừa mang tính chất dân vừa mang tính chất thương mại Bởi đặc thù mà lý luận pháp luật thực định tồn nhiều quan điểm khác nhau, chí nhiều nội dung cịn mâu thuẫn với Đây khó khăn tác giả thực đề tài Qua trình nghiên cứu đề tài, tác giả rút số kết luận sau: Góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp chế định đặc thù pháp luật Việt Nam Góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp triển khai từ Luật Đầu tư nước Việt Nam 1987 ghi nhận quyền NSDĐ từ Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1993 Góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp biện pháp góp phần khai thác sử dụng đất đai có hiệu quả, góp phần phát triển nơng nghiệp hàng hóa, góp phần chuyển hóa đất đai thành vốn để phát triển kinh tế – xã hội Chế độ sở hữu toàn dân đất đai chi phối việc góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp tính chất đặc thù góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp thể nội dung như: + Đối tượng góp vốn QSDĐ khơng phải thân đất đai; + NSDĐ góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp phương diện quyền sử dụng đất đai phương diên quyền tài sản; + Góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp khơng làm thay đổi hình thức sở hữu đất đai; + Góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp phải tuân thủ trình tự, thủ tục chặt chẽ hơn, áp dụng nhiều văn quy phạm pháp luật so với giao dịch khác 80 Góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp hình thức vốn hóa đất đai nhằm biến QSDĐ thành vốn phục vụ phát triển kinh tế, kênh trực tiếp nhằm chuyển hóa QSDĐ thành vốn để phát triển kinh tế – xã hội Bên cạnh thành tựu đạt được, quy phạm pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập Những hạn chế, bất cập góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp nêu là: bất bình đẳng chủ thể góp vốn, hình thức giao dịch khơng phù hợp, bên nhận góp vốn nhận lại QSDĐ theo thỏa thuận hết thời hạn góp vốn, mâu thuẫn Luật Đất đai với Bộ Luật dân sự, Luật Doanh nghiệp… Những hạn chế, bất cập nêu cần sửa đổi để hoàn thiện pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp Yêu cầu tất yếu thời gian tới hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật góp vốn QSDĐ Xây dựng giải pháp cách nhanh chóng đồng bộ, trọng tâm hồn thiện giao dịch góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp cho phù hợp với pháp luật quốc tế, tập trung vào số giải pháp sau: mở rộng quyền NSDĐ; sớm ban hành Luật đăng ký bất động sản đồng yếu tố thị trường; hoàn thiện quy định liên quan đến thiết chế hỗ trợ thực thi pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp Với kết nghiên cứu nêu trên, tác giả làm sáng tỏ phần vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp thực tiễn thực Đồng Nai phương hướng giải pháp hồn thiện pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực Đồng Nai 81 ... dụng pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp thực tiễn địa phương cụ thể tỉnh Đồng Nai, nên lựa chọn đề tài ? ?Góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp theo Pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai? ??... văn văn pháp luật có quy định quyền góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp; thực tiễn áp dụng pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp tỉnh Đồng Nai 4.2 Phạm vi nghiên cứu Góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp. .. việc góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp, thông qua quy định pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp tỉnh Đồng Nai để rút kết luận chất hoạt động góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp,