Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Pháp luật Việt Nam hiện hành

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM THỊ THU HIỀN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2019 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM THỊ THU HIỀN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS NGUYỄN NHƯ PHÁT HÀ NỘI - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tôi, thực cách độc lập hướng dẫn Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Như Phát Các tư liệu, tài liệu sử dụng luận văn hoàn toàn xác, có trích dẫn rõ ràng đầy đủ Hà Nội, ngày tháng Tác giả Phạm Thị Thu Hiền năm DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân Nghị định 163/2006/NĐ-CP Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Nghị định 11/2012/NĐ-CP Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Giao dịch bảo đảm TCQSDĐ Thế chấp quyền sử dụng đất TSGLVĐ Tài sản gắn liền với đất TCTD Tổ chức tín dụng TSTC Tài sản chấp TSBĐ Tài sản bảo đảm GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1.Khái niệm đặc điểm Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 1.1.1 Khái niệm Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 1.1.3.Nội dung chế định pháp luật hợp đồng chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng 11 1.2.Những nội dung pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 17 1.2.1 Đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 17 1.2.2 Chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 19 1.2.3 Hình thức xác lập thời điểm có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 24 1.2.4 Những thỏa thuận chủ yếu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 25 1.2.5 Chấm dứt hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 28 1.2.6 Xử lý tài sản chấp 29 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 31 2.1 Nội dung pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 31 2.1.1 Chủ thể hợp đồng 31 2.1.2 Quy định quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 36 2.1.3 Hình thức xác lập thời điểm có hiệu lực Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 38 2.1.4 Những yêu cầu nội dung Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 41 2.1.5 Quy định chấm dứt hợp đồng 46 2.1.6 Quy định xử lý tài sản chấp 48 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 50 2.2.1 Về chủ thể hợp đồng 50 2.2.2 Về đối tượng hợp đồng TCQSDĐ TSGLVĐ 57 2.2.3 Về mục đích Hợp đồng TCQSDĐ TSGLVĐ 60 2.2.4 Về xác đinh giá trị QSDĐ chấp 60 2.2.5 Về hình thức hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 62 2.2.6 Về hoạt động xử lý tài sản chấp 64 CHƯƠNG 3: YÊU CẦU, ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 73 3.1 Yêu cầu hoàn thiện pháp luật 73 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải phù hợp với chế độ sở hữu đặc thù đất đai Việt Nam 73 3.1.2 Phải đặt mối quan hệ với phát triển thị trường tín dụng 73 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm 74 3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật 75 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải phù hợp với chế độ sở hữu đặc thù đất đai Việt Nam 75 3.2.2 Đặt mối quan hệ với phát triển thị trường tín dụng 76 3.2.3 Đặt tổng thể việc hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm 76 3.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 76 3.3.1 Hoàn thiện quy định chủ thể chấp 77 3.3.2 Hoàn thiện quy định đối tượng chấp 78 3.3.3 Hoàn thiện quy định pháp luật thủ tục thiết lập hợp đồng 79 3.3.4 Hoàn thiện quy định xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất chấp 79 3.4 Một số giải pháp nâng cao hiệu pháp luật 81 3.4.1 Hoàn thiện quy định hoạt động Ngân hàng thương mại liên quan đến chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 81 3.4.2.Hoàn thiện quy định thể chế hỗ trợ trung gian quan hệ chấp quyền sử dụng đất 83 KẾT LUẬN 86 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Hiện nay, giao dịch dân ngày phổ biến mang tính tất yếu, diễn hàng ngày không ngừng phát triển nhu cầu người Tuy nhiên, thực tế lúc quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật dân bên thi hành cách nghiêm túc Nhằm khắc phục tình trạng trên, đồng thời tạo điều kiện cho người có quyền quan hệ nghĩa vụ có vị chủ động thực quyền mình, pháp luật cho phép bên thỏa thuận đặt biện pháp bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ dân Thông biện pháp bảo đảm thỏa thuận, người có quyền chủ động thực quyền đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực thực không đầy đủ lợi ích bên có quyền, xử lý tài sản bảo đảm để bảo vệ quyền lợi Một biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân phổ biến biện pháp chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Thế chấp quyền sử dụng đất coi biện pháp Nhà nước nhằm giúp đỡ, tạo điều kiện cho người sử dụng đất có hội tăng thêm nguồn vốn để đầu tư sản xuất kinh doanh tiêu dùng, thông qua nâng cao hiệu sử dụng đất Chính vậy, người sử dụng đất, quyền có ý nghĩa quan trọng bậc họ.Thế chấp quyền sử dụng đất quy định từ Quốc hội ban hành Luật đất đai 1993 Sau BLDS 1995 có quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền tham gia vào giao dịch dân Đây sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực quyền trình sử dụng đất Hiện nay, BLDS 2015 Luật đất đai 2013, Luật Nhà 2014, văn hướng dẫn thi hành quy định chấp chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất xem hoàn chỉnh Tuy nhiên, với phát triển quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động kinh tế thị trường, pháp luật nói chung luật đất đai nói riêng khơng thể điều chỉnh kịp thời thỏa mãn hết quan hệ liên quan đến đất đai, vấn đề chấp chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Thực tế cho thấy, tranh chấp Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất diễn nhiều liên quan đến chủ thể, đối tượng, hình thức hợp đồng Do vậy, cần có nhận thức đầy đủ, đắn quy định pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để làm sáng tỏ quy định Trước thực trạng vậy, chọn đề tài “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo Pháp luật Việt Nam hành ” làm luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đến nội dung Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, gần có số viết, tạp chí “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất – Một số vấn đề lý luận thực tiễn” – Nguyễn Thị Nga; “Một số ý kiến chấp quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013” – Đỗ Thị Hải Yến, Pháp luật chấp quyền sử dụng đất xử lý tài sản chấp – Nguyễn Đức Khoa… Ở tầm nghiên cứu cao cơng trình nghiên cứu chun khảo, đề tài nghiên cứu khoa học, lụân văn, luận án Thạc sỹ, tiến sỹ “Bình luận khoa học đảm bảo thực nghĩa vụ Luật dân Việt Nam” - TS.Nguyễn Ngọc Điện; “Bình luận khoa học BLDS 2015 nước CHXHCNVN” – PGS.TS Đỗ Văn Đại; luận án “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam” – Nguyễn Thị Nga; luận văn “Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Ngân hàng thương mại địa bàn thành phố Huế” – Võ Cơng Hạnh… Những cơng trình hệ thống hóa quy định pháp luật luật dân sự, luật đất đai, vấn đề chấp; nghiên cứu thực trạng, để hoàn thiện pháp luật chấp chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên cơng trình nghiên cứu chưa nghiên cứu cách có hệ thống, đầy đủ quy định pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Mặt khác, cần nghiên cứu chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam hành vấn đề cần thiết nhằm xem xét vấn đề phạm vi cụ thể Do đề tài cần thiết nhằm cung cấp thông tin đến bên chấp bên nhận chấp; góp phần hồn thiện khung pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Mục đích, đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Đề tài hướng đến việc nghiên cứu cách có hệ thống từ sở lý luận đến thực tiễn quy phạm pháp luật thực định hoạt động chấp tài sản; từ nêu vướng mắc, hạn chế, bất cập, tính khơng khả thi đời sống xã hội, vi phạm kỹ thuật xây dựng văn quy phạm pháp luật lĩnh vực Trên sở đó, đưa giải pháp đề xuất nhằm góp phần xây dựng hệ thống pháp luật việc chấp tài sản bên để việc thực hợp đồng chấp ngày hoàn thiện 3.2 Đối tượng nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận, thực tiễn liên quan đến Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Từ phân tích đặc điểm, nội dung Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; pháp luật thực định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thực trạng, định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 3.3 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nội dung: Trên sở lý luận chung Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, đánh giá thực trạng pháp luật thực pháp luật Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; đề xuất quan điểm, giải pháp bảo đảm thực pháp luật Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Việt Nam - Phạm vi không gian: Nghiên cứu vấn đề lý luận, thực tiễn Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Việt Nam, đồng thời có tham khảo pháp luật thực pháp luật chấp chấp quyền sử dụng Hệ thống TCTD ln chiếm vị trí, vai trị vơ quan trọng kinh tế nào, thành bại kinh doanh chủ thể ln có ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều chủ thể khác nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến vận hành kinh tế, lợi ích quốc gia Pháp luật có thay đổi rõ nét chấp quyền sử dụng đất thời gian qua như: cải cách thủ tục chấp quyền sử dụng đất, phương thức xử lý quyền sử dụng đất phong phú, đa dạng hơn, tạo hội khả lựa chọn rộng nhằm đảm bảo thu hồi vốn nhanh hiệu quả… Tuy nhiên, pháp luật chấp quyền sử dụng đất hành thể tồn , bất cập, nhiều quy định tỏ gị bó, cứng nhắc, chưa tạo quyền chủ động linh hoạt thực cho bên nhận chấp hoạt động cho vay Rõ nét thực trạng nêu bất cập quy định công chứng, đăng ký giao dịch chấp quyền sử dụng đất, rào cản lớn hạn chế việc xác lập giao dịch; hay chế xử lý quyền sử dụng đất chấp chưa thực tạo quyền chủ động cho bên nhận chấp Sự bất cập nêu không ảnh hưởng đến quyền lợi bên nhận chấp, mà chúng ảnh hưởng lớn đến chất lượng cung ứng vốn cho kinh tế, gây khó khăn cho doanh nghiệp có nhu cầu vốn gián tiếp gây khó khăn cho tồn kinh tế 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm Quan hệ chấp quyền sử dụng đất lúc chịu điều chỉnh lồng ghép đan xen hệ thống pháp luật chung chấp tài sản hệ thống pháp luật chuyên ngành đất đai Vì tính thống đồng hệ thống pháp luật đặt đòi hỏi cần thiết tất yếu Nhìn nhận cách khách quan hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ chấp quyền sử dụng đất thời gian qua cho thấy chúng có nhiều thay đổi hồn thiện theo hướng ngày rõ ràng, cụ thể minh bạch BLDS 2015 khơng cịn quy định nội dung cụ thể, lấn sân quy định Luật Đất đai trước Luật Đất đai với ý nghĩa luật chuyên ngành điều chỉnh trực tiếp quan hệ phát sinh trình sử dụng đất có thay đổi việc mở rộng quyền chấp cho chủ thể có quyền sử dụng đất, 74 giảm bớt thủ tục hành giao dịch chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, bên cạnh kết đáng ghi nhận nên trên, hệ thống pháp luật thể nhiều quy định bất cập, chồng chéo, thiếu tính quán, chí mâu thuẫn Đặc biệt việc ban hành thông tư, thông tư liên tịch bộ, ban, ngành với mục đích điều chỉnh giải cụ thể , trực tiếp vấn đề phát sinh trình thực giao dịch chấp thực tế, song VB đời dừng lại yêu cầu cụ thể việc thực nhiệm vụ, chức bộ, ban ngành xuất phát từ tồn tại, vướng mắc mà đối tượng tổ chức thực thi pháp luật có kiến nghị, phản ánh… mà thân bộ, ban ngành chưa thực nhiệm vụ mang tính chủ động, chưa xuất phát từ tổng kết , đánh giá PL hành nhằm tìm bất cập, vướng mắc, nhu cầu, địi hỏi thực tế, khơng giải vấn đề mang tính lâu dài 3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải phù hợp với chế độ sở hữu đặc thù đất đai Việt Nam Thứ nhất, cần thống nội hàm sở hữu đất đai Hiến pháp, BLDS LDĐ Theo đó, cần qn triệt rõ ngun tắc: “Tồn đất đai phạm vi nước thuộc sở hữu toàn dân trao cho Nhà nước làm chủ sở hữu đại diện thống quản lý.” Thứ hai, giao dịch chấp quyền sử dụng đất phải xây dựng sở đảm bảo định hướng quản lý Nhà nước với tư cách chủ sở hữu đại diện Sự can thiệp Nhà nước trường hợp với ý nghĩa định hướng, tạo điều kiện, hỗ trợ thúc đẩy giao dịch chấp quyền sử dụng đất vận hành trôi chảy thuận lợi, thể can thiệp sâu làm chủ động chủ thể tham gia quan hệ chấp quyền sử dụng đất Thứ ba, pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải xây dựng 75 sở đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước người sử dụng đất Để đáp ứng đòi hỏi này, pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải tiếp tục hoàn thiện theo hướng mở rộng tối đa phạm vị chủ thể sử dụng quyền sử dụng đất để chấp vay vốn Các thủ tục chấp phải đơn giản, thuận tiện để người có quyền sử dụng đất dễ dàng tiếp cận nguồn vốn Nhà nước 3.2.2 Đặt mối quan hệ với phát triển thị trường tín dụng Thứ nhất, tơn trọng tối đa quyền tự thỏa thuận quyền tự việc cho vay bên chấp Thứ hai, cần trao quyền độc lập tự chủ cho bên nhận chấp việc xử lý quyền sử dụng đất để bảo toàn nguồn vốn cho vay Thứ ba, nâng cao hiệu việc xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, đảmbảo an tồn tài cho TCTD; quy định rõ chế phối hợp quan chức với việc quy trách nhiệm nhiệm vụ cụ thể đến cán việc hỗ trợ TCTD xử lý quyền sử dụng đất Mặt khác, pháp luật cần phải có chế tài cụ thể hành vi có thái độ bất hợp tác, thiếu tinh thần trách nhiệm trình thực thi nhiệm vụ 3.2.3 Đặt tổng thể việc hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm Thứ nhất, cần phải giải mâu thuẫn, chồng chéo văn pháp luật hành Theo đó, văn pháp luật điều chỉnh chấp quyền sử dụng đất quy định nhiều chuyên ngành khác nhau, hiệu lực pháp lý khác phải tạo thành chỉnh thể thống nhất, không loại trừ lẫn nhau, văn hướng dẫn đa dạng khơng trái với văn có hiêu lực pháp lý cao Thứ hai, cần xóa bỏ tình trạng pháp luật liên quan đến ngành ngành soạn thảo mà địi hỏi phải có liên kết tham gia nhiều ngành khác có liên quan 3.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 76 3.3.1 Hoàn thiện quy định chủ thể chấp BLDS 2015 đời điều chỉnh quan hệ nhân thân, tài sản cá nhân pháp nhân, chủ thể khác hộ gia đình, hộ kinh doanh, tổ hợp tác, tổ chức khác khơng có tư cách pháp nhân lại không quy định điều chỉnh trước Trong Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà quy định pháp luật thuế, quy định Ngân hàng Nhà nước,… thừa nhận chủ thể phép tham gia giao dịch Cần phải có thống hướng giải vướng mắc chủ thể phép giao dịch dân Bộ tư pháp với Bộ kế hoạch đầu tư, Ngân hàng nhà nước cần phải có văn pháp luật điều chỉnh thống quy định chủ thể tham gia giao dịch dân Về vấn đề bên thứ ba dùng tài sản để chấp nhằm đảm bảo thực nghĩa vụ bên vay hợp đồng tín dụng Pháp luật cần hướng dẫn cụ thể trường hợp chất hợp đồng chấp hay hợp đồng bảo lãnh? Đặc biệt, cần phải có án lệ trường hợp dùng tài sản bên thứ ba để chấp nhằm đảm bảo cho hợp đồng tín dụng bên vay để điều chỉnh thực tiễn mà nhiều ngân hàng ký kết hợp đồng chấp Đồng thời, có án lệ thống đường lối xét xử chung cho cấp Tòa án, tránh trường hợp gây kéo dài thời gian giải vụ án án, định bị sửa, bị hủy nhiều lần để trả hồ sơ xét xử lại theo thủ tục chung Pháp luật cần quy định cụ thể rõ ràng tiêu chí xác định tư cách pháp lý hộ gia đình: số lượng thành viên, tài sản chung hộ gia đình, giấy tờ pháp lý chứng minh tư cách pháp lý hộ gia đình - Đối với tiêu chí xác định thành viên hộ gia đình quy định khoản 29 Điều Luật đất đai năm 2013 nên quy định theo hướng: thành viên sống chung hộ gia đình có quan hệ nhân, huyết thống ni dưỡng (trong trường hợp nhận nuôi nuôi) với chủ hộ thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 77 Đối với quy định giấy tờ làm xác định thành viên hộ gia - đình quan có thẩm quyền cung cấp thơng tin hộ gia đình + Trường hợp Hợp đồng cho thuê đất ghi đầy đủ thông tin thành viên hộ gia đình thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình Văn phịng đăng ký đất đai nơi có đất, tài sản gắn liền với đất có thẩm quyền cung cấp thơng tin thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung với chủ hộ + Trường hợp hợp đồng không ghi ghi không đầy đủ thông tin thành viên gia đình có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng với chủ hộ thực cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hộ gia đình, cơng chứng viên thực việc xác định thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung với chủ hộ dựa giấy tờ sau người yêu cầu công chứng cung cấp: Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn Giấy khai sinh Quyết định nuôi nuôi trường hợp xác định thành viên hộ gia đình có quan hệ hôn nhân, huyết thống nuôi dưỡng với chủ hộ thời điểm hộ gia đình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Văn xác nhận quan hệ sống chung thành viên hộ gia đình với chủ hộ thời điểm hộ gia đình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn cấp Thành viên hộ gia đình sống chung người có tên Sổ Hộ người khơng có tên Sổ Hộ sống chủ hộ thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3.3.2 Hoàn thiện quy định đối tượng chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để người sử dụng đất thực quyền quyền sử dụng đất Tuy nhiên thực tế tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất chậm làm hạn chế quyền người sử dụng đất có quyền 78 chấp quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất, kinh doanh Do vậy, địa phương cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Bên cạnh đó, doanh nghiệp có Quyết định giao đất, cho thuê đất quan Nhà nước thực xong nghĩa vụ tài chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất pháp luật nên quy định thực việc chấp quyền sử đụng đất 3.3.3 Hoàn thiện quy định pháp luật thủ tục thiết lập hợp đồng Theo Điều 319 Bộ luật Dân năm 2015: “Hợp đồng chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác luật có quy định khác Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký” Quy định cần Tòa án giải thích theo hướng khơng bắt buộc phải đăng ký hợp đồng chấp Hợp đồng chấp có hiệu lực bên chấp bên nhận chấp xác lập hợp lệ mà không cần phải đăng ký Tuy nhiên, bên nhận chấp có quyền đối kháng bên thứ ba hợp đồng chấp đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền Thêm nữa, để giảm thiểu chi phí tiết kiệm cho bên, nên bỏ quy định bắt buộc phải công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nhà Ngoài ra, án lệ cần thừa nhận hợp đồng chấp miệng bên chấp bên nhận chấp công nhận tồn hợp đồng nội dung nó, hợp đồng chấp có hiệu lực hai bên Song việc xử lý tài sản chấp sở hợp đồng miệng phải thực thông qua thủ tục tư pháp tự xử lý tài sản chấp bên chấp đồng ý 3.3.4 Hoàn thiện quy định xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất chấp Quy định rõ chế xử lý TSTC trường hợp chấp tách rời quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Về vấn đề này, BLDS Luật đất đai không đề cập Tại Khoản Điều 68 Nghị định 163 quy định chế xử lý 79 TSTC trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất; ngược lại, chấp quyền sử dụng đất mà không thỏa thuận chấp tài sản gắn liền với đất có chế xử lý pháp luật bỏ ngỏ Các tài sản đất có xử lý với quyền sử dụng đất chấp hay không? Cơ chế toán cụ thể từ số tiền thu việc xử lý quyền sử dụng tài sản gắn liền với đất đó? Cần phải có văn hướng dẫn cụ thể phương thức tự bán tài sản, phương thức nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm Quy định rõ quyền nghĩa bên nhận bảo đảm, quy định rõ quyền nghĩa vụ quan chức việc thực thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thể chấp mà TCTD xử lý tài sản để bảo đảm thu hồi nợ theo phương thức xử lý pháp luật quy định Cụ thể, cần quy định rõ trách nhiệm quan có thẩm quyền (như Văn phịng đăng đăng ký đất đai) việc sang tên, tính thuế TCTD tự chủ động xử lý tài sản chấp mà không yêu cầu chấp thuận, ủy quyền bên bảo đảm thay vào đó, TCTD cần xuất trình hợp đồng chấp tài sản để thay cho văn đồng ý chủ sở hữu theo quy định Nghị định 163/2010 Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTPBTNMT-NHNN hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm Việc quy định trên, tạo tiền đề cho bên thỏa thuận, tự lựa chọn phương thức xử lý tài sản ký kết hợp đồng chấp có chế giải xử lý tài sản chấp Pháp luật cần có quy định tơn trọng thỏa thuận bên việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản chấp Theo đó, phương thức xử lý tài sản chấp bao gồm: bán đấu giá tài sản, ngân hàng nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm, ngân hàng tự bán tài sản không cần thông qua tổ chức bán đấu giá tài sản phương thức khác mà bên thỏa thuận (ví dụ: Ngân hàng bên chấp thỏa thuận xảy kiện thuộc trường hợp ngân hàng quyền xử lý tài sản chấp ngân hàng có quyền chuyển giao tài sản chấp cho bên thứ ba có thỏa thuận hợp đồng chấp bên thứ ba ngân hàng định) Như tiết kiệm thời gian 80 quan chủ thể tham gia chấp Điều giúp cho việc bảo đảm quyền lợi bên chấp thời gian chậm xử lý quyền sử dụng đất lãi suất tăng nhiêu, chi phí cho việc quản lý quyền sử dụng đất thời gian chờ xử lý ngày tăng, chưa tính đến quyền sử dụng đất trượt giá theo thị trường, tài sản, công trình xây dựng đất ngày khấu hao giá Liên quan đến nội dung xử lý nợ xấu TCTD, Nghị số 42/2017/QH14 thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng Quyết định số 1058/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ việc phê duyệt Đề án cấu lại tổ chức tín dụng gắn với xử lý nợ xấu giai đoạn 2016-2020 hướng tới việc xử lý nợ xấu giai đoạn 2016-2020 từ hoạt động cấu lại TCTD sau năm triển khai tạo dấu ấn rõ nét chuyển biến tích cực công tác xử lý nợ xấu công tác cấu lại TCTD gắn với xử lý nợ xấu giai đoạn 2016-2020 Nghị 42 không điều chỉnh toàn vấn đề liên quan đến chấp bất động sản để đảm bảo thực nghĩa vụ hợp đồng đề tài mà tác giả thực Nghị 42/2017 đời, áp dụng thực tế mang lại hiệu định mà trước chưa có văn giải được, giúp TCTD thu hồi lại số tài sản lớn thời gian ngắn nhanh chóng giảm tỷ lệ nợ xấu Trong đó, Nghị 42/2017 có quy định tiến vấn đề quyền thu giữ TSBĐ, trách nhiệm quyền địa phương cấp quan Công an nơi tiến hành thu giữ TSBĐ, áp dụng thủ tục rút gọn trình giải tranh chấp liên quan đến TSBĐ Tòa án… Điều mang lại hiệu tích cực việc xử lý tài sản chấp TCTD, tín hiệu đáng mừng lĩnh vực chấp bất động sản để đảm bảo thực nghĩa vụ hợp đồng 3.4 Một số giải pháp nâng cao hiệu pháp luật 3.4.1 Hoàn thiện quy định hoạt động Ngân hàng thương mại liên quan đến chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 81 Hồn thiện sách quản lý rủi ro Ngân hàng Bộ phận quản lý rủi ro Ngân hàng xác định loại rủi ro hạn mức rủi ro mà Ngân hàng gặp phải Hạn mức Ban điều hành xem xét lại, xác định rủi ro cần ưu tiên theo dõi kiểm sốt Ban điều hành phải tìm cân tối ưu chi phí cho thủ tục kiểm sốt lợi ích đem lại từ thủ tục đó, từ lựa chọn thủ tục kiểm soát rủi ro phù hợp Nâng cao hiệu công tác xét xử, giải tranh chấp, khiếu kiện đất đai nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng Tịa án nhân dân cấp cần tiếp tục đẩy mạnh công tác đào tạo, bồi dưỡng nâng cao nghiệp vụ, kiến thức chuyên môn; đôi với bồi dưỡng, bảo đảm thực tốt công tác xét xử tranh chấp đất đai nói chung chấp quyền sử dụng đất Công khai thông tin giao dịch bảo đảm Để quyền bên chấp đảm bảo thực thi cách hiệu hệ thống đăng ký TSBĐ phải thiết lập cách công khai, cung cấp thông tin quyền tài sản cho người thứ ba Để thực điều này, cần phải xây dựng hệ thống quốc gia để công khai thông tin người phải thi hành án; tài sản để ngân hàng xác minh tình trạng tài sản nhận chấp; đặc biệt tình trạng bảo lưu quyền sở hữu phải đăng ký công khai có hiệu lực đăng ký…; Hơn thế, cần ban hành Luật Đăng ký tài sản, quy định Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý, công khai liệu đăng ký tài sản tình trạng pháp lý tài sản Trong thời gian chưa ban hành Luật, kiến nghị Chính phủ đạo Bộ Tư Pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường nhanh chóng xây dựng liệu thơng tin quốc gia tình trạng pháp lý tài sản (động sản bất động sản), bao gồm lịch sử tham gia giao dịch, tình trạng pháp lý, tình trạng kê biên, thi hành án, hạn chế giao dịch tài sản nhằm đảm bảo an toàn cho giao dịch dân sự, có giao dịch ngân hàng 82 3.4.2 Hoàn thiện quy định thể chế hỗ trợ trung gian quan hệ chấp quyền sử dụng đất Nâng cao nhận thức hệ thống đăng ký trực tuyến giao dịch bảo đảm, hoàn thiện qui định pháp luật liên quan, tính năng, tạo thân thiện với người sử dụng đăng ký trực tuyến, đảm bảo cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm xác, giúp thị trường tín dụng hoạt động hiệu quả, an toàn… nhằm phát huy tốt lợi phương thức đăng ký giao dịch bảo đảm phù hợp với chủ trương cải cách hành xu phát triển đại - Cần xác định rõ trách nhiệm quan chức trình xử lý TSTC: quy định chế ba bên: ngân hàng – người chấp – tổ chức cá nhân thực thay nghĩa vụ trả nợ để đảm bảo việc xử lý nhanh chóng, thuận tiện đảm bảo an tồn cho bên nhận chấp; đồng thời giữ uy tín cho khách hàng - Tăng cường công tác tuyển chọn đào tạo cán lĩnh vực quản lý nhà đất Thực tế cho thấy, việc thực chế cửa tổ chức triển khai thực năm gần đây, kết đạt đáng ghi nhận Song, xét bình diện chung phạm vi nước thấy, chất lượng hiệu chế cửa chưa đồng chưa có quán, khơng đảm bảo trình độ chun mơn, nghiệp vụ, khơng muốn nói yếu phần lớn cán cấp xã, phường, thị trấn Phần lớn lực lượng chưa nắm bắt hiểu biết rõ tinh thần pháp luật hành đảm nhận trọng trách Tại nhiều địa phương, đời Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – quan đầu mối thực thủ tục có liên quan đến đất đai cho người dân thành lập chất lượng hoạt động khơng có thay đổi chất, thực chất “rượu cũ bình mới”, người đó, với tư pháp lý đó, với phong cách làm việc với chế độ, trách nhiệm khơng có thay đổi hy vọng có tương lai sáng sủa hơn! Ngoài giải pháp nêu trên, thiết nghĩ, để việc xử lý tài sản chấp bất động sản việc giải tranh chấp nhanh chóng có hiệu thời buổi công nghệ đại ngày – thời đại cơng nghệ 4.0 việc quan, tổ 83 chức có liên quan (ngân hàng, tổ chức cơng chứng, tổ chức bán đấu giá, Tịa án, Viện kiểm sát, Văn phòng đăng ký đất đai…) cần phải xây dựng trang thông tin trực tuyến trang web (website), tham gia diễn đàn mạng xã hội (ví dụ: facebook, twitter, instagram)… để kịp thời cập nhật thơng tin, đính thơng tin, thông báo công khai đến tất cá nhân, tổ chức xã hội thông tin liên quan đến việc xử lý tài sản chấp, giải tranh chấp chấp bất động sản để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng cần thiết Bởi, thực tiễn có trường hợp việc xử lý tài sản bị ảnh hưởng với quan ngôn luận, báo chí, trang mạng xã hội… đơn vị đưa tin sai thật, chưa phản ánh cơng khơng khách quan Ví dụ, có trường trường hợp, bên vay hợp đồng tín dụng ngân hàng không trả nợ, trốn tránh thực nghĩa vụ, ngân hàng thực hiên theo quy định pháp luật tiến hành biện pháp xử lý tài sản chấp phạm vi pháp luật cho phép thu giữ tài sản chấp, bán đấu giá yêu cầu thi hành án cưỡng chế báo chí lại đưa tin khơng thật miêu tả bên vay (hoặc bên chấp) nạn nhân bị ức hiếp, chịu nhiều bất công cịn ngân hàng quyền địa phương lạm quyền, chiếm đoạt tài sản cơng dân, có hành vi đồ, xã hội đen… Điều ảnh hưởng nghiêm trọng đến hình ảnh, danh dự uy tín ngân hàng quan chức thực nhiệm vụ Vì vậy, xây dựng trang thơng tin trực tuyến đề xuất trên, ngân hàng quan, tổ chức có liên quan nhanh chóng, kịp thời thơng báo, đưa thơng tin cơng chúng đính thơng tin báo chí đưa tin sai thật Hơn hết, xây dựng trang thông tin trực tuyến, công chúng dễ dàng tiếp cận thông tin thể cơng khai minh bạch q trình xử lý tài sản chấp bất động sản để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng Đề xuất phù hợp với tốc độ phát triển trình độ khoa học công nghệ Việt Nam theo đường phát triển theo hướng công nghiệp hóa, đại hóa kinh tế tồn cầu hóa 84 Kết luận chương Hồn thiện quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất việc quan trọng Trước hết, để tiến tới góp phần xây dựng hệ thống pháp luật thực vững mạnh quy định chấp quyền sử dụng đất nói chung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng không cần cụ thể, rõ ràng dễ hiểu, dễ dàng áp dụng cho người dân mà phải linh hoạt, hài hòa với pháp luật quốc tế Hơn nữa, từ phương diện lý luận thực tiễn cho thấy văn pháp luật chấp quyền sử dụng đất nhiều bất cập, dẫn đến việc áp dụng thực tế gặp nhiều khó khăn Do việc hồn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cần thực nhanh chóng tất nhiên phải dựa đường lối, sách Đảng Nhà nước, tạo đồng với ngành luật khác phù hợp với thực tiễn Để hoàn thiện quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cần phải thực số giải pháp sau: Bổ sung quy định cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng nước ngồi; Hồn thiện quy định đăng ký chấp quyền sử dụng đất; Bổ sung quy định thủ tục thành lập, chế tổ chức hoạt động tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất; Bổ sung quy định tiêu chí xác định thành viên hộ gia đình; Đẩy mạnh cơng tác tun truyền, giáo dục pháp luật nhằm nâng cao nhận thức xã hội pháp luật đất đai nói chung quy định chấp quyền sử dụng đất nói riêng 85 KẾT LUẬN Hợp đồng có vai trị vơ quan trọng hoạt động quan, tổ chức cá nhân Đây ràng buộc pháp lý quyền nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng, để giải tranh chấp liên quan đến vấn đề mà bên tham gia hợp đồng thỏa thuận thống Trong giai đoạn nay, đất nước trình hội nhập kinh tế quốc tế, quan hệ xã hội tác động kinh tế thị trường trở nên phức tạp đa dạng nhận thức đắn, đầy đủ Hợp đồng nói chung Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng trở nên cần thiết Nhiều đề tài khoa học nghiên cứu lý luận chấp quyền sử dụng đất, thực trạng đưa giải pháp để hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, chưa có đề tài nghiên cứu có hệ thống quy định pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Trong luận văn này, nghiên cứu vấn đề lý luận Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, quy định pháp luật hành Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, vướng mắc cần tháo gỡ áp dụng pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Đồng thời nêu lên số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 86 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội (2015), Bộ luật dân 2015, Nxb Chính trị Quốc gia Sự thật, Hà Nội; Quốc hội (2005), Bộ luật dân 2005, Nxb Chính trị Quốc gia Sự thật, Hà Nội; Quốc hội (2014), Luật Cơng chứng năm 2014, Nxb Chính trị Quốc gia Sự thật, Hà Nội; Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ Giao dịch đảm bảo; Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013, Nxb Chính trị Quốc gia Sự thật, Hà Nội; Quốc hội (2014), Luật Nhà 2014, Nxb Chính trị Quốc gia Sự thật, Hà Nội; Chính phủ (2012), Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ sửa đổi Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm; Tapchitoaan.vn,https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/the-chap-quyensu-dung-dat-la-tai-san-chung-cua-ho-gia-dinh, 15/7/2018; Quốc hội (2010), Luật Các Tổ chức tín dụng năm 2010, Nxb Chính trị Quốc gia Sự thật, Hà Nội; 10 Chính phủ (2017), Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09/2017 Chính phủ Đăng ký biện pháp bảo đảm; 11 Ngân hàng Nhà nước (2016), Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 quy định hoạt động cho vay TCTD, Chi nhánh ngân hàng nước khách hàng; 12 Tòa án nhân dân tối cao (2017), Công văn số 152/TANDTC-PC ngày 19/7/2017 việc giải tranh chấp hợp đồng tín dụng ngân hàng, xử 87 lý nợ xấu hướng dẫn việc xác định chủ thể quan hệ dân có tham gia hộ gia đình sử dụng đất; 13 Tịa án nhân dân tối cao (2017), 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 Giải đáp số vấn đề nghiệp vụ; 14 Thảo Nguyên, Chi tiết 12 đại án kết thúc điều tra, truy tố, xét xử năm 2017, thanhtra.com.vn, http://thanhtra.com.vn/chinh-tri/doi-noi/chi-tiet-12-dai- an-ket-thuc-dieu-tra-truy-to-xet-xu-nam-2017_t114c67n117889, 19/04/2017; 15 Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học điểm BLDS năm 2015, Sách chuyên khảo, Nxb Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam; 16 Tòa án nhân dân TPHCM (2011), Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 105/2013/KDTM-PT ngày 18/01/2013; 17 TS Vũ Thị Hồng Yến (2017), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định Bộ luật dân 2015, Sách chuyên khảo, Nxb Chính trị quốc gia thật 88 ... PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 31 2.1 Nội dung pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với. .. pháp luật Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; đề xuất quan điểm, giải pháp bảo đảm thực pháp luật Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Việt Nam. .. chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất sau: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thoả thuận bên Theo đó, bên chấp dùng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất