Nghiên cứu ảnh hưởng một số yếu tố đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị thành phố pleiku, tỉnh gia lai TT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM TRẦN VĂN KHẢI NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG MỘT SỐ YẾU TỐ ĐẾN CÔNG TÁC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ PLEIKU, TỈNH GIA LAI Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã sớ : 9.85.01.03 TĨM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP - 2021 Cơng trình hoàn thành tại: HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM Người hướng dẫn: PGS.TS TRẦN TRỌNG PHƯƠNG TS NGUYỄN THỊ NGỌC LANH Phản biện 1: PGS.TS Nguyễn Thanh Trà Chuyên gia độc lập Phản biện 2: PGS.TS Trần Văn Tuấn Trường Đại học Khoa học Tự nhiên Phản biện 3: PGS.TS Đỗ Văn Nhạ Học viện Nông nghiệp Việt Nam Luận án bảo vệ trước Hội đồng đánh giá luận án cấp Học viện họp tại: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Vào hồi giờ, ngày tháng năm 2021 Có thể tìm hiểu luận án thư viện: - Thư viện Quốc gia Việt Nam - Trung tâm Thông tin - Thư viện Lương Định Của, Học viện Nông nghiệp Việt Nam PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT Thành phố Pleiku trung tâm kinh tế - văn hóa - xã hội - trị tỉnh Gia Lai, thị loại I, phía Bắc vùng Tây Ngun, có diện tích 26.076,86 ha, dân số khoảng 238.469 người Câu hỏi được đặt ra, để đáp ứng quy hoạch phát triển đô thị loại I, thành phố Pleiku xây dựng sở hạ tầng phát triển đô thị thì làm để có được quỹ đất phục vụ cho dự án thực thời gian tới? Chính sách thu hút đầu tư xây dựng sở hạ tầng thị có đồng với phương án quy hoạch được thành phố xây dựng? Công tác lập, quản lý quy hoạch nào? Cơng tác giải phóng mặt bằng, giao đất, cho th đất, thu hồi đất thực có thuận lợi khơng? Sử dụng có hiệu quỹ đất phục vụ cho mục đích xây dựng sở hạ tầng phát triển đô thị được thuận lợi? Công tác khai thác quỹ đất phát triển chưa đồng với kế hoạch nguồn thu không ổn định, tác động chế thị trường làm nẩy sinh bất cập quản lý sử dụng đất Để giải vấn đề cần đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất xác định yếu tố ảnh hưởng đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng sở hạ tầng phát triển đô thị làm sở đề xuất giải pháp phát triển quỹ đất hợp lý hiệu nguồn tài nguyên đất thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai - đô thị loại I, thành phố lớn thứ vùng Tây Nguyên 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá thực trạng xác định mức độ ảnh hưởng số yếu tố đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng sở hạ tầng phát triển đô thị địa bàn thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai - Đề xuất giải pháp công tác phát triển quỹ đất xây dựng sở hạ tầng phát triển đô thị cho thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai nhằm quản lý, sử dụng có hiệu quỹ đất sở hạ tầng, đô thị, phát triển quy hoạch bền vững 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Phạm vi không gian: Đề tài tập trung nghiên cứu công tác phát triển quỹ đất yếu tố ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất ở thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai - Thời gian nghiên cứu: Thời gian thu thập nguồn số liệu phục vụ theo yêu cầu đề tài từ 2010 - 2017; Thời gian thực đề tài từ 2017-2020 1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN ÁN - Nghiên cứu xác định được 18 yếu tố ảnh hưởng thuận đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng sở hạ tầng phát triển đô thị ở thành phố Pleiku, có đặc trưng địa hình, văn hóa đô thị riêng biệt vùng Tây Nguyên, cụ thể: Anh hưởng thuận mức độ rất cao phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng sở hạ tầng phát triển đô thị thành phố Pleiku gồm: Có yếu tố yếu tố vị trí khu đất; Diện tích khu đất; Vai trò già làng; Chính sách thu hút đầu tư; Giá đất, tài đất đai; Quy hoạch sử dụng đất Đối với thành phố Pleiku có đặc trưng địa hình, nếp sống, văn hóa đồng bào vai trò già làng có ảnh hưởng rất lớn đến cơng tác phát triển kinh tế xã hội nói chung phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng sở hạ tầng phát triển thị nói riêng Anh hưởng thuận mức đợ cao: Có 12 yếu tố sách giao đất, cho thuê đất; Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Chính sách xây dựng sở hạ tầng; Kinh phí từ ngân sách Nhà nước; Kinh phí vay từ tổ chức tín dụng; Quy hoạch tổng thể PTKTXH; Quy hoạch chung xây dựng đô thị; Chỉnh trang đô thị; Hạ tầng giao thông; Vai trò lãnh đạo địa phương (phường, xã); Vai trò truyền thông, thông tin; Vai trò tổ chức xã hội - Nghiên cứu đề xuất được nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng sở hạ tầng phát triển đô thị cho thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai 1.5 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA LUẬN ÁN 1.5.1 Ý nghĩa khoa học Kết nghiên cứu góp phần hồn thiện phương pháp luận quản lý sử dụng đất, xác định mức độ ảnh hưởng số yếu tố đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng sở hạ tầng phát triển đô thị thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai 1.5.2 Ý nghĩa thực tiễn Kết nghiên cứu Luận án cung cấp thêm để nhà quản lý tham khảo trình thực quy hoạch, phát triển quỹ đất cho mục tiêu xây dựng sở hạ tầng phát triển đô thị phù hợp với chiến lược phát triển KTXH thành phố Pleiku địa phương có điều kiện tương tự PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ 2.1.1 Khái quát về phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng sở hạ tầng phát triển đô thị a Khái niệm đặc điểm chế phát triển quỹ đất Phát triển quỹ đất được hiểu tồn bợ hoạt đợng trình tạo lập quỹ đất (các hoạt động quy hoạch đất đai, thu hồi đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất), quản lý, điều tiết quỹ đất (các hoạt động quản lý quỹ đất tạo lập được chưa được giao, cho thuê) phân bổ quỹ đất vào mục đích khác phục vụ phát triển kinh tế xã hội (đưa đất vào sử dụng thông qua hình thức giao cho chủ đầu tư để thực dự án hoặc đấu giá) (Nguyễn Thị Ngọc Lanh & cs., 2010) b Hình thức phát triển quỹ đất - Hình thức phát triển quỹ đất: Thông qua hoạt động thu hồi đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển đổi đất (vị trí, diện tích) thơng qua hình thức chủ yếu là: Nhà nước thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi; Nhà đầu tư (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) tự thỏa thuận (nhận chuyển nhượng, góp vốn, thuê lại, quyền sử dụng đất) theo quy định pháp luật (Đỗ Hậu & cs., 2012) 2.1.2 Vai trị cơng tác phát triển quỹ đất xây dựng sở hạ tầng đô thị Phát triển quỹ đất (tạo quỹ đất sạch) cho dự án đầu tư cần phải thực đồng từ nhiều yếu tố khác Nhìn chung, quỹ đất công để thu hút đầu tư có rất nhiều nguồn, từ Nhà nước thu hồi đất nguồn nhất định Trên thực tế, thách thức từ chế thị trường rất lớn làm cho giá trị đất bị suy giảm rủi ro tham nhũng, doanh nghiệp vừa nhỏ thiếu sức cạnh tranh tiếp cận đất đai (Đặng Hùng Võ, 2018) 2.2 YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐƠ THỊ - Nhóm yếu tố sách: Chính sách thu hút đầu tư; Chính sách giao đất, cho thuê đất; Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư - Nhóm yếu tố tài đất đai: Giá đất; Tài đất đai; Nguồn kinh phí ngân sách Nhà nước; Nguồn vốn dùng để phát triển quỹ đất; Góp vốn quyền sử dụng đất - Nhóm yếu tố quy hoạch: Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội; Quy hoạch sử dụng đất; Quy hoạch xây dựng; Quy hoạch ngành (quy hoạch giao thông, quy hoạch thương mại dịch vụ…) - Nhóm yếu tố tự nhiên sở hạ tầng: Vị trí khu đất; Diện tích khu đất; Chỉnh trang đô thị; Hạ tầng giao thông; Điện cấp, nước - Nhóm yếu tố vai trò cộng đồng: Vai trò già làng lãnh đạo địa phương; Vai trò tổ chức xã hội; Tham gia giám sát, quản lý trình thực dự án 2.3 TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI Phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng sở hạ tầng phát triển đô thị vấn đề quan trọng giới Ở quốc gia có cách thực khác để phát triển quỹ đất với nội dung khác Đề tài nghiên cứu ở số nước như: Australia; Pháp; Trung Quốc; Mỹ; Nhật Bản; Hàn Quốc 2.4 THỰC TIỄN PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM Luận án nghiên cứu tình hình phát triển quỹ đất ở Việt Nam cụ thể Thành phố Hà Nội; Thành phố Hồ Chí Minh; Thành phố Đà Nẵng, TP Yên Bái 2.5 ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Từ sở khoa học, tài liệu tổng quan, nghiên cứu thực tiễn, đặc trưng địa hình, KTXH Pleiku tham khảo chuyên gia, nhà khoa học; cán quản lý đất đai, đô thị, nguời trực tiếp làm công tác phát triển quỹ đất cho thấy có yếu tố nội dung liên quan (yếu tố biến phụ thuộc) đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng sở hạ tầng, phát triển thị là: (i) Ban hành tổ chức thực văn pháp luật liên quan đến quản lý sử dụng đất; (ii) Lập quản lý quy hoạch xây dựng sở hạ tầng phát triển đô thị; (iii) Thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, giao quản lý việc thực QSDĐ; (iv) Định giá đất tài đất đai; (v) Sử dụng, khai thác có hiệu quỹ đất Đây nội dung mà doanh nghiệp, tổ chức người sử dụng đất được phổ biến, chịu tác động trực tiếp quan quản lý trình thực PHẦN NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU - Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai - Tình hình quản lý đất đai, trạng biến động sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2017 thành phố Pleiku - Thực trạng công tác phát triển quỹ đất xây dựng sở hạ tầng phát triển đô thị thành phố Pleiku giai đoạn 2010 - 2017 - Ảnh hưởng số yếu tố đến công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng sở hạ tầng phát triển đô thị thành phố Pleiku - Nhu cầu định hướng phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng sở hạ tầng phát triển đô thị thành phố Pleiku - Đề xuất giải pháp cho công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cở sở hạ tầng phát triển đô thị thành phố Pleiku 3.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.2.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp Thu thập số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội; trạng biến động sử dụng đất; trạng sở hạ tầng; trạng đô thị thành phố UBND thành phố Pleiku, Phịng Tài ngun Mơi trường, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Pleiku, phòng Quản lý đô thị, Chi cục Thống kê thành phố Pleiku 3.2.2 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp - Đối với hộ gia đình, cá nhân: Cỡ mẫu được tính sau: Trong đó: n - số phiếu cần điều tra N N - Tổng số hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi n= + N(e) e - Sai số cho phép (5-15%) Giai đoạn 2010-2017, địa bàn thành phố Pleiku có 2565 hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi cho xây dựng sở hạ tầng phát triển đô thị Với sai số cho phép 5%, số phiếu điều tra được xác định 350 phiếu - Đối với cán liên quan đến công tác phát triển quỹ đất, quy hoạch đô thị: Phỏng vấn 30 cán bộ: Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Gia Lai (5 người); Sở Xây dựng tỉnh Gia Lai (2 người); UBND thành phố (1 người), phòng Tài nguyên Môi trường (4 người), phòng quản lý Đô thị (3 người), Trung tâm phát triển quỹ đất TP Pleiku (4 người); Chi nhánh văn phòng ĐKĐĐ TP Pleiku (2 người), Lãnh đạo cán địa các phường, xã (9 người) - Đối với tổ chức sử dụng đất liên quan đến công tác phát triển quỹ đất: Trên địa bàn thành phố Pleiku giai đoạn vừa qua có khoảng 81 tổ chức (công ty, doanh nghiệp…) được được giao đất, thuê đất để thực dự án liên quan đến xây dựng sở hạ tầng phát triển đô thị thành phố Đề tài lựa chọn điều tra ngẫu nhiên 30 doanh nghiệp, công ty (thực dự án có diện tích đất 10 ha; số vốn đầu tư xây dựng 50 tỷ đồng) để phỏng vấn thu thập ý kiến 30 tổ chức 3.2.3 Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu phân tích số liệu 3.2.3.1 Xây dựng thang đo Thang đo Likert (Likert, 1932) được sử dụng để đánh giá nhóm yếu tố tác động đến phát triển quỹ đất theo mức độ: Rất cao (>=4,20); Cao (từ 3,40 đến 4,19); Trung bình (từ 2,60 đến 3,39); Thấp (từ 1,80 đến