Chính sách thuế bất động sản ở việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN TRỌNG NGHĨA CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2009 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN TRỌNG NGHĨA CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Kinh tế tài – Ngân hàng Mã số : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS SỬ ĐÌNH THÀNH TP Hồ Chí Minh – Năm 2009 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tôi, dựa tài liệu tham khảo có Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận văn Nguyễn Trọng Nghĩa MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG MỞ ĐẦU Chương TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những vấn đề bất động sản thị trường bất động sản .4 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 1.2 Nội dung sách thuế bất động sản 13 1.2.1 Khái quát sắc thuế bất động sản 13 1.2.2 Đặc điểm sách thuế bất động sản 16 1.2.3 Vai trị sách thuế bất động sản 17 1.3 Kinh nghiệm số quốc gia sách thuế bất động sản học kinh nghiệm cho Việt Nam 20 1.3.1 Chính sách thuế bất động sản số quốc gia 20 1.3.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam sách thuế bất động sản 25 Kết luận chương 26 Chương THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN HÀNH Ở VIỆT NAM 27 2.1 Khái quát sách thuế bất động sản hành Việt Nam 27 2.2 Thực trạng sắc thuế khoản thu tài khác liên quan đến bất động sản hành Việt Nam 28 2.2.1 Thuế sử dụng đất nông nghiệp 28 2.2.2 Thuế đất 34 2.2.3 Lệ phí trước bạ 39 2.2.4 Tiền sử dụng đất 42 2.2.5 Tiền thuê đất 44 2.2.6 Thuế thu nhập hoạt động chuyển nhượng bất động sản 46 2.3 Đánh giá chung sách thuế bất động sản hành 46 2.3.1 Những kết đạt 46 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân 48 Kết luận chương 54 Chương CẢI CÁCH CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 55 3.1 Sự cần thiết mục tiêu cải cách sách thuế bất động sản .55 3.1.1 Sự cần thiết cải cách sách thuế bất động sản 55 3.1.2 Mục tiêu cải cách sách thuế bất động sản .56 3.2 Định hướng cải cách sách thuế bất động sản 58 3.2.1 Cải cách thuế đất thuế nhà 60 3.2.2 Cải cách sắc thuế khoản thu tài khác liên quan đến bất động sản 68 3.3 Các giải pháp hỗ trợ thực cải cách sách thuế bất động sản 71 Kết luận chương 74 KẾT LUẬN 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 PHỤ LỤC 79 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CP : Chính phủ CQSDĐ : Chuyển quyền sử dụng đất DT : Dự toán KTXH : Kinh tế - Xã hội NSNN : Ngân sách nhà nước NSTW : Ngân sách trung ương NSĐP : Ngân sách địa phương QH : Quốc Hội QT : Quyết toán SDĐ : Sử dụng đất SDĐNN : Sử dụng đất nông nghiệp SXKD : Sản xuất, kinh doanh UBND : Ủy ban nhân dân UBTVQH : Ủy ban thường vụ Quốc Hội UTH : Ước thực DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Số thu thuế sử dụng đất nông nghiệp thời kỳ 2002-2009 .30 Bảng 2.2: Số thu thuế đất thời kỳ 2002-2009 35 Bảng 2.3: Số thu lệ phí trước bạ thời kỳ 2002-2009 .40 Bảng 2.4: Số thu tiền sử dụng đất thời kỳ 2002 - 2009 .43 Bảng 2.5: Số thu tiền thuê đất thời kỳ 2002-2009 45 Bảng 3.1 Quá trình cải cách sách thuế bất động sản 60 -1- MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Thuế công cụ quan trọng nhà nước dùng để tạo nguồn thu cho ngân sách, ổn định kinh tế vĩ mô đảm bảo công xã hội Thuế kinh tế thị trường quốc gia quan tâm nghiên cứu, hoàn thiện Trong cấu loại thuế: tiêu dùng, thu nhập, tài sản thuế tài sản ngày quan tâm lẽ loại thuế có số thu ổn định, bền vững, chiếm tỷ trọng cao tổng số thu ngân sách nhà nước; thuế tài sản góp phần điều tiết cung cầu tài sản thị trường, tránh tượng đầu tích trữ góp phần điều hòa thu nhập tầng lớp dân cư, hạn chế bất bình đẳng thu nhập đảm bảo công xã hội Trong số sắc thuế tài sản, thuế BĐS loại thuế có tầm quan trọng kinh tế, tác động nhiều mặt kinh tế - trị - xã hội, lẽ BĐS gồm: đất đai – tài sản quan trọng quốc gia (thể nhiều yếu tố: diện tích, điều kiện thuận lợi tự nhiên, tài nguyên khống sản, ngày có giá trị…), nhà cửa cơng trình kiến trúc gắn liền với đất – tài sản có giá trị lớn tổng tài sản người sở hữu chúng Đất đai nhà cửa có thị trường dành riêng cho chúng – thị trường BĐS Thị trường BĐS nước ln có quan hệ tác động qua lại với thị trường khác không phần quan trọng kinh tế: thị trường vốn, thị trường lao động Các sách BĐS phần thể quan điểm trị quốc gia như: sách quy hoạch SDĐ; sách kinh doanh BĐS,… Trong số sách nhà nước, sách thuế ln quan tâm hoàn thiện Việt Nam quốc gia phát triển, để trì tốc độ tăng trưởng kinh tế phấn đấu trở thành nước công nghiệp đại vào năm 2020, việc đối mặt giải vấn đề khuyết tật kinh tế thị trường phải quan tâm, giải sách kinh tế nhà nước, có sách thuế Gần đây, nhà nước thực chiến lược cải cách thuế, nhiều sắc thuế sửa đổi bổ sung như: thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc -2- biệt, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân nghiên cứu để ban hành nhiều sắc thuế như: thuế môi trường, thuế tài sản, thuế nhà đất Trong bối cảnh đặt nêu trên, vấn đề cải cách sách thuế BĐS nhằm nâng tỷ trọng thu ngân sách từ thuế tài sản, ổn định phát triển lành mạnh thị trường BĐS, hạn chế khoảng cách giàu nghèo, bất bình đẳng tài sản thu nhập xã hội trở nên cấp thiết Chính lẽ đó, tác giả chọn đề tài nghiên cứu: “CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM” Mục tiêu nghiên cứu Luận văn thực với mục tiêu đóng góp ý kiến nhằm cải cách sách thuế BĐS Việt Nam thời gian tới Cụ thể cải cách sắc thuế BĐS theo lộ trình có kế thừa sách thuế BĐS hành, mạnh dạn thay điểm bất hợp lý bổ sung điểm cho phát huy vai trị sách thuế là: tăng thu ngân sách, điều tiết thị trường BĐS, đảm bảo công xã hội Việc cải cách phải đảm bảo phù hợp với thông lệ quốc tế, đồng với sách khác nhằm phát triển kinh tế Việt nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn sắc thuế BĐS hành, với sắc thuế nghiên cứu nội dung chủ yếu theo quy định pháp luật, kết đạt hạn chế Phạm vi nghiên cứu luận văn vấn đề lý luận thực tiễn sách thuế BĐS xu hướng cải cách sách thuế BĐS Việt Nam Số liệu nghiên cứu từ năm 2002 đến đầu năm 2009 Phương pháp nghiên cứu Luận văn thực phương pháp nghiên cứu sau:  Tiếp cận lý thuyết thuế nói chung thuế BĐS nói riêng, trọng đến vai trị mục tiêu sách thuế  Tham khảo tài liệu thuế bất động sản số quốc gia tài liệu góp ý sách thuế BĐS hành  Thống kê số liệu thứ cấp, có chọn lọc từ tài liệu website đáng tin -3- cậy (Chính phủ, Bộ tài chính, Tổng cục thống kê)  Phân tích mơ tả, đánh giá ưu điểm, nhược điểm sắc thuế bất động sản So sánh mức độ đóng góp thu ngân sách, vai trò điều tiết sắc thuế hệ thống sách thuế BĐS  Tổng hợp vấn đề nghiên cứu trên, suy diễn logic phục vụ đề xuất định hướng giải pháp cải cách sách thuế BĐS Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài nghiên cứu Đề tài nghiên cứu bối cảnh quốc gia tiến hành cải cách thuế, có thuế BĐS Việc đóng góp ý kiến vào sửa đổi văn pháp luật nhà nước thuế BĐS vấn đề có ý nghĩa khoa học thực tiễn, đặc biệt dự thảo Luật sửa ban hành liên quan đến BĐS như: Dự thảo Luật thuế nhà đất, Dự thảo Luật thuế tài sản Những điểm bật luận văn Những kết đạt đáng ý qua việc nghiên cứu sách thuế BĐS luận văn là: Một là, Hệ thống hóa lý luận thuế BĐS, thực tiễn sắc thuế BĐS hành áp dụng nhiều quốc gia giới, rút học kinh nghiệm cho Việt Nam việc cải cách sách thuế BĐS Hai là, Khái quát thực trạng sách thuế khoản thu tài hành liên quan đến BĐS đánh giá mặt đạt hạn chế sách Ba là, Đề định hướng, giải pháp điều kiện thực giải pháp cải cách sách thuế BĐS cho Việt Nam Kết cấu luận văn Với mục tiêu, đối tượng phạm vi nghiên cứu nêu trên, phần mở đầu kết luận, nội dung luận văn gồm: Chương Tổng quan BĐS sách thuế BĐS Chương Thực trạng sách thuế BĐS hành Việt Nam Chương Cải cách sách thuế BĐS Việt Nam ... trạng sách thuế BĐS hành Việt Nam Chương Cải cách sách thuế BĐS Việt Nam -4- Chương TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những vấn đề bất động sản thị trường bất động sản. .. thuế bất động sản 16 1.2.3 Vai trị sách thuế bất động sản 17 1.3 Kinh nghiệm số quốc gia sách thuế bất động sản học kinh nghiệm cho Việt Nam 20 1.3.1 Chính sách thuế bất động. .. cách sách thuế bất động sản .55 3.1.1 Sự cần thiết cải cách sách thuế bất động sản 55 3.1.2 Mục tiêu cải cách sách thuế bất động sản .56 3.2 Định hướng cải cách sách thuế bất động sản