Luận văn thạc sĩ đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THỊ XUÂN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HUYỆN NAM TRỰC, TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2015-2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, năm 2020 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THỊ XUÂN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HUYỆN NAM TRỰC, TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2015-2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học:GS.TS Đặng Văn Minh Thái Nguyên, năm 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu kết nêu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị nào; Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Vũ Thị Xuân ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi suốt q trình học tập nghiên cứu luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới GS.TS Đặng Văn Minh người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn tơi hồn thành luận văn Cuối cùng, xin trân trọng cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình, bạn bè giúp đỡ động viên tơi q trình học tập, nghiên cứu để hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn giúp đỡ quý báu đó! Thái Nguyên, ngày …tháng …năm 2020 Học viên Vũ Thị Xuân iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu chung 2.2 Mục tiêu cụ thể Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký giao dịch bảo đảm 1.1.1 Khái niệm giao dịch bảo đảm 1.1.2 Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.3 Một số sở pháp lý 1.2 Cơ sở thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm 13 1.2.1 Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm số nước giới 13 1.2.2 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam 15 1.3 Đánh giá chung công tác đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam 26 1.4 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tỉnh Nam Định 27 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 30 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30 2.2 Nội dung nghiên cứu 30 2.2.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu 31 2.2.2 Thực trạng công tác quản lý nhà nước đất đai 31 iv 2.2.3 Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực 31 2.2.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn công tác đăng ký GDBĐ QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đề xuất giải pháp 31 2.3 Phương pháp nghiên cứu 31 2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 31 2.3.2 Điều tra thu thập số liệu thứ cấp 32 2.3.3 Điều tra thu thập số liệu sơ cấp 32 2.3.4 Phương pháp xử lý số liệu 33 2.3.5 Phương pháp so sánh 33 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Nam Trực 34 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 34 Tài nguyên nước 35 Tài nguyên khoáng sản 36 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36 3.2 Hiện trạng sử dụng, quản lý đất đai huyện Nam Trực 38 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất đai 38 3.2.2 Tình hình quản lý đất đai huyện Nam Trực 41 3.2.3 Công tác đăng ký biến động đất đai huyện Nam Trực 43 3.2.4 Nhận xét chung tình hình quản lý, sử dụng công tác đăng ký biến động đất đai 45 3.3 Thực trạng công tác đăng ký GDBĐ QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực 46 3.3.1 Kết đăng ký GDBĐ QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực 46 3.3.2 Thực trạng công tác đăng ký GDBĐ công tác đăng ký GDBĐ QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất xã, thị trấn nghiên cứu 48 3.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn cơng tác đăng ký GDBĐ QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đề xuất giải pháp 55 v 3.4.1 Kết đánh giá người dân cán ngân hàng việc thực giao dịch bảm đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 55 3.4.2 Đánh giá tình hình thực giao dịch bảo đảm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất xã, Thị trấn nghiên cứu 79 3.4.3 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực 81 KẾT LUẬN 84 Kết luận 84 Kiến nghị 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO 86 vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Nam Trực năm 2019 39 Bảng 3.2: Biến động đất đai giai đoạn 2015-2019 41 Bảng 3.3: Kết tiếp nhận giải số thủ tục hành đất đai giai đoạn 2017 – 2019 huyện Nam Trực 44 Bảng 3.4: Tình hình thực đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực 47 Bảng 3.5: Một số tiêu xã nghiên cứu năm 2019 48 Bảng 3.6: Tổng hợp kết thực đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 - 2019 49 Bảng 3.7 Tình hình thực chấp bằng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 – 2019 50 Bảng 3.8: Tổng hợp kết thực xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 - 2019 52 Bảng 3.9: Kết giao dịch xóa đăng ký chấp quyền 53 sử dụng đất giai đoạn 2015-2019 53 Bảng 3.10 Tình hình thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất 54 Bảng 3.11 Ý kiến người dân mức vay vốn thủ tục thực chấp QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất 56 Bảng 3.12 Ý kiến cán ngân hàng, quỹ tín dụng mức cho vay, thủ tục chấp QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất 74 Bảng 3.13: Ý kiến người dân việc thực giao dịch đảm bảo nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu 76 Bảng 3.14: Ý kiến người dân giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất 79 vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT BL Đ G G LĐ N N Q Q 10 Q MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong công đổi mới, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Việt Nam nay, đất đai khẳng định loại hàng hóa đặc biệt, nguồn lực đầu vào nguồn vốn để phát triển kinh tế đất nước Trong năm qua, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nước ta phát huy ý nghĩa quan trọng việc công khai minh bạch giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân doanh nghiệp có thêm hội tiếp cận với nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh Về phía nhà đầu tư, tổ chức tín dụng, tổ chức, cá nhân khác có nguồn thơng tin tra cưú tìm hiểu trước xem xét, định ký kết hợp đồng nói chung đầu tư, cho vay vốn nói riêng Từ góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho bên tham gia giao dịch dân sự, thương mại, đặc biệt hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng, cải thiện mơi trường đầu tư ngồi nước tác động tích cực đến phát triển kinh tế xã hội nước ta Đăng ký giao dịch bảo đảm cịn cơng cụ quan trọng để hình thành, đồng yếu tố thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việc đăng ký giao dịch bảo đảm góp phần ngăn ngừa tranh chấp dân liên quan đến giao dịch bảo đảm, cung cấp chứng để Tịa án giải tranh chấp Huyện Nam Trực nằm cửa ngõ phía nam thành phố Nam Định, phía bắc tiếp giáp thành phố Nam Định, phía nam giáp huyện Trực Ninh, phía đơng giáp huyện Vũ Thư (tỉnh Thái Bình), phía tây giáp huyện Vụ Bản huyện Nghĩa Hưng, có sơng Hồng sơng Đào chảy qua Huyện Nam Trực gồm 19 xã thị trấn Nam Trực hội đủ nhân tố cần thiết cho ngành nông nghiệp phát triển cách tồn diện theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hố Bên cạnh Nam Trực cịn có tiềm để phát triển lĩnh vực kinh tế khác như: công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, du lịch sinh thái Cùng với tốc độ thị hóa, cơng nghiệp hóa nhu cầu vốn ngày gia tăng, hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất diễn sôi động địa bàn huyện Các hoạt động liên quan đến đất đai nói chung cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất diễn ngày sôi động Thực tiễn cho thấy, việc đăng ký giao dịch bảo đảm góp phần quan trọng việc phát triển kinh tế xã hội huyện Nam Trực Tuy nhiên việc thực công tác số vấn đề cần phải quan tâm Xuất phát từ thực tế cho thấy cần phải có nghiên cứu tình hình thực đăng ký giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để làm sở cho huyện Nam Trực nâng cao hiệu cơng tác tương lai Vì tơi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015-2019 ” - Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá hệ thống quản lý đất đai hoạt động tín dụng huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định - Đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015-2019 - Chỉ khó khăn, tồn giải pháp hồn thiện công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học Việc đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định có ý nghĩa quan trọng, góp phần hồn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nói riêng, pháp luật biện pháp bảo đảm nói chung, nhằm xây dựng hệ thống pháp luật Việt Nam thống nhất, hoàn chỉnh đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Thông qua việc nghiên cứu, đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định để thấy kết đạt thực tế áp dụng vấn đề tồn Qua phát huy mặt tích cực có giải pháp để khắc phục tồn tại, hạn chế nhằm hướng tới cho người sử dụng đất thực quyền giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thuận lợi hiệu Mặt khác tạo sở cho ngành tín dụng, ngân hàng thực việc giải ngân cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển 4 Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký giao dịch bảo đảm 1.1.1 Khái niệm giao dịch bảo đảm Giao dịch bảo đảm giao dịch dân bên thoả thuận pháp luật quy định việc thực biện pháp bảo đảm quy định Điều 292 Bộ luật dân 2015 Theo biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ bao gồm: Cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản (Bộ luật dân sự, 2015) Cầm cố tài sản theo Điều 309 Bộ luật Dân năm 2015 việc bên (sau gọi bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu cho bên (sau gọi bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực nghĩa vụ (Bộ luật dân sự, 2015) Thế chấp tài sản theo Điều 317 Bộ luật Dân năm 2015 việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ khơng giao tài sản cho bên (sau gọi bên nhận chấp) (Bộ luật dân sự, 2015) Đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân năm 2015 việc bên (sau gọi bên đặt cọc) giao cho bên (sau gọi bên nhận đặt cọc) khoản tiền kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi chung tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng (Bộ luật dân sự, 2015) Ký cược theo Điều 329 Bộ luật Dân năm 2015 việc bên thuê tài sản động sản giao cho bên cho thuê khoản tiền kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi chung tài sản ký cược) thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê (Bộ luật dân 2015) Ký quỹ theo Điều 330 Bộ luật Dân năm 2015 việc bên có nghĩa vụ gửi khoản tiền kim khí quý, đá quý giấy tờ có giá vào tài khoản phong toả tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực nghĩa vụ (Bộ luật dân 2015) 5 Bảo lưu quyền sở hữu theo Điều 331 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản bên bán bảo lưu nghĩa vụ toán thực đầy đủ (Bộ luật dân 2015) Bảo lãnh theo Điều 335 Bộ luật dân năm 2015 việc người thứ ba (sau gọi bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau gọi bên nhận bảo lãnh) thực nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau gọi bên bảo lãnh), đến thời hạn thực nghĩa vụ mà bên bảo lãnh không thực thực không nghĩa vụ (Bộ luật dân 2015) Tín chấp theo Điều 344 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: Tổ chức trị - xã hội sở bảo đảm tín chấp cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay khoản tiền tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng theo quy định pháp luật (Bộ luật dân 2015) Cầm giữ tài sản theo Điều 346 Bộ luật Dân năm 2015 việc bên có quyền (sau gọi bên cầm giữ) nắm giữ hợp pháp tài sản đối tượng hợp đồng song vụ chiếm giữ tài sản trường hợp bên có nghĩa vụ không thực thực không nghĩa vụ (Bộ luật dân 2015) 1.1.2 Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất việc quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm nhập vào sở liệu thông tin giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất để thực nghĩa vụ dân bên nhận bảo đảm (Chính phủ, 2010) 1.1.3 Một số sở pháp lý 1.1.3.1 Pháp lý bên thứ ba Theo quy định Bộ luật Dân 2005, trường hợp đăng ký theo quy định pháp luật giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý người thứ 3, kể từ thời điểm đăng ký Tuy nhiên, pháp luật hành chưa có quy định làm rõ khái niệm “người thứ 3” bao gồm chủ thể 6 Về nguyên tắc,“người thứ 3” phải hiểu "tất chủ thể bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm" Vậy "người thứ 3" có bao gồm quan nhà nước? Nếu theo quy định hành thứ tự ưu tiên toán Nhà nước với bên nhận bảo đảm trường hợp tài sản bị tịch thu, sung công quỹ vi phạm pháp luật hình sự, hành người có quyền sở hữu, chiếm hữu sử dụng hợp pháp tài sản Nhà nước khơng phải "người thứ 3", Nhà nước ln ưu tiên cao nhất, giao dịch bảo đảm đăng ký Điều này, hoàn toàn trái ngược với nguyên tắc "mọi chủ thể bình đẳng trước pháp luật" Chính chưa rõ khái niệm người thứ 3, nên quy định liên quan đến giao dịch bảo đảm chưa nắm giữ phương thức để biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ Mặc dù, Khoản Điều 323 Bộ luật Dân năm 2005 quy định: “Trường hợp giao dịch bảo đảm đăng ký theo quy định pháp luật giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký.” Tuy nhiên, đăng ký phương thức công bố quyền bên nhận bảo đảm Thực tế cho thấy, người nhận cầm cố chiếm giữ tài sản cầm cố coi phương thức công bố quyền, xác lập hiệu lực đối kháng việc cầm cố người thứ ba Do vậy, quy định đăng ký giao dịch bảo đảm xác định giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý người thứ Bộ luật Dân năm 2005 phù hợp với chế định chấp tài sản (hoặc cầm cố bất động sản, pháp luật có quy định) Đại diện Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp cho rằng, quy định đăng ký điều kiện (căn cứ) xác định giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý Bộ luật Dân năm 2005 chưa thực khoa học, đồng thời chưa có phù hợp với quy định Bộ luật Dân năm 2015 Bởi lẽ, nguyên tắc, giao kết, thỏa thuận dân sự, bao gồm thỏa thuận bảo đảm thực nghĩa vụ dân hợp pháp có giá trị pháp lý người thứ phải tất chủ thể khác tôn trọng, không phụ thuộc vào việc cam kết, thỏa thuận hay khơng đăng ký Việc đăng ký trường hợp có ý nghĩa phương thức pháp lý cơng bố công khai quyền bảo đảm tài sản bên nhận bảo đảm, để đối kháng với người thứ trường hợp có nhiều lợi ích thiết lập lên tài sản Bổ sung quyền nắm giữ tài sản Khắc phục bất cập nêu trên, Bộ luật Dân năm 2015 bổ sung việc nắm giữ (hoặc chiếm giữ) tài sản bảo đảm phương thức làm phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ 3, độc lập bình đẳng với phương thức đăng ký biện pháp bảo đảm Trường hợp cầm cố bất động sản theo quy định luật cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (Điều 310 Bộ luật Dân năm 2015) Đồng thời, Bộ luật bổ sung quy định, biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba bên nhận bảo đảm quyền truy đòi tài sản bảo đảm quyền toán theo quy định Cách tiếp cận khơi thông nhiều vấn đề liên quan đến việc sửa đổi, bổ sung Nghị định 163 giao dịch bảo đảm Đây lần đầu tiên, khái niệm “quyền truy đòi” tài sản bảo đảm bên nhận bảo đảm đề cập đến Bộ luật Dân năm 2015 Vấn đề đặt làm để nhà làm luật thể quy định lần sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến giao dịch bảo đảm Đại diện Ban soạn thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 163 cho rằng, cần làm rõ số khái niệm như: nắm giữ, thời điểm nắm giữ, người thứ 3, quyền truy đòi tài sản Ngoài ra, hướng dẫn cụ thể quyền truy địi tài sản, xác định rõ giới hạn quyền truy đòi, phương thức thực quyền truy đòi, trách nhiệm người giữ tài sản trường hợp bên nhận bảo đảm thực quyền truy địi tài sản… Bên cạnh đó, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Nghị định số 11/2012/NĐCP khơng có quy định bảo lưu quyền sở hữu cầm giữ tài sản Đây biện pháp bảo đảm bảo lưu quyền sở hữu cầm giữ tài sản quy định Bộ luật Dân năm 2015 Do đó, lần sửa đổi này, nội dung cần bổ sung Cụ thể, biện pháp cầm giữ, cần làm rõ hai thời điểm “nắm giữ” “chiếm giữ” tài sản Việc nắm giữ tài sản phát sinh sở hợp đồng song vụ bên cầm giữ bên có nghĩa vụ, việc chiếm giữ tài sản để thực quyền cầm giữ phát sinh bên có nghĩa vụ khơng thực thực không nghĩa vụ, thời điểm chiếm giữ tài sản thời điểm biện pháp cầm giữ có hiệu lực đối kháng với người thứ 1.1.3.2 Cá nhân nhận chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký giao dịch bảo đảm Pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa quan trọng việc lành mạnh hóa thị trường vốn, giúp tổ chức, cá nhân xã hội dễ dàng tiếp cận với nguồn tín dụng Do vậy, năm qua, pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm bước hoàn thiện, đáp ứng tốt yêu cầu thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội nước ta, địi hỏi q trình hội nhập kinh tế quốc tế Pháp luật dân nước ta cho phép bên tự thỏa thuận việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự, có quyền dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên giao dịch dân (quy định Điều 317 Bộ luật Dân năm 2015) Pháp luật quy định chấp tài sản nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng quyền cá nhân Việc cá nhân có quyền chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng để vay vốn việc bình thường, nhiên việc cá nhân chấp quyền sử dụng đất cho cá nhân khơng phải hoạt động tín dụng cần phổ biến, hướng dẫn để người dân biết thực Hiện việc vay vốn để phát triển kinh tế có nhiều kênh khác thơng qua tổ chức tín dụng cá nhân có tiền vay Tuy nhiên, nhiều người dân e ngại vay tiền từ ngân hàng phải thực nhiều thủ tục, giấy tờ… gặp nhiều khó khăn, lúng túng Trong thực tế, nhiều người dân, tổ chức vay tiền cách chấp quyền sử dụng đất (còn gọi sổ đỏ) mà qua công chứng, chứng thực, không đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định Điều xảy nhiều hệ lụy cho xã hội Mặc dù vậy, pháp luật không hạn chế cá nhân không nhận chấp quyền sử dụng đất Cụ thể Luật Đất đai năm 2013, Điều 179 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước giao hạn mức; đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế có quyền chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật Bên cạnh đó, theo quy định pháp luật hành, chấp biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ, bên dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ không giao tài sản cho bên theo quy định Điều 317 Bộ luật Dân năm 2015 Điểm a khoản Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản ”; Điều 298 Bộ luật Dân năm 2015 quy định đăng ký biện pháp bảo đảm: “Biện pháp bảo đảm đăng ký theo thỏa thuận theo quy định luật Việc đăng ký điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực trường hợp luật có quy định; trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký; việc đăng ký biện pháp bảo đảm thực theo quy định pháp luật đăng ký biện pháp bảo đảm” Ngoài ra, theo quy định điểm a khoản Điều Nghị định 102/2017/NĐCP, giao dịch “thế chấp quyền sử dụng đất” giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký theo quy định Như vậy, để bảo đảm nghĩa vụ đối kháng với bên thứ ba (tức trường hợp người chấp tài sản tiếp tục sử dụng tài sản để thực giao dịch với người khác) phải đăng ký chấp văn phòng đăng ký đất đai thuộc sở tài nguyên mơi trường nơi có đất Từ quy định pháp luật hành cá nhân, tổ chức quyền nhận chấp quyền sử dụng đất để thực việc cho vay, hai bên phải lập hợp đồng chấp quyền sử dụng đất văn đến văn phịng cơng chứng để thực công chứng hợp đồng theo quy định đến ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để chứng thực hợp đồng, sau thực đăng ký chấp (đăng ký giao dịch đảm bảo) văn phòng đăng ký đất đai thuộc sở tài nguyên môi trường nơi có đất 10 1.1.3.3 Điều kiện để giao dịch dân có hiệu lực Chủ thể có lực pháp luật, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập, chủ thể tham gia giao dịch dân hoàn toàn tự nguyện, mục đích nội dung giao dịch dân không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch dân trường hợp luật có quy định (Điều 117 BLDS năm 2015) Giao dịch dân vô hiệu khơng tn thủ quy định hình thức: Giao dịch dân vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực hình thức vơ hiệu, trừ trường hợp giao dịch dân xác lập theo quy định phải văn văn không quy định luật mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tịa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch Hoặc giao dịch dân xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tịa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch Trong trường hợp này, bên khơng phải thực việc công chứng, chứng thực Giao dịch dân vô hiệu phần (Điều 130 BLDS): Giao dịch dân vô hiệu phần phần nội dung giao dịch dân vô hiệu khơng ảnh hưởng đến hiệu lực phần cịn lại giao dịch Hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa Theo quy định khoản Điều 188 Luật Đất đai : “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” Việc đăng ký vào sổ địa phải thực bước sau: Trên sở hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ người khác, bên chấp công chứng, chứng thực hợp đồng xác 11 nhân theo quy định pháp luật, sau nộp kèm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Trường hợp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ký kết trước thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng nộp hồ sơ đăng ký chấp thời hạn không năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng Sau tiếp nhận yêu cầu, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực đăng ký chấp vào hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chấp ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nhận hồ sơ sau 15 giờ, hồn thành việc đăng ký ngày làm việc tiếp theo; trường hợp phải kéo dài thời gian giải hồ sơ đăng ký khơng q 03 ngày làm việc Giao dịch bảo đảm: Đăng ký giao dịch bảo đảm việc quan đăng ký nhập vào sở liệu tài sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ theo yêu cầu bên Các giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký gồm: Thế chấp quyền sử dụng đất; chấp rừng sản xuất rừng trồng; chấp, cầm cố tàu bay; chấp, cầm cố tàu biển; trường hợp khác pháp luật có quy định Theo quy định Nghị định hợp số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 Bộ tư pháp, hợp quy định pháp luật giao dịch bảo đảm Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm; Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ Nghị định số11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 Chính phủ giao dịch bảo đảm sau: Bên bảo đảm bên dùng tài sản thuộc sở hữu mình, dùng quyền sử dụng đất mình, dùng uy tín cam kết thực công việc bên nhận bảo đảm để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân người khác, bao gồm bên cầm cố, bên chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh tổ chức trị – xã hội sở trường hợp tín chấp Theo quy định Điều 297 BLDS 2015 hiệu lực đối kháng với người thứ ba: Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ đăng 12 ký biện pháp bảo đảm bên nhận bảo đảm nắm giữ chiếm giữ tài sản bảo đảm Khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba bên nhận bảo đảm quyền truy đòi tài sản bảo đảm quyền toán theo quy định Điều 308 Bộ luật luật khác có liên quan Điều 298 Đăng ký biện pháp bảo đảm Biện pháp bảo đảm đăng ký theo thoả thuận theo quy định luật Việc đăng ký điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực trường hợp luật có quy định Trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký Việc đăng ký biện pháp bảo đảm thực theo quy định pháp luật đăng ký biện pháp bảo đảm Do đó, hợp đồng chấp sau công chứng phải đăng ký giao dịch bảo đảm Giao dịch bảo đảm vô hiệu vi phạm điều kiện có hiệu lực giao dịch dân theo Điều 117 BLDS năm 2015 Khi giao dịch bảo đảm vơ hiệu bên có quyền tự định, định đoạt yêu cầu không yêu cầu giao dịch bảo đảm vô hiệu Thẩm quyền tuyên bố giao dịch bảo đảm vơ hiệu thuộc tồ án, thời hiệu u cầu tồ án tun bố giao dịch bảo đảm vơ hiệu theo Điều 125, 126, 127, 128, 129 BLDS năm 2015 02 năm kể từ ngày hợp đồng xác lập Đối với hợp đồng quy định Điều 123, 124 BLDS năm 2015 thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu không bị hạn chế Giao dịch bảo đảm vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ bên kể từ thời điểm xác lập hợp đồng Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận, khơng hồn trả vật phải hồn trả tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường 1.1.4 Căn pháp lý TT 07/2019/TT-BTP Về đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Nghị định Số: 102/2017/NĐ-CP đăng lý biện pháp đảm bảo - Nghị định 83/2010/NĐ-CP đăng ký giao dịch bảo đảm 13 1.2 Cơ sở thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm 1.2.1 Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm số nước giới - Thụy Điển: Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai dựa việc sở hữu tư nhân đất đai kinh tế thị trường Tuy nhiên, giám sát chung xã hội tồn nhiều lĩnh vực, ví dụ phát triển đất đai bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát hoạt động phổ biến tất kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật chi tiết hình thành khác (Nguyễn Đình Bồng tác giả, 2005) Hệ thống pháp luật đất đai Thụy Điển gồm có nhiều đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho hoạt động đo đạc địa quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản việc xây dựng ngân hàng liệu đất đai… luật hóa Cụ thể: Việc chấp: Quyền sở hữu đăng ký sau hợp đồng ký kết chấp lại thực theo cách khác Theo quy định pháp luật chấp, có thủ tục để thực chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000) sau: Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin chấp để vay khoản tiền định Nếu đơn duyệt chấp đăng ký tòa án cấp cho chủ sở hữu văn xác nhận đủ điều kiện chấp Văn xác nhận đủ điều kiện chấp sử dụng cho cam kết chấp chấp thực tế thực sau đăng ký Văn xác nhận đủ điều kiện chấp dường có Thụy Điển Bước 2: Văn xác nhận đủ điều kiện chấp gửi cho bên cho vay Khi thực bước 1, tòa án không kiểm tra, xác minh yêu cầu chấp Yêu cầu chấp xét đến thực sử dụng bất động sản để vay vốn (tức xem xét đến bước 2) Các yêu cầu đặt chấp bên vay phải chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt điều kiện cho người vay; bên vay phải cam kết việc thực chấp bên cho vay giữ văn chấp Khi không đáp ứng u cầu chấp khơng hợp pháp Đó trình tự chấp theo quy định pháp luật thực tế hầu hết 14 chấp ngân hàng tổ chức tín dụng thực Tại ngân hàng, bên vay ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng chấp (thế chấp bất động sản) đơn gửi tòa án để xin đăng ký chấp Ngân hàng gửi hai tài liệu gửi đơn xin chấp đến tòa án Sau xử lý, đơn xin chấp lại chuyển lại ngân hàng lưu hồ sơ chấp Thông thường ngân hàng đợi đến có định phê duyệt tịa án chuyển tiền cho người vay Khi nợ chấp toán hết, văn xác nhận đủ điều kiện chấp trả lại cho bên vay Bước 3: Được áp dụng hợp đồng chấp bị vi phạm Khi không toán hợp đồng, bên cho vay làm đơn xin tịch thu tài sản để nợ Việc quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, là: quan thi hành pháp luật Nếu yêu cầu không chấp nhận, tài sản bán đấu giá bên cho chấp toán khoản tiền cho chấp Thủ tục tiến hành nhanh chóng Vụ việc xử lý vòng tháng kể từ có đơn xin bán đấu giá - Trung Quốc: Theo Điều 10, Hiến pháp năm 1982 nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, đất đai Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nơng thơn) Vì đất đai nơng thơn đối tượng quản lý quyền địa phương Trung ương, nên quyền sở hữu toàn đất đai Trung Quốc “dưới làm chủ” Nhà nước Trung Quốc (Nguyễn Thị Mai, 2002) Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai Điều Hiến pháp sửa đổi năm 1988, quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng Trung Quốc Trong điều kiện này, quyền sử dụng đất tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai Hiện nay, quyền sử dụng đất Trung Quốc chia làm loại: quyền sử dụng đất “cấp” quyền sử dụng đất “giao” Quyền sử dụng đất “cấp” loại quyền sử dụng đất truyền thống áp dụng cho doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho doanh nghiệp nhà nước khơng thu tiền thu thu hồi lúc Đối với trường hợp này, quyền sử dụng đất chuyển nhượng, cho thuê hay chấp (Hoàng Huy Biểu, 2000) 15 Người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng địa phương để vay vốn Giao dịch chấp phải thực thông qua hợp đồng người sử dụng đất chủ thể cho vay Nếu đến hạn toán mà người chấp không trả nợ, bên cho vay phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách người sử dụng đất Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc chấp quyền sử dụng đất để vay vốn từ tổ chức tín dụng địa phương cịn khó khăn, họ thường coi nguồn cấp vốn cho thị trường nước, người vay tiền Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006) 1.2.2 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam 1.2.2.1 Giai đoạn áp dụng Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế năm 1989 Pháp lệnh Hợp đồng dân năm 1991 Trong kinh tế kế hoạch hoá tập trung, giao dịch tự nguyện, tự chịu trách nhiệm chủ thể bình đẳng quyền, nghĩa vụ pháp lý khơng tồn điều đồng nghĩa với thực tế, nước ta, thời kỳ pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm Tình trạng nói kéo dài năm cuối thập kỷ 80 kỷ trước, nước ta bước vào giai đoạn đầu trình thực chuyển đổi kinh tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế (năm 1989), Pháp lệnh hợp đồng dân (năm 1991), lần biện pháp bảo đảm việc thực nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng kinh tế bao gồm: chấp tài sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản; biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng dân là: chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lãnh, đặt cọc luật hoá văn Nhà nước Tuy nhiên, thời kỳ đầu thực chuyển đổi kinh tế này, giao dịch bảo đảm tiếp cận giác độ biện pháp bảo đảm thi hành nghĩa vụ quan hệ hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế chưa phải đối tượng hoạt động đăng ký với ý nghĩa công khai hoá quyền tồn từ trước tài sản bảo đảm nhằm hạn chế loại trừ rủi ro pháp lý cho giao dịch thiết lập sau liên quan đến tài sản Trong thời kỳ này, hợp đồng kinh tế ký kết chủ yếu doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, vậy, mục đích thiết lập hợp đồng nói chung 16 hợp đồng có điều khoản bảo đảm thi hành nghĩa vụ nói riêng nhiều trường hợp khơng xuất phát từ nhu cầu lợi ích thực bên mà chủ yếu thực theo “chỉ tiêu”, “pháp lệnh” Nhà nước Chính tư kinh tế kế hoạch hoá tập trung với thiếu sinh động, phong phú thực tiễn đời sống kinh tế, dân bước vào giai đoạn đầu xây dựng kinh tế thị trường có ảnh hưởng mang tính chi phối đến cách tiếp cận pháp luật thời kỳ giao dịch bảo đảm Có thể nói đặc điểm lớn cách tiếp cận giao dịch bảo đảm pháp luật thời kỳ quy định riêng biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân hợp đồng kinh tế biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng dân quan điểm pháp lý phân biệt rạnh ròi hợp đồng kinh tế hợp đồng dân Theo đó, hai văn quy phạm pháp luật xem “xương sống”, phục vụ trực tiếp cho việc xây dựng điều tiết vận hành quan hệ thị trường Pháp lệnh hợp đồng dân Pháp lệnh hợp đồng kinh tế quy định biện pháp thi hành nghĩa vụ, nhiên, cách tiếp cận hai Pháp lệnh văn hướng dẫn thi hành vấn đề lại có nhiều nét khác biệt Điều thể chỡ: Thứ nhất, loại hình giao dịch bảo đảm Theo quy định Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng kinh tế bao gồm: chấp, cầm cố, bảo lãnh; đó, theo quy định Pháp lệnh hợp đồng dân sự, chấp, cầm cố, bảo lãnh ra, đặt cọc xem biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Thứ hai, nội dung chất biện pháp bảo lãnh Theo quy định Pháp lệnh hợp đồng kinh tế Nghị định số 17-HĐBT ngày 16/01/1990 Hội đồng trưởng quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế (sau gọi Nghị định số 17-HĐBT), bảo lãnh tiếp cận với tư cách biện pháp bảo đảm mang tính chất “đối vật” Tại Điều Nghị định số 17-HĐBT, bảo lãnh định nghĩa “sự bảo đảm tài sản thuộc quyền sở hữu người nhận bảo lãnh để chịu trách nhiệm tài sản thay cho người bảo lãnh người vi phạm hợp đồng kinh tế ký kết.” Trong đó, theo quy định Pháp lệnh hợp đồng dân sự, bảo lãnh lại hiểu “là việc cá nhân pháp nhân, gọi chung người bảo lãnh, cam kết chịu trách nhiệm thay 17 cho người bảo lãnh, đến hạn mà người bảo lãnh không thực thực hợp đồng không thoả thuận Người bảo lãnh bảo lãnh tài sản việc thực việc.” (Điều 40) Như vậy, khác với cách tiếp cận Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, bảo lãnh Pháp lệnh hợp đồng dân bảo lãnh tài sản (mang tính chất đối vật) hành vi cụ thể (mang tính chất đối nhân) Thứ ba, quyền nghĩa vụ bên quan hệ bảo đảm thực nghĩa vụ Trên tư quan hệ pháp luật đơn vị kinh tế thuộc sở hữu nhà nước mà đại diện chủ yếu doanh nghiệp nhà nước quan hệ mang tính chất “công”, chịu quản lý điều hành trực tiếp chủ sở hữu Nhà nước thông qua “chỉ tiêu”, “pháp lệnh”, quan hệ pháp luật dân quan hệ mang tính chất “tư” nên quy định quyền nghĩa vụ bên quan hệ bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng dân có phần “mềm dẻo” “linh hoạt” so với quy định quyền nghĩa vụ bên quan hệ bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng kinh tế Một đặc điểm pháp luật thời kỳ tiếp cận giao dịch bảo đảm bước đầu có quy định mang tính khuyến nghị bên có quyền cần tìm hiểu thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm Tuy nhiên, pháp luật dừng lại mức độ đưa quy định mang tính cảnh báo bên có quyền mà chưa luật hố chế cơng khai thơng tin để bên cho vay (bên có quyền) thực quyền tiếp cận thông tin tài sản bảo đảm Theo quy định Mục V Thông tư số 108/TT-PC ngày 19/5/1990 Trọng tài kinh tế nhà nước hướng dẫn ký kết thực hợp đồng kinh tế, áp dụng biện pháp chấp, “Để tránh tình trạng số tài sản đem chấp nhiều nơi, bên đòi chấp phải xem xét cụ thể tài sản cịn chấp đâu chưa Nếu tài sản khơng chấp nơi khác nhận chấp cần yêu cầu giữ giấy tờ sở hữu tài sản nhằm ngăn chặn khơng tài sản đem chấp nơi khác.” Điều cho thấy, ý nghĩa mục đích khuyến nghị mang tính cảnh báo nhằm hạn chế loại trừ tình trạng dùng tài sản để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ, nhằm giảm thiểu rủi ro cho bên nhận bảo đảm sau trường hợp tài sản bảo đảm dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ trước 18 Có thể nói, cách tiếp cận Pháp lệnh hợp đồng kinh tế Pháp lệnh hợp đồng dân biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ phạm vi hẹp mang tính sơ khai, số quy định chưa phù hợp với phát triển thị trường tín dụng đại Mặc dù vậy, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế Pháp lệnh hợp đồng dân đặt móng quan trọng cho việc hình thành phát triển pháp luật giao dịch bảo đảm Việt Nam, tạo tiền đề cần thiết cho đời pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm 1.2.2.2 Giai đoạn áp dụng Bộ luật Dân năm 1995 Bộ luật thay Pháp lệnh Hợp đồng dân năm 1991, quy định biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh phạt vi phạm Bộ luật có điểm khác với quy định Pháp lệnh Hợp đồng dân biện pháp bảo đảm sau: Thứ tăng thêm biện pháp ký cược, ký quỹ phạt vi phạm Thứ hai là, biện pháp đặt cọc, dùng tiền, dùng động sản khác để bảo đảm Việc chấp dùng bất động sản, giống với Pháp lệnh Hợp đồng dân năm 1991, khác với Nghị định số 17-HĐBT năm 1990 (dùng động sản) Việc bảo lãnh dùng tài sản không dùng tài sản để bảo đảm nghĩa vụ cho người khác giống với quy định trước Với đời BLDS 1995, biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ quy định đầy đủ hơn, bao gồm quy định chung biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân quy định cụ thể biện pháp cầm cố, chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, phạt vi phạm Đây xem bước tiến dân luật nước ta cách tiếp cận giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, việc để Pháp lệnh hợp đồng kinh tế có hiệu lực thi hành song song với BLDS làm cho tình trạng tồn quy định bảo đảm thực nghĩa vụ pháp luật dân pháp luật kinh tế tiếp tục trì cho dù quy định vấn đề nhiều trường hợp thể nhiều quan điểm nội dung pháp lý không thống Bên cạnh đó, lĩnh vực tài ngân hàng, để thi hành quy định BLDS bảo đảm thực nghĩa vụ quan hệ tín dụng, Ngân hàng nhà nước ban hành số văn quy phạm pháp luật điều chỉnh riêng 19 lĩnh vực Như vậy, thay quy định thống giao dịch bảo đảm, pháp luật thời kỳ lại phân chia biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ theo lĩnh vực áp dụng, bảo đảm thực nghĩa vụ lĩnh vực dân sự, bảo đảm thực nghĩa vụ lĩnh vực kinh tế, bảo đảm thực nghĩa vụ lĩnh vực tín dụng ngân hàng Thực tế cho thấy, thiếu quán quan điểm cách tiếp cận pháp luật thời kỳ giao dịch bảo đảm dẫn đến nhiều “hệ luỵ” mặt pháp lý nhiều vướng mắc thực tiễn áp dụng Điểm nhấn đáng kể pháp luật thời kỳ lần đầu tiên, thuật ngữ giao dịch bảo đảm quy phạm hoá văn pháp quy Nhà nước, Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 Chính phủ giao dịch bảo đảm (sau gọi Nghị định số 165/1999/NĐ-CP) Theo quy định Nghị định này, giao dịch bảo đảm hiểu “là hợp đồng cầm cố, chấp, bảo lãnh tài sản theo bên bảo đảm cam kết với bên nhận bảo đảm việc dùng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự” (khoản Điều 2) Từ quy định cho thấy, Nghị định số 165/1999/NĐ-CP tiếp cận giao dịch bảo đảm với tư cách loại hình giao dịch dân sự, có danh vị độc lập hợp đồng biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân tuý thoả thuận biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế quan niệm pháp luật thời kỳ trước Với định nghĩa này, Nghị định số 165/1999/NĐ-CP cho thấy tư pháp luật giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, dấu ấn mang tính đột phá pháp luật thời kỳ khơng phải việc luật hố khái niệm giao dịch bảo đảm, mà việc ban hành Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 đăng ký giao dịch bảo đảm (sau gọi Nghị định số 08/2000/NĐ-CP) Với việc ban hành Nghị định số 08/2000/NĐ-CP, lần đầu tiên, giao dịch bảo đảm tiếp cận giác độ đối tượng hoạt động đăng ký với ý nghĩa công bố công khai lịch sử tồn quyền (giao dịch) chủ thể quyền (giao dịch) tài sản bảo đảm Thực tiễn minh chứng rằng, với cách tiếp cận này, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày cho thấy vai trị quan trọng việc mở rộng hội tiếp cận tín dụng cho kinh tế nước ta Bởi lẽ, môi trường kinh doanh tài đại, giao dịch 20 bảo đảm thiết lập sở bên cho vay không cần trực tiếp nắm giữ tài sản, nghĩa là, bên vay giữ tài sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ cho bên cho vay tiếp tục sử dụng nó, phục vụ cho mục đích sản xuất, kinh doanh Đặc điểm tài đại có ý nghĩa vơ quan trọng nhà đầu tư, lẽ, thương gia phải có hàng tay giới thiệu, tiếp thị hàng hoá; nhà thầu phải sử dụng thiết bị thực hợp đồng; nhà nơng phải có máy móc để gieo trồng thu hoạch mùa màng Tuy nhiên, xét phương diện lợi ích bên thứ ba, “điểm yếu” chế cho vay là, nhiều trường hợp bên thứ ba bị lừa đảo khơng có chế minh bạch hố thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm Thực tế nêu phản ánh nhu cầu thiết lập chế cơng khai hố thơng tin tài sản bảo đảm xác định thứ tự ưu tiên toán theo thứ tự thời gian cơng khai hố; bên cạnh việc thừa nhận bảo hộ việc dùng tài sản để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ; chế cho vay sở bên vay nắm giữ kiểm soát tài sản bảo đảm Trước bối cảnh đó, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ban hành vai trò giải pháp quan trọng cho vấn đề nêu trên, thông qua việc công nhận cách đầy đủ quyền bảo đảm tồn từ trước tài sản cơng khai hố hình thức nộp Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký; quy định quyền tiếp cận thông tin tài sản bảo đảm thơng tin cơng bố công khai thông qua thiết chế đăng ký (Điều 24); xác lập thứ tự ưu tiên giao dịch bảo đảm tài sản theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 22) Cho đến nay, số điểm hạn chế, bất cập nghiên cứu, sửa đổi, theo đánh giá chung, với đời Nghị định số 08/2000/NĐCP cho thấy bước tiến dài pháp luật nước ta lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm Thông qua việc thiết lập chế đăng ký, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP góp phần bảo vệ chủ thể quyền công khai hoá, đồng thời loại bỏ rủi ro pháp lý cho giao dịch thiết lập sau; từ đó, tạo lập, trì đảm bảo “trật tự lợi ích” chung đời sống kinh tế - dân 1.2.2.3 Giai đoạn áp dụng Bộ luật dân 2005 21 Bộ luật thay Bộ luật Dân năm 1995 Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế năm 1989 Theo khoản Điều 323 BLDS 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm giao dịch dân bên thoả thuận pháp luật quy định việc thực biện pháp bảo đảm quy định khoản Điều 318 Bộ luật này”; bao gồm: cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp Từ định nghĩa giao dịch bảo đảm Điều 323 BLDS 2005, rút vài nhận xét khái niệm giác độ đối tượng hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm sau: Trước tiên, dễ dàng nhận thấy, BLDS 2005 không đặc điểm chung, giao dịch bảo đảm mà liệt kê biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Điều hoàn toàn khác so với khái niệm giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật nhiều nước Tham khảo pháp luật số quốc gia giới, nhận thấy, khái niệm giao dịch bảo đảm hiểu toàn giao dịch, khơng giới hạn phụ thuộc vào hình thức tên gọi giao dịch, có mục đích tạo lập quyền lợi bảo đảm tài sản, bao gồm: hàng hố, giấy tờ (có giá) tài sản vơ hình khác Chính vậy, bên cạnh biện pháp bảo đảm truyền thống cầm cố, chấp, pháp luật giao dịch bảo đảm quốc gia áp dụng với giao dịch khác có tính chất bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ thuê mua tài chính; gửi bán thương mại; chuyển giao nợ, cho thuê tài sản dài hạn, bán có bảo lưu quyền sở hữu; mua trả chậm, trả dần; chuyển nhượng quyền đòi nợ; quyền cầm giữ… Điều đồng nghĩa, loại hình giao dịch bảo đảm với tư cách đối tượng hoạt động đăng ký theo quy định pháp luật nước khơng bị “bó hẹp” khái niệm giao dịch bảo đảm Cách tiếp cận truyền thống giao dịch bảo đảm BLDS 2005 bộc lộ số điểm hạn chế, bất cập mơi trường tín dụng đại Bởi lẽ, cơng khai hố thơng tin giao dịch bảo đảm truyền thống cầm cố, chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ chưa đủ để loại trừ rủi ro nhà đầu tư; người có quyền tài sản phát sinh sở giao dịch theo quy định pháp luật cần phải cơng khai hố nhằm đảm bảo tính minh 22 bạch tình trạng pháp lý tài sản cầm giữ tài sản, thuê mua tài chính, gửi bán thương mại… Điều cho thấy, cách tiếp cận BLDS 2005 giao dịch bảo đảm vơ hình chung thu hẹp phạm vi đăng ký u cầu cung cấp thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm Chính vậy, để khắc phục điều này, sở quy định Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số 04/2007/TT-BTP Thông tư số 07/2007/TT-BTP quy định lợi ích bảo đảm khác theo cách tiếp cận Điều UCC, số hợp đồng hợp đồng mua trả chậm, trả dần có bảo lưu quyền sở hữu bên bán, hợp đồng cho thuê có thời hạn từ năm trở lên, hợp đồng cho thuê tài hợp đồng chuyển giao quyền đòi nợ; việc kê biên tài sản thi hành án thuộc diện đăng ký (thông báo) biết đến định chế chung “đăng ký hợp đồng” hay “thông báo kê biên tài sản thi hành án” Tuy nhiên, xét theo tiêu chí giao dịch bảo đảm theo quy định BLDS 2005, hợp đồng giao dịch bảo đảm không thuộc diện phải đăng ký giao dịch bảo đảm Do đó, quy định đăng ký hợp đồng xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn chế định dường vượt phạm vi hiệu chỉnh BLDS 2005 Bộ luật xem văn gốc giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm Thứ hai, cách tiếp cận BLDS 2005 giao dịch bảo đảm làm cho phạm vi giao dịch bảo đảm không đồng với đối tượng đăng ký giao dịch bảo đảm Về lý thuyết, phạm vi giao dịch bảo đảm phải đồng với đối tượng đăng ký giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, nguyên lý lại không ghi nhận thể pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm nước ta, nguyên vấn đề lại nằm quy định BLDS 2005 giao dịch bảo đảm Theo quy định BLDS 2005, tất giao dịch dân bên thoả thuận pháp luật quy định việc thực biện pháp bảo đảm cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp “gọi” tên chung giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, mục đích việc đăng ký nhằm cơng khai hố thơng tin giao dịch bảo đảm xác định thứ tự ưu tiên 23 toán xử lý tài sản bảo đảm trường hợp tài sản bảo đảm để thực cho nhiều nghĩa vụ theo thứ tự thời gian cơng khai hố (đăng ký) Do đó, giao dịch bảo đảm với tư cách đối tượng hoạt động đăng ký biện pháp bảo đảm tài sản cụ thể (mang tính chất đối vật), khơng bao hàm bảo lãnh, tín chấp (là biện pháp bảo đảm theo quy định BLDS 2005) lại có tính chất đối nhân Như vậy, BLDS 2005 không trực tiếp giải vấn đề này, xuất phát từ nguyên lý việc xử lý tài sản bảo đảm, phạm vi giao dịch bảo đảm theo cách tiếp cận BLDS 2005 khơng có đồng với phạm vi đối tượng đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm Điều tiếp tục khẳng định Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày 17/5/2007 Bộ Tư pháp sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9/2006 Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đề thẩm quyền, trình tự thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp Theo đó, bảo lãnh, tín chấp theo quy định khoản Thơng tư không thuộc diện đăng ký giao dịch bảo đảm Thứ ba, cách tiếp cận BLDS 2005 biện pháp bảo lãnh gây nhiều vướng mắc việc xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm giao dịch bảo đảm tài sản (ví dụ cầm cố, chấp) với bảo lãnh Dưới giác độ lý luận đăng ký giao dịch bảo đảm quy định pháp luật hành, bảo lãnh biện pháp bảo đảm mang tính đối nhân nên khơng thuộc diện đăng ký giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, thiếu quán cách tiếp cận BLDS 2005 bảo lãnh gây vướng mắc việc xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm giao dịch bảo đảm tài sản (ví dụ cầm cố, chấp) với bảo lãnh Theo quy định Điều 361 BLDS 2005, “Bảo lãnh việc người thứ ba (sau gọi bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau gọi bên nhận bảo lãnh) thực nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau gọi bên bảo lãnh), đến thời hạn mà bên bảo lãnh không thực thực khơng nghĩa vụ Các bên thoả thuận việc bên bảo lãnh phải thực nghĩa vụ bên bảo lãnh khả 24 thực nghĩa vụ mình.” Tuy nhiên, Điều 369 - xử lý tài sản bên bảo lãnh, BLDS lại quy định: “Trong trường hợp đến hạn thực nghĩa vụ thay cho bên bảo lãnh, mà bên bảo lãnh không thực thực khơng nghĩa vụ bên bảo lãnh phải đưa tài sản thuộc sở hữu để tốn cho bên nhận bảo lãnh.” Như vậy, theo cách tiếp cận BLDS 2005, bảo lãnh khơng hồn tồn biện pháp bảo đảm mang tính đối nhân Điều đặt vấn đề cần giải quyết, thứ tự ưu tiên tốn giao dịch bảo đảm tài sản với bảo lãnh xác định theo tiêu chí nào, đăng ký giao dịch bảo đảm hay xác lập giao dịch giao dịch bảo đảm Bởi lẽ, theo quy định khoản Điều 325 BLDS 2005, “Trong trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm khơng đăng ký giao dịch bảo đảm có đăng ký ưu tiên toán.”; nhiên, bảo lãnh theo quy định pháp luật hành lại không thuộc diện đăng ký giao dịch bảo đảm, nghĩa là, trường hợp có nhu cầu, bên quan hệ bảo lãnh thực việc đăng ký giao dịch bảo đảm Do đó, lấy tiêu chí đăng ký để xác định thứ tự ưu tiên toán khơng đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên nhận bảo lãnh Tuy nhiên, lấy theo tiêu chí xác lập giao dịch, khơng phù hợp với tinh thần Điều 325 BLDS 2005 quy định nguyên tắc xác định thứ tự ưu tiên toán giao dịch bảo đảm; mục tiêu cơng khai, minh bạch hố thơng tin tình trạng pháp lý tài sản thông qua thiết chế đăng ký, nhằm giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư, qua đó, góp phần phát huy tối đa nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội đất nước mà nỗ lực hướng đến Bộ luật có điểm khác với quy định Bộ luật Dân năm 1995 biện pháp bảo đảm sau: Thứ bỏ biện pháp phạt vi phạm Thứ hai thêm biện pháp tín chấp Thứ ba là, biện pháp cầm cố chấp, không để bảo đảm nghĩa vụ dân cho bên cầm cố, mà cịn để bảo đảm nghĩa vụ cho người khác Thứ tư là, biện pháp bảo lãnh khơng cịn dùng tài sản (đối vật), mà cam kết (đối nhân) 25 Nội dung thay đổi biện pháp cầm cố, chấp bảo lãnh điều khác biệt hoàn toàn với tất quy định trước Tuy nhiên, điều khơng thể cách rõ ràng Bộ luật, mà phải thông qua quy định Luật Công chứng năm 2006, Luật Công chứng năm 2014 loạt văn luật Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ “Về giao dịch bảo đảm”, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/2/2007 Chính phủ “Quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai” (khoản 1, Điều 31 quy định “Bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo quy định Luật Đất đai hiểu chấp quyền sử dụng đất cho người thứ ba…”), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23-7-2010 Chính phủ "Về đăng ký giao dịch bảo đảm” Thông tư hướng dẫn thủ tục chấp, đăng ký, thu phí cơng chứng,… 1.2.2.4 Giai đoạn từ Bộ luật Dân 2015 có hiệu lực đến Bộ luật thay Bộ luật Dân năm 2005, quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp cầm giữ tài sản Bộ luật có điểm khác so với Bộ luật Dân năm 2005 biện pháp bảo đảm sau: Thứ là, thêm biện pháp bảo đảm bảo lưu quyền sở hữu cầm giữ tài sản Thứ hai là, cầm cố bất động sản Thứ ba là, bảo lãnh tài sản không tài sản (quay trở lại giống với quy định Bộ luật Dân năm 1995) Ngoài Bộ luật dân 2015 cịn có số quy định quan trọng liên quan đến giao dịch bảo đảm như: - Phân biệt rạch ròi biện pháp bảo đảm mang tính chất đối nhân (bao gồm bảo lãnh, tín chấp) biện pháp bảo đảm mang tính chất đối vật (bao gồm chấp tài sản cầm cố tài sản) - Phân biệt rạch ròi thời điểm có hiệu lực giao dịch bảo đảm thời điểm biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ - Hoàn thiện chế làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba biện pháp bảo đảm… 26 Đồng thời quy định xử lý tài sản bảo đảm có giá trị thi hành lại quy định Thơng tư dẫn đến hiệu lực thi hành cịn chưa cao., Về giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liến với đất, khác với Bộ luật dân 2005, Bộ luật dân 2015 khơng cịn quy định riêng chấp quyền sử dụng đất, mà trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu bên chấp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất, theo điều 325 điều 326 Bộ luật dân 2015 quy định hai trường hợp mà khơng tách riêng luật trước thay đổi hợp lý, có quy định chung giao dịch bảo đảm; quy định chấp tài sản nêu từ điều 317 đến điều 327, gồm: tài sản chấp; quyền nghĩa vụ bên quan hệ chấp; chấm dứt tài sản chấp Mặt khác, thực tế, nhiều tình xảy khiến bên nhận chấp xử lý quyền sử dụng đất bên chấp có tài sản đất Để giải được, bên nhận chấp buộc phải khởi kiện Tòa án để đòi lại tài sản, gây thời gian, tốn tiền bạc, công sức Vấn đề khắc phục Bộ luật dân 2015, tài sản gắn liền với đất xử lý quyền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất Nhìn chung, quy định chấp Bộ luật dân 2015 có nhiều thay đổi theo hướng bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho bên nhận chấp Trong đáng ý phải nhắc tới quyền truy đòi tài sản, ưu tiên toán tài sản chấp thay đổi quy định trường hợp chấp quyền sử dụng đất/tài sẳn gắn liền với đất Quy định tạo điều kiện cho người nhận chấp có quyền chủ động nghĩa vụ đến hạn 1.3 Đánh giá chung công tác đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam Việc đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa quan trọng việc công khai minh bạch giao dịch bảo đảm Một mặt, giúp cho người dân doanh nghiệp có thêm hội tiếp cận với nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh Mặt khác, hoạt động đăng ký bảo đảm giúp nhà đầu tư, tổ chức 27 tín dụng, tổ chức cá nhân khác có nguồn thơng tin để tra cứu, tìm hiểu trước xem xét, định ký kết hợp đồng nói chung hoạt động đầu tư cho vay nói riêng Tuy nhiên, việc đăng ký giao dịch bảo đảm số hạn chế quy định đăng ký giao dịch bảo đảm quy định rải rác nhiều văn dẫn đến việc tra cứu, áp dụng pháp luật cịn gặp nhiều khó khăn Một bất cập khác việc phân chia nhiều quan đăng ký giao dịch bảo đảm dẫn đến tình trạng thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm nhiều địa phương không thống Thực tế, loại tài sản bảo đảm, đặc biệt tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, mỡi nơi có hướng dẫn khác hồ sơ, giấy tờ thủ tục chưa với quy định Trong số trường hợp, thời gian tiếp nhận hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm chưa tuân thủ quy định, số quan lại quy định cách cứng nhắc nhận hồ sơ vào số ngày định tuần, gây khó khăn cho người đăng ký Khơng có bất cập đăng ký giao dịch bảo đảm mà việc tra cứu thông tin giao dịch gặp khơng khó khăn Những năm gần đây, Việt Nam tích cực việc cải cách thủ tục hành chính, việc xây dựng, hồn thiện theo hướng đơn giản thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm điều cần thiết Ngồi việc cần có quy định cụ thể, thống vấn đề tinh thần trách nhiệm thái độ cán thực thi có ý nghĩa quan trọng nhằm giảm thiểu nhũng nhiễu, tiêu cực tạo cho người dân tổ chức trình đăng ký giao dịch bảo đảm thuận tiện tiết giảm chi phí khơng đáng có 1.4 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tỉnh Nam Định Trong năm gần đây, phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Nam Định nhận thức tổ chức, cá nhân vai trị tầm quan trọng cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm nên việc thực đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn tỉnh Nam Định ngày có chiều hướng tăng Đến nay, tồn tỉnh có 12 quan đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, bao gồm 01 Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Nam Định 11 Chi 28 nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện Các thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất niêm yết công khai Bộ phận tiếp nhận trả kết hồ sơ hành huyện, thành phố Tính riêng năm 2017, tồn tỉnh tiếp nhận giải 6485 hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trong đó, hồ sơ đăng ký chấp 3835 hồ sơ; xóa đăng ký chấp 2650 hồ sơ (Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Nam Định, 2017) Bên cạnh đó, Nam Định xây dựng vận hành Chương trình quản lý thơng tin ngăn chặn thông tin hợp đồng, giao dịch công chứng với 04/04 tổ chức hành nghề công chứng tham gia, nhập thông tin vào Chương trình Sở Tư pháp quan tham mưu giúp UBND tỉnh thực chức quản lý nhà nước đăng ký giao dịch bảo đảm, chủ động phối hợp với Sở Tài nguyên Môi trường, UBND huyện, thành phố, thống kê, lập danh sách trường hợp bị phôi giấy chứng nhận, trường hợp giấy chứng nhận xin cấp lại, trường hợp bị thu hồi… Việc xây dựng, vận hành Chương trình quản lý thông tin thông tin hợp đồng giao dịch góp phần hạn chế tình trạng tài sản tham gia nhiều giao dịch, tài sản không phép công chứng mà tổ chức hành nghề cơng chứng, tổ chức tín dụng khơng biết cơng chứng, giải ngân Tuy nhiên, bên cạnh cịn số tồn tại: - Cơng tác đạo, hướng dẫn nghiệp vụ giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hạn chế; - Sự phối hợp quan có liên quan tỉnh như: Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên Môi trường, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai chưa nhịp nhàng, đồng nên ảnh hưởng đến chất lượng, hiệu công việc; - Công tác tác tra, kiểm tra xử lý vi phạm đăng ký giao dịch bảo đảm chưa thực thường xuyên; - Cán Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện mỏng, phải kiêm nhiệm nhiều việc nên ảnh hưởng đến chất lượng công việc; 29 - Việc thẩm định hồ sơ chấp quyền sử dụng đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất số tổ chức tín dụng chưa thực nghiêm túc, quy trình nên xảy tranh chấp khó khăn xử lý tài sản chấp 1.5 Đánh giá chung tổng quan nghiên cứu Trên sở khoa học, pháp lý thực tiễn, tổng quan nghiên cứu Thế giới Việt Nam Tôi nhận thấy việc nghiên cứu Đánh giá thực trạng giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015-2019 cần thiết góp phần nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực nói riêng, tỉnh Nam Định nước nói chung Tơi xin cam đoan chưa có nhận học vị sau đại học địa bàn nghiên cứu lĩnh vực: Đánh giá thực trạng giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015-2019 30 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài hoạt động giao dịch bảo đảm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2019 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2019 2.2 Thời gian, địa điểm nghiên cứu Thời gian nghiên cứu: đề tài đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 – 2019 Địa điểm nghiên cứu: bàn huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định 2.3 Nội dung nghiên cứu 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Nam Trực + + Điều kiện tự nhiên; + Điều kiện kinh tế - xã hội + Hiện trạng sử dụng đất năm 2019; + Tình hình quản lý nhà nước đất đai; + Công tác đăng ký biến động đất đai huyện Nam Trực Nhận xét chung tình hình quản lý, sử dụng cơng tác đăng ký biến động đất đai 2.3.2 Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực 31 + Kết đăng ký GDBĐ QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực + Thực trạng công tác đăng ký GDBĐ công tác đăng ký GDBĐ QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất xã, thị trấn nghiên cứu 2.3.3 Kết đánh giá người dân cán ngân hàng việc thực giao dịch bảm đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 2.3.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn cơng tác đăng ký GDBĐ QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đề xuất giải pháp + Kết đánh giá người dân cán ngân hàng việc thực giao dịch bảm đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất + Đánh giá tình hình thực giao dịch bảo đảm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất xã, Thị trấn nghiên cứu + Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực 2.3 Phương pháp nghiên cứu 2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu - Các nội dung nghiên cứu chung nghiên cứu quy mô huyện Đối với nội dung vấn nghiên cứu sâu chọn xã thị trấn, thị trấn địa bàn huyện để đánh giá việc thực giao dịch bảo đảm QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất Tiêu chí chọn xã/thị trấn sau: + Thị trấn Nam Giang (đại diện cho khu vực trung tâm hành chính, kinh tế - xã hội, nơi có mật độ dân số đông, giá trị đất lớn) + Xã Nam Thanh (đại diện cho khu vực có mật độ dân số ít, giá trị đất thấp) + Xã Điền Xá (đại diện cho khu vực nằm quy hoạch phát triển đô thị mạnh) Lựa chọn ngân hàng Quỹ tín dụng (Ngân hàng NN PTNT Việt 32 Nam chi nhánh huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định, Ngân hàng TMCP Cơng Thương Việt Nam - Phịng Giao dịch Nam Trực - Chi nhánh tỉnh Nam Định, Quỹ tín dụng nhân dân thị trấn Nam Trực, huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định) để điều tra, đánh giá hoạt động giao dịch bảo đảm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Các ngân hàng, quỹ tín dụng tổ chức tín dụng có nhiều hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nam Trực 2.3.2 Điều tra thu thập số liệu thứ cấp Các số liệu, tài liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất, báo cáo tình hình thực cơng tác giao dịch đảm bảo QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thu thập UBND xã, thị trấn phịng, ban chức huyện Nam Trực Ngồi ra, số liệu đăng ký giao dịch bảo đảm cịn thu thập Sở Tài ngun Mơi trường tỉnh Nam Định 2.3.3 Điều tra thu thập số liệu sơ cấp Điều tra ngẫu nhiêu hộ gia đình, cá nhân trực tiếp thực đăng ký giao dịch bảo đảm Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nam Trực phiếu điều tra in sẵn Các tiêu chí điều tra gồm thơng tin mục đích vay; mức tiền muốn vay theo tỷ lệ phần trăm giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; ngân hàng cho vay; diện tích đất, diện tích sàn nhà; thủ tục đăng ký; thông tin khác cầm cố, đặt cọc Tổng số phiếu điều tra 90 phiếu xã, thị trấn nghiên cứu (30 phiếu/xã, thị trấn) - Phỏng vấn 30 cán ngân hàng làm cơng tác tín dụng thực thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảo Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Nam Trực thay cho người vay tiền chấp quyền sử dụng đất Các cán tín dụng vấn 02 ngân hàng 01 Quỹ tín dụng nhân dân có nhiều số người dân đến vay tiền (mỡi ngân hàng Quỹ tín dụng vấn 10 cán bộ) Các nội dung vấn gồm mức tiền ngân hàng cho vay (theo tỷ lệ phần trăm giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà); cho vay; đơn giản, phức tạp 33 thủ đăng ký chấp; nên hay không nên đăng ký chấp Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nam Trực 2.3.4 Phương pháp xử lý số liệu Các số liệu thu thập xử lý phần mềm Microsoft Office Excel 2010 Trên sở tổng hợp theo nội dung thể kết dạng bảng biểu 2.3.5 Phương pháp so sánh Trên sở số liệu tổng hợp tình hình chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định tiến hành so sánh hoạt động giao dịch bảo đảm để làm rõ phát triển hoạt động qua năm địa bàn huyện Nam Trực 34 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Nam Trực 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 3.1.1.1 Vị trí địa lý Nam Trực cửa ngõ phía Nam thành phố Nam Định, có vị trí sau: - Phía Bắc giáp với thành phố Nam Định; - Phía Đơng giáp với huyện Vũ Thư (tỉnh Thái Bình); Phía Tây giáp với huyện Vụ Bản, huyện Nghĩa Hưng huyện Ý Yên; - Phía Nam giáp với huyện Trực Ninh; Huyện Nam Trực có diện tích tự nhiên 163,9 km Dân số năm 2019 có 194.082 người, Mật độ dân số bình qn 1.184 người/km gồm 20 đơn vị hành 19 xã thị trấn Thị trấn Nam Giang trung tâm trị kinh tế văn hóa huyện; Nam Trực mang đầy đủ đặc điểm tiểu khí hậu vùng đồng sông Hồng, khu vực nhiệt đới, gió mùa, nóng ẩm, mưa nhiều, có mùa rõ rệt (xuân, hạ, thu, đông); o Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình hàng năm từ 23-25 C, số tháng có nhiệt độ o trung bình lớn 20 C từ tháng đến tháng Mùa đông, nhiệt độ trung bình o 19,2 C, tháng lạnh tháng 12 tháng năm sau Mùa hạ, nhiệt độ trung bình o 29 C, tháng nóng tháng tháng 7; Độ ẩm: Độ ẩm khơng khí tương đối cao, trung bình năm từ 80-85%, tháng có độ ẩm lớn nhỏ khơng chênh lệch nhiều, tháng có độ ẩm cao 90% (tháng 4), tháng có độ ẩm thấp 76% (tháng 11); - Chế độ mưa: Lượng mưa trung bình năm từ 1.700-1.800 mm, phân bố tương đối đồng toàn lãnh thổ huyện Lượng mưa phân bố không năm, mùa mưa từ tháng đến tháng 10, lượng mưa chiếm gần 80% lượng mưa năm, tháng mưa nhiều tháng 7, 8, Do lượng mưa nhiều, tập trung 35 nên gây ngập úng, làm thiệt hại cho sản xuất nông nghiệp, mưa lớn kết hợp với triều cường, nước sông lên cao Mùa khô từ tháng 11 đến tháng năm sau, lượng mưa chiếm 20% lượng mưa năm Các tháng mưa tháng 12 tháng 1, năm sau, có tháng khơng có mưa Tuy nhiên, có năm mưa muộn ảnh hưởng đến việc gieo trồng vụ đông mưa sớm ảnh hưởng đến thu hoạch vụ chiêm xuân; Điều kiện khí hậu Nam Trực thuận lợi cho việc phát triển sản xuất nông nghiệp, việc gieo trồng tiến hành quanh năm 3.1.1.3 Thuỷ văn Chế độ thuỷ văn huyện chịu ảnh hưởng sơng: sơng Hồng, sơng Đào chế độ thuỷ triều Nam Trực có hệ thống sơng ngịi dầy đặc với mật độ mạng lưới sơng ngịi vào khoảng 0,7- 0,9 km/km Hiện sông Hồng, sông Đào nguồn cung cấp nước phục vụ cho sản xuất nơng nghiệp dân sinh địa bàn, qua cống đê như: cống Vị Khê - Điền Xá, cống Bái Hạ Nghĩa An, cống Thứ Nhất - Nam Hồng, cống Cổ Lễ - Nam Thanh, cống Kinh Lũng - Nam Giang, cống Sa Lung, Dương Độ - Đồng Sơn Sơng ngịi Nam Trực phân làm hai loại sông sơng nội đồng 3.1.1.4 Các nguồn tài ngun Tài ngun đất Nam Trực có tổng diện tích đất tự nhiên 16.389 ha, thổ nhưỡng đất đai gồm nhóm đất có diện tích lớn nhóm đất phù sa trẻ (Fluvisols) chiếm 62,5% diện tích tự nhiên, tiếp đến nhóm đất cát chiếm % đất phèn 2,5% Nhìn chung đất đai Nam Trực chủ yếu đất phù sa sông bồi lắng, có nhiều tính chất tốt thích hợp cho nhiều loại thực vật phát triển; Tài nguyên nước Nam Trực có nguồn nước mặt nguồn nước ngầm dồi phân bố tương đối vùng huyện; - Nguồn nước mặt: Có nhiều sơng lớn chảy qua, nguồn nước mặt có trữ lượng lớn từ sơng Sơng Hồng, Sơng Đào có khả cung cấp nước phục vụ cho sản xuất sinh hoạt nhân dân huyện; 36 Nước mưa: Lượng mưa bình quân hàng năm lớn (1.700-1.800 mm) phân bố không năm, tập trung vào tháng 7, 8, tới 80% lượng mưa năm góp phần bổ sung nguồn tài nguyên nước cho huyện, song mùa mưa thường gây úng lụt cục nhiều nơi; - Nguồn nước ngầm: Chủ yếu nằm tầng lỗ hổng Plutôxen phân bố khắp địa bàn huyện, hàm lượng Cl < 200 mg/l, tầng khai thác phổ biến độ sâu từ 10-120 m Tuy nhiên, khai thác độ sâu 40 m, chất lượng nước nhiều Fe tạp chất Vì sử dụng cần có biện pháp xử lý để loại trừ Fe tạp chất; 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 3.1.2.1 Cơ cấu kinh tế - Tăng trưởng kinh tế: Thời kỳ 2015 - 2019 kinh tế huyện Nam Trực có bước tăng trưởng ổn định, cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch theo hướng tích cực Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân giai đoạn 2010-2015 tăng bình quân 10,2%, giai đoạn 2015 - 2019 12,5%/năm (giai đoạn 2010 - 2015 10,2%/năm); - Cơ cấu kinh tế năm 2019 (theo giá hành); + Nông nghiệp - thuỷ sản chiếm 23 % + Công nghiệp - xây dựng - dịch vụ chiếm 77% Chuyển dịch cấu kinh tế Chuyển dịch cấu kinh tế cấu nội ngành kinh tế tiếp tục có bước chuyển biến tích cực theo hướng tăng dần tỷ trọng ngành công nghiệp - xây dựng, dịch vụ; giảm dần tỷ trọng ngành nông, lâm, thủy sản Tỷ trọng ngành nông, lâm, thuỷ sản giảm từ 35% năm 2015 xuống 25,2% năm 2019; ngành công nghiệp - xây dựng tăng từ 31,7% lên 37,7%; ngành dịch vụ tăng từ 33,3% lên 37,1% 3.1.2.2 Thực trạng phát triển ngành kinh tế * Khu vực kinh tế nông nghiệp Sản xuất nông nghiệp phát triển tồn diện; giới hóa 100% khâu làm đất, 70% khâu thu hoạch góp phần chủ động sản xuất, tiết kiệm chi phí đảm bảo tốt thời vụ reo cấy; bỏ tập quán reo mạ dược sang reo mạ nền, tăng nhanh tỷ lệ reo sạ vụ xuân; xây dựng 01 cánh đồng liên kết; 36 cánh đồng mẫu lớn với 37 tổng diện tích 1.384 ha; gieo cấy 70% diện tích lúa chất lượng cao Cùng với việc ứng dụng khoa học kỹ thuật, giới hóa sản xuất, việc thực khảo nghiệm, lựa chọn loại giống lúa có suất, chất lượng cao, khả chống chịu sâu bệnh tốt vào reo trồng nên năm qua diện tích lúa giảm trì sản lượng bình quân lương thực đầu người, đảm bảo an ninh lương thực Giá trị sản xuất canh tác đạt 100 triệu đồng; tổng sản lượng lương thực bình quân 108.000 tấn/năm tỷ trọng ngành trồng trọt giảm từ 58,37% xuống cịn 49,24% Chăn ni tiếp tục phát triển theo hướng giảm chăn nuôi nhỏ lẻ, tăng chăn nuôi trang trại, gia trại (tồn huyện đến có 449 trang trại, gia trại) Tỷ trọng ngành chăn nuôi tăng từ 28,48% lên 35,77% Sản lượng thị xuất chuồng đạt 16.525 tấn, tăng 25,5% so với năm 2010 Diện tích nuôi trồng thủy sản ổn định, giá trị sản xuất tăng bình qn 3,7% * Khu vực kinh tế cơng nghiệp Giai đoạn 2015-2019 công nghiệp tiếp tục giữ vững nhịp độ tăng trưởng 20% với ba ngành chủ lực khí, dệt may - da dày, vật liệu xây dựng Quy hoạch, đầu tư phát triển cụm, điểm công nghiệp tập trung với sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo tốt môi trường; kêu gọi, tạo điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp lớn vào đầu tư sản xuất kinh doanh tác động rõ rệt phát triển kinh tế - xã hội, giải việc làm cho lao động Giá trị sản xuất công nghiệp (giá cố định 1994) đạt 2.718 tỷ đồng, tăng 1.563 tỷ đồng so với năm 2015 (giá so sánh năm 2010 đạt 5.200 tỷ đồng); ngành chủ yếu như: ngành khí đạt 3.821 tỷ, tăng 23,8%, dệt may đạt 1.155 tỷ đồng, tăng 23,5%, ngành sản xuất vật liệu xây dựng đạt 845 tỷ đồng, tăng 24% * Khu vực kinh tế dịch vụ Giá trị gia tăng ngành dịch vụ có xu hướng tăng nhanh dần gần Tổng mức bán lẻ hàng hóa doanh thu dịch vụ năm 2019 đạt 1.000 tỷ đồng Mạng lưới viễn thông nâng cấp, mở rộng, doanh thu bưu viễn thơng tăng bình qn 19% năm Công tác quản lý nhà nước hoạt động thương mại, dịch vụ có tiến bộ; cơng tác kiểm tra, kiểm soát thị trường thực 38 thường xun, có hiệu quả, góp phần tích cực đấu tranh chống buôn lậu, gian lận thương mại 3.1.2.3 Dân số, lao động việc làm a) Dân số nguồn lực Dân số Nam Trực năm 2019 193.691 người mật độ dân số 1.198 người/km Dân cư phân bố theo thơn xóm Khu vực thị trấn Nam Gang có mật độ dân cư tập trung đông với 2.514 người/km khu vực có dân cư thưa thớt xã Nam Thắng với 856 người/km ; Cơ cấu dân số chia theo giới tính: nam 96.323 người, nữ 97.368 người; Cơ cấu dân số theo khu vực: Thành thị 17.646 người chiếm 9% dân số tồn huyện, nơng thơn 176.045 người chiếm 91% dân số toàn huyện b) * Lao động, việc làm Lao động việc làm ngành kinh tế: Số người làm việc kinh tế 112.619 người chiếm 58% dân số tự nhiên, bao gồm: - Nông, Lâm nghiệp, thuỷ sản 75.249 người; Công nghiệp xây dựng 19.433 người; - Dịch vụ 17.937 người; c) Thu nhập Trong công đổi đời sống nhân dân dần nâng cao, nhu cầu ăn, mặc, học hành, khám chữa bệnh đáp ứng ngày tốt Thu nhập bình quân đầu người năm gần có nhiều chuyển biến năm 2015 11,4 triệu đồng; năm 2019 30 triệu đồng 3.1.3 Hiện trạng sử dụng, quản lý đất đai huyện Nam Trực 3.1.3.1 Hiện trạng sử dụng đất đai a Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 Theo kết thống kê đất đai năm 2019, tổng diện tích tự nhiên huyện Nam Trực 16.388,97 39 Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Nam Trực năm 2019 STT Chỉ tiêu sử dụng (1) (2) Tổng diện tích tự nhiên Đất nơng nghiệp Đất trồng lúa Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước Đất trồng hàng năm khác Đất trồng lâu năm Đất nuôi trồng thủy sản Đất nông nghiệp khác Đất phi nơng nghiệp Đất quốc phịng Đất an ninh Đất khu công nghiệp Đất khu chế xuất Đất cụm công nghiệp Đất thương mại, dịch vụ Đất sở sản xuất phi nông nghiệp Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sả Đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia, cấ Đất xây dựng sở văn hóa Đất xây dựng sở dịch vụ xã hội Đất xây dựng sở y tế Đất xây dựng sở giáo dục đào tạo Đất sở thể dục thể thao Đất xây dựng sở KH công nghệ Đất giao thơng Đất thủy lợi Đất cơng trình lượng Đất cơng trình bưu chính, viễn thơng Đất chợ Đất cơng trình cơng cộng khác Đất có di tích lịch sử văn hóa Đất danh lam thắng cảnh Đất bãi thải, xử lý chất thải Đất nông thôn Đất đô thị Đất xây dựng trụ sở quan Đất xây dựng trụ sở tổ chức n 1.1 1.2 1.3 1.7 1.9 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.9.1 2.9.2 2.9.3 2.9.4 2.9.5 2.9.6 2.9.7 2.9.8 2.9.9 2.9.10 2.9.11 2.9.12 2.10 2.11 2.12 2.13 2.14 2.15 2.16 40 STT Chỉ tiêu sử dụng (1) 2.17 2.18 2.19 2.20 2.21 2.22 2.23 2.24 2.25 2.26 (2) Đất xây dựng sở ngoại giao Đất sở tôn giáo Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà ta Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đ Đất sinh hoạt công đồng Đất khu vui chơi, giải trí cơng cộng Đất sở tín ngưỡng Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối Đất có mặt nước chun dùng Đất phi nơng nghiệp khác Đất chưa sử dụng (Nguồn: Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Nam Trực) Đất nơng nghiệp: * Diện tích 11.582,24 ha, chiếm 70,67% diện tích tự nhiên, gồm: Đất trồng lúa: 8.411,61 (trong đó: đất chuyên trồng lúa nước 8124,63 ha) - Đất trồng HN khác: 1.803,70 - Đất trồng lâu năm: 606,67 - Đất nuôi trồng thuỷ sản: 752,73 - Đất nông nghiệp khác: 7,53 Đất phi nông nghiệp: * Diện tích 4.747,35 ha, chiếm 28,97% diện tích tự nhiên, gồm: - Đất quốc phòng 3,76 - Đất an ninh 0,41 - Đất cụm công nghiệp 18,57 - Đất thương mại, dịch vụ 9,17 - Đất sản xuất phi nông nghiệp 72,50 - Đất phát triển hạ tầng 2.428,25 - Đất có di tích lịch sử văn hóa 11,31 - Đất bãi thải, xử lý chất thải 19,24 - Đất nông thôn 1.017,63 41 - Đất đô thị 75,54 - Đất xây dựng trụ sở quan 18,14 - Đất sở tôn giáo 60,09 - Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa 225,85 - Đất sản xuất vật liệu xây dựng 95,15 3.1.3.2 Tình hình quản lý đất đai huyện Nam Trực a Công tác triển khai thực văn quy phạm pháp quy Luật Đất đai năm 2013 Quốc hội thơng qua ngày 29/11/2013, có hiệu lực thi hành từ 01/07/2014 Sau Luật có hiệu lực thi hành, UBND huyện phối hợp với Sở tài nguyên môi trường tổ chức hội nghị phổ biến, tuyên truyền triển khai thực Luật cho cán lãnh đạo, chuyên viên quan liên quan huyện, chủ tịch, cán chuyên môn xã, thị trấn Ở xã, thị trấn huyện tiến hành tổ chức lớp để tuyên truyền Luật đất đai cho cán sở Ngồi cịn thực tuyên truyền thông qua hệ thống đài truyền từ huyện đến sở 42 b Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất năm (2011-2015) huyện Nam Trực UBND tỉnh Nam Định phê duyệt Quyết định số 40/QĐUBND ngày 06/01/2014 Quy hoạch sử dụng đất cấp xã phòng chuyên môn huyện thẩm định chủ tịch UBND huyện phê duyệt Đến xã lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất đến năm 2015 với quy hoạch xã nông thôn cho 35 xã Riêng Quy hoạch chung thị trấn Nam Trực Viện Quy hoạch xây dựng Nam Định thực năm 2003 Chủ tịch UBND tỉnh Nam Định phê duyệt Quyết định số: 1547/2004/QĐ-CT ngày 12/5/2004 Tuy việc lập quy hoạch không chồng chéo Quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch chuyên ngành khác song tình hình suy thối kinh tế, khơng dự báo hết quy luật phát triển kinh tế nên Quy hoạch sử dụng đất cần phải điều chỉnh bổ sung để phù hợp với quy luật phát triển kinh tế - xã hội địa bàn huyện c Công tác đấu giá quyền sử dụng đất Từ năm 2015 đến nay, UBND huyện đạo tổ chức đấu giá 158 phiên đấu thuộc 28 xã, thị trấn với tổng số tiền thu 389 tỷ đồng d Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất Thực Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Đất đai; Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 Bộ Tài nguyên Môi Trường quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Đến huyện giao sử dụng quản lý 29.004,50 ha, chiếm 100% diện tích tự nhiên Quy trình giao đất, cho th đất, thu hồi đất chuyển mục đích sử dụng đất thực theo quy định Luật Đất đai năm 2013 bước đầu thực theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạn chế tình trạng thực khơng theo quy hoạch e Cơng tác quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thu hồi đất Đây cơng tác có nhiều tính chất nhạy cảm, phức tạp, có phạm vi ảnh hưởng, tác động lớn đến đời sống kinh tế, trị, xã hội tỉnh, ln 43 tỉnh đặc biệt quan tâm, sát việc lãnh đạo, đạo tổ chức thực Phòng Tài nguyên Môi trường thường xuyên tham mưu cho UBND huyện xây dựng hoàn thiện hệ thống văn hướng dẫn sách pháp luật thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt Tổ chức tập huấn, hướng dẫn cấp xã tháo gỡ kịp thời tồn tại, khó khăn, vướng mắc phức tạp phát sinh q trình thực cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt Do đó, năm qua địa bàn huyện thu hồi hàng trăm đất để chuyển mục đích thực hàng trăm dự án lớn nhỏ, tác động trực tiếp đến hàng trăm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khơng để xảy diễn biến phức tạp gây ổn định an ninh trị, trật tự an tồn xã hội địa phương Do có đạo, lãnh đạo chặt chẽ nên việc áp dụng trình tự, thủ tục thu hồi đất, triển khai công tác bồi thường, giải phóng mặt dự án tương đối nhanh chóng, thuận lợi; hạn chế tối đa tình trạng thắc mắc, khiếu kiện người có đất Nhà nước thu hồi đất 3.1.3.3 Công tác đăng ký biến động đất đai huyện Nam Trực Tổng hợp số liệu hồ sơ đăng ký biến động số lĩnh vực đất đai Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Nam Trực từ năm 2017 đến năm 2019 thể bảng 3.3 Qua bảng 3.3 cho thấy: Từ năm 2017 đến năm 2019, huyện Nam Trực tiếp nhận giải 31.089 hồ sơ số lĩnh vực như: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chấp, xóa đăng ký chấp, Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trong đó, số lượng hồ sơ giao dịch cấp đổi, cấp lại quyền sử dụng đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất thực đăng ký quan nhà nước cao nhất, đạt 7241 hồ sơ, chiếm 23,3% tổng số hồ sơ đăng ký biến động Năm 2017, năm có số lượng hồ sơ cấp đổi, cấp lại cao nhất, đạt 4184 hồ sơ, chiếm 57,8% tổng số hồ sơ tiếp nhận giải giai đoạn từ năm 2017 – 2019, thực triển khai xây dựng sở liệu địa đất đai số hóa đồ huyện Nam Trực 44 Bảng 3.3: Kết tiếp nhận giải số thủ tục hành đất đai giai đoạn 2017 – 2019 huyện Nam Trực Đơn vị tính: hồ sơ STT Đăng ký biến động chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký biến động tặng cho Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký biến động thừa kế Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký biến động cấp đổi, cấp lại Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký biến động cấp Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký chấp Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Xóa đăng ký chấp Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (Nguồn: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nam Trực) Giai đoạn 2017 – 2019, toàn huyện Nam Trực tiếp nhận giải 5402 hồ sơ thực cấp quyền sử dụng đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất đăng ký biến động theo quy định Riêng năm 2017, số hồ sơ cấp quyền sử dụng đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất thực đăng ký Văn phòng Đăng ký QSD đất 2765 hồ sơ, tăng lần so với năm 2019 Nhận thức quyền sử dụng đất người dân tăng lên, với việc nhà nước bán đấu giá quyền sử dụng đất, số lượng người dân mua đất mặt lớn Từ số liệu cho thấy: toàn Huyện có 4203 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực đăng ký theo quy định Số hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất thấp so với thực tiễn 45 Song số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất thực đăng ký ngày tăng Số lượng hồ sơ giao dịch chấp, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất ngày biến động qua năm Năm 2018 có số lượng giao dịch chấp lớn năm Năm 2017, số lượng hồ sơ giao dịch đến làm thủ tục đăng ký Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 1248 hồ sơ, đến năm 2018 1675 hồ sơ, tăng gấp 1,3 lần so với năm 2017 Năm 2019 số lượng hồ sơ đăng ký chấp, có giảm năm 2018 mức cao so với năm 2017 Điều cho thấy, giao dịch chấp ngày có chiều hướng gia tăng việc chấp hành pháp luật đăng ký người dân ngày tăng Có thể nói rằng, đất đai khơng nơi cư trú mà nguồn vốn để đầu tư sản xuất xã hội có kinh tế ngày phát triển Bên cạnh đó, Văn pháp lý Nhà nước có ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực quền chấp, người sử dụng đất Các văn ngày rõ ràng hơn, quy định rõ trình tự thủ tục thực thời gian giải hồ sơ giúp người sử dụng đất thuận tiện thực đăng ký quan nhà nước Tuy nhiên, số lượng hồ sơ xóa đăng ký chấp lại thấp so với số lượng hồ sơ đăng ký chấp, đạt 2820 hồ sơ, chiếm 9,1% so với hồ sơ đăng ký chấp Và giảm dần qua năm Điều chứng tỏ khả trả nợ ngân hàng người sử dụng đất thấp 3.1.3.4 Nhận xét chung tình hình quản lý, sử dụng cơng tác đăng ký biến động đất đai Công tác quản lý đất đai địa bàn huyện Nam Trực quan tâm đạo Huyện ủy, HĐND UBND huyện, đạt kết to lớn, tạo nguồn lực quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, giữ ổn định an ninh trị trật tự an toàn xã hội địa bàn huyện Từ Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, việc quản lý sử dụng đất huyện Nam Trực có nhiều chuyển biến tích cực, vào nề nếp Một phần các quy định thực quyền sử dụng đất cụ thể hơn, phù hợp với thực tế 46 Công tác đăng ký biến động đất đai Huyện đặc biệt quan tâm, thủ tục hành đất đai cơng khai giúp người sử dụng đất dễ tiếp cận thực Bên cạnh đó, người sử dụng đất ngày quan tâm tới quyền, mong muốn quan nhà nước chứng nhận quyền sử dụng đất Ngồi ra, người sử dụng đất muốn nhà nước bảo đảm quyền sử dụng đất Do vậy, việc thực đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất quan nhà nước ngày có chiều hướng gia tăng 3.2 Thực trạng cơng tác đăng ký GDBĐ QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực 3.2.1 Kết đăng ký GDBĐ QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực Từ năm 2015 đến năm 2019, huyện Nam Trực thực đăng ký 7.009 hồ sơ chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Số lượng hồ sơ đăng ký chấp có chiều hướng tăng qua năm Các giao dịch chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất diễn mạnh mẽ khu vực nằm quy hoạch phát triển khu dân cư, khu thị Ngồi ra, người sử dụng đất ngày quan tâm mong muốn quan nhà nước bảo đảm quyền họ thông qua việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất, hạn chế rủi ro pháp lý hợp đồng giao dịch Các bên tham gia giao dịch mong muốn biết thông tin liên quan đến đất họ thực giao dịch Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nam Trực nơi cung cấp thơng tin nhà đất cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn Vì vậy, việc thực đăng ký giao dịch chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nam Trực ngày nhiều Hơn nữa, thủ tục đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất ngày đơn giản, thuận tiện, thời gian giải nhanh (từ ngày giảm xuống ngày làm việc) Điều cho thấy, hiệu công tác quản lý nhà nước giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất ngày rõ rệt 47 Bảng 3.4: Tình hình thực đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực Đơn vị: Hồ sơ STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Nam Cường Nam Thắng Điền Xá Nam Hùng Nam Hoa Nam Dương Nam Hồng Tân Thịnh Bình Minh Nam Tiến Đồng Sơn Nam Thái Nam Lợi Nam Hải Nam Thanh Nam Giang Tổng cộng (Nguồn: Chi nhánh VP Đăng ký đất đai huyện Nam Trực, tổng hợp) Qua bảng 3.4 cho thấy: Từ năm 2015 đến năm 2019, huyện Nam Trực thực đăng ký 7.009 hồ sơ đăng ký chấp, quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trong đó, năm 2018 số lượng hồ sơ đăng ký chấp tăng cao thị trường bất động sản biến động mạnh, giá đất tăng cao, số lượng giao dịch lớn, nhu cầu vay vốn để mua đất, kiếm lời nhiều Các giao dịch chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất ngày gia tăng Do vậy, việc thực đăng ký chấp Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nam Trực tăng theo Cũng từ bảng 3.4 cho thấy: Số lượng hồ sơ thực đăng ký chấp quyền sử dụng đất ở, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất qua năm xã, thị trấn nằm quy hoạch phát triển đô thị chênh lệch đáng kể so với xã 48 nằm khu vực không nằm quy hoạch phát triển thị Điều cho thấy nhu cầu vay vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh, giải khó khăn sống người dân khu vực nằm quy hoạch phát triển thị có chênh lệch với người dân khu vực khơng nằm quy hoạch phát triển đô thị Bên cạnh thuận lợi, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nam Trực cịn gặp phải khó khăn, vướng mắc số lượng cán viên chức thiếu, khối lượng cơng việc lớn, Chi nhánh có cán kiêm làm cơng tác giao dịch bảo đảm chưa có cán chuyên trách, mặt khác Bộ Tư pháp chưa ban hành hệ thống phần mềm phối hợp thông tin tổ chức hành nghề cơng chứng, Văn phịng đăng ký đất đai tổ chức tín dụng, gặp khó khăn việc nắm bắt tình trạng pháp lý tài sản thực giao dịch, phần ảnh hưởng đến tiến độ, thời gian thực giao dịch 3.2.2 Thực trạng công tác đăng ký GDBĐ công tác đăng ký GDBĐ QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất xã, thị trấn nghiên cứu 3.2.2.1 Đặc điểm xã, thị trấn nghiên cứu Bảng 3.5: Một số tiêu xã nghiên cứu năm 2019 STT Chỉ tiêu Tổng diện tích tự nhiên Tổng số hộ Hộ sản xuất nông nghiệp Hộ phi nông nghiệp Tổng dân số Dân số làm nông nghiệp Dân số làm phi nông nghiệp Mật độ dân số Thu nhập bình quân (Nguồn: UBND huyện Nam Trực) Tổng diện tích tự nhiên xã, thị trấn điều tra 2.264ha với 5.394 hộ, thị trấn Nam Giang có số hộ nhiều 3.853 hộ Phần lớn hộ thuộc 49 xã, thị trấn điều tra hộ sản xuất nông nghiệp, dân số làm nông nghiệp chiếm 80%, mật độ dân số trung bình 4.620 ng/km 3.2.2.2 Tình hình thực giao dịch đăng ký chấp QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bảng 3.6: Tổng hợp kết thực đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 - 2019 Đơn vị tính: hồ sơ STT Chỉ tiêu Các giao dịch chấp QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất thực đăng ký Chi nhánh VPĐKĐĐ Các giao dịch chấp QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất thực ngân hàng, quỹ tín dụng Tổng cộng (Nguồn: Chi nhánh VP Đăng ký đất đai huyện Nam Trực, tổng hợp) Kết bảng 3.6 cho thấy: Giai đoạn 2015 - 2019 có 1.838 trường hợp thực giao dịch đăng ký chấp QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực đăng ký Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Các hộ gia đình, nhân thực giao dịch đăng ký chấp QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.838 hồ sơ, đạt 100% số hồ sơ tham gia giao dịch Trong đó, thị trấn Nam Giang nơi có số lượng hồ sơ giao dịch đăng ký chấp nhiều nhất: 1.092 hồ sơ, chiếm 59,41% tổng số hồ sơ giao dịch xã, thị trấn nghiên cứu Xã Thanh Nam có số lượng giao dịch đăng ký chấp thấp 50 so với xã, thị trấn cịn lại, có 260 hồ sơ, chiếm 14,14% tổng số hồ sơ giao dịch thực đăng ký Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Thanh Nam thuộc xã vùng huyện Nam Trực, cách xa trung tâm huyện, đường giao thông lại khơng thuận tiện, đời sống nhân dân cịn nhiều khó khăn, dân cư chủ yếu làm nông nghiệp để sinh sống nên nhu cầu vay vốn xã, thị trấn cịn lại Tồn giao dịch đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực ngân hàng, quỹ tín dụng đăng ký Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai huyện Nam Trực, khơng có trường hợp thực chấp hiệu cầm đồ Bảng 3.7 Tình hình thực chấp bằng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 – 2019 STT Tổng cộng (Nguồn: Chi nhánh VP Đăng ký đất đai huyện Nam Trực, tổng hợp) Năm 2015 thị trấn Nam Giang có số hồ sơ giao dịch chấp nhiều (138 hồ sơ) xã Thanh Nam có hồ sơ (17 hồ sơ) Lý thị trấn Nam Giang trung tâm kinh tế trị huyện, dân số đông 20 xã, thị trấn toàn huyện, giá trị đất cao, nhu cầu vay vốn người dân để thực dự án phát triển kinh tế, tăng gia sản xuất nhiều nên số lượng hồ sơ chấp quyền sử dụng đất ngân hàng, quỹ tín dụng chiếm tỷ lệ lớn (64,78%) Xã Thanh Nam xã vùng huyện Nam Trực, dân số ít, kinh tế chậm 51 phát triển so với xã, thị trấn nghiên cứu, giao thơng lại khó khăn, giá trị đất thấp nên điều kiện để chấp ngân hàng quyền sử dụng đất bị hạn chế Năm 2015 xã có 17 hồ sơ chấp, chiếm 7,98% hồ sơ chấp địa bàn nghiên cứu Năm 2019 có số lượng hồ sơ thực chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khắc gắn liền với đất cao với 477 hồ sơ, cao gấp 2,17 lần so với năm 2015 Do năm 2019 huyện Nam Trực thực nhiều dự án phát triển kinh tế mạnh, nhiều doanh nghiệp hộ gia đình đầu tư vào đất để sinh lời, mua đất đấu giá theo giá quy định nhà nước sau bán thị trường với giá lãi cao Cộng với nhu cầu vay vốn cho tiêu dùng hộ gia đình lớn, lãi xuất nằm khả chi trả hộ Năm 2019 thị trấn Nam Giang có số hồ sơ giao dịch đăng ký chấp nhiều (276 hồ sơ) xã Thanh Nam có hồ sơ (70 hồ sơ) Tuy nhiên so với năm 2015, tỷ lệ hồ sơ đăng ký chấp thị trấn Nam Giang lại giảm (từ 64,78% xuống 57,86%) số hồ sơ đăng ký chấp xã Thanh Nam lại tăng so với năm 2015 (từ 7,98% lên 14,67%) Điều chứng tỏ nhu cầu giao dịch người dân chấp quyền sử dụng đất xã Thanh Nam có chiều hướng gia tăng Từ bảng 3.7 cho thấy số lượng hồ sơ giao dịch chấp quyền sử dụng đất xã, thị trấn tăng giai đoạn 2015-2019, thị trấn Nam Giang địa bàn có số hồ sơ chấp cao xã Thanh Nam có số hồ sơ chấp thấp Tuy nhiên ta thấy tỷ lệ hồ sơ chấp thị trấn Nam Giang giảm dần qua năm, ngược lại xã Thanh Nam lại có tỷ lệ hồ sơ chấp tăng dần qua năm Điều nói lên nhu cầu giao dịch chấp quyền sử dụng đất người dân khu vực trung tâm kinh tế trị huyện xã vùng rút ngắn khoảng cách, điều đồng nghĩa giá trị đất nâng lên, trình độ dân trí, nhận thức người dân vùng sâu, vùng xã cải thiện, người dân trọng việc tạo lập nguồn vốn để làm ăn, tăng gia sản xuất phát triển kinh tế gia đình 52 3.2.2.2 Tình hình thực giao dịch xóa đăng ký chấp QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bảng 3.8: Tổng hợp kết thực xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 - 2019 STT Chỉ tiêu Các giao dịch xóa đăng ký chấp QSD đất ở, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất thực đăng ký Chi nhánh VP ĐKĐĐ Các giao dịch xóa đăng ký chấp QSD đất ở, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất thực ngân hàng, quỹ tín dụng Tổng cộng (Nguồn: Chi nhánh VP Đăng ký đất đai huyện Nam Trực, tổng hợp) Kết bảng 3.8 cho thấy: Giai đoạn 2015 - 2019 có 1.019 trường hợp thực giao dịch xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực đăng ký Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Các hộ gia đình, nhân thực giao dịch xóa đăng ký chấp QSD đất ở, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.019 hồ sơ, đạt 100% số hồ sơ tham gia giao dịch Trong đó, thị trấn Nam Giang nơi có số lượng hồ sơ giao dịch xóa đăng ký chấp nhiều nhất: 606 hồ sơ, chiếm 59,41% tổng số hồ sơ giao dịch xã, thị trấn nghiên cứu Xã Thanh Nam có số lượng giao dịch xóa đăng ký chấp thấp so với xã, thị trấn cịn lại, có 144 hồ sơ, chiếm 14,14% tổng số hồ sơ giao dịch thực đăng ký Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Thanh Nam thuộc xã vùng huyện Nam Trực, đời sống nhân dân cịn nhiều khó khăn, kinh tế chậm phát triển nên khả trả nợ 53 ngân hàng hạn chế xã, thị trấn cịn lại Tồn giao dịch xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực ngân hàng, quỹ tín dụng đăng ký Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nam Trực đăng ký chấp người dân đăng ký giao dịch quan Bảng 3.9: Kết giao dịch xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất giai đoạn 2015-2019 STT (Nguồn: Chi nhánh VP Đăng ký đất đai huyện Nam Trực, tổng hợp) Qua số liệu bảng 3.9 ta thấy năm 2019 thị trấn Nam Giang có số hồ sơ giao dịch xóa đăng ký chấp nhiều (153 hồ sơ) xã Thanh Nam có hồ sơ (39 hồ sơ), nhiên tỷ lệ hồ sơ xóa đăng ký chấp xã Thanh Nam lại tăng so với năm 2015 (từ 3,49% lên 5,62%) Điều chứng tỏ khả trả nợ ngân hàng người dân xã Thanh Nam có chiều hướng gia tăng Trong xã Điền Xá khả trả nợ người dân lại có tỷ lệ tương đương so với năm 2015 Số lượng hồ sơ giao dịch xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất thị trấn Nam Giang địa bàn có số hồ sơ xóa chấp cao xã Thanh Nam có số hồ sơ xóa đăng ký chấp thấp Tuy nhiên ta thấy tỷ lệ hồ sơ xóa đăng ký chấp thị trấn Nam Giang xã Thanh Nam tăng dần qua 54 năm Điều chứng tỏ đời sống người dân xã Thanh Nam ngày cải thiện nên khả trả nợ ngân hàng có chuyển biến tích cực 3.2.2.3 Tình hình thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất Đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân năm 2015 việc bên (sau gọi bên đặt cọc) giao cho bên (sau gọi bên nhận đặt cọc) khoản tiền kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi chung tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng (Bộ luật dân 2015) Bảng 3.10 Tình hình thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất STT Chỉ tiêu Các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất thực đăng ký CNVPĐKĐĐ Các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất thực VPCC Phịng cơng chứng Các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất thực nhà Tổng cộng (Nguồn: Tổng hợp từ điều tra thực tế) Từ số liệu bảng 3.10 cho thấy: Tổng số giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất xã, thị trấn nghiên cứu 55 từ năm 2015 đến năm 2019 1.849 vụ Trong đó, thị trấn Nam Giang có số lượng giao dịch đặt cọc lớn nhất, đạt 1.099 vụ, chiếm 59,41% tổng số giao dịch; xã Thanh Nam có số lượng giao dịch đặt cọc nhất, có 262 vụ, chiếm 14,3% tổng số giao dịch, giao dịch chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất xã Thanh Nam diễn thấp huyện Các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất chủ yếu thực nhà, chiếm 90,43% tổng số giao dịch, có 9,56% giao dịch thực Phịng Cơng chứng Văn phịng Cơng chứng Trong đó, thị trấn Nam Giang có số lượng giao dịch đặt cọc thực Phịng Cơng chứng Văn phịng Cơng chứng nhiều Tuy nhiên, tất giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất không thực đăng ký Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện thủ tục không bắt buộc phải đăng ký 3.3 Kết đánh giá người dân cán ngân hàng việc thực giao dịch bảm đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Để đánh giá việc thực giao dịch chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn, điều tra 90 hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến việc chấp, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất xã, thị trấn Kết sau: Về mức vay vốn thủ tục thực chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất * Đối với người dân: 56 Bảng 3.11 Ý kiến người dân mức vay vốn thủ tục thực chấp QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất STT Danh mục Có nên thực đăng ký chấp CNVPĐKĐĐ hay không? - Có - Khơng Thủ tục chấp CNVP ĐKĐĐ: - Tốt - Chưa tốt Có nên cải cách TTHC CNVPĐKĐĐ không? - Nên - Không nên Thủ tục chấp Ngân hàng, quỹ tín dụng - Tốt - Chưa tốt Ngân hàng, quỹ tín dụng cho người dân vay vốn - Dưới 30% giá trị quyền SDĐ - Từ 30% - 70% giá trị quyền SDĐ - Trên 70% giá trị quyền SDĐ Nguyện vọng vay vốn theo giá trị QSDĐ - Trên 70% -Từ30–70% - Dưới 30% Có nên cải cách thủ tục hành ngân hàng khơng? - Có nên - Khơng nên (Nguồn: Tổng hợp phiếu điều tra từ hộ dân ) 57 Từ bảng 3.11 cho thấy: 100% hộ gia đình, cá nhân cho rằng, thủ tục chấp, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nam Trực tốt nhanh chóng Tuy nhiên có 98,89% hộ gia đình, cá nhân có ý kiến nên làm thủ tục đăng ký chấp Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, cịn lại có 1,11% ý kiến cho không nên làm thủ tục đăng ký Văn phịng họ cho làm thủ tục không cần thiết, cần làm thủ tục ngân hàng Thị trấn Nam Giang xã Điền Xá có 100% ý kiến hộ gia đình, cá nhân muốn làm thủ tục đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai Điều cho thấy số lượng giao dịch chấp khu vực thị trấn Nam Giang xã Điền Xá chiếm tỷ lệ lớn toàn huyện Mặt khác, thị trấn Nam Giang trung tâm kinh tế trị huyện xã Điền Xá nằm khu vực phát triển đô thị nên ý thức chấp hành pháp luật người dân hai khu vực cao khu vực lại Về thủ tục chấp để vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng, có 93,33% hộ gia đình, cá nhân cho thủ tục vay vốn ngân hàng tốt, thuận tiện, rõ ràng; 6,67% số hộ gia đình, cá nhân cho thủ tục vay vốn ngân hàng phức tạp, phiền hà nhiều giấy tờ để chứng minh nguồn tài chính, cơng tác thẩm định hồ sơ cịn ngun tắc cứng nhắc, nhiều thời gian Do vậy, có hộ gia đình, cá nhân cần vài trăm triệu để làm vốn khơng có đủ khả để vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng nên đem toàn tài sản nhà đất gia đình thơng qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất làm thủ tục chấp, bảo lãnh cho cơng ty để vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng hình thức nhờ cơng ty đứng vay vốn Qua điều tra ý kiến hộ gia đình, cá nhân cho biết thường ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay mức từ 30% đến 70% giá trị sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; mức 30% giá trị quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất chiếm tỷ lệ thấp người dân khơng có nhu cầu vay vốn mức này; nhu cầu người dân vay vốn với mức 70% giá trị quyền sử 58 dụng đất tương đối lớn song ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay không nhiều liên quan đến giá trị đất, giá trị tài sản đất đánh giá khả trả nợ khách hàng Trong đó, đa số hộ gia đình, cá nhân (96,67%) có nguyện vọng muốn ngân hàng cho vay vốn với mức 70% giá trị quyền sử dụng đất Chỉ có 3,33% ý kiến muốn vay với mức từ 30% - 70% giá trị quyền sử dụng đất Khơng có hộ muốn vay với mức 30% giá trị quyền sử dụng đất họ mong muốn vay nhiều vốn để phục vụ sản xuất kinh doanh ngành nghề họ Cũng qua điều tra cho thấy: Các hộ gia đình, cá nhân trung tâm huyện vùng quy hoạch phát triển đô thị khu đô thị có nguyện vọng vay vốn hộ gia đình, cá nhân khơng nằm vùng quy hoạch phát triển thị Bên cạnh đó, số hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu vay vốn mong muốn nên cải cách thủ tục hành ngân hàng, quỹ tín dụng cho đơn giản hơn, giảm bớt giấy tờ như: hóa đơn, giấy tờ chứng minh nguồn tài , cơng tác thẩm định hồ sơ cần nhanh gọn hơn, cho tất hộ dân có tài sản chấp vay vốn từ ngân hàng, quỹ tín dụng * Đối với cán ngân hàng Kết tổng hợp ý kiến cán ngân hàng mức cho vay, thủ tục chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thể bảng 3.12 74 Bảng 3.12 Ý kiến cán ngân hàng, quỹ tín dụng mức cho vay, thủ tục chấp QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất Danh mục 1.Ngân hàng, quỹ tín dụng cho người vốn - Dưới 30% giá trị QSDĐ - Từ 30% - 70% giá trị QSDĐ - Trên 70% giá trị QSDĐ 2.Căn để ngân hàng cho vay - Giá trị nhà đất - Khả toán hàng 3.Thủ tục đăng ký chấp CN Văn ĐKĐĐ - Đơn giản - Phức tạp - Khác 4.Có đăng ký chấp CN Văn phịng hay khơng? - Có - Khơng - Khác nên (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra cán ngân hàng) Tổng hợp số liệu từ bảng 3.12 cho thấy có 93,33% ý kiến cán tín dụng trực tiếp làm thủ tục đăng ký chấp đánh giá thủ tục đăng ký chấp Chi 75 nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai đơn giản, lại 6,67% ý kiến nhận xét thủ tục đăng ký chấp phức tạp Mặc dù vậy, 100% số cán tín dụng điều tra cho nên thực đăng ký chấp Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Cũng qua điều tra, ngân hàng cho hộ gia đình, cá nhân vay vốn có mức cho vay tương đối giống Có 6,66% hộ gia đình, cá nhân ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay mức 30% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất, 66,67% hộ gia đình, cá nhân ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay mức từ 30% đến 70% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, 26,67% hộ gia đình, cá nhân ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay mức 70% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Như vậy, mức ngân hàng chủ yếu cho hộ gia đình, cá nhân vay mức từ 30% đến 70% giá trị quyền sử dụng đất Lý ngân hàng, quỹ tín dụng cho hộ gia đình, cá nhân vay ngân hàng, quỹ tín dụng cịn tính đến yếu tố bảo đảm khả thu hồi vốn trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm hộ gia đình, cá nhân khơng có khả trả nợ Trên thực tế, tâm lý chung người sử dụng đất vay vốn muốn vay số vốn lớn để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng Trong ngân hàng, tổ chức tín dụng cho vay số tiền tối đa không 80% giá trị tài sản chấp, xác định ghi hợp đồng Tuy nhiên, bên cạnh ngân hàng cịn xem xét nội dung, mục đích phương án vay vốn bên vay, xác định nguồn thu nhập bên vay từ đánh giá khả trả nợ để làm xác định mức cho vay, tránh yếu tố rủi ro Thông thường ngân hàng cho vay 30% đến 70% giá trị tài sản đem đảm bảo, người dân chịu thiệt thòi chấp Về việc thực giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất 76 Bảng 3.13: Ý kiến người dân việc thực giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu STT Danh mục Việc thực Đăng ký giao dịch cầm cố nhà tài sản ĐKQSDĐ: Có làm Khơng làm Các giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đ Ngân hàng,quỹ tín dụng Hiệu cầm đồ Mức cho vay lãi suất hiệu cầm đồ so với ngân hàng, Cao Thấp Có nên thực Đăng ký giao dịch cầm cố nhà tài VPĐKQSD đất hay khơng? Có Khơng Lý có đăng ký giao dịch cầm cố Văn phòng đăng k Hạn chế rủi ro Lãi suất thấp Cả lý 77 Từ bảng 3.13 cho thấy: Có 100% ý kiến hộ gia đình, cá nhân hỏi cho không thực đăng ký giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nam Trực thủ tục không bắt buộc nên hộ dân không thực đăng ký Các giao dịch cầm cố nhà tài sản gắn liền với đất chủ yếu thực hiệu cầm đồ Khơng có trường hợp cầm cố nhà tài sản gắn liền với đất ngân hàng, quỹ tín dụng, vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng người dân thường thực chấp quyền QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất thông qua giấy chứng nhận Tuy nhiên, tổng số 90 hộ gia đình, cá nhân hỏi có tới 85 hộ gia đình, cá nhân có ý kiến nên thực đăng ký giao dịch cầm cố nhà tài sản gắn liền với đất Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nam Trực để bảo đảm mặt pháp lý cho bên tham gia giao dịch, hạn chế rủi ro Cịn lại, có ý kiến cho không nên thực đăng ký giao dịch cầm cố họ cho việc thực đăng ký quan nhà nước phiền hà, thời gian lại khơng cần thiết giao dịch dân sự, 100% ý kiến hộ gia đình cá nhân cho làm thủ tục đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hạn chế rủi ro pháp lý lãi suất thấp Thực tế, giao dịch cầm cố tài sản nhà đất thường thực theo hình thức sau: Các hộ gia đình, cá nhân cần vốn để sản xuất kinh doanh hay đầu thời gian ngắn, khơng có đủ điều kiện để vay vốn ngân hàng, tổ chức tín dụng nên dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cầm cố hiệu cầm đồ để vay vốn cao với mức lãi suất cao tính theo ngày Hình thức cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân để vay tiền hiệu cầm đồ thường ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất giao lại giấy chứng nhận (bản gốc) cho chủ cầm đồ Nếu thời hạn quy định, người cầm cố tài sản không trả nợ theo thỏa thuận chủ hiệu cầm đồ đem bán tài sản mà người cầm cố cầm cố (thông qua hợp đồng ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất) mà không cần hỏi ý kiến chủ tài sản (người cầm cố) 78 Vì vậy, thực tế có nhiều người sử dụng đất trực tiếp quản lý sử dụng nhà đất toàn tài sản nhà đất họ chuyển nhượng sang tên người khác mà họ Việc cầm cố nhà tài sản gắn liền với đất thông qua hợp đồng ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nguy hiểm, có nhiều hộ gia đình, cá nhân hết nhà đất thiếu hiểu biết Bên cạnh đó, có số người cầm cố với mục đích “lừa đảo”, họ biết giấy chứng nhận họ không giá trị pháp lý nữa, bị quan nhà nước định, thu hồi, hủy bỏ họ thực giao dịch dân thông qua việc đem giấy chứng nhận đến hiệu cầm đồ để cầm cố vay tiền Các bên thực giao dịch cầm cố tay với không thực chứng thực quan công chứng không đăng ký Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, bên nhận cầm cố không nắm bắt thông tin đất giá trị pháp lý giấy chứng nhận giao dịch Do đó, phát sinh đơn thư khiếu kiện, tranh chấp hợp đồng, tình trạng “lừa đảo” giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất thông qua giấy chứng nhận ngày nhiều nằm ngồi kiểm sốt quan nhà nước tình trạng có chiều hướng gia tăng giai đoạn Ngồi ra, khơng thực đăng ký, nên đất nhiều giao dịch dân như: nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lại đem tài sản kèm theo giấy chứng nhận cầm cố để vay tiền cầm cố tài sản, giấy chứng nhận lại đến Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai khai báo bị đề nghị cấp lại giấy chứng nhận Cũng xuất phát từ quy định Bộ luật Dân sự, tất giao dịch dân sự thỏa thuận hai bên tự chịu trách nhiệm hành vi trước pháp luật giao dịch cầm cố không thuộc đối tượng phải đăng ký Do vậy, giao dịch dân thường có rủi ro cao Tóm lại, giao dịch cầm cố tài sản nhà tài sản khác gắn liền với đất, kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật không thuộc đối tượng bắt buộc phải 79 đăng ký Do vậy, thực tế giao dịch cầm cố thực hộ gia đình, cá nhân với hiệu cầm đồ thơng qua nhiều hình thực khác không thực đăng ký quan đăng ký Các giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất nằm kiểm soát quan đăng ký huyện Tuy nhiên, xuất phát từ thực tế nêu trên, việc đăng ký giao dịch cầm cố lại có vai trị ý nghĩa quan trọng việc công khai minh bạch tình trạng pháp lý ngơi nhà, đất cầm cố, giúp cho bên nhận cầm cố có nguồn thông tin cần thiết để xem xét, định trước tiến hành giao dịch cầm cố, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho bên tham gia giao dịch thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản 3.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn cơng tác đăng ký GDBĐ QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đề xuất giải pháp 3.4.1 Thuận lợi Luật Đất đai năm 2013 khẳng định quyền sử dụng đất giao dịch quyền sử dụng đất thuộc đối tượng đăng ký bắt buộc; thừa nhận giá trị quyền sử dụng đất chế thị trường, phát huy nguồn lực đất đai Việc cải cách công khai thủ tục hành tạo điều kiện cho việc thực đăng ký giao dịch bảo đảm thuận tiện Đặc biệt từ Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm đời quy định rõ ràng trách nhiệm thẩm quyền quan đăng ký, thời gian giải thủ tục hành giao dịch bảo đảm, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, nhân đến làm thủ tục đăng ký Vì vậy, số lượng hồ sơ đăng ký chấp, bảo lãnh ngày có chiều hướng tăng Từ năm 2015 đến 2019, xã, thị trấn nghiên cứu có 1570 hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch chấp tất thực đăng ký Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện Điều chứng tỏ hiệu cơng tác quản lý Nhà nước đất đai ngày rõ rệt 3.4.2 Tồn nguyên nhân - Thứ nhất, Hệ thống văn pháp luật hành đăng ký GDBĐ phân tán nhiều văn luật, chưa tập trung, thiếu đồng như: quy định 80 quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 quy định; quy định nhà Luật Nhà quy định; quy định đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất lại quy định BLDS năm 2015 khó thực - Thứ hai, Do thiếu thống văn quy phạm pháp luật quy định công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm Quy định quyền sử dụng đất, Luật Đất đai quy định hợp đồng phải công chứng, đồng thời phải đăng ký có hiệu lực Trong đó, Luật Nhà quy định hợp đồng nhà cần cơng chứng có hiệu lực Khoản khoản Điều 323 BLDS 2015 quy định giao dịch bảo đảm nhà phải đăng ký để có giá trị pháp lý với người thứ ba Song, Luật Nhà lại quy định việc chấp nhà cần thông báo cho quan quản lý nhà mà không xác định rõ giá trị pháp lý việc thông báo hậu trường hợp không thông báo Nguyên nhân tình trạng thiếu thống chưa có đạo luật thống cho việc đăng ký giao dịch bảo đảm - Thứ ba, Các thủ tục hành đăng ký giao dịch bảo đảm cịn rườm rà, phức tạp, cán tiếp nhận Bộ phận tiến nhận trả kết hồ sơ hành huyện chưa có trình độ chun mơn nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm nên tiếp nhận hướng dẫn công dân chưa đầy đủ, cặn kẽ Điều gây khơng cho người dân thực thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm Thứ tư, Việc thực thủ tục vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng cịn chặt chẽ, thủ tục phiền hà, có nhiều giấy tờ để chứng minh nguồn tài chính, khả tốn nên đa phần hộ gia đình, cá nhân khơng có cửa hàng kinh doanh thường khơng vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng - Thứ năm, Hệ thống hồ sơ địa chưa hoàn thiện, chưa cập nhật đầy đủ thơng tin đất q trình biến động Chưa có phần mềm quản lý, theo dõi đồng giao dịch bảo đảm Vì vậy, việc tra cứu cung cấp thơng tin địa cịn chưa đầy đủ -Thứ sáu, Qua khảo sát thực tế cho thấy, điều kiện phương tiện làm việc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, phòng Tài nguyên Mơi trường huyện Nam Trực cịn hạn chế Lực lượng biên chế làm việc Văn phòng Phòng 81 mỏng chưa đủ đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai Đối với cán địa phường phương tiện, trang thiết bị thiếu thốn 3.4.3 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực 3.4.3.1 Giải pháp chế sách - Đơn giản hố trình tự, thủ tục đăng ký, cải cách giảm bớt số khâu không cần thiết như: không cần công chứng hộ khẩu, chứng minh nhân dân mà cần phô tô mang theo gốc để cán tiếp nhận trả kết hồ sơ hành huyện kiểm tra đối chiếu - Cần rà sốt thủ tục hành Tổ chức tín dụng cho đơn giản, thuận tiện, cơng khai minh bạch, có sách phù hợp để tất người dân có tài sản chấp có nhu cầu vốn vay vốn từ tổ chức tín dụng, địa bàn huyện Nam Trực - Huyện Nam Trực cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên mơn, nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ cơng chức địa sở 3.4.3.2 Xây dựng chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có liên quan - Cơ chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện quan có liên quan tổ chức hành nghề cơng chứng, quan thi hành án dân sự, Tòa án, Viện kiểm sát… gặp trở ngại lớn sở pháp lý trình tự, thủ tục thực Để tổ chức hoạt động hệ thống quan đăng ký ngày hoàn thiện phát huy vai trò đời sống kinh tế - xã hội việc xây dựng chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm cần thiết - Huyện Nam Trực cần đầu tư, nâng cao phần mềm quản lý cung cấp thông tin đất, kết nối Văn phòng Đăng ký QSD đất với phòng ban 82 huyện công khai cổng thông tin điện tử huyện để người dân vào tra cứu thông tin đất thực giao dịch 3.4.3.3 Giải pháp tuyên truyền - Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật xác định giải pháp quản lý nhà nước quan trọng áp dụng nhằm tăng cường nâng cao lực hệ thống quan đăng ký giao dịch bảo đảm Do vậy, việc triển khai hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm, theo hướng ngày mở rộng đối tượng (không tổ chức tín dụng, mà cịn doanh nghiệp, cán làm công tác quản lý nhà nước đăng ký giao dịch bảo đảm cá nhân xã hội), đa dạng hình thức (tổ chức Toạ đàm, mở lớp tập huấn, phát hành số báo chuyên đề, tài liệu hỏi đáp nghiệp vụ, tuyên truyền pháp luật qua website đăng ký giao dịch bảo đảm ) - Trong thời gian tới huyện Nam Trực cần đa dạng hóa phương thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm, mở rộng địa bàn tuyên truyền, phổ biến pháp luật, để nâng cao nhận thức khách hàng vai trò ý nghĩa đăng ký tìm hiểu thơng tin giao dịch bảo đảm, nắm vững trình tự, thủ tục lĩnh vực Đặc biệt tuyên truyền để người dân nhận thức vai trò tầm quan trọng việc thực đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 3.4.3.4 Giải pháp nguồn lực giao Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký dịch bảo đảm giải pháp có ý nghĩa vơ quan trọng mà quan quản lý nhà nước trọng, yếu lực cán đăng ký ảnh hưởng đến hiệu hoạt động hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm Do đó, để khắc phục yếu lực, trình độ cán đăng ký, nhằm tăng cường hiệu hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm huyện nói chung huyện Nam Trực nói riêng, tỉnh huyện cần thường xuyên mở thêm lớp bồi dưỡng nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm; đưa việc giảng dạy 83 pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm vào sở đào tạo Luật, đào tạo cán địa chính, cán làm cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trên sở hoạt động tích cực nêu xây dựng đội ngũ cán đăng ký giao dịch bảo đảm có chun mơn, nghiệp vụ cao - Bên cạnh việc tổ chức lớp tập huấn, đào tạo đội ngũ cán đăng ký, quan có chức quản lý nhà nước đăng ký giao dịch bảo đảm cần trọng đến công tác đạo, hướng dẫn nghiệp vụ giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm Đây hoạt động giải pháp nghiệp vụ hiệu quả, trọng mức có ảnh hưởng lớn đến hiệu lực, hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm nước, từ việc tổ chức hoạt động hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm không ngừng củng cố nâng cao 3.4.3.5 Xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm - Cùng với giải pháp tập huấn, bồi dưỡng kiến thức pháp luật, đạo hướng dẫn nghiệp vụ, nhằm đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm việc xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm cần thiết nhằm tăng cường mạnh mẽ hiệu việc tổ chức thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký - Việc triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm mặt nhằm phát hiện, xử lý kịp thời hành vi vi phạm pháp luật tổ chức, cá nhân, đặc biệt quan đăng ký, cán đăng ký; mặt khác giải pháp nhằm phát huy tính dân chủ, minh bạch cơng khai trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm 84 KẾT LUẬN Kết luận Từ năm 2015 đến 2019, huyện Nam Trực tiếp nhận giải 31.089 hồ sơ số lĩnh vực thực đăng ký 7.009 hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, xóa chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 6.820 hồ sơ Các giao dịch bảo đảm chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất thực đăng ký thường xuyên Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm phù hợp với người sử dụng đất chấp hành theo quy định Kết điều tra thực giao dịch bảo đảm điểm nghiên cứu cho thấy 1.838 giao dịch bảo đảm thực đăng ký quan nhà nước giao dịch chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Các giao dịch chấp QSD đất ở, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất diễn chủ yếu giá trị đất tài sản gắn liền với đất cao, nhu cầu vay vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh, tiêu dùng ngày tăng Qua điều tra lấy ý kiến người dân cho thấy, đa số người dân nhận thức chấp hành pháp luật, muốn thực đăng ký giao dịch bảo đảm quan nhà nước, muốn cung cấp đẩy đủ thơng tin tình trạng pháp lý đất giao dịch Trong 90 hộ gia đình, cá nhân điều tra, có 86 trường hợp chấp, chiếm 95,3%, cá nhân có ý kiến muốn thực đăng ký giao dịch bảo đảm Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện Tuy nhiên, 100% người hỏi cho cần phải tiếp tục cải cách thủ tục hành thực đăng ký chấp vay vốn ngân hàng Ngồi ra, có 88 người điều tra (chiếm 96,7 % số người điều tra) có nguyện vọng vay tiền 70% giá trị tài đem chấp, ngân hàng cho vay với mức chủ yếu từ 30-70% giá trị tài sản chấp Để khắc phục tồn tại, bất cập công tác Đăng ký giao dịch bảo đảm Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, cần thực đồng số nhóm giải pháp như: Hồn thiện chế 85 sách quản lý, điều hành thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm; xây dựng chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có liên quan; tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức; đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm; xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm Kiến nghị * - Đối với chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Nam Trực: Tuyên truyền, phổ biến pháp luật xác định giải pháp quản lý nhà nước quan trọng áp dụng nhằm tăng cường nâng cao lực hệ thống quan đăng ký giao dịch bảo đảm - Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm - Triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm * Đối với tổ chức tín dụng: thực đơn giản hóa thủ tục hành chính, thuận tiện, cơng khai minh bạch, có sách phù hợp để tất người dân có tài sản chấp có nhu cầu vốn vay vốn 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO Hoàng Huy Biểu 2000), Chính sách tình hình sử dụng đất đai Trung Quốc, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Đình Bồng (2009), Bài giảng “Hệ thống pháp luật quản lý đất đai thị trường bất động sản; Quản lý đất đai thị trường bất động sản” Nguyễn Đình Bồng tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lư đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường việc hướng dẫn đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 việc hướng dẫn đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Tư Thông tư số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 Bộ pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Tư Thông tư số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 Bộ pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 9 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Chính phủ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 87 10 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm 11 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 12 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/12/2012 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm 13 Nguyễn Thị Dung (2010), Đảm bảo minh bạch thị trường bất động sản - Pháp luật số nước giới kinh nghiệm cho Việt Nam, Tạp chí Luật học số 08 (123) 14 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 15 Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (2013), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất Công an nhân dân, Hà Nội 16 Phạm Phương Nam, Nguyễn Thanh Trà, Phan Thị Thanh Huyền (2013), Một số ý kiến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Tạp chí Tài ngun Mơi trường, số (165) 17 Phạm Phương Nam, Nguyễn Văn Quân (2014), Giải pháp nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý, sử dụng đất đai giai đoạn công nghiệp hoá, đai hoá đất nước, Kỷ yếu Hội thảo khoa học “Nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, Hà Nội, ngày 01 tháng năm 2014 18 Hiến pháp Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992, 2013) 19 Luật Đất đai Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003, 2013) 20 Bộ luật dân Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1995, 2005, 2015) 88 21 Đinh Dũng Sỹ (2003), Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: Thực trạng kiến nghị Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003) 22 Lưu Quốc Thái (2006), Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc Tạp chí Tài ngun Mơi trường (8/2006) 23 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 24 Nguyễn Quang Tuyến (2009), Những tiêu chí thị trường bất động sản minh bạch, Tạp chí Luật học số (106) 25 Nguyễn Quang Hương Trà (2010), Bàn khái niệm giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật Việt Nam - nhìn từ giác độ đối tượng hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm 26 Báo cáo tổng hợp Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Hà Giang đến năm 2020, định hướng đến năm 2030 Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Giang (2017) 27 Báo cáo đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam địa bàn tỉnh Hà Giang Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Giang (2015 2017) 28 Số liệu thống kê đất đai số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm Văn phòng Đăng ký QSD đất (Văn phòng đăng ký đất đai) tỉnh Hà Giang (2015- 2017) 29 Số liệu thống kê đất đai số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nam Trực (2015- 2017) 30 Vũ Thị Hồng Yến (2009), Về mối quan hệ thủ tục công chứng, chứng thực đăng ký hợp đồng chấp tài sản, Tạp chí Luật học số 01/2009 (104) 89 31 Đặng Công Tráng, Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo tiền vay quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại: Thực trạng số khuyến nghị, Khoa Luật - Trường Đại học Cơng nghiệp Tp Hồ Chí Minh cộng 32 Trần Viết Thắng (2014), Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam Khoa Luật ĐH Quốc gia Hà Nội - Tóm tắt Luận văn thạc sĩ 33 Nguyễn Việt Phương (2016), Thông tư liên tịch số liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT không trái luật nhà ở, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN Phục vụ đề tài: “Đánh giá thực trạng giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực - tỉnh Nam Định ” THÔNG TIN CHUNG 1.1 Hộ gia đình điều tra - Họ tên chủ hộ:…………………………………………………… - Địa chỉ: ……………………………………………………………… - Nghề nghiệp: ………………………………………………………… 1.2 Hộ gia đình ơng (bà) có đất, nhà chưa? - Đã có - Chưa có 1.3 Hộ gia đình ơng (bà) cấp GCN QSD đất , QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất chưa? - Đã cấp - Chưa cấp TÌNH HÌNH MỨC VAY VỐN VÀ THỦ TỤC THỰC HIỆN THẾ CHẤP BẰNG QSD ĐẤT, QSH NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 2.1 Thủ tục Chi nhánh VP ĐK ĐĐ huyện Nam Trực 2.1.1 Thủ tục chấp Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực? - Nhanh - Chậm 2.1.2 Có nên thực đăng ký chấp Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực ? - Có - Khơng 2.1.3 Có nên cải cách thủ tục hành Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực ? - Có - Khơng 2.2 Thủ tục Ngân hàng, quỹ tín dụng, hiệu cầm đồ 2.2.1 Thủ tục Ngân hàng, quỹ tín dụng 2.2.1.1 Thủ tục chấp Ngân hàng, quỹ tín dụng? - Nhanh - Chậm 2.2.1.2 Ngân hang, quỹ tín dụng cho hộ ơng (bà) vay vốn theo giá trị QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất mức nào? - Dưới 30% giá trị QSD - Từ 30% - 50 % giá trí QSD - Tử 50% - 70 % giá trị QSD 2.2.1.3 Nguyện vọng hộ ông (bà) vay vốn theo giá trị QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất mức nào? - Trên 70% giá trị QSD - Từ 30% - 70 % giá trí QSD - Dưới 30% giá trị QSD 2.2.1.4 Theo ơng (bà) có nên cải cách thủ tục hành Ngân hàng khơng? - Có - Khơng 2.2.2 Thủ tục hiệu cầm cố 2.2.2.1 Việc thực Đăng ký giao dịch cầm cố nhà tài sản gắn liền với đất Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực? - Có làm - Khơng làm 2.2.2.2 Các giao dịch cầm cố nhà tài sản gắn liền với đất đâu ? - Ngân hang, quỹ tín dụng - Hiệu cầm đồ với ngân hàng, quỹ tín dụng? - Cao 2.2.2.3 Mức vay lãi suất cầm đồ so - Thấp 2.2.2.4 Có nên thực Đăng ký giao dịch cầm có nhà tài sản khác gắn liền với đất Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực? - Có - Khơng 2.2.2.5 Lý có nên Đăng ký giao dịch cầm có nhà tài sản khác gắn liền với đất Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực? - Hạn chế rủi ro - Lãi xuất thấp - Cả hai Các ý kiến khác …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… Cám ơn hợp tác Ông (bà) Người lấy ý kiến điều tra Vũ Thị Xuân Người điều tra PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN Phục vụ đề tài: “Đánh giá thực trạng giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực - tỉnh Nam Định ” Cán Ngân hàng điều tra - Họ tên cán :……………………………………………………… - Làm việc Ngân hàng: ……………………………………………… - Địa chỉ: ………………………………………………………………… Tình hình mức cho vay, thủ tục chấp QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất Ngân hàng, quỹ tín dụng 2.1 Có yêu cầu khách hàng thực đăng ký chấp, bảo lãnh Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực khơng? - Có - Khơng 2.2 Mức Ngân hàng, quỹ tín dụng cho khách vay vốn theo giá trị QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất mức nào? - Dưới 30% giá trị QSD - Từ 30% - 50 % giá trí QSD - Tử 50% - 70 % giá trị QSD 2.3 Khách có nguyện vọng vay vốn theo giá trị QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất mức nào? - Trên 70% giá trị QSD - Từ 30% - 70 % giá trí QSD - Dưới 30% giá trị QSD 2.3 Căn để Ngân hàng cho vay? - Giá trị nhà - Khả toán - Cả hai Các ý kiến khác …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… Cám ơn hợp tác Ông (bà) Người lấy ý kiến điều tra Người điều tra Vũ Thị Xuân ... 1.1.2 Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền... VŨ THỊ XUÂN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HUYỆN... nhà nước có thẩm quyền ghi vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm nhập vào sở liệu thông tin giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất để thực