Luận văn thạc sĩ nghiên cứu biến động giá đất ở trên địa bàn huyện cô tô, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2016 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN DUY TÂM NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CÔ TÔ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN DUY TÂM NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CÔ TÔ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2019 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu thân Các số liệu, kết luận văn trung thực chưa công bố luận văn khác Tôi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Duy Tâm ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn ngồi nỗ lực mình, tơi cịn nhận giúp đỡ quý báu thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, gia đình, bạn bè đồng nghiệp; huyện, xã thị trấn, cá nhân huyện Cô Tơ Có kết này, trước hết tơi xin bày tỏ lịng kính trọng cảm ơn chân thành Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên; thầy giáo, cô giáo; đặc biệt Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, Trường Đại học Nông lâm Thái Ngun tận tình hướng dẫn tơi suốt q trình nghiên cứu hồn thành luận văn Tơi xin cảm ơn UBND huyện Cơ Tơ, Phịng Tài nguyên - Môi trường Nông nghiệp huyện, UBND thị trấn Cô Tô, UBND xã Đồng Tiến, UBND xã Thanh Lân; cá nhân huyện Cô Tô trả lời câu hỏi điều tra, hỗ trợ giúp đỡ tơi tận tình q trình thực luận văn quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tơi thu thập số liệu, thông tin cần thiết để thực luận văn Tuy nhiên, thời gian kinh nghiệm cịn hạn chế nên luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót Tơi mong góp ý chân thành giáo viên hướng dẫn thầy, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun để tơi hồn thiện Trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Học viên Nguyễn Duy Tâm iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Mục tiêu đề tài Ý nghĩa đề tài CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học nghiên cứu 1.1.1 Cơ sở lý luận biến động giá đất 1.1.2 Cơ sở thực tiễn biến động giá đất 1.1.3 Các pháp lý biến động giá đất 1.2 Khái quát giá đất 1.2.1 Các khái niệm liên quan đến giá đất 1.2.2 Các phương pháp xác định giá đất 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2.4 Các nguyên tắc xác định giá đất 1.3 Những kết nghiên cứu giá đất 1.3.1 Những kết nghiên cứu giá đất giới 1.3.2 Những kết nghiên cứu giá đất Việt Nam 1.3.3 Những kết nghiên cứu giá đất tỉnh Quảng Ninh 1.4 Nhận xét chung tổng quan tài liệu nghiên cứu CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 2.3 Nội dung nghiên cứu 2.4 Phương pháp nghiên cứu CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 Khái quát tình hình huyện Cơ Tơ, tỉnh Quảng Ninh 3.1.1 Điều kiện tự nhiên huyện Cô Tô 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Cô Tô iv 3.1.3 Thực trạng công tác quản lí đất đai huyện Cơ Tơ 3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất huyện Cô Tô 3.1.5 Đánh giá chung tình hình huyện Cơ Tơ 3.2 Thực trạng biến động giá đất địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2019 3.2.1 Thực trạng khung giá đất địa bàn huyện Cô Tô giai đoạn 2016 2019 theo quy định tỉnh Quảng Ninh 3.2.2 Thực trạng giá chuyển nhượng đất theo thị trường địa bàn huyện Cô Tô so với giá quy định UBND tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2019 3.2.3 Sự biến động giá đất thị trường huyện Cô Tô giai đoạn 2016 2019 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh 3.4 Khó khăn, tồn giải pháp quản lí giá đất huyện Cơ Tơ, tỉnh Quảng Ninh 3.4.1 Khó khăn, tồn quản lí giá đất huyện Cô Tô 3.4.2 Giải pháp quản lí giá đất huyện Cơ Tơ KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Đề nghị TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC v DANH MỤC CHỮ VIẾT T TT Viết đầy đủ Bất động sản Động sản Tài nguyên Môi trường Ủy ban nhân dân vi DANH MỤC BẢNG, HÌNH Bảng 2.1 Thang đo Likert mức độ để đánh giá nhóm tiêu nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Bảng 3.1 Hệ thống cán quản lí đất đai huyện Cơ Tơ Bảng 3.2 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Cô Tô giai đoạn 2015 - 2018 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Cô Tô năm 2019 Bảng 3.4 Khung giá loại đất theo quy định UBND tỉnh Quảng Ninh Bảng 3.5 Giá chuyển nhượng đất theo thị trường so với giá nhà nước quy định huyện Cô Tô năm 2016 Bảng 3.6 Giá chuyển nhượng đất theo thị trường so với giá nhà nước quy định huyện Cô Tô năm 2017 Bảng 3.7 Giá chuyển nhượng đất theo thị trường so với giá nhà nước quy định huyện Cô Tô năm 2018 Bảng 3.8 Giá chuyển nhượng đất theo thị trường so với giá nhà nước quy định huyện Cô Tô năm 2019 Bảng 3.9 Tổng hợp giá chuyển nhượng đất theo thị trường so với giá nhà nước quy định huyện Cô Tô giai đoạn 2016-2019 Bảng 3.10 Sự biến động giá đất thị trường huyện Cô Tô giai đoạn 2016-2019 Bảng 3.11 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Cơ Tơ Hình 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Cô Tô MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Trong thực tế, Việt Nam quan hệ giao dịch đất đai diễn từ sớm, chủ yếu hoạt động mang tính tự phát Thị trường bất động sản thực bùng nổ Hiến pháp năm 1992 đời Ngay sau đó, Luật Đất đai 1993 đời quy định quyền sử dụng đất có giá trị tính tiền; từ đây, quyền sử dụng đất giao dịch thị trường loại hàng hóa đặc biệt thị trường bất động sản sôi động Giá đất công cụ quản lý vĩ mô Nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành cơng cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản Luật Đất đai năm 1993 xác định đất có giá tính thuế, thu tiền sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường Nhà nước thu hồi đất Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa phát triển quy định giá Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai năm 2003 Với quan tâm đặc biệt Lãnh đạo Tỉnh Quảng Ninh với mục tiêu phát triển phấn đấu đến năm 2020, xây dựng Cơ Tơ trở thành huyện đảo có kinh tế phát triển nhanh, bền vững, có trình độ phát triển đạt mức tỉnh Quảng Ninh; ưu tiên tập trung phát triển kinh tế biển du lịch sinh thái phù hợp với biển đảo, hướng tới du lịch đẳng cấp cao; đô thị sinh thái biển thông minh với kết cấu hạ tầng đại, trở thành điểm tựa ngành ngư nghiệp tồn vùng biển Đơng Bắc; an sinh xã hội phúc lợi xã hội đảm bảo, giữ gìn phát huy tốt sắc dân tộc, bảo vệ cải thiện mơi trường sinh thái; đảm bảo quốc phịng an ninh bảo vệ vững chủ quyền quốc gia vùng biến đảo Đông Bắc Tổ quốc Đến năm 2030, tiến tới xây dựng Cô Tô thành huyện đảo có kinh tế động, trọng điểm phát triển chiến lược phát triển kinh tế biển đảo tỉnh Quảng Ninh (Trích Nghị 01-NQ/HU ngày 12/8/2015 Đảng huyện Cơ Tơ) Chính điều làm cho giá đất huyện Cô Tô năm gần biến động nhiều, công tác quản lý Nhà nước đất đai trở nên khó khăn nhiều bất cập, đặc biệt quản lý giá đất, xác định giá đất chưa sát với giá thị trường gây khó khăn cơng tác bồi thường Nhà nước thu hồi đất để thực dự án đầu tư Những bất cập dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện nhân dân chấp hành pháp luật đất đai địa phương Để tìm hiểu sâu vấn đề xuất phát từ thực tế trên, để góp phần làm sáng tỏ sở khoa học công tác định giá đất địa bàn huyện Cô Tô giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, với giúp đỡ giáo viên hướng dẫn, tiến hành nghiên cứu thực đề tài: “Nghiên cứu biến động giá đất địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2019” Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng biến động giá đất địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2019 - Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh - Chỉ khó khăn, tồn giải pháp quản lí giá đất địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh Ý nghĩa nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học: Cung cấp thông tin cho nhà quản lý tham khảo hoạch định sách xác định giá đất quản lý giá đất thị trường Ý nghĩa thực tiễn: Góp phần giúp địa phương quản lí giá đất tố 3.5 Đất bám đường sau sân vận động huyện II Khu vực 1: Trung tâm xã Đồng Tiến (Đất bám mặt đường xuyên đảo từ giáp địa phận thị trấn Cô Tô đến cột Vi Ba) Khu vực 2: Thôn Nam Hà (Đất dọc bên đường 65 thơn Nam Hà) Khu vực 3: Thôn Nam Đồng (Đất bên mặt đường từ ngã ba giáp đường nhựa xuyên đảo đến giáp địa giới thôn Nam Hà) Khu vực 4: Thôn Trường Xuân (Đất bên đường bê tông từ giáp đường xuyên đảo đến giáp xóm Lâm Trường) Khu vực 5: Thôn Hồng Hải (Khu vực kinh tế giáp trục đường xuyên đảo) Khu vực 6: Thôn Hải Tiến ( Đất bám đường bê tông từ giáp trạm điện xã đến chân dốc thôn Nam Hà) III Xã Thanh Lân Khu vực 1: Thôn (Khu vực giáp bên đường bê tông) Khu vực 2: Thôn (Đất bên đường từ cảng Thanh Lân đến đỉnh dốc thôn 3) IV Khu vực 3: Thôn (Hai bên đường bê tông xuyên đảo) Trung bình huyện (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra Quyết định số 3238 /2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 UBND tỉnh Quảng Ninh) Số liệu bảng 3.9 cho thấy, UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành Quyết định số 06/2018/QĐ-UB ngày 30 tháng năm 2018 việc quy định hệ số điều chỉnh giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2018 biến động tăng giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường huyện Cô Tô cao, chênh lệch nhiều so với giá quy định Nhà nước Cụ thể: - Tính chung huyện Cơ Tơ giá chuyển nhượng thị trường so với giá UBND tỉnh Quảng Ninh quy định từ 1,38 lần đến 3,00 lần, trung bình 2,06 lần với năm 2016; từ 3,33 lần đến 21,82 lần, trung bình 10,15 lần với năm 2019 Như vậy, trung bình huyện sau năm tăng gần lần, từ 2,06 lần lên 10,15 lần Đây tăng q “nóng”, khơng bình thường, đồn thổi quy hoạch phát triển du lịch huyện Cô Tô - Khu vực thị trấn Cô Tô, giá chuyển nhượng thị trường so với giá UBND tỉnh Quảng Ninh quy định từ 1,38 lần đến 3,00 lần, trung bình 2,21 lần với năm 2016; từ 3,33 lần đến 20,00 lần, trung bình 8,78 lần với năm 2019 Như vậy, trung bình thị trấn Cơ Tơ sau năm tăng gần lần, từ 66 2,21 lần lên 8,78 lần Tuy mức độ tăng có tháp trung bình huyện tăng “nóng”, khơng bình thường, đồn thổi quy hoạch phát triển du lịch huyện Cô Tô - Khu vực xã Đồng Tiến, giá chuyển nhượng thị trường so với giá UBND tỉnh Quảng Ninh quy định từ 1,43 lần đến 2,17 lần, trung bình 1,86 lần với năm 2016; từ 5,63 lần đến 21,82 lần, trung bình 15,34 lần với năm 2019 Như vậy, trung bình sau năm xã Đồng Tiến tăng lần, từ 1,86 lần lên 15,34 lần Đây tăng “nóng”, khơng bình thường, đồn thổi quy hoạch phát triển du lịch huyện Cô Tô - Khu vực Xã Thanh Lân, giá chuyển nhượng thị trường so với giá UBND tỉnh Quảng Ninh quy định từ 1,60 lần đến 1,88 lần, trung bình 1,74 lần với năm 2016; từ 3,43 lần đến 12,50 lần, trung bình 6,64 lần với năm 2019 Như vậy, trung bình sau năm tăng gần lần, từ 1,74 lần lên 6,64 lần Đây tăng q “nóng”, khơng bình thường, đồn thổi quy hoạch phát triển du lịch huyện Cô Tô Như vậy, mức độ biến động giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường so với giá UBND tỉnh Quảng Ninh quy định sau năm, từ 2016 đến 2019 đơn vị hành khác nhiều; trung bình từ gần lần đến lần Trong đó, xã Đơng Tiến tăng nhiều nhất, xã Thanh Lân tăng Sự tăng giá q “nóng”, khơng bình thường, đồn thổi quy hoạch phát triển du lịch huyện Cơ Tơ, cần có giải pháp quản lý thị trường bất động sản huyện Cô Tô cho theo quỹ đạo 3.2.3 Sự biến động giá đất thị trường huyện Cô Tô giai đoạn 2016 - 2019 Bảng 3.10 Sự biến động giá đất thị trường huyện Cô Tô giai đoạn 2016-2019 TT Khu vực 67 I Thị trấn Cô Tô Khu vực 1: Trung tâm thị trấn Cô Tô 1.1 Từ ngã ba cảng Cô Tô tượng đài Bác Hồ 1.2 Từ ngã ba cảng đến Ban Chỉ huy quân 1.3 Từ cảng đến khu di tích tượng đài Bác Hồ 1.4 Khu tái định cư Ban Quản lý cảng 1.5 Từ nhà khách ủy ban đến bến cảng Thanh Lân Khu vực 2: Liền kề trung tâm thị trấn Cô Tô 2.1 Từ Tượng đài Bác Hồ đến xã Đồng Tiến 2.2 Từ Ban huy quân đến Ngân hàng Chính sách 2.3 Tuyến đường vào khu dân cư hồ C4 2.4 Đường vào khu kinh Voòng Xi 2.5 Tuyến đường khu hậu cần nghề cá Khu vực 3: Cịn lại thị trấn Cơ Tơ 3.1 Đất bám mặt đường tuyến đường Đại đội Ký Con 3.2 Đất bám mặt đường từ Đài tưởng niệm đến hết tuyến 3.3 Đất khu vực lại (khu dân cư hồ ơng Giáo; thơn Cầu Mỷ; Vng Xi; khu dân cư đường lên Đài truyền hình) 3.4 Đất bám bên mặt đường từ Nhà văn hóa khu đến giáp đường khu 3.5 Đất bám đường sau sân vận động huyện II Xã Đồng Tiến Khu vực 1: Trung tâm xã Đồng Tiến (Đất bám mặt đường xuyên đảo từ giáp địa phận thị trấn Cô Tô đến cột Vi Ba) Khu vực 2: Thôn Nam Hà (Đất dọc bên đường thơn Nam Hà) Khu vực 3: Thôn Nam Đồng (Đất bên mặt đường từ ngã ba giáp đường nhựa xuyên đảo đến giáp địa giới thôn Nam Hà) Khu vực 4: Thôn Trường Xuân (Đất bên đường bê tông từ giáp đường xuyên đảo đến giáp xóm Lâm Trường) 68 Khu vực 5: Thôn Hồng Hải (Khu vực kinh tế giáp trục đường xuyên đảo) Khu vực 6: Thôn Hải Tiến ( Đất bám đường bê tông từ giáp trạm điện xã đến chân dốc thôn Nam Hà) III Xã Thanh Lân Khu vực 1: Thôn (Khu vực giáp bên đường bê tông) Khu vực 2: Thôn (Đất bên đường từ cảng Thanh Lân đến đỉnh dốc thôn 3) Khu vực 3: Thôn (Hai bên đường bê tơng xun đảo) IV Trung bình huyện (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Số liệu bảng 3.10 cho thấy, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường năm 2019 tất khu vực thuộc đơn vị hành huyện Cơ Tô tăng lên nhiều so với so với năm 2016 - Tính chung huyện Cơ Tơ giá chuyển nhượng thị trường năm 2019 so với giá năm 2016 tăng từ 1,60 lần đến 20,00 lần, trung bình 6,84 lần - Khu vực thị trấn Cơ Tô, giá chuyển nhượng thị trường năm 2019 so với giá năm 2016 tăng từ 3,00 lần đến 10,00 lần, trung bình 5,23 lần - Khu vực xã Đồng Tiến, giá chuyển nhượng thị trường năm 2019 so với năm 2016 tăng từ 5,19 lần đến 20,00 lần, trung bình 11,10 lần - Khu vực Xã Thanh Lân, giá chuyển nhượng thị trường năm 2019 so với năm 2016 tăng từ 1,60 lần đến 12,50 lần, trung bình 6,41 lần Như vậy, mức độ biến động giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường năm 2019 so với năm 2016 đơn vị hành khác nhiều; xã Đồng Tiến nơi tăng giá nhiều nhất; xã Thanh Lân; thị trấn Cô Tô tăng giá 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh Bảng 3.11 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Cô Tô TT mẫu Tổng Điểm Thứ tự 69 Các yếu tố vị trí đất Các yếu tố tính pháp lí đất Các yếu tố đặc điểm đất (hình dáng, diện tích…) Các yếu tố sở hạ tầng (điện, nước, giao thông…) Các yếu tố sách (quy hoạch, kích cầu…) Các yếu tố kinh tế (tăng trưởng, thu nhập, lãi xuất…) Các yếu tố xã hội (đơ thị hóa, mật độ dân…) Các yếu tố môi trường (tự nhiên, xã hội…) (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Ghi chú: (1,00-1,79 điểm= Không ảnh hưởng; 1,80-2,59 điểm = Ảnh hưởng ít; 2,60-3,39 điểm = Ảnh hưởng vừa (trung bình); 3,40-4,19 điểm = Ảnh hưởng nhiều; 4,20-5,00 điểm = Ảnh hưởng nhiều) Kết tổng hợp 114 phiếu điều tra bảng 3.11 cho thấy, nhận xét mức độ ảnh hưởng đến giá đất khác nhiều nhóm yếu tố Cả nhóm yếu tố nghiên cứu có ảnh hưởng đến giá đất, từ mức ảnh hưởng đến ảnh hưởng nhiều Trong đó, nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất xếp thứ tự sau: - Thứ nhất, Nhóm “Các yếu tố vị trí đất”, tương ứng 4,82 điểm/5 điểm - Thứ hai, Nhóm “Các yếu tố tính pháp lí đất”, tương ứng 3,69 điểm/5 điểm - Thứ ba, Nhóm “Các yếu tố sở hạ tầng (điện, nước, giao thông…)”, tương ứng 3,61 điểm/5 điểm - Thứ tư, Nhóm “Các yếu tố đặc điểm đất (hình dáng, diện tích…)”, tương ứng 3,38 điểm/5 điểm - Thứ năm, Nhóm “Các yếu tố kinh tế (tăng trưởng, thu nhập, lãi xuất…)”, tương ứng 3,36 điểm/5 điểm - Thứ sáu, Nhóm “Các yếu tố sách (quy hoạch, kích cầu…)”, tương ứng 2,68 điểm/5 điểm 70 - Thứ bẩy, Nhóm “Các yếu tố xã hội (đơ thị hóa, mật độ dân…)”, tương ứng 2,53 điểm/5 điểm - Thứ tám, “Các yếu tố môi trường (tự nhiên, xã hội…)”, tương ứng 2,33 điểm/5 điểm Thứ tự ảnh hưởng yếu tố đến giá đất giảm dần sau: (1) Vị trí đất -> (2) Tính pháp lí đất -> (3) Cơ sở hạ tầng -> (4) Đặc điểm đất -> (5) Kinh tế -> (6) Chính sách -> (7) Xã hội -> (8) Mơi trường 3.4 Khó khăn, tồn giải pháp quản lí giá đất huyện Cơ Tơ, tỉnh Quảng Ninh 3.4.1 Khó khăn, tồn quản lí giá đất huyện Cơ Tơ - Huyện Cơ Tơ huyện Đảo, tổng diện tích tự nhiên ít, dân số ít, mật độ dân số thấp, số đơn vị hành ít; lại khó khăn, phụ thuộc thời tiết Tỷ lệ đất lâm nghiệp cao, thuận lợi cho phát triển du lịch biển kết hợp khám phá, nghỉ dưỡng - Có tượng “thổi giá” đồn thổi quy hoạch phát triển du lịch huyện Cô Tô nên giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện giai đoạn 2016-2019 tăng q “nóng”, khơng bình thường, ngun nhân tạo hỗn loạn thị trường bất động sản giai đoạn đại phương 3.4.2 Giải pháp quản lí giá đất huyện Cô Tô - Cần lập quy hoạch phát triển huyện Cô Tô chi tiết, cụ thể Công bố rõ ràng, đầy đủ, minh bạch quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội huyện Cô Tô cấp có thẩm quyền phê duyệt cổng thơng tin huyện điểm sinh hoạt cộng đồng UBND xã, thị trấn, nhà văn hóa thơn, tổ dân phố; tuyên truyền, phổ biến phương tiện truyền huyện - Quản lý chặt, xử lý nghiêm trường hợp đồn thổi quy hoạch đẩy giá đất lên cao bất thường - Giao việc định giá đất cho doanh nghiệp độc lập để việc định giá khách quan, sát với giá thị trường 71 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận 1- Giá chuyển nhượng đất thị trường so với giá nhà nước quy định địa bàn huyện Cô Tô giai đoạn 2016-2019 sau: - Chung huyện Cô Tô từ 1,38 lần đến 3,00 lần, trung bình 2,06 lần với năm 2016; từ 3,33 lần đến 21,82 lần, trung bình 10,15 lần với năm 2019 Như vậy, trung bình huyện sau năm tăng gần lần - Thị trấn Cô Tơ, từ 1,38 lần đến 3,00 lần, trung bình 2,21 lần với năm 2016; từ 3,33 lần đến 20,00 lần, trung bình 8,78 lần với năm 2019 Như vậy, trung bình thị trấn Cơ Tơ sau năm tăng gần lần - Xã Đồng Tiến, từ 1,43 lần đến 2,17 lần, trung bình 1,86 lần với năm 2016; từ 5,63 lần đến 21,82 lần, trung bình 15,34 lần với năm 2019 Như vậy, trung bình sau năm xã Đồng Tiến tăng lần - Xã Thanh Lân, từ 1,60 lần đến 1,88 lần, trung bình 1,74 lần với năm 2016; từ 3,43 lần đến 12,50 lần, trung bình 6,64 lần với năm 2019 Như vậy, trung bình sau năm tăng gần lần Giá chuyển nhượng đất thị trường năm 2019 so với năm 2016: - Chung huyện Cô Tơ tăng từ 1,60 lần đến 20,00 lần, trung bình 6,84 lần - Thị trấn Cô Tô, tăng từ 3,00 lần đến 10,00 lần, trung bình 5,23 lần - Xã Đồng Tiến, tăng từ 5,19 lần đến 20,00 lần, trung bình 11,10 lần - Xã Thanh Lân, tăng từ 1,60 lần đến 12,50 lần, trung bình 6,41 lần 2- Thứ tự ảnh hưởng yếu tố đến giá đất tính theo thang điểm Likert giảm dần sau: (1) Vị trí đất (4,82 điểm) -> (2) Tính pháp lí đất (3,69 điểm) -> (3) Cơ sở hạ tầng (3,61 điểm) -> (4) Đặc điểm đất (3,38 điểm) -> (5) Kinh tế (3,36 điểm) -> (6) Chính sách (2,68 điểm) -> (7) Xã hội (2,53 điểm) -> (8) Môi trường (2,33 điểm) 3- Nghiên cứu 02 khó khăn đề xuất 02 giải pháp để quản lý giá đất huyện Cô Tô 72 Đề nghị - Cần lập quy hoạch phát triển huyện Cô Tô chi tiết, cụ thể công khai đầy đủ, minh bạch để hạn chế việc thổi giá đất - Nên tiếp tục nghiên cứu đầy đủ đủ toàn yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Cô Tô - Áp dụng giải pháp đề xuất vào cơng tác quản lý gía đất huyện Cô Tô năm tới 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Mơi trường (2015), Báo cáo tình hình kết xây dựng Bảng giá đất năm 2015 Úy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Hồng Dương (2015), "Xây dựng mơ hình thẩm định giá hàng loạt cho địa bàn Quận Gị Vấp", Tạp chí Phát triển kinh tế, số 26(3), tháng 3/2015, tr 82-103 Luật Đất đai năm 2013 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định giá đất Nghị số 01-NQ/HU ngày 12 tháng năm 2015 Đảng huyện Cô Tô lần thứ V, giai đoạn 2015-2020 Phịng Tài ngun - Mơi trường Nơng nghiệp huyện Cô Tô (2016), Báo cáo công tác Tài ngun Mơi trường năm 2016 Phịng Tài ngun - Môi trường Nông nghiệp huyện Cô Tô (2017), Báo cáo công tác Tài nguyên Môi trường năm 2017 Phịng Tài ngun - Mơi trường Nơng nghiệp huyện Cô Tô (2018), Báo cáo công tác Tài ngun Mơi trường năm 2018 10 Phịng Tài ngun - Môi trường Nông nghiệp huyện Cô Tô (2019), Báo cáo công tác Tài nguyên Môi trường năm 2019 11 Trần Đức Quỳnh Bùi Nguyên Hạnh (2015), "Mơ hình Hedonic phần mềm cho tốn xác định giá đất, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất", Tạp chí Khoa học Phát triển 2015, tập 13, số 6, tr 989-998 12 Hồ Thị Lam Trà (2006), Giáo trình Định giá đất - Nxb Nơng nghiệp; 13 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp 74 14 Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005), Phân tích liệu với SPSS, Nxb Thống kê, Hà Nội 15 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 16 UBND huyện Cô Tô (2011), Phương án Quy hoạch sử dụng đất huyện Cô Tô giai đoạn 2011- 2020 17 UBND huyện Cô Tô (2020), Kết thống kê đất đai năm 2019 18 UBND tỉnh Quảng Ninh (2014), Quyết định số 514/2014/QĐ-UBND ngày 12 tháng năm 2014 việc xét duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011-2015) huyện Cô Tô 19 UBND tỉnh Quảng Ninh (2014), Quyết định số 1768/2014/QĐ-UBND ngày 13 tháng năm 2014 việc ban hành quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức cơng nhận đất ở, diện tích đất tối thiểu tách cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn tỉnh Quảng Ninh 20 UBND tỉnh Quảng Ninh (2014), Quyết định số 3238/2014/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2014 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh 21 UBND tỉnh Quảng Ninh (2015), Quyết định số 568/2015/QĐ-UBND ngày 27 tháng 02 năm 2015 việc quy định hệ số điều chỉnh giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh 22 UBND tỉnh Quảng Ninh (2018), Quyết định số 06/2018/QĐ-UBND ngày 30 tháng 03 năm 2018 việc quy định hệ số điều chỉnh giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2018 23 UBND tỉnh Quảng Ninh (2018), Quyết định số 16/2018/QĐ-UBND ngày 25 tháng năm 2018 việc sử đổi, bổ sung số vị trí giá đất bảng giá đất loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 ban hành kèm theo Quyết định số 3238/QĐUBND ngày 26 tháng 12 năm 2014 Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh 24 Văn phịng Đăng ký đất đai huyện Cơ Tơ, Sổ tổng hợp đăng ký biến động đất đai 75 ... giá đất địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2019 - Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Cơ Tơ, tỉnh Quảng Ninh - Chỉ khó khăn, tồn giải pháp quản lí giá đất địa. .. quy định UBND tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016- 2019 3.2.3 Sự biến động giá đất thị trường huyện Cô Tô giai đoạn 2016 2019 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh 3.4 Khó... giáo viên hướng dẫn, tiến hành nghiên cứu thực đề tài: ? ?Nghiên cứu biến động giá đất địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016- 2019? ?? Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng biến động