Đang tải... (xem toàn văn)
Luận án với mục tiêu đo lường chất lượng vỉa hè tại TP. HCM thông qua sự sống động của vỉa hè như một khía cạnh chất lượng chính; xem xét tác động của vỉa hè đến giá nhà ở riêng lẻ trong các khu phố hỗn hợp tại TP. Hồ Chí Minh.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ HỒNG THU SỰ SỐNG ĐỘNG CỦA VỈA HÈ TP. HỒ CHÍ MINH VÀ TÁC ĐỘNG CỦA VỈA HÈ ĐẾN GIÁ NHÀ TRONG NHỮNG KHU PHỐ HỖN HỢP Chuyên ngành: Kinh tế phát triển Mã số: 93.10.105 TĨM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Thành phố Hồ Chí Minh – 2021 Cơng DANH MỤC CƠNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ Thu Nguyen (2019). The value of sidewalk in real property in commercialresidential neighborhood In International conference on business and finance 2019, ISBN: 9786049227646 Nguyễn Thị Hồng Thu (2020). Giá trị kinh tế của vỉa hè tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tạp chí khoa học Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh, 15(2), 7383 CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU 1.1 Vấn đề nghiên cứu Quản lý vỉa hè một cách hiệu quả là vấn đề quan tâm của chính quyền và các nhà nghiên cứu trên tồn thế giới và tại Việt Nam Quan điểm toàn giới cho thấy vỉa hè thường được sử dụng cho mục đích bộ hành trong một thời gian dài. Vỉa hè có thể được coi là một khơng gian cơng cộng trong một số bối cảnh kinh tế khác nhau Một số học giả đã chú ý đến sự độc đáo của khơng gian cơng cộng như đường phố và vỉa hè chứ khơng phải trong khơng gian mở và quảng trường thường thấy trong các nghiên cứu phương Tây của các đô thị châu Á (Heng, 1999; Sassen, 2011; Eidse & Turner, 2014; Nguyen & Hân, 2017) Sự sống động của vỉa hè các thành phố của Việt Nam và các quốc gia khác như Nam Mỹ và một phần của Đơng Nam Á có tác động tích cực đến xã hội và kinh tế (Drumond 2000, Harms 2009; Kim 2012; Eidse 2011) Sự sống động là một khái niệm đặc biệt, thường tìm thấy nghiên cứu khơng gian cơng cộng và đóng vai trị chính trong việc phân tích việc sử dụng vỉa hè và tác động của nó đối với hoạt động kinh tế (Drumond, 2000) Jacob (1961) thảo luận về sự sống động và cần thiết của khơng gian cơng cộng cho vỉa hè có thể bao gồm cả sức sống (vitality) và sự đa dạng (diversity). Tuy nhiên phần lớn các nghiên cứu về khơng gian cơng cộng và vỉa hè tại Việt Nam tập trung ở khía cạnh văn hố xã hội mà khơng xem xét đến khía cạnh kinh tế của nó. Đây chính là khoảng trống nghiên cứu mà nghiên cứu này thực hiện để giải quyết tác động kinh tế của vỉa hè và cơ chế của nó. Mục tiêu nghiên cứu đầu tiên dựa vào quan điểm xã hội nhằm xác định chất lượng của từng đoạn vỉa hè các quận khác nhau bằng cách ước tính chỉ số sống động của nó. Mục tiêu nghiên cứu thứ hai dựa vào quan điểm của người sở hữu nhà cho rằng vỉa hè TP. HCM mang lại giá trị kinh tế khi vỉa hè có thể trở thành khơng gian cơng cộng, tuy nhiên, các tài liệu kinh tế lại chưa tập trung nghiên cứu giá trị này. Mặc dù đã có các nghiên cứu về việc sử dụng vỉa hè ở Việt Nam của các học giả Việt Nam và nước ngồi, nhưng chưa có nghiên cứu nào đánh giá trực tiếp mối quan hệ giữa vỉa hè và giá nhà ở riêng lẻ trong một khu phố hỗn hợp. 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu 1. Đo lường chất lượng vỉa hè tại TP. HCM thơng qua sự sống động của vỉa hè như một khía cạnh chất lượng • Mục tiêu 1.1. Xây dựng một cơng thức để đo lường chất lượng vỉa hè, đó là chỉ số sống động • Mục tiêu 1.2. Xem xét mối quan hệ giữa các đặc tính vật lý của vỉa hè và chỉ số sống động Mục tiêu 2. Xem xét tác động của vỉa hè đến giá nhà ở riêng lẻ trong các khu phố hỗn hợp tại TP. HCM • Mục tiêu 2.1. Xem xét tác động của chỉ số sống động trong từng phân đoạn vỉa hè đến giá nhà • Mục tiêu 2.2. Xem xét tác động của những đặc tính vật lý của vỉa hè đến giá nhà • Mục tiêu 2.3. Xem xét tác động của tình trạng sử dụng của nhà có vỉa hè trước nhà đến giá nhà 1.3 Phương pháp và phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu thứ nhất sử dụng phương pháp nghiên cứu hỗn hợp gồm nghiên cứu định tính và định lượng đến chất lượng vỉa hè ở TP. HCM bằng cách đo lường sự sống động của vỉa hè khía cạnh chất lượng Nghiên cứu thứ hai áp dụng mơ hình định giá Hedonic để xem xét tác động của vỉa hè đến giá nhà trong khu phố hỗn hợp tại TP HCM. Dữ liệu được thu thập từ 283 phân đoạn vỉa hè và nhà ở riêng lẻ của 13 quận tại TP. HCM Phạm vi nghiên cứu này chỉ xem xét chất lượng của vỉa hè thơng qua các khía cạnh tiếp cận và sử dụng của vỉa hè. Tồn bộ nghiên cứu dựa trên hai quan điểm bao gồm quan điểm xã hội trong mục tiêu nghiên cứu 1 và quan điểm của chủ sở hữu nhà trong mục tiêu nghiên cứu 2. 1.4 Những đóng góp của nghiên cứu Thứ nhất, luận án làm rõ vai trị của vỉa hè là khơng gian cơng cộng về mặt tiếp cận và sử dụng tại TP HCM Thứ hai, luận án đã xây dựng một cơng thức để tính tốn chỉ số sống động trên vỉa hè, bổ sung phương pháp xác định và đo lường chất lượng của vỉa hè bất cứ quốc gia nào trên thế giới Thứ ba, luận án đã chỉ ra vai trị quan trọng của các đặc tính vật lý của vỉa hè để xác định chất lượng của vỉa hè thơng qua sự sống động của nó Thứ tư, luận án phân tích tác động trực tiếp của vỉa hè đến giá nhà dựa trên mơ hình định giá Hedonic Thứ năm, luận án phân tích tác động trực tiếp của điều kiện sử dụng nhà đến giá nhà Thứ sáu, luận án xem xét tác động lan tỏa của hoạt động kinh doanh của các nhà mặt tiền cũng sẽ có tác động tích cực đến giá nhà CHƯƠNG 2. THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU 2.1 Các thuật ngữ chính Nghiên cứu trình bày một số thuật ngữ chính gồm khơng gian cơng cộng, vỉa hè, sự sống động của vỉa hè, giá nhà, khu phố hỗn hợp, doanh nghiệp kinh doanh tại nhà 2.2 Tổng quan về vỉa hè TP. HCM 2.2.1 Các yếu tố tác động khi sử dụng vỉa hè TP. HCM Một số yếu tố ảnh hưởng đến việc sử dụng vỉa hè có thể bao gồm tự nhiên, lịch sử, văn hóa xã hội, kinh tế, đặc điểm giao thơng và vấn đề chính sách và quản lý đơ thị (Nguyen et al., 2017) 2.2.2 Tình trạng sử dụng vỉa hè TP. HCM Theo Nguyen và cộng sự (2017), TP. HCM hiện có 9094% xe máy đỗ trên vỉa hè,và các shophouse sử dụng vỉa hè để đỗ xe máy cho khách hàng của họ. Khoảng 2126% các cửa hàng trưng bày hàng hóa trên vỉa hè. Hầu hết các shophouse sử dụng chiều rộng 1 mét của vỉa hè khoảng 63%, chiều rộng 1 1,5 mét của vỉa hè chiếm 24 %. Số lượng các quầy hàng bán trên vỉa hè thay đổi trong ngày và tăng vào buổi tối. Trung bình khoảng 28% các quầy hàng sử dụng bếp nấu ăn trên vỉa hè. Tỷ lệ cao nhất vào buổi tối Trong một phân đoạn vỉa hè cứ trung bình trong khoảng 38 mét thì có một người bán hàng rong, đặc biệt là 69% người bán hàng rong bán thức ăn hoặc đồ uống gần các cơng trình vào các ngày trong tuần. Tương tự, những người bán hàng rong sử dụng bếp và bàn ghế trên vỉa hè, đặc biệt vào buổi tối (43% người bán hàng vỉa hè vào buổi tối và các ngày trong tuần và 48% người bán hàng rong vào cuối tuần). 2.3 Thị trường nhà ở TP. HCM 2.3.1 Đặc điểm thị trường nhà ở TP. HCM Thị trường nhà ở TP. HCM trong giai đoạn nghiên cứu 2018 2019 có rất nhiều biến động, thị trường tăng trưởng tốt. Các giao dịch sơi động. Một điểm đáng lưu ý là ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu của tồn dân nhưng quản lý thuộc về Nhà nước. Khi nhắc đến chủ sở hữa nhà nghĩa là người chủ chỉ được quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất gắn với ngơi nhà đó, do đó, khơng phải quyền sở hữu đất trong trường hợp này. Tóm lại, việc sử dụng đất trên thị trường về cơ bản là quyền thuê. 2.1 Dữ liệu 2.1.1 Khu vực khảo sát Khu vực khảo sát cho nghiên cứu này tại TP.HCM. TP HCM, trước đây được gọi là Sài Gịn, là một thành phố phát triển nhanh và được xem là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học và cơng nghệ của Việt Nam. Dữ liệu cho nghiên cứu này được thu thập tại 13 quận. Cụ thể, dữ liệu được thu thập tại 11 quận trong trung tâm và thêm hai quận ở khu vực đơ thị phía Đơng và phía Tây. Tác giả chọn khu vực khảo sát cho nghiên cứu này dựa trên lịch sử sử dụng đường phố và vỉa hè TP HCM gắn liền với các hoạt động văn hóa xã hội, hoạt động thương mại. Nghiên cứu này sử dụng dữ liệu được thu thập từ các báo cáo lịch sử được cơng bố, báo chí và hình ảnh được chụp từ vỉa hè của các tuyến đường phố cụ thể TP HCM Tác giả đã chia thành 4 nhóm gồm (1) khu vực Sài Gịn: quận 1, quận 3, quận 10; (2) Khu vực Chợ Lớn: quận 5, quận 6 và quận 11; (3) Khu đơ thị phía Bắc và Tây: Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú, Phú Nhuận, Gị Vấp; (4) quận ngoại thành: quận Bình Tân, quận 9 2.1.2 Mẫu dữ liệu Nghiên cứu tập trung vào phân đoạn nhà ở riêng lẻ vì dữ liệu có sẵn. Tuy nhiên, những dữ liệu giao dịch này thường rất nhạy cảm và khơng cơng khai. Rất khó để có được dữ liệu giao dịch thành cơng từ chính quyền địa phương trong q trình thu thập. Do đó, nghiên cứu này khơng thu thập dữ liệu từ chính quyền địa phương, tác giả sử dụng dữ liệu được cung cấp bởi các nhân viên mơi giới bất động sản, nhân viên văn phịng cơng chứng, chủ sở hữu nhà, người mua nhà. 2.1.3 Thu thập dữ liệu Dữ liệu được thu thập tại 13 quận TP HCM theo phương pháp lấy mẫu phi xác suất, cụ thể là mẫu thuận tiện. Trong phương pháp này, các quan sát được chọn tại một địa điểm và tại một thời điểm nhất định. Đồng thời, phương pháp này cũng dễ dàng tiếp cận đơn vị mẫu khảo sát. Quy trình thu thập dữ liệu trong khu vực khảo sát bao gồm 4 bước Bước 1. Thu thập thơng tin về giá giao dịch nhà riêng lẻ trong giai đoạn khảo sát 20182019 Bước 2. Thu thập chi tiết các đặc điểm cấu trúc của ngơi nhà dựa trên thơng tin được cung cấp bởi chủ nhà, người mơi giới hoặc nhân viên văn phịng cơng chứng Bước 3. Sử dụng GIS để điều hướng vị trí của ngơi nhà và đo khoảng cách đến CBD đến các tiện ích khác như chợ, bệnh viện, trường học, siêu thị, đường ray xe lửa, trạm xe bt, sân bay, nhà ga Bước 4. Khảo sát thực địa và thu thập thơng tin liên quan đến vỉa hè và đặc điểm vật lý của ngôi nhà bằng phương pháp quan sát người tham gia, phương pháp trực quan 10 2.2 Phương pháp luận 2.2.1 Thiết kế nghiên cứu phương pháp hỗn hợp (Essay 1) Nghiên cứu thứ nhất sử dụng thiết kế nghiên cứu theo phương pháp hỗn hợp, đó là sự kết hợp giữa phương pháp định tính định lượng để thu thập phân tích liệu (Tashakkori Creswell, 2007). Trong những năm gần đây, việc tích hợp các phương pháp định tính và định lượng trở nên phổ biến nghiên cứu (Bryman, 2006) thiết kế phương pháp hỗn hợp có thể cung cấp dữ liệu chi tiết và tồn diện để đạt được mục tiêu nghiên cứu và trả lời các câu hỏi nghiên cứu. Nói cách khác, cách tiếp cận này giúp nhà nghiên cứu trả lời các câu hỏi khơng thể trả lời chỉ bằng các phương pháp định tính hoặc định tính 2.2.2 Mơ hình định giá Hedonic (Essay 2) Vỉa hè được xem như là khơng gian cơng cộng tại TP. HCM Nghiên cứu này xem xét tác động của vỉa hè đến giá nhà trong khu phố hỗn hợp tại TP. HCM bằng cách sử dụng mơ hình định giá Hedonic “Hedonic” giải thích đặc điểm riêng biệt của các thuộc tính của hàng hóa khác biệt và định nghĩa về tiện ích dựa trên lợi ích của các thuộc tính mang lại cho người mua. Hàm giá hedonic như, P = P (z), trong đó P là giá nhà ở, z là các đặc điểm. Giả thuyết cơ bản của các mơ hình định giá Hedonic là giá nhà có thể được xem là giá sẵn lịng trả cho một số thuộc tính của ngơi nhà 2.3 Khung phân tích Hình 2.4 được chia thành hai nhánh tương ứng với hai mục tiêu nghiên cứu. Mục tiêu nghiên cứu thứ nhất xác định chỉ số sống động trên từng đoạn vỉa hè, sau đó xem xét tác động của các đặc điểm vật lý đến chỉ số sống động. Mục tiêu nghiên cứu thứ hai điều tra tác động của vỉa hè đến giá nhà theo mơ 15 người tham gia các hoạt động qua các thời gian và ngày khác nhau. Nếu có nhiều người đến vỉa hè chứng tỏ vỉa hè đó có sức sống mạnh mẽ. Sự đa dạng đề cập đến sự phức tạp của các chức năng và số lượng các hoạt động diễn ra trên vỉa hè Khi vỉa hè tập hợp nhiều chức năng và hoạt động như sử dụng chung, sử dụng trong gia đình, lan toả kinh doanh hoặc đơn thuần là dành cho giao thơng, ngày càng có nhiều người bị thu hút đến nơi này, bao gồm cả sự tồn tại của hoạt động ban ngày và ban đêm 3.3.2.2 Cơng thức tính chỉ số sống động Chỉ số đa dạng Simpson được dùng để tính tốn mức độ đa dạng, có tính đến số lượng của mọi yếu tố cũng sự phong phú của nó. Cơng thức tính giá trị của chỉ số (?) là trong đó, ? i là số lượng cá thể của đặc tính thứ i; Z là số đặc tính trong mỗi phân đoạn. N = là tổng số các cá thể trong tất cả các đặc tính của phân đoạn D có giá trị trong khoảng 0 đến 1, với D gần bằng 0 thì hầu như khơng có đa dạng và D gần bằng 1 thì mức đa dạng cao Ngồi ra D khi tính tốn riêng lẻ thì giá trị của nó khơng thể hiện được nhiều ý nghĩa, giá trị D chỉ có ý nghĩa khi so sánh một cách tương đối với các D khác Phương pháp tính chỉ số sống động của vỉa hè được trình bày như sau: (a) Sức sống của việc sử dụng (Vitality use) Biến này được giải thích bằng số người tham gia vào các 16 hoạt động trên mỗi phân đoạn vỉa hè, với cơng thức: trong đó, là tổng số người trong mỗi phân đoạn vỉa hè s chia cho tổng số hoạt động (1,2, ,), số lượng người lớn nhất là chọn hoạt động nào có số lượng người tham gia lớn nhất trong mỗi phân đoạn vỉa hè (b)Sự đa dạng của việc sử dụng theo thời gian (Temporal diversity use) Biến này được đo lường dựa trên sự phân phối hoạt động xảy ra trong một khoảng thời gian quan sát mỗi đoạn vỉa hè. Có hai khoảng thời gian trong ngày bao gồm cả ban ngày và ban đêm. Biến này được đo bằng cách sử dụng phương pháp theo Simpson Trong phân đoạn vỉa hè, liệu được thu thập là số lượng hoạt động có sẵn tại mỗi giai đoạn quan sát (c) Sự đa dạng của các hoạt động Biến này được đo từ sự đa dạng của các hoạt động. Biến này được đo bằng cách sử dụng phương pháp theo Simpson. Dữ liệu từ đánh giá này là số lượng các hoạt động đa dạng Trong phân đoạn vỉa hè, số sống động tính bằng trung bình của ba thành phần trong cơng thức vì chúng được tiêu chuẩn hóa và có trọng số bằng nhau trong việc xác định chỉ số sống động. Sau đó, tác giả đã xếp hạng chỉ số sống động trong các phân đoạn vỉa hè theo mức độ từ 0 đến 10. Chỉ số sống động được báo cáo là giá trị từ 0 đến 10 trong đó điểm càng cao thì phân đoạn vỉa hè càng sống động và độc đáo. Cụ thể, giá trị 0 là phân đoạn vỉa hè khơng có sống động, 17 giá trị là 5 là phân đoạn vỉa hè có sống động trung bình và giá trị là 10 là phân đoạn vỉa hè có sống động cao. Chỉ số sống động cao có nghĩa là các phân đoạn này có thể hỗ trợ các hoạt động xã hội và thương mại nơi có sự đa dạng trong các hoạt động cũng như sự đa dạng trong việc sử dụng trong ngày 3.4 Kết quả và thảo luận Hình 3.3. Phân nhóm các hoạt động chính trên vỉa hè TP. HCM (Nguồn: Kết quả nghiên cứu theo tính tốn của tác giả) 18 3.4.1 Tính tốn chỉ số sống động 3.4.1.1 Chỉ số sống động trên mỗi phân đoạn vỉa hè Chỉ số sống động được tính cho mỗi phân đoạn vỉa hè bằng cách sử dụng kết quả quan sát dịng người tham gia vào các bao gồm bán hàng rong, sinh hoạt hộ gia đình, sinh hoạt cộng đồng, kinh doanh và các hoạt động giao thơng. Mỗi đoạn vỉa hè có chiều dài khoảng 50 mét trong một khu phố hỗn hợp 3.4.1.2 Chỉ số sống động của vỉa hè từng quận Chỉ số sống động cũng được tính cho mỗi trong số 13 quận được khảo sát để có thể so sánh mức sống động của vỉa hè ở mỗi quận dựa trên lưu lượng người và số hoạt động. Kết quả cho thấy vỉa hè ở quận 5 có mức độ sống động cao nhất so với các quận khác 3.4.2 Mối quan hệ giữa đặc điểm vật lý của vỉa hè và chỉ số sống động Kết hồi quy cho thấy chiều rộng vỉa hè, chiều rộng đường phố, đường một chiều, đường có rào chắn là rất tác động mạnh đến số sống động So sánh mối tương quan và các phân tích đa biến cho thấy vai trị quan trọng là chiều rộng vỉa hè, chiều rộng đường phố, đường một chiều, đường có rào chắn trung vị đóng vai trị hỗ trợ các hoạt động xã hội và thương mại trên vỉa hè và đường phố Bề mặt vỉa hè, vật liệu, chất lượng và đồ nội thất khơng có ý nghĩa thống kê trong hồi quy 3.5 Kết luận Tổng quan lý thuyết và nghiên cứu thực nghiệm , có một mối liên hệ đáng kể giữa các đặc điểm vật lý và hành vi của người dùng thơng qua các hoạt động xã hội và thương mại trên vỉa hè trong khu phố hỗn hợp. Khi vỉa hè có chiều rộng lớn trở nên hữu ích và có ý nghĩa hơn đối với mọi người khi 19 có các địa điểm tập trung cộng đồng và một loạt các cửa hàng hỗ trợ sử dụng và hoạt động, và ngược lại. Hơn nữa, với vỉa hè rộng rãi, cũng có thể thu hút nhiều người đến đó và tập trung vào sự đa dạng của các hoạt động diễn ra, và điều này đã làm cho vỉa hè trở nên sống động hơn và có thể được xem xét như các khơng gian cơng cộng khác. Chiều rộng vỉa hè, chiều rộng đường phố, đường một chiều, đường phố có dải phân cách có tác động đáng kể đến chỉ số sống động. Tác giả tiếp tục sử dụng kết tính tốn này để vận dụng vào chương 4 CHƯƠNG 4. ESSAY 2 – TÁC ĐỘNG CỦA VỈA HÈ ĐẾN GIÁ NHÀ TRONG CÁC KHU PHỐ HỖN HỢP 4.1 Giới thiệu Vỉa hè nói chung chủ yếu được sử dụng cho mục đích đi bộ. Tuy nhiên, vỉa hè Việt Nam có nhiều đặc điểm nổi bật Thật vậy, mọi người sử dụng vỉa hè làm tài sản riêng của họ (Drumond, 2000). Nhà Việt Nam thường nằm trong khu phố hỗn hợp, là các khu vực bao gồm thương mại, văn phịng, cơng nghiệp kết hợp với khu dân cư. Hiện tại chưa có nghiên cứu nào thực hiện xem xét tác động trực tiếp của vỉa hè lên giá nhà trong một khu phố hỗn hợp Dựa trên dữ liệu khảo sát của 283 nhà riêng lẻ trên các tuyến đường chính trong năm 20182019, nghiên cứu này xem xét tác động của vỉa hè cũng như một số đặc điểm của khu dân cư hỗn hợp đến giá nhà ở TP. HCM. 4.2 Lược khảo lý thuyết và các nghiên cứu thực nghiệm 4.2.1 Lược khảo lý thuyết Lý thuyết định giá Hedonic Rosen (1974) đã đưa ra mơ hình định giá Hedonic. Giới hạn ngân sách là yj = x + P (z). Người tiêu dùng tìm cách tối đa hóa 20 tiện ích bằng cách chọn mơ hình của sản phẩm z khác biệt và lượng x (một hàng hóa tổng hợp đại diện cho tất cả các hàng hóa khác có nghĩa là thu nhập cịn lại sau khi mua Z) để mua, tn theo ràng buộc ngân sách này. Điều này ngụ ý rằng một người tiêu dùng sẵn sàng trả tiền cho một đặc điểm ẩn của tài sản cũng có thể thay đổi theo thu nhập của anh ta. Giá sẵn lịng trả của người mua cho một thuộc tính là một hàm của mức độ tiện ích, thu nhập của người mua và các biến khác ảnh hưởng đến thị hiếu và sở thích bao gồm giáo dục, tuổi tác, giới tính 4.2.2 Nghiên cứu thực nghiệm 4.2.2.1 Street, sidewalk, and transportation Một số nghiên cứu xem xét tác động của cơ sở hạ tầng và thiết kế đường phố đến giá trị tài sản (GonzalezNavarro, 2010; Seo và cộng sự, 2018; Fullerton & Villalobos, 2011). Cơ sở hạ tầng đường phố và tiếng ồn giao thông cũng được xem xét trong một số nghiên cứu về giá nhà (Larsen, 2014; Bateman và cộng sự, 2001; Nelson, 1978, 1982; Bendtsen và cộng sự, 2010; Donovan và cộng sự, 2013; Donovan et al., 2012). Hơn nữa, chiều rộng đường phố cũng là một trong những vấn đề cần được xem xét để ảnh hưởng đến giá nhà (Fullerton & Villalobos, 2011; Xiao, 2014) Một số nghiên cứu vỉa hè proxy với các biến liên quan đến vị trí hoặc biến đổi địa lý (Cho và cộng sự, 2008; Shin và cộng sự, 2011; Li và cộng sự, 2015). Ngồi ra, có một số nghiên cứu liên quan đến chủ đề này được thực hiện các nước châu Á (Xu và cộng sự, 2016; Deng và cộng sự, 2016). 4.2.2.2 Khu phố hỗn hợp Có ít nghiên cứu trực tiếp kiểm tra tác động của các yếu tố đối với khu phố hỗn hợp đến giá nhà. Các nghiên cứu thực 21 nghiệm về hành vi cư dân và chức năng hỗn hợp mơi trường là khan hiếm. Nhiều nghiên cứu về chủ đề này tập trung vào tác động của việc sử dụng đất hỗn hợp từ góc độ kinh tế đơ thị đối với giá nhà (Van Cao & Cory, 1982; Song & Knaap, 2003, 2004; Koster & Rouwendal, 2012; Geogeghan và cộng sự, 1997; Song và cộng sự, 2013; Yang, 2016) 4.3 Phương pháp luận 4.3.1 Dữ liệu Để tiến hành phân tích này, cần phải có được giá bán, đặc điểm nhà ở riêng lẻ và vỉa hè gần đó cho tất cả các ngơi nhà Tất cả các ngơi nhà được khảo sát đã được thu thập giữa năm 2018 và 2019, tại thời điểm giá nhà ở ổn định nhất. 4.3.2 Mơ hình Nghiên cứu sử dụng mơ hình dạng semilog, gồm ba nhóm biến độc lập là các đặc điểm cấu trúc, vị trí và vùng lân cận Các biến phụ thuộc nhiều biến độc lập được chuyển đổi dưới dạng logarite Trong đó, Pi là giá giao dịch nhà ở riêng lẻ thứ i; hằng số; là đặc điểm cấu trúc thứ k của nhà thứ i; là đặc điểm vị trí thứ n của nhà ở thứ i; là đặc điểm khu vực thứ m của nhà ở thứ i; lần lượt là hệ số hồi quy của các biến , , và ; đặc điểm j của vỉa hè thứ i; là sai số 4.4 Kết quả nghiên cứu 4.4.1 Thống kê mơ tả dữ liệu Sự phân bố các điểm cho thấy mối quan hệ tích cực giữa giá nhà và diện tích đất, chiều rộng vỉa hè và chỉ số sống động; bên cạnh, con số cũng cho thấy mối quan hệ tiêu cực giữa giá và khoảng cách đến CBD gần nhất. Cụ thể, từ biểu đồ 22 phân tán của các biến giá và chiều rộng vỉa hè, các điểm có xu hướng dọc theo một đường đi từ dưới cùng bên trái lên phía trên bên phải, điều này chỉ ra mối tương quan dương giữa hai biến số này Dữ liệu có 283 quan sát. Điều này cho thấy mối tương quan giữa giá và diện tích đất là 0,7182, khá cao. Ngồi ra, mối tương quan giữa các biến cịn lại nhỏ hơn 0,8, do đó, tương quan thấp 4.4.2 Kết quả hồi quy Đặc điểm cấu trúc: diện tích lơ đất tăng 1% thì giá nhà tăng 0,6%. Ngược lại, biến số chiều rộng mặt tiền của ngơi nhà và ngơi nhà toạ lạc vị trí gốc (2 mặt tiền) thì khơng có ý nghĩa thống kê Đặc điểm vị trí: Các biến vị trí có kết quả hỗn hợp. Khoảng cách đến trung tâm (CBD) có tác động âm với các giá nhà. Khi khoảng cách từ nhà xa hơn 1 km so với CBD, giá nhà sẽ giảm 6%. Trong khi đó, biến khoảng cách gần nhất đến bệnh viện, đến chợ thì khơng có ý nghĩa Điều kiện sử dụng nhà: nếu ngơi nhà có khả năng cho th, giá bán của nó sẽ tăng khoảng 14%. Các kết quả ngược lại cho các ngơi nhà sử dụng hỗn hợp vừa ở vừa được sử dụng để làm shophouse thì giá nhà sẽ giảm 9,8% so với các ngơi nhà chỉ được sử dụng để ở Sự lan tỏa của shophouse trong khu phố hỗn hợp: Khi tất cả các biến số khác được giữ cố định, nếu nhóm tám nhà trong khu phố hỗn hợp tất cả đều là shophouse, giá bán sẽ tăng 5% giá của khu dân cư. Chiều rộng vỉa hè: Chiều rộng của vỉa hè có tác động dương mức ý nghĩa 5%. Giá nhà sẽ tăng khoảng 5% nếu chiều rộng vỉa hè tăng thêm 1 mét 23 Các điều kiện vật lý của vỉa hè: Hầu hết các biến đều khơng có ý nghĩa thống kê, biến số bề mặt của vỉa hè có ý nghĩa thống kê ở mức 1% và có tác động tích cực đến giá nhà. Khi hệ thống chiếu sáng, cây xanh, ghế đá vỉa hè gần nhà, giá nhà sẽ tăng khoảng 14% Sự khác nhau về giá nhà ở mỗi quận: Kết quả của các quận Bình Thạnh, Tân Phú khơng có ý nghĩa thống kê. Đặc biệt, quận 9 cũng là một quận xa trung tâm thành phố, quận 9 có khoảng cách đến khu trung tâm thương mại bằng quận Bình Tân, nhưng giá nhà đất quận 9 vẫn cao hơn. Do quận 9 đang được đầu tư làm khu đơ thị phía Đơng được quy hoạch là trung tâm phát triển cơng nghệ cao của TP HCM Sự sống động của vỉa hè: Giá trị nhà sẽ giảm khoảng 2,9% nếu chỉ số sống động tăng thêm 1 đơn vị. Điều này cũng có thể được giải thích rằng, nếu phân đoạn vỉa hè có chỉ số sống động cao hơn, giá nhà sẽ giảm xuống. Kỳ vọng hệ số hồi quy của biến số này sẽ làm tăng giá trị tài sản, tuy nhiên, kết quả là ngược lại. Có thể thấy, đơi khi vỉa hè có tính sinh động càng cao thì giá nhà riêng lẻ càng giảm. Các ngun nhân có thể gây trở ngại cho việc kinh doanh của chủ nhà, tiếng ồn, tội phạm Các hoạt động trên vỉa hè: Hoạt động bán hàng rong: hệ số hồi quy khơng có ý nghĩa thống kê kể cả ban ngày và ban đêm Hoạt động sinh hoạt hộ gia đình: có tác động giảm giá nhà vào ban ngày và khơng có tác động vào ban đêm Người mua nhà sẵn sàng trả giá thấp cho những ngơi nhà mà họ nghĩ rằng họ có thể thực hiện các hoạt động sinh hoạt hộ gia đình trong khu phố hỗn hợp Cụ thể, giá nhà sẽ giảm 2,6% vào ban ngày 24 Hoạt động sinh hoạt cộng đồng: giá nhà giảm 5,9% vào ban ngày. Tuy nhiên, hoạt động sinh hoạt cộng đồng khơng có ý nghĩa thống kê vào ban đêm Hoạt động kinh doanh: có tác động giảm giá nhà vào ban ngày và khơng có tác động vào ban đêm Giao thơng vận tải: Giá nhà giảm khoảng 1% vào ban ngày và 2,7% vào ban đêm khi độ rộng vỉa hè tăng 1 mét 4.5 Kết luận Vỉa hè có một đóng góp quan trọng cho chủ sở hữu nhà ở TP. HCM. Hiện tại, chiều rộng vỉa hè của hầu hết các đường phố là khơng đồng đều, thậm chí một số đường phố khơng có vỉa hè. Kế hoạch mở rộng và cải thiện vỉa hè nên được coi là chiến lược chính của thành phố để giữ cho các khu dân cư và đường huyết mạch có đầy đủ tiện nghi. Về mặt lý thuyết, chiều rộng vỉa hè có thể ảnh hưởng đến giá nhà thơng qua việc mở rộng và tơn tạo hoạt động của hộ gia đình và tác động của nó đến các điều kiện giao thơng như tiếng ồn giao thơng và lưu lượng giao thơng, do đó ảnh hưởng đến giá nhà. Những yếu tố này có tác động tích cực đến giá nhà Nghiên cứu này ước tính mối quan hệ giữa vỉa hè và giá nhà ở TP. HCM. Thứ nhất, xem xét tác động của vỉa hè đến giá nhà trong một khu phố hỗn hợp tại TP HCM, thứ hai là phân tích biến động và chênh lệch giá nhà giữa mỗi quận tại TP HCM. Bởi vì các nguồn lực cơng cộng đáng kể được dành cho việc duy trì và mở rộng vỉa hè dọc theo các đường phố chính, hiểu được mối quan hệ giữa chiều rộng vỉa hè và giá nhà có thể quan trọng Sử dụng mơ hình định giá giá Hedonic để kiểm tra tác động của vỉa hè đến giá nhà trong một khu phố hỗn hợp. Nghiên 25 cứu cho thấy chiều rộng vỉa hè có tác động tích cực trong khoảng thời gian 20182019 tại 13 quận, TP. HCM. Kết quả cho thấy những cải thiện về đặc tính vật lý của vỉa hè trước nhà nằm trong khu phố hỗn hợp. Hơn nữa, nhìn chung mối tương quan tích cực giữa chiều rộng vỉa hè và giá nhà dường cho thấy rằng người mua nhà riêng lẻ sẵn lịng trả nhiều tiền hơn cho ngơi nhà có vỉa hè rộng hơn trong một khu phố hỗn hợp Hơn nữa, nghiên cứu cũng tiến hành xem xét tác động của chỉ số sống động và các hoạt động vào ban ngày và ban đêm đối với giá nhà. Dựa trên các phân tích riêng biệt về hoạt động ban ngày và ban đêm, kết quả cho thấy các hoạt động có tác động khác nhau đến giá nhà. Đặc biệt, tác động lan tỏa của các hoạt động kinh doanh làm tăng giá nhà cho cả ngày như ban ngày và ban đêm 26 CHƯƠNG 5. KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ VÀ HẠN CHẾ CỦA LUẬN ÁN 5.1 Kiến nghị Quản lý và quy hoạch vỉa hè Luận án góp phần xây dựng các hướng dẫn, chính sách, luật pháp hoặc có tác dụng thay đổi nhận thức của xã hội khi coi vỉa hè là khơng gian cơng cộng. Góp phần xây dựng cơ sở hạ tầng của bề mặt vỉa hè để cải thiện chất lượng cuộc sống, ví dụ, hành lang đi bộ, kết nối trên các dịch vụ cơng cộng, hạn chế phương tiện cá nhân, an tồn và thoải mái. Hiện nay, mặc dù luật pháp về quyền sở hữu vỉa hè được xác định rõ ràng, nhưng quyền sử dụng và quyền sở hữu thực tế khơng được kiểm sốt chặt chẽ bởi các cơ quan chức năng tại TP. HCM. Một trong những lý do chính là chất lượng vỉa hè kém, cụ thể là chiều rộng vỉa hè rất nhỏ, chủ yếu dưới 3 mét. Cùng với kẹt xe và người sử dụng phương tiện phải chạy trên vỉa hè. Hơn nữa, lý do quan trọng khơng kém là luận án này đề xuất các giải pháp và chính sách cho các cấp quản lý và đối tượng trong quản lý cơ sở hạ tầng đơ thị, quản lý quy hoạch đơ thị và cần thiết trong bối cảnh tại TP. HCM ngày Một trong những lý do chính là cơ sở hạ tầng đường phố đơ thị nghèo nàn dẫn đến tắc nghẽn giao thơng và người lái xe trên vỉa hè. Hơn nữa, lý do quan trọng là quản lý vỉa hè vẫn cịn phân mảnh và cục bộ. Việc sử dụng vỉa hè tồn tại các chức năng khác nhau tạo ra cảm giác rằng việc sở hữu vỉa hè khơng cịn là hàng hóa cơng cộng. Do đó, việc quản lý vỉa hè cũng khó khăn trong bối cảnh văn hóa và lịch sử này Vỉa hè sinh hoạt tại đơ thị chiếm tỷ lệ lớn nhất trong tồn bộ hệ thống giao thơng và vỉa hè sống động sẽ làm phong phú các hoạt động kinh tế xã hội và góp phần cải thiện đời sống 27 xã hội. Tóm lại, một vỉa hè sống động phụ thuộc vào các yếu tố chính như sau các điều kiện vật lý đảm bảo và các dịch vụ liền kề. Khi các điều kiện của một vỉa hè có thể đáp ứng nhu cầu và u cầu của mọi người, đời sống xã hội sẽ được nâng cao và mang lại khơng gian vỉa hè sống động Quyết định của chủ sở hữu nhà hay người mua nhà Kết quả nghiên cứu này có thể cung cấp thơng tin cho những người dự định mua nhà. Nghiên cứu cho thấy lợi ích và khả năng sử dụng của vỉa hè trước nhà. Mức độ sẵn lịng trả của người mua nhà có thể phụ thuộc vào lợi ích mà vỉa hè mang lại Kết quả thực nghiệm trong nghiên cứu này đã chỉ ra rằng vỉa hè càng rộng thì giá trị nhà càng cao. Kết quả này chỉ cho thấy mối quan hệ tích cực giữa hai biến. Do đó, để đi đến kết luận sâu hơn về ý nghĩa chính sách, có nên xem xét mở rộng vỉa hè hay khơng? Với kết quả này, khơng đủ cơ sở để trả lời, theo tác giả, nghiên cứu có thể phân tích nhiều hơn về chi phí và lợi ích trong việc mở rộng vỉa hè mới có thể đưa ra kết luận. Đây có thể là một gợi ý cho hướng nghiên cứu tiếp theo Ngồi ra, dựa trên dữ liệu nghiên cứu và kết quả nghiên cứu có thể cho thấy rằng khi vỉa hè được mở rộng thêm 1 mét, giá nhà sẽ tăng thêm 5%. Trên thực tế, nếu quy hoạch đơ thị mở rộng vỉa hè, nó chỉ có thể mở rộng theo hướng giảm diện tích của ngơi nhà, bởi vì việc mở rộng vỉa hè làm giảm chiều rộng của đường phố là khơng thể. Như vậy, khi mở rộng vỉa hè thêm 1 mét, chiều dài của ngơi nhà giảm đi 1 mét, vậy diện tích lơ đất sẽ giảm bao nhiêu? Dựa trên dữ liệu khảo sát, tác giả nhận thấy chiều rộng nhà phổ biến khoảng từ 4 đến 5 mét, chiếm 45%. Nếu vỉa hè được kéo dài thêm 1 mét, diện tích nhà trong nhóm này giảm khoảng 7% 28 Người mua nhà có sẵn sàng chấp nhận kích thước nhà bị thu hẹp khơng? Người mua nhà được hưởng lợi từ việc mở rộng vỉa hè 1 mét, tăng 5% giá nhà nhưng giảm 7% về quy mơ lơ đất. Để trả lời câu hỏi này, nó phụ thuộc vào sự sẵn lịng chấp nhận của người mua nhà để xem xét lợi ích và chi phí của sự thay đổi này Chỉ số sống động và giá nhà Hơn nữa, kết quả nghiên cứu cũng cho thấy chỉ số sống động càng cao thì tác động giảm giá nhà. Theo đó, trong các phân đoạn vỉa hè sống động hơn, giá nhà càng giảm. Do đó, các nhà quy hoạch đơ thị cần xem xét việc duy trì sự sống động trong các vỉa hè này hoặc ít nhất là khơng nên loại bỏ nó. Bởi vì vỉa hè sống động khơng chỉ mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nhà, đặc biệt là những người được sử dụng làm chủ cửa hàng, mà cịn có thể giúp một số người khác kiếm thêm thu nhập trên các phân đoạn vỉa hè này, trong số đó là những người bán hàng vỉa hè. Đặc biệt, vỉa hè ở TP. HCM đóng góp rất lớn và có thể giúp tăng lợi ích từ khu vực phi chính thức Nếu các phân đoạn vỉa hè này được quản lý tốt, chính phủ có thể thu được một khoản doanh thu lớn từ vỉa hè Khuyến khích các hoạt động trên vỉa hè Có thể thấy rằng ý nghĩa của các hoạt động diễn ra trên vỉa hè ở TP. HCM rất khác nhau giữa ban ngày và ban đêm. Đây là một tính năng độc đáo TP. HCM khơng bị trộn lẫn vào bất kỳ nơi nào khác trên thế giới. Có một số lượng lớn phân đoạn vỉa hè trong khu phố sử dụng hỗn hợp cho thấy sự khác biệt rõ rệt Hầu hết các hoạt động diễn vào ban ngày, nhưng những hoạt động này dường như biến mất vào ban đêm và vỉa hè trở nên yên tĩnh khi nhà cửa bị đóng cửa và khơng có người tham gia bất kỳ hoạt động nào. Tuy nhiên, có 29 những vỉa hè có tác dụng ngược lại, vào ban ngày, vỉa hè chỉ có một vài người tham gia bán hàng vỉa hè, hoạt động kinh doanh, nhưng mọi người sẽ tràn ra và lấp đầy các vỉa hè này với mọi hoạt động vào ban đêm như bán hàng rong hoạt động kinh doanh, hoạt động cộng động và hoạt động giao thơng vận tải Trong xã hội, phủ không đáp ứng nhu cầu của người dân, khu vực tư nhân sẽ tự điều chỉnh. Điều đó cũng có nghĩa là nếu khơng có khơng gian cơng cộng diễn ra, mọi người có thể tạo ra chúng. Trong bối cảnh quy hoạch tổng hợp và quy hoạch cơ sở hạ tầng đơ thị chưa tập trung đủ vào các hoạt động kinh tế hộ gia đình và khu vực kinh tế phi chính thức, nghiên cứu này cung cấp cơ sở cho các khuyến nghị chính sách trong quản lý đơ thị. Nghiên cứu cung cấp kiến thức mới, có khả năng áp dụng cho các nền kinh tế tương tự và các nền văn hóa tương tự. Nghiên cứu này dựa trên các nghiên cứu trước đây về vai trị của vỉa hè và khơng gian cơng cộng ở Việt Nam. Nghiên cứu cho phép tác giả mở ra hướng nghiên cứu mới ở Việt Nam trong vấn đề cơ sở hạ tầng đô thị ảnh hưởng đến các hoạt động kinh tế ... lý? ?của? ?vỉa? ?hè? ?và? ?chỉ số? ?sống? ?động Mục tiêu 2. Xem xét? ?tác? ?động? ?của? ?vỉa? ?hè? ?đến? ?giá? ?nhà? ?ở riêng lẻ? ?trong? ?các? ?khu? ?phố? ?hỗn? ?hợp? ?tại? ?TP.? ?HCM • Mục tiêu 2.1. Xem xét? ?tác? ?động? ?của? ?chỉ số? ?sống? ?động? ?trong? ?... từng phân đoạn? ?vỉa? ?hè? ?đến? ?giá? ?nhà • Mục tiêu 2.2. Xem xét? ?tác? ?động? ?của? ?những? ?đặc tính vật lý của? ?vỉa? ?hè? ?đến? ?giá? ?nhà • Mục tiêu 2.3. Xem xét? ?tác? ?động? ?của? ?tình trạng sử dụng? ?của? ? nhà? ?có? ?vỉa? ?hè? ?trước? ?nhà? ?đến? ?giá? ?nhà. .. công cộng,? ?vỉa? ?hè, ? ?sự? ?sống? ?động? ?của? ?vỉa? ?hè, ? ?giá? ?nhà, ? ?khu? ?phố? ? hỗn? ?hợp, doanh nghiệp? ?kinh? ?doanh tại? ?nhà 2.2 Tổng quan về? ?vỉa? ?hè? ?TP.? ?HCM 2.2.1 Các yếu tố? ?tác? ?động? ?khi sử dụng? ?vỉa? ?hè? ?TP.? ?HCM Một số